Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: По мнению продавца, в действиях покупателя усматривается обман в отношении существенных условий сделки.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Игонина О.Л.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:
Председательствующего Ермиловой В.В.
судей Мареевой Е.Ю., Демидовой Э.Э.
при секретаре Д.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Мареевой Е.Ю.,
гражданское дело по апелляционным жалобам ответчика Г., представителя ответчика Б.А. - К.И. на решение Лефортовского районного суда г. Москвы от 14 февраля 2017 года, которым постановлено:
"Исковые требования ООО "ЮПИТЕР-92" к Б.А., Г., Б.М. о признании договоров купли-продажи нежилого помещения недействительными, истребовании имущества из чужого незаконного владения, удовлетворить.
Признать договор купли-продажи нежилого помещения, заключенный 04 сентября 2014 года между ООО "ЮПИТЕР-92" и Б.А., в отношении нежилых помещений, расположенных по адресу: ******, 1 этаж, помещение II, комнаты N 19, 25, 26, 26а, 27 - 30, 30а, 30б, 30в, 31, 32, 34, 35, общей площадь 216,2 кв. м, а также договор купли-продажи от 03 марта 2015 года нежилого помещения, заключенного между Б.А. и Б.М. в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу *****, 1 этаж, помещение II, комнаты N 19, 25, 26, 26а, 27 - 30, 30а, 30б, 30в, 31, 32, 34, 35, общей площадь 216,2 кв. м, а также договор купли-продажи нежилых помещений от 30 апреля 2015 года, заключенный между Б.М. и Г. в отношении нежилых помещений, расположенных по адресу: ****, 1 этаж, помещение II, комнаты N 19, 25, 26, 26а, 27 - 30, 30а, 30б, 30в, 31, 32, 34, 35, общей площадь 216,2 кв. м - недействительными.
Истребовать нежилые помещения, расположенные по адресу: ******, этаж 1, помещение II, комнаты N 19, 25, 26, 26а, 27, 28, 29, 30, 30а, 30б, 30в, 31, 32, 34, 35, из чужого незаконного владения Г. в пользу законного собственника ООО "ЮПИТЕР-92".
В удовлетворении встречных исковых требований Г. к ООО "ЮПИТЕР-92" о признании добросовестным приобретателем недвижимого имущества - отказать",
установила:
Истец ООО "ЮПИТЕР-92" обратился в суд с иском к Б.А., Г., Б.М. Петровне о признании договоров купли-продажи нежилого помещения недействительными, истребовании имущества из чужого незаконного владения.
В обоснование заявленных требований ООО "ЮПИТЕР-92" указало, что 04 сентября 2014 года между ним, как продавцом, и ответчиком Б.А., как покупателем, был заключен договор купли-продажи нежилого помещения, согласно которому продавец обязался передать в собственность покупателя нежилое помещение, расположенное по адресу: *******, 1 этаж, помещение II, комнаты N 19, 25, 26, 26а, 27 - 30, 30а, 30б, 30в, 31, 32, 34, 35, общей площадь 216,2 кв. м.
12 сентября 2014 года данный договор был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве за N 012/2014-962. Документы на регистрацию данного договора были поданы и получены в УФРС представителем покупателя В., действующим на основании доверенности, выданной продавцом 25 августа 2014 года. Для регистрации в УФРС В. продавцом был передан свой экземпляр договора и доверенность от продавца на регистрацию указанного договора в УФРС. После регистрации договора в УФРС продавцу его экземпляр договора отметкой о регистрации покупателем и его представителем так и не был возвращен.
Истцом в Управлении Росреестра по г. Москве был получен дубликат договора, из которого ООО "ЮПИТЕР-92" узнало, что первая страница договора имеет данные, отличные от тех, что содержались в договоре в момент подписания сторонами сделки перед подачей на государственную регистрацию в УФРС, а именно:
- в подписанном ООО "ЮПИТЕР-92" варианте договора цена продаваемого объекта согласно п. 3.1 договора составляла 22 500 000 рублей, а в представленной копии договора значится цена 2 500 000 рублей,
- в подписанном истцом варианте договора денежные средства за объект, согласно п. 3.2 договора, должны были быть перечислены покупателем на счет продавца в течение 3 банковских дней с момента подписания договора; в представленной копии договора значится, что покупатель на момент заключения договора передал 100% указанной в п. 3.1 договора денежной суммы продавцу наличными денежными средствами. Однако никаких денежных средств по договору истец от ответчика не получал.
По мнению ООО "ЮПИТЕР-92", перед подачей договора на регистрацию ответчиком была произведена замена первой страницы договора. Таким образом, в действиях покупателя усматривается обман в отношении существенных обстоятельств сделки, которая не была бы заключена на таких условиях, в той редакции, которая была зарегистрирован в УФРС, в связи с чем истец на основании ст. 167 ГК РФ обратился в суд с уточненными требованиями от 19 января 2017 года о признании недействительными договора купли-продажи нежилого помещения, заключенного 04 сентября 2014 года между ООО "ЮПИТЕР-92" и Б.А., расположенного по адресу: ******, 1 этаж, помещение II, комнаты N 19, 25, 26, 26а, 27 - 30, 30а, 30б, 30в, 31, 32, 34, 35, общей площадь 216,2 кв. м; договора купли-продажи от 03 марта 2015 года нежилого помещения, заключенного между Б.А. и Б.М.; договора купли-продажи нежилых помещений от 30 апреля 2015 года, заключенного между Б.М. и Г. и истребовании нежилых помещений из чужого незаконного владения в пользу законного собственника ООО "Юпитер-92".
Ответчик Г. обратилась в суд со встречным иском к ООО "ЮПИТЕР-92" о признании добросовестным приобретателем недвижимого имущества, указывая, что 30 апреля 2015 года она приобрела по договору купли-продажи у Б.М. имущество, расположенное по адресу: *******, общей площадь 216,2 кв. м. Договор был зарегистрирован Управлением Росреестра по г. Москве и ей было выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 77-АС N 181367. По мнению Г., она проявила разумную степень осмотрительности и заботливости, которая требовалась от нее при совершении подобного рода сделок, и имеет все признаки добросовестности приобретения, т.к. сделка по покупке спорного имущества была возмездной, цена сделки составила 2 500 000 рублей, с момента регистрации договора купли-продажи спорного имущества, оно поступило в исключительное распоряжение и владение Г., которая продолжает пользоваться и распоряжаться принадлежащим ей спорным имуществом, оплачивая все коммунальные расходы. На момент совершения сделки по покупке спорного имущества приобретатель - Г. не знала, не могла и не должна была знать, что первый непосредственный отчуждатель - Б.А. по сделке неправомочен на отчуждение имущества, данное обстоятельство на дату заключения сделки и на сегодняшний день вступившим в законную силу решением суда не установлено. При заключении договора купли-продажи от 30 апреля 2015 года между Г. и Б.М., продавец Б.М. являлась законным собственником, наделенным правом распоряжения собственностью. Также, по мнению Г., выбытие спорного имущества из владения и пользования ООО "Юпитер-92" произошло по его же воле, что подтверждается актом приема-передачи имущества по договору от 04 сентября 2014 года, а также решением Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-206310/2014 от 03 июня 2015 года и Постановлением Девятого Арбитражного апелляционного суда N 09АП-26440/2015-ГК от 30 июня 2015 года, то есть основания для истребования спорного имущества у Г. отсутствуют, в связи с чем она обратилась в суд с вышеуказанными встречными исковыми требованиями.
Представитель истца по основному иску, ответчика по встречному иску ООО "ЮПИТЕР-92" по доверенности С.Е. в судебное заседание явилась, основные исковые требования с учетом уточнений от 19 января 2017 года поддержала, встречный иск не признала по основаниям, изложенным в письменном отзыве на встречный иск от 16 декабря 2016 года (том 6 л.д. 56 - 58).
Ответчик по основному иску, третье лицо по встречному иску Б.А. в судебное заседание не явился, его интересы по доверенности представляет Т., который в судебное заседание явился, основной иск не признал, поддержал письменные возражения на основной иск от 24 ноября 2016 года (том 6 л.д. 1 - 2).
Ответчик по основному иску, истец по встречному иску Г. в судебное заседание не явилась, ее интересы по доверенности представляет К.Н., который в судебное заседание явился, основной иск не признал, поддержал встречный иск.
Ответчик по основному иску, третье лицо по встречному иску Б.М. в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещалась надлежащим образом судебной повесткой, своих возражений на иск суду не представила.
Третье лицо по встречному иску Управление Росреестра по г. Москве своего представителя в судебное заседание не направило, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещено надлежащим образом судебной повесткой, своих возражений на встречный иск суду не представило.
Судом постановлено вышеуказанное решение, о отмене которого и принятии нового решения об отказе истцу в иске просят ответчики Г. и Б.А. в апелляционных жалобах.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика Б.А. - К.И. доводы апелляционной жалобы ответчика Б.А., а также Г. поддержала и просила их удовлетворить.
Представитель истца ООО "Юпитер-92" С.Е. просила решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы ответчиков без удовлетворения.
Иные лица в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, об уважительных причинах неявки не сообщали. В связи с чем, на основании ст. ст. 167, 327 ГПК РФ, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.
Изучив материалы дела, выслушав участвующих в деле лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с требованиями ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ (в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В силу ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 302 Гражданского кодекса РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 35 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (ст. ст. 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.
В п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что по смыслу п. 1 ст. 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной им в Постановлении от 21.04.2003 г. N 6-П, по смыслу положений п. 1 ст. 302 ГК РФ, суд должен установить, что имущество выбыло из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, в силу указанных обстоятельств, а также что приобретатель приобрел имущество возмездно и что он не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение; при этом приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными. Когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке ст. 302 ГК Российской Федерации с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). Если же в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества, и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке ст. 167 ГК Российской Федерации должно быть отказано.
Судом первой инстанции установлено, что 04 сентября 2014 года между ООО "Юпитер-92", как продавцом, и Б.А., как покупателем, был заключен договор купли-продажи нежилого помещения, в соответствии с которым продавец обязался передать в собственность покупателя нежилое помещение, расположенное по адресу: ******, расположенное на 1 этаже, помещение N II, комнаты N 19, 25, 26, 26а, 27 - 30, 30а, 30б, 30в, 31, 32, 34, 35, общей площадью 216,2 кв. м.
12 сентября 2014 года вышеуказанный договор был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве за N 012/2014-962.
Заявляя настоящий иск, ООО "Юпитер-92" указало, что не получив свой зарегистрированный экземпляр договора, Общество обратилось в УФРС, где получило дубликат вышеуказанного договора. Ознакомившись с полученным дубликатом, истец выяснил, что договор имеет признаки подмены, поскольку заключался на иных условиях.
Кроме того, представитель истца ООО "ЮПИТЕР-92" указал, что рыночная стоимость спорных объектов недвижимости, согласно заключению о рыночной стоимости от 13 декабря 2016 года, составленному ИП У. (том 6 л.д. 59 - 66), по состоянию на 30 апреля 2015 года составляет 22 600 000 рублей, а не 2 500 000 рублей, как указано во всех оспариваемых договорах.
Возражая против встречного иска о признании Г. добросовестным приобретателем, истец указал, что спорное имущество в течение двух месяцев дважды становилось предметом сделок купли-продажи. При этом договоры купли-продажи заключались в момент нахождения в Арбитражном суде г. Москвы иска Общества к Б.А. о признании договора купли-продажи от 04 сентября 2014 года недействительным; 03 марта 2015 года состоялось предварительное судебное заседание, в котором к участию в деле было привлечено Управление Росреестра по Москве, судебное разбирательство было назначено на 22 апреля 2015 года (том 6 л.д. 67), в тот же день 03 марта 2015 года Б.А. подписал договор купли-продажи спорного имущества с Б.Т., при этом условия договора купли-продажи от 03 марта 2015 года идентичны условиям договора между ООО "Юпитер-92" и Б.Р., представителем от всех лиц при регистрации перехода права собственности выступил также В.; 31 марта 2015 года Б.Т. получила документы о государственной регистрации и сразу же перепродала недвижимое имущество Г.
Определением Лефортовского районного суда г. Москвы от 21 марта 2016 года по ходатайству представителя истца ООО "ЮПИТЕР-92" была назначена судебно-техническая экспертиза документа - договора купли-продажи недвижимого имущества от 04 сентября 2014 года, проведение которой было поручено ФБУ РФЦСЭ при Минюсте РФ (том 3 л.д. 22).
В соответствии с заключением эксперта N 1762-1763/07-2 от 12 июля 2016 года, представленным ФБУ Российской Федеральный центр при Министерстве юстиции России, следует:
1. Договор купли-продажи нежилого помещения по адресу: ******, датированный 04 сентября 2014 года, переброшюровке не подвергался, целостность прошивки листов исследуемого договора не нарушалась,
2. Печатный текст на первом и втором листах Договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: ****, датированного 04 сентября 2014 года, печатались неодновременно. Установить, совпадает ли время выполнения первого и второго листа указанного договора не представляется возможным по причинам, указанным в исследовательской части заключения.
3. В Договоре купли-продажи нежилого помещения по адресу: г. *****, датированным 04 сентября 2014 года имеются изображения подписи от имени А. (генерального директора), нанесенные с помощью рельефного клише (факсимиле), штемпельной краской сине-фиолетового цвета.
4. Оттиски печати ООО "Юпитер-92" в Договоре купли-продажи нежилого помещения по адресу: *******, датированного 04 сентября 2014 года нанесены одной печатью (клише), но не той, который нанесены оттиски-образцы, имеющиеся в других документах в томе 6 дела правоустанавливающих документов N 349233.
Опрошенная в ходе судебного разбирательства 24 ноября 2016 года эксперт С.О. данное ею заключение эксперта N 1762-1763/07-2 от 12 июля 2016 года поддержала, пояснила, что на справке от 05 сентября 2014 года (том 2 л.д. 130), выданной ООО "ЮПИТЕР-92", имеется оттиск печати данной организации, отличающийся от оттиска, содержащегося в договоре купли-продажи от 04 сентября 2014 года; также экспертом было установлено, что скрепленные документы содержат иной оттиск печати. Ответ по поводу оттисков печати дан экспертом по ее инициативе, в соответствии с требованиями закона, поскольку во время проведения экспертизы ею были установлены указанные расхождения.
Оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ с учетом относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о недоказанности волеизъявления ООО "Юпитер 92" на заключение договора купли-продажи нежилого помещения от 04 сентября 2014 г.
С учетом изложенного, спорная сделка от 04 сентября 2014 года обоснованно признана судом первой инстанции недействительной в силу ее ничтожности. Принимая во внимание, что у Б.А. на дату заключения с Б.М. - 03 марта 2015 года договора купли-продажи нежилого помещения отсутствовало право распоряжения и отчуждения спорных объектов недвижимости, договор купли-продажи от 03 марта 2015 года нежилого помещения, заключенный между Б.А. и Б.М., а также договор купли-продажи нежилых помещений от 30 апреля 2015 года, заключенный между Б.М. и Г. в отношении спорных жилых помещений, суд правомерно истребовал нежилые помещения, расположенные по адресу: г. *******, помещение II, комнаты N 19, 25, 26, 26а, 27, 28, 29, 30, 30а, 30б, 30в, 31, 32, 34, 35, из незаконного владения Г.
При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.
Доводы жалобы ответчиков, что сделки купли-продажи нежилого помещения носили возмездный характер, не могут быть приняты во внимание.
Как уже ранее сказано, первоначальная сделка купли-продажи нежилого помещения от 04 сентября 2014 г. была признана судом недействительной. Сам по себе факт возмездности последующих сделок не свидетельствует о добросовестности действий Г. при совершении оспариваемых договоров, исходя из конкретных действий, как покупателя (по договору от 30.04.2015 г.), так и лиц, которые отчуждали спорное жилое помещение. Доказательств совершения достаточных и разумных действий со стороны покупателя для установления правомерности перехода прав, суду не представлено.
Доводы апелляционных жалоб ответчиков о том, что Г. является добросовестным приобретателем, были предметом рассмотрения суда первой инстанции, который с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, оснований для их переоценки судебная коллегия не усматривает.
Принимая во внимание, что спорное нежилое имущество выбыло из владения собственника помимо его воли, суд пришел к правильному выводу о том, что основания для признания Г. добросовестным приобретателем отсутствуют.
Решение суда является законным и обоснованным, отмене по доводам апелляционных жалоб не подлежит.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Лефортовского районного суда г. Москвы от 14 февраля 2017 года оставить без изменения, апелляционные жалобы ответчика Г., представителя ответчика Б.А. - К.И. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 24.07.2017 ПО ДЕЛУ N 33-28340/2017
Требование: О признании договоров купли-продажи нежилого помещения недействительными, истребовании имущества из чужого незаконного владения.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: По мнению продавца, в действиях покупателя усматривается обман в отношении существенных условий сделки.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 июля 2017 г. по делу N 33-28340\\2017
Судья Игонина О.Л.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:
Председательствующего Ермиловой В.В.
судей Мареевой Е.Ю., Демидовой Э.Э.
при секретаре Д.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Мареевой Е.Ю.,
гражданское дело по апелляционным жалобам ответчика Г., представителя ответчика Б.А. - К.И. на решение Лефортовского районного суда г. Москвы от 14 февраля 2017 года, которым постановлено:
"Исковые требования ООО "ЮПИТЕР-92" к Б.А., Г., Б.М. о признании договоров купли-продажи нежилого помещения недействительными, истребовании имущества из чужого незаконного владения, удовлетворить.
Признать договор купли-продажи нежилого помещения, заключенный 04 сентября 2014 года между ООО "ЮПИТЕР-92" и Б.А., в отношении нежилых помещений, расположенных по адресу: ******, 1 этаж, помещение II, комнаты N 19, 25, 26, 26а, 27 - 30, 30а, 30б, 30в, 31, 32, 34, 35, общей площадь 216,2 кв. м, а также договор купли-продажи от 03 марта 2015 года нежилого помещения, заключенного между Б.А. и Б.М. в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу *****, 1 этаж, помещение II, комнаты N 19, 25, 26, 26а, 27 - 30, 30а, 30б, 30в, 31, 32, 34, 35, общей площадь 216,2 кв. м, а также договор купли-продажи нежилых помещений от 30 апреля 2015 года, заключенный между Б.М. и Г. в отношении нежилых помещений, расположенных по адресу: ****, 1 этаж, помещение II, комнаты N 19, 25, 26, 26а, 27 - 30, 30а, 30б, 30в, 31, 32, 34, 35, общей площадь 216,2 кв. м - недействительными.
Истребовать нежилые помещения, расположенные по адресу: ******, этаж 1, помещение II, комнаты N 19, 25, 26, 26а, 27, 28, 29, 30, 30а, 30б, 30в, 31, 32, 34, 35, из чужого незаконного владения Г. в пользу законного собственника ООО "ЮПИТЕР-92".
В удовлетворении встречных исковых требований Г. к ООО "ЮПИТЕР-92" о признании добросовестным приобретателем недвижимого имущества - отказать",
установила:
Истец ООО "ЮПИТЕР-92" обратился в суд с иском к Б.А., Г., Б.М. Петровне о признании договоров купли-продажи нежилого помещения недействительными, истребовании имущества из чужого незаконного владения.
В обоснование заявленных требований ООО "ЮПИТЕР-92" указало, что 04 сентября 2014 года между ним, как продавцом, и ответчиком Б.А., как покупателем, был заключен договор купли-продажи нежилого помещения, согласно которому продавец обязался передать в собственность покупателя нежилое помещение, расположенное по адресу: *******, 1 этаж, помещение II, комнаты N 19, 25, 26, 26а, 27 - 30, 30а, 30б, 30в, 31, 32, 34, 35, общей площадь 216,2 кв. м.
12 сентября 2014 года данный договор был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве за N 012/2014-962. Документы на регистрацию данного договора были поданы и получены в УФРС представителем покупателя В., действующим на основании доверенности, выданной продавцом 25 августа 2014 года. Для регистрации в УФРС В. продавцом был передан свой экземпляр договора и доверенность от продавца на регистрацию указанного договора в УФРС. После регистрации договора в УФРС продавцу его экземпляр договора отметкой о регистрации покупателем и его представителем так и не был возвращен.
Истцом в Управлении Росреестра по г. Москве был получен дубликат договора, из которого ООО "ЮПИТЕР-92" узнало, что первая страница договора имеет данные, отличные от тех, что содержались в договоре в момент подписания сторонами сделки перед подачей на государственную регистрацию в УФРС, а именно:
- в подписанном ООО "ЮПИТЕР-92" варианте договора цена продаваемого объекта согласно п. 3.1 договора составляла 22 500 000 рублей, а в представленной копии договора значится цена 2 500 000 рублей,
- в подписанном истцом варианте договора денежные средства за объект, согласно п. 3.2 договора, должны были быть перечислены покупателем на счет продавца в течение 3 банковских дней с момента подписания договора; в представленной копии договора значится, что покупатель на момент заключения договора передал 100% указанной в п. 3.1 договора денежной суммы продавцу наличными денежными средствами. Однако никаких денежных средств по договору истец от ответчика не получал.
По мнению ООО "ЮПИТЕР-92", перед подачей договора на регистрацию ответчиком была произведена замена первой страницы договора. Таким образом, в действиях покупателя усматривается обман в отношении существенных обстоятельств сделки, которая не была бы заключена на таких условиях, в той редакции, которая была зарегистрирован в УФРС, в связи с чем истец на основании ст. 167 ГК РФ обратился в суд с уточненными требованиями от 19 января 2017 года о признании недействительными договора купли-продажи нежилого помещения, заключенного 04 сентября 2014 года между ООО "ЮПИТЕР-92" и Б.А., расположенного по адресу: ******, 1 этаж, помещение II, комнаты N 19, 25, 26, 26а, 27 - 30, 30а, 30б, 30в, 31, 32, 34, 35, общей площадь 216,2 кв. м; договора купли-продажи от 03 марта 2015 года нежилого помещения, заключенного между Б.А. и Б.М.; договора купли-продажи нежилых помещений от 30 апреля 2015 года, заключенного между Б.М. и Г. и истребовании нежилых помещений из чужого незаконного владения в пользу законного собственника ООО "Юпитер-92".
Ответчик Г. обратилась в суд со встречным иском к ООО "ЮПИТЕР-92" о признании добросовестным приобретателем недвижимого имущества, указывая, что 30 апреля 2015 года она приобрела по договору купли-продажи у Б.М. имущество, расположенное по адресу: *******, общей площадь 216,2 кв. м. Договор был зарегистрирован Управлением Росреестра по г. Москве и ей было выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 77-АС N 181367. По мнению Г., она проявила разумную степень осмотрительности и заботливости, которая требовалась от нее при совершении подобного рода сделок, и имеет все признаки добросовестности приобретения, т.к. сделка по покупке спорного имущества была возмездной, цена сделки составила 2 500 000 рублей, с момента регистрации договора купли-продажи спорного имущества, оно поступило в исключительное распоряжение и владение Г., которая продолжает пользоваться и распоряжаться принадлежащим ей спорным имуществом, оплачивая все коммунальные расходы. На момент совершения сделки по покупке спорного имущества приобретатель - Г. не знала, не могла и не должна была знать, что первый непосредственный отчуждатель - Б.А. по сделке неправомочен на отчуждение имущества, данное обстоятельство на дату заключения сделки и на сегодняшний день вступившим в законную силу решением суда не установлено. При заключении договора купли-продажи от 30 апреля 2015 года между Г. и Б.М., продавец Б.М. являлась законным собственником, наделенным правом распоряжения собственностью. Также, по мнению Г., выбытие спорного имущества из владения и пользования ООО "Юпитер-92" произошло по его же воле, что подтверждается актом приема-передачи имущества по договору от 04 сентября 2014 года, а также решением Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-206310/2014 от 03 июня 2015 года и Постановлением Девятого Арбитражного апелляционного суда N 09АП-26440/2015-ГК от 30 июня 2015 года, то есть основания для истребования спорного имущества у Г. отсутствуют, в связи с чем она обратилась в суд с вышеуказанными встречными исковыми требованиями.
Представитель истца по основному иску, ответчика по встречному иску ООО "ЮПИТЕР-92" по доверенности С.Е. в судебное заседание явилась, основные исковые требования с учетом уточнений от 19 января 2017 года поддержала, встречный иск не признала по основаниям, изложенным в письменном отзыве на встречный иск от 16 декабря 2016 года (том 6 л.д. 56 - 58).
Ответчик по основному иску, третье лицо по встречному иску Б.А. в судебное заседание не явился, его интересы по доверенности представляет Т., который в судебное заседание явился, основной иск не признал, поддержал письменные возражения на основной иск от 24 ноября 2016 года (том 6 л.д. 1 - 2).
Ответчик по основному иску, истец по встречному иску Г. в судебное заседание не явилась, ее интересы по доверенности представляет К.Н., который в судебное заседание явился, основной иск не признал, поддержал встречный иск.
Ответчик по основному иску, третье лицо по встречному иску Б.М. в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещалась надлежащим образом судебной повесткой, своих возражений на иск суду не представила.
Третье лицо по встречному иску Управление Росреестра по г. Москве своего представителя в судебное заседание не направило, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещено надлежащим образом судебной повесткой, своих возражений на встречный иск суду не представило.
Судом постановлено вышеуказанное решение, о отмене которого и принятии нового решения об отказе истцу в иске просят ответчики Г. и Б.А. в апелляционных жалобах.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика Б.А. - К.И. доводы апелляционной жалобы ответчика Б.А., а также Г. поддержала и просила их удовлетворить.
Представитель истца ООО "Юпитер-92" С.Е. просила решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы ответчиков без удовлетворения.
Иные лица в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, об уважительных причинах неявки не сообщали. В связи с чем, на основании ст. ст. 167, 327 ГПК РФ, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.
Изучив материалы дела, выслушав участвующих в деле лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с требованиями ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ (в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В силу ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 302 Гражданского кодекса РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 35 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (ст. ст. 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.
В п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что по смыслу п. 1 ст. 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной им в Постановлении от 21.04.2003 г. N 6-П, по смыслу положений п. 1 ст. 302 ГК РФ, суд должен установить, что имущество выбыло из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, в силу указанных обстоятельств, а также что приобретатель приобрел имущество возмездно и что он не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение; при этом приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными. Когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке ст. 302 ГК Российской Федерации с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). Если же в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества, и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке ст. 167 ГК Российской Федерации должно быть отказано.
Судом первой инстанции установлено, что 04 сентября 2014 года между ООО "Юпитер-92", как продавцом, и Б.А., как покупателем, был заключен договор купли-продажи нежилого помещения, в соответствии с которым продавец обязался передать в собственность покупателя нежилое помещение, расположенное по адресу: ******, расположенное на 1 этаже, помещение N II, комнаты N 19, 25, 26, 26а, 27 - 30, 30а, 30б, 30в, 31, 32, 34, 35, общей площадью 216,2 кв. м.
12 сентября 2014 года вышеуказанный договор был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве за N 012/2014-962.
Заявляя настоящий иск, ООО "Юпитер-92" указало, что не получив свой зарегистрированный экземпляр договора, Общество обратилось в УФРС, где получило дубликат вышеуказанного договора. Ознакомившись с полученным дубликатом, истец выяснил, что договор имеет признаки подмены, поскольку заключался на иных условиях.
Кроме того, представитель истца ООО "ЮПИТЕР-92" указал, что рыночная стоимость спорных объектов недвижимости, согласно заключению о рыночной стоимости от 13 декабря 2016 года, составленному ИП У. (том 6 л.д. 59 - 66), по состоянию на 30 апреля 2015 года составляет 22 600 000 рублей, а не 2 500 000 рублей, как указано во всех оспариваемых договорах.
Возражая против встречного иска о признании Г. добросовестным приобретателем, истец указал, что спорное имущество в течение двух месяцев дважды становилось предметом сделок купли-продажи. При этом договоры купли-продажи заключались в момент нахождения в Арбитражном суде г. Москвы иска Общества к Б.А. о признании договора купли-продажи от 04 сентября 2014 года недействительным; 03 марта 2015 года состоялось предварительное судебное заседание, в котором к участию в деле было привлечено Управление Росреестра по Москве, судебное разбирательство было назначено на 22 апреля 2015 года (том 6 л.д. 67), в тот же день 03 марта 2015 года Б.А. подписал договор купли-продажи спорного имущества с Б.Т., при этом условия договора купли-продажи от 03 марта 2015 года идентичны условиям договора между ООО "Юпитер-92" и Б.Р., представителем от всех лиц при регистрации перехода права собственности выступил также В.; 31 марта 2015 года Б.Т. получила документы о государственной регистрации и сразу же перепродала недвижимое имущество Г.
Определением Лефортовского районного суда г. Москвы от 21 марта 2016 года по ходатайству представителя истца ООО "ЮПИТЕР-92" была назначена судебно-техническая экспертиза документа - договора купли-продажи недвижимого имущества от 04 сентября 2014 года, проведение которой было поручено ФБУ РФЦСЭ при Минюсте РФ (том 3 л.д. 22).
В соответствии с заключением эксперта N 1762-1763/07-2 от 12 июля 2016 года, представленным ФБУ Российской Федеральный центр при Министерстве юстиции России, следует:
1. Договор купли-продажи нежилого помещения по адресу: ******, датированный 04 сентября 2014 года, переброшюровке не подвергался, целостность прошивки листов исследуемого договора не нарушалась,
2. Печатный текст на первом и втором листах Договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: ****, датированного 04 сентября 2014 года, печатались неодновременно. Установить, совпадает ли время выполнения первого и второго листа указанного договора не представляется возможным по причинам, указанным в исследовательской части заключения.
3. В Договоре купли-продажи нежилого помещения по адресу: г. *****, датированным 04 сентября 2014 года имеются изображения подписи от имени А. (генерального директора), нанесенные с помощью рельефного клише (факсимиле), штемпельной краской сине-фиолетового цвета.
4. Оттиски печати ООО "Юпитер-92" в Договоре купли-продажи нежилого помещения по адресу: *******, датированного 04 сентября 2014 года нанесены одной печатью (клише), но не той, который нанесены оттиски-образцы, имеющиеся в других документах в томе 6 дела правоустанавливающих документов N 349233.
Опрошенная в ходе судебного разбирательства 24 ноября 2016 года эксперт С.О. данное ею заключение эксперта N 1762-1763/07-2 от 12 июля 2016 года поддержала, пояснила, что на справке от 05 сентября 2014 года (том 2 л.д. 130), выданной ООО "ЮПИТЕР-92", имеется оттиск печати данной организации, отличающийся от оттиска, содержащегося в договоре купли-продажи от 04 сентября 2014 года; также экспертом было установлено, что скрепленные документы содержат иной оттиск печати. Ответ по поводу оттисков печати дан экспертом по ее инициативе, в соответствии с требованиями закона, поскольку во время проведения экспертизы ею были установлены указанные расхождения.
Оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ с учетом относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о недоказанности волеизъявления ООО "Юпитер 92" на заключение договора купли-продажи нежилого помещения от 04 сентября 2014 г.
С учетом изложенного, спорная сделка от 04 сентября 2014 года обоснованно признана судом первой инстанции недействительной в силу ее ничтожности. Принимая во внимание, что у Б.А. на дату заключения с Б.М. - 03 марта 2015 года договора купли-продажи нежилого помещения отсутствовало право распоряжения и отчуждения спорных объектов недвижимости, договор купли-продажи от 03 марта 2015 года нежилого помещения, заключенный между Б.А. и Б.М., а также договор купли-продажи нежилых помещений от 30 апреля 2015 года, заключенный между Б.М. и Г. в отношении спорных жилых помещений, суд правомерно истребовал нежилые помещения, расположенные по адресу: г. *******, помещение II, комнаты N 19, 25, 26, 26а, 27, 28, 29, 30, 30а, 30б, 30в, 31, 32, 34, 35, из незаконного владения Г.
При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.
Доводы жалобы ответчиков, что сделки купли-продажи нежилого помещения носили возмездный характер, не могут быть приняты во внимание.
Как уже ранее сказано, первоначальная сделка купли-продажи нежилого помещения от 04 сентября 2014 г. была признана судом недействительной. Сам по себе факт возмездности последующих сделок не свидетельствует о добросовестности действий Г. при совершении оспариваемых договоров, исходя из конкретных действий, как покупателя (по договору от 30.04.2015 г.), так и лиц, которые отчуждали спорное жилое помещение. Доказательств совершения достаточных и разумных действий со стороны покупателя для установления правомерности перехода прав, суду не представлено.
Доводы апелляционных жалоб ответчиков о том, что Г. является добросовестным приобретателем, были предметом рассмотрения суда первой инстанции, который с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, оснований для их переоценки судебная коллегия не усматривает.
Принимая во внимание, что спорное нежилое имущество выбыло из владения собственника помимо его воли, суд пришел к правильному выводу о том, что основания для признания Г. добросовестным приобретателем отсутствуют.
Решение суда является законным и обоснованным, отмене по доводам апелляционных жалоб не подлежит.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Лефортовского районного суда г. Москвы от 14 февраля 2017 года оставить без изменения, апелляционные жалобы ответчика Г., представителя ответчика Б.А. - К.И. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)