Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: После заселения в дом при сезонных изменениях погоды были выявлены недостатки строительства дома.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего судьи Сафина Ф.Ф.,
судей: Гибадуллиной Л.Г.,
Якуповой Н.Н.,
при секретаре Ш.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Р. на решение Октябрьского городского суда Республики Башкортостан от <дата>, которым постановлено:
исковые требования Ю. к Р., Р. о внесении изменений в договор купли-продажи недвижимого имущества, уменьшении покупной цены недвижимого имущества, взыскании денежных средств удовлетворить частично.
Взыскать с Р., Р. солидарно в пользу Ю. в счет уменьшения покупной цены жилого дома и земельного участка <адрес> денежные средства в размере 592 303 (пятьсот девяносто две тысячи триста три) рубля.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Взыскать с Р., Р. в пользу Ю. расходы по оплате государственной пошлины в размере по 4 561 (четыре тысячи пятьсот шестьдесят один) рубль 51 копейке с каждого.
Заслушав доклад судьи Сафина Ф.Ф., Судебная коллегия
установила:
Ю. обратился в суд с иском (с учетом уточнений) к Р., Р. о внесении изменений в договор купли-продажи недвижимого имущества, уменьшении покупной цены недвижимого имущества, взыскании денежных средств, указывая, что <дата> между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи <адрес>. Стоимость дома по договору составляла 9 500 000 рублей.
После заселения в дом, при сезонных изменениях погоды были выявлены недостатки строительства дома, в частности крыши дома, подвале. Согласно произведенной оценке стоимость устранения недостатков составляет 1 202 298 рублей, которые истец просил взыскать с ответчиков в счет уменьшения стоимости покупной цены недвижимости, а также признать договор купли-продажи от <дата> заключенным на сумму 9 897 000 рублей с внесением изменений в п. 1.5 договора.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе Р. ссылается на незаконность и необоснованность решения, указывая на то, что суд не привлек ПАО "Сбербанк" в качестве третьего лица, как участника договора купли-продажи с ипотекой. По передаточному акту истец принял дом и земельный участок без каких-либо претензий, в том состоянии, в котором он был, а исковое заявление подано через год. По договору купли-продажи стоимость дома составляет 3 800 000 рублей. Взысканная судом сумма противоречит экспертизе.
Принимая во внимание, что лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, Судебная коллегия находит возможным рассмотреть дело в порядке, предусмотренном статьями 167, 327 ГПК РФ, в отсутствие не явившихся лиц.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав Р., поддержавшую доводы жалобы, представителя истца Ю. - Н., полагавшую решение суда законным и обоснованным, Судебная коллегия приходит к выводу об оставлении решения суда без изменения.
Согласно части 1 статьи 549 Гражданского кодекса РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Договор купли-продажи недвижимости является разновидностью договора купли-продажи и к нему в соответствии со статьей 454 Гражданского кодекса РФ применяются положения главы 30 Гражданского кодекса РФ.
В соответствии со статьей 469 Гражданского кодекса РФ, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
Последствия передачи товара ненадлежащего качества регулируются нормами статьи 475 Гражданского кодекса РФ, которая предусматривает право покупателя, которому передан товар ненадлежащего качества, потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, возмещения расходов на устранение недостатков. В случае существенного нарушения требований к качеству товара, покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы или потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.
Как установлено судом и следует из материалов дела, Р., Р. на праве собственности принадлежал жилой дом с надворными постройками и земельный участок <адрес>.
В соответствии с предварительным договором купли-продажи с соглашением о задатке Р., Р. и Ю. и Ю., действующий также как законный представитель несовершеннолетних Ю. обязались заключить в будущем договор купли-продажи с ипотекой в силу закона жилого дома и земельного участка в <адрес>, по цене 9 500 000 рублей. По акту приема-передачи от <дата> указанные выше дом и земельный участок были переданы продавцами покупателям без каких-либо претензий.
По договору купли-продажи с ипотекой в силу закона с оформлением закладной от <дата> стороны заключили указанную выше сделку, однако цена договора указана 3 800 000 рублей. Данный договор стороны зарегистрировали в Управлении Росреестра по Республике Башкортостан.
Из представленных документов следует, что <дата> Сбербанк России перечислил Р. 3 700 000 рублей в счет ипотечного договора, заключенного с Ю., <дата> по расписке, Р. получили от Ю. аванс 100 000 рублей, по расписке от <дата> еще 6 197 000 рублей, по акту приема-передачи денежных средств <дата> 1 500 000 рублей. Таким образом, из указанных документов следует, что покупатели передали продавцам сумму в общем размере 11 497 000 рублей.
Судом установлено, что в общую цену договора вошла также мебель, находящаяся в доме, при этом истец утверждал, что цена договора составила 9 897 000 рублей, а ответчики 9 500 000 рублей.
Оценив доказательства в совокупности, суд пришел к выводу о том, что стоимость недвижимого имущества по договору была определена сторонами в 9 500 000 рублей. Суду апелляционной инстанции Р. подтвердила, что дом был продан Ю. за указанную сумму.
Во время эксплуатации указанного дома истец обнаружил недостатки, в частности течи крыши дома, подвала. Согласно произведенной им оценке стоимость устранения недостатков составила 1 202 298 рублей.
Ответчики не согласились с выводами указанного отчета, просили назначить судебную экспертизу по определению скрытых недостатков, стоимости их устранения.
Согласно экспертному заключению ООО "Р." < N > от <дата>, выявленные по результатам визуально-инструментального исследования скрытые дефекты и недостатки, причины их возникновения приведены в таблице. Все выявленные дефекты не являются критическими и могут быть устранены. В частности к ним относятся: намокание стен, потолка и полов помещений подвального этажа. Повышенная влажность помещения; протечки в кровле, намокание наружных стен дома, следы протечек на внутренних стенах <адрес> этажа; протечки и намокание стен и потолка помещения пристроя (гаража); нарушение технологии устройства чердачного перекрытия, в связи с чем внутренняя температура воздуха не соответствует санитарным нормам. Дефекты, определенные оценщиком в отчете < N >, но не указанные в данном экспертном заключении имеются, но не являются скрытыми и могли быть установлены на момент покупки земельного участка и дома. Стоимость ремонтных работ по устранению скрытых дефектов составила 592 303 рубля. Эксплуатация данного жилого дома возможна, но при этом имеющиеся дефекты ухудшают качественные и эстетические характеристики дома, препятствуют использованию помещений по назначению. При выполнении работ по гидроизоляции и теплоизоляции подвального и чердачного помещений данный жилой дом будет являться пригодным для проживания. Все выявленные дефекты являются следствием нарушений технологических процессов при строительстве дома и требований нормативной документации в области строительства. Проектно-исполнительная документация на строительство жилого дома отсутствует. Рыночная стоимость дома, всех строений на земельном участке и самого земельного участка с учетом имеющихся недостатков и дефектов, а также качественных технических строительных и иных характеристик местоположения домовладения и иных критериев, которые являются основными для определения стоимости объекта недвижимости по состоянию на <дата> составляет 10 314 834 рубля 86 копеек.
При таких обстоятельствах, оценив имеющиеся доказательства в совокупности, с учетом проведенной по делу экспертизы, суд правильно пришел к выводу о том, что требования истца о соразмерном уменьшении цены жилого дома являются обоснованными.
Выводы эксперта обоснованны, мотивированы, даны с использованием действующих строительных норм и правил, путем объективного исследования дома, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, а потому оснований не верить заключению у суда не имелось. Доказательств опровергающих эти выводы стороной ответчика не представлено.
Довод апелляционной жалобы о том, что истец принял дом и земельный участок без претензий, не может служить основанием для отказа в удовлетворении иска. Отсутствие претензии покупателя при заключении договора купли-продажи и подписании акта приема-передачи не свидетельствуют о незаконности требований истца, поскольку истцом представлены доказательства, что выявленные недостатки образовались до передачи дома продавцом покупателю, которые не были оговорены в договоре, но имеют существенное значение для целей проживания в нем. В соответствии с требованиями статьи 469 Гражданского кодекса РФ, продавец должен передать покупателю товар надлежащего качества. Кроме того, истец не является специалистом в области строительства, а из заключения экспертов следует, что обнаруженные недостатки являются скрытыми и образовались в результате нарушения установленных норм при строительстве дома, не могли быть обнаружены покупателями при визуальном осмотре Данный вывод экспертов ответчиком не опровергнут.
Доказательств, свидетельствующих о том, что скрытые недостатки жилого дома были оговорены продавцами при заключении договора купли-продажи, и Ю. были поставлены в известность о скрытых недостатках продаваемого спорного жилого помещения на момент заключения договора, ответчиками также не представлено.
Характер выявленных недостатков, время их выявления, отсутствие опровергающих эти обстоятельства доказательств, свидетельствуют о том, что данные недостатки имелись на момент заключения договора купли-продажи дома, имущество было передано истцу с этими существующими недостатками.
Для восстановления нарушенного права, для приведения потребительских свойств товара к условиям, пригодным для использования, покупатель вынужден нести расходы для устранения недостатков, поэтому истец вправе требовать уменьшения покупной цены на сумму возмещения стоимости ремонта, определенного экспертным заключением.
Ссылка в жалобе на то, что взысканная судом сумма противоречит заключению экспертизы, не состоятельна, поскольку экспертным заключением установлена стоимость ремонтных работ по устранению скрытых дефектов в размере 592 303 рубля, которая и взыскана с ответчиков.
Довод апелляционной жалобы о непривлечении к участию в деле ПАО "Сбербанк России", средства которой были привлечены при заключении договора купли-продажи с ипотекой, не может повлечь отмену судебного решения, поскольку судом не принималось какое-либо решение о правах и обязанностях банка. Кроме того, непривлечением банка к участию в деле не нарушены права и законные интересы Р.
Таким образом, выводы суда первой инстанции основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценка которым дана судом по правилам статьи 67 ГПК РФ.
Разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, установленные обстоятельства подтверждены материалами дела и исследованными судом доказательствами. Нарушений норм процессуального и материального права, влекущих отмену решения допущено не было.
Руководствуясь ст. 327 - 329 ГПК РФ, Судебная коллегия
определила:
решение Октябрьского городского суда Республики Башкортостан от <дата> оставить без изменения, а апелляционную жалобу Р. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН ОТ 03.08.2016 N 33-14744/2016
Требование: О внесении изменений в договор купли-продажи недвижимого имущества, уменьшении покупной цены недвижимого имущества, взыскании денежных средств.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: После заселения в дом при сезонных изменениях погоды были выявлены недостатки строительства дома.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 3 августа 2016 г. N 33-14744/2016
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего судьи Сафина Ф.Ф.,
судей: Гибадуллиной Л.Г.,
Якуповой Н.Н.,
при секретаре Ш.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Р. на решение Октябрьского городского суда Республики Башкортостан от <дата>, которым постановлено:
исковые требования Ю. к Р., Р. о внесении изменений в договор купли-продажи недвижимого имущества, уменьшении покупной цены недвижимого имущества, взыскании денежных средств удовлетворить частично.
Взыскать с Р., Р. солидарно в пользу Ю. в счет уменьшения покупной цены жилого дома и земельного участка <адрес> денежные средства в размере 592 303 (пятьсот девяносто две тысячи триста три) рубля.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Взыскать с Р., Р. в пользу Ю. расходы по оплате государственной пошлины в размере по 4 561 (четыре тысячи пятьсот шестьдесят один) рубль 51 копейке с каждого.
Заслушав доклад судьи Сафина Ф.Ф., Судебная коллегия
установила:
Ю. обратился в суд с иском (с учетом уточнений) к Р., Р. о внесении изменений в договор купли-продажи недвижимого имущества, уменьшении покупной цены недвижимого имущества, взыскании денежных средств, указывая, что <дата> между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи <адрес>. Стоимость дома по договору составляла 9 500 000 рублей.
После заселения в дом, при сезонных изменениях погоды были выявлены недостатки строительства дома, в частности крыши дома, подвале. Согласно произведенной оценке стоимость устранения недостатков составляет 1 202 298 рублей, которые истец просил взыскать с ответчиков в счет уменьшения стоимости покупной цены недвижимости, а также признать договор купли-продажи от <дата> заключенным на сумму 9 897 000 рублей с внесением изменений в п. 1.5 договора.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе Р. ссылается на незаконность и необоснованность решения, указывая на то, что суд не привлек ПАО "Сбербанк" в качестве третьего лица, как участника договора купли-продажи с ипотекой. По передаточному акту истец принял дом и земельный участок без каких-либо претензий, в том состоянии, в котором он был, а исковое заявление подано через год. По договору купли-продажи стоимость дома составляет 3 800 000 рублей. Взысканная судом сумма противоречит экспертизе.
Принимая во внимание, что лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, Судебная коллегия находит возможным рассмотреть дело в порядке, предусмотренном статьями 167, 327 ГПК РФ, в отсутствие не явившихся лиц.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав Р., поддержавшую доводы жалобы, представителя истца Ю. - Н., полагавшую решение суда законным и обоснованным, Судебная коллегия приходит к выводу об оставлении решения суда без изменения.
Согласно части 1 статьи 549 Гражданского кодекса РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Договор купли-продажи недвижимости является разновидностью договора купли-продажи и к нему в соответствии со статьей 454 Гражданского кодекса РФ применяются положения главы 30 Гражданского кодекса РФ.
В соответствии со статьей 469 Гражданского кодекса РФ, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
Последствия передачи товара ненадлежащего качества регулируются нормами статьи 475 Гражданского кодекса РФ, которая предусматривает право покупателя, которому передан товар ненадлежащего качества, потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, возмещения расходов на устранение недостатков. В случае существенного нарушения требований к качеству товара, покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы или потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.
Как установлено судом и следует из материалов дела, Р., Р. на праве собственности принадлежал жилой дом с надворными постройками и земельный участок <адрес>.
В соответствии с предварительным договором купли-продажи с соглашением о задатке Р., Р. и Ю. и Ю., действующий также как законный представитель несовершеннолетних Ю. обязались заключить в будущем договор купли-продажи с ипотекой в силу закона жилого дома и земельного участка в <адрес>, по цене 9 500 000 рублей. По акту приема-передачи от <дата> указанные выше дом и земельный участок были переданы продавцами покупателям без каких-либо претензий.
По договору купли-продажи с ипотекой в силу закона с оформлением закладной от <дата> стороны заключили указанную выше сделку, однако цена договора указана 3 800 000 рублей. Данный договор стороны зарегистрировали в Управлении Росреестра по Республике Башкортостан.
Из представленных документов следует, что <дата> Сбербанк России перечислил Р. 3 700 000 рублей в счет ипотечного договора, заключенного с Ю., <дата> по расписке, Р. получили от Ю. аванс 100 000 рублей, по расписке от <дата> еще 6 197 000 рублей, по акту приема-передачи денежных средств <дата> 1 500 000 рублей. Таким образом, из указанных документов следует, что покупатели передали продавцам сумму в общем размере 11 497 000 рублей.
Судом установлено, что в общую цену договора вошла также мебель, находящаяся в доме, при этом истец утверждал, что цена договора составила 9 897 000 рублей, а ответчики 9 500 000 рублей.
Оценив доказательства в совокупности, суд пришел к выводу о том, что стоимость недвижимого имущества по договору была определена сторонами в 9 500 000 рублей. Суду апелляционной инстанции Р. подтвердила, что дом был продан Ю. за указанную сумму.
Во время эксплуатации указанного дома истец обнаружил недостатки, в частности течи крыши дома, подвала. Согласно произведенной им оценке стоимость устранения недостатков составила 1 202 298 рублей.
Ответчики не согласились с выводами указанного отчета, просили назначить судебную экспертизу по определению скрытых недостатков, стоимости их устранения.
Согласно экспертному заключению ООО "Р." < N > от <дата>, выявленные по результатам визуально-инструментального исследования скрытые дефекты и недостатки, причины их возникновения приведены в таблице. Все выявленные дефекты не являются критическими и могут быть устранены. В частности к ним относятся: намокание стен, потолка и полов помещений подвального этажа. Повышенная влажность помещения; протечки в кровле, намокание наружных стен дома, следы протечек на внутренних стенах <адрес> этажа; протечки и намокание стен и потолка помещения пристроя (гаража); нарушение технологии устройства чердачного перекрытия, в связи с чем внутренняя температура воздуха не соответствует санитарным нормам. Дефекты, определенные оценщиком в отчете < N >, но не указанные в данном экспертном заключении имеются, но не являются скрытыми и могли быть установлены на момент покупки земельного участка и дома. Стоимость ремонтных работ по устранению скрытых дефектов составила 592 303 рубля. Эксплуатация данного жилого дома возможна, но при этом имеющиеся дефекты ухудшают качественные и эстетические характеристики дома, препятствуют использованию помещений по назначению. При выполнении работ по гидроизоляции и теплоизоляции подвального и чердачного помещений данный жилой дом будет являться пригодным для проживания. Все выявленные дефекты являются следствием нарушений технологических процессов при строительстве дома и требований нормативной документации в области строительства. Проектно-исполнительная документация на строительство жилого дома отсутствует. Рыночная стоимость дома, всех строений на земельном участке и самого земельного участка с учетом имеющихся недостатков и дефектов, а также качественных технических строительных и иных характеристик местоположения домовладения и иных критериев, которые являются основными для определения стоимости объекта недвижимости по состоянию на <дата> составляет 10 314 834 рубля 86 копеек.
При таких обстоятельствах, оценив имеющиеся доказательства в совокупности, с учетом проведенной по делу экспертизы, суд правильно пришел к выводу о том, что требования истца о соразмерном уменьшении цены жилого дома являются обоснованными.
Выводы эксперта обоснованны, мотивированы, даны с использованием действующих строительных норм и правил, путем объективного исследования дома, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, а потому оснований не верить заключению у суда не имелось. Доказательств опровергающих эти выводы стороной ответчика не представлено.
Довод апелляционной жалобы о том, что истец принял дом и земельный участок без претензий, не может служить основанием для отказа в удовлетворении иска. Отсутствие претензии покупателя при заключении договора купли-продажи и подписании акта приема-передачи не свидетельствуют о незаконности требований истца, поскольку истцом представлены доказательства, что выявленные недостатки образовались до передачи дома продавцом покупателю, которые не были оговорены в договоре, но имеют существенное значение для целей проживания в нем. В соответствии с требованиями статьи 469 Гражданского кодекса РФ, продавец должен передать покупателю товар надлежащего качества. Кроме того, истец не является специалистом в области строительства, а из заключения экспертов следует, что обнаруженные недостатки являются скрытыми и образовались в результате нарушения установленных норм при строительстве дома, не могли быть обнаружены покупателями при визуальном осмотре Данный вывод экспертов ответчиком не опровергнут.
Доказательств, свидетельствующих о том, что скрытые недостатки жилого дома были оговорены продавцами при заключении договора купли-продажи, и Ю. были поставлены в известность о скрытых недостатках продаваемого спорного жилого помещения на момент заключения договора, ответчиками также не представлено.
Характер выявленных недостатков, время их выявления, отсутствие опровергающих эти обстоятельства доказательств, свидетельствуют о том, что данные недостатки имелись на момент заключения договора купли-продажи дома, имущество было передано истцу с этими существующими недостатками.
Для восстановления нарушенного права, для приведения потребительских свойств товара к условиям, пригодным для использования, покупатель вынужден нести расходы для устранения недостатков, поэтому истец вправе требовать уменьшения покупной цены на сумму возмещения стоимости ремонта, определенного экспертным заключением.
Ссылка в жалобе на то, что взысканная судом сумма противоречит заключению экспертизы, не состоятельна, поскольку экспертным заключением установлена стоимость ремонтных работ по устранению скрытых дефектов в размере 592 303 рубля, которая и взыскана с ответчиков.
Довод апелляционной жалобы о непривлечении к участию в деле ПАО "Сбербанк России", средства которой были привлечены при заключении договора купли-продажи с ипотекой, не может повлечь отмену судебного решения, поскольку судом не принималось какое-либо решение о правах и обязанностях банка. Кроме того, непривлечением банка к участию в деле не нарушены права и законные интересы Р.
Таким образом, выводы суда первой инстанции основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценка которым дана судом по правилам статьи 67 ГПК РФ.
Разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, установленные обстоятельства подтверждены материалами дела и исследованными судом доказательствами. Нарушений норм процессуального и материального права, влекущих отмену решения допущено не было.
Руководствуясь ст. 327 - 329 ГПК РФ, Судебная коллегия
определила:
решение Октябрьского городского суда Республики Башкортостан от <дата> оставить без изменения, а апелляционную жалобу Р. - без удовлетворения.
Председательствующий
Ф.Ф.САФИН
Судьи
Л.Г.ГИБАДУЛЛИНА
Н.Н.ЯКУПОВА
Ф.Ф.САФИН
Судьи
Л.Г.ГИБАДУЛЛИНА
Н.Н.ЯКУПОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)