Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 01 июня 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 05 июня 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пирской О.Н.,
судей Ермолаевой Л.П., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Микушиной А.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стройкомплект" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.03.2017 по делу N А07-28804/2016 (судья Тагирова Л.М.).
Общество с ограниченной ответственностью "Стройкомплект" (далее - ООО "Стройкомплект", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа города Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление, ответчик) об обязании Управления заключить с ООО "Стройкомплект" договор аренды объекта муниципального жилого фонда на условиях, соответствующих условиям договора аренды N 27225 от 07.05.2014.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.03.2017 (резолютивная часть объявлена 15.03.2017) в удовлетворении заявленных исковых требований суд отказал (л.д. 90-94).
С указанным решением не согласился истец (далее также - податель жалобы, апеллянт), обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ее податель просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ООО "Стройкомплект" ссылается на то, что договорные отношения между истцом и ответчиком сложились до введения статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", в связи с этим действие указанной нормы не должно распространяться на действие договорных отношений сторон по срокам его действия.
Податель жалобы также указывает на то, что ответчик направил уведомление о расторжении договора аренды и выселении из занимаемого помещения не в связи с истечением срока действия договора, а в связи с отказом от договора, заключенного на неопределенный срок.
Кроме того, по мнению истца, суд не принял во внимание, что замечаний за период арендного использования помещений не было, арендные платежи вносились без задержки и в определенные сроки.
Более того, освобождение истцом арендуемого помещения существенно затронет интересы собственников, нанимателей жилых помещений, нарушит цикл производственно-хозяйственной деятельности истца, как управляющей компании.
К дате судебного заседания истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указал, что с доводами апелляционной жалобы не согласен, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения. Отзыв приобщен к материалам дела.
Лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети "Интернет".
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей сторон.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 07.05.2014 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор N 27225 аренды объекта муниципального нежилого фонда (л.д. 16-20).
Согласно пункту 1.1 указанного договора арендодатель на основании Приказа Управления муниципальной собственности Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан N 227нф от 28.04.2014 передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование помещения муниципального нежилого фонда подвал 105,9 кв. м: N 31-41, расположенные по адресу Кировский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Кавказская, д. 6, корп. 12 Литера А, общей площадью 105,9 кв. м, для использования под предоставление услуг по содержанию и обслуживанию жилого и нежилого фонда.
Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания или государственной регистрации (в случае, если срок аренды установлен в один год и более).
Условия настоящего договора распространяются на взаимоотношения сторон, возникшие с 28.04.2014, и действуют по 27.05.2014 в соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 1.2 договора).
Пунктами 3.1, 3.3 договора аренды определено, что расчет арендной платы за владение и пользование объектами государственного нежилого фонда производится в соответствии с Методикой определения годовой арендной платы за пользование государственным имуществом Республики Башкортостан, оформляется в виде приложения к договору и является его неотъемлемой частью. Арендная плата вноситься арендатором за каждый месяц вперед с оплатой до 10 числа оплачиваемого месяца.
В приложении N 1 стороны согласовали расчет арендной платы (л.д. 21-22).
Указанные в договоре объекты аренды переданы истцу по акту приема-передачи от 28.04.2014 (л.д. 23).
07.10.2016 ООО "Стройкомплект" направило в адрес ответчика требование N 49 о заключении договора аренды на новый срок (л.д. 9-10).
Данное требование оставлено ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что заявленное истцом правовое обоснование для обязательного заключения договора аренды не нашло подтверждения, иного обоснования обязательности заключения договора не приведено.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Спорные правоотношения по своей правовой природе подпадают под правовое регулирование общих норм обязательственного права части первой Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежат специальному регулированию положениями главы 34 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с положениями статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплен принцип свободы договора, согласно которому понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В соответствии с положениями пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор только в случае, когда другая сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
При этом в пункте 3 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.
Частью 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" установлены особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества.
Названной правовой нормой предусмотрено, что заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
Федеральным законом от 08.11.2008 N 195-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О защите конкуренции" статья 53 дополнена частью 4, которой предусмотрено, что до 01.06.2010 разрешается заключение на новый срок без проведения торгов договоров аренды, указанных в части 1 и 3 статьи 17.1 настоящего Федерального закона и заключенных до 01.06.2008 года с субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых). При этом заключение указанных в настоящей части договоров аренды возможно на срок не более чем до 01.07.2010.
Федеральным законом от 17.07.2009 N 173-ФЗ принята новая редакция части 4 статьи 53 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", согласно которой заключение договора аренды без проведения торгов с субъектами малого и среднего предпринимательства разрешено на срок не более чем до 01.07.2015.
Таким образом, Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", предусматривая конкурсный порядок заключения договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества, устанавливал исключения, допускающие возможность заключения договора без проведения конкурса (аукциона) с субъектами малого и среднего предпринимательства в порядке и на условиях, оговоренных в части 4 статьи 53 этого закона, в период ее действия.
Действие части 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции распространялось на случаи заключения договоров с указанными в данной норме субъектами малого и среднего предпринимательства на новый срок, если ранее договоры аренды с ними были заключены до 01.07.2008.
Между тем часть 4 статьи 53 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" утратила силу с 01.07.2013 в связи с принятием Федерального закона от 02.07.2013 N 144-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства".
Таким образом, добросовестный арендатор по договору, заключенному до 01.07.2008, являющийся субъектом малого и среднего предпринимательства, имел право на заключение договора аренды государственного или муниципального недвижимого имущества на новый срок в том случае, если реализация такого права произошла до 01.07.2013, и, поскольку с 01.07.2013 часть 4 статьи 53 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" утратила силу, у лица, заключившего договор до вступления в силу статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (до 01.07.2008) отсутствует право на заключение договора аренды, минуя процедуру торгов.
Исходя из смысла и содержания указанных выше норм в их взаимосвязи, в случае заключения договоров до 01.07.2008 и истечения срока их действия до 01.07.2013, договор мог быть заключен вновь без проведения конкурса или аукциона на срок не более чем до 01.07.2015.
После утраты силы части 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции" с 01.07.2013 заключение таких договоров без проведения торгов невозможно.
Из анализа указанных выше норм также следует, что правом на заключение договора аренды без проведения торгов обладало лицо, с котором был заключен именно договор аренды.
В свою очередь, из материалов дела не следует, что с ответчиком до 01.07.2008 был заключен договор аренды, между истцом и ответчиком 17.01.2008 был заключен договор безвозмездного пользования объектом нежилого фонда.
С учетом изложенных обстоятельств, довод апелляционной жалобы о том, что договорные арендные отношения между истцом и ответчиком сложились до введения статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", подлежит отклонению.
В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73) разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом (пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.
Как следует из пункта 4.1 постановления Пленума N 73, в силу части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного в порядке, предусмотренном частями 1 или 3 данной статьи, заключение договора с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов возможно, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации. Если законодательством Российской Федерации установлен максимальный срок, на который может быть заключен договор аренды, он исчисляется с даты заключения (статья 433 Гражданского кодекса Российской Федерации) договора аренды с этим арендатором (или его правопредшественником) на торгах. Поскольку по истечении такого срока проведение торгов для заключения нового договора аренды является обязательным, судам следует руководствоваться разъяснениями, содержащимися в пунктах 1 - 4 настоящего постановления Пленума.
Согласно пункту 4.5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в части 10 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", арендатор вправе в соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок. При этом арендатор не вправе требовать изменения прежних условий договора, за исключением указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции".
В соответствии с частями 1 и 3 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ договоры аренды, договоры безвозмездного пользования, иные договоры, предусматривающие переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, которое принадлежит на праве оперативного управления государственным или муниципальным бюджетным и казенным учреждениям, могут быть заключены только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров за исключением случаев, прямо названных в данной статье.
Пунктом 11 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции предусмотрено, что заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество на срок не более чем 30 календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев (предоставление указанных прав на такое имущество одному лицу на совокупный срок более чем 30 календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев без проведения конкурсов или аукционов запрещается).
Таким образом, срок договора аренды недвижимого имущества, заключенного сторонами без проведения торгов в порядке пункта 11 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции (на новый срок), ограничен законодательством сроком 30 дней.
Согласно части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 статьи 17.1 данного Закона, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем 3 года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.
В соответствии с частью 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ, за исключением следующих случаев: принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.
Из содержания приведенных норм права и разъяснений следует, что необходимым условием реализации права добросовестного арендатора на заключение договора аренды на новый срок без проведения конкурса, аукциона является преференцией для лиц, которые приобрели право на заключение такого договора по результатам проведения конкурса либо аукциона и надлежащим образом исполняли свои обязанности по договору аренды. Такая преференция направлена на стимулирование арендаторов государственного или муниципального имущества к надлежащему исполнению обязательств по договорам аренды, при котором арендаторы в дальнейшем освобождаются от необходимости обязательного перезаключения договора на торгах
При разрешении вопроса о наличии права требовать заключения договора аренды на новый срок определяющее значение имеет факт заключения его по результатам проведения торгов, а также обстоятельства надлежащего исполнения арендатором обязательств по договору аренды государственного или муниципального имущества.
Аналогичная позиция содержится в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 11.08.2016 по делу N 306-ЭС16-3182, от 27.06.2016 N 305-ЭС16-7136.
Из материалов дела следует, что договор аренды от 07.05.2014 заключен сторонами без проведения аукциона.
Поскольку, срок договора аренды недвижимого имущества, заключенного сторонами без проведения торгов в порядке пункта 11 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции (на новый срок), ограничен законодательством сроком 30 дней, следовательно, исходя из вышеизложенного, по истечении такого срока проведение торгов для заключения нового договора аренды является обязательным.
Принимая во внимание отсутствие у истца права на заключение договора аренды муниципального имущества без проведения торгов, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявленных требований.
В связи с чем, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемого судебного акта, и не подтверждены надлежащими доказательствами.
Доводы подателя жалобы об отсутствии замечаний за период арендного использования помещений, о том, что арендные платежи вносились без задержки и в определенные сроки, исходя из отсутствия у истца права на заключение договора аренды без проведения торгов, подлежат отклонению, как не имеющие правового значения при рассмотрении данного спора.
Те обстоятельства, что освобождение истцом арендуемого помещения существенно затронет интересы собственников, нанимателей жилых помещений, нарушит цикл производственно-хозяйственной деятельности истца, как управляющей компании, также не являются основаниями для заключения договора и не имеют правового значения при рассмотрении заявленных требований.
Из принципа правовой определенности следует, что решение суда первой инстанции, основанное на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменено судом апелляционной инстанции исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.
В связи с тем, что при подаче апелляционной жалобы истцу определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2017 предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в размере 3 000 руб., она подлежит взысканию с ООО "Стройкомплект" в доход федерального бюджета в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.03.2017 по делу N А07-28804/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стройкомплект" - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Стройкомплект" в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 3 000 рублей.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.06.2017 N 18АП-5254/2017 ПО ДЕЛУ N А07-28804/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 июня 2017 г. N 18АП-5254/2017
Дело N А07-28804/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 01 июня 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 05 июня 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пирской О.Н.,
судей Ермолаевой Л.П., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Микушиной А.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стройкомплект" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.03.2017 по делу N А07-28804/2016 (судья Тагирова Л.М.).
Общество с ограниченной ответственностью "Стройкомплект" (далее - ООО "Стройкомплект", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа города Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление, ответчик) об обязании Управления заключить с ООО "Стройкомплект" договор аренды объекта муниципального жилого фонда на условиях, соответствующих условиям договора аренды N 27225 от 07.05.2014.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.03.2017 (резолютивная часть объявлена 15.03.2017) в удовлетворении заявленных исковых требований суд отказал (л.д. 90-94).
С указанным решением не согласился истец (далее также - податель жалобы, апеллянт), обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ее податель просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ООО "Стройкомплект" ссылается на то, что договорные отношения между истцом и ответчиком сложились до введения статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", в связи с этим действие указанной нормы не должно распространяться на действие договорных отношений сторон по срокам его действия.
Податель жалобы также указывает на то, что ответчик направил уведомление о расторжении договора аренды и выселении из занимаемого помещения не в связи с истечением срока действия договора, а в связи с отказом от договора, заключенного на неопределенный срок.
Кроме того, по мнению истца, суд не принял во внимание, что замечаний за период арендного использования помещений не было, арендные платежи вносились без задержки и в определенные сроки.
Более того, освобождение истцом арендуемого помещения существенно затронет интересы собственников, нанимателей жилых помещений, нарушит цикл производственно-хозяйственной деятельности истца, как управляющей компании.
К дате судебного заседания истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указал, что с доводами апелляционной жалобы не согласен, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения. Отзыв приобщен к материалам дела.
Лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети "Интернет".
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей сторон.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 07.05.2014 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор N 27225 аренды объекта муниципального нежилого фонда (л.д. 16-20).
Согласно пункту 1.1 указанного договора арендодатель на основании Приказа Управления муниципальной собственности Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан N 227нф от 28.04.2014 передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование помещения муниципального нежилого фонда подвал 105,9 кв. м: N 31-41, расположенные по адресу Кировский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Кавказская, д. 6, корп. 12 Литера А, общей площадью 105,9 кв. м, для использования под предоставление услуг по содержанию и обслуживанию жилого и нежилого фонда.
Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания или государственной регистрации (в случае, если срок аренды установлен в один год и более).
Условия настоящего договора распространяются на взаимоотношения сторон, возникшие с 28.04.2014, и действуют по 27.05.2014 в соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 1.2 договора).
Пунктами 3.1, 3.3 договора аренды определено, что расчет арендной платы за владение и пользование объектами государственного нежилого фонда производится в соответствии с Методикой определения годовой арендной платы за пользование государственным имуществом Республики Башкортостан, оформляется в виде приложения к договору и является его неотъемлемой частью. Арендная плата вноситься арендатором за каждый месяц вперед с оплатой до 10 числа оплачиваемого месяца.
В приложении N 1 стороны согласовали расчет арендной платы (л.д. 21-22).
Указанные в договоре объекты аренды переданы истцу по акту приема-передачи от 28.04.2014 (л.д. 23).
07.10.2016 ООО "Стройкомплект" направило в адрес ответчика требование N 49 о заключении договора аренды на новый срок (л.д. 9-10).
Данное требование оставлено ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что заявленное истцом правовое обоснование для обязательного заключения договора аренды не нашло подтверждения, иного обоснования обязательности заключения договора не приведено.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Спорные правоотношения по своей правовой природе подпадают под правовое регулирование общих норм обязательственного права части первой Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежат специальному регулированию положениями главы 34 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с положениями статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплен принцип свободы договора, согласно которому понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В соответствии с положениями пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор только в случае, когда другая сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
При этом в пункте 3 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.
Частью 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" установлены особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества.
Названной правовой нормой предусмотрено, что заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
Федеральным законом от 08.11.2008 N 195-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О защите конкуренции" статья 53 дополнена частью 4, которой предусмотрено, что до 01.06.2010 разрешается заключение на новый срок без проведения торгов договоров аренды, указанных в части 1 и 3 статьи 17.1 настоящего Федерального закона и заключенных до 01.06.2008 года с субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых). При этом заключение указанных в настоящей части договоров аренды возможно на срок не более чем до 01.07.2010.
Федеральным законом от 17.07.2009 N 173-ФЗ принята новая редакция части 4 статьи 53 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", согласно которой заключение договора аренды без проведения торгов с субъектами малого и среднего предпринимательства разрешено на срок не более чем до 01.07.2015.
Таким образом, Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", предусматривая конкурсный порядок заключения договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества, устанавливал исключения, допускающие возможность заключения договора без проведения конкурса (аукциона) с субъектами малого и среднего предпринимательства в порядке и на условиях, оговоренных в части 4 статьи 53 этого закона, в период ее действия.
Действие части 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции распространялось на случаи заключения договоров с указанными в данной норме субъектами малого и среднего предпринимательства на новый срок, если ранее договоры аренды с ними были заключены до 01.07.2008.
Между тем часть 4 статьи 53 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" утратила силу с 01.07.2013 в связи с принятием Федерального закона от 02.07.2013 N 144-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства".
Таким образом, добросовестный арендатор по договору, заключенному до 01.07.2008, являющийся субъектом малого и среднего предпринимательства, имел право на заключение договора аренды государственного или муниципального недвижимого имущества на новый срок в том случае, если реализация такого права произошла до 01.07.2013, и, поскольку с 01.07.2013 часть 4 статьи 53 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" утратила силу, у лица, заключившего договор до вступления в силу статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (до 01.07.2008) отсутствует право на заключение договора аренды, минуя процедуру торгов.
Исходя из смысла и содержания указанных выше норм в их взаимосвязи, в случае заключения договоров до 01.07.2008 и истечения срока их действия до 01.07.2013, договор мог быть заключен вновь без проведения конкурса или аукциона на срок не более чем до 01.07.2015.
После утраты силы части 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции" с 01.07.2013 заключение таких договоров без проведения торгов невозможно.
Из анализа указанных выше норм также следует, что правом на заключение договора аренды без проведения торгов обладало лицо, с котором был заключен именно договор аренды.
В свою очередь, из материалов дела не следует, что с ответчиком до 01.07.2008 был заключен договор аренды, между истцом и ответчиком 17.01.2008 был заключен договор безвозмездного пользования объектом нежилого фонда.
С учетом изложенных обстоятельств, довод апелляционной жалобы о том, что договорные арендные отношения между истцом и ответчиком сложились до введения статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", подлежит отклонению.
В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73) разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом (пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.
Как следует из пункта 4.1 постановления Пленума N 73, в силу части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного в порядке, предусмотренном частями 1 или 3 данной статьи, заключение договора с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов возможно, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации. Если законодательством Российской Федерации установлен максимальный срок, на который может быть заключен договор аренды, он исчисляется с даты заключения (статья 433 Гражданского кодекса Российской Федерации) договора аренды с этим арендатором (или его правопредшественником) на торгах. Поскольку по истечении такого срока проведение торгов для заключения нового договора аренды является обязательным, судам следует руководствоваться разъяснениями, содержащимися в пунктах 1 - 4 настоящего постановления Пленума.
Согласно пункту 4.5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в части 10 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", арендатор вправе в соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок. При этом арендатор не вправе требовать изменения прежних условий договора, за исключением указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции".
В соответствии с частями 1 и 3 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ договоры аренды, договоры безвозмездного пользования, иные договоры, предусматривающие переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, которое принадлежит на праве оперативного управления государственным или муниципальным бюджетным и казенным учреждениям, могут быть заключены только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров за исключением случаев, прямо названных в данной статье.
Пунктом 11 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции предусмотрено, что заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество на срок не более чем 30 календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев (предоставление указанных прав на такое имущество одному лицу на совокупный срок более чем 30 календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев без проведения конкурсов или аукционов запрещается).
Таким образом, срок договора аренды недвижимого имущества, заключенного сторонами без проведения торгов в порядке пункта 11 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции (на новый срок), ограничен законодательством сроком 30 дней.
Согласно части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 статьи 17.1 данного Закона, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем 3 года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.
В соответствии с частью 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ, за исключением следующих случаев: принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.
Из содержания приведенных норм права и разъяснений следует, что необходимым условием реализации права добросовестного арендатора на заключение договора аренды на новый срок без проведения конкурса, аукциона является преференцией для лиц, которые приобрели право на заключение такого договора по результатам проведения конкурса либо аукциона и надлежащим образом исполняли свои обязанности по договору аренды. Такая преференция направлена на стимулирование арендаторов государственного или муниципального имущества к надлежащему исполнению обязательств по договорам аренды, при котором арендаторы в дальнейшем освобождаются от необходимости обязательного перезаключения договора на торгах
При разрешении вопроса о наличии права требовать заключения договора аренды на новый срок определяющее значение имеет факт заключения его по результатам проведения торгов, а также обстоятельства надлежащего исполнения арендатором обязательств по договору аренды государственного или муниципального имущества.
Аналогичная позиция содержится в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 11.08.2016 по делу N 306-ЭС16-3182, от 27.06.2016 N 305-ЭС16-7136.
Из материалов дела следует, что договор аренды от 07.05.2014 заключен сторонами без проведения аукциона.
Поскольку, срок договора аренды недвижимого имущества, заключенного сторонами без проведения торгов в порядке пункта 11 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции (на новый срок), ограничен законодательством сроком 30 дней, следовательно, исходя из вышеизложенного, по истечении такого срока проведение торгов для заключения нового договора аренды является обязательным.
Принимая во внимание отсутствие у истца права на заключение договора аренды муниципального имущества без проведения торгов, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявленных требований.
В связи с чем, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемого судебного акта, и не подтверждены надлежащими доказательствами.
Доводы подателя жалобы об отсутствии замечаний за период арендного использования помещений, о том, что арендные платежи вносились без задержки и в определенные сроки, исходя из отсутствия у истца права на заключение договора аренды без проведения торгов, подлежат отклонению, как не имеющие правового значения при рассмотрении данного спора.
Те обстоятельства, что освобождение истцом арендуемого помещения существенно затронет интересы собственников, нанимателей жилых помещений, нарушит цикл производственно-хозяйственной деятельности истца, как управляющей компании, также не являются основаниями для заключения договора и не имеют правового значения при рассмотрении заявленных требований.
Из принципа правовой определенности следует, что решение суда первой инстанции, основанное на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменено судом апелляционной инстанции исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.
В связи с тем, что при подаче апелляционной жалобы истцу определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2017 предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в размере 3 000 руб., она подлежит взысканию с ООО "Стройкомплект" в доход федерального бюджета в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.03.2017 по делу N А07-28804/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стройкомплект" - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Стройкомплект" в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 3 000 рублей.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
О.Н.ПИРСКАЯ
О.Н.ПИРСКАЯ
Судьи
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Л.А.СУСПИЦИНА
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)