Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Обществу указано на необходимость устранить нарушение, выразившееся во включении в договор участия в долевом строительстве условия о допустимом отклонении от проектной площади объекта долевого строительства.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 мая 2017 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 26 мая 2017 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Ященок Т.П.,
судей Гавриленко О.Л., Гусева О.Г.
при ведении протокола помощником судьи Колмогоровой И.В., рассмотрел в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Пермского края кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ПМ-Девелопмент" (ИНН: 5904179350, ОГРН: 1085904000236; далее - общество "ПМ-Девелопмент", общество, заявитель) на решение Арбитражного суда Пермского края от 28.11.2016 по делу N А50-18935/2016 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2017 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом путем направления в их адрес копий определения о принятии кассационной жалобы к производству заказным письмом с уведомлением, а также размещения данной информации на официальном сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи приняли участие представители:
- общества "ПМ-Девелопмент" - Мамонов А.С. (доверенность от 14.01.2017 N 3);
- заместителя прокурора Свердловского района г. Перми (далее - заместитель прокурора) - Белина Е.Г. (доверенность от 12.05.2017 N 8-25-2017);
- Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Пермскому краю (ИНН: 5904122386, ОГРН: 1055901619168; далее - управление Роспотребнадзора) - Першина О.Н. (доверенность от 18.01.2017 N 18).
На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Прокуратура Пермского края, Кораковцева Е.В., управление Роспотребнадзора.
Представители Прокуратуры Пермского края и Кораковцевой Е.В., участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом путем направления в их адрес копий определения о принятии кассационной жалобы к производству заказным письмом с уведомлением, а также размещения данной информации на официальном сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.
Общество "ПМ-Девелопмент" обратилось в Арбитражный суд Пермского края с заявлением (с учетом уточнения требования в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) о признании недействительным представления об устранении нарушений законодательства в сфере долевого строительства от 21.07.2016 N 2-23-149/16, вынесенного заместителем прокурора Вепревой Н.Ю.
Решением Арбитражного суда Пермского края от 28.11.2016 (судья Трефилова Е.М.) в удовлетворении заявленных требований отказано.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2017 (судьи Щеклеина Л.Ю., Варакса Н.В., Риб Л.Х.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество просит названные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, доказательствам, представленным в материалы дела.
Заявитель жалобы считает, что судами применены положения действующего законодательства, не подлежащие применению, указывая на то, что ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ) является специальной нормой по отношению к ст. 29 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон "О защите прав потребителей").
Общество "ПМ-Девелопмент" в кассационной жалобе указывает на то, что судами не дана оценка доводу заявителя о том, что в договоре участия долевого строительства указывается проектная площадь, а не имеющаяся окончательная площадь жилого помещения, при этом отступление от площади объекта в пределах 2% от проектной площади является несущественным (допустимым) изменением качественной характеристики объекта, что, по мнению общества, не противоречит действующему законодательству.
Общество считает вывод суда апелляционной инстанции о необходимости заключения соглашения сторон об изменении цены по спорному договору не соответствующим действующему законодательству, полагая, что условия п. 3.8 спорного договора не ущемляют права потребителей.
Заявитель в кассационной жалобе указывает на неприменение судами ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, подлежащей применению к отношениям сторон, неучтение диспозитивности нормы, предусмотренной ч. 2 ст. 7 названного закона, которая использована в договоре участия в долевом строительстве при описании прав участника долевого строительства, в случае обнаружения недостатков построенного помещения.
Общество считает также, что оспариваемое представление возлагает на него дополнительные обязанности в виде исключения из договоров участия в долевом строительстве п. 3.8 и создает препятствия для осуществления обществом предпринимательской деятельности, полагая, что изменение условий всех договоров участия в долевом строительстве требует материальных затрат.
В отзыве на кассационную жалобу Прокуратура Пермского края указывает, что оспариваемые судебные акты являются законными и обоснованными, доводы заявителя жалобы несостоятельными, просит судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
В отзыве на кассационную жалобу управление Роспотребнадзора просит судебные акты оставить без изменения, считая их законными и обоснованными, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Как следует из материалов дела, прокуратурой Свердловского района города Перми проведена проверка общества "ПМ-Девелопмент", являющегося застройщиком многоквартирного дома, находящегося по адресу: г. Пермь, ул. Николая Островского, 93б, на предмет соблюдения законодательства в сфере долевого строительства многоквартирных домов с привлечением средств граждан.
В ходе проверки прокуратурой установлено, что при заключении договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Николая Островского, 93б (5 очередь строительства), от 07.07.2016 N 5/408 (далее - договор N 5/408) с гражданкой Кокаровцевой Е.В. обществом включено в указанный договор условие (абз. 2 п. 3.8. договора N 5/408), а именно: "В случае если выявленное расхождение общей проектной площади помещения и окончательной площади помещения составляет менее 2% или равно 2% от общей проектной площади помещения, перерасчет цены помещения не производится", нарушающее требования, предусмотренные п. 1 ст. 16, ст. 29 Закона "О защите прав потребителей", ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
По результатам проверки заместителем прокурора Вепревой Н.Ю. в отношении общества внесено представление об устранении нарушений законодательства в сфере долевого строительства от 21.07.2016 N 2-23-149/16, в котором указано требование рассмотреть представление, принять меры к устранению выявленных нарушений законодательства, причин и условий им способствующих, путем приведения в соответствие с требованиями законодательства условий договоров участия в долевом строительстве.
Полагая, что названное представление нарушает права и законные интересы в предпринимательской и иной экономической деятельности, общество "ПМ-Девелопмент" обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды исходили из отсутствии оснований для признания оспариваемого представления недействительным.
Проверив законность обжалуемых судебных актов, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
В соответствии с ч. 1 ст. 198, ст. 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо установление одновременно двух условий: несоответствие оспариваемого акта, решения, действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение оспариваемым актом, решением, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.
В пункте 3 ст. 22 Федерального закона от 17.01.1992 N 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации" предусмотрено, что прокурор или его заместитель в случае установления факта нарушения закона органами и должностными лицами, указанными в п. 1 ст. 21 данного Федерального закона вносит представление об устранении нарушений закона.
Согласно п. 1 ст. 24 Федерального закона от 17.01.1992 N 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации" представление об устранении нарушений закона вносится прокурором или его заместителем в орган или должностному лицу, которые полномочны устранить допущенные нарушения, и подлежит безотлагательному рассмотрению.
С учетом изложенного судами сделан правильный вывод о том, что оспариваемое представление вынесено заместителем прокурора Вепревой Н.Ю. в рамках предоставленных ей полномочий по внесению актов прокурорского реагирования.
В силу ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Федеральным законом (ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
Согласно ст. 9 Федерального закона от 26.01.1996 N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации", п. 1 ст. 1 Закона "О защите прав потребителей" отношения с участием потребителей регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ), Законом "О защите прав потребителей", и изданными в соответствии с ними иными правовыми актами.
В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в п. 2 постановления Пленума от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закона "О защите прав потребителей" применяется в части, не урегулированной специальными законами.
Пунктом 2, 4 ст. 421 ГК РФ предусмотрено, что стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
В силу п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения
Отношения, возникающие в связи с заключением и исполнением договора долевого участия в строительстве, регламентированы положениями Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
В соответствии с п. 3 ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ цена договора участия в долевом строительстве является его существенным условием.
Пунктом 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 названной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (п. 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
Согласно п. 1 ст. 16 Закона "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Как следует из материалов дела, между гр. Кокаровцевой Е.В. и обществом "ПМ-Девелопмент" заключен договора N 5/408, в соответствии с п. 3.8 которого предусмотрено, что в случае, если окончательная общая площадь помещения (включая площади балконов, лоджий, террас, веранд, кладовок и тому подобное), определяемая согласно данным экспликации технического паспорта или плана на дом (на объект), выданного застройщику организацией технической инвентаризации или кадастровым инженером, осуществляющим кадастровую деятельность, (далее по тексту "окончательная площадь") будет отличаться от общей проектной площади, стороны уточняют размер общего объема финансирования в следующем порядке.
В случае если выявленное расхождение общей проектной площади Помещения и окончательной площади помещения составляет менее 2% или равно 2% от общей проектной площади помещения (далее по тексту - "допустимое отклонение"), перерасчет цены помещения не производится.
В остальных случаях: если окончательная площадь помещения окажется менее общей проектной площади помещения и данная разница будет больше допустимого отклонения, застройщик обязуется в течение 30 (тридцати) календарных дней со дня получения соответствующего уведомления от участника долевого строительства осуществить возврат участнику долевого строительства излишне уплаченных денежных средств, рассчитанных по формуле: (общая проектная площадь помещения - окончательная площадь помещения - допустимое отклонение) x (цена помещения / общая проектная площадь помещения); если окончательная площадь помещения окажется больше общей проектной площади помещения и данная разница будет больше допустимого отклонения, участник долевого строительства обязуется в течение 30 (тридцати) календарных дней со дня направления соответствующего уведомления застройщиком осуществить доплату за помещение, рассчитанную по формуле: (окончательная площадь помещения - общая проектная площадь помещения - допустимое отклонение) x (цена помещения / общая проектная площадь помещения).
До момента совершения участником долевого строительства доплаты за помещение застройщик вправе приостановить передачу помещения. Данный период приостановки передачи участнику долевого строительства помещения не засчитывается в период течения срока передачи или в период просрочки передачи помещения участнику долевого строительства. Изменение общей площади и (или) общего объема и (или) назначения общего имущества многоквартирного жилого дома (объекта) не является основанием для изменения цены договора и осуществления каких-либо перерасчетов.
В статье 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ предусмотрены способы определения цены договора как суммы денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика (ч. 1); с возможностью изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2).
Принимая во внимание указанное выше, суды обоснованно заключили, что ни один из способов определения цены договора не должен лишать дольщиков права на соразмерное уменьшение цены в установленных законом случаях, в частности, при несоответствии объекта долевого строительства условиям договора (в том числе права на возврат внесенных денежных средств при уменьшении общей площади объекта за всю разницу в площади).
Предусмотренная в статье 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ допустимость изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади, является основанием для расторжения в судебном порядке договора по требованию участника долевого строительства в случае существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при этом не позволяет не производить компенсацию денежных средств за излишне уплаченную площадь помещения, в случае если по окончании строительства при вводе объекта в эксплуатацию будет установлено уменьшение проектной площади в ходе строительства объекта (размер площади по договору долевого строительства).
Оценив по своему внутреннему убеждению, основанном на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании в порядке, предусмотренном ст. 65, 66, 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, условия п. 3.8 договора N 5/408, суды установили, что спорном пункте названного договора определена общая стоимость помещения, из которой исчисляется стоимость 1 кв. м. путем деления общей стоимости на общую проектную площадь помещения; в указанном пункте данного договора отсутствует возможность изменения цены договора при изменении площади помещения в пределах 2% об общей проектной площади, обоснованно посчитав, что условия п. 3.8 договора участия в долевом строительства N 5/408 противоречат требованиям, предусмотренным ч. 2, 3 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, п. 1 ст. 29 Закона "О защите прав потребителей", ухудшают положение участников долевого строительства как потребителей.
Судом первой и апелляционной инстанции установлено, что оспариваемое представление не нарушает прав и законных интересов общества "ПМ-Девелопмент".
Доказательств обратного обществом в материалы дела не представлено.
Таким образом, при установленных обстоятельствах суды пришли к правильному выводу о том, что оспариваемое представление соответствует нормам действующего законодательства, материалам дела.
Правильно применив указанные выше нормы права, судами правомерно отказано обществу "ПМ-Девелопмент" в удовлетворении заявленных требований.
При той совокупности представленных в дело доказательств у судов отсутствовали основания для иных выводов, которые не опровергаются доводами, изложенными в кассационной жалобе, направленными на их переоценку, в связи с чем, в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению.
При рассмотрении спора судами первой и апелляционной инстанций доказательства, представленные в материалы дела исследованы по правилам, предусмотренным ст. 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана правовая оценка согласно ст. 71 названного Кодекса. В силу ч. 1, 2 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, имеющие правовое значение для дела определены судом с учетом существа спора, на основании доводов и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами права.
Все доводы заявителя, приведенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения судами и им дана надлежащая правовая оценка, при этом иное толкование обществом положений законодательства, а также иная оценка обстоятельств рассматриваемого дела не свидетельствуют о нарушении судами норм права, а потому не опровергают правильность выводов судов первой и апелляционной инстанций, а направлены на переоценку положенных в их основу доказательств, в связи с чем не могут быть приняты во внимание судом кассационной инстанции (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Иное толкование, а также иная оценка обстоятельств рассматриваемого дела не свидетельствуют о существенном нарушении судами норм права, а потому не может служить основанием для отмены законных судебных актов.
Нормы материального права судами применены правильно. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену обжалуемых судебных актов в соответствии с ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решение Арбитражного суда Пермского края от 28.11.2016 по делу N А50-18935/2016 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2017 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "ПМ-ДЕВЕЛОПМЕНТ" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 26.05.2017 N Ф09-1604/17 ПО ДЕЛУ N А50-18935/2016
Требование: О признании недействительным представления уполномоченного органа.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Обществу указано на необходимость устранить нарушение, выразившееся во включении в договор участия в долевом строительстве условия о допустимом отклонении от проектной площади объекта долевого строительства.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 мая 2017 г. N Ф09-1604/17
Дело N А50-18935/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 23 мая 2017 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 26 мая 2017 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Ященок Т.П.,
судей Гавриленко О.Л., Гусева О.Г.
при ведении протокола помощником судьи Колмогоровой И.В., рассмотрел в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Пермского края кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ПМ-Девелопмент" (ИНН: 5904179350, ОГРН: 1085904000236; далее - общество "ПМ-Девелопмент", общество, заявитель) на решение Арбитражного суда Пермского края от 28.11.2016 по делу N А50-18935/2016 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2017 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом путем направления в их адрес копий определения о принятии кассационной жалобы к производству заказным письмом с уведомлением, а также размещения данной информации на официальном сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи приняли участие представители:
- общества "ПМ-Девелопмент" - Мамонов А.С. (доверенность от 14.01.2017 N 3);
- заместителя прокурора Свердловского района г. Перми (далее - заместитель прокурора) - Белина Е.Г. (доверенность от 12.05.2017 N 8-25-2017);
- Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Пермскому краю (ИНН: 5904122386, ОГРН: 1055901619168; далее - управление Роспотребнадзора) - Першина О.Н. (доверенность от 18.01.2017 N 18).
На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Прокуратура Пермского края, Кораковцева Е.В., управление Роспотребнадзора.
Представители Прокуратуры Пермского края и Кораковцевой Е.В., участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом путем направления в их адрес копий определения о принятии кассационной жалобы к производству заказным письмом с уведомлением, а также размещения данной информации на официальном сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.
Общество "ПМ-Девелопмент" обратилось в Арбитражный суд Пермского края с заявлением (с учетом уточнения требования в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) о признании недействительным представления об устранении нарушений законодательства в сфере долевого строительства от 21.07.2016 N 2-23-149/16, вынесенного заместителем прокурора Вепревой Н.Ю.
Решением Арбитражного суда Пермского края от 28.11.2016 (судья Трефилова Е.М.) в удовлетворении заявленных требований отказано.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2017 (судьи Щеклеина Л.Ю., Варакса Н.В., Риб Л.Х.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество просит названные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, доказательствам, представленным в материалы дела.
Заявитель жалобы считает, что судами применены положения действующего законодательства, не подлежащие применению, указывая на то, что ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ) является специальной нормой по отношению к ст. 29 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон "О защите прав потребителей").
Общество "ПМ-Девелопмент" в кассационной жалобе указывает на то, что судами не дана оценка доводу заявителя о том, что в договоре участия долевого строительства указывается проектная площадь, а не имеющаяся окончательная площадь жилого помещения, при этом отступление от площади объекта в пределах 2% от проектной площади является несущественным (допустимым) изменением качественной характеристики объекта, что, по мнению общества, не противоречит действующему законодательству.
Общество считает вывод суда апелляционной инстанции о необходимости заключения соглашения сторон об изменении цены по спорному договору не соответствующим действующему законодательству, полагая, что условия п. 3.8 спорного договора не ущемляют права потребителей.
Заявитель в кассационной жалобе указывает на неприменение судами ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, подлежащей применению к отношениям сторон, неучтение диспозитивности нормы, предусмотренной ч. 2 ст. 7 названного закона, которая использована в договоре участия в долевом строительстве при описании прав участника долевого строительства, в случае обнаружения недостатков построенного помещения.
Общество считает также, что оспариваемое представление возлагает на него дополнительные обязанности в виде исключения из договоров участия в долевом строительстве п. 3.8 и создает препятствия для осуществления обществом предпринимательской деятельности, полагая, что изменение условий всех договоров участия в долевом строительстве требует материальных затрат.
В отзыве на кассационную жалобу Прокуратура Пермского края указывает, что оспариваемые судебные акты являются законными и обоснованными, доводы заявителя жалобы несостоятельными, просит судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
В отзыве на кассационную жалобу управление Роспотребнадзора просит судебные акты оставить без изменения, считая их законными и обоснованными, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Как следует из материалов дела, прокуратурой Свердловского района города Перми проведена проверка общества "ПМ-Девелопмент", являющегося застройщиком многоквартирного дома, находящегося по адресу: г. Пермь, ул. Николая Островского, 93б, на предмет соблюдения законодательства в сфере долевого строительства многоквартирных домов с привлечением средств граждан.
В ходе проверки прокуратурой установлено, что при заключении договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Николая Островского, 93б (5 очередь строительства), от 07.07.2016 N 5/408 (далее - договор N 5/408) с гражданкой Кокаровцевой Е.В. обществом включено в указанный договор условие (абз. 2 п. 3.8. договора N 5/408), а именно: "В случае если выявленное расхождение общей проектной площади помещения и окончательной площади помещения составляет менее 2% или равно 2% от общей проектной площади помещения, перерасчет цены помещения не производится", нарушающее требования, предусмотренные п. 1 ст. 16, ст. 29 Закона "О защите прав потребителей", ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
По результатам проверки заместителем прокурора Вепревой Н.Ю. в отношении общества внесено представление об устранении нарушений законодательства в сфере долевого строительства от 21.07.2016 N 2-23-149/16, в котором указано требование рассмотреть представление, принять меры к устранению выявленных нарушений законодательства, причин и условий им способствующих, путем приведения в соответствие с требованиями законодательства условий договоров участия в долевом строительстве.
Полагая, что названное представление нарушает права и законные интересы в предпринимательской и иной экономической деятельности, общество "ПМ-Девелопмент" обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды исходили из отсутствии оснований для признания оспариваемого представления недействительным.
Проверив законность обжалуемых судебных актов, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
В соответствии с ч. 1 ст. 198, ст. 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо установление одновременно двух условий: несоответствие оспариваемого акта, решения, действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение оспариваемым актом, решением, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.
В пункте 3 ст. 22 Федерального закона от 17.01.1992 N 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации" предусмотрено, что прокурор или его заместитель в случае установления факта нарушения закона органами и должностными лицами, указанными в п. 1 ст. 21 данного Федерального закона вносит представление об устранении нарушений закона.
Согласно п. 1 ст. 24 Федерального закона от 17.01.1992 N 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации" представление об устранении нарушений закона вносится прокурором или его заместителем в орган или должностному лицу, которые полномочны устранить допущенные нарушения, и подлежит безотлагательному рассмотрению.
С учетом изложенного судами сделан правильный вывод о том, что оспариваемое представление вынесено заместителем прокурора Вепревой Н.Ю. в рамках предоставленных ей полномочий по внесению актов прокурорского реагирования.
В силу ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Федеральным законом (ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
Согласно ст. 9 Федерального закона от 26.01.1996 N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации", п. 1 ст. 1 Закона "О защите прав потребителей" отношения с участием потребителей регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ), Законом "О защите прав потребителей", и изданными в соответствии с ними иными правовыми актами.
В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в п. 2 постановления Пленума от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закона "О защите прав потребителей" применяется в части, не урегулированной специальными законами.
Пунктом 2, 4 ст. 421 ГК РФ предусмотрено, что стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
В силу п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения
Отношения, возникающие в связи с заключением и исполнением договора долевого участия в строительстве, регламентированы положениями Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
В соответствии с п. 3 ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ цена договора участия в долевом строительстве является его существенным условием.
Пунктом 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 названной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (п. 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
Согласно п. 1 ст. 16 Закона "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Как следует из материалов дела, между гр. Кокаровцевой Е.В. и обществом "ПМ-Девелопмент" заключен договора N 5/408, в соответствии с п. 3.8 которого предусмотрено, что в случае, если окончательная общая площадь помещения (включая площади балконов, лоджий, террас, веранд, кладовок и тому подобное), определяемая согласно данным экспликации технического паспорта или плана на дом (на объект), выданного застройщику организацией технической инвентаризации или кадастровым инженером, осуществляющим кадастровую деятельность, (далее по тексту "окончательная площадь") будет отличаться от общей проектной площади, стороны уточняют размер общего объема финансирования в следующем порядке.
В случае если выявленное расхождение общей проектной площади Помещения и окончательной площади помещения составляет менее 2% или равно 2% от общей проектной площади помещения (далее по тексту - "допустимое отклонение"), перерасчет цены помещения не производится.
В остальных случаях: если окончательная площадь помещения окажется менее общей проектной площади помещения и данная разница будет больше допустимого отклонения, застройщик обязуется в течение 30 (тридцати) календарных дней со дня получения соответствующего уведомления от участника долевого строительства осуществить возврат участнику долевого строительства излишне уплаченных денежных средств, рассчитанных по формуле: (общая проектная площадь помещения - окончательная площадь помещения - допустимое отклонение) x (цена помещения / общая проектная площадь помещения); если окончательная площадь помещения окажется больше общей проектной площади помещения и данная разница будет больше допустимого отклонения, участник долевого строительства обязуется в течение 30 (тридцати) календарных дней со дня направления соответствующего уведомления застройщиком осуществить доплату за помещение, рассчитанную по формуле: (окончательная площадь помещения - общая проектная площадь помещения - допустимое отклонение) x (цена помещения / общая проектная площадь помещения).
До момента совершения участником долевого строительства доплаты за помещение застройщик вправе приостановить передачу помещения. Данный период приостановки передачи участнику долевого строительства помещения не засчитывается в период течения срока передачи или в период просрочки передачи помещения участнику долевого строительства. Изменение общей площади и (или) общего объема и (или) назначения общего имущества многоквартирного жилого дома (объекта) не является основанием для изменения цены договора и осуществления каких-либо перерасчетов.
В статье 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ предусмотрены способы определения цены договора как суммы денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика (ч. 1); с возможностью изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2).
Принимая во внимание указанное выше, суды обоснованно заключили, что ни один из способов определения цены договора не должен лишать дольщиков права на соразмерное уменьшение цены в установленных законом случаях, в частности, при несоответствии объекта долевого строительства условиям договора (в том числе права на возврат внесенных денежных средств при уменьшении общей площади объекта за всю разницу в площади).
Предусмотренная в статье 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ допустимость изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади, является основанием для расторжения в судебном порядке договора по требованию участника долевого строительства в случае существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при этом не позволяет не производить компенсацию денежных средств за излишне уплаченную площадь помещения, в случае если по окончании строительства при вводе объекта в эксплуатацию будет установлено уменьшение проектной площади в ходе строительства объекта (размер площади по договору долевого строительства).
Оценив по своему внутреннему убеждению, основанном на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании в порядке, предусмотренном ст. 65, 66, 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, условия п. 3.8 договора N 5/408, суды установили, что спорном пункте названного договора определена общая стоимость помещения, из которой исчисляется стоимость 1 кв. м. путем деления общей стоимости на общую проектную площадь помещения; в указанном пункте данного договора отсутствует возможность изменения цены договора при изменении площади помещения в пределах 2% об общей проектной площади, обоснованно посчитав, что условия п. 3.8 договора участия в долевом строительства N 5/408 противоречат требованиям, предусмотренным ч. 2, 3 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, п. 1 ст. 29 Закона "О защите прав потребителей", ухудшают положение участников долевого строительства как потребителей.
Судом первой и апелляционной инстанции установлено, что оспариваемое представление не нарушает прав и законных интересов общества "ПМ-Девелопмент".
Доказательств обратного обществом в материалы дела не представлено.
Таким образом, при установленных обстоятельствах суды пришли к правильному выводу о том, что оспариваемое представление соответствует нормам действующего законодательства, материалам дела.
Правильно применив указанные выше нормы права, судами правомерно отказано обществу "ПМ-Девелопмент" в удовлетворении заявленных требований.
При той совокупности представленных в дело доказательств у судов отсутствовали основания для иных выводов, которые не опровергаются доводами, изложенными в кассационной жалобе, направленными на их переоценку, в связи с чем, в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению.
При рассмотрении спора судами первой и апелляционной инстанций доказательства, представленные в материалы дела исследованы по правилам, предусмотренным ст. 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана правовая оценка согласно ст. 71 названного Кодекса. В силу ч. 1, 2 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, имеющие правовое значение для дела определены судом с учетом существа спора, на основании доводов и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами права.
Все доводы заявителя, приведенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения судами и им дана надлежащая правовая оценка, при этом иное толкование обществом положений законодательства, а также иная оценка обстоятельств рассматриваемого дела не свидетельствуют о нарушении судами норм права, а потому не опровергают правильность выводов судов первой и апелляционной инстанций, а направлены на переоценку положенных в их основу доказательств, в связи с чем не могут быть приняты во внимание судом кассационной инстанции (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Иное толкование, а также иная оценка обстоятельств рассматриваемого дела не свидетельствуют о существенном нарушении судами норм права, а потому не может служить основанием для отмены законных судебных актов.
Нормы материального права судами применены правильно. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену обжалуемых судебных актов в соответствии с ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Пермского края от 28.11.2016 по делу N А50-18935/2016 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2017 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "ПМ-ДЕВЕЛОПМЕНТ" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
Т.П.ЯЩЕНОК
Т.П.ЯЩЕНОК
Судьи
О.Л.ГАВРИЛЕНКО
О.Г.ГУСЕВ
О.Л.ГАВРИЛЕНКО
О.Г.ГУСЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)