Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 октября 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 28 октября 2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Н.В. Лаврецкой,
судей В.Р. Валиева, Н.И. Левченко,
при ведении протокола судебного заседания секретарем И.В. Фоминым,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 20 июля 2016 года
по делу N А40-15287/2016, принятое судьей Е.В. Михайловой
по иску ЗАО "Новинтранс"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора
при участии в судебном заседании представителей:
от истца: Фаизов Е.Л. (по доверенности от 24.10.2016),
от ответчика: Яшкин А.В. (по доверенности от 07.12.2015),
установил:
Иск заявлен закрытым акционерным обществом "Новинтранс" (далее - истец) к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения площадью 894,8 кв. м, расположенного по адресу: Москва, Коцюбинского, 9, 1 (подвал, пом. III, ком. 1-12, 12а, 13-23, 23а, 24-27, 27а, 27б, 28, 28а, 28б, 29, 30, этаж 1, пом. I, ком. 1-6, 6а, 6б, 6в, 7-10, 10а, 11, 12, 14-16, 16а, 16б, 17. пом. II, ком. 1-6,), изложив пункты 3.1, 3.4 договора в редакции истца.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 20.07.2016 иск удовлетворен.
Суд первой инстанции указал, что на момент обращения истца с заявлением к ответчику в целях реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения все предусмотренные положениями статьи 3 Закона N 159-ФЗ условия были истцом соблюдены. Оценка рыночной стоимости помещения определена на основании заключения судебной экспертизы.
Не согласившись с принятым решением, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит состоявшийся по делу судебный акт отменить, принять новый судебный акт.
По мнению подателя жалобы, именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности. Указал, что суд первой инстанции не дал надлежащую оценку представленному Департаментом отчету об оценке рыночной стоимости выкупаемого объекта. Экспертное заключение, на котором основывался суд при принятии решения, не соответствует законодательству об оценочной деятельности.
Отзыв на апелляционную жалобу истцом не представлен.
Девятый арбитражный апелляционный суд, проверив в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность принятого по делу решения, исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон, считает, что оснований для отмены решения суда от 20.07.2016 не имеется.
Из материалов дела следует, что истец является арендатором нежилого здания, расположенного по адресу: Москва, Коцюбинского, 9, 1, площадью 894,8 кв. м, на основании договора аренды, является субъектом малого предпринимательства города Москвы.
В соответствии с положениями пункта 5 статьи 3 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2001 N 178-ФЗ, статьи 3 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 22.07.2008 N 159-ФЗ, истец имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых помещений, поскольку является субъектом малого предпринимательства, внесен в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, помещения непрерывно арендуются истцом; у истца отсутствует задолженность по арендной плате; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66.
26.08.2015 истец обратился к ответчику с заявлением о намерении реализовать свое преимущественное право приобретения арендуемых объектов нежилого фонда в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Истцом получено письмо ответчика от 18.11.2015 с проектом договора купли-продажи, согласно которому выкупная стоимость объекта составляет 76 984 000 рублей.
17.12.2015 истец подписал проект договора с разногласиями, указав цену выкупаемого объекта 49 133 000 рублей.
Ответчик не принял договор купли-продажи в редакции истца и отказал в предоставлении государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы".
В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
Судом назначена экспертиза по определению рыночной стоимости спорного объекта, производство которой было поручено ООО "Центр оценки собственности".
Согласно представленному в материалы дела заключению эксперта рыночная стоимость по состоянию на 26.08.2015 без НДС составляет 55 693 000 рублей.
Судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что цена объекта, указанная ответчиком в проекте договора купли-продажи, чрезмерно завышена и не соответствует реальной рыночной стоимости объекта.
Заявленные истцом требования по урегулированию разногласий удовлетворены с учетом результатов экспертизы.
Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены решения.
Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению ввиду следующего.
Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Судом первой инстанции принято правомерное решение о проведении по делу судебной экспертизы в целях установления рыночной стоимости объекта недвижимости, поскольку сторонами представлены различные, документально подтвержденные сведения о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.
Судебная экспертиза проведена, согласно заключению эксперта рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 26.08.2015 без НДС составляет 55693000 рублей.
Оснований считать экспертное заключение не соответствующим требованиям закона не установлено. Судебный эксперт, в отличие от специалистов оценщиков, на чьи заключения ссылались стороны при досудебном порядке урегулирования спора, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не связан обязательствами перед сторонами. Судебный эксперт дал пояснения в суде первой инстанции по замечаниям ответчика относительно экспертного заключения.
Ответчик в апелляционном суде не заявил ходатайство о проведении по делу дополнительной либо повторной судебной экспертизы.
Спор о цене объекта недвижимости разрешен судом первой инстанции по существу на основании представленных в дело доказательств, в том числе заключения судебной экспертизы.
Представленные в апелляционной жалобе возражения Департамента по экспертному заключению свидетельствуют о его несогласии с результатами экспертизы, но не являются доказательствами необоснованности и противоречивости выводов эксперта.
Оснований для отмены решения суда первой инстанции по доводам жалобы, а также безусловных, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.
Истец заявил ходатайство о правопреемстве.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 48, 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Заменить истца в порядке статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с ЗАО "Навитранс" (ОГРН 1027739021320) на правопреемника ООО "Новинтранс" (ОГРН: 1167746195000).
Решение Арбитражного суда города Москвы от 20 июля 2016 года по делу N А40-15287/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.10.2016 N 09АП-47844/2016-ГК ПО ДЕЛУ N А40-15287/2016
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 октября 2016 г. N 09АП-47844/2016-ГК
Дело N А40-15287/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 24 октября 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 28 октября 2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Н.В. Лаврецкой,
судей В.Р. Валиева, Н.И. Левченко,
при ведении протокола судебного заседания секретарем И.В. Фоминым,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 20 июля 2016 года
по делу N А40-15287/2016, принятое судьей Е.В. Михайловой
по иску ЗАО "Новинтранс"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора
при участии в судебном заседании представителей:
от истца: Фаизов Е.Л. (по доверенности от 24.10.2016),
от ответчика: Яшкин А.В. (по доверенности от 07.12.2015),
установил:
Иск заявлен закрытым акционерным обществом "Новинтранс" (далее - истец) к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения площадью 894,8 кв. м, расположенного по адресу: Москва, Коцюбинского, 9, 1 (подвал, пом. III, ком. 1-12, 12а, 13-23, 23а, 24-27, 27а, 27б, 28, 28а, 28б, 29, 30, этаж 1, пом. I, ком. 1-6, 6а, 6б, 6в, 7-10, 10а, 11, 12, 14-16, 16а, 16б, 17. пом. II, ком. 1-6,), изложив пункты 3.1, 3.4 договора в редакции истца.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 20.07.2016 иск удовлетворен.
Суд первой инстанции указал, что на момент обращения истца с заявлением к ответчику в целях реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения все предусмотренные положениями статьи 3 Закона N 159-ФЗ условия были истцом соблюдены. Оценка рыночной стоимости помещения определена на основании заключения судебной экспертизы.
Не согласившись с принятым решением, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит состоявшийся по делу судебный акт отменить, принять новый судебный акт.
По мнению подателя жалобы, именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности. Указал, что суд первой инстанции не дал надлежащую оценку представленному Департаментом отчету об оценке рыночной стоимости выкупаемого объекта. Экспертное заключение, на котором основывался суд при принятии решения, не соответствует законодательству об оценочной деятельности.
Отзыв на апелляционную жалобу истцом не представлен.
Девятый арбитражный апелляционный суд, проверив в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность принятого по делу решения, исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон, считает, что оснований для отмены решения суда от 20.07.2016 не имеется.
Из материалов дела следует, что истец является арендатором нежилого здания, расположенного по адресу: Москва, Коцюбинского, 9, 1, площадью 894,8 кв. м, на основании договора аренды, является субъектом малого предпринимательства города Москвы.
В соответствии с положениями пункта 5 статьи 3 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2001 N 178-ФЗ, статьи 3 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 22.07.2008 N 159-ФЗ, истец имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых помещений, поскольку является субъектом малого предпринимательства, внесен в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, помещения непрерывно арендуются истцом; у истца отсутствует задолженность по арендной плате; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66.
26.08.2015 истец обратился к ответчику с заявлением о намерении реализовать свое преимущественное право приобретения арендуемых объектов нежилого фонда в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Истцом получено письмо ответчика от 18.11.2015 с проектом договора купли-продажи, согласно которому выкупная стоимость объекта составляет 76 984 000 рублей.
17.12.2015 истец подписал проект договора с разногласиями, указав цену выкупаемого объекта 49 133 000 рублей.
Ответчик не принял договор купли-продажи в редакции истца и отказал в предоставлении государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы".
В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
Судом назначена экспертиза по определению рыночной стоимости спорного объекта, производство которой было поручено ООО "Центр оценки собственности".
Согласно представленному в материалы дела заключению эксперта рыночная стоимость по состоянию на 26.08.2015 без НДС составляет 55 693 000 рублей.
Судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что цена объекта, указанная ответчиком в проекте договора купли-продажи, чрезмерно завышена и не соответствует реальной рыночной стоимости объекта.
Заявленные истцом требования по урегулированию разногласий удовлетворены с учетом результатов экспертизы.
Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены решения.
Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению ввиду следующего.
Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Судом первой инстанции принято правомерное решение о проведении по делу судебной экспертизы в целях установления рыночной стоимости объекта недвижимости, поскольку сторонами представлены различные, документально подтвержденные сведения о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.
Судебная экспертиза проведена, согласно заключению эксперта рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 26.08.2015 без НДС составляет 55693000 рублей.
Оснований считать экспертное заключение не соответствующим требованиям закона не установлено. Судебный эксперт, в отличие от специалистов оценщиков, на чьи заключения ссылались стороны при досудебном порядке урегулирования спора, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не связан обязательствами перед сторонами. Судебный эксперт дал пояснения в суде первой инстанции по замечаниям ответчика относительно экспертного заключения.
Ответчик в апелляционном суде не заявил ходатайство о проведении по делу дополнительной либо повторной судебной экспертизы.
Спор о цене объекта недвижимости разрешен судом первой инстанции по существу на основании представленных в дело доказательств, в том числе заключения судебной экспертизы.
Представленные в апелляционной жалобе возражения Департамента по экспертному заключению свидетельствуют о его несогласии с результатами экспертизы, но не являются доказательствами необоснованности и противоречивости выводов эксперта.
Оснований для отмены решения суда первой инстанции по доводам жалобы, а также безусловных, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.
Истец заявил ходатайство о правопреемстве.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 48, 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Заменить истца в порядке статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с ЗАО "Навитранс" (ОГРН 1027739021320) на правопреемника ООО "Новинтранс" (ОГРН: 1167746195000).
Решение Арбитражного суда города Москвы от 20 июля 2016 года по делу N А40-15287/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
Н.В.ЛАВРЕЦКАЯ
Судьи
В.Р.ВАЛИЕВ
Н.И.ЛЕВЧЕНКО
Н.В.ЛАВРЕЦКАЯ
Судьи
В.Р.ВАЛИЕВ
Н.И.ЛЕВЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)