Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 сентября 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 02 октября 2017 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Скромовой Ю.В.,
судей Поляковой М.А., Семенова В.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Габовой Е.А.,
при участии от истца - общества с ограниченной ответственностью "Дарий": Албычев А.А., доверенность от 17.04.2017,
представителя ответчика - Екатеринбургского муниципального унитарного предприятия "Торговая база "Екатеринбургобщепит": Антонинов С.Б., директор, выписка из ЕГРЮЛ в отношении Екатеринбургского муниципального унитарного предприятия "Торговая база "Екатеринбургобщепит" от 04.08.2017, Канюков И.А. доверенность от 17.08.2017, Трунилин И.А., доверенность от 20.06.2017,
лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу Ответчика, Екатеринбургского муниципального унитарного предприятия "Торговая база "Екатеринбургобщепит",
на решение Арбитражный суд Свердловской области от 10 июля 2017 года
по делу N А60-16034/2017,
принятое судьей Ефимовым Д.В.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Дарий" (ОГРН 1026602356208, ИНН 6658085205)
к Екатеринбургскому муниципальному унитарному предприятию "Торговая база "Екатеринбургобщепит" (ОГРН 1026604952461, ИНН 6660002037)
о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды,
Общество с ограниченной ответственностью "Дарий" (далее - общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Екатеринбургскому муниципальному унитарному предприятию "Торговая база "Екатеринбургобщепит" (далее - предприятие, ответчик) о признании недействительными (незаконными) действий по одностороннему отказу от исполнения договора аренды объекта муниципального нежилого фонда N 01 от 27.12.2013 по основаниям указанным в уведомлениях N 009, 010, 011 от 12.01.2017.
Решением суда от 10.07.2017 исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с принятым решением суда, предприятие обратилось в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, в иске отказать.
В апелляционной жалобе предприятие ссылается на законность отказа от договора аренды, указывает на то, что в нарушении п. 1.3. договора обществом не представлен перечень категории товаров, которые арендатор, согласно договору аренды, может складировать на предоставляемом объекте, а также данные о товарах, складируемых субарендаторами. Также ответчик ссылается на наличие по состоянию на 11.01.2017 у общества перед ним задолженности по постоянной части арендной платы в общей сумме 1 696 199 руб., оплата арендной платы (постоянной части, согласно п. 4.1.1. договора аренды) производилась с нарушением установленных договором сроков, за сентябрь 2016 года - 13.09.2016, за октябрь 2016 года - 10.10.2016, за ноябрь 2016 года - 08.11.2016. Указал, что обществом в нарушение п. 3.3.3 договора не представлен список третьих лиц, которым арендодатель передал арендуемое недвижимое имущество в субаренду. Письмо от 27.12.2013 доказательством выполнения условий п. 3.3.3 договора не является, поскольку не зарегистрировано в журнале исходящей корреспонденции предприятия, подписано неуполномоченным лицом.
В судебном заседании представители ответчика поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Представитель истца в суде апелляционной инстанции с доводами жалобы не согласился, выражает согласие с выводами суда первой инстанции и просит решение суда оставить без изменения.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, между предприятием (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда от 27.12.2013 N 01, в соответствии с условиями которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное пользование недвижимое имущество, находящееся по адресу: г. Екатеринбург, ул. Комсомольская, 71 "а":
- помещение площадью 213,9 кв. м, расположенное в здании Литер Щ;
- помещение площадью 536,2 кв. м, расположенное в здании Литер S3, S4, S5;
- помещение площадью 1335,4 кв. м, расположенное в здании Литер S;
- помещение площадью 2534,00 кв. м, расположенное в здании Литер Р;
- помещение площадью 383,4 кв. м, расположенное в здании Литер Ж;
- помещение площадью 1056,9 кв. м, расположенное в здании Литер Б;
- помещение площадью 2499,2 кв. м, расположенное в здании Литер А.
Имущество передано ответчику по акту приема-передачи от 01.01.2014.
Согласно п. 1.3. договора объект передается арендатору для его использования под складское, торговля, офисное. Перечень категорий товаров, которые арендатор может складировать на предоставляемом объекте, должен быть предоставлен арендатором одновременно с заключением настоящего договора и утвержден арендодателем. Складирование иных товаров, не предусмотренных указанным перечнем, допускается только по соглашению сторон.
В соответствии с п. 2. 1. срок действия договора с 01.01.2014 по 31.12.2018.
Пунктом 3.3.3. договора предусмотрено, что арендатор вправе в течение срока, указанного в п. 2.1, с согласия арендодателя передавать арендуемое недвижимое имущество в субаренду третьим лицам.
Пунктом 3.4.12. договора предусмотрено, что арендатор обязан в установленные настоящим договором сроки, порядке, размере и форме производить внесение арендной платы.
В соответствии с п. 4.1.1. договора постоянная часть выражена в твердой сумме и составляет в месяц 1 696 199 руб., в том числе НДС 18%, согласно протоколу N 3 рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе по извещению 291113/4054852/01 от 20.12.2013. Сумма постоянной части вносится арендатором ежемесячно не позднее пятого числа месяца, за который производится оплата аренды.
Письмом от 12.01.2017 N 009 арендодатель уведомил арендатора, что по состоянию на 11.01.2017 последний не предоставил предприятию в соответствии с п. 1.3. договора аренды перечень категории товаров, которые арендатор может складировать на предоставляемом объекте, ввиду чего арендодатель в одностороннем порядке отказывается от исполнения договора аренды (получено истцом 13.01.2017).
Письмом от 12.01.2017 N 010 арендодатель уведомил арендатора, что по состоянию на 12.01.2017 общество не представило на согласование и не согласовывало с предприятием в соответствии с п. 3.3.3. договора аренды список третьих лиц, которым общество передало арендуемое недвижимое имущество в субаренду; уведомил истца об одностороннем отказе от исполнения договора аренды (получено истцом 13.01.2017).
Письмом от 12.01.2017 N 011 арендодатель уведомил арендатора о наличии по состоянию на 11.01.2017 задолженности по постоянной части арендной платы в общей сумме 1 696 199 руб., указал, что оплата арендной платы (постоянной части, согласно п. 4.1.1. договора аренды) произведена за сентябрь 2016 года - 13.09.2016, за октябрь 2016 года - 10.10.2016, за ноябрь 2016 года - 08.11.2016, то есть с нарушением установленных договором сроков; уведомил истца об одностороннем отказе от исполнения договора аренды (получено истцом 13.01.2017).
Считая, что указанные односторонние сделки, выраженные в уведомлениях о расторжении договора аренды, являются недействительными (ничтожными), истец обратился в суд, при этом ссылался на отсутствие оснований для отказа от договора в соответствии с п. 1.3, 3.3.3, 6.1, 6.2. договора, а также на злоупотребление арендодателем правом (ст. 10 ГК РФ).
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что односторонние сделки, выраженные в уведомлениях N 009, 010, 011 от 12.01.2017 являются незаконными, соответственно не порождающими правовых последствий в виде прекращения спорного договора аренды.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает основания для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.
Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.
Пунктом 1 ст. 166 ГК РФ установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора, причем как в судебном порядке (пункт 2 статьи 450 ГК РФ), так и в порядке одностороннего отказа от договора (статья 450.1 ГК РФ, пункт 3 статьи 450 ГК РФ в редакции, действовавшей до 01.06.2015, пункты 25-27 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденного Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 (далее - Обзор N 66).
Из разъяснений п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 ноября 2016 года N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" (далее - Постановление Пленума N 54) следует, что в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).
Постановлением Пленума N 54 даны соответствующие разъяснения не только о правовых последствиях отказа от договора, но и о необходимости учета баланса интересов сторон договора при осуществлении одной из них такого права.
Так, в пункте 14 Постановления Пленума N 54 указано, что при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны. Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).
Приведенные разъяснения Пленума направлены на формирование у участников гражданского оборота разумного и добросовестного поведения при установлении, исполнении и прекращении обязательств, в том числе, при одностороннем отказе стороны от договора.
Согласно пункту 2 статьи 154 ГК РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.
Из разъяснений, изложенных в пункте 51 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2005 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 первой части ГК РФ" (далее - Постановление от 23.06.2015 N 25), следует, что согласно пункту 2 статьи 154 ГК РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Если односторонняя сделка совершена, когда законом, иным правовым актом или соглашением сторон ее совершение не предусмотрено или не соблюдены требования к ее совершению, то по общему правилу такая сделка не влечет юридических последствий, на которые она была направлена.
Поскольку такая односторонняя сделка, совершенная с нарушением предъявляемых к ней требований, не влечет юридических последствий, то она фактически ничтожна.
Согласно п. 6.1. договора арендодатель вправе отказаться в одностороннем внесудебном порядке от исполнения настоящего договора в случаях: однократного невнесения Арендатором арендной платы в установленный настоящие договором срок; невыполнения или несоблюдения арендатором каких-либо условий настоящего договора; а также по другим основаниям, предусмотренным действующим законодательством РФ.
В уведомлении от 12.01.2017 N 009 об отказе от договора аренды арендодатель, со ссылкой на п. 1.3. договора в качестве основания для одностороннего отказа от договора ссылался на непредставление обществом перечня категории товаров, которые арендатор, согласно договору аренды, может складировать на предоставляемом объекте.
Вместе с тем требование, изложенное в п. 1.3. договора было надлежащим образом исполнено обществом, поскольку на момент заключения договора общество письмом от 27.12.2013 N 27/13, направило перечень категорий товаров, которые общество может складировать на арендуемом объекте. На указанном письме имеется отметка предприятия о согласовании перечня категорий товаров.
В уведомлении от 12.01.2017 N 010 арендодатель в качестве основания для одностороннего отказа от спорного договора аренды, указывает, что общество не представило на согласование и не согласовывало с предприятием в соответствии с п. 3.3.3. договора аренды список третьих лиц, которым передал арендуемое недвижимое имущество в субаренду.
Вместе с тем обязанность, изложенная в п. 3.3.3. договора также была надлежащим образом исполнена обществом в дату заключения договора, что подтверждается письмом предприятия от 27.12.2013, адресованным арендатору, о разрешении сдавать в субаренду арендуемое имущество в субаренду в течение срока действия договора аренды.
При этом доводы предприятия о том, что указанное письмо подписано неуполномоченным лицом были предметом рассмотрения суда первой инстанции. Как верно указал суд первой инстанции, данное письмо подписано заместителем директора предприятия, который подписал договор, и в ту же дату, что и договор. Полномочия указанного лица на заключение сделок поименованы в доверенности.
В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 182 ГК РФ полномочие представителя может также явствовать из обстановки, в которой действует представитель.
С учетом того, что письмо о согласовании передавать имущество в субаренду от имени арендодателя подписано тем же лицом, что и договор, и в ту же дату, а подпись удостоверена печатью ответчика, о фальсификации указанного доказательства предприятием не заявлялось, оснований сомневаться в полномочиях лица на подписание согласие у арендатора не имелось, равно как и у суда считать указанное лицо неполномочным.
Кроме того, в уведомлении от 12.01.2017 N 011 арендодатель в качестве основания для одностороннего отказа от спорного договора аренды указывает на наличие у общества перед предприятием задолженности по постоянной части арендной платы по состоянию на 11.01.2017 в общей сумме 1 696 199 руб., оплату арендной платы (постоянной части, согласно п. 4.1.1. договора аренды) с нарушением установленных сроков (за сентябрь 2016 года - 13.09.2016, за октябрь 2016 года - 10.10.2016, за ноябрь 2016 года - 08.11.2016).
Вместе с тем из материалов дела следует, что на момент получения обществом 13.01.2017 уведомления N 011 от 12.01.2017 задолженность по оплате постоянной части арендной платы у арендатора отсутствовала, что подтверждается платежным поручением N 4 от 12.01.2017 года.
Кроме того в соответствии со статьей 190 ГК РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день (статья 193 ГК РФ). Если срок установлен для совершения какого-либо действия, оно может быть выполнено до двадцати четырех часов последнего дня срока (пункт 1 статьи 194 ГК РФ).
Пунктом 4.1.1. установлено, что сумма постоянной части вносится арендатором ежемесячно не позднее пятого числа месяца, за который производится оплата аренды.
Следовательно, оплата по спорному договору аренды должна производиться в срок до пятого числа расчетного месяца включительно, соответственно просрочка оплаты арендной платы за сентябрь 2016 составила 5 рабочих дней, за октябрь 2016 - 2 рабочих дня, за ноябрь 2016 с учетом того обстоятельства, что 5 число является выходным днем - 1 рабочий день, за январь 2017 с учетом того обстоятельства, что 5 число является выходным днем - 3 рабочих дня.
Более того письмом от 24.06.2015 арендодатель согласовал отсрочку внесения арендных платежей до 20 числа месяца, за который производится арендная плата.
При этом судом учтена правовая позиция, изложенная в Информационном письме Президиума ВАС РФ, согласно которой оценка существенности нарушения того или иного условия производится судом (п. 28 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66). Но даже признание нарушения договора существенным не является основанием, автоматически влекущим расторжение договора судом. В частности, если сторона, допустившая такое нарушение, в разумный срок его устранила, то оснований для расторжения договора не имеется (п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14).
Поскольку нарушений условий договора со стороны арендатора не установлено, а уплата им арендной платы с нарушением в 2-5 рабочих дней не является существенной (при том что плата вносится авансом до 5 числа текущего месяца), и на дату получения одностороннего отказа от договора задолженность отсутствовала, суд, признав односторонние сделки, выраженные в уведомлениях N 009, 010, 011 от 12 января 2017 незаконными, соответственно не порождающими правовых последствий в виде прекращения спорного договора аренды (п. 51 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"), правомерно удовлетворил требования истца.
Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение арбитражного суда отмене не подлежит.
Судебные расходы на оплату государственной пошлины в связи с подачей апелляционной жалобы относятся на заявителя (ст. 110 АПК РФ).
Руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражный суд Свердловской области от 10 июля 2017 года по делу N А60-16034/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 02.10.2017 N 17АП-7943/2017-ГК ПО ДЕЛУ N А60-16034/2017
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 октября 2017 г. N 17АП-7943/2017-ГК
Дело N А60-16034/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 25 сентября 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 02 октября 2017 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Скромовой Ю.В.,
судей Поляковой М.А., Семенова В.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Габовой Е.А.,
при участии от истца - общества с ограниченной ответственностью "Дарий": Албычев А.А., доверенность от 17.04.2017,
представителя ответчика - Екатеринбургского муниципального унитарного предприятия "Торговая база "Екатеринбургобщепит": Антонинов С.Б., директор, выписка из ЕГРЮЛ в отношении Екатеринбургского муниципального унитарного предприятия "Торговая база "Екатеринбургобщепит" от 04.08.2017, Канюков И.А. доверенность от 17.08.2017, Трунилин И.А., доверенность от 20.06.2017,
лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу Ответчика, Екатеринбургского муниципального унитарного предприятия "Торговая база "Екатеринбургобщепит",
на решение Арбитражный суд Свердловской области от 10 июля 2017 года
по делу N А60-16034/2017,
принятое судьей Ефимовым Д.В.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Дарий" (ОГРН 1026602356208, ИНН 6658085205)
к Екатеринбургскому муниципальному унитарному предприятию "Торговая база "Екатеринбургобщепит" (ОГРН 1026604952461, ИНН 6660002037)
о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Дарий" (далее - общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Екатеринбургскому муниципальному унитарному предприятию "Торговая база "Екатеринбургобщепит" (далее - предприятие, ответчик) о признании недействительными (незаконными) действий по одностороннему отказу от исполнения договора аренды объекта муниципального нежилого фонда N 01 от 27.12.2013 по основаниям указанным в уведомлениях N 009, 010, 011 от 12.01.2017.
Решением суда от 10.07.2017 исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с принятым решением суда, предприятие обратилось в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, в иске отказать.
В апелляционной жалобе предприятие ссылается на законность отказа от договора аренды, указывает на то, что в нарушении п. 1.3. договора обществом не представлен перечень категории товаров, которые арендатор, согласно договору аренды, может складировать на предоставляемом объекте, а также данные о товарах, складируемых субарендаторами. Также ответчик ссылается на наличие по состоянию на 11.01.2017 у общества перед ним задолженности по постоянной части арендной платы в общей сумме 1 696 199 руб., оплата арендной платы (постоянной части, согласно п. 4.1.1. договора аренды) производилась с нарушением установленных договором сроков, за сентябрь 2016 года - 13.09.2016, за октябрь 2016 года - 10.10.2016, за ноябрь 2016 года - 08.11.2016. Указал, что обществом в нарушение п. 3.3.3 договора не представлен список третьих лиц, которым арендодатель передал арендуемое недвижимое имущество в субаренду. Письмо от 27.12.2013 доказательством выполнения условий п. 3.3.3 договора не является, поскольку не зарегистрировано в журнале исходящей корреспонденции предприятия, подписано неуполномоченным лицом.
В судебном заседании представители ответчика поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Представитель истца в суде апелляционной инстанции с доводами жалобы не согласился, выражает согласие с выводами суда первой инстанции и просит решение суда оставить без изменения.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, между предприятием (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда от 27.12.2013 N 01, в соответствии с условиями которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное пользование недвижимое имущество, находящееся по адресу: г. Екатеринбург, ул. Комсомольская, 71 "а":
- помещение площадью 213,9 кв. м, расположенное в здании Литер Щ;
- помещение площадью 536,2 кв. м, расположенное в здании Литер S3, S4, S5;
- помещение площадью 1335,4 кв. м, расположенное в здании Литер S;
- помещение площадью 2534,00 кв. м, расположенное в здании Литер Р;
- помещение площадью 383,4 кв. м, расположенное в здании Литер Ж;
- помещение площадью 1056,9 кв. м, расположенное в здании Литер Б;
- помещение площадью 2499,2 кв. м, расположенное в здании Литер А.
Имущество передано ответчику по акту приема-передачи от 01.01.2014.
Согласно п. 1.3. договора объект передается арендатору для его использования под складское, торговля, офисное. Перечень категорий товаров, которые арендатор может складировать на предоставляемом объекте, должен быть предоставлен арендатором одновременно с заключением настоящего договора и утвержден арендодателем. Складирование иных товаров, не предусмотренных указанным перечнем, допускается только по соглашению сторон.
В соответствии с п. 2. 1. срок действия договора с 01.01.2014 по 31.12.2018.
Пунктом 3.3.3. договора предусмотрено, что арендатор вправе в течение срока, указанного в п. 2.1, с согласия арендодателя передавать арендуемое недвижимое имущество в субаренду третьим лицам.
Пунктом 3.4.12. договора предусмотрено, что арендатор обязан в установленные настоящим договором сроки, порядке, размере и форме производить внесение арендной платы.
В соответствии с п. 4.1.1. договора постоянная часть выражена в твердой сумме и составляет в месяц 1 696 199 руб., в том числе НДС 18%, согласно протоколу N 3 рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе по извещению 291113/4054852/01 от 20.12.2013. Сумма постоянной части вносится арендатором ежемесячно не позднее пятого числа месяца, за который производится оплата аренды.
Письмом от 12.01.2017 N 009 арендодатель уведомил арендатора, что по состоянию на 11.01.2017 последний не предоставил предприятию в соответствии с п. 1.3. договора аренды перечень категории товаров, которые арендатор может складировать на предоставляемом объекте, ввиду чего арендодатель в одностороннем порядке отказывается от исполнения договора аренды (получено истцом 13.01.2017).
Письмом от 12.01.2017 N 010 арендодатель уведомил арендатора, что по состоянию на 12.01.2017 общество не представило на согласование и не согласовывало с предприятием в соответствии с п. 3.3.3. договора аренды список третьих лиц, которым общество передало арендуемое недвижимое имущество в субаренду; уведомил истца об одностороннем отказе от исполнения договора аренды (получено истцом 13.01.2017).
Письмом от 12.01.2017 N 011 арендодатель уведомил арендатора о наличии по состоянию на 11.01.2017 задолженности по постоянной части арендной платы в общей сумме 1 696 199 руб., указал, что оплата арендной платы (постоянной части, согласно п. 4.1.1. договора аренды) произведена за сентябрь 2016 года - 13.09.2016, за октябрь 2016 года - 10.10.2016, за ноябрь 2016 года - 08.11.2016, то есть с нарушением установленных договором сроков; уведомил истца об одностороннем отказе от исполнения договора аренды (получено истцом 13.01.2017).
Считая, что указанные односторонние сделки, выраженные в уведомлениях о расторжении договора аренды, являются недействительными (ничтожными), истец обратился в суд, при этом ссылался на отсутствие оснований для отказа от договора в соответствии с п. 1.3, 3.3.3, 6.1, 6.2. договора, а также на злоупотребление арендодателем правом (ст. 10 ГК РФ).
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что односторонние сделки, выраженные в уведомлениях N 009, 010, 011 от 12.01.2017 являются незаконными, соответственно не порождающими правовых последствий в виде прекращения спорного договора аренды.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает основания для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.
Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.
Пунктом 1 ст. 166 ГК РФ установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора, причем как в судебном порядке (пункт 2 статьи 450 ГК РФ), так и в порядке одностороннего отказа от договора (статья 450.1 ГК РФ, пункт 3 статьи 450 ГК РФ в редакции, действовавшей до 01.06.2015, пункты 25-27 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденного Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 (далее - Обзор N 66).
Из разъяснений п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 ноября 2016 года N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" (далее - Постановление Пленума N 54) следует, что в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).
Постановлением Пленума N 54 даны соответствующие разъяснения не только о правовых последствиях отказа от договора, но и о необходимости учета баланса интересов сторон договора при осуществлении одной из них такого права.
Так, в пункте 14 Постановления Пленума N 54 указано, что при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны. Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).
Приведенные разъяснения Пленума направлены на формирование у участников гражданского оборота разумного и добросовестного поведения при установлении, исполнении и прекращении обязательств, в том числе, при одностороннем отказе стороны от договора.
Согласно пункту 2 статьи 154 ГК РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.
Из разъяснений, изложенных в пункте 51 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2005 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 первой части ГК РФ" (далее - Постановление от 23.06.2015 N 25), следует, что согласно пункту 2 статьи 154 ГК РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Если односторонняя сделка совершена, когда законом, иным правовым актом или соглашением сторон ее совершение не предусмотрено или не соблюдены требования к ее совершению, то по общему правилу такая сделка не влечет юридических последствий, на которые она была направлена.
Поскольку такая односторонняя сделка, совершенная с нарушением предъявляемых к ней требований, не влечет юридических последствий, то она фактически ничтожна.
Согласно п. 6.1. договора арендодатель вправе отказаться в одностороннем внесудебном порядке от исполнения настоящего договора в случаях: однократного невнесения Арендатором арендной платы в установленный настоящие договором срок; невыполнения или несоблюдения арендатором каких-либо условий настоящего договора; а также по другим основаниям, предусмотренным действующим законодательством РФ.
В уведомлении от 12.01.2017 N 009 об отказе от договора аренды арендодатель, со ссылкой на п. 1.3. договора в качестве основания для одностороннего отказа от договора ссылался на непредставление обществом перечня категории товаров, которые арендатор, согласно договору аренды, может складировать на предоставляемом объекте.
Вместе с тем требование, изложенное в п. 1.3. договора было надлежащим образом исполнено обществом, поскольку на момент заключения договора общество письмом от 27.12.2013 N 27/13, направило перечень категорий товаров, которые общество может складировать на арендуемом объекте. На указанном письме имеется отметка предприятия о согласовании перечня категорий товаров.
В уведомлении от 12.01.2017 N 010 арендодатель в качестве основания для одностороннего отказа от спорного договора аренды, указывает, что общество не представило на согласование и не согласовывало с предприятием в соответствии с п. 3.3.3. договора аренды список третьих лиц, которым передал арендуемое недвижимое имущество в субаренду.
Вместе с тем обязанность, изложенная в п. 3.3.3. договора также была надлежащим образом исполнена обществом в дату заключения договора, что подтверждается письмом предприятия от 27.12.2013, адресованным арендатору, о разрешении сдавать в субаренду арендуемое имущество в субаренду в течение срока действия договора аренды.
При этом доводы предприятия о том, что указанное письмо подписано неуполномоченным лицом были предметом рассмотрения суда первой инстанции. Как верно указал суд первой инстанции, данное письмо подписано заместителем директора предприятия, который подписал договор, и в ту же дату, что и договор. Полномочия указанного лица на заключение сделок поименованы в доверенности.
В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 182 ГК РФ полномочие представителя может также явствовать из обстановки, в которой действует представитель.
С учетом того, что письмо о согласовании передавать имущество в субаренду от имени арендодателя подписано тем же лицом, что и договор, и в ту же дату, а подпись удостоверена печатью ответчика, о фальсификации указанного доказательства предприятием не заявлялось, оснований сомневаться в полномочиях лица на подписание согласие у арендатора не имелось, равно как и у суда считать указанное лицо неполномочным.
Кроме того, в уведомлении от 12.01.2017 N 011 арендодатель в качестве основания для одностороннего отказа от спорного договора аренды указывает на наличие у общества перед предприятием задолженности по постоянной части арендной платы по состоянию на 11.01.2017 в общей сумме 1 696 199 руб., оплату арендной платы (постоянной части, согласно п. 4.1.1. договора аренды) с нарушением установленных сроков (за сентябрь 2016 года - 13.09.2016, за октябрь 2016 года - 10.10.2016, за ноябрь 2016 года - 08.11.2016).
Вместе с тем из материалов дела следует, что на момент получения обществом 13.01.2017 уведомления N 011 от 12.01.2017 задолженность по оплате постоянной части арендной платы у арендатора отсутствовала, что подтверждается платежным поручением N 4 от 12.01.2017 года.
Кроме того в соответствии со статьей 190 ГК РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день (статья 193 ГК РФ). Если срок установлен для совершения какого-либо действия, оно может быть выполнено до двадцати четырех часов последнего дня срока (пункт 1 статьи 194 ГК РФ).
Пунктом 4.1.1. установлено, что сумма постоянной части вносится арендатором ежемесячно не позднее пятого числа месяца, за который производится оплата аренды.
Следовательно, оплата по спорному договору аренды должна производиться в срок до пятого числа расчетного месяца включительно, соответственно просрочка оплаты арендной платы за сентябрь 2016 составила 5 рабочих дней, за октябрь 2016 - 2 рабочих дня, за ноябрь 2016 с учетом того обстоятельства, что 5 число является выходным днем - 1 рабочий день, за январь 2017 с учетом того обстоятельства, что 5 число является выходным днем - 3 рабочих дня.
Более того письмом от 24.06.2015 арендодатель согласовал отсрочку внесения арендных платежей до 20 числа месяца, за который производится арендная плата.
При этом судом учтена правовая позиция, изложенная в Информационном письме Президиума ВАС РФ, согласно которой оценка существенности нарушения того или иного условия производится судом (п. 28 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66). Но даже признание нарушения договора существенным не является основанием, автоматически влекущим расторжение договора судом. В частности, если сторона, допустившая такое нарушение, в разумный срок его устранила, то оснований для расторжения договора не имеется (п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14).
Поскольку нарушений условий договора со стороны арендатора не установлено, а уплата им арендной платы с нарушением в 2-5 рабочих дней не является существенной (при том что плата вносится авансом до 5 числа текущего месяца), и на дату получения одностороннего отказа от договора задолженность отсутствовала, суд, признав односторонние сделки, выраженные в уведомлениях N 009, 010, 011 от 12 января 2017 незаконными, соответственно не порождающими правовых последствий в виде прекращения спорного договора аренды (п. 51 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"), правомерно удовлетворил требования истца.
Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение арбитражного суда отмене не подлежит.
Судебные расходы на оплату государственной пошлины в связи с подачей апелляционной жалобы относятся на заявителя (ст. 110 АПК РФ).
Руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражный суд Свердловской области от 10 июля 2017 года по делу N А60-16034/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
Ю.В.СКРОМОВА
Ю.В.СКРОМОВА
Судьи
М.А.ПОЛЯКОВА
В.В.СЕМЕНОВ
М.А.ПОЛЯКОВА
В.В.СЕМЕНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)