Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 июня 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 04 июля 2017 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Александровой Г.С.
судей Веклича Б.С., Савенкова О.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ароян А.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы
ГУ-МРО ФСС РФ и ООО "КАЛЛИСТО"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 31 марта 2017 г.
по делу N А40-221250/2016 (64-1367), принятое судьей Чекмаревой Н.А.
по иску Государственного учреждения - Московское региональное отделение Фонда социального страхования Российской Федерации (ОГРН 1027700532298)
к ООО "КАЛЛИСТО" (ОГРН 1047796707331)
о расторжении договора аренды нежилого помещения и прекращении договора
при участии в судебном заседании:
- от истца: Брехунцова Н.В. по доверенности от 19.06.2017 г.; Аленичева И.А. по доверенности от 20.12.2016;
- от ответчика: Немчин М.С. по доверенности от 10.11.2016 г.;
- установил:
Государственное учреждение - Московское региональное отделение Фонда социального страхования Российской Федерации (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО "КАЛЛИСТО" (далее - ответчик) о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.07.2001 г. б/н, и прекращении с 23 сентября 2016 г. действия договора аренды нежилого помещения от 01.07.2001 г. б/н
Исковые требования заявлены со ссылкой на статьи 309, 310, 451, 453 ГК РФ.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 31 марта 2017 г. расторгнут договор аренды нежилого помещения от 01.07.2001 г. б/н, в удовлетворении исковых требований о прекращении действия договора аренды нежилого помещения от 01.07.2001 г. б/н - 23 сентября 2016 г. отказано.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец и ответчик обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят решение суда отменить.
Истец не оспаривая решение суда в части удовлетворения требования о расторжении договора аренды, просит решение суда отменить лишь в части отказа в удовлетворении требования о прекращении действия договора аренды с 23.09.2016 г. с принятием по делу нового судебного акта в указанной части. В удовлетворении апелляционной жалобы ответчика возражает.
Ответчик просит решение суда отменить, в удовлетворении иска полностью отказать, представил отзыв на апелляционную жалобу истца, просил апелляционную жалобу истца оставить - без удовлетворения.
В обоснование жалоб стороны ссылаются на то, что суд первой инстанции неполно выяснил обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, просят решение суда отменить, по доводам, жалоб.
Представители заявителей в ходе судебного разбирательства в суде апелляционной инстанции доводы своих апелляционных жалоб поддержали, по изложенным в них основаниям.
Законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции проверены на основании ст. ст. 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев и оценив все представленные по делу доказательства, выслушав представителей сторон, не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 01 июля 2001 г. между ООО ЧОП "ГМД 8" (арендодатель) и Московским региональным отделением Фонда социального страхования Российской Федерации (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Щербаковская, д. 50-52, общей площадью 672,3 квадратных метра, для размещения филиала N 15 истца.
Договор прошел государственную регистрацию 27.09.2002 г. и был передан в аренду 02.07.2001 г. арендатору по акту приема-передачи. (л.д. 12).
11 ноября 2003 г. в связи со сменой собственника было заключено соглашение о смене стороны договора аренды б/н от 01.07.2003 г., по которому ООО ЧОП "ГМД 8" продало ООО "Щербаковская 50" нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Щербаковская, д. 50-52, общей площадью 1.112,4 кв. м, часть которых арендует истец. Договор прошел государственную регистрацию 26.08.2004 г.
22 сентября 2005 года заключено Соглашение N 1 о внесении изменений в договор с установлением сторон договора, а именно Арендодатель - ООО "Каллисто" (ответчик), арендатор - Государственное учреждение - Московское региональное отделение Фонда социального страхования Российской Федерации (истец) (государственная регистрация соглашения от 23.11.2005 N 77-77-03/048/2005-879).
На основании Соглашения N 7 от 30.05.2012 г. к договору установлена ставка арендной платы в размере 12.000 руб. 00 коп. в год за один квадратный метр и действие договора установлено до 30 июня 2017 г. включительно (государственная регистрация соглашения от 10.06.2014 г. N 77-77-03/054/2014-639). (л.д. 20 - 21).
В соответствии с условиями Соглашения N 8 от 01.05.2014 г. к договору аренды площадь арендуемых помещений была увеличена до 685,4 кв. м по ставке арендной платы в размере 12.000 руб. 00 коп. в год за один квадратный метр, государственная регистрация соглашения от 10.06.2014 г. N 77-77-03/054/2014-639. (л.д. 22 - 24).
В обосновании заявленного требования о прекращении срока действия договора аренды, истец ссылается на то, что с 22.09.2016 г. арендуемое помещение освободил.
Как указывает истец, в связи с переходом на новый принцип приема граждан и страхователей по оказанию государственных услуг Отделение Фонда проводится поэтапная работа по исполнению Указа Президента N 601 от 07.05.2012 года, в соответствии с которым прием осуществляется в режиме "одного окна".
Так как с 01 января 2016 года вступил в силу Федеральный закон от 01.12.2014 N 419-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам социальной защиты инвалидов в связи с ратификацией конвенции о правах инвалидов", то, помещения занимаемые государственными учреждениями, должны соответствовать Своду правил - СП 59.13330.2012 "Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения", что является обязательным к исполнению с 01.07.2016 г.
Таким образом, помещения занимаемые государственными учреждениями должны соответствовать следующим условиям: - осуществление приема граждан и страхователей по оказанию государственных услуг Отделением Фонда в режиме "одного окна"; входная группа здания в котором находится филиал должна быть оборудована пандусами или подъемными механизмами, для беспрепятственного входа маломобильных групп населения, а также контрастной маркировкой дверей и прозрачных полотен; краевые ступени лестничных маршей должны быть выделены цветом или фактурой; лифты в здании, должны быть приспособлены для перевозки маломобильных групп населения, в том числе на креслах-колясках; проемы входов в кабинеты, санузлы и другие помещения должны соответствовать размерам для беспрепятственного передвижения маломобильных групп населения, в том числе на креслах-колясках; система информации в здании должна иметь визуальные, акустические и тактильные источники; санузлы должны быть оборудованы для беспрепятственного использования инвалидами и другими маломобильными группами населения; другие условия беспрепятственного пользования помещениями инвалидами и другими маломобильными группами населения.
За неисполнение (уклонение от - исполнения) вышеуказанных требований к обеспечению условий для доступа инвалидов к объектам инженерной, транспортной и социальной инфраструктур статьей 16 Федерального закона N 181-ФЗ от 24.11.1995 "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации" предусмотрена ответственность, как должностных лиц, так и юридического лица.
Кодексом об административных правонарушениях Российской Федерации, предусмотрена ответственность за уклонение от исполнения требований к обеспечению условий для доступа инвалидов к объектам инженерной, транспортной и социальной инфраструктур влечет наложение административного штрафа на должностных лиц и на юридических лиц (статья 9.13).
Нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Щербаковская д. 50-52, находится на расстоянии 1,3 км от ближайшей станции метро. Помещение располагается на 3, 4 этажах здания (правое крыло девятиэтажного жилого дома), использование лифта возможно только при преодолении как минимум 1 лестничного пролета. В помещении, без проведения капитального ремонта, отсутствует возможность увеличения проема лифта, увеличения проемов санузлов, увеличения входов в кабинеты для прохода через них маломобильных групп населения (в том числе инвалидами-колясочниками).
Кроме того, без проведения работ по капитальному ремонту (проведение перепланировки помещения) отсутствует возможность ведения приема страхователей и граждан в режиме "одного окна".
По мнению истца, указанные выше обстоятельства подтверждают, что нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Щербаковская д. 50-52 не соответствует требованиям к помещениям, занимаемым государственными учреждениями.
Пунктом 5.3 договора предусмотрено расторжение и прекращение договора по обоюдному соглашению сторон.
Как указывает истец, при заключении договора стороны не могли предвидеть принятие Закона N 419-ФЗ, то есть значительного изменения обстоятельств, в соответствии с которыми, невозможно продолжать отношения на прежних условиях, существовавших на момент заключения договора, в связи с чем, истец письмом от 21.07.2016 г. N 04-41/7704-17825 сообщило ООО "Каллисто" о расторжении договора аренды нежилого помещения б/н от 01.07.2001 г. (л.д. 25 - 28).
Письмом от 21.08.2016 г. N 21 ответчик отказался расторгнуть договор, при этом, собственник помещений не выразил согласие привести помещение в соответствие с требованиями Закона N 419-ФЗ и Свода правил, а только разрешил провести переоборудование помещения силами истца. (л.д. 29 - 30).
Поскольку изменения, которым должны соответствовать помещения, могут быть установлены только при проведении капитального ремонта здания, что в соответствии с п. 2.6 договора производится силами и на средства арендодателя, истец сообщил об этом собственнику помещений письмом от 02.09.2016 г. N 04-41/7704-22481 (л.д. 31 - 35). Данное обращение истца оставлено без ответа.
21 сентября 2016 г. истцом в адрес ответчика было направлено письмо N 14-12/7704-24627 о подписании соглашения о расторжении договора и акта приема передачи (возврата) помещения, с приложением соглашения о расторжении и актов приема передачи посредством почтового отправления, а также по электронной почте: kallisto04@list.ru, с просьбой принять помещение и ключи от возвращаемого помещения. (л.д. 36 - 40).
Поскольку арендодатель соглашение о расторжении договора не подписал, истец обратился с настоящим иском в суд за защитой нарушенных прав.
Пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ установлено право сторон на расторжение договора по соглашению.
В соответствии с п. 1 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут в случае если в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет.
Согласно статье 451 Кодекса расторжение судом договора в связи с существенным изменением обстоятельств возможно при наличии одновременно четырех перечисленных.
В соответствии со ст. 451 ГК РФ, на которую ссылается истец в качестве основания для расторжения договора, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Исходя из смысла данной нормы права, лицо, требующее расторжения действующего договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а также - совокупность перечисленных в пункте 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации условий.
По мнению апелляционного суда, указанные выше обстоятельства, являющиеся основаниями для расторжения договора в соответствии с правилами, установленными статьи 451 Кодекса, истцом доказаны.
Так, в качестве существенно изменившегося обстоятельства истец ссылается на то, что с 01.01.2016 г. вступил в силу Федеральный закон от 01.12.2014 г. N 419-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам социальной защиты инвалидов в связи с ратификацией конвенции о правах инвалидов" указывая на наличие не соответствия Своду правил - СП 59.13330.2012 спорного помещения в доступности здания и сооружения для маломобильных групп населения, которое является обязательным к исполнению с 01.07.2016 г., в силу чего истец не может осуществлять использование помещения по его назначению, при сложившихся обстоятельствах.
Указанные обстоятельства, по мнению суда, истец не мог предвидеть до их возникновения при всей степени заботливости и осмотрительности, которая от него требовалась по характеру договора и условиям оборота при его заключении. В связи с чем, довод апелляционной жалобы ООО "Каллисто" о том, что принятие Указа Президента РФ N 601 от 07.05.2012 г. не соответствует критериям наличия изменения обстоятельств, а также непредвиденности их для истца, апелляционным судом отклоняются как необоснованные, поскольку истец не мог предвидеть внесение изменений в Федеральный закон N 419-ФЗ.
При этом, ответчик как собственник помещения (арендодатель) уклонился от проведения капитального ремонта арендуемого помещения на основании п. 2.6 договора и приведения помещения в соответствии с требованиями закона, с учетом Свода правил - СП 59.13330.2012, для возможности последующего ведения деятельности филиала арендатора до окончания срока действия договора аренды.
Все вышеизложенное свидетельствует о наличии оснований для расторжения договора аренды 01.07.2001 г. N б/н в силу требований, установленных статьями 450 - 452 Гражданского кодекса РФ.
Суд первой инстанции, оценив представленные в дело доказательства и переписку сторон, пришел к выводу о том, что материалами дела был подтвержден факт существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды. Посчитав, что данные изменения, являются существенными обстоятельствами для расторжения договора аренды от 01.07.2001 г. N б/н. суд первой инстанции правомерно требование истца о расторжении договора аренды от 01.07.2011 г. на основании ст. 452 ГК РФ удовлетворил.
Так как требование истца о расторжении договора было удовлетворено судом, следовательно, требование истца о прекращении с 23 сентября 2016 г. действия договора аренды нежилого помещения от 01.07.2001 г. б/н не могло быть удовлетворено судом, в связи с чем, суд первой инстанции правомерно в удовлетворении указанного требования отказал.
Апелляционный суд соглашается с данным выводом суда первой инстанции.
Возражения истца о прекращении срока действия договора аренды с 23.09.2016 г., в связи с тем, что данное помещение было освобождено истцом, апелляционным судом не принимаются, поскольку спорный договор аренды, расторгнут судом в рамках рассмотрения настоящего спора, а факт досрочного освобождения помещения не свидетельствует о прекращении договора аренды в установленном законом порядке.
Довод ответчика о том, что условиями договора не определено целевое назначение арендуемого помещения, и что истец не доказал невозможность его использования по целевому назначению, подлежит отклонению, в связи со следующим. Отделение Фонда является исполнительным органом фонда социального страхования РФ и осуществляет исполнения публичных обязательств через филиалы, являясь социально-значимым объектом, Отделение Фонда оказывает государственные услуги гражданам в соответствии с административными регламентами. Следовательно, при заключении договора аренды, истец, принимая спорное помещение в аренду, предполагал его использование по назначению в целях оказания государственных услуг гражданам и другим маломобильным группам населения.
Ссылки ответчика о том, что истец утратил интерес в продолжении договорных отношений, апелляционным судом отклоняется, поскольку указанное обстоятельство ответчиком документально не подтверждено.
При таких обстоятельствах, доводы приведенные в апелляционных жалобах не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебного акта.
Разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом первой инстанции допущено не было.
В соответствии со ст. ст. 102, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы относятся на заявителей апелляционных жалоб. Однако, истец, в силу закона освобожден от уплаты государственной пошлины.
Руководствуясь ст. ст. 4, 9, 65, 66, 110, 176, 266 - 268, п. 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 31 марта 2017 года по делу N А40-221250/2016 (64-1367) оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 04.07.2017 N 09АП-23522/2017-ГК, 09АП-23521/2017-ГК ПО ДЕЛУ N А40-221250/16
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 июля 2017 г. N 09АП-23522/2017-ГК, 09АП-23521/2017-ГК
Дело N А40-221250/16
Резолютивная часть постановления объявлена 27 июня 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 04 июля 2017 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Александровой Г.С.
судей Веклича Б.С., Савенкова О.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ароян А.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы
ГУ-МРО ФСС РФ и ООО "КАЛЛИСТО"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 31 марта 2017 г.
по делу N А40-221250/2016 (64-1367), принятое судьей Чекмаревой Н.А.
по иску Государственного учреждения - Московское региональное отделение Фонда социального страхования Российской Федерации (ОГРН 1027700532298)
к ООО "КАЛЛИСТО" (ОГРН 1047796707331)
о расторжении договора аренды нежилого помещения и прекращении договора
при участии в судебном заседании:
- от истца: Брехунцова Н.В. по доверенности от 19.06.2017 г.; Аленичева И.А. по доверенности от 20.12.2016;
- от ответчика: Немчин М.С. по доверенности от 10.11.2016 г.;
- установил:
Государственное учреждение - Московское региональное отделение Фонда социального страхования Российской Федерации (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО "КАЛЛИСТО" (далее - ответчик) о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.07.2001 г. б/н, и прекращении с 23 сентября 2016 г. действия договора аренды нежилого помещения от 01.07.2001 г. б/н
Исковые требования заявлены со ссылкой на статьи 309, 310, 451, 453 ГК РФ.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 31 марта 2017 г. расторгнут договор аренды нежилого помещения от 01.07.2001 г. б/н, в удовлетворении исковых требований о прекращении действия договора аренды нежилого помещения от 01.07.2001 г. б/н - 23 сентября 2016 г. отказано.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец и ответчик обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят решение суда отменить.
Истец не оспаривая решение суда в части удовлетворения требования о расторжении договора аренды, просит решение суда отменить лишь в части отказа в удовлетворении требования о прекращении действия договора аренды с 23.09.2016 г. с принятием по делу нового судебного акта в указанной части. В удовлетворении апелляционной жалобы ответчика возражает.
Ответчик просит решение суда отменить, в удовлетворении иска полностью отказать, представил отзыв на апелляционную жалобу истца, просил апелляционную жалобу истца оставить - без удовлетворения.
В обоснование жалоб стороны ссылаются на то, что суд первой инстанции неполно выяснил обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, просят решение суда отменить, по доводам, жалоб.
Представители заявителей в ходе судебного разбирательства в суде апелляционной инстанции доводы своих апелляционных жалоб поддержали, по изложенным в них основаниям.
Законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции проверены на основании ст. ст. 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев и оценив все представленные по делу доказательства, выслушав представителей сторон, не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 01 июля 2001 г. между ООО ЧОП "ГМД 8" (арендодатель) и Московским региональным отделением Фонда социального страхования Российской Федерации (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Щербаковская, д. 50-52, общей площадью 672,3 квадратных метра, для размещения филиала N 15 истца.
Договор прошел государственную регистрацию 27.09.2002 г. и был передан в аренду 02.07.2001 г. арендатору по акту приема-передачи. (л.д. 12).
11 ноября 2003 г. в связи со сменой собственника было заключено соглашение о смене стороны договора аренды б/н от 01.07.2003 г., по которому ООО ЧОП "ГМД 8" продало ООО "Щербаковская 50" нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Щербаковская, д. 50-52, общей площадью 1.112,4 кв. м, часть которых арендует истец. Договор прошел государственную регистрацию 26.08.2004 г.
22 сентября 2005 года заключено Соглашение N 1 о внесении изменений в договор с установлением сторон договора, а именно Арендодатель - ООО "Каллисто" (ответчик), арендатор - Государственное учреждение - Московское региональное отделение Фонда социального страхования Российской Федерации (истец) (государственная регистрация соглашения от 23.11.2005 N 77-77-03/048/2005-879).
На основании Соглашения N 7 от 30.05.2012 г. к договору установлена ставка арендной платы в размере 12.000 руб. 00 коп. в год за один квадратный метр и действие договора установлено до 30 июня 2017 г. включительно (государственная регистрация соглашения от 10.06.2014 г. N 77-77-03/054/2014-639). (л.д. 20 - 21).
В соответствии с условиями Соглашения N 8 от 01.05.2014 г. к договору аренды площадь арендуемых помещений была увеличена до 685,4 кв. м по ставке арендной платы в размере 12.000 руб. 00 коп. в год за один квадратный метр, государственная регистрация соглашения от 10.06.2014 г. N 77-77-03/054/2014-639. (л.д. 22 - 24).
В обосновании заявленного требования о прекращении срока действия договора аренды, истец ссылается на то, что с 22.09.2016 г. арендуемое помещение освободил.
Как указывает истец, в связи с переходом на новый принцип приема граждан и страхователей по оказанию государственных услуг Отделение Фонда проводится поэтапная работа по исполнению Указа Президента N 601 от 07.05.2012 года, в соответствии с которым прием осуществляется в режиме "одного окна".
Так как с 01 января 2016 года вступил в силу Федеральный закон от 01.12.2014 N 419-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам социальной защиты инвалидов в связи с ратификацией конвенции о правах инвалидов", то, помещения занимаемые государственными учреждениями, должны соответствовать Своду правил - СП 59.13330.2012 "Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения", что является обязательным к исполнению с 01.07.2016 г.
Таким образом, помещения занимаемые государственными учреждениями должны соответствовать следующим условиям: - осуществление приема граждан и страхователей по оказанию государственных услуг Отделением Фонда в режиме "одного окна"; входная группа здания в котором находится филиал должна быть оборудована пандусами или подъемными механизмами, для беспрепятственного входа маломобильных групп населения, а также контрастной маркировкой дверей и прозрачных полотен; краевые ступени лестничных маршей должны быть выделены цветом или фактурой; лифты в здании, должны быть приспособлены для перевозки маломобильных групп населения, в том числе на креслах-колясках; проемы входов в кабинеты, санузлы и другие помещения должны соответствовать размерам для беспрепятственного передвижения маломобильных групп населения, в том числе на креслах-колясках; система информации в здании должна иметь визуальные, акустические и тактильные источники; санузлы должны быть оборудованы для беспрепятственного использования инвалидами и другими маломобильными группами населения; другие условия беспрепятственного пользования помещениями инвалидами и другими маломобильными группами населения.
За неисполнение (уклонение от - исполнения) вышеуказанных требований к обеспечению условий для доступа инвалидов к объектам инженерной, транспортной и социальной инфраструктур статьей 16 Федерального закона N 181-ФЗ от 24.11.1995 "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации" предусмотрена ответственность, как должностных лиц, так и юридического лица.
Кодексом об административных правонарушениях Российской Федерации, предусмотрена ответственность за уклонение от исполнения требований к обеспечению условий для доступа инвалидов к объектам инженерной, транспортной и социальной инфраструктур влечет наложение административного штрафа на должностных лиц и на юридических лиц (статья 9.13).
Нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Щербаковская д. 50-52, находится на расстоянии 1,3 км от ближайшей станции метро. Помещение располагается на 3, 4 этажах здания (правое крыло девятиэтажного жилого дома), использование лифта возможно только при преодолении как минимум 1 лестничного пролета. В помещении, без проведения капитального ремонта, отсутствует возможность увеличения проема лифта, увеличения проемов санузлов, увеличения входов в кабинеты для прохода через них маломобильных групп населения (в том числе инвалидами-колясочниками).
Кроме того, без проведения работ по капитальному ремонту (проведение перепланировки помещения) отсутствует возможность ведения приема страхователей и граждан в режиме "одного окна".
По мнению истца, указанные выше обстоятельства подтверждают, что нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Щербаковская д. 50-52 не соответствует требованиям к помещениям, занимаемым государственными учреждениями.
Пунктом 5.3 договора предусмотрено расторжение и прекращение договора по обоюдному соглашению сторон.
Как указывает истец, при заключении договора стороны не могли предвидеть принятие Закона N 419-ФЗ, то есть значительного изменения обстоятельств, в соответствии с которыми, невозможно продолжать отношения на прежних условиях, существовавших на момент заключения договора, в связи с чем, истец письмом от 21.07.2016 г. N 04-41/7704-17825 сообщило ООО "Каллисто" о расторжении договора аренды нежилого помещения б/н от 01.07.2001 г. (л.д. 25 - 28).
Письмом от 21.08.2016 г. N 21 ответчик отказался расторгнуть договор, при этом, собственник помещений не выразил согласие привести помещение в соответствие с требованиями Закона N 419-ФЗ и Свода правил, а только разрешил провести переоборудование помещения силами истца. (л.д. 29 - 30).
Поскольку изменения, которым должны соответствовать помещения, могут быть установлены только при проведении капитального ремонта здания, что в соответствии с п. 2.6 договора производится силами и на средства арендодателя, истец сообщил об этом собственнику помещений письмом от 02.09.2016 г. N 04-41/7704-22481 (л.д. 31 - 35). Данное обращение истца оставлено без ответа.
21 сентября 2016 г. истцом в адрес ответчика было направлено письмо N 14-12/7704-24627 о подписании соглашения о расторжении договора и акта приема передачи (возврата) помещения, с приложением соглашения о расторжении и актов приема передачи посредством почтового отправления, а также по электронной почте: kallisto04@list.ru, с просьбой принять помещение и ключи от возвращаемого помещения. (л.д. 36 - 40).
Поскольку арендодатель соглашение о расторжении договора не подписал, истец обратился с настоящим иском в суд за защитой нарушенных прав.
Пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ установлено право сторон на расторжение договора по соглашению.
В соответствии с п. 1 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут в случае если в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет.
Согласно статье 451 Кодекса расторжение судом договора в связи с существенным изменением обстоятельств возможно при наличии одновременно четырех перечисленных.
В соответствии со ст. 451 ГК РФ, на которую ссылается истец в качестве основания для расторжения договора, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Исходя из смысла данной нормы права, лицо, требующее расторжения действующего договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а также - совокупность перечисленных в пункте 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации условий.
По мнению апелляционного суда, указанные выше обстоятельства, являющиеся основаниями для расторжения договора в соответствии с правилами, установленными статьи 451 Кодекса, истцом доказаны.
Так, в качестве существенно изменившегося обстоятельства истец ссылается на то, что с 01.01.2016 г. вступил в силу Федеральный закон от 01.12.2014 г. N 419-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам социальной защиты инвалидов в связи с ратификацией конвенции о правах инвалидов" указывая на наличие не соответствия Своду правил - СП 59.13330.2012 спорного помещения в доступности здания и сооружения для маломобильных групп населения, которое является обязательным к исполнению с 01.07.2016 г., в силу чего истец не может осуществлять использование помещения по его назначению, при сложившихся обстоятельствах.
Указанные обстоятельства, по мнению суда, истец не мог предвидеть до их возникновения при всей степени заботливости и осмотрительности, которая от него требовалась по характеру договора и условиям оборота при его заключении. В связи с чем, довод апелляционной жалобы ООО "Каллисто" о том, что принятие Указа Президента РФ N 601 от 07.05.2012 г. не соответствует критериям наличия изменения обстоятельств, а также непредвиденности их для истца, апелляционным судом отклоняются как необоснованные, поскольку истец не мог предвидеть внесение изменений в Федеральный закон N 419-ФЗ.
При этом, ответчик как собственник помещения (арендодатель) уклонился от проведения капитального ремонта арендуемого помещения на основании п. 2.6 договора и приведения помещения в соответствии с требованиями закона, с учетом Свода правил - СП 59.13330.2012, для возможности последующего ведения деятельности филиала арендатора до окончания срока действия договора аренды.
Все вышеизложенное свидетельствует о наличии оснований для расторжения договора аренды 01.07.2001 г. N б/н в силу требований, установленных статьями 450 - 452 Гражданского кодекса РФ.
Суд первой инстанции, оценив представленные в дело доказательства и переписку сторон, пришел к выводу о том, что материалами дела был подтвержден факт существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды. Посчитав, что данные изменения, являются существенными обстоятельствами для расторжения договора аренды от 01.07.2001 г. N б/н. суд первой инстанции правомерно требование истца о расторжении договора аренды от 01.07.2011 г. на основании ст. 452 ГК РФ удовлетворил.
Так как требование истца о расторжении договора было удовлетворено судом, следовательно, требование истца о прекращении с 23 сентября 2016 г. действия договора аренды нежилого помещения от 01.07.2001 г. б/н не могло быть удовлетворено судом, в связи с чем, суд первой инстанции правомерно в удовлетворении указанного требования отказал.
Апелляционный суд соглашается с данным выводом суда первой инстанции.
Возражения истца о прекращении срока действия договора аренды с 23.09.2016 г., в связи с тем, что данное помещение было освобождено истцом, апелляционным судом не принимаются, поскольку спорный договор аренды, расторгнут судом в рамках рассмотрения настоящего спора, а факт досрочного освобождения помещения не свидетельствует о прекращении договора аренды в установленном законом порядке.
Довод ответчика о том, что условиями договора не определено целевое назначение арендуемого помещения, и что истец не доказал невозможность его использования по целевому назначению, подлежит отклонению, в связи со следующим. Отделение Фонда является исполнительным органом фонда социального страхования РФ и осуществляет исполнения публичных обязательств через филиалы, являясь социально-значимым объектом, Отделение Фонда оказывает государственные услуги гражданам в соответствии с административными регламентами. Следовательно, при заключении договора аренды, истец, принимая спорное помещение в аренду, предполагал его использование по назначению в целях оказания государственных услуг гражданам и другим маломобильным группам населения.
Ссылки ответчика о том, что истец утратил интерес в продолжении договорных отношений, апелляционным судом отклоняется, поскольку указанное обстоятельство ответчиком документально не подтверждено.
При таких обстоятельствах, доводы приведенные в апелляционных жалобах не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебного акта.
Разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом первой инстанции допущено не было.
В соответствии со ст. ст. 102, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы относятся на заявителей апелляционных жалоб. Однако, истец, в силу закона освобожден от уплаты государственной пошлины.
Руководствуясь ст. ст. 4, 9, 65, 66, 110, 176, 266 - 268, п. 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 31 марта 2017 года по делу N А40-221250/2016 (64-1367) оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
Г.С.АЛЕКСАНДРОВА
Судьи
О.В.САВЕНКОВ
Б.С.ВЕКЛИЧ
Г.С.АЛЕКСАНДРОВА
Судьи
О.В.САВЕНКОВ
Б.С.ВЕКЛИЧ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)