Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 июня 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 24 июня 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,
судей Ильиной М.В., Мисника Н.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Цушко И.Э.
при участии:
от ответчика: Ткаченко Владимира Николаевича, паспорт,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Ткаченко Владимира Николаевича
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 28.08.2015 по делу N А32-1299/2015,
принятое в составе судьи Семушина А.В.,
по иску: индивидуального предпринимателя Лубинец Олега Викторовича (ИНН 231500194181, ОГРНИП 30231532400350)
к ответчику: индивидуальному предпринимателю Ткаченко Владимиру Николаевичу (ИНН 231500904280, ОГРНИП 312231517300084)
о взыскании задолженности по договору аренды,
по встречному иску: индивидуального предпринимателя Ткаченко Владимира Николаевича (ИНН 231500904280, ОГРНИП 312231517300084)
к ответчику: индивидуальному предпринимателю Лубинец Олегу Викторовичу (ИНН 231500194181, ОГРНИП 30231532400350)
о признании недействительным договора аренды и взыскании излишне уплаченной арендной платы,
установил:
Индивидуальный предприниматель Лубинец Олег Викторович (далее - истец, арендодатель) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Ткаченко Владимиру Николаевичу (далее - ответчик, арендатор) о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения в размере 250 000 рублей.
Исковые требования мотивированы образованием задолженности по договору аренды нежилого помещения от 01.07.2010 за следующие периоды:
- за февраль 2013 года - 50 000 рублей;
- за ноябрь 2013 года - 50 000 рублей;
- за февраль 2014 года - 50 000 рублей;
- за июнь 2014 года - 50 000 рублей;
- за октябрь 2014 года - 50 000 рублей.
Индивидуальный предприниматель Ткаченко Владимир Николаевич обратился со встречным иском к индивидуальному предпринимателю Лубинцу Олегу Викторовичу о применении последствий недействительности ничтожной сделки - обязать Лубинца Олега Викторовича возвратить излишне уплаченную разницу арендной платы за весь период договорных отношений, начиная с 01.07.2010 и по 31.10.2014 включительно, в сумме 688 500,00 рублей (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке ст. 49 АПК РФ (т. 1 л.д. 124)).
Встречный иск мотивирован тем, что договор аренды заключен Любинцом О.В., однако, согласно свидетельству о государственной регистрации права, собственником помещения является супруга истца - Лубинец М.И. Поскольку доли в общей собственности супругов не выделены в натуре и материалами дела не доказано наличие на момент заключения договора аренды соглашения между супругами о порядке пользования общим имуществом, то распоряжение нежилым строением единолично истцом противоречит статьям 247 и 168 ГК РФ. Кроме того, поскольку к договору не приложены поэтажные планы здания, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади, и имеются противоречия между сведениями о площади помещений, указанными в свидетельстве о государственной регистрации права собственности и техническом паспорте, то арендатор просит взыскать с арендодателя размер излишне уплаченной арендной платы, рассчитанный пропорционально площади помещений, предоставленных во владение арендатору.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.08.2015 исковые требования удовлетворены, в удовлетворении встречного иска отказано.
Суд первой инстанции установил, что Лубинец М.И. составлено нотариально удостоверенное согласие на предоставление в аренду недвижимого имущества от имени супруга (т. 1 л.д. 104). С учетом изложенного, а также руководствуясь положениями статьи 35 СК РФ и статьи 253 ГК РФ, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для признания недействительным договора аренды от 01.07.2010. Суд первой инстанции также указал, что материалами дела подтверждается площадь недвижимого имущества в размере 113,6 кв. м, арендатором не представлено доказательств использования недвижимого имущества меньшей площади. Изложенное послужило основанием для отказа в удовлетворении встречного иска.
При этом судом отвергнуты как недостоверные доказательства представленные арендатором расписки о внесении арендных платежей за спорные месяцы. Поскольку ответчик не доказал внесение арендных платежей - суд удовлетворил исковые требования арендодателя в полном объеме.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, Индивидуальный предприниматель Ткаченко Владимир Николаевич обжаловал его в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просил решение суда первой инстанции отменить, производство по делу прекратить.
Апелляционная жалоба мотивирована тем, что Ткаченко В.Н. утратил статус индивидуального предпринимателя 26.01.2015, в связи с чем настоящее дело не подведомственно арбитражному суду.
Арендатор также полагает, что суд необоснованно отказал в назначении судебной строительно-технической экспертизы, чем лишил ответчика возможности доказывать меньший размер фактически арендованного имущества.
Кроме того, суд вынес решение на основании договора аренды, который прекратил свое действие 01.01.2011, в связи с заключением нового договора аренды.
В судебном заседании Ткаченко В.Н. поддержал доводы апелляционной жалобы, истец явку представителя не обеспечил. Дело рассмотрено в соответствии с положениями части 3 статьи 156 АПК РФ.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Судом первой инстанции установлено, что на основании договора аренды от 01.07.2010 Лубинец О.В. передал во временное владение и пользование Ткаченко В.Н. нежилое помещение литер Г, Г-1, площадью 113,6 кв. м, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, ул. Героев Десантников, д. 83 (т. 1 л.д. 11).
Договор аренды нежилого помещения от 01.07.2010 заключен сроком на 11 месяцев с момента подписания договора, с пролонгацией на тот же срок и на тех же условиях, в случае не получения от любой из сторон за один месяц письменного извещения о его непродлении.
Согласно доводам арендатора, изложенным в апелляционной жалобе, договор аренды от 01.07.2010 прекращен заключением договора аренды тех же помещений от 01.01.2011 (копия договора от 01.01.2011 - т. 2 л.д. 8).
Суд апелляционной инстанции отклоняет указанный довод ввиду следующего.
Во-первых, договоры аренды от 01.07.2010 и от 01.01.2011 тождественны по содержанию и отличаются только указанием даты их совершения.
Во-вторых, при рассмотрении спора в суде первой инстанции арендатор не заявлял о наличии иного договора между сторонами и приложил новое доказательство исключительно при подаче апелляционной жалобы в целях отмены судебного акта по формальному основанию.
Однако в силу части 2 статьи 268 АПК РФ дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными.
Поскольку заявитель апелляционной жалобы проявляет недобросовестное поведение, нарушающее принцип эстоппель, суд апелляционной инстанции отказывает в приобщении договора аренды от 01.01.2011 и отклоняет соответствующие доводы апелляционной жалобы.
Согласно копии свидетельства о государственной регистрации права от 16.10.2000, собственником объекта аренды является Лубинец Марина Ивановна (т. 1 л.д. 12).
Арендатор полагает, что у истца отсутствовали полномочия по распоряжению общим имуществом на момент заключения договора аренды от 01.07.2010, что влечет ничтожность заключенного договора и является препятствием для удовлетворения иска.
Вместе с тем, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что нежилые помещения, указанные в качестве объекта аренды, являются совместной собственностью супругов Лубинец М.И. и Лубинца О.В., поскольку указанное имущество приобретено на основании акта продажи киоска с публичных торгов от 14.01.1997 года - то есть возмездно, в период брака (брак заключен 24.04.1982), а в материалах дела отсутствуют доказательства иного режима имущества супругов.
В соответствии с пунктом 3 статьи 35 СК РФ для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки (абзац 2 пункта 3 статьи 35 СК РФ).
Таким образом, сделка по распоряжению недвижимым имуществом, совершенная в отсутствие согласия одного из супругов, является оспоримой, т.е. действительна до тех пор, пока не будет признана недействительной по иску супруга, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено.
При этом в материалы настоящего дела предоставлено нотариально удостоверенное согласие Лубинец М.И., датированное 13.05.2015, на сдачу в аренду супругом Лубинцом О.В. нежилого помещения (магазина), находящегося по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, ул. Героев Десантников, д. 83, и приобретенного в период брака (т. 1 л.д. 82).
Более того, в пункте 12 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено: судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду; доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.
С учетом изложенного, поскольку Ткаченко В.Н. в суде первой инстанции не оспаривал факт передачи ему во владение объекта аренды, признавал факт использования имущества и внесения арендной платы (в связи с чем просит возвратить излишне уплаченную арендную плату), то доводы о ничтожности договора аренды в связи с отсутствием у арендодателя соответствующих полномочий по распоряжению общим имуществом не имеют правового значения и в любом случае не являются основанием для отказа в иске.
Арендатор (Ткаченко В.Н.) также полагает, что поскольку во владение и пользование предоставлены помещения меньшей площади, чем указано в договоре аренды, размер арендной платы подлежит пропорциональному уменьшению.
Согласно договору аренды от 01.07.2010, площадь арендуемых нежилых помещений составляет 113,6 кв. м.
Вместе с тем, в техническом паспорте на нежилое строение, представленном в суд первой инстанции, указано, что общая площадь всех помещений составляет 73 кв. м (т. 1 л.д. 38-41).
Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2015 на основании ходатайства арендатора по делу назначена судебная экспертиза (т. 2 л.д. 37-40).
Эксперт пришел к выводу, что общая площадь нежилого строения "Г, Г1", расположенного по адресу: г. Новороссийск, ул. Героев Десантников, д. 83, указанная в свидетельстве о государственной регистрации права, выданном 16.10.2000 серия АА N 0024140, не соответствует фактической площади данного помещения; фактическая площадь нежилого строения литер "Г, Г1" составляет 73,0 кв. м (т. 2 л.д. 100).
Оценив заключение эксперта от 17.02.2016 N 32/2016 наряду с иными доказательствами, выслушав пояснения сторон спора, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Условие о размере арендной платы изложено сторонами следующим образом: арендная плата уплачивается арендатором арендодателю ежемесячно по 50 000 - пятьдесят тысяч рублей (что составляет около 500 рублей за 1 кв. м арендуемой площади), которая ежеквартально индексируется с учетом инфляции согласно справке из Новороссийского отдела статистики.
Арендодатель передал во владение арендатору не отдельные помещения или их части, а нежилое строение целиком (все здание).
Площадь нежилого помещения воспроизведена в договоре аренды вслед за свидетельством о государственной регистрации права собственности.
При этом в техническом паспорте, составленном по состоянию на 25.03.2005, уже была отражена меньшая площадь помещений - 73,0 кв. м (т. 1 л.д. 38-41).
Таким образом, размер арендной платы был определен не от площади передаваемых арендатору помещений, а за весь объект целиком. Свойства объекта, в том числе площадь помещений, арендатору были известны. До возбуждения настоящего дела спор о размере арендной платы за имущество, используемое с 01.07.2010, отсутствовал.
С учетом изложенного, доводы арендатора о необходимости пропорционального изменения размера арендной платы не могут быть признаны обоснованными, поскольку противоречат воле сторон, согласованной при заключении договора аренды и выявленной судом апелляционной инстанции.
Арендодатель просит взыскать с арендатора задолженность по арендной плате за следующие месяцы за февраль 2013 года - 50 000 рублей, за ноябрь 2013 года - 50 000 рублей, за февраль 2014 года - 50 000 рублей, за июнь 2014 года - 50 000 рублей, за октябрь 2014 года - 50 000 рублей.
Возражая против исковых требований, арендатором представлены копии предположительно расписок о внесении арендной платы (т. 1 л.д. 88, 92, 94, 96, 98).
Представленные расписки оценены судом первой инстанции как недостоверные доказательства.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции по данным обстоятельствам и дополнительно отмечает следующее.
Доказательства внесения арендных платежей, представленные арендатором в виде фототаблицы (т. 1 л.д. 84-98), применительно к спорным периодам содержат плохо разбираемые письменные знаки, а иногда и рисунки (фототаблица N 15 - т. 1 л.д. 98), которые не позволяют прийти к однозначному выводу о получении истцом денежных средств в определенном размере, а также установить дату и основание получения денежных средств.
Из пояснений, изложенных к фототаблице, следует, что арендатор передавал арендные платежи за спорные периоды в условиях, в которых воля кредитора на принятие исполнения не могла быть выражена, а сознание кредитора могло быть подвергнуто стороннему искажающему воздействию.
Любой разумный человек, действуя осмотрительно и добросовестно, не стал бы производить исполнение денежного обязательства при таких условиях (когда кредитор может не вспомнить факт исполнения или утратить полученные денежные средства, в том числе по вине должника), а воспользовался бы иными способами исполнения обязательства (в том числе путем внесения денежных средств в депозит нотариуса - статья 327 ГК РФ) или направил бы арендодателю заказное письмо о согласовании места и времени исполнения обязательства, о получении реквизитов банковского счета, номера кредитной карты и т.п..
Исполняя обязательства при таких обстоятельствах, арендатор принял на себя риск отсутствия допустимых и достоверных доказательств платежа.
Более того, как следует из представленной фототаблицы, получение арендных платежей, как правило, оформлялось сторонами путем заполнения бланка наряд-заказа. Ответчик не представил разумных пояснений, почему внесение арендных платежей за спорные периоды не было оформлено сторонами в соответствии со сложившейся между ними практикой.
С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии в материалах дела доказательств внесения арендных платежей за спорные периоды и удовлетворил первоначальный иск в полном объеме.
Суд первой инстанции, руководствуясь разъяснениями, изложенными в пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" верно отклонил доводы ответчика о неподведомственности спора арбитражному суду.
Поскольку настоящий спор вытекает из экономической деятельности и на момент принятия иска и возбуждения производства по делу (16.01.2015) обе стороны спора являлись индивидуальными предпринимателями, последующее прекращение действия государственной регистрации Ткаченко В.Н. в качестве индивидуального предпринимателя (26.01.2015) не изменяет подведомственности спора.
Судом первой инстанции в целом верно установлены обстоятельства дела, правильно применены нормы материально права, нарушений, предусмотренных частью 4 статьи 270 АПК РФ, не допущено, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
В соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы и по производству судебной экспертизы в суде апелляционной инстанции возлагаются на Ткаченко В.Н.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.08.2015 по делу N А32-1299/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Т.Р.ФАХРЕТДИНОВ
Судьи
М.В.ИЛЬИНА
Н.Н.МИСНИК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.06.2016 N 15АП-18586/2015 ПО ДЕЛУ N А32-1299/2015
Требование: О взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 июня 2016 г. N 15АП-18586/2015
Дело N А32-1299/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 17 июня 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 24 июня 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,
судей Ильиной М.В., Мисника Н.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Цушко И.Э.
при участии:
от ответчика: Ткаченко Владимира Николаевича, паспорт,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Ткаченко Владимира Николаевича
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 28.08.2015 по делу N А32-1299/2015,
принятое в составе судьи Семушина А.В.,
по иску: индивидуального предпринимателя Лубинец Олега Викторовича (ИНН 231500194181, ОГРНИП 30231532400350)
к ответчику: индивидуальному предпринимателю Ткаченко Владимиру Николаевичу (ИНН 231500904280, ОГРНИП 312231517300084)
о взыскании задолженности по договору аренды,
по встречному иску: индивидуального предпринимателя Ткаченко Владимира Николаевича (ИНН 231500904280, ОГРНИП 312231517300084)
к ответчику: индивидуальному предпринимателю Лубинец Олегу Викторовичу (ИНН 231500194181, ОГРНИП 30231532400350)
о признании недействительным договора аренды и взыскании излишне уплаченной арендной платы,
установил:
Индивидуальный предприниматель Лубинец Олег Викторович (далее - истец, арендодатель) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Ткаченко Владимиру Николаевичу (далее - ответчик, арендатор) о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения в размере 250 000 рублей.
Исковые требования мотивированы образованием задолженности по договору аренды нежилого помещения от 01.07.2010 за следующие периоды:
- за февраль 2013 года - 50 000 рублей;
- за ноябрь 2013 года - 50 000 рублей;
- за февраль 2014 года - 50 000 рублей;
- за июнь 2014 года - 50 000 рублей;
- за октябрь 2014 года - 50 000 рублей.
Индивидуальный предприниматель Ткаченко Владимир Николаевич обратился со встречным иском к индивидуальному предпринимателю Лубинцу Олегу Викторовичу о применении последствий недействительности ничтожной сделки - обязать Лубинца Олега Викторовича возвратить излишне уплаченную разницу арендной платы за весь период договорных отношений, начиная с 01.07.2010 и по 31.10.2014 включительно, в сумме 688 500,00 рублей (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке ст. 49 АПК РФ (т. 1 л.д. 124)).
Встречный иск мотивирован тем, что договор аренды заключен Любинцом О.В., однако, согласно свидетельству о государственной регистрации права, собственником помещения является супруга истца - Лубинец М.И. Поскольку доли в общей собственности супругов не выделены в натуре и материалами дела не доказано наличие на момент заключения договора аренды соглашения между супругами о порядке пользования общим имуществом, то распоряжение нежилым строением единолично истцом противоречит статьям 247 и 168 ГК РФ. Кроме того, поскольку к договору не приложены поэтажные планы здания, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади, и имеются противоречия между сведениями о площади помещений, указанными в свидетельстве о государственной регистрации права собственности и техническом паспорте, то арендатор просит взыскать с арендодателя размер излишне уплаченной арендной платы, рассчитанный пропорционально площади помещений, предоставленных во владение арендатору.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.08.2015 исковые требования удовлетворены, в удовлетворении встречного иска отказано.
Суд первой инстанции установил, что Лубинец М.И. составлено нотариально удостоверенное согласие на предоставление в аренду недвижимого имущества от имени супруга (т. 1 л.д. 104). С учетом изложенного, а также руководствуясь положениями статьи 35 СК РФ и статьи 253 ГК РФ, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для признания недействительным договора аренды от 01.07.2010. Суд первой инстанции также указал, что материалами дела подтверждается площадь недвижимого имущества в размере 113,6 кв. м, арендатором не представлено доказательств использования недвижимого имущества меньшей площади. Изложенное послужило основанием для отказа в удовлетворении встречного иска.
При этом судом отвергнуты как недостоверные доказательства представленные арендатором расписки о внесении арендных платежей за спорные месяцы. Поскольку ответчик не доказал внесение арендных платежей - суд удовлетворил исковые требования арендодателя в полном объеме.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, Индивидуальный предприниматель Ткаченко Владимир Николаевич обжаловал его в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просил решение суда первой инстанции отменить, производство по делу прекратить.
Апелляционная жалоба мотивирована тем, что Ткаченко В.Н. утратил статус индивидуального предпринимателя 26.01.2015, в связи с чем настоящее дело не подведомственно арбитражному суду.
Арендатор также полагает, что суд необоснованно отказал в назначении судебной строительно-технической экспертизы, чем лишил ответчика возможности доказывать меньший размер фактически арендованного имущества.
Кроме того, суд вынес решение на основании договора аренды, который прекратил свое действие 01.01.2011, в связи с заключением нового договора аренды.
В судебном заседании Ткаченко В.Н. поддержал доводы апелляционной жалобы, истец явку представителя не обеспечил. Дело рассмотрено в соответствии с положениями части 3 статьи 156 АПК РФ.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Судом первой инстанции установлено, что на основании договора аренды от 01.07.2010 Лубинец О.В. передал во временное владение и пользование Ткаченко В.Н. нежилое помещение литер Г, Г-1, площадью 113,6 кв. м, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, ул. Героев Десантников, д. 83 (т. 1 л.д. 11).
Договор аренды нежилого помещения от 01.07.2010 заключен сроком на 11 месяцев с момента подписания договора, с пролонгацией на тот же срок и на тех же условиях, в случае не получения от любой из сторон за один месяц письменного извещения о его непродлении.
Согласно доводам арендатора, изложенным в апелляционной жалобе, договор аренды от 01.07.2010 прекращен заключением договора аренды тех же помещений от 01.01.2011 (копия договора от 01.01.2011 - т. 2 л.д. 8).
Суд апелляционной инстанции отклоняет указанный довод ввиду следующего.
Во-первых, договоры аренды от 01.07.2010 и от 01.01.2011 тождественны по содержанию и отличаются только указанием даты их совершения.
Во-вторых, при рассмотрении спора в суде первой инстанции арендатор не заявлял о наличии иного договора между сторонами и приложил новое доказательство исключительно при подаче апелляционной жалобы в целях отмены судебного акта по формальному основанию.
Однако в силу части 2 статьи 268 АПК РФ дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными.
Поскольку заявитель апелляционной жалобы проявляет недобросовестное поведение, нарушающее принцип эстоппель, суд апелляционной инстанции отказывает в приобщении договора аренды от 01.01.2011 и отклоняет соответствующие доводы апелляционной жалобы.
Согласно копии свидетельства о государственной регистрации права от 16.10.2000, собственником объекта аренды является Лубинец Марина Ивановна (т. 1 л.д. 12).
Арендатор полагает, что у истца отсутствовали полномочия по распоряжению общим имуществом на момент заключения договора аренды от 01.07.2010, что влечет ничтожность заключенного договора и является препятствием для удовлетворения иска.
Вместе с тем, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что нежилые помещения, указанные в качестве объекта аренды, являются совместной собственностью супругов Лубинец М.И. и Лубинца О.В., поскольку указанное имущество приобретено на основании акта продажи киоска с публичных торгов от 14.01.1997 года - то есть возмездно, в период брака (брак заключен 24.04.1982), а в материалах дела отсутствуют доказательства иного режима имущества супругов.
В соответствии с пунктом 3 статьи 35 СК РФ для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки (абзац 2 пункта 3 статьи 35 СК РФ).
Таким образом, сделка по распоряжению недвижимым имуществом, совершенная в отсутствие согласия одного из супругов, является оспоримой, т.е. действительна до тех пор, пока не будет признана недействительной по иску супруга, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено.
При этом в материалы настоящего дела предоставлено нотариально удостоверенное согласие Лубинец М.И., датированное 13.05.2015, на сдачу в аренду супругом Лубинцом О.В. нежилого помещения (магазина), находящегося по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, ул. Героев Десантников, д. 83, и приобретенного в период брака (т. 1 л.д. 82).
Более того, в пункте 12 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено: судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду; доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.
С учетом изложенного, поскольку Ткаченко В.Н. в суде первой инстанции не оспаривал факт передачи ему во владение объекта аренды, признавал факт использования имущества и внесения арендной платы (в связи с чем просит возвратить излишне уплаченную арендную плату), то доводы о ничтожности договора аренды в связи с отсутствием у арендодателя соответствующих полномочий по распоряжению общим имуществом не имеют правового значения и в любом случае не являются основанием для отказа в иске.
Арендатор (Ткаченко В.Н.) также полагает, что поскольку во владение и пользование предоставлены помещения меньшей площади, чем указано в договоре аренды, размер арендной платы подлежит пропорциональному уменьшению.
Согласно договору аренды от 01.07.2010, площадь арендуемых нежилых помещений составляет 113,6 кв. м.
Вместе с тем, в техническом паспорте на нежилое строение, представленном в суд первой инстанции, указано, что общая площадь всех помещений составляет 73 кв. м (т. 1 л.д. 38-41).
Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2015 на основании ходатайства арендатора по делу назначена судебная экспертиза (т. 2 л.д. 37-40).
Эксперт пришел к выводу, что общая площадь нежилого строения "Г, Г1", расположенного по адресу: г. Новороссийск, ул. Героев Десантников, д. 83, указанная в свидетельстве о государственной регистрации права, выданном 16.10.2000 серия АА N 0024140, не соответствует фактической площади данного помещения; фактическая площадь нежилого строения литер "Г, Г1" составляет 73,0 кв. м (т. 2 л.д. 100).
Оценив заключение эксперта от 17.02.2016 N 32/2016 наряду с иными доказательствами, выслушав пояснения сторон спора, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Условие о размере арендной платы изложено сторонами следующим образом: арендная плата уплачивается арендатором арендодателю ежемесячно по 50 000 - пятьдесят тысяч рублей (что составляет около 500 рублей за 1 кв. м арендуемой площади), которая ежеквартально индексируется с учетом инфляции согласно справке из Новороссийского отдела статистики.
Арендодатель передал во владение арендатору не отдельные помещения или их части, а нежилое строение целиком (все здание).
Площадь нежилого помещения воспроизведена в договоре аренды вслед за свидетельством о государственной регистрации права собственности.
При этом в техническом паспорте, составленном по состоянию на 25.03.2005, уже была отражена меньшая площадь помещений - 73,0 кв. м (т. 1 л.д. 38-41).
Таким образом, размер арендной платы был определен не от площади передаваемых арендатору помещений, а за весь объект целиком. Свойства объекта, в том числе площадь помещений, арендатору были известны. До возбуждения настоящего дела спор о размере арендной платы за имущество, используемое с 01.07.2010, отсутствовал.
С учетом изложенного, доводы арендатора о необходимости пропорционального изменения размера арендной платы не могут быть признаны обоснованными, поскольку противоречат воле сторон, согласованной при заключении договора аренды и выявленной судом апелляционной инстанции.
Арендодатель просит взыскать с арендатора задолженность по арендной плате за следующие месяцы за февраль 2013 года - 50 000 рублей, за ноябрь 2013 года - 50 000 рублей, за февраль 2014 года - 50 000 рублей, за июнь 2014 года - 50 000 рублей, за октябрь 2014 года - 50 000 рублей.
Возражая против исковых требований, арендатором представлены копии предположительно расписок о внесении арендной платы (т. 1 л.д. 88, 92, 94, 96, 98).
Представленные расписки оценены судом первой инстанции как недостоверные доказательства.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции по данным обстоятельствам и дополнительно отмечает следующее.
Доказательства внесения арендных платежей, представленные арендатором в виде фототаблицы (т. 1 л.д. 84-98), применительно к спорным периодам содержат плохо разбираемые письменные знаки, а иногда и рисунки (фототаблица N 15 - т. 1 л.д. 98), которые не позволяют прийти к однозначному выводу о получении истцом денежных средств в определенном размере, а также установить дату и основание получения денежных средств.
Из пояснений, изложенных к фототаблице, следует, что арендатор передавал арендные платежи за спорные периоды в условиях, в которых воля кредитора на принятие исполнения не могла быть выражена, а сознание кредитора могло быть подвергнуто стороннему искажающему воздействию.
Любой разумный человек, действуя осмотрительно и добросовестно, не стал бы производить исполнение денежного обязательства при таких условиях (когда кредитор может не вспомнить факт исполнения или утратить полученные денежные средства, в том числе по вине должника), а воспользовался бы иными способами исполнения обязательства (в том числе путем внесения денежных средств в депозит нотариуса - статья 327 ГК РФ) или направил бы арендодателю заказное письмо о согласовании места и времени исполнения обязательства, о получении реквизитов банковского счета, номера кредитной карты и т.п..
Исполняя обязательства при таких обстоятельствах, арендатор принял на себя риск отсутствия допустимых и достоверных доказательств платежа.
Более того, как следует из представленной фототаблицы, получение арендных платежей, как правило, оформлялось сторонами путем заполнения бланка наряд-заказа. Ответчик не представил разумных пояснений, почему внесение арендных платежей за спорные периоды не было оформлено сторонами в соответствии со сложившейся между ними практикой.
С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии в материалах дела доказательств внесения арендных платежей за спорные периоды и удовлетворил первоначальный иск в полном объеме.
Суд первой инстанции, руководствуясь разъяснениями, изложенными в пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" верно отклонил доводы ответчика о неподведомственности спора арбитражному суду.
Поскольку настоящий спор вытекает из экономической деятельности и на момент принятия иска и возбуждения производства по делу (16.01.2015) обе стороны спора являлись индивидуальными предпринимателями, последующее прекращение действия государственной регистрации Ткаченко В.Н. в качестве индивидуального предпринимателя (26.01.2015) не изменяет подведомственности спора.
Судом первой инстанции в целом верно установлены обстоятельства дела, правильно применены нормы материально права, нарушений, предусмотренных частью 4 статьи 270 АПК РФ, не допущено, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
В соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы и по производству судебной экспертизы в суде апелляционной инстанции возлагаются на Ткаченко В.Н.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.08.2015 по делу N А32-1299/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Т.Р.ФАХРЕТДИНОВ
Судьи
М.В.ИЛЬИНА
Н.Н.МИСНИК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)