Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Между сторонами был заключен договор о предоставлении отступного, квартира была передана истцу по акту приема-передачи, однако правоустанавливающие документы на спорное жилое помещение ответчики не передали, каких-либо действий, направленных на регистрацию перехода права собственности на имя истца, не предпринимают.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Лукина Е.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Суминой Л.Н.,
судей Федерякиной М.А., Михайловой Р.Б., при секретаре К., рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Суминой Л.Н. дело по апелляционной жалобе ответчика *** А.М. на решение Преображенского районного суда г. Москвы от 25 сентября 2015 года, которым постановлено:
исковые требования удовлетворить,
зарегистрировать переход прав собственности на объект недвижимого имущества, жилую квартиру, расположенную по адресу *** общей площадью *** кв. м, кадастровый номер. ***, условный номер: ***
установила:
*** в лице Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" обратился в суд с иском к *** А.М., *** М.А. о регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества, ссылаясь на заключенный 24 февраля 2014 года между КБ "Совинком" (ООО) и ответчиками договор о предоставлении отступного N 1-от/14, согласно п. 1.1, п. 2.1, п. 3.1, п. 5.1, п. 5.2, п. 5.3 которого, взамен исполнения обязательства заемщика Г. по возврату кредита в сумме 17 000 000 рублей по кредитному договору N 59п-11 от 25 октября 2011 г. ответчики обязались предоставить в собственность Банка отступное в виде принадлежащей ответчикам на праве общей долевой собственности на основании договора купли-продажи от *** года квартиры N *** по адресу: г. *** общей площадью *** кв. м, кадастровый номер: ***, условный номер: *** размер отступного составляет *** руб.; отступное предоставляется ответчиками и принимается истцом с момента подписания договора, обязательства *** А.М. перед *** ООО по возврату суммы кредита и начисленных процентов прекращаются; переход права собственности подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве; ответчики обязались совершить все необходимые действия, связанные с регистрацией и оформлением перехода права собственности на передаваемое имущество, в том числе, передать оригиналы правоустанавливающих документов и иные документы, необходимые для регистрации. Поскольку 24 февраля 2014 г. указанная квартира была передана истцу по акту приема-передачи, однако, правоустанавливающие документы на спорное жилое помещение ответчики не передали, каких-либо действий, направленных на регистрацию перехода права собственности на имя истца, не предпринимают, на требования истца об обязании совершить регистрационные действия, не реагируют, взятые обязательства по кредитному договору заемщик не исполняет, просил суд зарегистрировать переход прав собственности на указанную квартиру.
Представитель истца по доверенности *** А.Б. в судебном заседании суда первой инстанции заявленные исковые требования поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить.
Представитель ответчика *** А.М. по доверенности *** в суде иск не признала по доводам письменных возражений.
Ответчик *** М.А., представитель третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора Управление Росреестра по Москве в суд не явились, о месте и времени судебного заседания извещались, доказательств уважительности причин своей неявки суду не предоставили, возражений на иск не направили.
Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого как незаконного просит ответчик *** А.М. по доводам апелляционной жалобы, согласно которым, судом не учтено, что Банк отказался от заключения соглашения об отступном и государственной регистрации права собственности на квартиру, в связи с чем в настоящее время правовых оснований для государственной регистрации перехода от ответчиков к истцу права собственности на спорную квартиру отсутствуют; удовлетворяя иск, суд не дал надлежащей оценке тому, что в период с 04.02.2014 года по 12.08.2014 года между сторонами не состоялась государственная регистрация перехода прав на недвижимое имущество, в материалах дела отсутствуют какие-либо документы, подтверждающие уклонение истца от регистрации перехода прав по договору отступного; также проигнорировано, что фактическая передача квартиры не состоялась, Банк не обращался к ответчикам о передаче документов для произведения государственной регистрации перехода права собственности, не уполномочивал ответчиков на государственную регистрацию перехода прав собственности.
Проверив материалы дела, полагая возможным в порядке ч. 3 ст. 167 ГПК РФ рассмотреть дело в отсутствие иных участвующих в деле лиц, извещенных о времени и месте разбирательства дела, заслушав объяснения ответчика *** А.М., поддержавшего приведенные выше доводы апелляционной жалобы в полном объеме, обсудив данные доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В силу ст. 195 ГПК РФ, решение суда должно быть законным и обоснованным.
Частью 1 ст. 196 ГПК предусмотрено, что при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.
В соответствии с Постановлением Пленума ВС РФ N 23 от 19 декабря 2003 года, решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Исходя из изложенного, обоснованным решение следует признавать тогда, когда в нем отражены имеющие значение для данного дела факты, подтвержденные проверенными судом доказательствами, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Между тем, при рассмотрении настоящего спора судом первой инстанции данные положения не были учтены и применены.
Как следует из материалов настоящего дела, 26.10.2011 г. между *** (ООО) и *** А.М. был заключен кредитный договор N 59п-11, на основании которого заемщику на неотложные нужды было предоставлено *** руб. под 18% годовых, на срок не позднее 27.10.2014 г. (л.д. 84 - 86); в целях обеспечения выполнения обязательств по вышеназванному кредитному договору 26.10.2011 г. между ***, *** А.М. и его супругой *** М.А. был заключен договор залога принадлежащей ответчикам на праве общей долевой собственности на основании договора купли-продажи *** квартиры N 106 по адресу *** общей площадью *** кв. м, кадастровый номер ***, условный номер: *** (л.д. 80 - 83); 24 февраля 2014 года между *** (ООО), *** А.М. и *** М.А. был заключен договор о предоставлении отступного N 1-от/14, которым взамен исполнения обязательства заемщика *** А.М. по возврату кредита в сумме *** рублей по кредитному договору N *** от 25 октября 2011 *** А.М. и *** М.А. обязались предоставить в собственность *** (ООО) отступное в виде указанной квартиры, являющейся предметом залога, и п. 2.1, 3.1, раздела 4 и п. 5.1, п. 5.2, п. 5.3 которого определено, что размер отступного составляет *** руб., отступное предоставляется *** А.М. и *** М.А. и принимается *** ООО с момента подписания договора, обязательства *** А.М. перед *** ООО по возврату суммы кредита по договору N *** от 25 октября 2011 г. и начисленных процентов за пользование кредитом прекращаются; переход права собственности подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве; *** А.М. и *** М.А. обязались совершить все необходимые действия, связанные с регистрацией и оформлением перехода права собственности на передаваемое имущество, в том числе, передать оригиналы правоустанавливающих документов и иные документы, необходимые для регистрации (л.д. 48 - 50, 139, 102 - 104); согласно представленному акту приема-передачи от 24 февраля 2014 г., указанное жилое помещение было передано *** А.М. и *** М.А. *** ООО (л.д. 138); письменные претензии истца ответчиками оставлены без удовлетворения (л.д. 22, 23, 54 - 57); имеющиеся в материалах дела копии регистрационных дел, поступивших по запросу суда из Управления Росреестра г. Москвы, свидетельствуют о том, что переход права собственности на спорное жилое помещение за ***" (ООО) до настоящего времени не зарегистрирован (л.д. 78 - 133); приказом Центрального Банка Российской Федерации (Банка России) от 26 марта 14 года N *** у Коммерческого банка *** отозвана лицензия на осуществление банковских операций, решением Арбитражного суда г. Москвы от 30.05.2014 года по делу N А40-57270/14 *** (ООО) признан подлежащим ликвидации, ликвидатором назначена Государственная корпорация "Агентство по страхованию вкладов"; в соответствии с заключением проведенной на основании определения суда от 14 апреля 2015 года судебной почерковедческой экспертизы Межрегионального центра экспертиз N 2-1678U5 от 04.09.2015 года, рукописная запись "*** А.М." и подпись от его имени в строке "Залогодатели" в договоре о предоставлении отступного N 1-от\\4 от 24.02.2014 г. выполнены самим *** А.М. (л.д. 147 - 149, 169 - 184).
Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции исходил из факта заключения между сторонами договора о предоставлении отступного на условиях передачи принадлежащей ответчикам квартиры Банку, который, в свою очередь, прекращает обязательства *** А.М. по кредитному договору, и на основании которого у ответчиков возникли обязательства по регистрации перехода прав собственности на спорное жилое помещение.
Судебная коллегия не может согласиться с такими выводами суда первой инстанции, поскольку они противоречат фактическим обстоятельствам и нормам материального права.
Так, в силу пункта 1 статьи 223 ГК РФ, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором; в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 223 ГК РФ).
На основании пункта 1 статьи 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Статьей 409 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент заключения отступного, предусмотрено, что по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением взамен исполнения отступного (уплатой денег, передачей имущества и т.п.). Размер, сроки и порядок предоставления отступного устанавливаются сторонами.
Для прекращения обязательства по основанию, предусмотренному названной статьей, необходимо наличие соглашения об отступном и исполнение данного соглашения; с момента заключения соглашения об отступном возникает право должника на замену исполнения и обязанность кредитора принять отступное; соглашение об отступном не создает новой обязанности должника, следовательно, не порождает права требования кредитора предоставить отступное; при неисполнении соглашения об отступном в определенный сторонами срок кредитор вправе потребовать исполнения первоначального обязательства и применения к должнику мер ответственности в связи с его неисполнением.
При этом, применительно к купле-продаже в силу п. 2 ст. 551 ГК РФ, исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами; до момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю для третьих лиц собственником имущества в течение определенного промежутка времени остается продавец, кредиторы которого вплоть до государственной регистрации перехода права к покупателю могут обратить взыскание по обязательствам продавца на отчужденную по договору недвижимость.
Поскольку заключенное между сторонами спора соглашение предусматривает предоставление в качестве отступного недвижимого имущества, право собственности на которое в соответствии с пунктом 2 статьи 223 ГК РФ возникает у приобретателя этого имущества с момента регистрации перехода права, для исполнения соглашения недостаточно одной лишь передачи вещи кредитору, оно может считаться исполненным только после перехода к кредитору титула собственника недвижимого имущества в установленном законом порядке.
Неисполнение должником обязательств по соглашению об отступном в полном объеме в установленный срок влечет, исходя из правовой природы отступного, наступление иных последствий, нежели предъявление продавцу, уклоняющемуся от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость по договору купли-продажи, покупателем требования о государственной регистрации за ним права собственности. В этом случае кредитор вправе предъявить должнику лишь требование, вытекающее из первоначального обязательства.
В данном случае, несмотря на подписание сторонами акта приема-передачи от 24 февраля 2014 г., спорное имущество до настоящего времени фактически находится во владении и пользовании ответчиков, постоянно проживающих в указанной выше квартире, истцу она не передавалась, что следует из материалов дела, в том числе из претензий истца ответчикам (л.д. 22, 23, 54 - 57), пояснений ответчика *** А.М. в суде апелляционной инстанции, и что ничем не опровергнуто, тогда как для исполнения соглашения недостаточно передать вещь кредитору - оно может считаться исполненным только после перехода к кредитору титула собственника недвижимого имущества в установленном законом порядке.
По смыслу действующего законодательства, недвижимая вещь, которая передается в качестве отступного, считается предоставленной кредитору с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее в ЕГРП, чего в этом случае не произошло.
При таких обстоятельствах, обжалуемое решение суда нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с вынесением нового решения.
Поскольку в установленный срок соглашение о предоставлении объектов недвижимости в качестве отступного по договору N *** от 24 февраля 2014 года не исполнено, акт приема-передачи от 24 февраля 2014 г., составленный до государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, не свидетельствует о фактической передачи объекта недвижимости, в связи с чем обязательства *** А.М. перед *** ООО по возврату суммы кредита и начисленных процентов не прекращены, у кредитора не имелось оснований для предъявления требования о государственной регистрации за ним права собственности на квартиру N 106 по адресу: *** в этом случае он вправе заявить свои требования к должнику, основываясь на первоначальном обязательстве, и получить удовлетворение своих требований за счет имущества должника, в том числе спорного, заявленные *** (ООО) в лице Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" исковые требования подлежат отклонению в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
Решение Преображенского районного суда г. Москвы от 25 сентября 2015 года отменить.
Постановить по делу новое решение.
В удовлетворении исковых требований *** (ООО) в лице Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" к *** А.М. *** М.А. о регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества отказать в полном объеме.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 18.05.2016 ПО ДЕЛУ N 33-19171/2016
Требование: О регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Между сторонами был заключен договор о предоставлении отступного, квартира была передана истцу по акту приема-передачи, однако правоустанавливающие документы на спорное жилое помещение ответчики не передали, каких-либо действий, направленных на регистрацию перехода права собственности на имя истца, не предпринимают.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 мая 2016 г. по делу N 33-19171
Судья: Лукина Е.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Суминой Л.Н.,
судей Федерякиной М.А., Михайловой Р.Б., при секретаре К., рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Суминой Л.Н. дело по апелляционной жалобе ответчика *** А.М. на решение Преображенского районного суда г. Москвы от 25 сентября 2015 года, которым постановлено:
исковые требования удовлетворить,
зарегистрировать переход прав собственности на объект недвижимого имущества, жилую квартиру, расположенную по адресу *** общей площадью *** кв. м, кадастровый номер. ***, условный номер: ***
установила:
*** в лице Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" обратился в суд с иском к *** А.М., *** М.А. о регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества, ссылаясь на заключенный 24 февраля 2014 года между КБ "Совинком" (ООО) и ответчиками договор о предоставлении отступного N 1-от/14, согласно п. 1.1, п. 2.1, п. 3.1, п. 5.1, п. 5.2, п. 5.3 которого, взамен исполнения обязательства заемщика Г. по возврату кредита в сумме 17 000 000 рублей по кредитному договору N 59п-11 от 25 октября 2011 г. ответчики обязались предоставить в собственность Банка отступное в виде принадлежащей ответчикам на праве общей долевой собственности на основании договора купли-продажи от *** года квартиры N *** по адресу: г. *** общей площадью *** кв. м, кадастровый номер: ***, условный номер: *** размер отступного составляет *** руб.; отступное предоставляется ответчиками и принимается истцом с момента подписания договора, обязательства *** А.М. перед *** ООО по возврату суммы кредита и начисленных процентов прекращаются; переход права собственности подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве; ответчики обязались совершить все необходимые действия, связанные с регистрацией и оформлением перехода права собственности на передаваемое имущество, в том числе, передать оригиналы правоустанавливающих документов и иные документы, необходимые для регистрации. Поскольку 24 февраля 2014 г. указанная квартира была передана истцу по акту приема-передачи, однако, правоустанавливающие документы на спорное жилое помещение ответчики не передали, каких-либо действий, направленных на регистрацию перехода права собственности на имя истца, не предпринимают, на требования истца об обязании совершить регистрационные действия, не реагируют, взятые обязательства по кредитному договору заемщик не исполняет, просил суд зарегистрировать переход прав собственности на указанную квартиру.
Представитель истца по доверенности *** А.Б. в судебном заседании суда первой инстанции заявленные исковые требования поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить.
Представитель ответчика *** А.М. по доверенности *** в суде иск не признала по доводам письменных возражений.
Ответчик *** М.А., представитель третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора Управление Росреестра по Москве в суд не явились, о месте и времени судебного заседания извещались, доказательств уважительности причин своей неявки суду не предоставили, возражений на иск не направили.
Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого как незаконного просит ответчик *** А.М. по доводам апелляционной жалобы, согласно которым, судом не учтено, что Банк отказался от заключения соглашения об отступном и государственной регистрации права собственности на квартиру, в связи с чем в настоящее время правовых оснований для государственной регистрации перехода от ответчиков к истцу права собственности на спорную квартиру отсутствуют; удовлетворяя иск, суд не дал надлежащей оценке тому, что в период с 04.02.2014 года по 12.08.2014 года между сторонами не состоялась государственная регистрация перехода прав на недвижимое имущество, в материалах дела отсутствуют какие-либо документы, подтверждающие уклонение истца от регистрации перехода прав по договору отступного; также проигнорировано, что фактическая передача квартиры не состоялась, Банк не обращался к ответчикам о передаче документов для произведения государственной регистрации перехода права собственности, не уполномочивал ответчиков на государственную регистрацию перехода прав собственности.
Проверив материалы дела, полагая возможным в порядке ч. 3 ст. 167 ГПК РФ рассмотреть дело в отсутствие иных участвующих в деле лиц, извещенных о времени и месте разбирательства дела, заслушав объяснения ответчика *** А.М., поддержавшего приведенные выше доводы апелляционной жалобы в полном объеме, обсудив данные доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В силу ст. 195 ГПК РФ, решение суда должно быть законным и обоснованным.
Частью 1 ст. 196 ГПК предусмотрено, что при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.
В соответствии с Постановлением Пленума ВС РФ N 23 от 19 декабря 2003 года, решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Исходя из изложенного, обоснованным решение следует признавать тогда, когда в нем отражены имеющие значение для данного дела факты, подтвержденные проверенными судом доказательствами, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Между тем, при рассмотрении настоящего спора судом первой инстанции данные положения не были учтены и применены.
Как следует из материалов настоящего дела, 26.10.2011 г. между *** (ООО) и *** А.М. был заключен кредитный договор N 59п-11, на основании которого заемщику на неотложные нужды было предоставлено *** руб. под 18% годовых, на срок не позднее 27.10.2014 г. (л.д. 84 - 86); в целях обеспечения выполнения обязательств по вышеназванному кредитному договору 26.10.2011 г. между ***, *** А.М. и его супругой *** М.А. был заключен договор залога принадлежащей ответчикам на праве общей долевой собственности на основании договора купли-продажи *** квартиры N 106 по адресу *** общей площадью *** кв. м, кадастровый номер ***, условный номер: *** (л.д. 80 - 83); 24 февраля 2014 года между *** (ООО), *** А.М. и *** М.А. был заключен договор о предоставлении отступного N 1-от/14, которым взамен исполнения обязательства заемщика *** А.М. по возврату кредита в сумме *** рублей по кредитному договору N *** от 25 октября 2011 *** А.М. и *** М.А. обязались предоставить в собственность *** (ООО) отступное в виде указанной квартиры, являющейся предметом залога, и п. 2.1, 3.1, раздела 4 и п. 5.1, п. 5.2, п. 5.3 которого определено, что размер отступного составляет *** руб., отступное предоставляется *** А.М. и *** М.А. и принимается *** ООО с момента подписания договора, обязательства *** А.М. перед *** ООО по возврату суммы кредита по договору N *** от 25 октября 2011 г. и начисленных процентов за пользование кредитом прекращаются; переход права собственности подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве; *** А.М. и *** М.А. обязались совершить все необходимые действия, связанные с регистрацией и оформлением перехода права собственности на передаваемое имущество, в том числе, передать оригиналы правоустанавливающих документов и иные документы, необходимые для регистрации (л.д. 48 - 50, 139, 102 - 104); согласно представленному акту приема-передачи от 24 февраля 2014 г., указанное жилое помещение было передано *** А.М. и *** М.А. *** ООО (л.д. 138); письменные претензии истца ответчиками оставлены без удовлетворения (л.д. 22, 23, 54 - 57); имеющиеся в материалах дела копии регистрационных дел, поступивших по запросу суда из Управления Росреестра г. Москвы, свидетельствуют о том, что переход права собственности на спорное жилое помещение за ***" (ООО) до настоящего времени не зарегистрирован (л.д. 78 - 133); приказом Центрального Банка Российской Федерации (Банка России) от 26 марта 14 года N *** у Коммерческого банка *** отозвана лицензия на осуществление банковских операций, решением Арбитражного суда г. Москвы от 30.05.2014 года по делу N А40-57270/14 *** (ООО) признан подлежащим ликвидации, ликвидатором назначена Государственная корпорация "Агентство по страхованию вкладов"; в соответствии с заключением проведенной на основании определения суда от 14 апреля 2015 года судебной почерковедческой экспертизы Межрегионального центра экспертиз N 2-1678U5 от 04.09.2015 года, рукописная запись "*** А.М." и подпись от его имени в строке "Залогодатели" в договоре о предоставлении отступного N 1-от\\4 от 24.02.2014 г. выполнены самим *** А.М. (л.д. 147 - 149, 169 - 184).
Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции исходил из факта заключения между сторонами договора о предоставлении отступного на условиях передачи принадлежащей ответчикам квартиры Банку, который, в свою очередь, прекращает обязательства *** А.М. по кредитному договору, и на основании которого у ответчиков возникли обязательства по регистрации перехода прав собственности на спорное жилое помещение.
Судебная коллегия не может согласиться с такими выводами суда первой инстанции, поскольку они противоречат фактическим обстоятельствам и нормам материального права.
Так, в силу пункта 1 статьи 223 ГК РФ, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором; в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 223 ГК РФ).
На основании пункта 1 статьи 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Статьей 409 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент заключения отступного, предусмотрено, что по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением взамен исполнения отступного (уплатой денег, передачей имущества и т.п.). Размер, сроки и порядок предоставления отступного устанавливаются сторонами.
Для прекращения обязательства по основанию, предусмотренному названной статьей, необходимо наличие соглашения об отступном и исполнение данного соглашения; с момента заключения соглашения об отступном возникает право должника на замену исполнения и обязанность кредитора принять отступное; соглашение об отступном не создает новой обязанности должника, следовательно, не порождает права требования кредитора предоставить отступное; при неисполнении соглашения об отступном в определенный сторонами срок кредитор вправе потребовать исполнения первоначального обязательства и применения к должнику мер ответственности в связи с его неисполнением.
При этом, применительно к купле-продаже в силу п. 2 ст. 551 ГК РФ, исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами; до момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю для третьих лиц собственником имущества в течение определенного промежутка времени остается продавец, кредиторы которого вплоть до государственной регистрации перехода права к покупателю могут обратить взыскание по обязательствам продавца на отчужденную по договору недвижимость.
Поскольку заключенное между сторонами спора соглашение предусматривает предоставление в качестве отступного недвижимого имущества, право собственности на которое в соответствии с пунктом 2 статьи 223 ГК РФ возникает у приобретателя этого имущества с момента регистрации перехода права, для исполнения соглашения недостаточно одной лишь передачи вещи кредитору, оно может считаться исполненным только после перехода к кредитору титула собственника недвижимого имущества в установленном законом порядке.
Неисполнение должником обязательств по соглашению об отступном в полном объеме в установленный срок влечет, исходя из правовой природы отступного, наступление иных последствий, нежели предъявление продавцу, уклоняющемуся от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость по договору купли-продажи, покупателем требования о государственной регистрации за ним права собственности. В этом случае кредитор вправе предъявить должнику лишь требование, вытекающее из первоначального обязательства.
В данном случае, несмотря на подписание сторонами акта приема-передачи от 24 февраля 2014 г., спорное имущество до настоящего времени фактически находится во владении и пользовании ответчиков, постоянно проживающих в указанной выше квартире, истцу она не передавалась, что следует из материалов дела, в том числе из претензий истца ответчикам (л.д. 22, 23, 54 - 57), пояснений ответчика *** А.М. в суде апелляционной инстанции, и что ничем не опровергнуто, тогда как для исполнения соглашения недостаточно передать вещь кредитору - оно может считаться исполненным только после перехода к кредитору титула собственника недвижимого имущества в установленном законом порядке.
По смыслу действующего законодательства, недвижимая вещь, которая передается в качестве отступного, считается предоставленной кредитору с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее в ЕГРП, чего в этом случае не произошло.
При таких обстоятельствах, обжалуемое решение суда нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с вынесением нового решения.
Поскольку в установленный срок соглашение о предоставлении объектов недвижимости в качестве отступного по договору N *** от 24 февраля 2014 года не исполнено, акт приема-передачи от 24 февраля 2014 г., составленный до государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, не свидетельствует о фактической передачи объекта недвижимости, в связи с чем обязательства *** А.М. перед *** ООО по возврату суммы кредита и начисленных процентов не прекращены, у кредитора не имелось оснований для предъявления требования о государственной регистрации за ним права собственности на квартиру N 106 по адресу: *** в этом случае он вправе заявить свои требования к должнику, основываясь на первоначальном обязательстве, и получить удовлетворение своих требований за счет имущества должника, в том числе спорного, заявленные *** (ООО) в лице Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" исковые требования подлежат отклонению в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Преображенского районного суда г. Москвы от 25 сентября 2015 года отменить.
Постановить по делу новое решение.
В удовлетворении исковых требований *** (ООО) в лице Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" к *** А.М. *** М.А. о регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества отказать в полном объеме.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)