Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Общество сослалось на то, что выкупная стоимость спорного имущества превышает его рыночную стоимость.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 июля 2016 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 29 июля 2016 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Рябовой С.Э.,
судей Столярова А.А., Татариновой И.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фея" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.01.2016 по делу N А07-17374/2015 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2016 по тому же делу.
Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.
Общество с ограниченной ответственностью "Фея" (далее - общество "Фея") обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к администрации городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан (далее - Администрация), Комитету по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Нефтекамску (далее - Комитет) об обязании включить в раздел 3 договора N 1 купли-продажи недвижимого имущества (помещений), находящегося в муниципальной собственности городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, с условием о рассрочке от 10.01.2014 (далее - договор от 10.01.2014 N 1) пункт о зачете произведенной ранее оплаты 24.12.1992 по платежной квитанции в размере 35 000 (неденоминированных) руб., что составляет 92% от общей стоимости помещения и на день проведения независимой оценки равно 7 590 000 руб. в выкупную цену; об обязании включить в раздел 3 договора от 10.01.2014 N 1 пункт о зачете произведенной ранее оплаты 09.11.2007 по платежной квитанции от 09.11.2007 N 0054 на сумму 161 200 руб., что составляет 8% от общей стоимости помещения и на день проведения независимой оценки равно 660 000 руб. в выкупную цену; о признании п. 3.2, 3.4, 3.5 договора от 10.01.2014 N 1 недействительными; о признании графика платежей к договору от 10.01.2014 N 1 недействительным.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.01.2016 (судья Вафина Е.Т.) в удовлетворении заявленных требований отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2016 (судьи Соколова И.Ю., Богдановская Г.Н., Федина Г.А.) решение суда оставлено без изменения.
Общество "Фея", не согласившись с названными судебными актами, обратилось в суд с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на неприменение судами подлежащих применению ст. 1, 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам спора и имеющимся в деле доказательствам. По мнению заявителя, судами не принято во внимание, что в действиях Комитета при заключении договора от 10.01.2014 N 1 содержатся признаки недобросовестного поведения, поскольку обществу "Фея" до подписания договора не было разъяснено его право в случае несогласия с оценкой независимого оценщика выкупной стоимости имущества на проведение повторной оценки. Кроме того Комитет не известил в свое время общество о возможности утраты им права на приватизацию арендуемого им имущества по ранее действовавшему законодательству. Данные обстоятельства, как полагает заявитель, привели к тому, что в счет выкупа спорного помещения обществом "Фея" повторно уплачена его стоимость, что не отвечает принципам разумности и справедливости.
В отзыве на кассационную жалобу Комитет просит отказать в удовлетворении кассационной жалобы, полагая, что обжалуемые судебные акты являются законными и обоснованными.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе.
При рассмотрении спора судами установлено, что постановлением от 26.05.1992 N 18 Нефтекамского комитета по управлению муниципальным имуществом принято решение о приватизации муниципального предприятия "Фея". Согласно плану приватизации, утвержденному решением Нефтекамского комитета по управлению муниципальным имуществом от 17.06.1992, приватизация предусматривалась путем продажи предприятия с правом долгосрочной аренды нежилого помещения на открытом аукционе по цене 300 000 руб.
Имущество муниципального предприятия "Фея" приобретено товариществом с ограниченной ответственностью "Фея" на основании договора купли-продажи от 11.08.1992 N 5, заключенного с Нефтекамским комитетом по управлению муниципальным имуществом.
Между товариществом с ограниченной ответственностью "Фея" (в дальнейшем преобразованным в общество "Фея") и Комитетом по управлению имуществом города Нефтекамска, заключен договор аренды нежилых помещений с последующим выкупом от 11.08.1992 N 5, в соответствии с условиями которого на основании протокола от 16.07.1992 N 2 о результатах открытого аукциона товариществу передано нежилое помещение, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, город Нефтекамск, ул. Ленина, 6, общей площадью 165 кв. м. (литера А) (п. 1.1 договора).
Срок действия договора установлен с 01.08.1992 до 01.08.2007 (п. 1.4 договора).
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.11.2007 по делу N А07-11070/2007 установлено, что обществом "Фея" утрачено право на выкуп спорного нежилого помещения как нереализованное в срок, установленный Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Также судом установлено, что договор аренды от 11.08.1992 N 5 (с учетом изменений, внесенных сторонами 13.03.1996 и 02.06.1997) не содержит условия о размере выкупа.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.11.2008 по делу N А07-8391/2008, оставленным без изменения постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2009, обществу "Фея" отказано в удовлетворении исковых требований о понуждении к заключению договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Нефтекамск, ул. Ленина, 6, общей площадью 164,7 кв. м на предложенных истцом условиях, содержащихся проекте договора купли продажи, на основании ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 43 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".
На основании обращения общества "Фея" 12.09.2013, рассмотренного комиссией по рассмотрению обращений субъектов малого и среднего предпринимательства о реализации ими преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, Администрацией принято постановление от 09.01.2013 N 1 "О приватизации нежилых помещений на 1 этаже трехэтажного жилого дома общей площадью 164,7 кв. м, расположенных по адресу: Республика Башкортостан, г. Нефтекамск, ул. Ленина, д. "6" путем реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого имущества".
Между обществом "Фея" и Администрацией заключен договор от 10.01.2014 N 1 купли-продажи нежилых помещений на первом этаже трехэтажного жилого дома, расположенного по адресу: г. Нефтекамск, ул. Ленина, д. 6, находящегося в муниципальной собственности городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства с условием о рассрочке оплаты.
Согласно п. 2.3 договора рыночная стоимость имущества в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости, выполненным независимым оценщиком Муртазиным А.Д., от 20.10.2013 составляет 8 250 000 руб.
В соответствии с п. 3.1. цена имущества составила 8 250 000 рублей.
Пунктом 3.2. договора установлено, что оплата имущества осуществляется в рассрочку на 7 лет со дня заключения договора платежами, согласно графику платежей к настоящему договору.
Государственная регистрация права собственности общества на приобретенное нежилое помещение произведена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан 05.06.2014.
Ссылаясь на то, что стоимость спорного имущества, установленная в договоре от 10.01.2014 N 1, значительно превышает его рыночную стоимость, в счет исполнения покупателем обязательства по уплате стоимости приобретенного имущества необходимо зачесть ранее произведенные в 1992 и 2007 году платежи, общество "Фея" обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Отказывая в удовлетворении иска, установив, что рассматриваемый спор возник из правоотношений по отчуждению из муниципальной собственности городского округа город Нефтекамск недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, суды первой и апелляционной инстанций правомерно исходили из следующего.
В силу ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным.
В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ)
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 29.07.2016 N Ф09-6907/16 ПО ДЕЛУ N А07-17374/2015
Требование: Об обязании включить в договор приватизации нежилого помещения пункт о зачете произведенных ранее платежей, о признании графика платежей недействительным.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Общество сослалось на то, что выкупная стоимость спорного имущества превышает его рыночную стоимость.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 июля 2016 г. N Ф09-6907/16
Дело N А07-17374/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 26 июля 2016 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 29 июля 2016 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Рябовой С.Э.,
судей Столярова А.А., Татариновой И.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фея" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.01.2016 по делу N А07-17374/2015 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2016 по тому же делу.
Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.
Общество с ограниченной ответственностью "Фея" (далее - общество "Фея") обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к администрации городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан (далее - Администрация), Комитету по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Нефтекамску (далее - Комитет) об обязании включить в раздел 3 договора N 1 купли-продажи недвижимого имущества (помещений), находящегося в муниципальной собственности городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, с условием о рассрочке от 10.01.2014 (далее - договор от 10.01.2014 N 1) пункт о зачете произведенной ранее оплаты 24.12.1992 по платежной квитанции в размере 35 000 (неденоминированных) руб., что составляет 92% от общей стоимости помещения и на день проведения независимой оценки равно 7 590 000 руб. в выкупную цену; об обязании включить в раздел 3 договора от 10.01.2014 N 1 пункт о зачете произведенной ранее оплаты 09.11.2007 по платежной квитанции от 09.11.2007 N 0054 на сумму 161 200 руб., что составляет 8% от общей стоимости помещения и на день проведения независимой оценки равно 660 000 руб. в выкупную цену; о признании п. 3.2, 3.4, 3.5 договора от 10.01.2014 N 1 недействительными; о признании графика платежей к договору от 10.01.2014 N 1 недействительным.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.01.2016 (судья Вафина Е.Т.) в удовлетворении заявленных требований отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2016 (судьи Соколова И.Ю., Богдановская Г.Н., Федина Г.А.) решение суда оставлено без изменения.
Общество "Фея", не согласившись с названными судебными актами, обратилось в суд с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на неприменение судами подлежащих применению ст. 1, 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам спора и имеющимся в деле доказательствам. По мнению заявителя, судами не принято во внимание, что в действиях Комитета при заключении договора от 10.01.2014 N 1 содержатся признаки недобросовестного поведения, поскольку обществу "Фея" до подписания договора не было разъяснено его право в случае несогласия с оценкой независимого оценщика выкупной стоимости имущества на проведение повторной оценки. Кроме того Комитет не известил в свое время общество о возможности утраты им права на приватизацию арендуемого им имущества по ранее действовавшему законодательству. Данные обстоятельства, как полагает заявитель, привели к тому, что в счет выкупа спорного помещения обществом "Фея" повторно уплачена его стоимость, что не отвечает принципам разумности и справедливости.
В отзыве на кассационную жалобу Комитет просит отказать в удовлетворении кассационной жалобы, полагая, что обжалуемые судебные акты являются законными и обоснованными.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе.
При рассмотрении спора судами установлено, что постановлением от 26.05.1992 N 18 Нефтекамского комитета по управлению муниципальным имуществом принято решение о приватизации муниципального предприятия "Фея". Согласно плану приватизации, утвержденному решением Нефтекамского комитета по управлению муниципальным имуществом от 17.06.1992, приватизация предусматривалась путем продажи предприятия с правом долгосрочной аренды нежилого помещения на открытом аукционе по цене 300 000 руб.
Имущество муниципального предприятия "Фея" приобретено товариществом с ограниченной ответственностью "Фея" на основании договора купли-продажи от 11.08.1992 N 5, заключенного с Нефтекамским комитетом по управлению муниципальным имуществом.
Между товариществом с ограниченной ответственностью "Фея" (в дальнейшем преобразованным в общество "Фея") и Комитетом по управлению имуществом города Нефтекамска, заключен договор аренды нежилых помещений с последующим выкупом от 11.08.1992 N 5, в соответствии с условиями которого на основании протокола от 16.07.1992 N 2 о результатах открытого аукциона товариществу передано нежилое помещение, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, город Нефтекамск, ул. Ленина, 6, общей площадью 165 кв. м. (литера А) (п. 1.1 договора).
Срок действия договора установлен с 01.08.1992 до 01.08.2007 (п. 1.4 договора).
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.11.2007 по делу N А07-11070/2007 установлено, что обществом "Фея" утрачено право на выкуп спорного нежилого помещения как нереализованное в срок, установленный Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Также судом установлено, что договор аренды от 11.08.1992 N 5 (с учетом изменений, внесенных сторонами 13.03.1996 и 02.06.1997) не содержит условия о размере выкупа.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.11.2008 по делу N А07-8391/2008, оставленным без изменения постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2009, обществу "Фея" отказано в удовлетворении исковых требований о понуждении к заключению договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Нефтекамск, ул. Ленина, 6, общей площадью 164,7 кв. м на предложенных истцом условиях, содержащихся проекте договора купли продажи, на основании ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 43 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".
На основании обращения общества "Фея" 12.09.2013, рассмотренного комиссией по рассмотрению обращений субъектов малого и среднего предпринимательства о реализации ими преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, Администрацией принято постановление от 09.01.2013 N 1 "О приватизации нежилых помещений на 1 этаже трехэтажного жилого дома общей площадью 164,7 кв. м, расположенных по адресу: Республика Башкортостан, г. Нефтекамск, ул. Ленина, д. "6" путем реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого имущества".
Между обществом "Фея" и Администрацией заключен договор от 10.01.2014 N 1 купли-продажи нежилых помещений на первом этаже трехэтажного жилого дома, расположенного по адресу: г. Нефтекамск, ул. Ленина, д. 6, находящегося в муниципальной собственности городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства с условием о рассрочке оплаты.
Согласно п. 2.3 договора рыночная стоимость имущества в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости, выполненным независимым оценщиком Муртазиным А.Д., от 20.10.2013 составляет 8 250 000 руб.
В соответствии с п. 3.1. цена имущества составила 8 250 000 рублей.
Пунктом 3.2. договора установлено, что оплата имущества осуществляется в рассрочку на 7 лет со дня заключения договора платежами, согласно графику платежей к настоящему договору.
Государственная регистрация права собственности общества на приобретенное нежилое помещение произведена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан 05.06.2014.
Ссылаясь на то, что стоимость спорного имущества, установленная в договоре от 10.01.2014 N 1, значительно превышает его рыночную стоимость, в счет исполнения покупателем обязательства по уплате стоимости приобретенного имущества необходимо зачесть ранее произведенные в 1992 и 2007 году платежи, общество "Фея" обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Отказывая в удовлетворении иска, установив, что рассматриваемый спор возник из правоотношений по отчуждению из муниципальной собственности городского округа город Нефтекамск недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, суды первой и апелляционной инстанций правомерно исходили из следующего.
В силу ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным.
В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ)
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)