Судебные решения, арбитраж

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН ОТ 20.07.2016 N 44Г-146/2016

Требование: Об обязании заключить договор о приобретении жилого помещения.

Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истцу на основании договора цессии принадлежат права требования и обязательства, возникшие из договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома. Предусмотренный договором срок передачи истцу квартиры истек. Застройщик признан банкротом, в отношении него введена процедура внешнего управления. Распоряжением правительства субъекта РФ ответчику было поручено совместно обеспечить завершение строительства жилых домов. Требования распоряжения ответчиком не исполнены.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено



ПРЕЗИДИУМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 июля 2016 года


Президиум Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего: Юлдашева Р.Х.,
членов президиума: Иващенко В.Г., Усмановой Р.Р., Канбекова И.З., Васильевой Е.Г.,
при секретаре: М.,
рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску С. к ГУП "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан" об обязании заключить договор о приобретении жилого помещения,
переданное определением судьи Верховного Суда Республики Башкортостан Арманшиной Э.Ю. от дата,
по кассационной жалобе представителя ГУП "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан" Б., поступившей в Верховный Суд Республики Башкортостан 12 мая 2016 года, на решение Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 07 сентября 2015 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 12 января 2016 года.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Башкортостан Арманшиной Э.Ю., президиум Верховного Суда Республики Башкортостан

установил:

С. обратилась в суд с исковым заявлением к ГУП "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан" о возложении обязанности заключить с ней договор о приобретении жилого помещения в строящемся или построенном многоквартирном жилом доме с освобождением от оплаты по договору стоимости количества квадратных метров, равного количеству квадратных метров, стоимость которых оплачена в соответствии с договором N ... от дата о долевом участии в строительстве жилья в микрорайоне ... ограниченном адрес, ... в адрес. В обоснование иска указала, что дата между инвестором - ООО ФПК "Полимер" и ООО "ЮникаСтрой" был заключен договор N ... долевого участия в строительстве жилья (двухкомнатной адрес общей проектной площадью ... расположенной на ... многоквартирного жилого дома, ФИО14. 31 октября 2011 года между ООО "ЮникаСтрой" и А. заключен договор уступки прав по данному договору. 12 декабря 2011 года между А. и С. также был заключен договор уступки прав требования по данному договору. Таким образом, истица является участником долевого строительства в микрорайоне ФИО15 района г. Уфы, жилой дом, указанный в договоре долевого участия в строительстве жилья, построен, оговоренная в этом договоре стоимость квартиры оплачена, в связи с чем у истицы возникло право требования адрес (почтовый адрес). Однако в техническом паспорте на указанный жилой дом отражена адрес, которая не соответствует оплаченной истицей квартире. В соответствии с распоряжением Правительства Республики Башкортостан N 375-Р от 21 апреля 2011 года строительство указанного дома передано ГУП "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан". Согласно пункту 4 упомянутого распоряжения Правительства Республики Башкортостан ответчику надлежало заключить соответствующие договоры с гражданами, включенными в список, указанный в пункте 3 названного распоряжения Правительства Республики Башкортостан. В связи с чем просила обязать ГУП "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан" заключить с ней договор о приобретении жилого помещения в Кировском районе г. Уфы в построенном многоквартирном жилом доме с освобождением от оплаты по договору стоимости ..., оплаченной по договору N ... от дата о долевом участии в строительстве жилья в микрорайоне ... ограниченном улицами ... в адрес.
Решением Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 07 сентября 2015 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 12 января 2016 года, постановлено:
исковое заявление С. к ГУП "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан" удовлетворить.
Обязать ГУП "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан" заключить с С. ФИО16 договор о приобретении жилого помещения в Кировском районе г. Уфы в построенном многоквартирном доме с освобождением от оплаты по договору стоимости количества квадратных метров, равного количеству квадратных метров ... стоимость которых полностью оплачена в соответствии с условиями заключенного между С. и ООО "ФПК "Полимер" договора ... долевом участии в строительстве жилья в микрорайоне ...
Взыскать с Государственного унитарного предприятия "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан" в пользу С. ФИО17 расходы по оплате государственной пошлины в размере 200 рублей.
В кассационной жалобе представитель ГУП "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан" Б. просит отменить решение Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 07 сентября 2015 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 12 января 2016 года в связи с их незаконностью и необоснованностью. В обоснование своих доводов указывает на то, что судами первой и апелляционной инстанций при разрешении спора не учтено, что Законом Республики Башкортостан от 03 марта 2011 года N 368-з "О мерах по защите прав граждан, пострадавших вследствие неисполнения застройщиками (заказчиками) обязательств по строительству многоквартирных домов на территории Республики Башкортостан" не предусмотрено, что жилое помещение, на которое заключается договор, должно быть только в построенном доме и находиться в ... Башкортостан; ГУП "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан" не располагает готовой квартирой в построенном доме, указанной в резолютивной части решения Кировского районного суда адрес Республики Башкортостан от 07 сентября 2015 года и апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 12 января 2016 года.
По результатам изучения доводов кассационной жалобы гражданское дело 23 мая 2016 года было истребовано в Верховный Суд Республики Башкортостан и определением судьи Верховного Суда Республики Башкортостан от 06 июля 2016 года передано для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции - президиума Верховного Суда Республики Башкортостан.
Лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте проведения судебного заседания президиума Верховного Суда Республики Башкортостан заблаговременно и надлежащим образом.
На основании статьи 385 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации президиум Верховного Суда Республики Башкортостан считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Проверив материалы дела, изучив обоснованность доводов кассационной жалобы, выслушав представителя ГУП "Фонд жилищного строительства" Н. ФИО18, действующую на основании доверенности от дата N ... (выдана сроком по дата), поддержавшую доводы кассационной жалобы, президиум находит апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 12 января 2016 года подлежащими отмене по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Президиум приходит к выводу, что в настоящем деле судебными инстанциями были допущены такого характера существенные нарушения норм материального права.
Согласно части 2 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только названными в нем способами:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 16 ноября 2009 года между ОАО "СтройПроектЦентр" и ООО "ФПК "Полимер" заключен договор N ... инвестирования, предметом договора является инвестирование путем вложения инвестором денежных средств, как собственных, так и привлеченных, в строительство в составе спортивно-оздоровительного и торгово-культурного центра в адрес, жилого микрорайона ...", ограниченного адрес. Результатом инвестиционной деятельности по реализации договора является закрепление за инвестором прав на долю объекта недвижимости, законченного строительством и введенного в эксплуатацию.
Договором предусмотрено право инвестора ООО "ФПК "Полимер" привлекать к инвестированию строительства объекта недвижимости денежные средства третьих лиц, заключая с ними договоры долевого участия в строительстве от своего имени и принимая от них денежные средства.
Дополнительным соглашением от дата к договору N ... от дата, договор N ... от дата дополнен указанием о том, что застройщик передает права инвестору на помещения в жилом доме строительный N ..., расположенном в ... ограниченном адрес, ...
05 июля 2010 года между ООО "ФПК "Полимер" и ООО "ЮникаСтрой" заключен договор N ... о долевом участии в строительстве жилья в микрорайоне ... ограниченном адрес, ... в адрес Республики Башкортостан, согласно которому ООО "ЮникаСтрой" профинансировало строительство двухкомнатной адрес (строительный номер) общей проектной площадью ... м, расположенной на ...
Обязательства по договору N ... выполнены со стороны ООО "ЮникаСтрой" в полном объеме, что подтверждается актом приема-передачи простого векселя номинальной стоимостью 1 794 000 рубля от дата N ...
31 октября 2011 года между ООО "ЮникаСтрой" и А. был заключен договор уступки прав требования, согласно которому А. принимает все принадлежащие ООО "ЮникаСтрой" в момент подписания настоящего договора права требования и обязательства, возникшие из договора ...
Обязательства по договору уступки права требования выполнены в полном объеме, что подтверждается актом приема-передачи простого векселя номинальной стоимостью 1 794 000 рубля от дата (ФИО20).
12 декабря 2011 года между А. и С. заключен договор уступки прав требования, согласно которому С. принимает все принадлежащие А. в момент подписания настоящего договора права требования и обязательства, возникшие из договора N ...
Обязательства по договору уступки права требования выполнены в полном объеме, что подтверждается распиской о получении ФИО11 от ФИО1 денежных средств по договору уступки прав требования в размере 1 794 000 рубля от дата N ...
Предусмотренный договором срок передачи истице квартиры истек, что не оспаривалось ответчиком. Квартира истице не передана, возможность ее передачи утрачена.
Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от дата в отношении ОАО "СтройПроектЦентр", являющегося застройщиком указанного жилого дома, введена процедура внешнего управления.
Распоряжением Правительства Республики Башкортостан N ...-р от дата ГУП "Фонд жилищного строительства РБ" поручено совместно с Государственным Комитетом Республики Башкортостан по строительству и архитектуре обеспечить завершение строительства жилых домов N N ..., 7, 8, расположенных на земельном участке с кадастровым номером ... строительному адресу: адрес, адрес
Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан во взаимодействии с администрацией городского округа город Уфа в срок до 31 мая 2011 года в соответствии с законодательством поручено определить порядок передачи ГУП "Фонд жилищного строительства РБ" права арендатора по договору аренды земельного участка, обремененного правами третьих лиц, на котором расположены объекты, указанные в пункте 1 настоящего распоряжения.
Администрации городского округа г. Уфа рекомендовано в срок до 31 мая 2011 года составить список граждан, заключивших договоры приобретения жилых помещений, пострадавших вследствие неисполнения застройщиком обязательств по строительству объектов, указанных в пункте 1 настоящего распоряжения.
ГУП "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан" в соответствии с законодательством поручено вступить в права застройщика по объектам, указанным в пункте 1 настоящего распоряжения, и заключить соответствующие договоры с гражданами, включенными в список, указанный в пункте 3 распоряжения (абз. 2, 3 пункта 4 распоряжения).
01 сентября 2011 года между ОАО "СтройПроектЦентр" и ГУП "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан" заключен агентский договор N ... на завершение строительства и ввода в эксплуатацию объекта "Жилые дома N ... по адрес".
В соответствии с сообщением от дата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ ГУП "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан" отказано в государственной регистрации договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, расположенного по адресу: адрес.
Разрешением от дата жилая часть спорного дома введена в эксплуатацию без этажа, на котором предполагалось строительство квартиры истицы, что сторонами не оспаривается.
Распоряжением Правительства Республики Башкортостан от дата N ...-р абзацы 2 и 3 пункта 4 распоряжения Правительства Республики Башкортостан от дата N ...-р исключены.
В пункт 3 распоряжения введены абзацы 4, 5 согласно которым Администрации ГО адрес рекомендовано в срок до дата составить список граждан, заключивших договоры на приобретение жилых помещений на непредусмотренных проектом этажах жилого адрес, расположенного на земельном участке с кадастровым номером N ... по строительному адресу: микрорайон ... в адрес ГО адрес РБ (абз. 4 пункта 3); а также заключить соответствующие договоры с гражданами, включенными в список, указанный в абзаце 4 пункта 3 настоящего распоряжения, по предоставлению жилых помещений в жилом доме, строительство которого будет осуществляться на земельном участке с кадастровым номером дата
В соответствии с указанным агентским договором ГУП "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан" обязалось в целях завершения строительства и ввода в эксплуатацию объекта "Жилые дома N ..., 7, 8 по адрес" осуществлять функции заказчика-застройщика при выполнении работ по строительству объекта, в том числе, ведение технического надзора, надлежащий и своевременный ввод в эксплуатацию объекта и привлечение в этих целях генподрядной и иных организаций; осуществление контроля на стадиях проектирования и строительства объекта; выполнение работ, необходимых для обеспечения процесса строительства.
Согласно пункту 3.3 агентского договора ГУП "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан" обязалось при выполнении функций заказчика-застройщика заключить от имени ОАО "СтройПроектЦентр" все договоры и соглашения, необходимые для реализации данного агентского договора.
Суд первой инстанции, разрешая спор, и удовлетворяя исковые требования С., исходил из того, что все условия, предусмотренные Законом Республики Башкортостан от 03 марта 2011 года N 368-з "О мерах по защите прав граждан, пострадавших вследствие неисполнения застройщиками (заказчиками) обязательств по строительству многоквартирных домов на территории Республики Башкортостан", были соблюдены.
Так, определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от дата установлены обстоятельства и дата введения в отношении застройщика процедур банкротства, уплаты истицей стоимости квартиры, ее площади, которые в силу положений части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не подлежат доказыванию вновь.
Как установлено судом, договор долевого участия в строительстве был заключен дата, внешнее управление в отношении застройщика введено в 2012 году, Правительством Республики Башкортостан упомянутыми распоряжениями поручено ГУП "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан" совместно с Государственным комитетом Республики Башкортостан по строительству и архитектуре в срок до дата представить в Правительство Республики Башкортостан расчеты финансовых средств, необходимых для завершения строительства жилых домов N ... указанном микрорайоне ..." в адрес на ... с указанием источников финансирования.
Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от дата требование С. о передаче двухкомнатной адрес на ФИО21 стоимостью ... включено в реестр требований о передаче жилых помещений ОАО "СтройПроектЦентр" ...
Однако ГУП "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан" распоряжение Правительства Республики Башкортостан от дата N ...-р не выполнило. Несмотря на истечение сроков, обозначенных в распоряжении Правительства Республики Башкортостан, меры по обеспечению истицы жилым помещением до настоящего времени не приняты.
Суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции согласился, указав на то, что ГУП "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан", приняв на себя обязательства Заказчика-Застройщика по распоряжению Правительства Республики Башкортостан N ...-р от дата, не освобождается от обязанности заключить с С. договор о приобретении жилого помещения с освобождением ее от оплаты по договору стоимости количества квадратных метров, равного количеству квадратных метров, стоимость которых оплачена ею по договору долевого участия в строительстве жилья от дата N ...
Между тем выводы суда первой инстанции в части возложения на ГУП "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан" обязанности по заключению с истцом договора о приобретении жилого помещения в построенном в адрес многоквартирном доме основаны на неправильном применении норм материального права.
В соответствии со статьей 4.2 Закона Республики Башкортостан от 03 марта 2011 года N 368-з "О мерах по защите прав граждан, пострадавших вследствие неисполнения застройщиками (заказчиками) обязательств по строительству многоквартирных домов на территории Республики Башкортостан" защита прав граждан, пострадавших вследствие неисполнения застройщиками (заказчиками) обязательств по строительству многоквартирных домов на территории Республики Башкортостан, если между гражданином и лицом, осуществляющим завершение строительства многоквартирного дома, включенного в сводный перечень проблемных объектов на территории Республики Башкортостан, заключен договор с целью приобретения жилого помещения в строящемся или построенном многоквартирном доме или договор уступки права требования гражданина к застройщику (заказчику) осуществляется в следующих формах:
1) освобождение от оплаты по договору, заключаемому с лицом, осуществляющим завершение строительства многоквартирного дома, включенного в сводный перечень проблемных объектов на территории Республики Башкортостан, с целью приобретения жилого помещения в строящемся или построенном многоквартирном доме, стоимости количества квадратных метров, равного количеству квадратных метров, стоимость которых оплачена гражданином, пострадавшим вследствие неисполнения застройщиками (заказчиками) обязательств по строительству многоквартирных домов на территории Республики Башкортостан, в счет исполнения его обязательств по договору;
2) выкуп лицом, осуществляющим завершение строительства многоквартирного дома, включенного в сводный перечень проблемных объектов на территории Республики Башкортостан, права требования гражданина, пострадавшего вследствие неисполнения застройщиками (заказчиками) обязательств по строительству многоквартирных домов на территории Республики Башкортостан, к застройщику (заказчику) по цене, соответствующей сумме денежных средств, внесенной в счет исполнения обязательств по договору.
2. Защита прав граждан в формах, предусмотренных частью 1 настоящей статьи, осуществляется при одновременном соблюдении следующих условий:
1) признания в установленном порядке застройщика (заказчика) банкротом и введении в отношении него процедуры наблюдения или иных процедур, применяемых в деле о банкротстве;
2) включения незавершенного строительством многоквартирного дома в сводный перечень проблемных объектов на территории Республики Башкортостан;
3) включения требований граждан, пострадавших вследствие неисполнения застройщиками (заказчиками) обязательств по строительству многоквартирных домов на территории Республики Башкортостан, в реестр требований о передаче жилых помещений в деле о банкротстве;
4) если правоотношения с застройщиком (заказчиком), связанные с приобретением жилого помещения в проблемном объекте, возникли до признания в установленном порядке застройщика (заказчика) банкротом и введения в отношении него процедуры наблюдения или иных процедур, применяемых в деле о банкротстве.
3. Определение формы защиты прав, предусмотренной частью 1 настоящей статьи, осуществляется гражданином однократно в отношении одного из жилых помещений по его выбору.
Представитель ГУП "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан" Б., не соглашаясь с вынесенными судебными постановлениями, в кассационной жалобе указала, что на сегодняшний день ответчик не располагает квартирой, указанной в резолютивной части решения суда первой инстанции.
Между тем суд, возлагая на ГУП "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан" обязанность заключить с С. договор приобретения двухкомнатной квартиры общей проектной площадью 59,8 кв. м, в построенном многоквартирном доме в адрес, не учел, что способы защиты прав и законных интересов пострадавших участников строительства установлены Законом Республики Башкортостан от 03 марта 2011 года N 368-з.
Следовательно, выводы о том, что на ГУП "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан" должна быть возложена непредусмотренная законом обязанность по заключению с истцом договора о приобретении двухкомнатной квартиры общей проектной площадью ... м, именно в построенном многоквартирном доме в адрес по предоставлению квартиры в собственность, нельзя признать верными.
Суд апелляционной инстанции, проверяя законность и обоснованность решения суда первой инстанции, требования Закона Республики Башкортостан от 03 марта 2011 года N 368-з "О мерах по защите прав граждан, пострадавших вследствие неисполнения застройщиками (заказчиками) обязательств по строительству многоквартирных домов на территории Республики Башкортостан" также не учел, что привело к вынесению незаконного решения.
Допущенные нарушения норм права являются существенными, они повлияли на исход дела, и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя, в связи с чем апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан от 12 января 2016 года подлежит отмене. В целях соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 6.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации) дело подлежит направлению на новое апелляционное рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное, проверить доводы сторон, оценить представленные сторонами доказательства и возражения, правильно применить нормы материального и процессуального права и разрешить возникший спор в соответствии с требованиями закона.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 386 - 388, пунктом 5 части 1 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, президиум

постановил:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 12 января 2016 года отменить.
Дело направить на новое апелляционное рассмотрение в тот же суд в ином составе судей.
Председательствующий
Р.Х.ЮЛДАШЕВ




















© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)