Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 января 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 22 января 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Игнахиной М.В.,
судей Мальцева С.В., Юдиной Н.С.,
при ведении протокола судебного заседания: Каменецкой Я.Д.,
при участии в заседании:
- от ООО "Стройрезерв": Помазков В.В. по доверенности от 31.05.13 б/н;
- от ООО "Автодом": Берлад Н.А. по доверенности от 31.10.15 N 3110/15; от ИП Бокаревой Ю.Ю.: Берлад Н.А. по доверенности от 18.01.16 N 0102/16; от ИП Кошкиной Н.Т.: не явился, извещен,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Стройрезерв" на решение Арбитражного суда Московской области от 24.09.2015 по делу N А41-14745/15 по иску ООО "Стройрезерв" к ООО "Автодом", ИП Бокаревой Ю.Ю., ИП Кошкиной Н.Т., по встречному иску ООО "Автодом" к ООО "Стройрезерв" о расторжении договора аренды части нежилого помещения,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Стройрезерв" обратилось в Арбитражный суд Московской области к обществу с ограниченной ответственностью "Автодом", Индивидуальному предпринимателю Бокаревой Юлии Юрьевне о расторжении договора аренды части нежилого помещения от 01.08.2007 N 01/50-07.
Определением Арбитражного суда Московской области от 28.05.2015 по делу N А41-14745/15 для совместного рассмотрения с первоначальным иском принят встречный иск ООО "Автодом" к ООО "Стройрезерв" об обязании на чинить препятствия в пользовании объектом недвижимого имущества, определенного в договоре от 01.08.2007 N 01/50-07, а именно часть нежилых помещений общей площадью 500 кв. м, расположенных по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Крылова, владение 16; признании недействительным договора аренды от 01.11.2014. заключенного между ООО "Стройрезерв" и ИП Кошкиной Н.Т.; обязании ООО "Стройрезерв" передать ООО "Автодом" объект недвижимого имущества, определенный в договоре аренды части нежилого помещения от 01.08.2007 N 01/50-07. а именно часть нежилых помещений общей площадью 500 кв. м, расположенных по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Крылова, вл. 16. К участию в деле в качестве соответчика привлечена ИП Кошкина Наталья Тимуровна (том 2 л.д. 119).
Решением Арбитражного суда Московской области от 24.09.2015 по делу N А41-14745/15 в удовлетворении иска ООО "Стройрезерв" отказано, встречный иск ООО "Автодом" удовлетворен. Суд обязал ООО "Стройрезерв" не чинить препятствия ООО "Автодом" в пользовании объектом недвижимого имущества, определенного в договоре N 01/50-07 аренды части нежилого помещения от 01.08.2007, а именно, части нежилых помещений общей площадью 500 кв. м, расположенных по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Крылова, д. 16 Договор аренды от 01.11.2014, заключенный между ООО "Стройрезерв" и ИП Кошкиной Н.Т. признан недействительным. Суд обязал ООО "Стройрезерв" передать ООО "Автодом" объект недвижимого имущества, определенный в договоре N 01/50-07 аренды части нежилого помещения от 01.08.2007, а именно, часть нежилых помещений общей площадью 500 кв. м, расположенных по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Крылова, д. 16 (том 3 л.д. 87 - 94).
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Стройрезерв" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении первоначального иска и отказе встречного иска.
Дело рассматривается в соответствии со статьями 121, 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителей ИП Кошкиной Н.Т., надлежащим образом извещенных о дате, времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда.
В судебном заседании представитель ООО "Стройрезерв" поддержал доводы апелляционной жалобе, просил решение отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении первоначального иска.
Представитель ООО "Автодом" и ИП Бокаревой Ю.Ю. возражал против отмены решения, просил в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.
Законность и обоснованность оспариваемого решения проверены судом в соответствии со статьями 266 - 268 АПК РФ.
Повторно исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы.
Как усматривается из материалов дела ООО "Стройрезерв", именуемое в дальнейшем арендодатель, с одной стороны, и гражданка Российской Федерации Хлопкова Юлия Юрьевна (ныне - Бокарева Ю.Ю.), именуемая в дальнейшем арендатор, с другой стороны, заключили договор N 01/50-07 от 01.08.2007, предметом которого договора является аренда (наем, временное пользование) арендатором за плату у арендодателя части нежилого помещения общей площадью 500 (пятьсот) кв. м (далее - помещение) согласно прилагаемой схеме на поэтажном плане (приложение N 1), расположенного в нежилом помещении: часть главного корпуса базы УПТК, назначение: нежилое, 1-этажное, общей площадью 2680,30 кв. м (две тысячи шестьсот восемьдесят и тридцать сотых.) кв. м. инвентарный номер 5649, литер А. адрес объекта: Московская область, город Ступино, улица Пристанционная, номер объекта 50:33:10:00720:002:0005.
Указанная в пункте 1.1 часть главного корпуса базы УПТК принадлежит арендодателю на праве собственности на основании договора купли-продажи недвижимого имущества N 5 от 28 октября 1999 года, договора купли-продажи недвижимости от 26 декабря 2002 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 50-АД N 381687 выданного 04 апреля 2003 года Московской областной регистрационной палатой, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 04 апреля 2003 года сделана запись регистрации N 50-01.33-12.2003-69.1.
При этом арендуемое помещение, указанное в п. 1.1 включает в себя помещения на поэтажном плане за номерами: N 1 площадью 33,7 кв. м, N 2 площадью 16,7 кв. м, часть помещения N 3 площадью 332,4 кв. м, N 5 площадью 117,2 кв. м, указанных в приложении N 1 к настоящему договору.
Судебными актами по делу N А41-26661/13 установлено, что указанное помещение передано арендатору по акту приема-передачи помещения от 01.08.2007 г.
В соответствии со свидетельством о заключении брака серии II-ИК N 604635 от 21.07.2007 г., Хлопковой Ю.Ю. присвоена фамилия Бокарева. Стороны в пунктах 2.2, 2.3 договора установили, что указанная в п. 2.1 плата уплачивается арендодателю путем внесения денежных средств в наличной либо безналичной форме на счет арендодателя, а обязанность по ее уплате арендодателю возникает по настоящему договору у арендатора с момента государственной регистрации настоящего договора. Срок настоящего договора устанавливается сторонами по согласованию и составляет 11 (одиннадцать) лет с момента заключения настоящего договора: арендатор вправе один обратится в регистрирующий орган за государственной регистрацией настоящего договора в любое время на свое усмотрение. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области произведена его регистрация от 18.04.2013.
Пунктом 4.5 указанного договора стороны установили, что арендатор имеет право сдавать помещение в пределах срока аренды, установленного настоящим договором, передавать помещение в поднаем (субаренду), уступить свои права и обязанности по настоящему договору, без получения дополнительного согласия, разрешения, одобрения арендодателя в любой форме.
В соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" по заявлению ООО "Автодом" на основании договора купли-продажи и уступки прав и обязанностей по договору аренды от 19.04.2013 N 1, дата регистрации 07.05.2013, N 50-50-33/023/2013-192 07 мая 2013 г. проведена государственная регистрация сделки уступки прав по договору аренды на часть главного корпуса базы УПТК, общая площадь 2680,30 кв. м, инв. N 5649, лит. А, а1. Адрес: Московская область, г. Ступино, ул. Пристанционная; усл. N: 50:33:10:00720:002:0005.
Ссылаясь на отсутствие полномочий у Бакулина А.А. права подписывать договор аренды от 01.08.2007 со стороны ООО "Стройрезерв", что подтверждается судебными актами по делу N А41-К1-10515/2007, а также фактическое неисполнение сторонами указанного договора, отсутствие арендных платежей со стороны Бокаревой Ю.Ю., ООО "Стройрезерв" обратилось в суд с настоящим иском о расторжении договора аренды N 01/50-07 от 01.08.2007. При этом истец указывает, что узнал о наличии данного договора, получив Уведомления от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области от 18.04.2013, 07.05.2013.
Отказывая в удовлетворении первоначального иска и удовлетворяя встречный иск, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
Вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации (ч. 1 ст. 16 АПК РФ).
Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица (ч. 2 ст. 69 АПК РФ).
Как следует из судебных актов по делу N А41-11701/2007 в ООО "Стройрезерв" имелся корпоративный спор.
ООО "Стройрезерв" в лице генерального директора Карповецкого С.Л. обратилось в арбитражный суд с заявлением к Инспекции Федеральной налоговой службы России по г. Ступино Московской области о признании недействительным решения об отказе в государственной регистрации изменений и обязании произвести государственную регистрацию изменений, не связанных с внесением изменений в учредительные документы ООО "Стройрезерв".
При этом требования были заявлены на основании ст. ст. 17, 23 Федерального закона N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" и мотивировано тем, что у налогового органа отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации изменений, вносимых в сведения о юридическом лице, так как для регистрации заявителем был предоставлен полный пакет документов, а заявление о внесении изменений в сведения о юридическом лице было подписано уполномоченным лицом - директором Карповецким С.Л. При этом судами установлено, что решением общего собрания участников ООО "Стройрезерв" от 18.06.2007 новым директором общества избран Карповецкий С.Л., что подтверждается протоколом общего собрания от указанного числа.
Прежним директором ООО "Стройрезерв" являлся Бакулин А.А. В соответствии с выпиской из ЕГРЮЛ от 24.07.2007 участниками общества являлись: Бакулин А.А. - доля в уставном капитале 33,4%, Карповецкий С.Л. - доля в уставном капитале 33,3%, Колонтаев А.С. - доля в уставном капитале 33,3%.
Решением Арбитражного суда Московской области от 06 августа 2007 года, оставленным без изменения судом апелляционной и кассационной инстанций, заявленные требования были удовлетворены в полном объеме.
Также в рамках дела N А41-26661/13 ООО "Стройрезерв" предъявило иск, уточненный в порядке статьи 49 АПК РФ к ООО "Автодом", Управлению Росреестра по Московской области, индивидуальному предпринимателю Бокаревой Юлии Юрьевне о признании недействительным (ничтожным) договора аренды части нежилого помещения N 01/50-07 от 01.08.2007; о применении последствий ничтожности договора аренды части нежилого помещения N 01/50-07 от 01.08.2007, а именно: признания недействительной последующей сделки - договора купли-продажи и уступки права по договору аренды N 1 от 19.04.2013; признания недействительными и исключения из ЕГРП сведений об ограничении (обременении) на объект недвижимого имущества: часть главного корпуса базы УПТК, общая площадь 2680,30 кв. м, инв. N 5649, лит. А, а1, расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Крылова владение 16, условный номер N 50:33:10:00720:002:0005; о признании незаконными действий Управления Росреестра по Московской области по регистрации: договора аренды N 01/50-07 от 01.08.2007 г. (N записи 50-50-33/021/2013-185 от 18.04.2013 г.) и вытекающего из него обременения; сделки уступки прав по договору аренды N 01/50-07 от 01.08.2007 г. на основании договора купли-продажи и уступки прав и обязанностей по договору аренды N 1 от 19.04.2013 г. (N записи 50-50-33/023/2013-192 от 07.05.2013 г.); об обязании Управления Росреестра по Московской области восстановить положение, существовавшее до нарушения права, путем внесения изменений в ЕГРП в отношении спорного объекта недвижимого имущества; о признании недействительным и применении последствий ничтожности договора купли-продажи и уступки прав и обязанностей по договору аренды N 1 от 19.04.2013 г. путем признания недействительными и исключении из ЕГРП ограничений (обременений) права собственности на спорный объект недвижимого имущества.
Решением Арбитражного суда Московской области от 18 октября 2013 года по делу А41-26661/13, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 27 января 2014 года в удовлетворении заявленных требований отказано.
Суд первой инстанции в рамках указанного дела также пришел к выводу, что доказательств того, что на момент совершения сделки ИП Хлопкова (Бокарева) Ю.Ю. знала или должна была знать о проведенном 30.07.2007 г. собрании участников и принятом в ходе него решении о прекращении полномочий генерального директора Бакулина А.А. с 30.07.2007 г., вопреки требованиям статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации, арбитражному суду не представлено. Кроме того, руководствуясь правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 18 Информационного письма "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" N 66 от 11.01.2002 года, а также с учетом пункта 4.5 договора аренды N 01/50-07 от 01.08.2007 г. суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оснований для признания недействительным договора купли- продажи и уступки прав и обязанностей по договору аренды N 1 от 19.04.2013 г., а также о применении заявленных истцом последствий его недействительности (ничтожности), также не усматривается.
Протоколом общего собрания участников ООО "Стройрезерв" от 07.06.2007 досрочно прекращены полномочия директора Карповецкого С.Л., а обязанности директора Общества возложены на Бакулина А.А. Решением Арбитражного суда Московской области от 19.11.2007 по делу N А41-К1-10515/07 признано недействительным решение общего собрания участников ООО "Стройрезерв" от 07.06.2007 по всем пунктам повестки дня.
Данный судебный акт вступил в законную силу 19.12.2007.
Вступившими в законную силу судебными актами установлено, что договор аренды части нежилого помещения N 01/50-07 датирован 01.08.2007, помещение передано арендатору по акту приема-передачи помещения от 01.08.2007.
Кроме того, 08.06.2007 в ЕГРЮЛ в отношении ООО "Стройрезерв" внесены изменения - запись о лице, имеющем право без доверенности действовать об имени юридического лица, которым является Бакулин А.А.
Поскольку в рамках дела N А41-26661/13 судом проверены все обстоятельства, на которые ссылался истец в обоснование заявленных по настоящему делу требований, вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для признания недействительным (ничтожным) оспариваемого договора аренды части нежилого помещения N 01/50-07 от 01.08.2007, обоснован.
Рассматривая требование по настоящему делу о расторжении договора аренды части нежилого помещения N 01/50-07 от 01.08.2007, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно пункте 2.2 договора N 01/50-07 от 01.08.2007 стороны установили, что обязанность по перечислению арендной платы возникает у арендатора с момента государственной регистрации настоящего договора.
Согласно штампу на договоре государственная регистрация произведена 18.04.2013.
Как следует из материалов дела, платежным поручением N 25100239 от 08.05.2013 Бокарева Ю.Ю. перечислила ООО "Стройрезерв" арендную плату в размере 20 000 рублей по договору N 01/50-07 от 01.08.2007 за период с 19.04.2013 по 30.04.2013. Платежным поручением N 17 от 07.06.2013 ООО "Автодом" перечислило ООО "Стройрезерв" арендную плату по договору N 01/50-07 от 01.08.2007 за май 2013 на сумму 50 000 рублей.
Письмом от 27.04.2013 N 11-ОТ ООО "Автодом" обратилось к ООО "Стройрезерв" с заявлением об освобождении территории, выплате задолженности, злоупотреблении правом, чинении препятствий, простоя по вине ООО "Стройрезерв".
Приказом N 2-р от 13.05.2013 ООО "Автодом" приостановило хозяйственную деятельность в связи с чинением препятствий в пользовании арендуемого помещения и земельного участка.
Таким образом, обязанности по уплате арендной плате ответчиком ООО "Автодом" с момента государственной регистрации сделки уступки прав по договору аренды выполнены.
Как пояснил ответчик, имела место задержка в арендной плате как со стороны Бокаревой Ю.Ю., так и со стороны ООО "Автодом", в связи с неправомерными действиями самого ООО "Стройрезерв", выразившихся в чиненении препятствий в пользовании переданного по договору аренды помещения. Данные действия ООО "Стройрезерв" привели к невозможности пользования ООО "Автодом"арендованным помещением в соответствии с предусмотренным договором аренды целевым использованием; ООО "Автодом" понесены убытки в виде простоя и неполученного дохода от предпринимательской деятельности.
В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.
Принимая во внимание разъяснения, содержащиеся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", суд считает, что арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только в период с момента передачи ему предмета аренды до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом. Ограничение доступа арендатора в спорные помещения подтверждено материалами дела.
Поскольку в спорный период арендодатель не исполнил предусмотренную договором обязанность по предоставлению недвижимого имущества арендатору в пользование, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии у последнего встречной обязанности по внесению арендных платежей, в связи с чем основания для расторжения договора аренды N 01/50-07 от 01.08.2007 отсутствуют.
Рассмотрев встречные исковые требования в части обязания ООО "Стройрезерв" не чинить препятствия в пользовании объектом недвижимого имущества, определенного в договоре N 01/50-07 аренды части нежилого помещения от 01.08.2007 г., а именно, части нежилых помещений общей площадью 500 кв. м, расположенных по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Крылова, д. 16, суд руководствовался следующим.
Судебными актами по делу N А41-46303/13 в иске ООО "Автодом" о нечинении препятствий ООО "Стройрезерв" в пользовании арендованным помещением отказано поскольку истец фактически не владеет спорным помещением, избранный им способ защиты (об устранении препятствий, не связанных с лишением владения) является неправильным.
При этом судебными актами установлено, что между ООО "Стройрезерв" (арендодатель) с ИП Кошкиной Н.Т. (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 01 января 2013 года, объектом которого являются нежилые помещения общей площадью 1048 кв. м, расположенные по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Крылова, вл. 16, корп. 1, в состав которых входят нежилые помещения, являющиеся объектом договора аренды N 01/50-07 от 01.08.2007 (N 1, 2, 3, 5), арендатором в соответствии с которым является ООО "Автодом".
Впоследствии, в связи с окончанием срока действия вышеуказанного договора, 02.12.2013 между ООО "Стройрезерв" (арендодатель) и ИП Кошкиной Н.Т. (арендатор) был подписан новый договор аренды нежилого помещения, объектом которого являются нежилые помещения общей площадью 1048 кв. м, расположенные по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Крылова, вл. 16, корп. 1, в состав которых входят нежилые помещения, являющиеся объектом договора аренды N 01/50-07 от 01.08.2007 (N 1, 2, 3, 5).
Кроме того, из постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от 24.09.2014 следует, между Бокаревой Ю.Ю. и ООО "Автодом" 15.03.2012 был достигнуто соглашение о намерениях купить права и обязанности по договору аренды помещений. ООО "Автодом" проводило в переданном помещении ремонт, закупило оборудование для автосервиса на общую сумму 1 200 000 рублей, что подтверждается договором поставки N 18.06/2012-1 от 18.06.2012, товарной накладной N 53 от 03.07.2012, платежным поручением об оплате по договору.
Также 01.02.2013 между ООО "Автодом" и ООО "Гесар-1" был заключен договор на оказание услуг по техническому обслуживанию и ремонту автомобилей.
Указанным постановлением, а также постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела от 04.04.2014 установлено, что директор ООО "Автодом" обращался в ОМВД России по Ступинскому району о проверке противоправных действий ООО "Стройрезерв", в результате которых хозяйственная деятельность ООО "Автодом" в арендуемых помещениях была приостановлена.
В силу статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
При этом в соответствии со статьей 305 названного Кодекса права, предусмотренные статьей 304 Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.
В предмет доказывания по негаторному иску, направленному на защиту правомочий владения и пользования имуществом, входит обязанность истца доказать наличие у него соответствующего вещного или обязательственного права на индивидуально-определенную вещь (права собственности, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления, аренды, безвозмездного пользования (ссуды) и т.п.), а также факт нахождения данного имущества в его владении и противоправность создания ответчиком препятствий в осуществлении истцом правомочий по пользованию этим имуществом.
Факт воспрепятствования в пользовании переданного в аренду помещения документально подтвержден. Ответчик, заключив еще один договор аренды части помещения, с Индивидуальным предпринимателем Кошкиной Н.Т., при наличии действующего договора аренды с Бокаревой Ю.Ю. и переуступленному праву ООО "Автодом", тем самым нарушил законное право истца на пользование переданного по акту приема-передачи арендуемого имущества, в связи с чем, требование об обязании ООО "Стройрезерв" не чинить препятствия в пользовании ООО "Автодом" помещением подлежит удовлетворению.
Рассмотрев встречные исковые требования в части признания недействительным договор аренды от 01.11.2014 г., заключенного между ООО "Стройрезерв" и ИП Кошкиной Н.Т., и обязания ООО "Стройрезерв" передать ООО "Автодом" объект недвижимого имущества, определенный в договоре N 01/50-07 аренды части нежилого помещения от 01.08.2007 г., а именно, часть нежилых помещений общей площадью 500 кв. м, расположенных по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Крылова, д. 16, суд руководствовался следующим.
Как следует из материалов дела, ООО "Стройрезерв" (арендодатель) и Индивидуальный предприниматель Кошкина Н.Т. (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения от 01.11.2014 (т. 1, л.д. 147 - 152), согласно которому арендодатель предоставляет по настоящему договору арендатору в срочное возмездное пользование нежилое помещение (далее по договору помещение), положенное по адресу: Московская область г. Ступино ул. Крылова, вл. 16, корп. 1.
Характеристики помещения, согласно технической и правоустанавливающей документации арендуемая площадь - 1048 кв. м. Место расположения арендуемого помещения (сведения, необходимые для идентификации) определяется сторонами в схеме расположения помещения (приложение N 2), которая является неотъемлемой частью настоящего договора.
Согласно п. 7.1 договор заключен сроком до 30 сентября 2015.
В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.
В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату заключения оспариваемой сделки) сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно положениям статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 611 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
С учетом изложенных норм и установленных по делу фактических обстоятельств, судебная коллегия полагает, что передача другому лицу прав владения и пользования земельным участком, уже находящимся во владении и пользовании истца, чье владение и пользование не прекращено в установленном законом порядке, противоречит требованиям статей 606, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку сделка по предоставлению арендодателем имущества уже переданного им ранее в аренду иному лицу, не соответствует требованиям действующего законодательства, суд апелляционной инстанции соглашется с выводом суда первой инстанции о том, что заключенный между ответчиками договор аренды от 01.11.2014 является недействительным (ничтожным).
Согласно пункту 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на дату заключения спорного договора аренды), недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В соответствии с пунктом 32 Пленума N 6/8 ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166). Учитывая, что Кодекс не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции поддерживает суд первой инстанции в выводе об удовлетворении встречных исковых требований и отсутствии оснований для удовлетворения первоначального иска.
Принимая во внимание вышеизложенное, а также, учитывая конкретные обстоятельства по делу, арбитражный апелляционный суд полагает, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены подлежащие применению нормы процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
С учетом изложенного обжалуемое решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 24 сентября 2015 года по делу N А41-14745/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Московского округа через арбитражный суд первой инстанции в двухмесячный срок со дня его изготовления в полном объеме.
Председательствующий
М.В.ИГНАХИНА
Судьи
С.В.МАЛЬЦЕВ
Н.С.ЮДИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.01.2016 N 10АП-15366/2015 ПО ДЕЛУ N А41-14745/15
В иске о расторжении договора аренды части нежилого помещения отказано правомерно, так как в спорный период истец не исполнил предусмотренную договором обязанность по предоставлению недвижимого имущества ответчику в пользование, суд пришел к выводу об отсутствии у последнего встречной обязанности по внесению арендных платежей, в связи с чем основания для расторжения договора аренды отсутствуют.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 января 2016 г. по делу N А41-14745/15
Резолютивная часть постановления объявлена 19 января 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 22 января 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Игнахиной М.В.,
судей Мальцева С.В., Юдиной Н.С.,
при ведении протокола судебного заседания: Каменецкой Я.Д.,
при участии в заседании:
- от ООО "Стройрезерв": Помазков В.В. по доверенности от 31.05.13 б/н;
- от ООО "Автодом": Берлад Н.А. по доверенности от 31.10.15 N 3110/15; от ИП Бокаревой Ю.Ю.: Берлад Н.А. по доверенности от 18.01.16 N 0102/16; от ИП Кошкиной Н.Т.: не явился, извещен,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Стройрезерв" на решение Арбитражного суда Московской области от 24.09.2015 по делу N А41-14745/15 по иску ООО "Стройрезерв" к ООО "Автодом", ИП Бокаревой Ю.Ю., ИП Кошкиной Н.Т., по встречному иску ООО "Автодом" к ООО "Стройрезерв" о расторжении договора аренды части нежилого помещения,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Стройрезерв" обратилось в Арбитражный суд Московской области к обществу с ограниченной ответственностью "Автодом", Индивидуальному предпринимателю Бокаревой Юлии Юрьевне о расторжении договора аренды части нежилого помещения от 01.08.2007 N 01/50-07.
Определением Арбитражного суда Московской области от 28.05.2015 по делу N А41-14745/15 для совместного рассмотрения с первоначальным иском принят встречный иск ООО "Автодом" к ООО "Стройрезерв" об обязании на чинить препятствия в пользовании объектом недвижимого имущества, определенного в договоре от 01.08.2007 N 01/50-07, а именно часть нежилых помещений общей площадью 500 кв. м, расположенных по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Крылова, владение 16; признании недействительным договора аренды от 01.11.2014. заключенного между ООО "Стройрезерв" и ИП Кошкиной Н.Т.; обязании ООО "Стройрезерв" передать ООО "Автодом" объект недвижимого имущества, определенный в договоре аренды части нежилого помещения от 01.08.2007 N 01/50-07. а именно часть нежилых помещений общей площадью 500 кв. м, расположенных по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Крылова, вл. 16. К участию в деле в качестве соответчика привлечена ИП Кошкина Наталья Тимуровна (том 2 л.д. 119).
Решением Арбитражного суда Московской области от 24.09.2015 по делу N А41-14745/15 в удовлетворении иска ООО "Стройрезерв" отказано, встречный иск ООО "Автодом" удовлетворен. Суд обязал ООО "Стройрезерв" не чинить препятствия ООО "Автодом" в пользовании объектом недвижимого имущества, определенного в договоре N 01/50-07 аренды части нежилого помещения от 01.08.2007, а именно, части нежилых помещений общей площадью 500 кв. м, расположенных по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Крылова, д. 16 Договор аренды от 01.11.2014, заключенный между ООО "Стройрезерв" и ИП Кошкиной Н.Т. признан недействительным. Суд обязал ООО "Стройрезерв" передать ООО "Автодом" объект недвижимого имущества, определенный в договоре N 01/50-07 аренды части нежилого помещения от 01.08.2007, а именно, часть нежилых помещений общей площадью 500 кв. м, расположенных по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Крылова, д. 16 (том 3 л.д. 87 - 94).
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Стройрезерв" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении первоначального иска и отказе встречного иска.
Дело рассматривается в соответствии со статьями 121, 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителей ИП Кошкиной Н.Т., надлежащим образом извещенных о дате, времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда.
В судебном заседании представитель ООО "Стройрезерв" поддержал доводы апелляционной жалобе, просил решение отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении первоначального иска.
Представитель ООО "Автодом" и ИП Бокаревой Ю.Ю. возражал против отмены решения, просил в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.
Законность и обоснованность оспариваемого решения проверены судом в соответствии со статьями 266 - 268 АПК РФ.
Повторно исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы.
Как усматривается из материалов дела ООО "Стройрезерв", именуемое в дальнейшем арендодатель, с одной стороны, и гражданка Российской Федерации Хлопкова Юлия Юрьевна (ныне - Бокарева Ю.Ю.), именуемая в дальнейшем арендатор, с другой стороны, заключили договор N 01/50-07 от 01.08.2007, предметом которого договора является аренда (наем, временное пользование) арендатором за плату у арендодателя части нежилого помещения общей площадью 500 (пятьсот) кв. м (далее - помещение) согласно прилагаемой схеме на поэтажном плане (приложение N 1), расположенного в нежилом помещении: часть главного корпуса базы УПТК, назначение: нежилое, 1-этажное, общей площадью 2680,30 кв. м (две тысячи шестьсот восемьдесят и тридцать сотых.) кв. м. инвентарный номер 5649, литер А. адрес объекта: Московская область, город Ступино, улица Пристанционная, номер объекта 50:33:10:00720:002:0005.
Указанная в пункте 1.1 часть главного корпуса базы УПТК принадлежит арендодателю на праве собственности на основании договора купли-продажи недвижимого имущества N 5 от 28 октября 1999 года, договора купли-продажи недвижимости от 26 декабря 2002 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 50-АД N 381687 выданного 04 апреля 2003 года Московской областной регистрационной палатой, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 04 апреля 2003 года сделана запись регистрации N 50-01.33-12.2003-69.1.
При этом арендуемое помещение, указанное в п. 1.1 включает в себя помещения на поэтажном плане за номерами: N 1 площадью 33,7 кв. м, N 2 площадью 16,7 кв. м, часть помещения N 3 площадью 332,4 кв. м, N 5 площадью 117,2 кв. м, указанных в приложении N 1 к настоящему договору.
Судебными актами по делу N А41-26661/13 установлено, что указанное помещение передано арендатору по акту приема-передачи помещения от 01.08.2007 г.
В соответствии со свидетельством о заключении брака серии II-ИК N 604635 от 21.07.2007 г., Хлопковой Ю.Ю. присвоена фамилия Бокарева. Стороны в пунктах 2.2, 2.3 договора установили, что указанная в п. 2.1 плата уплачивается арендодателю путем внесения денежных средств в наличной либо безналичной форме на счет арендодателя, а обязанность по ее уплате арендодателю возникает по настоящему договору у арендатора с момента государственной регистрации настоящего договора. Срок настоящего договора устанавливается сторонами по согласованию и составляет 11 (одиннадцать) лет с момента заключения настоящего договора: арендатор вправе один обратится в регистрирующий орган за государственной регистрацией настоящего договора в любое время на свое усмотрение. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области произведена его регистрация от 18.04.2013.
Пунктом 4.5 указанного договора стороны установили, что арендатор имеет право сдавать помещение в пределах срока аренды, установленного настоящим договором, передавать помещение в поднаем (субаренду), уступить свои права и обязанности по настоящему договору, без получения дополнительного согласия, разрешения, одобрения арендодателя в любой форме.
В соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" по заявлению ООО "Автодом" на основании договора купли-продажи и уступки прав и обязанностей по договору аренды от 19.04.2013 N 1, дата регистрации 07.05.2013, N 50-50-33/023/2013-192 07 мая 2013 г. проведена государственная регистрация сделки уступки прав по договору аренды на часть главного корпуса базы УПТК, общая площадь 2680,30 кв. м, инв. N 5649, лит. А, а1. Адрес: Московская область, г. Ступино, ул. Пристанционная; усл. N: 50:33:10:00720:002:0005.
Ссылаясь на отсутствие полномочий у Бакулина А.А. права подписывать договор аренды от 01.08.2007 со стороны ООО "Стройрезерв", что подтверждается судебными актами по делу N А41-К1-10515/2007, а также фактическое неисполнение сторонами указанного договора, отсутствие арендных платежей со стороны Бокаревой Ю.Ю., ООО "Стройрезерв" обратилось в суд с настоящим иском о расторжении договора аренды N 01/50-07 от 01.08.2007. При этом истец указывает, что узнал о наличии данного договора, получив Уведомления от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области от 18.04.2013, 07.05.2013.
Отказывая в удовлетворении первоначального иска и удовлетворяя встречный иск, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
Вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации (ч. 1 ст. 16 АПК РФ).
Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица (ч. 2 ст. 69 АПК РФ).
Как следует из судебных актов по делу N А41-11701/2007 в ООО "Стройрезерв" имелся корпоративный спор.
ООО "Стройрезерв" в лице генерального директора Карповецкого С.Л. обратилось в арбитражный суд с заявлением к Инспекции Федеральной налоговой службы России по г. Ступино Московской области о признании недействительным решения об отказе в государственной регистрации изменений и обязании произвести государственную регистрацию изменений, не связанных с внесением изменений в учредительные документы ООО "Стройрезерв".
При этом требования были заявлены на основании ст. ст. 17, 23 Федерального закона N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" и мотивировано тем, что у налогового органа отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации изменений, вносимых в сведения о юридическом лице, так как для регистрации заявителем был предоставлен полный пакет документов, а заявление о внесении изменений в сведения о юридическом лице было подписано уполномоченным лицом - директором Карповецким С.Л. При этом судами установлено, что решением общего собрания участников ООО "Стройрезерв" от 18.06.2007 новым директором общества избран Карповецкий С.Л., что подтверждается протоколом общего собрания от указанного числа.
Прежним директором ООО "Стройрезерв" являлся Бакулин А.А. В соответствии с выпиской из ЕГРЮЛ от 24.07.2007 участниками общества являлись: Бакулин А.А. - доля в уставном капитале 33,4%, Карповецкий С.Л. - доля в уставном капитале 33,3%, Колонтаев А.С. - доля в уставном капитале 33,3%.
Решением Арбитражного суда Московской области от 06 августа 2007 года, оставленным без изменения судом апелляционной и кассационной инстанций, заявленные требования были удовлетворены в полном объеме.
Также в рамках дела N А41-26661/13 ООО "Стройрезерв" предъявило иск, уточненный в порядке статьи 49 АПК РФ к ООО "Автодом", Управлению Росреестра по Московской области, индивидуальному предпринимателю Бокаревой Юлии Юрьевне о признании недействительным (ничтожным) договора аренды части нежилого помещения N 01/50-07 от 01.08.2007; о применении последствий ничтожности договора аренды части нежилого помещения N 01/50-07 от 01.08.2007, а именно: признания недействительной последующей сделки - договора купли-продажи и уступки права по договору аренды N 1 от 19.04.2013; признания недействительными и исключения из ЕГРП сведений об ограничении (обременении) на объект недвижимого имущества: часть главного корпуса базы УПТК, общая площадь 2680,30 кв. м, инв. N 5649, лит. А, а1, расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Крылова владение 16, условный номер N 50:33:10:00720:002:0005; о признании незаконными действий Управления Росреестра по Московской области по регистрации: договора аренды N 01/50-07 от 01.08.2007 г. (N записи 50-50-33/021/2013-185 от 18.04.2013 г.) и вытекающего из него обременения; сделки уступки прав по договору аренды N 01/50-07 от 01.08.2007 г. на основании договора купли-продажи и уступки прав и обязанностей по договору аренды N 1 от 19.04.2013 г. (N записи 50-50-33/023/2013-192 от 07.05.2013 г.); об обязании Управления Росреестра по Московской области восстановить положение, существовавшее до нарушения права, путем внесения изменений в ЕГРП в отношении спорного объекта недвижимого имущества; о признании недействительным и применении последствий ничтожности договора купли-продажи и уступки прав и обязанностей по договору аренды N 1 от 19.04.2013 г. путем признания недействительными и исключении из ЕГРП ограничений (обременений) права собственности на спорный объект недвижимого имущества.
Решением Арбитражного суда Московской области от 18 октября 2013 года по делу А41-26661/13, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 27 января 2014 года в удовлетворении заявленных требований отказано.
Суд первой инстанции в рамках указанного дела также пришел к выводу, что доказательств того, что на момент совершения сделки ИП Хлопкова (Бокарева) Ю.Ю. знала или должна была знать о проведенном 30.07.2007 г. собрании участников и принятом в ходе него решении о прекращении полномочий генерального директора Бакулина А.А. с 30.07.2007 г., вопреки требованиям статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации, арбитражному суду не представлено. Кроме того, руководствуясь правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 18 Информационного письма "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" N 66 от 11.01.2002 года, а также с учетом пункта 4.5 договора аренды N 01/50-07 от 01.08.2007 г. суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оснований для признания недействительным договора купли- продажи и уступки прав и обязанностей по договору аренды N 1 от 19.04.2013 г., а также о применении заявленных истцом последствий его недействительности (ничтожности), также не усматривается.
Протоколом общего собрания участников ООО "Стройрезерв" от 07.06.2007 досрочно прекращены полномочия директора Карповецкого С.Л., а обязанности директора Общества возложены на Бакулина А.А. Решением Арбитражного суда Московской области от 19.11.2007 по делу N А41-К1-10515/07 признано недействительным решение общего собрания участников ООО "Стройрезерв" от 07.06.2007 по всем пунктам повестки дня.
Данный судебный акт вступил в законную силу 19.12.2007.
Вступившими в законную силу судебными актами установлено, что договор аренды части нежилого помещения N 01/50-07 датирован 01.08.2007, помещение передано арендатору по акту приема-передачи помещения от 01.08.2007.
Кроме того, 08.06.2007 в ЕГРЮЛ в отношении ООО "Стройрезерв" внесены изменения - запись о лице, имеющем право без доверенности действовать об имени юридического лица, которым является Бакулин А.А.
Поскольку в рамках дела N А41-26661/13 судом проверены все обстоятельства, на которые ссылался истец в обоснование заявленных по настоящему делу требований, вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для признания недействительным (ничтожным) оспариваемого договора аренды части нежилого помещения N 01/50-07 от 01.08.2007, обоснован.
Рассматривая требование по настоящему делу о расторжении договора аренды части нежилого помещения N 01/50-07 от 01.08.2007, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно пункте 2.2 договора N 01/50-07 от 01.08.2007 стороны установили, что обязанность по перечислению арендной платы возникает у арендатора с момента государственной регистрации настоящего договора.
Согласно штампу на договоре государственная регистрация произведена 18.04.2013.
Как следует из материалов дела, платежным поручением N 25100239 от 08.05.2013 Бокарева Ю.Ю. перечислила ООО "Стройрезерв" арендную плату в размере 20 000 рублей по договору N 01/50-07 от 01.08.2007 за период с 19.04.2013 по 30.04.2013. Платежным поручением N 17 от 07.06.2013 ООО "Автодом" перечислило ООО "Стройрезерв" арендную плату по договору N 01/50-07 от 01.08.2007 за май 2013 на сумму 50 000 рублей.
Письмом от 27.04.2013 N 11-ОТ ООО "Автодом" обратилось к ООО "Стройрезерв" с заявлением об освобождении территории, выплате задолженности, злоупотреблении правом, чинении препятствий, простоя по вине ООО "Стройрезерв".
Приказом N 2-р от 13.05.2013 ООО "Автодом" приостановило хозяйственную деятельность в связи с чинением препятствий в пользовании арендуемого помещения и земельного участка.
Таким образом, обязанности по уплате арендной плате ответчиком ООО "Автодом" с момента государственной регистрации сделки уступки прав по договору аренды выполнены.
Как пояснил ответчик, имела место задержка в арендной плате как со стороны Бокаревой Ю.Ю., так и со стороны ООО "Автодом", в связи с неправомерными действиями самого ООО "Стройрезерв", выразившихся в чиненении препятствий в пользовании переданного по договору аренды помещения. Данные действия ООО "Стройрезерв" привели к невозможности пользования ООО "Автодом"арендованным помещением в соответствии с предусмотренным договором аренды целевым использованием; ООО "Автодом" понесены убытки в виде простоя и неполученного дохода от предпринимательской деятельности.
В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.
Принимая во внимание разъяснения, содержащиеся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", суд считает, что арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только в период с момента передачи ему предмета аренды до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом. Ограничение доступа арендатора в спорные помещения подтверждено материалами дела.
Поскольку в спорный период арендодатель не исполнил предусмотренную договором обязанность по предоставлению недвижимого имущества арендатору в пользование, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии у последнего встречной обязанности по внесению арендных платежей, в связи с чем основания для расторжения договора аренды N 01/50-07 от 01.08.2007 отсутствуют.
Рассмотрев встречные исковые требования в части обязания ООО "Стройрезерв" не чинить препятствия в пользовании объектом недвижимого имущества, определенного в договоре N 01/50-07 аренды части нежилого помещения от 01.08.2007 г., а именно, части нежилых помещений общей площадью 500 кв. м, расположенных по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Крылова, д. 16, суд руководствовался следующим.
Судебными актами по делу N А41-46303/13 в иске ООО "Автодом" о нечинении препятствий ООО "Стройрезерв" в пользовании арендованным помещением отказано поскольку истец фактически не владеет спорным помещением, избранный им способ защиты (об устранении препятствий, не связанных с лишением владения) является неправильным.
При этом судебными актами установлено, что между ООО "Стройрезерв" (арендодатель) с ИП Кошкиной Н.Т. (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 01 января 2013 года, объектом которого являются нежилые помещения общей площадью 1048 кв. м, расположенные по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Крылова, вл. 16, корп. 1, в состав которых входят нежилые помещения, являющиеся объектом договора аренды N 01/50-07 от 01.08.2007 (N 1, 2, 3, 5), арендатором в соответствии с которым является ООО "Автодом".
Впоследствии, в связи с окончанием срока действия вышеуказанного договора, 02.12.2013 между ООО "Стройрезерв" (арендодатель) и ИП Кошкиной Н.Т. (арендатор) был подписан новый договор аренды нежилого помещения, объектом которого являются нежилые помещения общей площадью 1048 кв. м, расположенные по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Крылова, вл. 16, корп. 1, в состав которых входят нежилые помещения, являющиеся объектом договора аренды N 01/50-07 от 01.08.2007 (N 1, 2, 3, 5).
Кроме того, из постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от 24.09.2014 следует, между Бокаревой Ю.Ю. и ООО "Автодом" 15.03.2012 был достигнуто соглашение о намерениях купить права и обязанности по договору аренды помещений. ООО "Автодом" проводило в переданном помещении ремонт, закупило оборудование для автосервиса на общую сумму 1 200 000 рублей, что подтверждается договором поставки N 18.06/2012-1 от 18.06.2012, товарной накладной N 53 от 03.07.2012, платежным поручением об оплате по договору.
Также 01.02.2013 между ООО "Автодом" и ООО "Гесар-1" был заключен договор на оказание услуг по техническому обслуживанию и ремонту автомобилей.
Указанным постановлением, а также постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела от 04.04.2014 установлено, что директор ООО "Автодом" обращался в ОМВД России по Ступинскому району о проверке противоправных действий ООО "Стройрезерв", в результате которых хозяйственная деятельность ООО "Автодом" в арендуемых помещениях была приостановлена.
В силу статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
При этом в соответствии со статьей 305 названного Кодекса права, предусмотренные статьей 304 Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.
В предмет доказывания по негаторному иску, направленному на защиту правомочий владения и пользования имуществом, входит обязанность истца доказать наличие у него соответствующего вещного или обязательственного права на индивидуально-определенную вещь (права собственности, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления, аренды, безвозмездного пользования (ссуды) и т.п.), а также факт нахождения данного имущества в его владении и противоправность создания ответчиком препятствий в осуществлении истцом правомочий по пользованию этим имуществом.
Факт воспрепятствования в пользовании переданного в аренду помещения документально подтвержден. Ответчик, заключив еще один договор аренды части помещения, с Индивидуальным предпринимателем Кошкиной Н.Т., при наличии действующего договора аренды с Бокаревой Ю.Ю. и переуступленному праву ООО "Автодом", тем самым нарушил законное право истца на пользование переданного по акту приема-передачи арендуемого имущества, в связи с чем, требование об обязании ООО "Стройрезерв" не чинить препятствия в пользовании ООО "Автодом" помещением подлежит удовлетворению.
Рассмотрев встречные исковые требования в части признания недействительным договор аренды от 01.11.2014 г., заключенного между ООО "Стройрезерв" и ИП Кошкиной Н.Т., и обязания ООО "Стройрезерв" передать ООО "Автодом" объект недвижимого имущества, определенный в договоре N 01/50-07 аренды части нежилого помещения от 01.08.2007 г., а именно, часть нежилых помещений общей площадью 500 кв. м, расположенных по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Крылова, д. 16, суд руководствовался следующим.
Как следует из материалов дела, ООО "Стройрезерв" (арендодатель) и Индивидуальный предприниматель Кошкина Н.Т. (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения от 01.11.2014 (т. 1, л.д. 147 - 152), согласно которому арендодатель предоставляет по настоящему договору арендатору в срочное возмездное пользование нежилое помещение (далее по договору помещение), положенное по адресу: Московская область г. Ступино ул. Крылова, вл. 16, корп. 1.
Характеристики помещения, согласно технической и правоустанавливающей документации арендуемая площадь - 1048 кв. м. Место расположения арендуемого помещения (сведения, необходимые для идентификации) определяется сторонами в схеме расположения помещения (приложение N 2), которая является неотъемлемой частью настоящего договора.
Согласно п. 7.1 договор заключен сроком до 30 сентября 2015.
В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.
В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату заключения оспариваемой сделки) сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно положениям статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 611 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
С учетом изложенных норм и установленных по делу фактических обстоятельств, судебная коллегия полагает, что передача другому лицу прав владения и пользования земельным участком, уже находящимся во владении и пользовании истца, чье владение и пользование не прекращено в установленном законом порядке, противоречит требованиям статей 606, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку сделка по предоставлению арендодателем имущества уже переданного им ранее в аренду иному лицу, не соответствует требованиям действующего законодательства, суд апелляционной инстанции соглашется с выводом суда первой инстанции о том, что заключенный между ответчиками договор аренды от 01.11.2014 является недействительным (ничтожным).
Согласно пункту 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на дату заключения спорного договора аренды), недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В соответствии с пунктом 32 Пленума N 6/8 ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166). Учитывая, что Кодекс не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции поддерживает суд первой инстанции в выводе об удовлетворении встречных исковых требований и отсутствии оснований для удовлетворения первоначального иска.
Принимая во внимание вышеизложенное, а также, учитывая конкретные обстоятельства по делу, арбитражный апелляционный суд полагает, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены подлежащие применению нормы процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
С учетом изложенного обжалуемое решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 24 сентября 2015 года по делу N А41-14745/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Московского округа через арбитражный суд первой инстанции в двухмесячный срок со дня его изготовления в полном объеме.
Председательствующий
М.В.ИГНАХИНА
Судьи
С.В.МАЛЬЦЕВ
Н.С.ЮДИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)