Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что заключение договора долевого участия в строительстве в отношении спорных жилых помещений осуществлялось неуправомоченным субъектом, что повлекло незаконное распоряжение помещениями.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 08.11.2017
Постановление изготовлено в полном объеме 13.11.2017
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего Егоровой С.Г.
судей Елагиной О.К., Сладкопевцевой Н.Г.
при участии в заседании:
- от истца ФГБОУ ВО "Воронежский государственный аграрный университет им. императора Петра I": представитель Королева О.В. (доверенность от 16.10.2017);
- от ответчика ООО "РемСтрой": представитель Должникова В.В. (доверенность от 07.09.2016);
- от ответчика ИП Грищенко И.В.: представитель Рудакова Т.В. (доверенность от 28.03.2016);
- от третьих лиц:
Министерство сельского хозяйства РФ: представитель Барановская А.А. (доверенность от 29.12.2016)
- ООО "Строймаркет": ЗАО "Монолитстрой Воронеж": не явились, извещены надлежаще;
- Администрация ГО город Воронеж: не явились, извещены надлежаще;
- ТУ ФАУГИ в Воронежской области: не явились, извещены надлежаще;
- Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области: не явились, извещены надлежаще;
- рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Воронежский государственный аграрный университет имени императора Петра I" на решение Арбитражного суда Воронежской области от 23.03.2017 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2017 по делу N А14-18944/2015,
установил:
федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Воронежский государственный аграрный университет имени императора Петра I", ОГРН 1033600074090, ИНН 3666031208, (далее - истец, ФГБОУ ВО Воронежский ГАУ) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Ремстрой", ОГРН 1073667026773, ИНН 3665063221, (далее - ответчик-1) и индивидуальному предпринимателю Грищенко Ивану Васильевичу, ОГРНИП 310366829800214, ИНН 366105489690, (далее - ИП Грищенко И.В.), в соответствии с которым просит признать недействительным договор долевого участия в строительстве N 16/2 от 12.05.2014 в части установления условия п. 1, в соответствии с которым ИП Грищенко И.В. передаются следующие квартиры: квартира N 3, расположенная по адресу позиция 9, Московский проспект, 142 Н (почтовый адрес: г. Воронеж, ул. Ломоносова, д. 114/20); квартира N 22, расположенная по адресу позиция 9, Московский проспект, 142 Н (почтовый адрес: г. Воронеж, ул. Ломоносова, д. 114/20), квартира N 31, расположенная по адресу позиция 9, Московский проспект, 142 Н (почтовый адрес: г. Воронеж, ул. Ломоносова, д. 114/20); квартира N 98, расположенная по адресу позиция 9, Московский проспект, 142 Н (почтовый адрес: г. Воронеж, ул. Ломоносова, д. 114/20) (с учетом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ).
Определением суда от 02.06.2016 произведена замена ненадлежащего ответчика - ИП Грищенко И.В. на надлежащего - общество с ограниченной ответственностью "Строймаркет" (ОГРН 1113668033181, ИНН 3665084503) в отношении части требований о признании недействительным условия договора долевого участия в строительстве N 16/2 от 12.05.2014 о передаче квартиры N 22, расположенной по адресу поз. 10, Московский проспект, 142н.
Определением суда от 17.01.2017 произведена ненадлежащих ответчиков на надлежащих - ООО "Ремстрой" и ИП Грищенко И.В., к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "Строймаркет".
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, также привлечены Министерство сельского хозяйства Российской Федерации, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, закрытое акционерное общество "Монолитстрой Воронеж", территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области, Администрация городского округа город Воронеж.
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 23.03.2017 (судья Гладнева Е.П.) в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.
Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2017 (судьи Алферова Е.Е., Яковлев А.С., Письменный С.И.) решение Арбитражного суда Воронежской области от 23.03.2017 оставлено без изменения.
Не согласившись с вынесенными судебными актами, ФГБОУ ВО Воронежский ГАУ обратилось в Арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Воронежской области от 23.03.2017 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2017 и принять по делу новый судебный акт, которым признать недействительным договор долевого участия в строительстве N 16/2 от 12.05.2014 в части установления п. 1, в соответствии с которым ИП Грищенко И.В. передаются следующие квартиры: квартира N 3, расположенная по адресу позиция 9, Московский проспект, 142 Н (почтовый адрес: г. Воронеж, ул. Ломоносова, д. 114/20); квартира N 22, расположенная по адресу позиция 9, Московский проспект, 142 Н (почтовый адрес: г. Воронеж, ул. Ломоносова, д. 114/20), квартира N 31, расположенная по адресу позиция 9, Московский проспект, 142 Н (почтовый адрес: г. Воронеж, ул. Ломоносова, д. 114/20); квартира N 98, расположенная по адресу позиция 9, Московский проспект, 142 Н (почтовый адрес: г. Воронеж, ул. Ломоносова, д. 114/20).
Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы кассационной жалобы по изложенным в ней мотивам. Представитель третьего лица Министерство сельского хозяйства РФ в судебном заседании также просил удовлетворить кассационную жалобу.
Представители ответчиков в судебном заседании возражали против удовлетворения кассационной жалобы.
Иные третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили. Судебная коллегия считает возможным провести судебное заседание в порядке ч. 3 ст. 284 АПК РФ в отсутствие представителей указанных лиц.
Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов суда о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов кассационной жалобы, с учетом пояснений представителей сторон, третьего лица в судебном заседании, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы, ввиду следующего.
Как установлено судом, усматривается из материалов дела и установлено судебными актами, вступившими в законную силу по спорам в рамках дел N А14-6466/2009; N А14-1583/2009; N А14-4081/2007; N А14-4215/2005, на основании Решения исполнительного комитета Воронежского городского Совета депутатов трудящихся N 382 от 11.06.1959 и в соответствии со свидетельством N 00113 от 13.10.92 Воронежскому сельскохозяйственному институту (в настоящее время - ФГБОУ ВО Воронежский ГАУ) в бессрочное (постоянное) пользование был предоставлен земельный участок площадью 559,5914 га с составлением 16.09.1992 акта об отводе границ участка в натуре для закрепления территории землепользования.
Между ФГБОУ ВО Воронежский ГАУ и ЗАО "Монолитстрой Воронеж" 05.03.2003 подписан договор N 6, по условиям которого стороны обязались взаимовыгодно сотрудничать в использовании земельного участка площадью 5,8 га, расположенного в районе ул. Ломоносова г. Воронежа, с целью строительства на нем жилых домов и котельной.
В договоре сторонами предусматривалось, что вкладом истца во взаимовыгодное сотрудничество является земельный участок, на котором будет вестись строительство жилых домов и котельной, а вкладом ЗАО "Монолитстрой Воронеж" - финансирование этого строительства. В силу п. 1.2 договора земельный участок принадлежит ГОУ "ВГАУ им. К.Д.Глинки" на основании свидетельства N 00113 от 13.10.1992, выданного администрацией г. Воронежа.
По условиям п. 1.1 договора N 6 от 05.03.2003 после сдачи законченных строительством домов в эксплуатацию указанный земельный участок включается в состав кондоминиума и передается товариществу собственников жилья с соответствующими правами и обязанностями землепользователя.
По акту приемки-передачи от 05.03.2003 земельный участок был передан ЗАО "Монолитстрой Воронеж".
Платежными поручениями N 28 от 05.03.2003, N 260 от 13.10.2003 и N 2 от 04.02.2004 денежные средства в сумме 3 200 000 руб. были перечислены истцу.
Ссылаясь на то, что правомочиями по распоряжению указанным земельным участком истец не наделялся, в то время как собственник этого участка согласия на распоряжение им при заключении оспариваемого договора не давал, прокурор Воронежской области обратился в арбитражный суд в защиту интересов государства в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Воронежской области с иском к ФГОУ ВПО "ВГАУ им. К.Д.Глинки", Воронежской региональной общественной организации инвалидов - больных нервно-мышечными заболеваниями, ЗАО "Монолитстрой Воронеж", о признании недействительным (ничтожным) договора N 6 от 05.03.2003 и применении последствий его недействительности путем обязания ЗАО "Монолитстрой Воронеж" возвратить ФГОУ ВПО "ВГАУ им. К.Д.Глинки" земельный участок, находящийся по адресу: г. Воронеж, ул. Ломоносова, 10, свободным от строений, а ФГОУ ВПО "ВГАУ им. К.Д.Глинки" - перечислить ЗАО "Монолитстрой Воронеж" денежные средства в сумме 3 200 000 руб.
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 24.05.2006 по делу N А14-4215/2005, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2006, исковые требования удовлетворены в полном объеме: признан недействительным (ничтожным) договор N 6 от 05.03.2003 и применены последствия его недействительности путем обязания ЗАО "Монолитстрой Воронеж" возвратить ФГОУ ВПО "ВГАУ им. К.Д.Глинки" спорный земельный участок, находящийся по адресу: г. Воронеж, ул. Ломоносова, 10, свободным от строений, а ФГОУ ВПО "ВГАУ им. К.Д.Глинки" - перечислить ЗАО "Монолитстрой Воронеж" денежные средства в сумме 3 200 000 руб.
Постановлением администрации города Воронежа N 215 от 29.01.2004 "О разрешении использования земельного участка площадью 5,8 га ФГОУ ВПО "ВГАУ им. К.Д.Глинки" для размещения жилищного комплекса, реабилитационного комплекса и соответствующей инфраструктуры" земельный участок площадью 5,8 га выведен из состава территориальной зоны сельскохозяйственного использования земель поселений г. Воронежа и переведен в жилую территориальную зону. Постановлением было разрешено использование указанного земельного участка для проектирования и строительства жилищного комплекса, реабилитационного комплекса и корпуса ветеринарного факультета.
Постановлением администрации города Воронежа N 1882 от 02.12.2004 постановление N 215 от 29.01.2004 было отменено.
Постановлением N 1225 от 30.06.2006 глава городского округа город Воронеж утвердил проект границ 14 земельных участков, фактически занимаемых зданиями, строениями, сооружениями и землями сельскохозяйственного использования ФГОУ ВПО "Воронежский государственный аграрный университет имени К.Д. Глинки", общей площадью 478,5026 га.
Постановлением главы городского округа город Воронеж N 1859 от 24.10.2006 постановление N 1882 от 02.12.2004 было отменено.
Позднее между истцом и ЗАО "Монолитстрой Воронеж" 31.10.2006 заключен договор строительного подряда N 7, по условиями которого заказчик (истец) поручает подрядчику (ЗАО "Монолитстрой Воронеж") генеральный подряд по строительству жилищно-реабилитационного комплекса для инвалидов на земельном участке площадью 5,8 га по адресу: г. Воронеж, ул. Ломоносова, N 10, по проекту застройки, утвержденному главным архитектором города Воронежа 08.06.2003.
В силу пункта 3.1.3 указанного договора в день его подписания заказчик выдает подрядчику генеральную доверенность на представительство его интересов перед любыми третьими лицами по вопросам строительства жилищно-реабилитационного комплекса с правом оформления любой проектной и разрешительной документации на строительство, заключения договоров, привлечения денежных средств дольщиков, сдачи объектов в эксплуатацию государственной приемочной комиссии, осуществление технического надзора, финансирование, оплату выполненных работ, поставку оборудования, присоединение вновь проложенных коммуникаций к действующим сетям.
По условиям пунктов 3.1.2, 3.1.3 договора N 7 истец принимал на себя обязанность по передаче подрядчику в 3-дневный срок со дня подписания настоящего договора по акту (приложение N 4), подписанному подрядчиком и заказчиком, на период строительства объекта и до его завершения строительную площадку, пригодную для производства работ. Одновременно с этим заказчик передает подрядчику документы об отводе мест для складирования лишнего грунта и строительного мусора и карьеров для добычи недостающего грунта.
В силу пункта 1.1 договора N 7 земельный участок площадью 5,8 га по адресу: г. Воронеж, ул. Ломоносова N 10, на котором будет осуществлено строительство жилищно-реабилитационного комплекса для инвалидов, является частью земельного участка площадью 559,5914 га, находящегося у заказчика в постоянном (бессрочном) пользовании на основании решения Воронежского горисполкома N 382 от 11.06.1959 года и свидетельства о праве собственности на землю N 00113 от 13.10.1992, выданного Администрацией г. Воронежа. Границы земельного участка площадью 5,8 га по адресу: г. Воронеж, ул. Ломоносова, N 10, на котором будет осуществлено строительство жилищно-реабилитационного комплекса для инвалидов, определены сторонами в плане земельного участка, который является приложением N 1 к договору.
Право постоянного (бессрочного) пользования истца земельным участком площадью 1 104 266 кв. м, расположенным по адресу: г. Воронеж, Московский проспект, участок 142в (кадастровый номер 36:34:06002001:0039) было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Собственником данного земельного участка с 04.09.2007 являлась Российская Федерация.
На основании распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области N 502-р от 15.11.2007 указанный земельный участок был разделен на три земельных участка с присвоением им кадастровых номеров: 36:34:0602001:93, 36:34:0602001:94, 36:34:0602001:95.
Между истцом и ЗАО "Монолитстрой Воронеж" 05.06.2008 заключено дополнительное соглашение к договору N 7 от 31.10.2006 по условиям которого стороны признали договор действительным и действующим до полного исполнения сторонами обязательств по договору в полном объеме.
Как следует из пунктов 3.1., 3.8. дополнительного соглашения от 05.06.2008 стороны уточнили место расположения отведенного под строительство земельного участка, указанного п. 1.2 договора, в частности в качестве строительной площадки передается участок N 1 площадью 30711 кв. м, расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. Ломоносова, N 10, который является частью земельного участка площадью 4266 га кадастровый номер 36:34:06002001:0039, по адресу: г. Воронеж, Московский пр-т, участок 142в, принадлежит заказчику на праве постоянного (бессрочного) пользования, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серии 36 АБ N 692494, выданным 04.05.2007 УФРС по Воронежской области и относится к категории земель населенных пунктов.
Распоряжением Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области 08.12.2010 г. N 516-р, земельный участок с кадастровым номером 36:34:0602001:0039, в границах которого осуществлялось строительство многоквартирных домов, разделен на земельные участки с кадастровыми номерами 36:34:0602001:123 и 36:34:0602001:124, расположенными по адресу: г. Воронеж, Московский проспект, 142 в.
Распоряжением Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области от 24.12.2010 г. N 540-р прекращено право постоянного (бессрочного) пользования Университета на земельный участок с кадастровым номером 36:34:0602001:124, расположенный по адресу: г. Воронеж, Московский проспект, 142 в.
Распоряжением Правительства РФ N 1010-р от 10.06.2011 земельный участок, находящийся в федеральной собственности площадью 44737 кв. м, расположенный по адресу: г. Воронеж, Московский проспект, д. 142в, кадастровый номер 36:34:0602001:124 был безвозмездно передан в собственность городского округа город Воронеж.
Распоряжением Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области от 07.07.2011 г. N 248-р, осуществлена безвозмездная передача в муниципальную собственность городского округа г. Воронеж земельного участка, являющегося федеральной собственностью с кадастровым номером 36:34:0602001:124, расположенный по адресу: г. Воронеж, Московский проспект, 142 в.
18.10.2011 был произведен раздел земельного участка с кадастровым номером 36:34:0602001:124, расположенного по адресу: г. Воронеж, Московский проспект, 142в, в результате которого образован земельный участок с кадастровым номером 36:34:0602001:144, расположенный по адресу: г. Воронеж, Московский проспект, 142в, площадью 38537 кв. м.
В связи с существенной просрочкой исполнения обязательств ЗАО "Монолитстрой Воронеж" и дальнейшей невозможностью реализации условий договора подряда N 7 от 31.10.2006 на основании протокола поручений, определенных губернатором Воронежской области А.В.Гордеевым на совещании 24.10.2011 к завершению строительства многоквартирных жилых домов привлечена компания-инвестор ООО "РемСтрой".
Постановлением Администрации городского округа город Воронеж N 917 от 09.11.2012 определено произвести раздел земельного участка с кадастровым номером 36:34:0602001:144, расположенного по адресу: г. Воронеж, Московский проспект, 142в, в результате которого необходимо образовать земельные участки с кадастровыми номерами: 36:34:0602001:3432, расположенный по адресу: г. Воронеж, Московский проспект, 142и; 36:34:0602001:3433, расположенный по адресу: г. Воронеж, Московский проспект, 142л; 36:34:0602001:3434, расположенный по адресу: г. Воронеж, Московский проспект, 142с; 36:34:0602001:3435, расположенный по адресу: г. Воронеж, Московский проспект, 142н; 36:34:0602001:3436, расположенный по адресу: г. Воронеж, Московский проспект, 142р; 36:34:0602001:3437. расположенный по адресу: г. Воронеж, Московский проспект, 142 м.
Согласно п. 3 данного постановления, образованные земельные участки подлежат передаче в аренду ООО "РемСтрой".
Между администрацией городского округа город Воронеж и некоммерческим партнерством участников долевого строительства "НОД5" (далее - НП УДС "НОД5") 15.05.2012 заключен договор аренды земельного участка N 56-12-09/мс, по условиям которого НП УДС "НОД5" принимает в пользование на условиях аренды земельный участок из категории земель населенных пунктов площадью 38537 кв. м, расположенный по адресу: г. Воронеж, Центральный район, Московский проспект, 142д с кадастровым номером 36:34:0602001:144. Участок предоставляется для многоквартирных многоэтажных домов. Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Воронежской области 25.05.2012, 15.05.2012 подписан акт приема-передачи земельного участка.
Между НП УДС "НОД5" и ООО "РемСтрой" 01.06.2012 заключен договор перенайма N 1, в соответствии с которым, НП УДС "НОД5" передает ООО "Рем Строй" свои права и обязанности по договору аренды земельного участка N 56-12-09/мс от 15.05.2012; 01.06.2012 подписан передаточный акт.
Между администрацией городского округа г. Воронеж и ООО "РемСтрой" 05.02.2013 заключен договор аренды земельного участка N 68-13-09/мс, согласно которому ООО "РемСтрой" принимает в пользование на условиях аренды земельный участок из категории земель - земли населенных пунктов площадью 4633 кв. м, расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. Московский проспект, 142м, с кадастровым номером 36:34:0602001:3437, с разрешенным использованием многоквартирные многоэтажные жилые дома.
В силу п. 2.1, 2.3 настоящий договор заключается сроком до 22.12.2016 и применяется к отношениям сторон с 14.12.2012 (с даты регистрации права собственности муниципального образования городской округ город Воронеж на вышеуказанный участок); 05.02.2013 подписан акт приема-передачи земельного участка.
С целью завершения строительства объектов, выступавших предметом договора подряда N 6 от 31.10.2006 на предоставленном земельном участке, ООО "РемСтрой" получены следующие разрешения на строительство:
- - разрешение на строительство многоквартирного жилого дома (позиция 5), по адресу: г. Воронеж, Московский проспект, 142д N 1Ш-36302000-114 от 7.11.2012;
- - разрешение на строительство жилого дома (поз. 9), по адресу: г. Воронеж, Московский проспект, 142н N КИ-36302000-18 от 26.02.2013;
- - разрешением на строительство многоквартирного многоэтажного жилого дома (поз. 10), по адресу: г. Воронеж, Московский проспект, 142д N К.1) - 36302000-77 от 01.08.2012.
Впоследствии, объекты введены в эксплуатацию ООО "РемСтрой" на основании:
- - разрешения на ввод объекта в эксплуатацию многоквартирного жилого дома (позиция 5), по адресу: г. Воронеж, ул. Ломоносова, 114/28 N К.Ц-36302000-188 от 04.12.2012;
- - разрешения на ввод объекта в эксплуатацию жилого дома (поз. 9) Московский проспект. 142 н, по адресу: г. Воронеж, ул. Ломоносова, 114/20 N 1Ш-36302000-75 от 09.06.2014;
- - разрешения на ввод объекта в эксплуатацию многоквартирного многоэтажного жилого дома (поз. 10), по адресу: г. Воронеж, Московский проспект, 142д N КИ-36302000-114 от 16.07.2013.
16.12.2005 между Власенко Н.Н., Власенко М.Ю., Власенко А.Ю. и ФГБОУ ВО Воронежский ГАУ в лице ЗАО "Монолитстрой Воронеж" заключен договор об участии в долевом строительстве жилого дома, позиция 5, по ул. Ломоносова в г. Воронеже, объектом долевого строительства по договору является квартира N 22, расположенная на 2 этаже общей площадью 76,13 кв. м.
Между Боевым Д.В. и ФГБОУ ВО Воронежский ГАУ в лице ЗАО "Монолитстрой Воронеж" 06.11.2007 заключен договор об участии в долевом строительстве жилого дома, позиция 9, по ул. Ломоносова в г. Воронеже, объектом долевого строительства по договору является квартира N 3, расположенная на 1 этаже общей площадью 64,33 кв. м. Между Боевым Д.В. и Крючковой О.В. 10.01.2008 заключен договор уступки прав требования по вышеуказанному договору.
Между Шивяковой Н.Н. и ФГБОУ ВО Воронежский ГАУ в лице ЗАО "Монолитстрой Воронеж" 01.11.2006 заключен договор об участии в долевом строительстве жилого дома, позиция 9, по ул. Ломоносова в г. Воронеже, объектом долевого строительства по договору является квартира N 31, расположенная на 3 этаже общей площадью 64,33 кв. м. Между Шивяковой Н.Н. и Нагулиным А.А. 19.09.2011 заключен договор уступки прав требования по вышеуказанному договору.
Между Нежельским Р.В. и ФГБОУ ВО Воронежский ГАУ в лице ЗАО "Монолитстрой Воронеж" 06.11.2007 заключен договор об участии в долевом строительстве жилого дома, позиция 9, по ул. Ломоносова в г. Воронеже, объектом долевого строительства по договору является квартира N 98, расположенная на 10 этаже общей площадью 64,33 кв. м. На основании договора от 20.07.2011 Нежельский Р.В. уступил права требования (цессии) по договору от 06.11.2007 Шаталовой Т.В. Между Шаталовой Т.В. и Слепичевым С.Н. 25.07.2011 заключен договор уступки прав требования по вышеуказанному договору.
На основании решений Центрального районного суда города Воронежа по делам N 2-2945/2011 от 16.06.2011, N 2-1316/2015 от 31.08.2015, N 2-4030/2015 от 06.08.2015, N 2-688/2012 от 18.01.2012 перечисленные договоры об участии в долевом строительстве спорного многоквартирного жилого расторгнуты.
ООО "Ремстрой" и ИП Грищенко И.В. 12.05.2014 заключили договор N 16/2, предметом которого является освоение объемов строительства объекта капитального строительства многоквартирного многоэтажного жилого дома позиция 9, расположенного по адресу: г. Воронеж, Московский проспект, 142н, путем прямого и опосредованного привлечения материальных, денежных и иных средств ИП Грищенко И.В., которому по окончании строительства передаются квартиры, указанные в Приложении 1 к настоящему договору, а также часть общедолевой собственности, пропорционально доле, которая занимает площадь квартир относительно площади помещений жилого дома. Указанному жилому дому присвоен почтовый адрес: г. Воронеж, ул. Ломоносова, д. 114/20.
Согласно приложению 1 к договору долевого участия в строительстве N 16/2 от 12.05.2014 передаче ИП Грищенко И.В., в числе прочих объектов, подлежат: квартира N 3, расположенная по адресу: позиция 9, Московский проспект, 142 н; квартира N 22, расположенная по адресу: позиция 9, Московский проспект, 142 н; квартира N 31, расположенная по адресу: позиция 9, Московский проспект, 142 н; квартира N 98, расположенная по адресу: позиция 19, Московский проспект, 142 н.
Полагая, что заключение договора долевого участия в строительстве N 16/2 от 12.05.2014 в отношении спорных жилых помещений осуществлялось неуправомоченным субъектом и повлекло незаконное распоряжение спорными жилыми помещениями, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском, ссылаясь на то, что на момент заключения договора долевого участия в строительстве N 16/2 от 12.05.2014 в отношении спорных жилых помещений имелись решения о расторжении договоров долевого участия в строительстве и в этой связи у ООО "Ремстрой" отсутствовали надлежащие основания для возникновения права собственности на указанные объекты.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, арбитражные суды обоснованно руководствовались следующим.
В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Из вышеизложенного следует, что субъектом, обладающим правом на оспаривание сделки, является, по общему правилу, сторона этой сделки (для оспоримой сделки), либо лицо, имеющее охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (для требования о признании недействительной ничтожной сделки).
В силу ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В редакции статьи 168 ГК РФ, действующей по состоянию на 28.03.2013, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Пунктом 73 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части I Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление Пленума от 23.06.2015 N 25) разъяснено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой.
Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 75 Постановления Пленума от 23.06.2015 N 25 применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ, под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (ст. 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.
Пунктом 7 Постановления Пленума от 23.06.2015 N 25 разъяснено, что, если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 ГК РФ).
Таким образом, суд может признать сделку недействительной на основании статей 10 и 168 ГК РФ при наличии фактических обстоятельств дела и имеющихся в деле доказательств, свидетельствующих о злоупотреблении правом (статья 10 ГК РФ), в совокупности с условием, что сделка нарушает требования закона или иного правового акта (статья 168 ГК РФ).
В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции судом было установлено, что истец не является участником договора долевого участия в строительстве N 16/2 от 12.05.2014, не наделен каким-либо вещным правом на застроенный земельный участок, в связи с чем обязательство, возникшее у ответчиков на основании указанной сделки, в силу ст. 308 ГК РФ не создает для истца каких-либо обязанностей и не наделяет его правами, присущими стороне, участвующей в данном правоотношении по купле-продаже будущей вещи.
Так, из распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Воронежской области от 24.12.2010 N 540-р следует, что данным распоряжением в соответствии со статьями 45, 53 Земельного кодекса Российской Федерации, Положением о Территориальном управлении Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области, утвержденным приказом Федерального агентства по управлению государственным имуществом, во исполнение поручения Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 24.11.2010 N ПП-10/34812, с учетом отказа ФГОУ ВО "Воронежский государственный аграрный университет им. К.Д.Глинки" и согласия Министерства сельского хозяйства Российской Федерации, прекращено право постоянного (бессрочного) пользования ФГОУ ВО "Воронежский государственный аграрный университет им. К.Д.Глинки" на земельный участок с кадастровым номером 36:34:0602001:124, расположенный по адресу: Воронежская область, г. Воронеж, пр-кт Московский, 142в (т. 2 л.д. 25-26).
Распоряжением Правительства Российской Федерации от 10.06.2011 N 1010-р данный земельный участок был передан в собственность городского округа город Воронеж Воронежской области (т. 2 л.д. 27).
Распоряжением Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Воронежской области от 07.07.2011 N 248-р земельный участок с кадастровым номером 36:34:0602001:124, расположенный по адресу: Воронежская область, г. Воронеж, пр-кт Московский, 142в, являющийся федеральной собственностью был безвозмездно передан в муниципальную собственность городского округа город Воронеж (т. 2 л.д. 28 - 29).
Таким образом, материалами дела подтверждается, что, начиная с 2010 года, право на спорный земельный участок с кадастровым номером 36:34:0602001:124, расположенный по адресу: Воронежская область, г. Воронеж, пр-кт Московский, 142в, у истца отсутствовало.
Как установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Воронежской области от 11.12.2014 по делу N А14-8856/2013: ЗАО "Монолитстрой Воронеж" в период действия договора строительного подряда N 7 от 31.10.2006 фактически результаты работ подрядчиком в установленном порядке ФГБОУ ВО Воронежский ГАУ не передавались.
Истцом также не представлены доказательства, свидетельствующие о фактическом принятии ФГБОУ ВО Воронежский ГАУ результата работ, его включения в имущественную массу заказчика и использования последним в своей деятельности.
Из материалов дела следует, что между участниками долевого строительства и ЗАО "Монолитстрой Воронеж", действующим от имени ФГБОУ ВО Воронежский ГАУ на основании доверенности, были заключены договоры об участии в долевом строительстве жилых многоквартирных домов по ул. Ломоносова в г. Воронеже, в соответствии с которым ЗАО "Монолитстрой Воронеж" обязалось от имени ФГБОУ ВО Воронежский ГАУ осуществить для дольщиков строительство квартир.
Полученные денежные средства заказчику не передавались и использовались самим подрядчиком.
ООО "Ремстрой" по инициативе Правительства Воронежской области в соответствии с нормами закона Воронежской области от 06.11.2013 N 163-ОЗ "О мерах по защите прав граждан - участников строительства многоквартирных домов на территории Воронежской области, перед которыми не исполнены обязательства по завершению строительства и (или) передаче им жилых помещений в собственность" было привлечено в качестве застройщика для решения проблемы "обманутых дольщиков", заключивших договоры долевого участия в строительстве с ФГБОУ ВО Воронежский ГАУ в лице ЗАО "Монолитстрой Воронеж".
В целях предоставления квартир пострадавшим участникам строительства ООО "Ремстрой" выкупил у дольщиков право требования к истцу по договорам уступки и обеспечило предоставление указанным гражданам ранее построенных квартир из жилищного фонда застройщика.
Во исполнение условий постановления Правительства Воронежской области от 18.08.2014 N 756 "Об утверждении механизма реализации бесплатного предоставления в собственность юридических лиц, принявших на себя и исполнивших обязательства по завершению строительства многоквартирных домов и (или) обеспечению прав на жилище пострадавших участников строительства, по завершению строительства многоквартирных домов по договору строительного подряда в целях обеспечения прав на жилище пострадавших участников строительства, земельных участков, находящихся в государственной собственности Воронежской области" между администрацией городского округа г. Воронеж и ООО "РемСтрой" 05.02.2013 заключен договор аренды земельного участка N 68-13-09/мс, согласно которому ООО "РемСтрой" принимает в пользование на условиях аренды земельный участок из категории земель - земли населенных пунктов площадью 4633 кв. м, расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. Московский проспект, 142м, с кадастровым номером 36:34:0602001:3437, с разрешенным использованием многоквартирные многоэтажные жилые дома.
Также между администрацией городского округа г. Воронеж и ООО "РемСтрой" 05.02.2013 заключен договор аренды земельного участка N 66-13-09/мс, согласно которому ООО "РемСтрой" принимает в пользование на условиях аренды земельный участок из категории земель - земли населенных пунктов площадью 2202 кв. м, расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. Московский проспект, 142н, с кадастровым номером 36:34:0602001:3435, с разрешенным использованием многоквартирные многоэтажные жилые дома.
Таким образом, ООО "Ремстрой" стало новым застройщиком и добросовестным подрядчиком в смысле, придаваемом законом Воронежской области от 06.11.2013 N 163-ОЗ "О мерах по защите прав граждан - участников строительства многоквартирных домов на территории Воронежской области, перед которыми не исполнены обязательства по завершению строительства и (или) передаче им жилых помещений в собственность".
Доводы истца о том, что договор долевого участия в строительстве является ничтожной сделкой, поскольку в договоре участвует неуполномоченный отчуждатель, правомерно отклонен арбитражными судами ввиду несостоятельности, противоречия нормам материального права и обстоятельствам, установленным судами двух инстанций на основании представленных в дело доказательств.
Статья 218 ГК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований приобретения права собственности. В частности, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
ООО "РемСтрой" создало объект "жилой дом, расположенный по адресу: г. Воронеж. ул. Ломоносова. 114/20", что подтверждается правом аренды земельного участка на период строительства, разрешением на строительство многоквартирного жилого дома, разрешением на ввод завершенного строительством объекта.
Из вышеизложенного следует, что у ответчика после завершения строительством объекта должно было возникнуть право собственности, и, соответственно, право распоряжения этой вещью, в том числе право на заключение договоров долевого участия в строительстве.
В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно ч. 2 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ регистрации права собственности дольщика предшествует регистрация права собственности застройщика на здание, и с момента такой регистрации он становится собственником квартир и помещений, созданных с привлечением денежных средств участников долевого строительства, так как эти объекты недвижимости являются частью здания. Точно так же застройщик становится собственником всех готовых квартир и помещений в случае регистрации права собственности на объект незавершенного строительства.
Содержащиеся в абз. 2 п. 4, п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" положения законодательства об инвестициях, включая Закон о долевом строительстве, не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество. При долевом строительстве это означает, что для дольщиков не возникнет общая собственность на многоквартирный дом в целом (за исключением общедомового имущества), а право собственности на квартиру перейдет только после подписания акта приема-передачи. При этом если для дольщиков исключается первоначальное возникновение права собственности на возводимое за их счет недвижимое имущество, следует вывод о возникновении первоначального права собственности у застройщика.
В ходе судебного разбирательства судом было установлено отсутствие предусмотренной ст. 4 АПК РФ, абз. 2 п. 2 ст. 166 ГК РФ заинтересованность в оспаривании договора, поскольку заявленные требования не влекут защиту нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов истца. Вместе с тем, исходя из абз. 2 п. 2 ст. 166 ГК РФ, с требованием о признании сделки ничтожной и/или о применении последствий недействительности ничтожной сделки может обратиться не любое, а только заинтересованной лицо.
В силу ст. ст. 166, 167 ГК РФ применение способа защиты в виде применения последствий недействительности ничтожной сделки путем возврата каждой из сторон другой всего полученного по сделке (реституция) возможно только в отношении лиц, являющихся сторонами соответствующей сделки.
Установление судом факта ничтожности договора и применение последствий их недействительности само по себе не приведет к возникновению, изменению или прекращению каких-либо прав истца в отношении спорных жилых помещений.
В отсутствие доказательств передачи результатов работ в установленном порядке истцу от подрядчика, доказательств, свидетельствующих о фактическом принятии ФГБОУ ВО Воронежский ГАУ результата работ, его включения в имущественную массу заказчика и использования последним в своей деятельности, учитывая что истцом денежные средства в строительство не вкладывались, что также не оспаривается представителем истца в суде кассационной инстанции, прав на застроенный земельный участок истец лишился еще в 2010 году, суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии относимых и допустимых доказательств принадлежности объектов оспариваемой сделки истцу.
Исходя из вышеизложенного, оценив в соответствии со ст. 71 АПК РФ все имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности, суд правомерно отказал в удовлетворении исковых требований.
Ссылки кассатора на судебные акты, вынесенные Центральным районным судом города Воронежа по делам N 2-1316/15 и N 2-2945/11, не могут быть приняты во внимание, поскольку выводы, содержащиеся в данных судебных актах не имеют преюдициального значения для настоящего спора ввиду того, что ответчики по настоящему делу судом к участию в указанных делах не привлекались, сами судебные акты истцом обжалованы не были, а обстоятельств, подтверждающих, что ФГБОУ ВПО "Воронежский ГАУ является правообладателем спорного земельного участка или объекта незавершенного строительством на момент передачи прав на спорный земельный участок ООО "Ремстрой", судами не установлено.
Напротив, вступившее в силу решение Центрального районного суда города Воронежа от 13.01.2016 N 2-120/16, которым истцу отказано в удовлетворении требования о признании права оперативного управления на двухкомнатную квартиру N 3, расположенную на первом этаже в жилом доме по адресу: г. Воронеж, ул. Ломоносова, д. 114/20 площадью 610, кв. м, права оперативного управления на трехкомнатную квартиру N 5, расположенную на первом этаже дома N 114/29 по ул. Ломоносова г. Воронежа, права оперативного управления на трехкомнатную квартиру N 33, расположенную на девятом этаже дома N 114/29 по ул. Ломоносова г. Воронежа, в соответствии со ст. 69 АПК РФ имеет преюдициальное значение для разрешения настоящего спора по существу (т. 3 л.д. 153 - 165).
Таким образом, убедительных доводов, основанных на доказательной базе, и позволяющих отменить или изменить оспариваемые решение и постановление, кассационная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит, учитывая, что несогласие с выводами арбитражных судов и иная оценка фактическим обстоятельствам дела не является самостоятельным основанием для отмены обжалуемых решения и постановления.
Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 25 февраля 2010 года N 306-О-О, по установленному Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации правилу, исследование и оценка доказательств по делу - прерогатива суда первой инстанции (статьи 135, 136, 153, 159, 162, 168 и 170). В силу положения части 1 статьи 288 АПК РФ арбитражный суд кассационной инстанции проверяет обоснованность обжалуемого судебного акта лишь в той мере, в какой это необходимо для проверки соответствия проверяемого акта нормам материального и процессуального права, исходя из установленных статьей 286 названного Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
В соответствии с положениями ст. 286, ч. 2 ст. 287 АПК РФ суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.
Принимая во внимание, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом рассмотрения арбитражных судов двух инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, нарушений норм процессуального права, при принятии обжалуемых решения и постановления не выявлено, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Центрального округа
постановил:
решение Арбитражного суда Воронежской области от 23.03.2017 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2017 по делу N А14-18944/2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА ОТ 13.11.2017 N Ф10-4727/2017 ПО ДЕЛУ N А14-18944/2015
Требование: О признании недействительным договора долевого участия в строительстве в части установления условия, в соответствии с которым ответчику передаются квартиры.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что заключение договора долевого участия в строительстве в отношении спорных жилых помещений осуществлялось неуправомоченным субъектом, что повлекло незаконное распоряжение помещениями.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 ноября 2017 г. по делу N А14-18944/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 08.11.2017
Постановление изготовлено в полном объеме 13.11.2017
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего Егоровой С.Г.
судей Елагиной О.К., Сладкопевцевой Н.Г.
при участии в заседании:
- от истца ФГБОУ ВО "Воронежский государственный аграрный университет им. императора Петра I": представитель Королева О.В. (доверенность от 16.10.2017);
- от ответчика ООО "РемСтрой": представитель Должникова В.В. (доверенность от 07.09.2016);
- от ответчика ИП Грищенко И.В.: представитель Рудакова Т.В. (доверенность от 28.03.2016);
- от третьих лиц:
Министерство сельского хозяйства РФ: представитель Барановская А.А. (доверенность от 29.12.2016)
- ООО "Строймаркет": ЗАО "Монолитстрой Воронеж": не явились, извещены надлежаще;
- Администрация ГО город Воронеж: не явились, извещены надлежаще;
- ТУ ФАУГИ в Воронежской области: не явились, извещены надлежаще;
- Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области: не явились, извещены надлежаще;
- рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Воронежский государственный аграрный университет имени императора Петра I" на решение Арбитражного суда Воронежской области от 23.03.2017 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2017 по делу N А14-18944/2015,
установил:
федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Воронежский государственный аграрный университет имени императора Петра I", ОГРН 1033600074090, ИНН 3666031208, (далее - истец, ФГБОУ ВО Воронежский ГАУ) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Ремстрой", ОГРН 1073667026773, ИНН 3665063221, (далее - ответчик-1) и индивидуальному предпринимателю Грищенко Ивану Васильевичу, ОГРНИП 310366829800214, ИНН 366105489690, (далее - ИП Грищенко И.В.), в соответствии с которым просит признать недействительным договор долевого участия в строительстве N 16/2 от 12.05.2014 в части установления условия п. 1, в соответствии с которым ИП Грищенко И.В. передаются следующие квартиры: квартира N 3, расположенная по адресу позиция 9, Московский проспект, 142 Н (почтовый адрес: г. Воронеж, ул. Ломоносова, д. 114/20); квартира N 22, расположенная по адресу позиция 9, Московский проспект, 142 Н (почтовый адрес: г. Воронеж, ул. Ломоносова, д. 114/20), квартира N 31, расположенная по адресу позиция 9, Московский проспект, 142 Н (почтовый адрес: г. Воронеж, ул. Ломоносова, д. 114/20); квартира N 98, расположенная по адресу позиция 9, Московский проспект, 142 Н (почтовый адрес: г. Воронеж, ул. Ломоносова, д. 114/20) (с учетом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ).
Определением суда от 02.06.2016 произведена замена ненадлежащего ответчика - ИП Грищенко И.В. на надлежащего - общество с ограниченной ответственностью "Строймаркет" (ОГРН 1113668033181, ИНН 3665084503) в отношении части требований о признании недействительным условия договора долевого участия в строительстве N 16/2 от 12.05.2014 о передаче квартиры N 22, расположенной по адресу поз. 10, Московский проспект, 142н.
Определением суда от 17.01.2017 произведена ненадлежащих ответчиков на надлежащих - ООО "Ремстрой" и ИП Грищенко И.В., к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "Строймаркет".
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, также привлечены Министерство сельского хозяйства Российской Федерации, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, закрытое акционерное общество "Монолитстрой Воронеж", территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области, Администрация городского округа город Воронеж.
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 23.03.2017 (судья Гладнева Е.П.) в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.
Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2017 (судьи Алферова Е.Е., Яковлев А.С., Письменный С.И.) решение Арбитражного суда Воронежской области от 23.03.2017 оставлено без изменения.
Не согласившись с вынесенными судебными актами, ФГБОУ ВО Воронежский ГАУ обратилось в Арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Воронежской области от 23.03.2017 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2017 и принять по делу новый судебный акт, которым признать недействительным договор долевого участия в строительстве N 16/2 от 12.05.2014 в части установления п. 1, в соответствии с которым ИП Грищенко И.В. передаются следующие квартиры: квартира N 3, расположенная по адресу позиция 9, Московский проспект, 142 Н (почтовый адрес: г. Воронеж, ул. Ломоносова, д. 114/20); квартира N 22, расположенная по адресу позиция 9, Московский проспект, 142 Н (почтовый адрес: г. Воронеж, ул. Ломоносова, д. 114/20), квартира N 31, расположенная по адресу позиция 9, Московский проспект, 142 Н (почтовый адрес: г. Воронеж, ул. Ломоносова, д. 114/20); квартира N 98, расположенная по адресу позиция 9, Московский проспект, 142 Н (почтовый адрес: г. Воронеж, ул. Ломоносова, д. 114/20).
Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы кассационной жалобы по изложенным в ней мотивам. Представитель третьего лица Министерство сельского хозяйства РФ в судебном заседании также просил удовлетворить кассационную жалобу.
Представители ответчиков в судебном заседании возражали против удовлетворения кассационной жалобы.
Иные третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили. Судебная коллегия считает возможным провести судебное заседание в порядке ч. 3 ст. 284 АПК РФ в отсутствие представителей указанных лиц.
Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов суда о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов кассационной жалобы, с учетом пояснений представителей сторон, третьего лица в судебном заседании, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы, ввиду следующего.
Как установлено судом, усматривается из материалов дела и установлено судебными актами, вступившими в законную силу по спорам в рамках дел N А14-6466/2009; N А14-1583/2009; N А14-4081/2007; N А14-4215/2005, на основании Решения исполнительного комитета Воронежского городского Совета депутатов трудящихся N 382 от 11.06.1959 и в соответствии со свидетельством N 00113 от 13.10.92 Воронежскому сельскохозяйственному институту (в настоящее время - ФГБОУ ВО Воронежский ГАУ) в бессрочное (постоянное) пользование был предоставлен земельный участок площадью 559,5914 га с составлением 16.09.1992 акта об отводе границ участка в натуре для закрепления территории землепользования.
Между ФГБОУ ВО Воронежский ГАУ и ЗАО "Монолитстрой Воронеж" 05.03.2003 подписан договор N 6, по условиям которого стороны обязались взаимовыгодно сотрудничать в использовании земельного участка площадью 5,8 га, расположенного в районе ул. Ломоносова г. Воронежа, с целью строительства на нем жилых домов и котельной.
В договоре сторонами предусматривалось, что вкладом истца во взаимовыгодное сотрудничество является земельный участок, на котором будет вестись строительство жилых домов и котельной, а вкладом ЗАО "Монолитстрой Воронеж" - финансирование этого строительства. В силу п. 1.2 договора земельный участок принадлежит ГОУ "ВГАУ им. К.Д.Глинки" на основании свидетельства N 00113 от 13.10.1992, выданного администрацией г. Воронежа.
По условиям п. 1.1 договора N 6 от 05.03.2003 после сдачи законченных строительством домов в эксплуатацию указанный земельный участок включается в состав кондоминиума и передается товариществу собственников жилья с соответствующими правами и обязанностями землепользователя.
По акту приемки-передачи от 05.03.2003 земельный участок был передан ЗАО "Монолитстрой Воронеж".
Платежными поручениями N 28 от 05.03.2003, N 260 от 13.10.2003 и N 2 от 04.02.2004 денежные средства в сумме 3 200 000 руб. были перечислены истцу.
Ссылаясь на то, что правомочиями по распоряжению указанным земельным участком истец не наделялся, в то время как собственник этого участка согласия на распоряжение им при заключении оспариваемого договора не давал, прокурор Воронежской области обратился в арбитражный суд в защиту интересов государства в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Воронежской области с иском к ФГОУ ВПО "ВГАУ им. К.Д.Глинки", Воронежской региональной общественной организации инвалидов - больных нервно-мышечными заболеваниями, ЗАО "Монолитстрой Воронеж", о признании недействительным (ничтожным) договора N 6 от 05.03.2003 и применении последствий его недействительности путем обязания ЗАО "Монолитстрой Воронеж" возвратить ФГОУ ВПО "ВГАУ им. К.Д.Глинки" земельный участок, находящийся по адресу: г. Воронеж, ул. Ломоносова, 10, свободным от строений, а ФГОУ ВПО "ВГАУ им. К.Д.Глинки" - перечислить ЗАО "Монолитстрой Воронеж" денежные средства в сумме 3 200 000 руб.
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 24.05.2006 по делу N А14-4215/2005, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2006, исковые требования удовлетворены в полном объеме: признан недействительным (ничтожным) договор N 6 от 05.03.2003 и применены последствия его недействительности путем обязания ЗАО "Монолитстрой Воронеж" возвратить ФГОУ ВПО "ВГАУ им. К.Д.Глинки" спорный земельный участок, находящийся по адресу: г. Воронеж, ул. Ломоносова, 10, свободным от строений, а ФГОУ ВПО "ВГАУ им. К.Д.Глинки" - перечислить ЗАО "Монолитстрой Воронеж" денежные средства в сумме 3 200 000 руб.
Постановлением администрации города Воронежа N 215 от 29.01.2004 "О разрешении использования земельного участка площадью 5,8 га ФГОУ ВПО "ВГАУ им. К.Д.Глинки" для размещения жилищного комплекса, реабилитационного комплекса и соответствующей инфраструктуры" земельный участок площадью 5,8 га выведен из состава территориальной зоны сельскохозяйственного использования земель поселений г. Воронежа и переведен в жилую территориальную зону. Постановлением было разрешено использование указанного земельного участка для проектирования и строительства жилищного комплекса, реабилитационного комплекса и корпуса ветеринарного факультета.
Постановлением администрации города Воронежа N 1882 от 02.12.2004 постановление N 215 от 29.01.2004 было отменено.
Постановлением N 1225 от 30.06.2006 глава городского округа город Воронеж утвердил проект границ 14 земельных участков, фактически занимаемых зданиями, строениями, сооружениями и землями сельскохозяйственного использования ФГОУ ВПО "Воронежский государственный аграрный университет имени К.Д. Глинки", общей площадью 478,5026 га.
Постановлением главы городского округа город Воронеж N 1859 от 24.10.2006 постановление N 1882 от 02.12.2004 было отменено.
Позднее между истцом и ЗАО "Монолитстрой Воронеж" 31.10.2006 заключен договор строительного подряда N 7, по условиями которого заказчик (истец) поручает подрядчику (ЗАО "Монолитстрой Воронеж") генеральный подряд по строительству жилищно-реабилитационного комплекса для инвалидов на земельном участке площадью 5,8 га по адресу: г. Воронеж, ул. Ломоносова, N 10, по проекту застройки, утвержденному главным архитектором города Воронежа 08.06.2003.
В силу пункта 3.1.3 указанного договора в день его подписания заказчик выдает подрядчику генеральную доверенность на представительство его интересов перед любыми третьими лицами по вопросам строительства жилищно-реабилитационного комплекса с правом оформления любой проектной и разрешительной документации на строительство, заключения договоров, привлечения денежных средств дольщиков, сдачи объектов в эксплуатацию государственной приемочной комиссии, осуществление технического надзора, финансирование, оплату выполненных работ, поставку оборудования, присоединение вновь проложенных коммуникаций к действующим сетям.
По условиям пунктов 3.1.2, 3.1.3 договора N 7 истец принимал на себя обязанность по передаче подрядчику в 3-дневный срок со дня подписания настоящего договора по акту (приложение N 4), подписанному подрядчиком и заказчиком, на период строительства объекта и до его завершения строительную площадку, пригодную для производства работ. Одновременно с этим заказчик передает подрядчику документы об отводе мест для складирования лишнего грунта и строительного мусора и карьеров для добычи недостающего грунта.
В силу пункта 1.1 договора N 7 земельный участок площадью 5,8 га по адресу: г. Воронеж, ул. Ломоносова N 10, на котором будет осуществлено строительство жилищно-реабилитационного комплекса для инвалидов, является частью земельного участка площадью 559,5914 га, находящегося у заказчика в постоянном (бессрочном) пользовании на основании решения Воронежского горисполкома N 382 от 11.06.1959 года и свидетельства о праве собственности на землю N 00113 от 13.10.1992, выданного Администрацией г. Воронежа. Границы земельного участка площадью 5,8 га по адресу: г. Воронеж, ул. Ломоносова, N 10, на котором будет осуществлено строительство жилищно-реабилитационного комплекса для инвалидов, определены сторонами в плане земельного участка, который является приложением N 1 к договору.
Право постоянного (бессрочного) пользования истца земельным участком площадью 1 104 266 кв. м, расположенным по адресу: г. Воронеж, Московский проспект, участок 142в (кадастровый номер 36:34:06002001:0039) было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Собственником данного земельного участка с 04.09.2007 являлась Российская Федерация.
На основании распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области N 502-р от 15.11.2007 указанный земельный участок был разделен на три земельных участка с присвоением им кадастровых номеров: 36:34:0602001:93, 36:34:0602001:94, 36:34:0602001:95.
Между истцом и ЗАО "Монолитстрой Воронеж" 05.06.2008 заключено дополнительное соглашение к договору N 7 от 31.10.2006 по условиям которого стороны признали договор действительным и действующим до полного исполнения сторонами обязательств по договору в полном объеме.
Как следует из пунктов 3.1., 3.8. дополнительного соглашения от 05.06.2008 стороны уточнили место расположения отведенного под строительство земельного участка, указанного п. 1.2 договора, в частности в качестве строительной площадки передается участок N 1 площадью 30711 кв. м, расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. Ломоносова, N 10, который является частью земельного участка площадью 4266 га кадастровый номер 36:34:06002001:0039, по адресу: г. Воронеж, Московский пр-т, участок 142в, принадлежит заказчику на праве постоянного (бессрочного) пользования, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серии 36 АБ N 692494, выданным 04.05.2007 УФРС по Воронежской области и относится к категории земель населенных пунктов.
Распоряжением Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области 08.12.2010 г. N 516-р, земельный участок с кадастровым номером 36:34:0602001:0039, в границах которого осуществлялось строительство многоквартирных домов, разделен на земельные участки с кадастровыми номерами 36:34:0602001:123 и 36:34:0602001:124, расположенными по адресу: г. Воронеж, Московский проспект, 142 в.
Распоряжением Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области от 24.12.2010 г. N 540-р прекращено право постоянного (бессрочного) пользования Университета на земельный участок с кадастровым номером 36:34:0602001:124, расположенный по адресу: г. Воронеж, Московский проспект, 142 в.
Распоряжением Правительства РФ N 1010-р от 10.06.2011 земельный участок, находящийся в федеральной собственности площадью 44737 кв. м, расположенный по адресу: г. Воронеж, Московский проспект, д. 142в, кадастровый номер 36:34:0602001:124 был безвозмездно передан в собственность городского округа город Воронеж.
Распоряжением Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области от 07.07.2011 г. N 248-р, осуществлена безвозмездная передача в муниципальную собственность городского округа г. Воронеж земельного участка, являющегося федеральной собственностью с кадастровым номером 36:34:0602001:124, расположенный по адресу: г. Воронеж, Московский проспект, 142 в.
18.10.2011 был произведен раздел земельного участка с кадастровым номером 36:34:0602001:124, расположенного по адресу: г. Воронеж, Московский проспект, 142в, в результате которого образован земельный участок с кадастровым номером 36:34:0602001:144, расположенный по адресу: г. Воронеж, Московский проспект, 142в, площадью 38537 кв. м.
В связи с существенной просрочкой исполнения обязательств ЗАО "Монолитстрой Воронеж" и дальнейшей невозможностью реализации условий договора подряда N 7 от 31.10.2006 на основании протокола поручений, определенных губернатором Воронежской области А.В.Гордеевым на совещании 24.10.2011 к завершению строительства многоквартирных жилых домов привлечена компания-инвестор ООО "РемСтрой".
Постановлением Администрации городского округа город Воронеж N 917 от 09.11.2012 определено произвести раздел земельного участка с кадастровым номером 36:34:0602001:144, расположенного по адресу: г. Воронеж, Московский проспект, 142в, в результате которого необходимо образовать земельные участки с кадастровыми номерами: 36:34:0602001:3432, расположенный по адресу: г. Воронеж, Московский проспект, 142и; 36:34:0602001:3433, расположенный по адресу: г. Воронеж, Московский проспект, 142л; 36:34:0602001:3434, расположенный по адресу: г. Воронеж, Московский проспект, 142с; 36:34:0602001:3435, расположенный по адресу: г. Воронеж, Московский проспект, 142н; 36:34:0602001:3436, расположенный по адресу: г. Воронеж, Московский проспект, 142р; 36:34:0602001:3437. расположенный по адресу: г. Воронеж, Московский проспект, 142 м.
Согласно п. 3 данного постановления, образованные земельные участки подлежат передаче в аренду ООО "РемСтрой".
Между администрацией городского округа город Воронеж и некоммерческим партнерством участников долевого строительства "НОД5" (далее - НП УДС "НОД5") 15.05.2012 заключен договор аренды земельного участка N 56-12-09/мс, по условиям которого НП УДС "НОД5" принимает в пользование на условиях аренды земельный участок из категории земель населенных пунктов площадью 38537 кв. м, расположенный по адресу: г. Воронеж, Центральный район, Московский проспект, 142д с кадастровым номером 36:34:0602001:144. Участок предоставляется для многоквартирных многоэтажных домов. Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Воронежской области 25.05.2012, 15.05.2012 подписан акт приема-передачи земельного участка.
Между НП УДС "НОД5" и ООО "РемСтрой" 01.06.2012 заключен договор перенайма N 1, в соответствии с которым, НП УДС "НОД5" передает ООО "Рем Строй" свои права и обязанности по договору аренды земельного участка N 56-12-09/мс от 15.05.2012; 01.06.2012 подписан передаточный акт.
Между администрацией городского округа г. Воронеж и ООО "РемСтрой" 05.02.2013 заключен договор аренды земельного участка N 68-13-09/мс, согласно которому ООО "РемСтрой" принимает в пользование на условиях аренды земельный участок из категории земель - земли населенных пунктов площадью 4633 кв. м, расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. Московский проспект, 142м, с кадастровым номером 36:34:0602001:3437, с разрешенным использованием многоквартирные многоэтажные жилые дома.
В силу п. 2.1, 2.3 настоящий договор заключается сроком до 22.12.2016 и применяется к отношениям сторон с 14.12.2012 (с даты регистрации права собственности муниципального образования городской округ город Воронеж на вышеуказанный участок); 05.02.2013 подписан акт приема-передачи земельного участка.
С целью завершения строительства объектов, выступавших предметом договора подряда N 6 от 31.10.2006 на предоставленном земельном участке, ООО "РемСтрой" получены следующие разрешения на строительство:
- - разрешение на строительство многоквартирного жилого дома (позиция 5), по адресу: г. Воронеж, Московский проспект, 142д N 1Ш-36302000-114 от 7.11.2012;
- - разрешение на строительство жилого дома (поз. 9), по адресу: г. Воронеж, Московский проспект, 142н N КИ-36302000-18 от 26.02.2013;
- - разрешением на строительство многоквартирного многоэтажного жилого дома (поз. 10), по адресу: г. Воронеж, Московский проспект, 142д N К.1) - 36302000-77 от 01.08.2012.
Впоследствии, объекты введены в эксплуатацию ООО "РемСтрой" на основании:
- - разрешения на ввод объекта в эксплуатацию многоквартирного жилого дома (позиция 5), по адресу: г. Воронеж, ул. Ломоносова, 114/28 N К.Ц-36302000-188 от 04.12.2012;
- - разрешения на ввод объекта в эксплуатацию жилого дома (поз. 9) Московский проспект. 142 н, по адресу: г. Воронеж, ул. Ломоносова, 114/20 N 1Ш-36302000-75 от 09.06.2014;
- - разрешения на ввод объекта в эксплуатацию многоквартирного многоэтажного жилого дома (поз. 10), по адресу: г. Воронеж, Московский проспект, 142д N КИ-36302000-114 от 16.07.2013.
16.12.2005 между Власенко Н.Н., Власенко М.Ю., Власенко А.Ю. и ФГБОУ ВО Воронежский ГАУ в лице ЗАО "Монолитстрой Воронеж" заключен договор об участии в долевом строительстве жилого дома, позиция 5, по ул. Ломоносова в г. Воронеже, объектом долевого строительства по договору является квартира N 22, расположенная на 2 этаже общей площадью 76,13 кв. м.
Между Боевым Д.В. и ФГБОУ ВО Воронежский ГАУ в лице ЗАО "Монолитстрой Воронеж" 06.11.2007 заключен договор об участии в долевом строительстве жилого дома, позиция 9, по ул. Ломоносова в г. Воронеже, объектом долевого строительства по договору является квартира N 3, расположенная на 1 этаже общей площадью 64,33 кв. м. Между Боевым Д.В. и Крючковой О.В. 10.01.2008 заключен договор уступки прав требования по вышеуказанному договору.
Между Шивяковой Н.Н. и ФГБОУ ВО Воронежский ГАУ в лице ЗАО "Монолитстрой Воронеж" 01.11.2006 заключен договор об участии в долевом строительстве жилого дома, позиция 9, по ул. Ломоносова в г. Воронеже, объектом долевого строительства по договору является квартира N 31, расположенная на 3 этаже общей площадью 64,33 кв. м. Между Шивяковой Н.Н. и Нагулиным А.А. 19.09.2011 заключен договор уступки прав требования по вышеуказанному договору.
Между Нежельским Р.В. и ФГБОУ ВО Воронежский ГАУ в лице ЗАО "Монолитстрой Воронеж" 06.11.2007 заключен договор об участии в долевом строительстве жилого дома, позиция 9, по ул. Ломоносова в г. Воронеже, объектом долевого строительства по договору является квартира N 98, расположенная на 10 этаже общей площадью 64,33 кв. м. На основании договора от 20.07.2011 Нежельский Р.В. уступил права требования (цессии) по договору от 06.11.2007 Шаталовой Т.В. Между Шаталовой Т.В. и Слепичевым С.Н. 25.07.2011 заключен договор уступки прав требования по вышеуказанному договору.
На основании решений Центрального районного суда города Воронежа по делам N 2-2945/2011 от 16.06.2011, N 2-1316/2015 от 31.08.2015, N 2-4030/2015 от 06.08.2015, N 2-688/2012 от 18.01.2012 перечисленные договоры об участии в долевом строительстве спорного многоквартирного жилого расторгнуты.
ООО "Ремстрой" и ИП Грищенко И.В. 12.05.2014 заключили договор N 16/2, предметом которого является освоение объемов строительства объекта капитального строительства многоквартирного многоэтажного жилого дома позиция 9, расположенного по адресу: г. Воронеж, Московский проспект, 142н, путем прямого и опосредованного привлечения материальных, денежных и иных средств ИП Грищенко И.В., которому по окончании строительства передаются квартиры, указанные в Приложении 1 к настоящему договору, а также часть общедолевой собственности, пропорционально доле, которая занимает площадь квартир относительно площади помещений жилого дома. Указанному жилому дому присвоен почтовый адрес: г. Воронеж, ул. Ломоносова, д. 114/20.
Согласно приложению 1 к договору долевого участия в строительстве N 16/2 от 12.05.2014 передаче ИП Грищенко И.В., в числе прочих объектов, подлежат: квартира N 3, расположенная по адресу: позиция 9, Московский проспект, 142 н; квартира N 22, расположенная по адресу: позиция 9, Московский проспект, 142 н; квартира N 31, расположенная по адресу: позиция 9, Московский проспект, 142 н; квартира N 98, расположенная по адресу: позиция 19, Московский проспект, 142 н.
Полагая, что заключение договора долевого участия в строительстве N 16/2 от 12.05.2014 в отношении спорных жилых помещений осуществлялось неуправомоченным субъектом и повлекло незаконное распоряжение спорными жилыми помещениями, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском, ссылаясь на то, что на момент заключения договора долевого участия в строительстве N 16/2 от 12.05.2014 в отношении спорных жилых помещений имелись решения о расторжении договоров долевого участия в строительстве и в этой связи у ООО "Ремстрой" отсутствовали надлежащие основания для возникновения права собственности на указанные объекты.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, арбитражные суды обоснованно руководствовались следующим.
В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Из вышеизложенного следует, что субъектом, обладающим правом на оспаривание сделки, является, по общему правилу, сторона этой сделки (для оспоримой сделки), либо лицо, имеющее охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (для требования о признании недействительной ничтожной сделки).
В силу ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В редакции статьи 168 ГК РФ, действующей по состоянию на 28.03.2013, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Пунктом 73 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части I Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление Пленума от 23.06.2015 N 25) разъяснено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой.
Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 75 Постановления Пленума от 23.06.2015 N 25 применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ, под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (ст. 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.
Пунктом 7 Постановления Пленума от 23.06.2015 N 25 разъяснено, что, если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 ГК РФ).
Таким образом, суд может признать сделку недействительной на основании статей 10 и 168 ГК РФ при наличии фактических обстоятельств дела и имеющихся в деле доказательств, свидетельствующих о злоупотреблении правом (статья 10 ГК РФ), в совокупности с условием, что сделка нарушает требования закона или иного правового акта (статья 168 ГК РФ).
В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции судом было установлено, что истец не является участником договора долевого участия в строительстве N 16/2 от 12.05.2014, не наделен каким-либо вещным правом на застроенный земельный участок, в связи с чем обязательство, возникшее у ответчиков на основании указанной сделки, в силу ст. 308 ГК РФ не создает для истца каких-либо обязанностей и не наделяет его правами, присущими стороне, участвующей в данном правоотношении по купле-продаже будущей вещи.
Так, из распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Воронежской области от 24.12.2010 N 540-р следует, что данным распоряжением в соответствии со статьями 45, 53 Земельного кодекса Российской Федерации, Положением о Территориальном управлении Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области, утвержденным приказом Федерального агентства по управлению государственным имуществом, во исполнение поручения Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 24.11.2010 N ПП-10/34812, с учетом отказа ФГОУ ВО "Воронежский государственный аграрный университет им. К.Д.Глинки" и согласия Министерства сельского хозяйства Российской Федерации, прекращено право постоянного (бессрочного) пользования ФГОУ ВО "Воронежский государственный аграрный университет им. К.Д.Глинки" на земельный участок с кадастровым номером 36:34:0602001:124, расположенный по адресу: Воронежская область, г. Воронеж, пр-кт Московский, 142в (т. 2 л.д. 25-26).
Распоряжением Правительства Российской Федерации от 10.06.2011 N 1010-р данный земельный участок был передан в собственность городского округа город Воронеж Воронежской области (т. 2 л.д. 27).
Распоряжением Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Воронежской области от 07.07.2011 N 248-р земельный участок с кадастровым номером 36:34:0602001:124, расположенный по адресу: Воронежская область, г. Воронеж, пр-кт Московский, 142в, являющийся федеральной собственностью был безвозмездно передан в муниципальную собственность городского округа город Воронеж (т. 2 л.д. 28 - 29).
Таким образом, материалами дела подтверждается, что, начиная с 2010 года, право на спорный земельный участок с кадастровым номером 36:34:0602001:124, расположенный по адресу: Воронежская область, г. Воронеж, пр-кт Московский, 142в, у истца отсутствовало.
Как установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Воронежской области от 11.12.2014 по делу N А14-8856/2013: ЗАО "Монолитстрой Воронеж" в период действия договора строительного подряда N 7 от 31.10.2006 фактически результаты работ подрядчиком в установленном порядке ФГБОУ ВО Воронежский ГАУ не передавались.
Истцом также не представлены доказательства, свидетельствующие о фактическом принятии ФГБОУ ВО Воронежский ГАУ результата работ, его включения в имущественную массу заказчика и использования последним в своей деятельности.
Из материалов дела следует, что между участниками долевого строительства и ЗАО "Монолитстрой Воронеж", действующим от имени ФГБОУ ВО Воронежский ГАУ на основании доверенности, были заключены договоры об участии в долевом строительстве жилых многоквартирных домов по ул. Ломоносова в г. Воронеже, в соответствии с которым ЗАО "Монолитстрой Воронеж" обязалось от имени ФГБОУ ВО Воронежский ГАУ осуществить для дольщиков строительство квартир.
Полученные денежные средства заказчику не передавались и использовались самим подрядчиком.
ООО "Ремстрой" по инициативе Правительства Воронежской области в соответствии с нормами закона Воронежской области от 06.11.2013 N 163-ОЗ "О мерах по защите прав граждан - участников строительства многоквартирных домов на территории Воронежской области, перед которыми не исполнены обязательства по завершению строительства и (или) передаче им жилых помещений в собственность" было привлечено в качестве застройщика для решения проблемы "обманутых дольщиков", заключивших договоры долевого участия в строительстве с ФГБОУ ВО Воронежский ГАУ в лице ЗАО "Монолитстрой Воронеж".
В целях предоставления квартир пострадавшим участникам строительства ООО "Ремстрой" выкупил у дольщиков право требования к истцу по договорам уступки и обеспечило предоставление указанным гражданам ранее построенных квартир из жилищного фонда застройщика.
Во исполнение условий постановления Правительства Воронежской области от 18.08.2014 N 756 "Об утверждении механизма реализации бесплатного предоставления в собственность юридических лиц, принявших на себя и исполнивших обязательства по завершению строительства многоквартирных домов и (или) обеспечению прав на жилище пострадавших участников строительства, по завершению строительства многоквартирных домов по договору строительного подряда в целях обеспечения прав на жилище пострадавших участников строительства, земельных участков, находящихся в государственной собственности Воронежской области" между администрацией городского округа г. Воронеж и ООО "РемСтрой" 05.02.2013 заключен договор аренды земельного участка N 68-13-09/мс, согласно которому ООО "РемСтрой" принимает в пользование на условиях аренды земельный участок из категории земель - земли населенных пунктов площадью 4633 кв. м, расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. Московский проспект, 142м, с кадастровым номером 36:34:0602001:3437, с разрешенным использованием многоквартирные многоэтажные жилые дома.
Также между администрацией городского округа г. Воронеж и ООО "РемСтрой" 05.02.2013 заключен договор аренды земельного участка N 66-13-09/мс, согласно которому ООО "РемСтрой" принимает в пользование на условиях аренды земельный участок из категории земель - земли населенных пунктов площадью 2202 кв. м, расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. Московский проспект, 142н, с кадастровым номером 36:34:0602001:3435, с разрешенным использованием многоквартирные многоэтажные жилые дома.
Таким образом, ООО "Ремстрой" стало новым застройщиком и добросовестным подрядчиком в смысле, придаваемом законом Воронежской области от 06.11.2013 N 163-ОЗ "О мерах по защите прав граждан - участников строительства многоквартирных домов на территории Воронежской области, перед которыми не исполнены обязательства по завершению строительства и (или) передаче им жилых помещений в собственность".
Доводы истца о том, что договор долевого участия в строительстве является ничтожной сделкой, поскольку в договоре участвует неуполномоченный отчуждатель, правомерно отклонен арбитражными судами ввиду несостоятельности, противоречия нормам материального права и обстоятельствам, установленным судами двух инстанций на основании представленных в дело доказательств.
Статья 218 ГК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований приобретения права собственности. В частности, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
ООО "РемСтрой" создало объект "жилой дом, расположенный по адресу: г. Воронеж. ул. Ломоносова. 114/20", что подтверждается правом аренды земельного участка на период строительства, разрешением на строительство многоквартирного жилого дома, разрешением на ввод завершенного строительством объекта.
Из вышеизложенного следует, что у ответчика после завершения строительством объекта должно было возникнуть право собственности, и, соответственно, право распоряжения этой вещью, в том числе право на заключение договоров долевого участия в строительстве.
В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно ч. 2 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ регистрации права собственности дольщика предшествует регистрация права собственности застройщика на здание, и с момента такой регистрации он становится собственником квартир и помещений, созданных с привлечением денежных средств участников долевого строительства, так как эти объекты недвижимости являются частью здания. Точно так же застройщик становится собственником всех готовых квартир и помещений в случае регистрации права собственности на объект незавершенного строительства.
Содержащиеся в абз. 2 п. 4, п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" положения законодательства об инвестициях, включая Закон о долевом строительстве, не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество. При долевом строительстве это означает, что для дольщиков не возникнет общая собственность на многоквартирный дом в целом (за исключением общедомового имущества), а право собственности на квартиру перейдет только после подписания акта приема-передачи. При этом если для дольщиков исключается первоначальное возникновение права собственности на возводимое за их счет недвижимое имущество, следует вывод о возникновении первоначального права собственности у застройщика.
В ходе судебного разбирательства судом было установлено отсутствие предусмотренной ст. 4 АПК РФ, абз. 2 п. 2 ст. 166 ГК РФ заинтересованность в оспаривании договора, поскольку заявленные требования не влекут защиту нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов истца. Вместе с тем, исходя из абз. 2 п. 2 ст. 166 ГК РФ, с требованием о признании сделки ничтожной и/или о применении последствий недействительности ничтожной сделки может обратиться не любое, а только заинтересованной лицо.
В силу ст. ст. 166, 167 ГК РФ применение способа защиты в виде применения последствий недействительности ничтожной сделки путем возврата каждой из сторон другой всего полученного по сделке (реституция) возможно только в отношении лиц, являющихся сторонами соответствующей сделки.
Установление судом факта ничтожности договора и применение последствий их недействительности само по себе не приведет к возникновению, изменению или прекращению каких-либо прав истца в отношении спорных жилых помещений.
В отсутствие доказательств передачи результатов работ в установленном порядке истцу от подрядчика, доказательств, свидетельствующих о фактическом принятии ФГБОУ ВО Воронежский ГАУ результата работ, его включения в имущественную массу заказчика и использования последним в своей деятельности, учитывая что истцом денежные средства в строительство не вкладывались, что также не оспаривается представителем истца в суде кассационной инстанции, прав на застроенный земельный участок истец лишился еще в 2010 году, суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии относимых и допустимых доказательств принадлежности объектов оспариваемой сделки истцу.
Исходя из вышеизложенного, оценив в соответствии со ст. 71 АПК РФ все имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности, суд правомерно отказал в удовлетворении исковых требований.
Ссылки кассатора на судебные акты, вынесенные Центральным районным судом города Воронежа по делам N 2-1316/15 и N 2-2945/11, не могут быть приняты во внимание, поскольку выводы, содержащиеся в данных судебных актах не имеют преюдициального значения для настоящего спора ввиду того, что ответчики по настоящему делу судом к участию в указанных делах не привлекались, сами судебные акты истцом обжалованы не были, а обстоятельств, подтверждающих, что ФГБОУ ВПО "Воронежский ГАУ является правообладателем спорного земельного участка или объекта незавершенного строительством на момент передачи прав на спорный земельный участок ООО "Ремстрой", судами не установлено.
Напротив, вступившее в силу решение Центрального районного суда города Воронежа от 13.01.2016 N 2-120/16, которым истцу отказано в удовлетворении требования о признании права оперативного управления на двухкомнатную квартиру N 3, расположенную на первом этаже в жилом доме по адресу: г. Воронеж, ул. Ломоносова, д. 114/20 площадью 610, кв. м, права оперативного управления на трехкомнатную квартиру N 5, расположенную на первом этаже дома N 114/29 по ул. Ломоносова г. Воронежа, права оперативного управления на трехкомнатную квартиру N 33, расположенную на девятом этаже дома N 114/29 по ул. Ломоносова г. Воронежа, в соответствии со ст. 69 АПК РФ имеет преюдициальное значение для разрешения настоящего спора по существу (т. 3 л.д. 153 - 165).
Таким образом, убедительных доводов, основанных на доказательной базе, и позволяющих отменить или изменить оспариваемые решение и постановление, кассационная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит, учитывая, что несогласие с выводами арбитражных судов и иная оценка фактическим обстоятельствам дела не является самостоятельным основанием для отмены обжалуемых решения и постановления.
Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 25 февраля 2010 года N 306-О-О, по установленному Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации правилу, исследование и оценка доказательств по делу - прерогатива суда первой инстанции (статьи 135, 136, 153, 159, 162, 168 и 170). В силу положения части 1 статьи 288 АПК РФ арбитражный суд кассационной инстанции проверяет обоснованность обжалуемого судебного акта лишь в той мере, в какой это необходимо для проверки соответствия проверяемого акта нормам материального и процессуального права, исходя из установленных статьей 286 названного Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
В соответствии с положениями ст. 286, ч. 2 ст. 287 АПК РФ суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.
Принимая во внимание, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом рассмотрения арбитражных судов двух инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, нарушений норм процессуального права, при принятии обжалуемых решения и постановления не выявлено, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Центрального округа
постановил:
решение Арбитражного суда Воронежской области от 23.03.2017 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2017 по делу N А14-18944/2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
С.Г.ЕГОРОВА
Судьи
О.К.ЕЛАГИНА
Н.Г.СЛАДКОПЕВЦЕВА
С.Г.ЕГОРОВА
Судьи
О.К.ЕЛАГИНА
Н.Г.СЛАДКОПЕВЦЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)