Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 01 ноября 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 10 ноября 2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе
Председательствующего судьи Веклича Б.С.,
Судей: Лящевского И.С., Солоповой А.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Бутыревой К.Ф.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "НТЦ-КОМЦЕНТР"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 09.08.2016 по делу N А40-220438/15, принятое судьей Голоушкиной Т.Г. (54-1523)
по иску ООО "НТЦ-КОМЦЕНТР" (ИНН 7709252723, ОГРН 1037739590833)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423)
об урегулировании разногласий при заключении дополнительного соглашения к договору,
при участии в судебном заседании:
- от истца: Комаровская Н.А. по доверенности от 11.10.2016;
- от ответчика: Салаватова К.Х. по доверенности от 07.12.2015,
установил:
ООО "НТЦ-КОМЦЕНТР" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении дополнительного соглашения 21.09.2015 к договору N 01-00280/06 от 09.03.2006 на аренду недвижимого имущества, находящегося в собственности г. Москвы, расположенного по адресу: г. Москва, Нижегородская ул., дом 1А от 21.09.2015, изложив п. 2 дополнительного соглашения от 21.09.2015 в редакции: "с 21.09.2015 установить ставку арендной платы за 1 кв. м в год равной 8 365 руб. без учета НДС по результатам проведенной оценки рыночной стоимости права пользования объектом нежилого фонда на условиях договора аренды", взыскании 200 000 руб. расходов на оплату услуг представителя.
Решением суда от 09.08.2016 пункт 2 дополнительного соглашения от 21.09.2015 к договору N 01-00280/06 от 09.03.2006 на аренду недвижимого имущества, находящегося в собственности г. Москвы, расположенного по адресу: г. Москва, Нижегородская ул., дом 1А от 21.09.2015 изложен в следующей редакции: "с 21.09.2015 установить ставку арендной платы за 1 кв. м в год равной 13 881 (Тринадцать тысяч восемьсот восемьдесят один) рубль без учета НДС по результатам проведенной оценки рыночной стоимости права пользования объектом нежилого фонда на условиях договора аренды".
Не согласившись с принятым по делу решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права.
Ответчик возражает против доводов апелляционной жалобы, просит отказать в ее удовлетворении.
Законность и обоснованность судебного решения проверены судом апелляционной инстанции в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, между правопредшественником ответчика (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен договор на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы от N 01-00280/06 от 09.03.2006, расположенного по адресу г. Москва, Нижегородская ул., д. 1А, общей площадью 139,2 кв. м.
15.05.2015 арендатор (истец) обратился за предоставлением государственной услуги "Выдача дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды недвижимого имущества, находящегося в собственности города Москвы, за исключением объектов жилищного фонда.
23.09.2015 Департамент городского имущества города Москвы письмом N 33-5-14122/15-/2/-0 в адрес общества направил дополнительное соглашение от 21.09.2015, в соответствии с которым продлен срок действия договора аренды до 30.06.2025, установлена ставка арендной платы за 1 кв. м в год равной 13 881 руб. без НДС по результатам оценки рыночной стоимости права пользования объектом нежилого фонда на условиях договора аренды.
Истец, не согласившись с указанным размером арендной платы, на основании договора N 01/12/10/2015 от 12.10.2015 заказал в АНО "Судебная экспертиза Недвижимости и Бизнеса" оценку рыночной величины годовой арендной платы за пользование указанным объектом имущества.
Согласно отчету N 01/12/10/2015 от 16.10.2015 рыночная величина годовой арендной платы за пользование нежилым помещением общей площадью 139,2 кв. м, расположенным по адресу: г. Москва, Нижегородская улица, 1А, по состоянию на 16.10.2015 составляет 7 643 руб. за 1 кв. м, в связи с чем истец считает, что рыночная величина годовой арендной платы за жилое помещение не соответствует рыночной.
Истцом спорное дополнительное соглашение подписано с протоколом разногласий.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд.
В ходе рассмотрения дела назначена судебная оценочная экспертиза по делу.
На разрешение эксперта поставлен вопрос: "Какова рыночная стоимость ставки арендной платы за 1 кв. м в год нежилого помещения общей площадью 139,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Нижегородская ул., д. 1А, по состоянию на 30.06.2015?".
По результатам проведенной судебной экспертизы ставка арендной платы за 1 кв. м в год установлена равной 8 365 руб. без учета НДС.
Между тем, разрешая спор, суд первой инстанции в нарушение ст. 71 АПК РФ не оценил судебную экспертизу в качестве доказательства по делу, признав обоснованным представленный Департаментом отчет ЗАО "Международный Бизнес Центр", на основании которого установлена ставка арендной платы за 1 кв. м в год равной 13 881 руб.
Апелляционный суд считает, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела.
Так, согласно п. 4.3 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" если при заключении договора аренды на новый срок между сторонами возникнут разногласия относительно условий, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции, преддоговорный спор по требованию любой из сторон может быть передан на рассмотрение суда (статья 446 ГК РФ). Условие об арендной плате устанавливается судом на основании данных о размере такой платы, определенных оценщиком (пункт 1 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции) на момент истечения срока предыдущего договора аренды.
Из заключения судебной экспертизы усматривается, что именно в названном порядке экспертом определен размер арендной платы.
Однако из представленного ответчиком отчета ЗАО "Международный Бизнес Центр" следует, что расчет в нарушение вышеуказанных разъяснений Пленума осуществлен на дату заключения дополнительного соглашения, а не на момент истечения срока договора аренды.
Данное обстоятельство исключает возможность принятия рассчитанной таким образом ответчиком ставки арендной платы.
Судебная коллегия, оценив судебную экспертизу, признает ее выводы обоснованными.
Ответчиком в материалы дела не представлены достаточные достоверные доказательства, опровергающие выводы судебной экспертизы, в то время как в соответствии с требованиями ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Учитывая изложенное, судом усматриваются основания, предусмотренные п. 2 ч. 1 ст. 270 АПК РФ, для изменения обжалуемого судебного акта.
Руководствуясь ст. ст. 110, 176, 266 - 271, АПК РФ,
постановил:
решение Арбитражного суда города Москвы от 09.08.2016 по делу N А40-220438/15 изменить.
Урегулировать разногласия, возникшие при заключении дополнительного соглашения от 21.09.2015 к договору N 01-00280/06 от 09.03.2006 на аренду недвижимого имущества, находящегося в собственности г. Москвы, расположенного по адресу: г. Москва, Нижегородская ул., дом 1А.
Пункт 2 указанного дополнительного соглашения изложить в следующей редакции: "с 21.09.2015 установить ставку арендной платы за 1 кв. м в год равной 8 365 руб. без учета НДС по результатам проведенной оценки рыночной стоимости права пользования объектом нежилого фонда на условиях договора аренды".
Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу ООО "НТЦ-КОМЦЕНТР" судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе в общей сумме 9000 руб., а также за проведение судебной экспертизы в сумме 25 000 руб.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 10.11.2016 N 09АП-48750/2016-ГК ПО ДЕЛУ N А40-220438/15
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 ноября 2016 г. N 09АП-48750/2016-ГК
Дело N А40-220438/15
Резолютивная часть постановления объявлена 01 ноября 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 10 ноября 2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе
Председательствующего судьи Веклича Б.С.,
Судей: Лящевского И.С., Солоповой А.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Бутыревой К.Ф.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "НТЦ-КОМЦЕНТР"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 09.08.2016 по делу N А40-220438/15, принятое судьей Голоушкиной Т.Г. (54-1523)
по иску ООО "НТЦ-КОМЦЕНТР" (ИНН 7709252723, ОГРН 1037739590833)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423)
об урегулировании разногласий при заключении дополнительного соглашения к договору,
при участии в судебном заседании:
- от истца: Комаровская Н.А. по доверенности от 11.10.2016;
- от ответчика: Салаватова К.Х. по доверенности от 07.12.2015,
установил:
ООО "НТЦ-КОМЦЕНТР" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении дополнительного соглашения 21.09.2015 к договору N 01-00280/06 от 09.03.2006 на аренду недвижимого имущества, находящегося в собственности г. Москвы, расположенного по адресу: г. Москва, Нижегородская ул., дом 1А от 21.09.2015, изложив п. 2 дополнительного соглашения от 21.09.2015 в редакции: "с 21.09.2015 установить ставку арендной платы за 1 кв. м в год равной 8 365 руб. без учета НДС по результатам проведенной оценки рыночной стоимости права пользования объектом нежилого фонда на условиях договора аренды", взыскании 200 000 руб. расходов на оплату услуг представителя.
Решением суда от 09.08.2016 пункт 2 дополнительного соглашения от 21.09.2015 к договору N 01-00280/06 от 09.03.2006 на аренду недвижимого имущества, находящегося в собственности г. Москвы, расположенного по адресу: г. Москва, Нижегородская ул., дом 1А от 21.09.2015 изложен в следующей редакции: "с 21.09.2015 установить ставку арендной платы за 1 кв. м в год равной 13 881 (Тринадцать тысяч восемьсот восемьдесят один) рубль без учета НДС по результатам проведенной оценки рыночной стоимости права пользования объектом нежилого фонда на условиях договора аренды".
Не согласившись с принятым по делу решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права.
Ответчик возражает против доводов апелляционной жалобы, просит отказать в ее удовлетворении.
Законность и обоснованность судебного решения проверены судом апелляционной инстанции в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, между правопредшественником ответчика (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен договор на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы от N 01-00280/06 от 09.03.2006, расположенного по адресу г. Москва, Нижегородская ул., д. 1А, общей площадью 139,2 кв. м.
15.05.2015 арендатор (истец) обратился за предоставлением государственной услуги "Выдача дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды недвижимого имущества, находящегося в собственности города Москвы, за исключением объектов жилищного фонда.
23.09.2015 Департамент городского имущества города Москвы письмом N 33-5-14122/15-/2/-0 в адрес общества направил дополнительное соглашение от 21.09.2015, в соответствии с которым продлен срок действия договора аренды до 30.06.2025, установлена ставка арендной платы за 1 кв. м в год равной 13 881 руб. без НДС по результатам оценки рыночной стоимости права пользования объектом нежилого фонда на условиях договора аренды.
Истец, не согласившись с указанным размером арендной платы, на основании договора N 01/12/10/2015 от 12.10.2015 заказал в АНО "Судебная экспертиза Недвижимости и Бизнеса" оценку рыночной величины годовой арендной платы за пользование указанным объектом имущества.
Согласно отчету N 01/12/10/2015 от 16.10.2015 рыночная величина годовой арендной платы за пользование нежилым помещением общей площадью 139,2 кв. м, расположенным по адресу: г. Москва, Нижегородская улица, 1А, по состоянию на 16.10.2015 составляет 7 643 руб. за 1 кв. м, в связи с чем истец считает, что рыночная величина годовой арендной платы за жилое помещение не соответствует рыночной.
Истцом спорное дополнительное соглашение подписано с протоколом разногласий.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд.
В ходе рассмотрения дела назначена судебная оценочная экспертиза по делу.
На разрешение эксперта поставлен вопрос: "Какова рыночная стоимость ставки арендной платы за 1 кв. м в год нежилого помещения общей площадью 139,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Нижегородская ул., д. 1А, по состоянию на 30.06.2015?".
По результатам проведенной судебной экспертизы ставка арендной платы за 1 кв. м в год установлена равной 8 365 руб. без учета НДС.
Между тем, разрешая спор, суд первой инстанции в нарушение ст. 71 АПК РФ не оценил судебную экспертизу в качестве доказательства по делу, признав обоснованным представленный Департаментом отчет ЗАО "Международный Бизнес Центр", на основании которого установлена ставка арендной платы за 1 кв. м в год равной 13 881 руб.
Апелляционный суд считает, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела.
Так, согласно п. 4.3 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" если при заключении договора аренды на новый срок между сторонами возникнут разногласия относительно условий, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции, преддоговорный спор по требованию любой из сторон может быть передан на рассмотрение суда (статья 446 ГК РФ). Условие об арендной плате устанавливается судом на основании данных о размере такой платы, определенных оценщиком (пункт 1 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции) на момент истечения срока предыдущего договора аренды.
Из заключения судебной экспертизы усматривается, что именно в названном порядке экспертом определен размер арендной платы.
Однако из представленного ответчиком отчета ЗАО "Международный Бизнес Центр" следует, что расчет в нарушение вышеуказанных разъяснений Пленума осуществлен на дату заключения дополнительного соглашения, а не на момент истечения срока договора аренды.
Данное обстоятельство исключает возможность принятия рассчитанной таким образом ответчиком ставки арендной платы.
Судебная коллегия, оценив судебную экспертизу, признает ее выводы обоснованными.
Ответчиком в материалы дела не представлены достаточные достоверные доказательства, опровергающие выводы судебной экспертизы, в то время как в соответствии с требованиями ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Учитывая изложенное, судом усматриваются основания, предусмотренные п. 2 ч. 1 ст. 270 АПК РФ, для изменения обжалуемого судебного акта.
Руководствуясь ст. ст. 110, 176, 266 - 271, АПК РФ,
постановил:
решение Арбитражного суда города Москвы от 09.08.2016 по делу N А40-220438/15 изменить.
Урегулировать разногласия, возникшие при заключении дополнительного соглашения от 21.09.2015 к договору N 01-00280/06 от 09.03.2006 на аренду недвижимого имущества, находящегося в собственности г. Москвы, расположенного по адресу: г. Москва, Нижегородская ул., дом 1А.
Пункт 2 указанного дополнительного соглашения изложить в следующей редакции: "с 21.09.2015 установить ставку арендной платы за 1 кв. м в год равной 8 365 руб. без учета НДС по результатам проведенной оценки рыночной стоимости права пользования объектом нежилого фонда на условиях договора аренды".
Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу ООО "НТЦ-КОМЦЕНТР" судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе в общей сумме 9000 руб., а также за проведение судебной экспертизы в сумме 25 000 руб.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
Б.С.ВЕКЛИЧ
Судьи
И.С.ЛЯЩЕВСКИЙ
А.А.СОЛОПОВА
Б.С.ВЕКЛИЧ
Судьи
И.С.ЛЯЩЕВСКИЙ
А.А.СОЛОПОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)