Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Договор управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом; Выбор способа управления многоквартирным домом; Земля под домом; Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг
Обстоятельства: Истец указал, что по вине застройщика квартира была передана ему с нарушением срока. Управление многоквартирным домом, в котором находится его квартира, осуществляет ответчик, который после передачи квартиры предъявил к уплате квитанции с начислениями в виде платы за жилое помещение, коммунальные услуги, услуги консьержа. Указанные начисления истец просил признать незаконными.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Лапин В.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе: председательствующего Грицких Е.А.,
судей Карпушкиной Е.И., Бузуновой Г.Н.
при секретаре М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по докладу судьи Карпушкиной Е.И. по апелляционной жалобе К. на решение Перовского районного суда города Москвы от 25 декабря 2015 года, которым постановлено:
Исковое заявление К.О.А. к ООО "Хоум-Сервис" о перерасчете коммунальных платежей и взыскании компенсации морального вреда оставить без удовлетворения.
Истец К. обратилась в суд с иском к ответчику ООО "Хоум-Сервис" о перерасчете коммунальных платежей и взыскании компенсации морального вреда. В обоснование заявленных исковых требований истец ссылалась на то, что является собственником квартиры по адресу: <...> приобретенной на основании договора от 03.09.2011 г. N 131261/У09791 уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома N 26042011/1/0 от 26.04.2011 г.
Согласно договору участия в долевом строительстве срок передачи объекта долевого строительства установлен в срок до 01.08.2012 г. По вине застройщика квартира была передана истцу только 25.11.2013 г. Управление многоквартирным домом, в котором находится квартира истца, осуществляет ООО "Хоум-Сервис", которое после передачи квартиры истцу предъявила ей к уплате квитанции с начислениями в виде платы за жилое помещение, коммунальные услуги, услуги консьержа за период с сентября по ноябрь 2013 г. в размере <...> руб. Указанные начисления истец просила признать незаконными, поскольку они производились до передачи истцу квартиры, а начисление лицу, принявшему от застройщика помещение, платежей за жилое помещение и коммунальные услуги до передачи такого помещения по передаточному акту или иному документу о передачи противоречии положениям ст. 153 ЖК РФ. Кроме того, истец просила признать незаконными начисления по услугам консьержа за период с 25.11.2013 по март 2015 г. включительно в размере <...> руб., поскольку плата за услуги консьержа не включена в структуру обязательной платы за коммунальные услуги, услуги консьержа не включены также в перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Оплата услуг консьержа может быть произведена исключительно в добровольном порядке на основании соглашения сторон, заключенного без какого-либо понуждения к его заключению. Истцом в адрес ответчика было направлено заявление от 04.12.2014 г. с просьбой исключить услуги консьержа из произведенных начислений, в котором истцу было отказано. Также, поскольку истцу вышеуказанными неправомерными действиями ответчика были причинены нравственные страдания, истец просила взыскать с ответчика компенсацию морального вреда в размере <...> руб.
Истец в суд не явилась, извещалась надлежащим образом (в деле имеется расписка), об отложении дело слушанием не просила.
Представитель ответчика З. в суд явилась, против иска возражала по основаниям, указанным в отзыве на исковое заявление.
Судом постановлено изложенное выше решение, которое К. просит отменить, вынести новое решение об удовлетворении ее требований.
В апелляционной жалобе ссылается на допущенные судом первой инстанции при рассмотрении дела нарушения норм материального и процессуального права.
В соответствии с частью 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов изложенных в апелляционной жалобе.
В судебную коллегию К. явилась, доводы апелляционной жалобы поддержала.
Представитель ООО "Хоум Сервис" З. считала доводы апелляционной жалобы - не подлежащими удовлетворению. Полагала, что решение принято в соответствии с требованиями действующего законодательства.
Исследовав материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав стороны, судебная коллегия приходит к выводу о том, что не имеется оснований для отмены решения суда, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего законодательства.
В соответствии со ст. 210 ГК РФ и ч. 1 ст. 39 ЖК РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Согласно ст. 151 ГК РФ если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.
В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Согласно ст. 422 ГК РФ, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Установлено, что К. является собственником квартиры по адресу: <...> приобретенной на основании договора от 03.09.2011 г. N 131261/У09791 уступки прав требований (далее договор уступки) по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома N 26042011/1/0 от 26.04.2011 г.
Согласно п. 6.2.5 договора участия участник долевого строительства с момента ввода объект недвижимости в эксплуатацию, пропорционально своей доле в объекте недвижимости, оплатить услуги по содержанию квартир и общего имущества в объекте недвижимости, а также оплачивать все расходы по коммунальным и другим эксплуатационным услугам, в том числе, водо-, тепло-, электроснабжению, горячему водоснабжению, канализации и т.п. услуги.
Постановлением администрации Одинцовского муниципального района Московской области от 01.06.2013 г. N 1320 утверждено разрешение на ввод в эксплуатацию ЗАО "СУ - 155" 19-<...> с объектами инженерной инфраструктуры по адресу: <...>.
В соответствии с договором N 48ОД-33 от 02.09.2013 г., заключенному между ЗАО "СУ - 155" и ООО "Хоум-Сервис" (управляющий), вышеуказанный многоквартирный дом с 02.09.2013 г. передан в управление ответчика.
Согласно акту приема-передачи от 25.11.2013 г. ЗАО "СУ - 155" (застройщик) передал, а К. приняла объект долевого строительства в виде квартиры по адресу: <...>.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд правильно исходил, что поскольку истцом не оспаривались положения п. 6.2.5 договора участия, истец приняла на себя в соответствии с договором уступки от 03.09.2011 г. обязательства по договору участия, суд не нашел оснований для признания незаконными начислений платы за жилое помещение, коммунальные услуги, услуги консьержа за период с сентября по ноябрь 2013 г. в размере <...> руб.
Ответчик, как собственник квартиры, несет бремя ее содержания до передачи квартиры или перехода прав собственности к истцу, однако, оплату необходимых платежей, в соответствии с п. 6.2.5 условий договора, возложил на себя истец.
Данное условие не нарушает положений ст. 210 ГК РФ и ст. 39 ЖК РФ, кроме того оно было согласовано сторонами договора, что подтверждается подписью сторон. Закон (статья 210 ГК РФ) позволяет перераспределять бремя содержания имущества в соответствии с условиями договора.
Разрешая исковое требование о признании незаконными начислений по услугам консьержа за период с 25.11.2013 по март 2015 г. включительно в <...> руб., суд также отказал в его удовлетворении, поскольку в соответствии с п. 5.1.8 договора N 48ОД-33 от 02.09.2013 г. на управляющую компанию возложена обязанность обеспечить неприкосновенность и сохранность квартир и нежилых помещений до оформления прав собственности или до получения от инвестора разрешения на производство работ по дострою или переустройству до принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о выборе способа управления многоквартирным домом, а также в случае лишения будущего собственника (приостановки) разрешения на производство работ.
Согласно п. 17 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491 собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.
Однако как следует из объяснений ответчика, собственниками многоквартирного дома <...> общее собрание собственников не проводилось, не было принято решение о необходимости предоставления (не предоставления) услуг консьержа.
ООО "Хоум-Сервис", являясь управляющей организацией на основании договора N 48ОД-33 от 02.09.2013 г., заключенного с застройщиком и преследуя цель сохранности имущества застройщика, заключил договор на оказание услуг консьержа.
Суд пришел к правильному выводу, что требование о признании незаконными начислений по оплате услуг консьержа удовлетворению не подлежит.
Также суд правильно отказал в удовлетворении требований о компенсации морального вреда, поскольку не представлено доказательств причинения ответчиком истцу физических или нравственных страданий.
Выводы суда первой инстанции мотивированны, основаны на оценке представленных сторонами доказательств по правилам ст. 67 ГПК РФ, не согласиться с ними у судебной коллегии оснований не имеется.
Доводы апелляционной жалобы К. о том, что суд неправильно применил нормы закона, а именно пп. 6 п. 2 ст. 153 ЖК РФ, согласно которого начисление платы за жилое помещение осуществляется с момента передачи квартиры гражданину, необоснованны,
В силу ст. 153 ЖК РФ, граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
П. 2 данной статьи указывает, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.
Поскольку договор участия в долевом строительстве заключен 26.04.2011 года, тогда как пп. 6 п. 2 ст. 153 ЖК РФ введен в действие Федеральным законом от 04.06.2011 года N 123 с 25.06.2012 года, то его действие не распространяется на жилищные правоотношения, возникшие ранее.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 24.08.2016 ПО ДЕЛУ N 33-31551/2016
Требование: О перерасчете коммунальных платежей и взыскании компенсации морального вреда.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Договор управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом; Выбор способа управления многоквартирным домом; Земля под домом; Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг
Обстоятельства: Истец указал, что по вине застройщика квартира была передана ему с нарушением срока. Управление многоквартирным домом, в котором находится его квартира, осуществляет ответчик, который после передачи квартиры предъявил к уплате квитанции с начислениями в виде платы за жилое помещение, коммунальные услуги, услуги консьержа. Указанные начисления истец просил признать незаконными.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 августа 2016 г. по делу N 33-31551
Судья: Лапин В.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе: председательствующего Грицких Е.А.,
судей Карпушкиной Е.И., Бузуновой Г.Н.
при секретаре М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по докладу судьи Карпушкиной Е.И. по апелляционной жалобе К. на решение Перовского районного суда города Москвы от 25 декабря 2015 года, которым постановлено:
Исковое заявление К.О.А. к ООО "Хоум-Сервис" о перерасчете коммунальных платежей и взыскании компенсации морального вреда оставить без удовлетворения.
установила:
Истец К. обратилась в суд с иском к ответчику ООО "Хоум-Сервис" о перерасчете коммунальных платежей и взыскании компенсации морального вреда. В обоснование заявленных исковых требований истец ссылалась на то, что является собственником квартиры по адресу: <...> приобретенной на основании договора от 03.09.2011 г. N 131261/У09791 уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома N 26042011/1/0 от 26.04.2011 г.
Согласно договору участия в долевом строительстве срок передачи объекта долевого строительства установлен в срок до 01.08.2012 г. По вине застройщика квартира была передана истцу только 25.11.2013 г. Управление многоквартирным домом, в котором находится квартира истца, осуществляет ООО "Хоум-Сервис", которое после передачи квартиры истцу предъявила ей к уплате квитанции с начислениями в виде платы за жилое помещение, коммунальные услуги, услуги консьержа за период с сентября по ноябрь 2013 г. в размере <...> руб. Указанные начисления истец просила признать незаконными, поскольку они производились до передачи истцу квартиры, а начисление лицу, принявшему от застройщика помещение, платежей за жилое помещение и коммунальные услуги до передачи такого помещения по передаточному акту или иному документу о передачи противоречии положениям ст. 153 ЖК РФ. Кроме того, истец просила признать незаконными начисления по услугам консьержа за период с 25.11.2013 по март 2015 г. включительно в размере <...> руб., поскольку плата за услуги консьержа не включена в структуру обязательной платы за коммунальные услуги, услуги консьержа не включены также в перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Оплата услуг консьержа может быть произведена исключительно в добровольном порядке на основании соглашения сторон, заключенного без какого-либо понуждения к его заключению. Истцом в адрес ответчика было направлено заявление от 04.12.2014 г. с просьбой исключить услуги консьержа из произведенных начислений, в котором истцу было отказано. Также, поскольку истцу вышеуказанными неправомерными действиями ответчика были причинены нравственные страдания, истец просила взыскать с ответчика компенсацию морального вреда в размере <...> руб.
Истец в суд не явилась, извещалась надлежащим образом (в деле имеется расписка), об отложении дело слушанием не просила.
Представитель ответчика З. в суд явилась, против иска возражала по основаниям, указанным в отзыве на исковое заявление.
Судом постановлено изложенное выше решение, которое К. просит отменить, вынести новое решение об удовлетворении ее требований.
В апелляционной жалобе ссылается на допущенные судом первой инстанции при рассмотрении дела нарушения норм материального и процессуального права.
В соответствии с частью 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов изложенных в апелляционной жалобе.
В судебную коллегию К. явилась, доводы апелляционной жалобы поддержала.
Представитель ООО "Хоум Сервис" З. считала доводы апелляционной жалобы - не подлежащими удовлетворению. Полагала, что решение принято в соответствии с требованиями действующего законодательства.
Исследовав материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав стороны, судебная коллегия приходит к выводу о том, что не имеется оснований для отмены решения суда, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего законодательства.
В соответствии со ст. 210 ГК РФ и ч. 1 ст. 39 ЖК РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Согласно ст. 151 ГК РФ если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.
В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Согласно ст. 422 ГК РФ, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Установлено, что К. является собственником квартиры по адресу: <...> приобретенной на основании договора от 03.09.2011 г. N 131261/У09791 уступки прав требований (далее договор уступки) по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома N 26042011/1/0 от 26.04.2011 г.
Согласно п. 6.2.5 договора участия участник долевого строительства с момента ввода объект недвижимости в эксплуатацию, пропорционально своей доле в объекте недвижимости, оплатить услуги по содержанию квартир и общего имущества в объекте недвижимости, а также оплачивать все расходы по коммунальным и другим эксплуатационным услугам, в том числе, водо-, тепло-, электроснабжению, горячему водоснабжению, канализации и т.п. услуги.
Постановлением администрации Одинцовского муниципального района Московской области от 01.06.2013 г. N 1320 утверждено разрешение на ввод в эксплуатацию ЗАО "СУ - 155" 19-<...> с объектами инженерной инфраструктуры по адресу: <...>.
В соответствии с договором N 48ОД-33 от 02.09.2013 г., заключенному между ЗАО "СУ - 155" и ООО "Хоум-Сервис" (управляющий), вышеуказанный многоквартирный дом с 02.09.2013 г. передан в управление ответчика.
Согласно акту приема-передачи от 25.11.2013 г. ЗАО "СУ - 155" (застройщик) передал, а К. приняла объект долевого строительства в виде квартиры по адресу: <...>.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд правильно исходил, что поскольку истцом не оспаривались положения п. 6.2.5 договора участия, истец приняла на себя в соответствии с договором уступки от 03.09.2011 г. обязательства по договору участия, суд не нашел оснований для признания незаконными начислений платы за жилое помещение, коммунальные услуги, услуги консьержа за период с сентября по ноябрь 2013 г. в размере <...> руб.
Ответчик, как собственник квартиры, несет бремя ее содержания до передачи квартиры или перехода прав собственности к истцу, однако, оплату необходимых платежей, в соответствии с п. 6.2.5 условий договора, возложил на себя истец.
Данное условие не нарушает положений ст. 210 ГК РФ и ст. 39 ЖК РФ, кроме того оно было согласовано сторонами договора, что подтверждается подписью сторон. Закон (статья 210 ГК РФ) позволяет перераспределять бремя содержания имущества в соответствии с условиями договора.
Разрешая исковое требование о признании незаконными начислений по услугам консьержа за период с 25.11.2013 по март 2015 г. включительно в <...> руб., суд также отказал в его удовлетворении, поскольку в соответствии с п. 5.1.8 договора N 48ОД-33 от 02.09.2013 г. на управляющую компанию возложена обязанность обеспечить неприкосновенность и сохранность квартир и нежилых помещений до оформления прав собственности или до получения от инвестора разрешения на производство работ по дострою или переустройству до принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о выборе способа управления многоквартирным домом, а также в случае лишения будущего собственника (приостановки) разрешения на производство работ.
Согласно п. 17 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491 собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.
Однако как следует из объяснений ответчика, собственниками многоквартирного дома <...> общее собрание собственников не проводилось, не было принято решение о необходимости предоставления (не предоставления) услуг консьержа.
ООО "Хоум-Сервис", являясь управляющей организацией на основании договора N 48ОД-33 от 02.09.2013 г., заключенного с застройщиком и преследуя цель сохранности имущества застройщика, заключил договор на оказание услуг консьержа.
Суд пришел к правильному выводу, что требование о признании незаконными начислений по оплате услуг консьержа удовлетворению не подлежит.
Также суд правильно отказал в удовлетворении требований о компенсации морального вреда, поскольку не представлено доказательств причинения ответчиком истцу физических или нравственных страданий.
Выводы суда первой инстанции мотивированны, основаны на оценке представленных сторонами доказательств по правилам ст. 67 ГПК РФ, не согласиться с ними у судебной коллегии оснований не имеется.
Доводы апелляционной жалобы К. о том, что суд неправильно применил нормы закона, а именно пп. 6 п. 2 ст. 153 ЖК РФ, согласно которого начисление платы за жилое помещение осуществляется с момента передачи квартиры гражданину, необоснованны,
В силу ст. 153 ЖК РФ, граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
П. 2 данной статьи указывает, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.
Поскольку договор участия в долевом строительстве заключен 26.04.2011 года, тогда как пп. 6 п. 2 ст. 153 ЖК РФ введен в действие Федеральным законом от 04.06.2011 года N 123 с 25.06.2012 года, то его действие не распространяется на жилищные правоотношения, возникшие ранее.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)