Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 03 октября 2017 года
Постановление в полном объеме изготовлено 10 октября 2017 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пышкиной Н.Ю.,
судей Балакиревой Е.М., Романенко С.Ш.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Поповой Т.В.,
с участием в судебном заседании до перерыва:
от ответчика - представитель Катаев А.А. по доверенности от 14.10.2016,
в отсутствие иных лиц, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании 26 сентября - 03 октября 2017 года в зале N 6 помещения суда апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Тенерина", г. Казань, на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 06 июля 2017 года, принятое по делу N А65-4765/2017 (судья Исхакова М.А.),
по иску Муниципального автономного учреждения дополнительного образования "Детско-юношеская спортивная школа г. Казани "Ак Буре", г. Казань (ОГРН 1021603635954, ИНН 1660044119), к обществу с ограниченной ответственностью "Тенерина", г. Казань, (ОГРН 1141690029689, ИНН 1655291458), о взыскании 594 153 руб. 46 коп. задолженности и пени, расторжении договора аренды N 8 от 01.06.2016 г. и договора на содержание и эксплуатацию арендованных нежилых помещений и расчетов по возмещению расходов N 8/К от 01.06.2016 г., с привлечением в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани", г. Казань,
установил:
Муниципальное автономное учреждение дополнительного образования "Детско-юношеская спортивная школа г. Казани "Ак Буре", г. Казань (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Тенерина", г. Казань (далее - ответчик) о взыскании 594 153 руб. 46 коп. задолженности и пени, расторжении договора аренды N 8 от 01.06.2016 г. и договора на содержание и эксплуатацию арендованных нежилых помещений и расчетов по возмещению расходов N 8/К от 01.06.2016 г.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан на основании ст. 51 АПК РФ в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани", г. Казань.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 06.07.2017 иск удовлетворен.
Расторгнут договор аренды N 8 от 01.06.2016 г. и договор на содержание и эксплуатацию арендованных нежилых помещений и расчетов по возмещению расходов N 8/К от 01.06.2016 г.
С общества с ограниченной ответственностью "Тенерина", г. Казань, в пользу Муниципального автономного учреждения дополнительного образования "Детско-юношеская спортивная школа г. Казани "Ак Буре", г. Казань взыскано 559 394 руб. 46 коп. задолженности и пени в размере 34 759 руб.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы, заявитель ссылается на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Представитель ответчика в судебном заседании до перерыва поддержал апелляционную жалобу по изложенным в жалобе доводам, просил суд апелляционную жалобу удовлетворить.
Другие лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.
В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся лиц.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Заслушав участника процесса, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены либо изменения решения суда первой инстанции исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, 16.06.2014 г. между Муниципальным автономным учреждением дополнительного образования "Детско-юношеская спортивная школа г. Казани "Ак Буре", г. Казань (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Тенерина", г. Казань (арендатор) был заключен договор аренды муниципального недвижимого имущества N 62А (л.д. 13-18), согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду бокс N 8, по техническому паспорту помещения N 254-273, расположенный по адресу: г. Казань, ул. Ташаяк, д. 2а, на 1-ом этаже Восточной трибуны. Общая площадь сдаваемых в аренду помещений 154,2 кв. м.
Срок аренды устанавливается с 01.07.2014 г. по 31.05.2015 г. (п. 1.2 договора). По окончании срока аренды договор считается продленным на последующие 11 месяцев на тех же условиях, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от использования занимаемых помещений (п. 4.4 договора).
Согласно приложению к договору, арендная плата за пользование имуществом устанавливается в сумме 70 932 руб. в месяц, в том числе НДС (18%) - 10 820 руб. 14 коп. (л.д. 17). Арендатор ежемесячно перечисляет арендодателю арендную плату не позднее последнего числа расчетного месяца (п. 2.1 договора).
Актом приема-передачи от 01.07.2014 г. подтверждается передача арендодателем арендованного помещения арендатору (л.д. 18).
Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 16.06.2014 г. был заключен договор N 62К на содержание и эксплуатацию арендованных нежилых помещений и расчетов по возмещению расходов (л.д. 19-21), согласно которому арендатор обязан возмещать затраты по коммунальным и эксплуатационным услугам, связанным с содержанием арендованного имущества.
Арендатор возмещает коммунальные и эксплуатационные услуги согласно акту использования, который составляется ежемесячно техническими службами арендодателя в течение 10 банковских дней следующего месяца (п. 3.1).
Соглашением от 26.05.2016 г., стороны прекратили действие договора аренды муниципального недвижимого имущества N 62А от 16.06.2014 г. Актом приема-передачи от 01.06.2016 г. подтверждается передача арендатором арендованного помещения арендодателю (л.д. 22-23).
Также, 01.06.2016 г. между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен аренды муниципального недвижимого имущества N 8 (л.д. 30-34), согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду бокс N 8, по техническому паспорту помещения N 254-273, расположенное по адресу: г. Казань, ул. Ташаяк, д. 2а, на 1-ом этаже Восточной трибуны. Общая площадь сдаваемых в аренду помещений 154,2 кв. м.
Срок аренды устанавливается на пять лет с 16.07.2016 г. по 31.05.2021 г. (п. 1.2 договора).
Согласно п. 3.1 договора, размер ежегодной арендной платы на момент подписания договора составляет 851 184 руб. Арендатор ежемесячно вносит на лицевой счет арендодателя арендную плату из расчета 1/12 размера ежегодной арендной платы в сумме 70 932 руб. в месяц не позднее последнего числа текущего месяца (п. 3.2).
Актом приема-передачи от 01.06.2016 г. подтверждается передача арендодателем арендованного помещения арендатору (л.д. 34).
Между истцом (арендодатель по договору) и ответчиком (арендатор по договору) 01.06.2016 г. был заключен договор N 8/К на содержание и эксплуатацию арендованных нежилых помещений и расчетов по возмещению расходов (л.д. 35-37), согласно которому арендатор обязан возмещать затраты по коммунальным и эксплуатационным услугам, связанным с содержанием арендованного имущества.
Арендатор возмещает коммунальные и эксплуатационные услуги согласно акту использования, который составляется ежемесячно техническими службами арендодателя в течение 10 банковских дней следующего месяца (п. 3.1).
За период с 01.04.2016 г. по 31.05.2016 г. у ответчика имеется задолженность по арендным платежам по договору N 62А в размере 110 402 руб. 15 коп., по возмещению коммунальных и эксплуатационных услуг по договору N 62К в размере 52 028 руб. 77 коп.
Согласно актам N 00001591 от 30.11.2016 г., N 00001408 от 31.10.2016 г., N 00001241 от 30.09.2016 г., N 00001116 от 31.08.2016 г. за период с 01.06.2016 г. по 30.11.2016 г. у ответчика имеется задолженность по арендным платежам по договору N 8 в размере 265 728 руб. (л.д. 44-47), согласно актам N 00001080 от 31.07.2016 г., N 00001165 от 31.08.2016 г., N 00001299 от 30.09.2016 г., N 00001497 от 31.10.2016 г. у ответчика имеется задолженность по возмещению коммунальных и эксплуатационных услуг по договору N 8К в размере 131 235 руб. 54 коп. (л.д. 48-51). Акты подписаны ответчиком без разногласий и скреплены печатью общества.
В адрес ответчика были направлены претензии от 1506.2016 г., от 10.01.2017 г. исх. N б/н с требованием оплаты задолженности по договорам аренды, расторжения договора аренды N 8 (л.д. 24-25, 38). В ответ на претензию ответчиком направлено письмо о несогласии с суммой задолженности (л.д. 39-40).
Ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по договору аренды и договору на содержание и эксплуатацию нежилых помещений послужило истцу основанием для обращения в арбитражный суд с заявленным иском.
По своей правовой природе договор аренды нежилого помещения относится к договору аренды, правовое регулирование которого осуществляется в соответствии с положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются в том числе в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.
В предмет доказывания по спорам о взыскании задолженности по арендной плате входит: факт передачи имущества арендатору; наличие задолженности за конкретный расчетный период; размер задолженности.
Согласно статьям 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться в срок надлежащим образом.
В статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Арендные отношения подчиняются правилам встречного исполнения обязательства, в частности, арендодатель обязан предоставить объект найма в надлежащем состоянии (статья 606 и пункт 1 статьи 611 Кодекса), арендатор - принять имущество и своевременно вносить плату за пользование этим объектом (пункт 1 статьи 614 Кодекса). Надлежащая реализация принятого обязательства гарантируется запретом на односторонний отказ от его исполнения (статья 310 Кодекса); реализация обязательства может обеспечиваться, в частности, договорной неустойкой (пункт 1 статьи 329, пункт 1 статьи 330 Кодекса).
Учитывая, что нежилое помещение предоставлялось ответчику по договору аренды, условия, сроки и порядок оплаты предусмотрены договором аренды, указанные в договоре сроки оплаты ответчиком нарушены, задолженность подтверждена материалами дела, доказательств уплаты долга на день рассмотрения спора суду не представлено, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 606, 614, 309, 310 Гражданского кодекса РФ, ст. 70 Арбитражного процессуального кодекса РФ правомерно пришел к выводу о том, что требования истца о взыскании задолженности по арендной плате и коммунальным услугам за спорный период в сумме 559 394,46 руб. заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению.
Согласно пункту 2.2 договора аренды N 62А от 16.06.2014 г., в случае несвоевременного внесения арендатором суммы арендной платы на невнесенную сумму начисляются проценты (пени) в размере 0,1% от суммы платежа за каждый день просрочки.
Согласно п. 3.4 договора аренды N 8 от 01.06.2016 г., в случае несвоевременного внесения арендатором суммы арендной платы на невнесенную сумму начисляются проценты (пени) в размере 0,1% от суммы платежа за каждый день просрочки.
Установив факт неисполнения ответчиком обязательств по внесению арендных платежей, суд первой инстанции в соответствии с условиями договоров, на основании статей 329, 330 Гражданского кодекса РФ взыскал с ответчика пени в размере 34 759 руб.
Таким образом, принимая во внимание вышеизложенное, суд первой инстанции оценив совокупность представленных в материалы дела доказательств по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ и установив факты пользования ответчиком нежилым помещением и наличия задолженности по арендной плате и коммунальным услугам, обоснованно удовлетворил заявленные требования, как в части взыскания основного долга, так и в части взыскания неустойки.
Довод ответчика, о том, что задолженность за 2015 меньше указанной истцом в исковом заявлении является несостоятельным, поскольку в акте сверки взаимных расчетов за период с 01.01.2015 г. по 10.11.2015 г. отражена задолженность ответчика в размере 83 405 руб. 93 коп. за 10 месяцев 2015 года только по арендным платежам без учета коммунальных услуг. Согласно акту сверки взаимных расчетов за период 2015 задолженность ответчика составляет 255 342 руб. 23 коп., в том числе арендные платежи, возмещение коммунальных услуг и начисленные пени (л.д. 156-157), который подписан ответчиком и скреплен печатью общества без замечаний и разногласий.
Ссылка заявителя апелляционной жалобы на соглашение о приостановлении договора аренды является несостоятельной.
Обязательство арендатора по внесению арендной платы возникает с момента исполнения обязательства арендодателя по фактической передаче объекта аренды арендатору во временное владение и пользование. Арендная плата уплачивается арендатором за пользование имуществом.
Пункт 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Соответственно возврат помещения осуществляется также по акту приема-передачи помещения. Доказательств уклонения истца от принятия спорных помещений материалы дела не содержат.
В силу статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
Доказательств возвращения помещения арендодателю суду не представлено. Более того, то обстоятельство, что помещение не возвращено арендодателю, не отрицал. В связи с чем суд правомерно удовлетворил требования о взыскании платы за пользование имуществом в полном объеме.
Кроме того, истцом заявлено требование о расторжении договора аренды N 8 от 01.06.2016 г. и договора на содержание и эксплуатацию арендованных нежилых помещений и расчетов по возмещению расходов N 8/К от 01.06.2016 г.
Договор на содержание и эксплуатацию арендованных нежилых помещений и расчетов по возмещению расходов N 8/К от 01.06.2016 г. заключен сторонами в целях возмещения затрат по коммунальным и эксплуатационным услугам, связанным с содержанием арендованного имущества, согласно договору аренды N 8 от 01.06.2016 г. Согласно п. 7.1 договора N 8/К от 01.06.2016 г., договор вступает в силу с момента подписания сроком на период действия договора аренды N 8 от 01.06.2016 г.
Согласно п. 5.2 договора аренды N 8, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора в судебном порядке при возникновении задолженности по внесению арендной платы за имущество в течение трех месяцев подряд независимо от ее последующего внесения.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.
При этом требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Принимая во внимание факты нарушения ООО "Тенерина" условий договора аренды о своевременном внесении арендных платежей, образования задолженности по арендной плате и коммунальным услугам, уведомления ответчика о необходимости погашения задолженности и расторжении договора аренды и договора на содержание и эксплуатацию арендованных нежилых помещений, суд правомерно пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требования истца о расторжении договора аренды N 8 от 01.06.2016 г. и договора на содержание и эксплуатацию арендованных нежилых помещений и расчетов по возмещению расходов N 8/К от 01.06.2016 г.
Возражения ответчика о том, что судом не исследованы все обстоятельства дела, не дана надлежащая правовая оценка представленным по делу доказательствам, а выводы суда, положенные в основу обжалуемого судебного акта, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нарушают действующие нормы права, не нашли своего подтверждения.
Суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, поскольку они сделаны на основе всестороннего, полного и объективного исследования представленных в дело доказательств, соответствуют обстоятельствам дела и представленным доказательствам.
Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, не опровергают установленные по делу обстоятельства и не могут поставить под сомнение правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права.
На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемые судебные акты приняты судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 06 июля 2017 года, принятое по делу N А65-4765/2017, - оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Тенерина", г. Казань, - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 10.10.2017 N 11АП-12064/2017 ПО ДЕЛУ N А65-4765/2017
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 октября 2017 г. по делу N А65-4765/2017
Резолютивная часть постановления оглашена 03 октября 2017 года
Постановление в полном объеме изготовлено 10 октября 2017 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пышкиной Н.Ю.,
судей Балакиревой Е.М., Романенко С.Ш.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Поповой Т.В.,
с участием в судебном заседании до перерыва:
от ответчика - представитель Катаев А.А. по доверенности от 14.10.2016,
в отсутствие иных лиц, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании 26 сентября - 03 октября 2017 года в зале N 6 помещения суда апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Тенерина", г. Казань, на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 06 июля 2017 года, принятое по делу N А65-4765/2017 (судья Исхакова М.А.),
по иску Муниципального автономного учреждения дополнительного образования "Детско-юношеская спортивная школа г. Казани "Ак Буре", г. Казань (ОГРН 1021603635954, ИНН 1660044119), к обществу с ограниченной ответственностью "Тенерина", г. Казань, (ОГРН 1141690029689, ИНН 1655291458), о взыскании 594 153 руб. 46 коп. задолженности и пени, расторжении договора аренды N 8 от 01.06.2016 г. и договора на содержание и эксплуатацию арендованных нежилых помещений и расчетов по возмещению расходов N 8/К от 01.06.2016 г., с привлечением в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани", г. Казань,
установил:
Муниципальное автономное учреждение дополнительного образования "Детско-юношеская спортивная школа г. Казани "Ак Буре", г. Казань (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Тенерина", г. Казань (далее - ответчик) о взыскании 594 153 руб. 46 коп. задолженности и пени, расторжении договора аренды N 8 от 01.06.2016 г. и договора на содержание и эксплуатацию арендованных нежилых помещений и расчетов по возмещению расходов N 8/К от 01.06.2016 г.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан на основании ст. 51 АПК РФ в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани", г. Казань.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 06.07.2017 иск удовлетворен.
Расторгнут договор аренды N 8 от 01.06.2016 г. и договор на содержание и эксплуатацию арендованных нежилых помещений и расчетов по возмещению расходов N 8/К от 01.06.2016 г.
С общества с ограниченной ответственностью "Тенерина", г. Казань, в пользу Муниципального автономного учреждения дополнительного образования "Детско-юношеская спортивная школа г. Казани "Ак Буре", г. Казань взыскано 559 394 руб. 46 коп. задолженности и пени в размере 34 759 руб.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы, заявитель ссылается на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Представитель ответчика в судебном заседании до перерыва поддержал апелляционную жалобу по изложенным в жалобе доводам, просил суд апелляционную жалобу удовлетворить.
Другие лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.
В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся лиц.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Заслушав участника процесса, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены либо изменения решения суда первой инстанции исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, 16.06.2014 г. между Муниципальным автономным учреждением дополнительного образования "Детско-юношеская спортивная школа г. Казани "Ак Буре", г. Казань (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Тенерина", г. Казань (арендатор) был заключен договор аренды муниципального недвижимого имущества N 62А (л.д. 13-18), согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду бокс N 8, по техническому паспорту помещения N 254-273, расположенный по адресу: г. Казань, ул. Ташаяк, д. 2а, на 1-ом этаже Восточной трибуны. Общая площадь сдаваемых в аренду помещений 154,2 кв. м.
Срок аренды устанавливается с 01.07.2014 г. по 31.05.2015 г. (п. 1.2 договора). По окончании срока аренды договор считается продленным на последующие 11 месяцев на тех же условиях, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от использования занимаемых помещений (п. 4.4 договора).
Согласно приложению к договору, арендная плата за пользование имуществом устанавливается в сумме 70 932 руб. в месяц, в том числе НДС (18%) - 10 820 руб. 14 коп. (л.д. 17). Арендатор ежемесячно перечисляет арендодателю арендную плату не позднее последнего числа расчетного месяца (п. 2.1 договора).
Актом приема-передачи от 01.07.2014 г. подтверждается передача арендодателем арендованного помещения арендатору (л.д. 18).
Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 16.06.2014 г. был заключен договор N 62К на содержание и эксплуатацию арендованных нежилых помещений и расчетов по возмещению расходов (л.д. 19-21), согласно которому арендатор обязан возмещать затраты по коммунальным и эксплуатационным услугам, связанным с содержанием арендованного имущества.
Арендатор возмещает коммунальные и эксплуатационные услуги согласно акту использования, который составляется ежемесячно техническими службами арендодателя в течение 10 банковских дней следующего месяца (п. 3.1).
Соглашением от 26.05.2016 г., стороны прекратили действие договора аренды муниципального недвижимого имущества N 62А от 16.06.2014 г. Актом приема-передачи от 01.06.2016 г. подтверждается передача арендатором арендованного помещения арендодателю (л.д. 22-23).
Также, 01.06.2016 г. между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен аренды муниципального недвижимого имущества N 8 (л.д. 30-34), согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду бокс N 8, по техническому паспорту помещения N 254-273, расположенное по адресу: г. Казань, ул. Ташаяк, д. 2а, на 1-ом этаже Восточной трибуны. Общая площадь сдаваемых в аренду помещений 154,2 кв. м.
Срок аренды устанавливается на пять лет с 16.07.2016 г. по 31.05.2021 г. (п. 1.2 договора).
Согласно п. 3.1 договора, размер ежегодной арендной платы на момент подписания договора составляет 851 184 руб. Арендатор ежемесячно вносит на лицевой счет арендодателя арендную плату из расчета 1/12 размера ежегодной арендной платы в сумме 70 932 руб. в месяц не позднее последнего числа текущего месяца (п. 3.2).
Актом приема-передачи от 01.06.2016 г. подтверждается передача арендодателем арендованного помещения арендатору (л.д. 34).
Между истцом (арендодатель по договору) и ответчиком (арендатор по договору) 01.06.2016 г. был заключен договор N 8/К на содержание и эксплуатацию арендованных нежилых помещений и расчетов по возмещению расходов (л.д. 35-37), согласно которому арендатор обязан возмещать затраты по коммунальным и эксплуатационным услугам, связанным с содержанием арендованного имущества.
Арендатор возмещает коммунальные и эксплуатационные услуги согласно акту использования, который составляется ежемесячно техническими службами арендодателя в течение 10 банковских дней следующего месяца (п. 3.1).
За период с 01.04.2016 г. по 31.05.2016 г. у ответчика имеется задолженность по арендным платежам по договору N 62А в размере 110 402 руб. 15 коп., по возмещению коммунальных и эксплуатационных услуг по договору N 62К в размере 52 028 руб. 77 коп.
Согласно актам N 00001591 от 30.11.2016 г., N 00001408 от 31.10.2016 г., N 00001241 от 30.09.2016 г., N 00001116 от 31.08.2016 г. за период с 01.06.2016 г. по 30.11.2016 г. у ответчика имеется задолженность по арендным платежам по договору N 8 в размере 265 728 руб. (л.д. 44-47), согласно актам N 00001080 от 31.07.2016 г., N 00001165 от 31.08.2016 г., N 00001299 от 30.09.2016 г., N 00001497 от 31.10.2016 г. у ответчика имеется задолженность по возмещению коммунальных и эксплуатационных услуг по договору N 8К в размере 131 235 руб. 54 коп. (л.д. 48-51). Акты подписаны ответчиком без разногласий и скреплены печатью общества.
В адрес ответчика были направлены претензии от 1506.2016 г., от 10.01.2017 г. исх. N б/н с требованием оплаты задолженности по договорам аренды, расторжения договора аренды N 8 (л.д. 24-25, 38). В ответ на претензию ответчиком направлено письмо о несогласии с суммой задолженности (л.д. 39-40).
Ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по договору аренды и договору на содержание и эксплуатацию нежилых помещений послужило истцу основанием для обращения в арбитражный суд с заявленным иском.
По своей правовой природе договор аренды нежилого помещения относится к договору аренды, правовое регулирование которого осуществляется в соответствии с положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются в том числе в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.
В предмет доказывания по спорам о взыскании задолженности по арендной плате входит: факт передачи имущества арендатору; наличие задолженности за конкретный расчетный период; размер задолженности.
Согласно статьям 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться в срок надлежащим образом.
В статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Арендные отношения подчиняются правилам встречного исполнения обязательства, в частности, арендодатель обязан предоставить объект найма в надлежащем состоянии (статья 606 и пункт 1 статьи 611 Кодекса), арендатор - принять имущество и своевременно вносить плату за пользование этим объектом (пункт 1 статьи 614 Кодекса). Надлежащая реализация принятого обязательства гарантируется запретом на односторонний отказ от его исполнения (статья 310 Кодекса); реализация обязательства может обеспечиваться, в частности, договорной неустойкой (пункт 1 статьи 329, пункт 1 статьи 330 Кодекса).
Учитывая, что нежилое помещение предоставлялось ответчику по договору аренды, условия, сроки и порядок оплаты предусмотрены договором аренды, указанные в договоре сроки оплаты ответчиком нарушены, задолженность подтверждена материалами дела, доказательств уплаты долга на день рассмотрения спора суду не представлено, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 606, 614, 309, 310 Гражданского кодекса РФ, ст. 70 Арбитражного процессуального кодекса РФ правомерно пришел к выводу о том, что требования истца о взыскании задолженности по арендной плате и коммунальным услугам за спорный период в сумме 559 394,46 руб. заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению.
Согласно пункту 2.2 договора аренды N 62А от 16.06.2014 г., в случае несвоевременного внесения арендатором суммы арендной платы на невнесенную сумму начисляются проценты (пени) в размере 0,1% от суммы платежа за каждый день просрочки.
Согласно п. 3.4 договора аренды N 8 от 01.06.2016 г., в случае несвоевременного внесения арендатором суммы арендной платы на невнесенную сумму начисляются проценты (пени) в размере 0,1% от суммы платежа за каждый день просрочки.
Установив факт неисполнения ответчиком обязательств по внесению арендных платежей, суд первой инстанции в соответствии с условиями договоров, на основании статей 329, 330 Гражданского кодекса РФ взыскал с ответчика пени в размере 34 759 руб.
Таким образом, принимая во внимание вышеизложенное, суд первой инстанции оценив совокупность представленных в материалы дела доказательств по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ и установив факты пользования ответчиком нежилым помещением и наличия задолженности по арендной плате и коммунальным услугам, обоснованно удовлетворил заявленные требования, как в части взыскания основного долга, так и в части взыскания неустойки.
Довод ответчика, о том, что задолженность за 2015 меньше указанной истцом в исковом заявлении является несостоятельным, поскольку в акте сверки взаимных расчетов за период с 01.01.2015 г. по 10.11.2015 г. отражена задолженность ответчика в размере 83 405 руб. 93 коп. за 10 месяцев 2015 года только по арендным платежам без учета коммунальных услуг. Согласно акту сверки взаимных расчетов за период 2015 задолженность ответчика составляет 255 342 руб. 23 коп., в том числе арендные платежи, возмещение коммунальных услуг и начисленные пени (л.д. 156-157), который подписан ответчиком и скреплен печатью общества без замечаний и разногласий.
Ссылка заявителя апелляционной жалобы на соглашение о приостановлении договора аренды является несостоятельной.
Обязательство арендатора по внесению арендной платы возникает с момента исполнения обязательства арендодателя по фактической передаче объекта аренды арендатору во временное владение и пользование. Арендная плата уплачивается арендатором за пользование имуществом.
Пункт 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Соответственно возврат помещения осуществляется также по акту приема-передачи помещения. Доказательств уклонения истца от принятия спорных помещений материалы дела не содержат.
В силу статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
Доказательств возвращения помещения арендодателю суду не представлено. Более того, то обстоятельство, что помещение не возвращено арендодателю, не отрицал. В связи с чем суд правомерно удовлетворил требования о взыскании платы за пользование имуществом в полном объеме.
Кроме того, истцом заявлено требование о расторжении договора аренды N 8 от 01.06.2016 г. и договора на содержание и эксплуатацию арендованных нежилых помещений и расчетов по возмещению расходов N 8/К от 01.06.2016 г.
Договор на содержание и эксплуатацию арендованных нежилых помещений и расчетов по возмещению расходов N 8/К от 01.06.2016 г. заключен сторонами в целях возмещения затрат по коммунальным и эксплуатационным услугам, связанным с содержанием арендованного имущества, согласно договору аренды N 8 от 01.06.2016 г. Согласно п. 7.1 договора N 8/К от 01.06.2016 г., договор вступает в силу с момента подписания сроком на период действия договора аренды N 8 от 01.06.2016 г.
Согласно п. 5.2 договора аренды N 8, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора в судебном порядке при возникновении задолженности по внесению арендной платы за имущество в течение трех месяцев подряд независимо от ее последующего внесения.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.
При этом требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Принимая во внимание факты нарушения ООО "Тенерина" условий договора аренды о своевременном внесении арендных платежей, образования задолженности по арендной плате и коммунальным услугам, уведомления ответчика о необходимости погашения задолженности и расторжении договора аренды и договора на содержание и эксплуатацию арендованных нежилых помещений, суд правомерно пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требования истца о расторжении договора аренды N 8 от 01.06.2016 г. и договора на содержание и эксплуатацию арендованных нежилых помещений и расчетов по возмещению расходов N 8/К от 01.06.2016 г.
Возражения ответчика о том, что судом не исследованы все обстоятельства дела, не дана надлежащая правовая оценка представленным по делу доказательствам, а выводы суда, положенные в основу обжалуемого судебного акта, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нарушают действующие нормы права, не нашли своего подтверждения.
Суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, поскольку они сделаны на основе всестороннего, полного и объективного исследования представленных в дело доказательств, соответствуют обстоятельствам дела и представленным доказательствам.
Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, не опровергают установленные по делу обстоятельства и не могут поставить под сомнение правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права.
На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемые судебные акты приняты судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 06 июля 2017 года, принятое по делу N А65-4765/2017, - оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Тенерина", г. Казань, - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Н.Ю.ПЫШКИНА
Судьи
Е.М.БАЛАКИРЕВА
С.Ш.РОМАНЕНКО
Н.Ю.ПЫШКИНА
Судьи
Е.М.БАЛАКИРЕВА
С.Ш.РОМАНЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)