Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Между истцом и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве жилого комплекса, ответчик допустил просрочку исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Хабарова Т.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе:
председательствующего Никулинской Н.Ф.
судей Лукьяновой С.Б., Жукова И.П.
при секретаре Р.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу директора ООО "Волга-Риэлти" Ш. на решение Нерехтского районного суда Костромской области от 26 апреля 2017 года, которым с учетом определения суда об исправлении описки от 31 мая 2017 года частично удовлетворены исковые требования Ф., и с ООО "Волга-Риэлти" в пользу Ф. взыскана неустойка в размере 60000 руб., компенсация морального вреда - 10000 руб., штраф - 35000 руб., а всего 105000 руб.
Заслушав доклад судьи Жукова И.П., судебная коллегия
установила:
Ф. обратился с иском к ООО "Волга-Риэлти" о взыскании неустойки в сумме 181278,24 руб. и компенсации морального вреда - 25000 руб.
Требования мотивированы тем, что 18 февраля 2016 года между ним и ответчиком был заключен договор N участия в долевом строительстве жилого комплекса по адресу: <адрес>, со сроком окончания строительства и получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию - 29 июля 2016 года, сроком передачи объекта долевого строительства - не позднее 90 календарных дней с момента ввода дома в эксплуатацию, то есть не позднее 29 октября 2016 года. Фактически объект долевого строительства передан участнику долевого строительства 16 марта 2017 года. Ненадлежащим исполнением взятой на себя обязанности ООО "Волга-Риэлти" нарушило права истца как потребителя.
Судом постановлено вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе директор ООО "Волга-Риэлти" Ш. просит решение суда отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Указывает, что заключенным между сторонами договором предусмотрен претензионный порядок разрешения споров, возникающих при его исполнении, однако истец к ответчику в досудебном порядке не обращался, что является основанием для оставления заявленных требований без рассмотрения в соответствии со ст. 222 ГПК РФ. Полагает, что сроки передачи объекта долевого строительства ответчиком не нарушены, о чем было заявлено в суде первой инстанции, однако названным доводам надлежащая оценка не дана. Поскольку условием взыскания штрафа является несоблюдение исполнителем услуги установленных законом требований потребителя в добровольном порядке, тогда как истец в досудебном порядке в ООО "Волга-Риэлти" не обращался, оснований для взыскания штрафа не имелось.
Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие сторон, надлежащим образом уведомленных о времени и месте судебного разбирательства.
Проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия не находит оснований для его отмены.
Частично удовлетворяя иск, суд первой инстанции исходил из того, что между сторонами по делу был заключен договор участия в долевом строительстве жилого комплекса, однако ответчик нарушил обязательства по сроку передачи объекта недвижимого имущества истцу, в связи с чем имеются основания для взыскания в его пользу суммы неустойки и компенсации морального вреда, размер которых с учетом требований разумности и справедливости, а также заявления ответчика о применении ст. 333 ГК РФ подлежит уменьшению. Кроме того, судом взыскан штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требования потребителя.
Выводы суда основаны на материалах дела, подробно мотивированы с приведением положений законодательства, регулирующего спорные правоотношения, основания для признания их неправильными отсутствуют.
Согласно ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Как установлено судом, 18 февраля 2016 года между ООО "Волга-Риэлти" и Ф. был заключен договор N участия в долевом строительстве, согласно которому застройщик принял на себя обязательство своими силами или с привлечением других лиц построить 1 очередь жилого комплекса и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию 1 очереди жилого комплекса (2 объекта недвижимости) передать участнику долевого строительства в собственность однокомнатную квартиру N в доме N жилого комплекса по адресу: <адрес>. Участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную настоящим договором цену и при завершении строительства дома и готовности объекта долевого строительства к передаче принять квартиру (п. п. 2.3.1; 3.4). Цена договора составила 1956240 руб.
Пунктом 1.5 договора предусмотрено, что срок окончания строительства 1 очереди жилого комплекса (2 объектов недвижимости) - 29 июля 2016 года. Датой окончания строительства является дата получения застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
Срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства - не позднее 90 календарных дней с момента ввода дома в эксплуатацию (п. 1.6). Застройщик обязался передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, указанного в п. 1.6 договора при условии выполнения участником долевого строительства всех обязательств по договору.
Свои обязательства по договору истец выполнил в полном объеме, уплатив стоимость по договору.
Объект долевого строительства застройщиком передан Ф. согласно акта приема-передачи от 16 марта 2017 года.
В связи с этим суд правомерно пришел к выводу о том, что ответчик нарушил предусмотренный договором срок передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, вследствие чего в пользу истца подлежит взысканию неустойка, размер которой определен с учетом требований законодательства.
Довод апелляционной жалобы об отсутствии со стороны ответчика нарушения срока передачи объекта несостоятелен ввиду следующего.
Из содержания ст. 4 вышеуказанного Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ следует, что срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства является существенным условием договора участия в долевом строительстве.
В силу п. 1 ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Из системного толкования пунктов 1.5 и 1.6 договора следует, что срок передачи объекта долевого строительства участнику такого строительства стороны установили не позднее 90 календарных дней с момента ввода дома в эксплуатацию.
При этом ввод дома в эксплуатацию (получение разрешения на него) по сроку увязан с датой окончания строительства, которой указано 29 июля 2016 года.
Тем самым дата окончания строительства и получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию определяет начало течения 90 дней для передачи объекта дольщику, заканчивающиеся 27 октября 2016 года.
С учетом этого просрочка исполнения ответчиком обязательств началась с 28 октября 2016 года, как верно указано судом.
Иное толкование перечисленных условий договора приведет к неопределенности момента, когда застройщик должен передать дольщику объект, что недопустимо.
Ссылка в апелляционной жалобе на то, что истцом нарушен претензионный порядок разрешения спора, в связи с чем суд должен был оставить иск без рассмотрения, не может быть принята во внимание.
В абз. 2 ст. 222 ГПК РФ закреплено, что суд оставляет заявление без рассмотрения в случае, если истцом не соблюден установленный федеральным законом для данной категории дел или предусмотренный договором сторон досудебный порядок урегулирования спора.
Пунктом 6.4 договора стороны действительно предусмотрели обязанность разрешать все возникшие при исполнении договора разногласия в обязательном досудебном претензионном порядке.
Между тем ст. 422 ГК РФ устанавливает, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения, а п. 1 ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей" прямо предписывает, что условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Однако ни Закон РФ "О защите прав потребителей", ни Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ не предусматривают для потребителей обязательный досудебный претензионный порядок разрешения споров.
В связи с этим для истца условие договора о таком порядке выступает ущемлением его прав по сравнению с правилами, установленными законами, ввиду чего оно является недействительным. По причине изложенного у суда не имелось оснований для оставления иска без рассмотрения.
Указание в апелляционной жалобе на незаконность взыскания с ответчика штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя является необоснованным, так как такая санкция предусмотрена п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей", и, как правомерно указал суд, ответчик со времени получения искового заявления имел возможность добровольно разрешить требования потребителя, но не сделал этого.
Кроме того, судебная коллегия учитывает также, что ответчик на протяжении всего времени просрочки передачи объекта долевого строительства истцу, то есть 137 дней, мог урегулировать спор, но не предпринимал мер к этому.
При таких обстоятельствах апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Нерехтского районного суда Костромской области от 26 апреля 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу директора ООО "Волга-Риэлти" Ш. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КОСТРОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 12.07.2017 ПО ДЕЛУ N 33-1663/2017
Требование: О взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Между истцом и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве жилого комплекса, ответчик допустил просрочку исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КОСТРОМСКОЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 июля 2017 г. по делу N 33-1663
Судья Хабарова Т.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе:
председательствующего Никулинской Н.Ф.
судей Лукьяновой С.Б., Жукова И.П.
при секретаре Р.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу директора ООО "Волга-Риэлти" Ш. на решение Нерехтского районного суда Костромской области от 26 апреля 2017 года, которым с учетом определения суда об исправлении описки от 31 мая 2017 года частично удовлетворены исковые требования Ф., и с ООО "Волга-Риэлти" в пользу Ф. взыскана неустойка в размере 60000 руб., компенсация морального вреда - 10000 руб., штраф - 35000 руб., а всего 105000 руб.
Заслушав доклад судьи Жукова И.П., судебная коллегия
установила:
Ф. обратился с иском к ООО "Волга-Риэлти" о взыскании неустойки в сумме 181278,24 руб. и компенсации морального вреда - 25000 руб.
Требования мотивированы тем, что 18 февраля 2016 года между ним и ответчиком был заключен договор N участия в долевом строительстве жилого комплекса по адресу: <адрес>, со сроком окончания строительства и получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию - 29 июля 2016 года, сроком передачи объекта долевого строительства - не позднее 90 календарных дней с момента ввода дома в эксплуатацию, то есть не позднее 29 октября 2016 года. Фактически объект долевого строительства передан участнику долевого строительства 16 марта 2017 года. Ненадлежащим исполнением взятой на себя обязанности ООО "Волга-Риэлти" нарушило права истца как потребителя.
Судом постановлено вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе директор ООО "Волга-Риэлти" Ш. просит решение суда отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Указывает, что заключенным между сторонами договором предусмотрен претензионный порядок разрешения споров, возникающих при его исполнении, однако истец к ответчику в досудебном порядке не обращался, что является основанием для оставления заявленных требований без рассмотрения в соответствии со ст. 222 ГПК РФ. Полагает, что сроки передачи объекта долевого строительства ответчиком не нарушены, о чем было заявлено в суде первой инстанции, однако названным доводам надлежащая оценка не дана. Поскольку условием взыскания штрафа является несоблюдение исполнителем услуги установленных законом требований потребителя в добровольном порядке, тогда как истец в досудебном порядке в ООО "Волга-Риэлти" не обращался, оснований для взыскания штрафа не имелось.
Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие сторон, надлежащим образом уведомленных о времени и месте судебного разбирательства.
Проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия не находит оснований для его отмены.
Частично удовлетворяя иск, суд первой инстанции исходил из того, что между сторонами по делу был заключен договор участия в долевом строительстве жилого комплекса, однако ответчик нарушил обязательства по сроку передачи объекта недвижимого имущества истцу, в связи с чем имеются основания для взыскания в его пользу суммы неустойки и компенсации морального вреда, размер которых с учетом требований разумности и справедливости, а также заявления ответчика о применении ст. 333 ГК РФ подлежит уменьшению. Кроме того, судом взыскан штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требования потребителя.
Выводы суда основаны на материалах дела, подробно мотивированы с приведением положений законодательства, регулирующего спорные правоотношения, основания для признания их неправильными отсутствуют.
Согласно ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Как установлено судом, 18 февраля 2016 года между ООО "Волга-Риэлти" и Ф. был заключен договор N участия в долевом строительстве, согласно которому застройщик принял на себя обязательство своими силами или с привлечением других лиц построить 1 очередь жилого комплекса и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию 1 очереди жилого комплекса (2 объекта недвижимости) передать участнику долевого строительства в собственность однокомнатную квартиру N в доме N жилого комплекса по адресу: <адрес>. Участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную настоящим договором цену и при завершении строительства дома и готовности объекта долевого строительства к передаче принять квартиру (п. п. 2.3.1; 3.4). Цена договора составила 1956240 руб.
Пунктом 1.5 договора предусмотрено, что срок окончания строительства 1 очереди жилого комплекса (2 объектов недвижимости) - 29 июля 2016 года. Датой окончания строительства является дата получения застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
Срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства - не позднее 90 календарных дней с момента ввода дома в эксплуатацию (п. 1.6). Застройщик обязался передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, указанного в п. 1.6 договора при условии выполнения участником долевого строительства всех обязательств по договору.
Свои обязательства по договору истец выполнил в полном объеме, уплатив стоимость по договору.
Объект долевого строительства застройщиком передан Ф. согласно акта приема-передачи от 16 марта 2017 года.
В связи с этим суд правомерно пришел к выводу о том, что ответчик нарушил предусмотренный договором срок передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, вследствие чего в пользу истца подлежит взысканию неустойка, размер которой определен с учетом требований законодательства.
Довод апелляционной жалобы об отсутствии со стороны ответчика нарушения срока передачи объекта несостоятелен ввиду следующего.
Из содержания ст. 4 вышеуказанного Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ следует, что срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства является существенным условием договора участия в долевом строительстве.
В силу п. 1 ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Из системного толкования пунктов 1.5 и 1.6 договора следует, что срок передачи объекта долевого строительства участнику такого строительства стороны установили не позднее 90 календарных дней с момента ввода дома в эксплуатацию.
При этом ввод дома в эксплуатацию (получение разрешения на него) по сроку увязан с датой окончания строительства, которой указано 29 июля 2016 года.
Тем самым дата окончания строительства и получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию определяет начало течения 90 дней для передачи объекта дольщику, заканчивающиеся 27 октября 2016 года.
С учетом этого просрочка исполнения ответчиком обязательств началась с 28 октября 2016 года, как верно указано судом.
Иное толкование перечисленных условий договора приведет к неопределенности момента, когда застройщик должен передать дольщику объект, что недопустимо.
Ссылка в апелляционной жалобе на то, что истцом нарушен претензионный порядок разрешения спора, в связи с чем суд должен был оставить иск без рассмотрения, не может быть принята во внимание.
В абз. 2 ст. 222 ГПК РФ закреплено, что суд оставляет заявление без рассмотрения в случае, если истцом не соблюден установленный федеральным законом для данной категории дел или предусмотренный договором сторон досудебный порядок урегулирования спора.
Пунктом 6.4 договора стороны действительно предусмотрели обязанность разрешать все возникшие при исполнении договора разногласия в обязательном досудебном претензионном порядке.
Между тем ст. 422 ГК РФ устанавливает, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения, а п. 1 ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей" прямо предписывает, что условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Однако ни Закон РФ "О защите прав потребителей", ни Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ не предусматривают для потребителей обязательный досудебный претензионный порядок разрешения споров.
В связи с этим для истца условие договора о таком порядке выступает ущемлением его прав по сравнению с правилами, установленными законами, ввиду чего оно является недействительным. По причине изложенного у суда не имелось оснований для оставления иска без рассмотрения.
Указание в апелляционной жалобе на незаконность взыскания с ответчика штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя является необоснованным, так как такая санкция предусмотрена п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей", и, как правомерно указал суд, ответчик со времени получения искового заявления имел возможность добровольно разрешить требования потребителя, но не сделал этого.
Кроме того, судебная коллегия учитывает также, что ответчик на протяжении всего времени просрочки передачи объекта долевого строительства истцу, то есть 137 дней, мог урегулировать спор, но не предпринимал мер к этому.
При таких обстоятельствах апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Нерехтского районного суда Костромской области от 26 апреля 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу директора ООО "Волга-Риэлти" Ш. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)