Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть объявлена 04 мая 2016 г.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего И.И. Терехиной
судей О.Ю. Киреевой, О.Б. Нагишевой,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Е.А. Гавриловой
при участии в заседании:
от истца: М.Ю. Горошко по дов. от 26.04.2016,
- от ответчика: Д.Р. Алембекова по дов. от 16.02.2016, А.Р. Алембековой по дов. от 23.07.2015, С.Б. Барсукова по дов. от 11.02.2016;
- от третьих лиц: С.Б. Барсукова по дов. от 11.02.2016 (А.В. Самойловой),
рассмотрев в судебном заседании по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, исковое заявление ООО "Проектный институт каркасных систем" (ИНН 2127331230, ОГРН 1042127010606) к МУП "Томскстройзаказчик" (ИНН 7020012656, ОГРН 1047000094580), при участии третьего лица ООО "Строительное предприятие "Рекон" (ИНН 7017020897, ОГРН 1037000087717), об обязании заключения дополнительного соглашения к договору N 1П/7 от 15.01.2013,
ООО "Проектный институт каркасных систем" обратилось в Арбитражный суд Томской области с иском МУП "Томскстройзаказчик" об обязании заключения дополнительного соглашения к договору N 1П/7 от 15.01.2013 о следующем:
- - заменить сторону по договору (именуемую "Застройщик") с ООО "СП "Рекон" (ОГРН 1037000037717) на МУП "Томскстройзаказчик" (ОГРН 1047000094580);
- - изложить п. 2.1 договора в редакции: "Предметом настоящего договора является порядок и условия участия Сторон в строительстве следующего объекта: 17-этажное жилое здание по ул. Нефтяная, 5 в г. Томске (2 этап). По адресу: ул. Нефтяная, 5" и далее по тексту.
Из материалов дела следует, что 15.01.2013 между ООО "Строительное предприятие "Рекон" (Застройщик) и ООО "Проектный институт каркасных систем" (Дольщик) заключен договор N 1П/7 о долевом участии в строительстве, по условиям которого застройщик принимает дольщика в долевое строительство жилого здания жилого здания N 7 со встроенными помещениями административного назначения и встроенно-пристроенной автостоянкой в г. Томске по ул. Нефтяная, 1 (1 очередь, 2 этап). Доля дольщика в инвестировании строительства соответствует квартире N 135 (строительный номер), площадью 96,10 кв. м, 15 этаж, секция Б-1 и квартире N 131 (строительный номер), площадью 72,46 кв. м, 15 этаж, секция Б-1 (в соответствии с проектной документацией).
Решением арбитражного суда от 29.12.2015 (резолютивная часть объявлена 22.12.2015) исковые требования удовлетворены частично: суд обязал МУП "Томскстройзаказчик" заключить с ООО "Проектный институт каркасных систем" дополнительное соглашение к договору N 1П/7 от 15.01.2013 о долевом участии в строительстве, в соответствии с которым производится замена стороны по договору, именуемой "Застройщик", с ООО "Строительное предприятие "Рекон" (ОГРН 1037000037717) на МУП "Томскстройзаказчик" (ОГРН 1047000094580). В остальной части исковое заявление оставить без рассмотрения.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, МУП "Томскстройзаказчик", а также лицо, не участвующее в деле - Самойлова Александра Вячеславовна, подали апелляционные жалобы, которые назначены к рассмотрению в судебном заседании 02.03.2014.
Представитель истца в судебное заседание не явился, в отзыве на апелляционную жалобу возражает против ее удовлетворения.
Рассмотрение дела откладывалось на 04.04.2016.
Определением от 04.04.2016 суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам, предусмотренным для рассмотрения дела в суде первой инстанции на основании п. 6.1. ст. 268 АПК РФ. К участию в деле в качестве третьего лица привлечена Самойлова Александра Вячеславовна. Дело назначено к рассмотрению в судебном заседании.
В судебном заседании представитель ООО "Проектный институт каркасных систем" поддержал исковые требования, настаивал на их удовлетворении, представив письменный отзыв на объяснения ответчика от 22.04.2016, указывая, в том числе на то, что:
- - ответчиком допущено существенное нарушение договора, выразившееся в уклонении от заключения с истцом дополнительного соглашения к договору о долевом участии в строительстве N 1П/7 от 15.01.2013; в нарушение ст. 6 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и условий договора, ответчиком до настоящего времени не исполнена обязанность по передаче объекта долевого строительства в установленный п. 4.1.2 договора срок: до IV квартала 2014 г., который истек 31.12.2014; действиями ответчика существенно нарушены права и законные интересы истца;
- - в спорных отношениях обязанность ответчика заключить дополнительное соглашение возникла не на основании закона, а на основании обязательства, возникшего из договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.02.2013 (по своей правовой природе является смешанным договором, содержащим элементы купли-продажи и перевода долга); применительно к спорным правоотношениям требование истца направлено на исполнение ответчиком добровольно принятых на себя обязательств по изменению договора долевого участия;
- - довод о прекращении существования объекта капитального строительства (объект незавершенного строительства) и возведении нового объекта не подтверждается доказательствами, все имеющиеся в деле доказательства свидетельствуют об обратном - данный объект был достроен до степени готовности, что подтверждает выписка из ЕГРП от 11.03.2016;
- - факт изменения в процессе строительства проектной документации, в результате чего произошло физическое изменение объектов, поименованных в договоре долевого участия, не влечет прекращение прав и обязанностей по договору долевого участия;
- - отсутствие в договоре купли-продажи от 28.02.2013 буквальных условий о встречном предоставлении за принимаемые ответчиком обязательства (за перевод долга) не означает безвозмездность данного договора в части перевода долга; отсутствие трехстороннего соглашения с участием истца, не означает, что перевод долга не состоялся;
- - довод о собственниках квартир - третьих лицах не может являться основанием для отказа в удовлетворении заявленных исковых требований, т. к. удовлетворение требований не предрешает и не разрешает спора о праве на квартиры.
УМП "Томскстройзаказчик" в отзыве, письменных объяснениях, его представители в судебном заседании возражают против удовлетворения исковых требований, ссылаясь при этом на то, что:
- - истцом не соблюден обязательный досудебный порядок урегулирования спора, установленный ст. 445 ГК РФ; изложенные в исковом заявлении требования ООО "Проектный институт каркасных систем" предполагают возложение на ответчика обязанности заключить соглашение к договору истца с ООО "СП "Рекон", однако текст оферты от истца ответчиком не получен;
- - объект капитального строительства прекратил свое существование, построен новый объект; представленный акт сноса вместе с актом обследования подтверждают снос объекта; представленный истцом план 15-этажного дома N 7 секция Б-1 не совпадает с рабочей документацией жилого комплекса по ул. Нефтяной N 5 в г. Томске (1 и 2 этап);
- - договор между УМП "Томскстройзаказчик" и ООО "СП "Рекон" не содержит элементы перевода долга;
- - все квартиры в построенном ответчиком доме по адресу: г. Томск, ул. Нефтяной N 5 переданы в собственность другим лицам.
Представитель Самойловой А.В. в судебном заседании считает, что в иске должно быть отказано по основаниям, указанным в отзыве на него, письменных объяснениях, в том числе: квартира N 131 по адресу: г. Томск, ул. Нефтяная, д. 5, площадью 34,5, этаж 12, принадлежит на праве собственности Самойловой А.В., что подтверждается свидетельством от 31.12.2015; права в отношении данной квартиры были приобретены у Холоповой Ю.С., которая входила в число "обманутых" дольщиков и заключила договор с УМП "Томскстройзаказчик" на условиях, предусмотренных протоколом заседания рабочей группы. Таким образом, квартира N 131 по адресу: г. Томск, ул. Нефтяная, д. 5 не может быть предметом дополнительного соглашения между УМП "Томскстройзаказчик" и ООО "Проектный институт каркасных систем". Удовлетворение требований истца влечет прямое нарушение прав Самойловой А.В. на данную квартиру.
Дело рассмотрено в соответствии со ст. 156 АПК РФ, без участия представителя ООО "СП "Рекон", извещенного надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.
В письменных пояснениях, подписанных представителем ООО "СП "Рекон" (л.д. 79 т. 2), общество полагает требование ООО "Проектный институт каркасных систем" законным и обоснованным.
Исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции установил следующее.
14.01.2013 между ООО "Проектный институт каркасных систем" (цедент) и ООО "Строительное предприятие "Рекон" (цессионарий) заключен договор цессии (уступки права требований) (л.д. 18-19 т. 1), по условиям которого:
- - цедент уступает, а цессионарий принимает в полном объеме права требования по мировому соглашению от 12.05.2012, заключенному между Томской региональной организацией Общероссийской общественной организации инвалидов войны в Афганистане и конкурсными кредиторами, утвержденного определением Арбитражного суда Томской области от 01.05.2012, в рамках дела о банкротстве N А67-1889/2010 в сумме 5 384 700 руб. (п. 1.1);
- - указанное право никому не передано, не заложено, в споре и под арестом не состоит (п. 1.2);
- - за уступаемые права по мировому соглашению третье лицо обязуется засчитать оплату истца по договору о долевом участии в строительстве жилого здания жилого здания N 7 со встроенными помещениями административного назначения и встроенно-пристроенной автостоянкой в г. Томске по ул. Нефтяная, 1 (1 очередь, 2 этап), который стороны обязуются заключить в срок до 30.01.2013 в сумме 5384 700 руб. за 168,56 кв. м (п. 1.3);
- - цессионарий обязуется в срок до 30.01.2013 заключить с цедентом договор о долевом участии в строительстве 17-этажного жилого здания N 7 со встроенными помещениями административного назначения и встроенно-пристроенной автостоянкой в г. Томске по ул. Нефтяная, 1 (1 очередь, 2 этап) для финансирования строительства: одной двухкомнатной квартиры, площадью 72,46 кв. м, расположенной на 15 этаже 1 подъезда, строительный номер 131, цена за 1 кв. м - 31 945,31 руб.; одной трехкомнатной квартиры, площадью 96,10 кв. м, расположенной на 15 этаже 1 подъезда, строительный номер 135, цена за 1 кв. м - 31 945,31 руб. (п. 1.4).
15.01.2013 между ООО "Строительное предприятие "Рекон" (застройщик) и ООО "Проектный институт каркасных систем" (дольщик) заключен договор N 1П/7 о долевом участии в строительстве 17-этажного жилого здания N 7 со встроенными помещениями административного назначения и встроенно-пристроенной автостоянкой в г. Томске по ул. Нефтяная, 1 (1 очередь, 2 этап) (л.д. 20-25 т. 1). Договор зарегистрирован 29.04.2013 в ЕГРП, что подтверждается штампом Управления Росреестра по Томской области с указанием N 70-70-01031/2013-240.
Предметом названного выше договора является порядок и условия участия сторон в строительстве жилого здания жилого здания N 7 со встроенными помещениями административного назначения и встроенно-пристроенной автостоянкой в г. Томске по ул. Нефтяная, 1 (1 очередь, 2 этап). Застройщик принимает Дольщика в долевое строительство указанного объекта. Дольщик участвует в финансировании всех затрат по проектированию, строительству, вводу в эксплуатацию объекта пропорционально своей доле в объекте (в квадратных метрах общей площади квартиры) в соответствии с настоящим договором (п. 1.1). Стороны осуществляют совместное инвестирование строительства объекта. Доля Дольщика в инвестировании строительства соответствует квартире N 135 (строительный номер), площадью 96,10 кв. м, с учетом лоджий (коэффициент 1), 15 этаж, секция Б-1; квартире N 131 (строительный номер), площадью 72,46 кв. м, с учетом лоджий (коэффициент 1), 15 этаж, секция Б-1 (в соответствии с проектной документацией, Приложением N 1 к договору) (п. 2.2). Оплата по договору производится после государственной регистрации договора следующим образом: 5 384 700 руб. за 168,56 кв. м по цене 31945,30 руб. за 1 кв. м уплачивается дольщиком после государственной регистрации договора, из них стоимость квартиры N 135 составляет 3 069 943,33 руб. за 96,10 кв. м; стоимость квартиры N 131 составляет 2 314 756,67 руб. за 72,56 кв. м (п. 3.3). В срок 4 квартал 2014 года, при условии надлежащего исполнения дольщиком своих обязательств по настоящему договору, застройщик обязуется подготовить объект к сдаче в эксплуатацию, предъявить приемочной комиссии и передать дольщику квартиры в готовности согласно п. 9.3 по акту приема-передачи (п. 4.1.2).
На основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.02.2013, заключенного между ООО "Строительное предприятие "Рекон" (продавец) и МУП "Томскстройзаказчик" (покупатель) (л.д. 18-24 т. 2), продавец продает, а покупатель приобретает в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество:
- - объект незавершенного строительства, назначение: объект незавершенного строительства, площадь застройки 2420,2 кв. м, степень готовности 8%, инв. N 69:401:1000:00:22665, адрес: Томская область, г. Томск, Нефтяная улица, дом 5 (далее по тексту - объект незавершенного строительства);
- - земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многофункциональные административные, обслуживающие и деловые объекты в комплексе с жилыми зданиями, детскими дошкольными учреждениями и гаражами для индивидуальных легковых автомобилей, общая площадь: 12 139 кв. м, адрес: Томская область город Томск, Нефтяная улица, дом 5, кадастровый (или условный) номер: 70:21:0200027:1315 (далее по тексту - земельный участок).
Согласно п. 2.1 договора купли-продажи цена объекта установлена в размере 96 893 руб., включая НДС 13 728,81 руб., из которых 90 000 руб., в том числе НДС 13 728,81 руб. - цена объекта незавершенного строительства; 6 893 руб. - цена земельного участка.
Исходя из положений данного договора купли-продажи, продавец обязуется содействовать покупателю в заключении с участниками долевого строительства дополнительных соглашений к договорам долевого участия в строительстве объекта по адресу, указанному в п. 1.1 настоящего договора, заключенным ими с продавцом, предусматривающих перемену стороны застройщика в таких договорах, определения нового срока строительства и состояния отделочных работ при вводе объекта в эксплуатацию (п/п. "в" п. 3.1).
Покупатель в силу п/п. "г" и "д" п. 3.2 договора купли-продажи обязуется завершить строительство объекта незавершенного строительства до степени готовности, согласованной с участниками долевого строительства в заключаемых с ними дополнительных соглашениях к договорам долевого участия в строительстве объекта по адресу, указанному в п/п. "а" п. 1.1 договора, заключенных продавцом с участниками долевого строительства и зарегистрированных в установленном законом порядке; заключить с участниками долевого строительства дополнительные соглашения к договорам долевого участия в строительстве объекта по адресу, указанному в п/п. "а" п. 1.1. договора, заключенных продавцом с участниками долевого строительства и зарегистрированных в установленном законом порядке.
Дополнительным соглашением от 28.02.2013 к договору стороны изменили п. 1.2, предусмотрев включение условий о нахождении объекта строительства и земельного участка в залоге у участников долевого строительства (л.д. 24 т. 2).
Договор купли-продажи недвижимого имущества от 28.02.2013 прошел государственную регистрацию.
Полагая, что по договору купли-продажи недвижимого имущества УМП "Томскстройзаказчик" приобретая имущество, приняло все обременения, зарегистрированные в установленном порядке, ООО "Проектный институт каркасных систем" направило в адрес ответчика претензию N 16 от 26.02.2015 с требованием о заключении дополнительного соглашения к договору о долевом участии о перемене лица в обязательстве, поскольку организация является правопреемником ООО "СП "Рекон".
Ответ на претензию не поступил.
Считая, что отсутствие каких-либо договорных отношений с УМП "Томскстройзаказчик" является угрозой нарушения его прав, т. к. он не получит причитающиеся ему квартиры по договору N 1П/7 о долевом участии в строительстве от 15.01.2013, ООО "Проектный институт каркасных систем" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.
Перечень способов защиты гражданских прав установлен в ст. 12 ГК РФ не является исчерпывающим. Так, согласно абз. 13 названной нормы права защита гражданских прав может быть осуществлена и иными способами, предусмотренными законом.
Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.
Избрание конкретного способа защиты предопределяется правовой нормой, регулирующей спорное правоотношение.
Из ст. ст. 421, 422 ГК РФ следует, что юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор прямо предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.
Общий случай заключения договора в обязательном порядке установлен ст. 445 ГК РФ, которой предусмотрено, что, если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ и иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Положениями ст. ст. 426, 429 определены случаи, когда для одной из сторон заключение договора обязательно. Правила данных норм на ответчика не распространяются.
Для понуждения УМП "Томскстройзаказчик" к заключению договора (дополнительному соглашению) истец обязан доказать в том числе, наличие такой обязанности у ответчика в силу приведенных норм ГК РФ, иного закона или добровольно принятых обязательств.
Соглашения сторон (истца и ответчика), устанавливающих обязанность ответчика по заключению дополнительного соглашения о перемене лица в обязательстве к договору о долевом участии в строительстве, в материалах дела не имеется.
Ссылка истца на то, что по договор купли-продажи недвижимого имущества от 28.02.2013 содержит элементы перевода долга, является несостоятельной.
Положениями параграфа 2 главы 24 ГК РФ установлено, что при переводе долга первоначального должника на нового должника происходит замена лица в обязательстве. Соответственно, к новому должнику переходят обязательства по оплате долга в те же сроки на тех же условиях, которые существовали у первоначального должника.
На основании ст. 391 ГК РФ перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора. К форме перевода долга соответственно применяются правила, содержащиеся в п. 1 и 2 ст. 389 ГК РФ.
В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Рассматриваемый договор купли-продажи недвижимого имущества не содержит указание на конкретные обязательства ООО "СП "Рекон" передаваемые МУП "Томскстройзаказчик".
Буквальное толкование условий п/п. "в" п. 3.1 и п/п. "г" и "д" п. 3.2 договора купли-продажи недвижимого имущества свидетельствует о том, что продавец обязуется содействовать покупателю в заключении дополнительных соглашений к договорам долевого участия в строительстве. При этом обязанность покупателя завершить строительство объекта незавершенного строительства до степени готовности должна быть согласована с участниками долевого строительства в заключаемых с ними дополнительных соглашениях к договорам долевого участия в строительстве объекта.
Объем переданных прав, передача денежных средств от дольщиков, порядок и сроки исполнения обязательств, сроки заключения дополнительных соглашений сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.02.2013, не определены.
Следовательно, само по себе принятие УМП "Томскстройзаказчик" в рамках заключенного с ООО "СП "Рекон" договора купли-продажи от 28.02.2013 обязанности заключить дополнительные соглашения к договорам о долевом участии в строительстве, в том числе и при содействии ООО "СП "Рекон", не свидетельствует о праве истца обращаться в суд с требованием о перемене лиц в обязательстве в рамках договора перевода долга.
Кроме того, отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, регулируются ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее Федеральный закон N 214).
В соответствии со ст. 4 Федерального закона N 214 по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Передача объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, не позднее предусмотренного договором срока (ст. 8 Федерального закона N 214).
В силу ст. 7 Федерального закона N 214 застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Из представленного в материалы дела подлинника письменного согласия ООО "Проектный институт каркасных систем" от 13.06.2013 усматривается, что последнее дало согласие на заключение дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: г. Томск, ул. Нефтяная, 5, предусматривающего перемену стороны ООО "СП "Рекон" на УМП "Томскстройзаказчик" в указанных договорах участия в долевом строительстве, а также изменение срока завершения строительства дома по адресу: г. Томск, ул. Нефтяная, 5 и установление доплаты для завершения строительства указанного дома.
Протоколом заседания рабочей группы по решению проблем "обманутых" дольщиков Томской области от 30.09.2014 определено (п. 6), что юридическим лицам установить доплату в размере не менее средней стоимости одного квадратного метра общей площади жилых помещений для всех типов квартир на первичном рынке жилья на территории Томской области... (л.д. 128-129 т. 2).
Таким образом, компенсация потерь юридических лиц, участвующих в долевом строительстве спорного дома, за счет субсидий бюджета, не предусмотрена.
Исходя из положений п. 13 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, строительство - это создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).
Согласно п. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.
Частью 1 ст. 2 Федерального закона N 214 предусмотрено, что застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов... на основании полученного разрешения на строительство.
Учитывая изложенное, строительство объекта завершается вводом объекта в эксплуатацию и осуществление капитальных вложений (доплат) в строительство возможно только до даты ввода объекта в эксплуатацию (даты окончания строительства), следовательно, заключение дополнительных соглашений возможно только в отношении строящегося объекта до даты окончания строительства.
Имеющиеся в деле документы также свидетельствуют о том, что целью заключения дополнительных соглашений к договорам о долевом участии в строительстве является завершение строительства на условиях доплаты дольщиками с предоставлением субсидий из бюджета.
Между тем, материалами дела подтверждается (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 31.08.2015) ввод построенного 17-этажного жилого здания, расположенного по адресу: г. Томск, ул. Нефтяная, 5, на земельных участках 70:21:0200027:1315, 70:21:0200027:11163, а также передача квартир в собственность гражданам, что исключает возможность МУП "Томскстройзаказчик" привлечения денежных средств, как застройщика.
При изложенных обстоятельствах, оснований для удовлетворения заявленных исковых требований о заключении дополнительного соглашения о замене стороны по договору (именуемой "Застройщик") с ООО "СП "Рекон" (ОГРН 1037000037717) на МУП "Томскстройзаказчик" (ОГРН 1047000094580), а также об изменении редакции п. 2.1 договора в редакции: "Предметом настоящего договора является порядок и условия участия Сторон в строительстве следующего объекта: 17-этажное жилое здание по ул. Нефтяная, 5 в г. Томске (2 этап). По адресу: ул. Нефтяная, 5" и далее по тексту, не имеется.
В связи с отказом в иске и удовлетворении апелляционных жалоб ответчика и третьего лица Самойловой А.В., расходы по уплате госпошлины относятся на истца - ООО "Проектный институт каркасных систем".
Руководствуясь ст. 110, п. 2 ст. 269, п. 4 ч. 1, п. 2 ч. 4 ст. 270, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Томской области от 29.12.2015 по делу N А67-6742/2015 отменить.
В иске ООО "Проектный институт каркасных систем" к МУП "Томскстройзаказчик" отказать.
Взыскать с ООО "Проектный институт каркасных систем" доход федерального бюджета 6 000 руб. госпошлины по иску.
Взыскать с ООО "Проектный институт каркасных систем" в пользу МУП "Томскстройзаказчик" 3 000 руб. в возмещение расходов по уплате госпошлины по апелляционной жалобе.
Взыскать с ООО "Проектный институт каркасных систем" в пользу Самойловой Александры Вячеславовны 3 000 руб. в возмещение расходов по уплате госпошлины по апелляционной жалобе.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.05.2016 N 07АП-861/2016 ПО ДЕЛУ N А67-6742/2015
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 мая 2016 г. по делу N А67-6742/2015
Резолютивная часть объявлена 04 мая 2016 г.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего И.И. Терехиной
судей О.Ю. Киреевой, О.Б. Нагишевой,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Е.А. Гавриловой
при участии в заседании:
от истца: М.Ю. Горошко по дов. от 26.04.2016,
- от ответчика: Д.Р. Алембекова по дов. от 16.02.2016, А.Р. Алембековой по дов. от 23.07.2015, С.Б. Барсукова по дов. от 11.02.2016;
- от третьих лиц: С.Б. Барсукова по дов. от 11.02.2016 (А.В. Самойловой),
рассмотрев в судебном заседании по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, исковое заявление ООО "Проектный институт каркасных систем" (ИНН 2127331230, ОГРН 1042127010606) к МУП "Томскстройзаказчик" (ИНН 7020012656, ОГРН 1047000094580), при участии третьего лица ООО "Строительное предприятие "Рекон" (ИНН 7017020897, ОГРН 1037000087717), об обязании заключения дополнительного соглашения к договору N 1П/7 от 15.01.2013,
установил:
ООО "Проектный институт каркасных систем" обратилось в Арбитражный суд Томской области с иском МУП "Томскстройзаказчик" об обязании заключения дополнительного соглашения к договору N 1П/7 от 15.01.2013 о следующем:
- - заменить сторону по договору (именуемую "Застройщик") с ООО "СП "Рекон" (ОГРН 1037000037717) на МУП "Томскстройзаказчик" (ОГРН 1047000094580);
- - изложить п. 2.1 договора в редакции: "Предметом настоящего договора является порядок и условия участия Сторон в строительстве следующего объекта: 17-этажное жилое здание по ул. Нефтяная, 5 в г. Томске (2 этап). По адресу: ул. Нефтяная, 5" и далее по тексту.
Из материалов дела следует, что 15.01.2013 между ООО "Строительное предприятие "Рекон" (Застройщик) и ООО "Проектный институт каркасных систем" (Дольщик) заключен договор N 1П/7 о долевом участии в строительстве, по условиям которого застройщик принимает дольщика в долевое строительство жилого здания жилого здания N 7 со встроенными помещениями административного назначения и встроенно-пристроенной автостоянкой в г. Томске по ул. Нефтяная, 1 (1 очередь, 2 этап). Доля дольщика в инвестировании строительства соответствует квартире N 135 (строительный номер), площадью 96,10 кв. м, 15 этаж, секция Б-1 и квартире N 131 (строительный номер), площадью 72,46 кв. м, 15 этаж, секция Б-1 (в соответствии с проектной документацией).
Решением арбитражного суда от 29.12.2015 (резолютивная часть объявлена 22.12.2015) исковые требования удовлетворены частично: суд обязал МУП "Томскстройзаказчик" заключить с ООО "Проектный институт каркасных систем" дополнительное соглашение к договору N 1П/7 от 15.01.2013 о долевом участии в строительстве, в соответствии с которым производится замена стороны по договору, именуемой "Застройщик", с ООО "Строительное предприятие "Рекон" (ОГРН 1037000037717) на МУП "Томскстройзаказчик" (ОГРН 1047000094580). В остальной части исковое заявление оставить без рассмотрения.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, МУП "Томскстройзаказчик", а также лицо, не участвующее в деле - Самойлова Александра Вячеславовна, подали апелляционные жалобы, которые назначены к рассмотрению в судебном заседании 02.03.2014.
Представитель истца в судебное заседание не явился, в отзыве на апелляционную жалобу возражает против ее удовлетворения.
Рассмотрение дела откладывалось на 04.04.2016.
Определением от 04.04.2016 суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам, предусмотренным для рассмотрения дела в суде первой инстанции на основании п. 6.1. ст. 268 АПК РФ. К участию в деле в качестве третьего лица привлечена Самойлова Александра Вячеславовна. Дело назначено к рассмотрению в судебном заседании.
В судебном заседании представитель ООО "Проектный институт каркасных систем" поддержал исковые требования, настаивал на их удовлетворении, представив письменный отзыв на объяснения ответчика от 22.04.2016, указывая, в том числе на то, что:
- - ответчиком допущено существенное нарушение договора, выразившееся в уклонении от заключения с истцом дополнительного соглашения к договору о долевом участии в строительстве N 1П/7 от 15.01.2013; в нарушение ст. 6 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и условий договора, ответчиком до настоящего времени не исполнена обязанность по передаче объекта долевого строительства в установленный п. 4.1.2 договора срок: до IV квартала 2014 г., который истек 31.12.2014; действиями ответчика существенно нарушены права и законные интересы истца;
- - в спорных отношениях обязанность ответчика заключить дополнительное соглашение возникла не на основании закона, а на основании обязательства, возникшего из договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.02.2013 (по своей правовой природе является смешанным договором, содержащим элементы купли-продажи и перевода долга); применительно к спорным правоотношениям требование истца направлено на исполнение ответчиком добровольно принятых на себя обязательств по изменению договора долевого участия;
- - довод о прекращении существования объекта капитального строительства (объект незавершенного строительства) и возведении нового объекта не подтверждается доказательствами, все имеющиеся в деле доказательства свидетельствуют об обратном - данный объект был достроен до степени готовности, что подтверждает выписка из ЕГРП от 11.03.2016;
- - факт изменения в процессе строительства проектной документации, в результате чего произошло физическое изменение объектов, поименованных в договоре долевого участия, не влечет прекращение прав и обязанностей по договору долевого участия;
- - отсутствие в договоре купли-продажи от 28.02.2013 буквальных условий о встречном предоставлении за принимаемые ответчиком обязательства (за перевод долга) не означает безвозмездность данного договора в части перевода долга; отсутствие трехстороннего соглашения с участием истца, не означает, что перевод долга не состоялся;
- - довод о собственниках квартир - третьих лицах не может являться основанием для отказа в удовлетворении заявленных исковых требований, т. к. удовлетворение требований не предрешает и не разрешает спора о праве на квартиры.
УМП "Томскстройзаказчик" в отзыве, письменных объяснениях, его представители в судебном заседании возражают против удовлетворения исковых требований, ссылаясь при этом на то, что:
- - истцом не соблюден обязательный досудебный порядок урегулирования спора, установленный ст. 445 ГК РФ; изложенные в исковом заявлении требования ООО "Проектный институт каркасных систем" предполагают возложение на ответчика обязанности заключить соглашение к договору истца с ООО "СП "Рекон", однако текст оферты от истца ответчиком не получен;
- - объект капитального строительства прекратил свое существование, построен новый объект; представленный акт сноса вместе с актом обследования подтверждают снос объекта; представленный истцом план 15-этажного дома N 7 секция Б-1 не совпадает с рабочей документацией жилого комплекса по ул. Нефтяной N 5 в г. Томске (1 и 2 этап);
- - договор между УМП "Томскстройзаказчик" и ООО "СП "Рекон" не содержит элементы перевода долга;
- - все квартиры в построенном ответчиком доме по адресу: г. Томск, ул. Нефтяной N 5 переданы в собственность другим лицам.
Представитель Самойловой А.В. в судебном заседании считает, что в иске должно быть отказано по основаниям, указанным в отзыве на него, письменных объяснениях, в том числе: квартира N 131 по адресу: г. Томск, ул. Нефтяная, д. 5, площадью 34,5, этаж 12, принадлежит на праве собственности Самойловой А.В., что подтверждается свидетельством от 31.12.2015; права в отношении данной квартиры были приобретены у Холоповой Ю.С., которая входила в число "обманутых" дольщиков и заключила договор с УМП "Томскстройзаказчик" на условиях, предусмотренных протоколом заседания рабочей группы. Таким образом, квартира N 131 по адресу: г. Томск, ул. Нефтяная, д. 5 не может быть предметом дополнительного соглашения между УМП "Томскстройзаказчик" и ООО "Проектный институт каркасных систем". Удовлетворение требований истца влечет прямое нарушение прав Самойловой А.В. на данную квартиру.
Дело рассмотрено в соответствии со ст. 156 АПК РФ, без участия представителя ООО "СП "Рекон", извещенного надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.
В письменных пояснениях, подписанных представителем ООО "СП "Рекон" (л.д. 79 т. 2), общество полагает требование ООО "Проектный институт каркасных систем" законным и обоснованным.
Исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции установил следующее.
14.01.2013 между ООО "Проектный институт каркасных систем" (цедент) и ООО "Строительное предприятие "Рекон" (цессионарий) заключен договор цессии (уступки права требований) (л.д. 18-19 т. 1), по условиям которого:
- - цедент уступает, а цессионарий принимает в полном объеме права требования по мировому соглашению от 12.05.2012, заключенному между Томской региональной организацией Общероссийской общественной организации инвалидов войны в Афганистане и конкурсными кредиторами, утвержденного определением Арбитражного суда Томской области от 01.05.2012, в рамках дела о банкротстве N А67-1889/2010 в сумме 5 384 700 руб. (п. 1.1);
- - указанное право никому не передано, не заложено, в споре и под арестом не состоит (п. 1.2);
- - за уступаемые права по мировому соглашению третье лицо обязуется засчитать оплату истца по договору о долевом участии в строительстве жилого здания жилого здания N 7 со встроенными помещениями административного назначения и встроенно-пристроенной автостоянкой в г. Томске по ул. Нефтяная, 1 (1 очередь, 2 этап), который стороны обязуются заключить в срок до 30.01.2013 в сумме 5384 700 руб. за 168,56 кв. м (п. 1.3);
- - цессионарий обязуется в срок до 30.01.2013 заключить с цедентом договор о долевом участии в строительстве 17-этажного жилого здания N 7 со встроенными помещениями административного назначения и встроенно-пристроенной автостоянкой в г. Томске по ул. Нефтяная, 1 (1 очередь, 2 этап) для финансирования строительства: одной двухкомнатной квартиры, площадью 72,46 кв. м, расположенной на 15 этаже 1 подъезда, строительный номер 131, цена за 1 кв. м - 31 945,31 руб.; одной трехкомнатной квартиры, площадью 96,10 кв. м, расположенной на 15 этаже 1 подъезда, строительный номер 135, цена за 1 кв. м - 31 945,31 руб. (п. 1.4).
15.01.2013 между ООО "Строительное предприятие "Рекон" (застройщик) и ООО "Проектный институт каркасных систем" (дольщик) заключен договор N 1П/7 о долевом участии в строительстве 17-этажного жилого здания N 7 со встроенными помещениями административного назначения и встроенно-пристроенной автостоянкой в г. Томске по ул. Нефтяная, 1 (1 очередь, 2 этап) (л.д. 20-25 т. 1). Договор зарегистрирован 29.04.2013 в ЕГРП, что подтверждается штампом Управления Росреестра по Томской области с указанием N 70-70-01031/2013-240.
Предметом названного выше договора является порядок и условия участия сторон в строительстве жилого здания жилого здания N 7 со встроенными помещениями административного назначения и встроенно-пристроенной автостоянкой в г. Томске по ул. Нефтяная, 1 (1 очередь, 2 этап). Застройщик принимает Дольщика в долевое строительство указанного объекта. Дольщик участвует в финансировании всех затрат по проектированию, строительству, вводу в эксплуатацию объекта пропорционально своей доле в объекте (в квадратных метрах общей площади квартиры) в соответствии с настоящим договором (п. 1.1). Стороны осуществляют совместное инвестирование строительства объекта. Доля Дольщика в инвестировании строительства соответствует квартире N 135 (строительный номер), площадью 96,10 кв. м, с учетом лоджий (коэффициент 1), 15 этаж, секция Б-1; квартире N 131 (строительный номер), площадью 72,46 кв. м, с учетом лоджий (коэффициент 1), 15 этаж, секция Б-1 (в соответствии с проектной документацией, Приложением N 1 к договору) (п. 2.2). Оплата по договору производится после государственной регистрации договора следующим образом: 5 384 700 руб. за 168,56 кв. м по цене 31945,30 руб. за 1 кв. м уплачивается дольщиком после государственной регистрации договора, из них стоимость квартиры N 135 составляет 3 069 943,33 руб. за 96,10 кв. м; стоимость квартиры N 131 составляет 2 314 756,67 руб. за 72,56 кв. м (п. 3.3). В срок 4 квартал 2014 года, при условии надлежащего исполнения дольщиком своих обязательств по настоящему договору, застройщик обязуется подготовить объект к сдаче в эксплуатацию, предъявить приемочной комиссии и передать дольщику квартиры в готовности согласно п. 9.3 по акту приема-передачи (п. 4.1.2).
На основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.02.2013, заключенного между ООО "Строительное предприятие "Рекон" (продавец) и МУП "Томскстройзаказчик" (покупатель) (л.д. 18-24 т. 2), продавец продает, а покупатель приобретает в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество:
- - объект незавершенного строительства, назначение: объект незавершенного строительства, площадь застройки 2420,2 кв. м, степень готовности 8%, инв. N 69:401:1000:00:22665, адрес: Томская область, г. Томск, Нефтяная улица, дом 5 (далее по тексту - объект незавершенного строительства);
- - земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многофункциональные административные, обслуживающие и деловые объекты в комплексе с жилыми зданиями, детскими дошкольными учреждениями и гаражами для индивидуальных легковых автомобилей, общая площадь: 12 139 кв. м, адрес: Томская область город Томск, Нефтяная улица, дом 5, кадастровый (или условный) номер: 70:21:0200027:1315 (далее по тексту - земельный участок).
Согласно п. 2.1 договора купли-продажи цена объекта установлена в размере 96 893 руб., включая НДС 13 728,81 руб., из которых 90 000 руб., в том числе НДС 13 728,81 руб. - цена объекта незавершенного строительства; 6 893 руб. - цена земельного участка.
Исходя из положений данного договора купли-продажи, продавец обязуется содействовать покупателю в заключении с участниками долевого строительства дополнительных соглашений к договорам долевого участия в строительстве объекта по адресу, указанному в п. 1.1 настоящего договора, заключенным ими с продавцом, предусматривающих перемену стороны застройщика в таких договорах, определения нового срока строительства и состояния отделочных работ при вводе объекта в эксплуатацию (п/п. "в" п. 3.1).
Покупатель в силу п/п. "г" и "д" п. 3.2 договора купли-продажи обязуется завершить строительство объекта незавершенного строительства до степени готовности, согласованной с участниками долевого строительства в заключаемых с ними дополнительных соглашениях к договорам долевого участия в строительстве объекта по адресу, указанному в п/п. "а" п. 1.1 договора, заключенных продавцом с участниками долевого строительства и зарегистрированных в установленном законом порядке; заключить с участниками долевого строительства дополнительные соглашения к договорам долевого участия в строительстве объекта по адресу, указанному в п/п. "а" п. 1.1. договора, заключенных продавцом с участниками долевого строительства и зарегистрированных в установленном законом порядке.
Дополнительным соглашением от 28.02.2013 к договору стороны изменили п. 1.2, предусмотрев включение условий о нахождении объекта строительства и земельного участка в залоге у участников долевого строительства (л.д. 24 т. 2).
Договор купли-продажи недвижимого имущества от 28.02.2013 прошел государственную регистрацию.
Полагая, что по договору купли-продажи недвижимого имущества УМП "Томскстройзаказчик" приобретая имущество, приняло все обременения, зарегистрированные в установленном порядке, ООО "Проектный институт каркасных систем" направило в адрес ответчика претензию N 16 от 26.02.2015 с требованием о заключении дополнительного соглашения к договору о долевом участии о перемене лица в обязательстве, поскольку организация является правопреемником ООО "СП "Рекон".
Ответ на претензию не поступил.
Считая, что отсутствие каких-либо договорных отношений с УМП "Томскстройзаказчик" является угрозой нарушения его прав, т. к. он не получит причитающиеся ему квартиры по договору N 1П/7 о долевом участии в строительстве от 15.01.2013, ООО "Проектный институт каркасных систем" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.
Перечень способов защиты гражданских прав установлен в ст. 12 ГК РФ не является исчерпывающим. Так, согласно абз. 13 названной нормы права защита гражданских прав может быть осуществлена и иными способами, предусмотренными законом.
Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.
Избрание конкретного способа защиты предопределяется правовой нормой, регулирующей спорное правоотношение.
Из ст. ст. 421, 422 ГК РФ следует, что юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор прямо предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.
Общий случай заключения договора в обязательном порядке установлен ст. 445 ГК РФ, которой предусмотрено, что, если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ и иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Положениями ст. ст. 426, 429 определены случаи, когда для одной из сторон заключение договора обязательно. Правила данных норм на ответчика не распространяются.
Для понуждения УМП "Томскстройзаказчик" к заключению договора (дополнительному соглашению) истец обязан доказать в том числе, наличие такой обязанности у ответчика в силу приведенных норм ГК РФ, иного закона или добровольно принятых обязательств.
Соглашения сторон (истца и ответчика), устанавливающих обязанность ответчика по заключению дополнительного соглашения о перемене лица в обязательстве к договору о долевом участии в строительстве, в материалах дела не имеется.
Ссылка истца на то, что по договор купли-продажи недвижимого имущества от 28.02.2013 содержит элементы перевода долга, является несостоятельной.
Положениями параграфа 2 главы 24 ГК РФ установлено, что при переводе долга первоначального должника на нового должника происходит замена лица в обязательстве. Соответственно, к новому должнику переходят обязательства по оплате долга в те же сроки на тех же условиях, которые существовали у первоначального должника.
На основании ст. 391 ГК РФ перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора. К форме перевода долга соответственно применяются правила, содержащиеся в п. 1 и 2 ст. 389 ГК РФ.
В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Рассматриваемый договор купли-продажи недвижимого имущества не содержит указание на конкретные обязательства ООО "СП "Рекон" передаваемые МУП "Томскстройзаказчик".
Буквальное толкование условий п/п. "в" п. 3.1 и п/п. "г" и "д" п. 3.2 договора купли-продажи недвижимого имущества свидетельствует о том, что продавец обязуется содействовать покупателю в заключении дополнительных соглашений к договорам долевого участия в строительстве. При этом обязанность покупателя завершить строительство объекта незавершенного строительства до степени готовности должна быть согласована с участниками долевого строительства в заключаемых с ними дополнительных соглашениях к договорам долевого участия в строительстве объекта.
Объем переданных прав, передача денежных средств от дольщиков, порядок и сроки исполнения обязательств, сроки заключения дополнительных соглашений сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.02.2013, не определены.
Следовательно, само по себе принятие УМП "Томскстройзаказчик" в рамках заключенного с ООО "СП "Рекон" договора купли-продажи от 28.02.2013 обязанности заключить дополнительные соглашения к договорам о долевом участии в строительстве, в том числе и при содействии ООО "СП "Рекон", не свидетельствует о праве истца обращаться в суд с требованием о перемене лиц в обязательстве в рамках договора перевода долга.
Кроме того, отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, регулируются ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее Федеральный закон N 214).
В соответствии со ст. 4 Федерального закона N 214 по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Передача объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, не позднее предусмотренного договором срока (ст. 8 Федерального закона N 214).
В силу ст. 7 Федерального закона N 214 застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Из представленного в материалы дела подлинника письменного согласия ООО "Проектный институт каркасных систем" от 13.06.2013 усматривается, что последнее дало согласие на заключение дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: г. Томск, ул. Нефтяная, 5, предусматривающего перемену стороны ООО "СП "Рекон" на УМП "Томскстройзаказчик" в указанных договорах участия в долевом строительстве, а также изменение срока завершения строительства дома по адресу: г. Томск, ул. Нефтяная, 5 и установление доплаты для завершения строительства указанного дома.
Протоколом заседания рабочей группы по решению проблем "обманутых" дольщиков Томской области от 30.09.2014 определено (п. 6), что юридическим лицам установить доплату в размере не менее средней стоимости одного квадратного метра общей площади жилых помещений для всех типов квартир на первичном рынке жилья на территории Томской области... (л.д. 128-129 т. 2).
Таким образом, компенсация потерь юридических лиц, участвующих в долевом строительстве спорного дома, за счет субсидий бюджета, не предусмотрена.
Исходя из положений п. 13 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, строительство - это создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).
Согласно п. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.
Частью 1 ст. 2 Федерального закона N 214 предусмотрено, что застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов... на основании полученного разрешения на строительство.
Учитывая изложенное, строительство объекта завершается вводом объекта в эксплуатацию и осуществление капитальных вложений (доплат) в строительство возможно только до даты ввода объекта в эксплуатацию (даты окончания строительства), следовательно, заключение дополнительных соглашений возможно только в отношении строящегося объекта до даты окончания строительства.
Имеющиеся в деле документы также свидетельствуют о том, что целью заключения дополнительных соглашений к договорам о долевом участии в строительстве является завершение строительства на условиях доплаты дольщиками с предоставлением субсидий из бюджета.
Между тем, материалами дела подтверждается (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 31.08.2015) ввод построенного 17-этажного жилого здания, расположенного по адресу: г. Томск, ул. Нефтяная, 5, на земельных участках 70:21:0200027:1315, 70:21:0200027:11163, а также передача квартир в собственность гражданам, что исключает возможность МУП "Томскстройзаказчик" привлечения денежных средств, как застройщика.
При изложенных обстоятельствах, оснований для удовлетворения заявленных исковых требований о заключении дополнительного соглашения о замене стороны по договору (именуемой "Застройщик") с ООО "СП "Рекон" (ОГРН 1037000037717) на МУП "Томскстройзаказчик" (ОГРН 1047000094580), а также об изменении редакции п. 2.1 договора в редакции: "Предметом настоящего договора является порядок и условия участия Сторон в строительстве следующего объекта: 17-этажное жилое здание по ул. Нефтяная, 5 в г. Томске (2 этап). По адресу: ул. Нефтяная, 5" и далее по тексту, не имеется.
В связи с отказом в иске и удовлетворении апелляционных жалоб ответчика и третьего лица Самойловой А.В., расходы по уплате госпошлины относятся на истца - ООО "Проектный институт каркасных систем".
Руководствуясь ст. 110, п. 2 ст. 269, п. 4 ч. 1, п. 2 ч. 4 ст. 270, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Томской области от 29.12.2015 по делу N А67-6742/2015 отменить.
В иске ООО "Проектный институт каркасных систем" к МУП "Томскстройзаказчик" отказать.
Взыскать с ООО "Проектный институт каркасных систем" доход федерального бюджета 6 000 руб. госпошлины по иску.
Взыскать с ООО "Проектный институт каркасных систем" в пользу МУП "Томскстройзаказчик" 3 000 руб. в возмещение расходов по уплате госпошлины по апелляционной жалобе.
Взыскать с ООО "Проектный институт каркасных систем" в пользу Самойловой Александры Вячеславовны 3 000 руб. в возмещение расходов по уплате госпошлины по апелляционной жалобе.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
И.И.ТЕРЕХИНА
И.И.ТЕРЕХИНА
Судьи
О.Ю.КИРЕЕВА
О.Б.НАГИШЕВА
О.Ю.КИРЕЕВА
О.Б.НАГИШЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)