Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 мая 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 24 мая 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,
судей Ильиной М.В., Мисника Н.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Цушко И.Э.,
при участии:
- от истца - Мантул Вера Владимировна по доверенности от 07.05.2015;
- от ответчика ПАО "Красная поляна" - Ремнев Павел Владимирович по доверенности от 26.03.2015 N 92;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу государственной корпорации "Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)",
апелляционную жалобу публичного акционерного общества "Сбербанк России"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 15.12.2015 по делу N А32-13008/2015,
принятое в составе судьи Грачева С.А.,
по иску публичного акционерного общества "Сбербанк России" (ИНН 7707083893, ОГРН 1027700132195)
к ответчикам: непубличному акционерному обществу "Красная поляна" (ИНН 2320102816, ОГРН 1022302937062),
государственной корпорации "Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)" (ИНН 7750004150, ОГРН 1077711000102)
при участии третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 2309090540, ОГРН 1042304982510)
о государственной регистрации перехода права собственности, применения последствий недействительности сделки путем погашения записи государственной регистрации ипотеки,
публичное акционерное общество "Сбербанк России" (далее - Сбербанк России) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к непубличному акционерному обществу "Красная поляна" (далее - общество "Красная поляна"), государственной корпорации "Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)" (далее - Внешэкономбанк) о
- - признании права собственности публичного акционерного общества "Сбербанк России" на нежилое помещение N 1.1, общей площадью 325,3 кв. м, кадастровый номер 23:49:0420022:1858, расположенное на первом этаже здания гостиницы N 36 по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, с. Эстосадок, ул. Горная Карусель, д. 6;
- - признании недействительным п. 1.9 договора залога (ипотеки) недвижимого имущества от 24.03.2014 N 110200/1398-ДИ, зарегистрированного 23.05.2014 за государственным регистрационным номером 23-23-52/137/2014-231, в части обязанности непубличного акционерного общества "Красная поляна" передать в ипотеку Государственной корпорации "Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)" нежилое помещение N 1.1, общей площадью 325,3 кв. м, кадастровый номер 23:49:0420022:1858, расположенное на первом этаже здания гостиницы N 36 по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, с. Эстосадок, ул. Горная Карусель, д. 6;
- - применении последствий недействительности п. 1.9 договора залога (ипотеки) недвижимого имущества от 24.03.2014 N 110200/1398-ДИ, зарегистрированного 23.05.2014 за государственным регистрационным номером 23-23-52/137/2014-231, путем погашения записи об ипотеке в отношении нежилого помещения N 1.1, общей площадью 325,3 кв. м, кадастровый номер 23:49:0420022:1858, расположенного на первом этаже здания гостиницы N 36 по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, с. Эстосадок, ул. Горная Карусель, д. 6 (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке ст. 49 АПК РФ (т. 3 л.д. 211-212)).
Исковые требования мотивированы тем, что по договору участия в долевом строительстве N 34А-540-36, подписанному сторонами 03.05.2011, Сбербанк России инвестировал денежные средства в строительство гостиницы N 36. Общество "Красная поляна" (застройщик) осуществило строительство объекта и передало истцу во владение предусмотренные договором помещения. Однако в связи с нарушением обществом "Красная поляна" обязательств по государственной регистрации договора долевого участия в строительстве и по подписанию акта приема-передачи Сбербанк России лишен возможности осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на переданные ему помещения. Кроме того, после заключения договора участия в долевом строительстве обществом "Красная поляна" и Внешэкономбанком заключено кредитное соглашение от 29.09.2013 N 110100/1398, по которому общество "Красная поляна" приняло обязательства передать в ипотеку права аренды на земельные участки, указанные в соглашении, а также любые иные участки ему принадлежащие, с распространением ипотеки на возводимые и расположенные на таких участках объекты недвижимого имущества (пункт 6.2.15.7 кредитного соглашения). Поскольку действия ответчиков нарушают право истца на получение имущества свободного от прав третьих лиц, Сбербанк России обратился с настоящим иском.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - Росреестр).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.12.2015 исковые требования удовлетворены в части, а именно: признан недействительным п. 1.9 договора залога (ипотеки) N 110200/1398-ДИ от 24.03.2014 в части обязанности непубличного акционерного общества "Красная поляна" передать в ипотеку Государственной корпорации "Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)" нежилое помещение N 1.1, общей площадью 325,3 кв. м, кадастровый номер 23:49:0420022:1858, расположенное на первом этаже здания гостиницы N 36 по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, с. Эстосадок, ул. Горная Карусель, д. 6; применены последствия недействительности пункта 1.9 договора залога (ипотеки) N 110200/1398-ДИ от 24.03.2014 в виде погашения записи об ипотеке. В остальной части иска отказано.
Решение мотивировано тем, что Внешэкономбанк был информирован о заключении Сбербанком и обществом "Красная поляна" договора участия в долевом строительстве, однако вместо надлежащей регистрации договора участия в долевом строительстве и передачи истцу спорного нежилого помещения не позднее 01.04.2014 после ввода гостиницы N 36 в эксплуатацию, общество "Красная поляна" заключило с Внешэкономбанком договор залога, в пункте 1.9 которого, стороны договорились распространить право залога на все здания и сооружения, находящиеся, строящиеся и возведенные на указанных земельных участках. Суд пришел к выводу, что указанные действия ответчиков являются злоупотреблением правом (статья 10 ГК РФ), в связи с чем удовлетворил исковые требования в части. В то же время, суд не усмотрел в действиях общества "Красная поляна" уклонения от исполнения обязанности по передаче спорного имущества истцу и его последующей государственной регистрации, что послужило основанием для отказа в требованиях о признании права собственности. Суд первой инстанции также указал, что истец, несмотря на передачу ему спорного имущества по акту приема-передачи, исковые требования о признании права собственности на требование о государственной регистрации перехода права собственности не изменил.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, государственная корпорация "Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)" обжаловала его в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, и просила решение суда первой инстанции отменить, в иске отказать. В апелляционной жалобе изложены следующие доводы:
- - при принятии решения суд первой инстанции руководствовался разъяснениями, изложенными в пункте 4 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54. Однако в пункте 11 указанного постановления, а также в постановлении от Президиума ВАС РФ от 12.03.2013 N 15510/12 разъяснено, что нормы Закона N 214-ФЗ являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи. Следовательно, положения главы 30 ГК РФ не могут применяться к договорам участия в долевом строительстве;
- - суд первой инстанции неполно выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела - не указал, из каких источников Внешэкономбанк располагал информацией о наличии у общества "Красная поляна" обязанности передать спорное имущество истцу; соответствующая информация в ЕГРП отсутствовала. Следовательно, выводы суда первой инстанции о злоупотреблении правом являются ошибочными;
- - в силу пункта 2 статьи 335 ГК РФ ипотека объектов недвижимости, зарегистрированная в пользу Внешэкономбанка, в случае передачи их в собственность истцу сохраняется.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, публичное акционерное общество "Сбербанк России" обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, и просило решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований отменить, исковые требования - удовлетворить в полном объеме.
Апелляционная жалоба мотивирована тем, что в отсутствие государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, на основании которого спорные помещения были переданы истцу, невозможно осуществить государственную регистрацию перехода права собственности даже с учетом того обстоятельства, что в период рассмотрения дела в суде первой инстанции обществом "Красная поляна" подписан акт приема-передачи спорного имущества.
В отзыве на апелляционную жалобу Внешэкономбанка Сбербанк России просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать (т. 4 л.д. 63-65). В отзыве на апелляционную жалобу Сбербанка России общество "Красная поляна" не возражает против удовлетворения апелляционной жалобы (т. 4 л.д. 66-68).
В судебном заседании представитель Сбербанка России поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель общества "Красная поляна" - доводы отзыва на апелляционную жалобу. Внешэкономбанк и Росреестр явку представителей не обеспечили. Дело рассмотрено в соответствии с положениями частей 3 и 5 статьи 156 АПК РФ.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб и отзывов на апелляционные жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, по договору участия в долевом строительстве от 03.05.2011 N 34А-540-36 общество "Красная поляна" (застройщик) приняло на себя обязательства построить гостиничный комплекс, имеющий строительный адрес: Краснодарский край, Адлерский район, с. Эсто-Садок, северный склон хребта "Аибга", входящий в состав Спортивно-туристического комплекса "Горная Карусель" на высотной отметке +540 метров над уровнем моря, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию гостиничного комплекса передать Сбербанку (участнику долевого строительства) объект долевого строительства (нежилое помещение N 1.1, проектной площадью 316,1 кв. м, расположенное на первом этаже в Гостинице N 36) (т. 2 л.д. 57-74, пункты 3.1, 3.2, 1.6 договора). Нежилое помещение обозначено на примерном плане этажа (приложение N 1 - т. 2 л.д. 67-68). Техническое описание объекта долевого строительства изложено в приложении N 2 к договору (т. 2 л.д. 69-70).
В силу части 3 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" действие названного Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве; указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности.
В соответствии с частью 1 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 17.06.2010, действовавшей на момент подписания договора) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.
Как следует из пункта 2 договора участия в долевом строительстве от 03.05.2011 N 34А-540-36 и не оспаривается лицами, участвующими в деле, на момент заключения договора обществом "Красная поляна" исполнены следующие условия:
- - получено разрешение на строительство от 08.09.2010 N RU23309000-85;
- - оформлено право пользования земельным участком на основании договора о переуступке прав и обязанностей от 12.10.2009 N 01С-4/3-1377, договора о переуступке прав и обязанностей от 24.05.2010 N 05-20/5-2010;
- - опубликована проектная документация на сайте www.gorkyprojekt.ru.
Кроме того, в договоре от 03.05.2011 N 34А-540-36 согласованы существенные условия, установленные частью 4 статьи 4 Закона N 214-ФЗ.
Таким образом, на момент подписания договора от 03.05.2011 N 34А-540-36 стороны (Сбербанк России и общество "Красная поляна") желали породить последствия (в том числе гарантии), предусмотренные действовавшим законодательством, регулировавшим отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости - заключить именно договор участия в долевом строительстве.
В силу части 3 статьи 4 Закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено указанным Федеральным законом.
Согласно пункту 5.1.3 договора от 03.05.2011 N 34А-540-36, обязанность представить в регистрирующий орган документы, необходимые для государственной регистрации договора, возложена на застройщика (общество "Красная поляна").
Участник долевого строительства (Сбербанк России) обязан возместить застройщику все расходы, связанные с государственной регистрацией договора (пункт 5.2.7 договора от 03.05.2011 N 34А-540-36). Однако возмещение таких расходов производится при проведении окончательных расчетов между сторонами - после подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства (пункты 5.2.7, 4.2.2 договора от 03.05.2011 N 34А-540-36).
Вместе с тем, государственная регистрация договора от 03.05.2011 N 34А-540-36 не произведена, договор не может считаться заключенным.
В соответствии с пунктом 4.2.1 договора от 03.05.2011 N 34А-540-36 в течение 5 рабочих дней после подписания договора, на основании выставленного застройщиком (обществом "Красная поляна") счета Сбербанк России должен был уплатить 2 115 103,12 долларов США - 84% от цены договора.
Окончательный расчет по договору производится с учетом взаиморасчетов, осуществляемых по фактическим площадям и фактической стоимости 1 кв. м объекта, не превышающей стоимости строительства 1 кв. м, указанной в п. 4.1, на основании данных технической инвентаризации, после передачи документов на регистрацию права собственности участника долевого строительства на объект в уполномоченный орган на основании выставленного застройщиком счета и подписанного сторонами акта приема-передачи (пункт 4.2.2 договора от 03.05.2011 N 34А-540-36 - т. 2 л.д. 59).
Пунктом 4.1.1 договора от 03.05.2011 N 34А-540-36 предусмотрено, что расчеты между сторонами договора осуществляются в рублях по официальному курсу Банка России на день совершения платежа.
Платежным поручением от 04.05.2011 N 63444870 Сбербанк России перечислил обществу "Красная поляна" 57 815 920,77 рубля, что составляло 84% от цены договора (т. 2 л.д. 56).
Обществом "Красная поляна" завершено строительства объекта - гостиницы N 36 с автостоянкой на уровне цокольного этажа, 01.02.2014 получено разрешение N RU23309000-149МС/ОИ на ввод объекта в эксплуатацию (т. 2 л.д. 55).
Помещения предоставлены Сбербанку России во владение, что подтверждается фотографиями офиса Сбербанка России и лицами, участвующими в деле, не оспаривается. Однако на момент подачи иска акт приема-передачи помещений не был подписан.
Поскольку общество "Красная поляна" не совершило действия, необходимые для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства, Сбербанк России обратился с настоящим иском.
В период рассмотрения спора в суде первой инстанции проведен кадастровый учет помещения, являющегося объектом договора от 03.05.2011 N 34А-540-36, общей площадью 325,3 кв. м за номером 23:49:0420022:1858; осуществлена государственная регистрация права собственности общества "Красная поляна" за номером государственной регистрации 23-23/050-23/019/170/2015-413/1 от 03.09.2015 (выписка из ЕГРП от 01.10.2015 - т. 3 л.д. 242-243).
Суд первой инстанции пришел к выводу, что указанные действия сторон спора свидетельствуют об отсутствии препятствий в государственной регистрации перехода права собственности в административном порядке.
Вместе с тем, судом первой инстанции не учтено следующее.
В соответствии с частью 2 статьи 16 Закона N 214-ФЗ основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
Вместе с тем, в силу пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации прав может быть отказано, в том числе, в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
В данном случае стороны могут представить на государственную регистрацию акт приема-передачи объекта долевого строительства. Однако государственная регистрация договора участия в долевом строительстве от 03.05.2011 N 34А-540-36 не произведена, что будет являться безусловным препятствием для регистрации перехода права собственности в административном порядке.
Неисполнение обществом "Красная поляна" обязательств по государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от 03.05.2011 N 34А-540-36 создает препятствия для регистрации перехода права собственности в административном порядке и в данном случае свидетельствует об уклонении общества "Красная поляна" от регистрации перехода права собственности к участнику долевого строительства.
В соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК РФ (в редакции действовавшей на момент согласования условий договора от 03.05.2011 N 34А-540-36) договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Вместе с тем, в последующем законодатель уточнил правовое значение факта регистрации договора. Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ в действующей редакции, договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В пункте 3 "Обзора судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165) разъяснено: сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.
Соответственно, Сбербанк России как приобретатель нежилого помещения N 1.1 вправе требовать передачи ему указанного помещения в собственность.
Аналогичные разъяснения содержатся в постановлении Президиума ВАС РФ от 12.03.2013 N 15510/12 по делу N А71-13368/2008.
В то же время, в силу допущенных нарушений специальный порядок государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на приобретаемый объект не может быть реализован.
Следовательно, спор о приобретении прав на недвижимое имущество должен быть разрешен, исходя из общих положений гражданского законодательства, а в тех случаях, когда это не противоречит существу отношений, могут быть применены нормы гражданского законодательства, регулирующие сходные правоотношения (аналогия закона - пункт 1 статьи 6 ГК РФ).
В соответствии со статьей 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.
В данном случае имущество передано во владение Сбербанку России, правопритязания третьих лиц отсутствуют. Более того, обществом "Красная поляна" (застройщиком) осуществлена государственная регистрация права собственности за собой.
Исходя из характера спорных правоотношений, в порядке аналогии закона могут быть применены положения гражданского законодательства, регулирующего отношения сторон договора купли-продажи недвижимого имущества.
В пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено: если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В данном случае к моменту вынесения решения суда первой инстанции общество "Красная поляна" исполнило обязанность по передаче недвижимого имущества Сбербанку России и подписало акт приема-передачи, следовательно у суда первой инстанции отсутствовали основания для отказа в иске о государственной регистрации перехода права собственности.
Некорректная формулировка исковых требований в данной части не может являться препятствием для удовлетворения исковых требований.
Из содержания искового заявления и письменных пояснений очевидно следовала воля истца на осуществление в судебном порядке государственной регистрации права собственности истца на имущество, приобретенное им по договору от 03.05.2011 N 34А-540-36. Именно этот правовой эффект будет достигнут при исполнении судебного акта о государственной регистрации перехода права собственности. Способ защиты истцом выбран верный. При формулировании резолютивной части решения суд руководствуется требованиями закона, в том числе частью 5 статьи 170 АПК РФ, и не связан формулировками, изложенными в исковом заявлении.
Поскольку суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу об отсутствии факта уклонения общества "Красная поляна" от регистрации перехода права собственности и необоснованно отказал в иске в данной части - решение суда первой инстанции подлежит отмене в соответствующей части с принятием нового судебного акта об удовлетворении иска (пункт 3 части 1 статьи 270 АПК РФ).
Таким образом, апелляционная жалоба Сбербанка России признается обоснованной; возражения Внешэкономбанка не препятствуют удовлетворению требований истца в данной части.
Кроме того, судом первой инстанции удовлетворены требования о признании недействительным пункта 1.9 договора залога (ипотеки) N 110200/1398-ДИ от 24.03.2014 в части обязанности общества "Красная поляна" передать в ипотеку Внешэкономбанку нежилое помещение N 1.1, общей площадью 325,3 кв. м, кадастровый номер 23:49:0420022:1858, расположенное на первом этаже здания гостиницы N 36; применены последствия недействительности сделки в виде погашения записи об ипотеке.
Внешэкономбанк не согласен также с данной частью обжалуемого судебного акта.
Оценив доводы апелляционной жалобы, иска, отзывов, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Как было указано ранее, на момент подписания договора от 03.05.2011 N 34А-540-36 стороны (Сбербанк России и общество "Красная поляна") желали породить последствия (в том числе гарантии), предусмотренные действовавшим законодательством, регулировавшим отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости - заключить именно договор участия в долевом строительстве.
При надлежащем исполнении обществом "Красная поляна" своих обязательств по государственной регистрации договора от 03.05.2011 N 34А-540-36, в силу части 7 статьи 13 Закона N 214-ФЗ общество "Красная поляна" не смогло бы передать объект долевого строительства в ипотеку без согласия Сбербанка России и без реализации гарантий, предусмотренных законом для участника долевого строительства.
Соответствующие толкование изложено, в частности, в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.01.2016 по делу N А32-13010/2015, в рамках которого удовлетворены исковые требования Сбербанка России к обществу "Красная поляна" и Внешэкономбанку о погашении записи об ипотеке объектов долевого строительства.
Толкование о ничтожности договора об ипотеке в отношении квартир, являющихся предметом договоров участия в долевом строительстве, изложено в пункте 15 "Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013.
Вместе с тем, в данном случае государственная регистрация договора от 03.05.2011 N 34А-540-36 не произведена по причине неисполнения обществом "Красная поляна" своих обязательств.
29 сентября 2013 года обществом "Красная поляна" (заемщиком) и Внешэкономбанком (кредитором) заключается кредитное соглашение N 110100/1398, по условиям которого кредитор предоставил заемщику кредитную линию на общую сумму 47 018 106 319 рублей на строительство олимпийских объектов (т. 1 л.д. 41-144).
Состав олимпийских объектов, для строительства которых предоставлен кредит, перечислен в приложении N 2 к кредитному соглашению от 29.09.2013 N 110100/1398 (т. 1 л.д. 68-72), среди которых указана гостиница N 36 с автостоянкой на уровне цокольного этажа (строка 13 таблицы пункта 2.2 - т. 1 л.д. 68).
Пунктом 6.2.15.7 кредитного соглашения от 29.09.2013 N 110100/1398 предусмотрена обязанность общества "Красная поляна" заключить с Внешэкономбанком договор залога участков (прав аренды на участки) с распространением ипотеки на возводимые и расположенные на них объекты недвижимого имущества и предоставить Внешэкономбанку выписку из ЕГРП, содержащую сведения об обременении участков (прав аренды участков) залогом в обеспечение исполнения обязательств заемщика по соглашению.
Во исполнение пункта 6.2.15.7 кредитного соглашения от 29.09.2013 N 110100/1398 обществом "Красная поляна" (залогодателем) и Внешэкономбанком (залогодержателем) заключен договор залога от 24.03.2014 N 110200/1398-ДИ (т. 1 л.д. 145-176, продолжение приложений т. 2 л.д. 1-51). Государственная регистрация договора произведена 23.05.2014 за номером N 23-23-52/137/2014-231 (т. 2 л.д. 51).
Соответствующие записи об обременениях права собственности общества "Красная поляна" внесены в ЕГРП в отношении здания гостиницы N 36 (выписка из ЕГРП от 27.03.2015 - т. 3 л.д. 8), а также в отношении помещения с кадастровым номером 23:49:0420022:1858, переданного Сбербанку России по договору 03.05.2011 N 34А-540-36 (выписка из ЕГРП от 01.10.2015 - т. 3 л.д. 242-243).
При этом, на момент заключения кредитного соглашения от 29.09.2013 N 110100/1398 Внешэкономбанк был проинформирован о наличии у общества "Красная поляна" обязательств перед Сбербанком России по договору от 03.05.2011 N 34А-540-36, что прямо отражено в строке 35 приложения N 3 "Действующие обязательства заемщика" к кредитному соглашению (т. 1 л.д. 73).
Более того, пунктом 6.3.7 кредитного соглашения от 29.09.2013 N 110100/1398 на общество "Красная поляна" возложена обязанность до передачи в залог Внешэкономбанку участков (прав аренды на участки) в обеспечение обязательств заемщика по соглашению не осуществлять государственную регистрацию договоров долевого строительства, являющихся разрешенными обязательствами (т.е. обязательствами, перечисленными в приложении N 3 - пункт 12 кредитного соглашения от 29.09.2013 N 110100/1398), за исключением договоров, прошедших государственную регистрацию по состоянию на 01.09.2013 (т. 1 л.д. 60).
Таким образом, Внешэкономбанк на момент заключения кредитного соглашения был проинформирован об обязательствах общества "Красная поляна" перед Сбербанком, однако в целях обхода положений части 7 статьи 13 Закона N 214-ФЗ, в целях получения больших преимуществ, чем законом предоставлено банку залогодержателю объекта долевого строительства, Внешэкономбанк запретил обществу "Красная поляна" регистрировать договор участия в долевом строительстве до регистрации ипотеки в свою пользу.
В свою очередь, общество "Красная поляна" в целях получения кредита на сумму более 47 млрд. рублей, посчитало возможным нарушить свои обязательства перед Сбербанком России и обойти предусмотренные законом гарантии участнику долевого строительства.
Вместе с тем, никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 3 статьи 1 ГК РФ).
Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (пункт 1 статьи 10 ГК РФ).
Согласно пункту 2 статьи 10 ГК РФ в случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.
Внешэкономбанк ссылается на незаключенность договора от 03.05.2011 N 34А-540-36, поскольку тот не прошел государственную регистрацию.
Однако в данном случае факт отсутствия государственной регистрации не имеет правового значения, поскольку Внешэкономбанк был осведомлен о подписании договора от 03.05.2011 N 34А-540-36 и препятствовал его государственной регистрации.
Суд апелляционной инстанции также учитывает аналогичные разъяснения, изложенные в пункте 4 "Обзора судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165). Применительно к последствиям отсутствия государственной регистрации договора аренды Президиум ВАС РФ разъяснил: государственная регистрация договора аренды недвижимости имеет целью защиту интересов третьих лиц, которые могут приобретать права на эту недвижимость; она создает для таких лиц возможность получить информацию о существующих договорах аренды, заключенных в отношении недвижимой вещи; вместе с тем заявление приобретателя недвижимого имущества об отсутствии государственной регистрации договора аренды, о наличии которого он знал в момент приобретения недвижимости, является злоупотреблением правом (статья 10 ГК РФ).
Поскольку положения пункта 1.9 договора залога (ипотеки) N 110200/1398-ДИ от 24.03.2014 в части обязанности общества "Красная поляна" передать в ипотеку Внешэкономбанку нежилое помещение N 1.1, кадастровый номер 23:49:0420022:1858, заключены в обход закона с противоправной целью, суд первой инстанции верно признал указанное положение в данной части недействительным (как противоречащее статье 10, 168 ГК РФ, части 7 статьи 13 Закона N 214-ФЗ) и применил последствия недействительности ничтожной сделки в виде погашения записи об ипотеке.
С учетом изложенного, доводы апелляционной жалобы Внешэкономбанка признаются судом апелляционной инстанции необоснованными, а апелляционная жалоба не подлежащей удовлетворению.
В соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ суд апелляционной инстанции считает необходимым перераспределить судебные расходы.
Сбербанком России подано 2 исковых требования, по каждому из которых следовало уплатить государственную пошлину в размере 6 000 рублей (пп. 2 и 4 п. 1 ст. 333.21 НК РФ).
Требование о государственной регистрации перехода права собственности удовлетворено в отношении одного ответчика - общества "Красная поляна". Данное требование удовлетворено по результатам рассмотрения апелляционной жалобы Сбербанка России.
Требование о признании сделки недействительной в части и применении последствий недействительности сделки удовлетворено судом первой инстанции в отношении обоих ответчиков.
При этом в суде первой инстанции Сбербанком России уплачена государственная пошлина в размере 12 000,00 рублей (платежное поручение от 10.04.2015 N 490219 - т. 2 л.д. 52), при подаче апелляционной жалобы - 3 000,00 рублей (платежное поручение от 28.12.2015 N 602826 - т. 4 л.д. 62).
С учетом изложенного, с общества "Красная поляна" в пользу Сбербанка России следует взыскать 9 000,00 рублей судебных расходов по оплате государственной пошлины за подачу иска, 3 000,00 рублей судебных расходов по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы; с Внешэкономбанка в пользу Сбербанка - 3 000,00 рублей расходов по оплате государственной пошлины за подачу иска.
Государственная пошлина, уплаченная Внешэкономбанком при подаче апелляционной жалобы, возлагается на него.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.12.2015 по делу N А32-13008/2015 в части отказа в удовлетворении требований публичного акционерного общества "Сбербанк России" (ИНН 7707083893, ОГРН 1027700132195) к непубличному акционерному обществу "Красная поляна (ИНН 2320102816, ОГРН 1022302937062) о признании права собственности открытого акционерного общества "Сбербанк России" на нежилое помещение N 1.1, общей площадью 325,3 кв. м, кадастровый номер 23:49:0420022:1858, расположенное на первом этаже здания гостиницы N 36 по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, с. Эстосадок, ул. Горная Карусель, д. 6, а также в части распределения судебных расходов по оплате государственной пошлины отменить, апелляционную жалобу публичного акционерного общества "Сбербанк России" удовлетворить.
Произвести государственную регистрацию перехода права собственности от непубличного акционерного общества "Красная поляна (ИНН 2320102816, ОГРН 1022302937062) к публичному акционерному обществу "Сбербанк России" (ИНН 7707083893, ОГРН 1027700132195) в отношении нежилого помещения N 1.1, общей площадью 325,3 кв. м, кадастровый номер 23:49:0420022:1858, расположенного на первом этаже здания гостиницы N 36 по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, с. Эстосадок, ул. Горная Карусель, д. 6.
Взыскать с непубличного акционерного общества "Красная поляна" (ИНН 2320102816, ОГРН 1022302937062) в пользу публичного акционерного общества "Сбербанк России" (ИНН 7707083893, ОГРН 1027700132195) 9 000,00 (Девять тысяч) рублей судебных расходов по оплате государственной пошлины за подачу иска.
Взыскать с государственной корпорации "Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)" (ИНН 7750004150, ОГРН 1077711000102) в пользу публичного акционерного общества "Сбербанк России" (ИНН 7707083893, ОГРН 1027700132195) 3000,00 (Три тысячи) рублей судебных расходов по оплате государственной пошлины за подачу иска.
В остальной части решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Взыскать с непубличного акционерного общества "Красная поляна" (ИНН 2320102816, ОГРН 1022302937062) в пользу публичного акционерного общества "Сбербанк России" (ИНН 7707083893, ОГРН 1027700132195) 3 000,00 (Три тысячи) рублей судебных расходов по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.
В удовлетворении апелляционной жалобы государственной корпорации "Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)" отказать.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия настоящего постановления.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.05.2016 N 15АП-2197/2016 ПО ДЕЛУ N А32-13008/2015
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 мая 2016 г. N 15АП-2197/2016
Дело N А32-13008/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 20 мая 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 24 мая 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,
судей Ильиной М.В., Мисника Н.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Цушко И.Э.,
при участии:
- от истца - Мантул Вера Владимировна по доверенности от 07.05.2015;
- от ответчика ПАО "Красная поляна" - Ремнев Павел Владимирович по доверенности от 26.03.2015 N 92;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу государственной корпорации "Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)",
апелляционную жалобу публичного акционерного общества "Сбербанк России"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 15.12.2015 по делу N А32-13008/2015,
принятое в составе судьи Грачева С.А.,
по иску публичного акционерного общества "Сбербанк России" (ИНН 7707083893, ОГРН 1027700132195)
к ответчикам: непубличному акционерному обществу "Красная поляна" (ИНН 2320102816, ОГРН 1022302937062),
государственной корпорации "Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)" (ИНН 7750004150, ОГРН 1077711000102)
при участии третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 2309090540, ОГРН 1042304982510)
о государственной регистрации перехода права собственности, применения последствий недействительности сделки путем погашения записи государственной регистрации ипотеки,
установил:
публичное акционерное общество "Сбербанк России" (далее - Сбербанк России) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к непубличному акционерному обществу "Красная поляна" (далее - общество "Красная поляна"), государственной корпорации "Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)" (далее - Внешэкономбанк) о
- - признании права собственности публичного акционерного общества "Сбербанк России" на нежилое помещение N 1.1, общей площадью 325,3 кв. м, кадастровый номер 23:49:0420022:1858, расположенное на первом этаже здания гостиницы N 36 по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, с. Эстосадок, ул. Горная Карусель, д. 6;
- - признании недействительным п. 1.9 договора залога (ипотеки) недвижимого имущества от 24.03.2014 N 110200/1398-ДИ, зарегистрированного 23.05.2014 за государственным регистрационным номером 23-23-52/137/2014-231, в части обязанности непубличного акционерного общества "Красная поляна" передать в ипотеку Государственной корпорации "Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)" нежилое помещение N 1.1, общей площадью 325,3 кв. м, кадастровый номер 23:49:0420022:1858, расположенное на первом этаже здания гостиницы N 36 по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, с. Эстосадок, ул. Горная Карусель, д. 6;
- - применении последствий недействительности п. 1.9 договора залога (ипотеки) недвижимого имущества от 24.03.2014 N 110200/1398-ДИ, зарегистрированного 23.05.2014 за государственным регистрационным номером 23-23-52/137/2014-231, путем погашения записи об ипотеке в отношении нежилого помещения N 1.1, общей площадью 325,3 кв. м, кадастровый номер 23:49:0420022:1858, расположенного на первом этаже здания гостиницы N 36 по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, с. Эстосадок, ул. Горная Карусель, д. 6 (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке ст. 49 АПК РФ (т. 3 л.д. 211-212)).
Исковые требования мотивированы тем, что по договору участия в долевом строительстве N 34А-540-36, подписанному сторонами 03.05.2011, Сбербанк России инвестировал денежные средства в строительство гостиницы N 36. Общество "Красная поляна" (застройщик) осуществило строительство объекта и передало истцу во владение предусмотренные договором помещения. Однако в связи с нарушением обществом "Красная поляна" обязательств по государственной регистрации договора долевого участия в строительстве и по подписанию акта приема-передачи Сбербанк России лишен возможности осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на переданные ему помещения. Кроме того, после заключения договора участия в долевом строительстве обществом "Красная поляна" и Внешэкономбанком заключено кредитное соглашение от 29.09.2013 N 110100/1398, по которому общество "Красная поляна" приняло обязательства передать в ипотеку права аренды на земельные участки, указанные в соглашении, а также любые иные участки ему принадлежащие, с распространением ипотеки на возводимые и расположенные на таких участках объекты недвижимого имущества (пункт 6.2.15.7 кредитного соглашения). Поскольку действия ответчиков нарушают право истца на получение имущества свободного от прав третьих лиц, Сбербанк России обратился с настоящим иском.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - Росреестр).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.12.2015 исковые требования удовлетворены в части, а именно: признан недействительным п. 1.9 договора залога (ипотеки) N 110200/1398-ДИ от 24.03.2014 в части обязанности непубличного акционерного общества "Красная поляна" передать в ипотеку Государственной корпорации "Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)" нежилое помещение N 1.1, общей площадью 325,3 кв. м, кадастровый номер 23:49:0420022:1858, расположенное на первом этаже здания гостиницы N 36 по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, с. Эстосадок, ул. Горная Карусель, д. 6; применены последствия недействительности пункта 1.9 договора залога (ипотеки) N 110200/1398-ДИ от 24.03.2014 в виде погашения записи об ипотеке. В остальной части иска отказано.
Решение мотивировано тем, что Внешэкономбанк был информирован о заключении Сбербанком и обществом "Красная поляна" договора участия в долевом строительстве, однако вместо надлежащей регистрации договора участия в долевом строительстве и передачи истцу спорного нежилого помещения не позднее 01.04.2014 после ввода гостиницы N 36 в эксплуатацию, общество "Красная поляна" заключило с Внешэкономбанком договор залога, в пункте 1.9 которого, стороны договорились распространить право залога на все здания и сооружения, находящиеся, строящиеся и возведенные на указанных земельных участках. Суд пришел к выводу, что указанные действия ответчиков являются злоупотреблением правом (статья 10 ГК РФ), в связи с чем удовлетворил исковые требования в части. В то же время, суд не усмотрел в действиях общества "Красная поляна" уклонения от исполнения обязанности по передаче спорного имущества истцу и его последующей государственной регистрации, что послужило основанием для отказа в требованиях о признании права собственности. Суд первой инстанции также указал, что истец, несмотря на передачу ему спорного имущества по акту приема-передачи, исковые требования о признании права собственности на требование о государственной регистрации перехода права собственности не изменил.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, государственная корпорация "Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)" обжаловала его в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, и просила решение суда первой инстанции отменить, в иске отказать. В апелляционной жалобе изложены следующие доводы:
- - при принятии решения суд первой инстанции руководствовался разъяснениями, изложенными в пункте 4 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54. Однако в пункте 11 указанного постановления, а также в постановлении от Президиума ВАС РФ от 12.03.2013 N 15510/12 разъяснено, что нормы Закона N 214-ФЗ являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи. Следовательно, положения главы 30 ГК РФ не могут применяться к договорам участия в долевом строительстве;
- - суд первой инстанции неполно выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела - не указал, из каких источников Внешэкономбанк располагал информацией о наличии у общества "Красная поляна" обязанности передать спорное имущество истцу; соответствующая информация в ЕГРП отсутствовала. Следовательно, выводы суда первой инстанции о злоупотреблении правом являются ошибочными;
- - в силу пункта 2 статьи 335 ГК РФ ипотека объектов недвижимости, зарегистрированная в пользу Внешэкономбанка, в случае передачи их в собственность истцу сохраняется.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, публичное акционерное общество "Сбербанк России" обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, и просило решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований отменить, исковые требования - удовлетворить в полном объеме.
Апелляционная жалоба мотивирована тем, что в отсутствие государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, на основании которого спорные помещения были переданы истцу, невозможно осуществить государственную регистрацию перехода права собственности даже с учетом того обстоятельства, что в период рассмотрения дела в суде первой инстанции обществом "Красная поляна" подписан акт приема-передачи спорного имущества.
В отзыве на апелляционную жалобу Внешэкономбанка Сбербанк России просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать (т. 4 л.д. 63-65). В отзыве на апелляционную жалобу Сбербанка России общество "Красная поляна" не возражает против удовлетворения апелляционной жалобы (т. 4 л.д. 66-68).
В судебном заседании представитель Сбербанка России поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель общества "Красная поляна" - доводы отзыва на апелляционную жалобу. Внешэкономбанк и Росреестр явку представителей не обеспечили. Дело рассмотрено в соответствии с положениями частей 3 и 5 статьи 156 АПК РФ.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб и отзывов на апелляционные жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, по договору участия в долевом строительстве от 03.05.2011 N 34А-540-36 общество "Красная поляна" (застройщик) приняло на себя обязательства построить гостиничный комплекс, имеющий строительный адрес: Краснодарский край, Адлерский район, с. Эсто-Садок, северный склон хребта "Аибга", входящий в состав Спортивно-туристического комплекса "Горная Карусель" на высотной отметке +540 метров над уровнем моря, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию гостиничного комплекса передать Сбербанку (участнику долевого строительства) объект долевого строительства (нежилое помещение N 1.1, проектной площадью 316,1 кв. м, расположенное на первом этаже в Гостинице N 36) (т. 2 л.д. 57-74, пункты 3.1, 3.2, 1.6 договора). Нежилое помещение обозначено на примерном плане этажа (приложение N 1 - т. 2 л.д. 67-68). Техническое описание объекта долевого строительства изложено в приложении N 2 к договору (т. 2 л.д. 69-70).
В силу части 3 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" действие названного Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве; указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности.
В соответствии с частью 1 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 17.06.2010, действовавшей на момент подписания договора) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.
Как следует из пункта 2 договора участия в долевом строительстве от 03.05.2011 N 34А-540-36 и не оспаривается лицами, участвующими в деле, на момент заключения договора обществом "Красная поляна" исполнены следующие условия:
- - получено разрешение на строительство от 08.09.2010 N RU23309000-85;
- - оформлено право пользования земельным участком на основании договора о переуступке прав и обязанностей от 12.10.2009 N 01С-4/3-1377, договора о переуступке прав и обязанностей от 24.05.2010 N 05-20/5-2010;
- - опубликована проектная документация на сайте www.gorkyprojekt.ru.
Кроме того, в договоре от 03.05.2011 N 34А-540-36 согласованы существенные условия, установленные частью 4 статьи 4 Закона N 214-ФЗ.
Таким образом, на момент подписания договора от 03.05.2011 N 34А-540-36 стороны (Сбербанк России и общество "Красная поляна") желали породить последствия (в том числе гарантии), предусмотренные действовавшим законодательством, регулировавшим отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости - заключить именно договор участия в долевом строительстве.
В силу части 3 статьи 4 Закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено указанным Федеральным законом.
Согласно пункту 5.1.3 договора от 03.05.2011 N 34А-540-36, обязанность представить в регистрирующий орган документы, необходимые для государственной регистрации договора, возложена на застройщика (общество "Красная поляна").
Участник долевого строительства (Сбербанк России) обязан возместить застройщику все расходы, связанные с государственной регистрацией договора (пункт 5.2.7 договора от 03.05.2011 N 34А-540-36). Однако возмещение таких расходов производится при проведении окончательных расчетов между сторонами - после подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства (пункты 5.2.7, 4.2.2 договора от 03.05.2011 N 34А-540-36).
Вместе с тем, государственная регистрация договора от 03.05.2011 N 34А-540-36 не произведена, договор не может считаться заключенным.
В соответствии с пунктом 4.2.1 договора от 03.05.2011 N 34А-540-36 в течение 5 рабочих дней после подписания договора, на основании выставленного застройщиком (обществом "Красная поляна") счета Сбербанк России должен был уплатить 2 115 103,12 долларов США - 84% от цены договора.
Окончательный расчет по договору производится с учетом взаиморасчетов, осуществляемых по фактическим площадям и фактической стоимости 1 кв. м объекта, не превышающей стоимости строительства 1 кв. м, указанной в п. 4.1, на основании данных технической инвентаризации, после передачи документов на регистрацию права собственности участника долевого строительства на объект в уполномоченный орган на основании выставленного застройщиком счета и подписанного сторонами акта приема-передачи (пункт 4.2.2 договора от 03.05.2011 N 34А-540-36 - т. 2 л.д. 59).
Пунктом 4.1.1 договора от 03.05.2011 N 34А-540-36 предусмотрено, что расчеты между сторонами договора осуществляются в рублях по официальному курсу Банка России на день совершения платежа.
Платежным поручением от 04.05.2011 N 63444870 Сбербанк России перечислил обществу "Красная поляна" 57 815 920,77 рубля, что составляло 84% от цены договора (т. 2 л.д. 56).
Обществом "Красная поляна" завершено строительства объекта - гостиницы N 36 с автостоянкой на уровне цокольного этажа, 01.02.2014 получено разрешение N RU23309000-149МС/ОИ на ввод объекта в эксплуатацию (т. 2 л.д. 55).
Помещения предоставлены Сбербанку России во владение, что подтверждается фотографиями офиса Сбербанка России и лицами, участвующими в деле, не оспаривается. Однако на момент подачи иска акт приема-передачи помещений не был подписан.
Поскольку общество "Красная поляна" не совершило действия, необходимые для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства, Сбербанк России обратился с настоящим иском.
В период рассмотрения спора в суде первой инстанции проведен кадастровый учет помещения, являющегося объектом договора от 03.05.2011 N 34А-540-36, общей площадью 325,3 кв. м за номером 23:49:0420022:1858; осуществлена государственная регистрация права собственности общества "Красная поляна" за номером государственной регистрации 23-23/050-23/019/170/2015-413/1 от 03.09.2015 (выписка из ЕГРП от 01.10.2015 - т. 3 л.д. 242-243).
Суд первой инстанции пришел к выводу, что указанные действия сторон спора свидетельствуют об отсутствии препятствий в государственной регистрации перехода права собственности в административном порядке.
Вместе с тем, судом первой инстанции не учтено следующее.
В соответствии с частью 2 статьи 16 Закона N 214-ФЗ основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
Вместе с тем, в силу пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации прав может быть отказано, в том числе, в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
В данном случае стороны могут представить на государственную регистрацию акт приема-передачи объекта долевого строительства. Однако государственная регистрация договора участия в долевом строительстве от 03.05.2011 N 34А-540-36 не произведена, что будет являться безусловным препятствием для регистрации перехода права собственности в административном порядке.
Неисполнение обществом "Красная поляна" обязательств по государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от 03.05.2011 N 34А-540-36 создает препятствия для регистрации перехода права собственности в административном порядке и в данном случае свидетельствует об уклонении общества "Красная поляна" от регистрации перехода права собственности к участнику долевого строительства.
В соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК РФ (в редакции действовавшей на момент согласования условий договора от 03.05.2011 N 34А-540-36) договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Вместе с тем, в последующем законодатель уточнил правовое значение факта регистрации договора. Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ в действующей редакции, договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В пункте 3 "Обзора судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165) разъяснено: сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.
Соответственно, Сбербанк России как приобретатель нежилого помещения N 1.1 вправе требовать передачи ему указанного помещения в собственность.
Аналогичные разъяснения содержатся в постановлении Президиума ВАС РФ от 12.03.2013 N 15510/12 по делу N А71-13368/2008.
В то же время, в силу допущенных нарушений специальный порядок государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на приобретаемый объект не может быть реализован.
Следовательно, спор о приобретении прав на недвижимое имущество должен быть разрешен, исходя из общих положений гражданского законодательства, а в тех случаях, когда это не противоречит существу отношений, могут быть применены нормы гражданского законодательства, регулирующие сходные правоотношения (аналогия закона - пункт 1 статьи 6 ГК РФ).
В соответствии со статьей 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.
В данном случае имущество передано во владение Сбербанку России, правопритязания третьих лиц отсутствуют. Более того, обществом "Красная поляна" (застройщиком) осуществлена государственная регистрация права собственности за собой.
Исходя из характера спорных правоотношений, в порядке аналогии закона могут быть применены положения гражданского законодательства, регулирующего отношения сторон договора купли-продажи недвижимого имущества.
В пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено: если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В данном случае к моменту вынесения решения суда первой инстанции общество "Красная поляна" исполнило обязанность по передаче недвижимого имущества Сбербанку России и подписало акт приема-передачи, следовательно у суда первой инстанции отсутствовали основания для отказа в иске о государственной регистрации перехода права собственности.
Некорректная формулировка исковых требований в данной части не может являться препятствием для удовлетворения исковых требований.
Из содержания искового заявления и письменных пояснений очевидно следовала воля истца на осуществление в судебном порядке государственной регистрации права собственности истца на имущество, приобретенное им по договору от 03.05.2011 N 34А-540-36. Именно этот правовой эффект будет достигнут при исполнении судебного акта о государственной регистрации перехода права собственности. Способ защиты истцом выбран верный. При формулировании резолютивной части решения суд руководствуется требованиями закона, в том числе частью 5 статьи 170 АПК РФ, и не связан формулировками, изложенными в исковом заявлении.
Поскольку суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу об отсутствии факта уклонения общества "Красная поляна" от регистрации перехода права собственности и необоснованно отказал в иске в данной части - решение суда первой инстанции подлежит отмене в соответствующей части с принятием нового судебного акта об удовлетворении иска (пункт 3 части 1 статьи 270 АПК РФ).
Таким образом, апелляционная жалоба Сбербанка России признается обоснованной; возражения Внешэкономбанка не препятствуют удовлетворению требований истца в данной части.
Кроме того, судом первой инстанции удовлетворены требования о признании недействительным пункта 1.9 договора залога (ипотеки) N 110200/1398-ДИ от 24.03.2014 в части обязанности общества "Красная поляна" передать в ипотеку Внешэкономбанку нежилое помещение N 1.1, общей площадью 325,3 кв. м, кадастровый номер 23:49:0420022:1858, расположенное на первом этаже здания гостиницы N 36; применены последствия недействительности сделки в виде погашения записи об ипотеке.
Внешэкономбанк не согласен также с данной частью обжалуемого судебного акта.
Оценив доводы апелляционной жалобы, иска, отзывов, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Как было указано ранее, на момент подписания договора от 03.05.2011 N 34А-540-36 стороны (Сбербанк России и общество "Красная поляна") желали породить последствия (в том числе гарантии), предусмотренные действовавшим законодательством, регулировавшим отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости - заключить именно договор участия в долевом строительстве.
При надлежащем исполнении обществом "Красная поляна" своих обязательств по государственной регистрации договора от 03.05.2011 N 34А-540-36, в силу части 7 статьи 13 Закона N 214-ФЗ общество "Красная поляна" не смогло бы передать объект долевого строительства в ипотеку без согласия Сбербанка России и без реализации гарантий, предусмотренных законом для участника долевого строительства.
Соответствующие толкование изложено, в частности, в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.01.2016 по делу N А32-13010/2015, в рамках которого удовлетворены исковые требования Сбербанка России к обществу "Красная поляна" и Внешэкономбанку о погашении записи об ипотеке объектов долевого строительства.
Толкование о ничтожности договора об ипотеке в отношении квартир, являющихся предметом договоров участия в долевом строительстве, изложено в пункте 15 "Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013.
Вместе с тем, в данном случае государственная регистрация договора от 03.05.2011 N 34А-540-36 не произведена по причине неисполнения обществом "Красная поляна" своих обязательств.
29 сентября 2013 года обществом "Красная поляна" (заемщиком) и Внешэкономбанком (кредитором) заключается кредитное соглашение N 110100/1398, по условиям которого кредитор предоставил заемщику кредитную линию на общую сумму 47 018 106 319 рублей на строительство олимпийских объектов (т. 1 л.д. 41-144).
Состав олимпийских объектов, для строительства которых предоставлен кредит, перечислен в приложении N 2 к кредитному соглашению от 29.09.2013 N 110100/1398 (т. 1 л.д. 68-72), среди которых указана гостиница N 36 с автостоянкой на уровне цокольного этажа (строка 13 таблицы пункта 2.2 - т. 1 л.д. 68).
Пунктом 6.2.15.7 кредитного соглашения от 29.09.2013 N 110100/1398 предусмотрена обязанность общества "Красная поляна" заключить с Внешэкономбанком договор залога участков (прав аренды на участки) с распространением ипотеки на возводимые и расположенные на них объекты недвижимого имущества и предоставить Внешэкономбанку выписку из ЕГРП, содержащую сведения об обременении участков (прав аренды участков) залогом в обеспечение исполнения обязательств заемщика по соглашению.
Во исполнение пункта 6.2.15.7 кредитного соглашения от 29.09.2013 N 110100/1398 обществом "Красная поляна" (залогодателем) и Внешэкономбанком (залогодержателем) заключен договор залога от 24.03.2014 N 110200/1398-ДИ (т. 1 л.д. 145-176, продолжение приложений т. 2 л.д. 1-51). Государственная регистрация договора произведена 23.05.2014 за номером N 23-23-52/137/2014-231 (т. 2 л.д. 51).
Соответствующие записи об обременениях права собственности общества "Красная поляна" внесены в ЕГРП в отношении здания гостиницы N 36 (выписка из ЕГРП от 27.03.2015 - т. 3 л.д. 8), а также в отношении помещения с кадастровым номером 23:49:0420022:1858, переданного Сбербанку России по договору 03.05.2011 N 34А-540-36 (выписка из ЕГРП от 01.10.2015 - т. 3 л.д. 242-243).
При этом, на момент заключения кредитного соглашения от 29.09.2013 N 110100/1398 Внешэкономбанк был проинформирован о наличии у общества "Красная поляна" обязательств перед Сбербанком России по договору от 03.05.2011 N 34А-540-36, что прямо отражено в строке 35 приложения N 3 "Действующие обязательства заемщика" к кредитному соглашению (т. 1 л.д. 73).
Более того, пунктом 6.3.7 кредитного соглашения от 29.09.2013 N 110100/1398 на общество "Красная поляна" возложена обязанность до передачи в залог Внешэкономбанку участков (прав аренды на участки) в обеспечение обязательств заемщика по соглашению не осуществлять государственную регистрацию договоров долевого строительства, являющихся разрешенными обязательствами (т.е. обязательствами, перечисленными в приложении N 3 - пункт 12 кредитного соглашения от 29.09.2013 N 110100/1398), за исключением договоров, прошедших государственную регистрацию по состоянию на 01.09.2013 (т. 1 л.д. 60).
Таким образом, Внешэкономбанк на момент заключения кредитного соглашения был проинформирован об обязательствах общества "Красная поляна" перед Сбербанком, однако в целях обхода положений части 7 статьи 13 Закона N 214-ФЗ, в целях получения больших преимуществ, чем законом предоставлено банку залогодержателю объекта долевого строительства, Внешэкономбанк запретил обществу "Красная поляна" регистрировать договор участия в долевом строительстве до регистрации ипотеки в свою пользу.
В свою очередь, общество "Красная поляна" в целях получения кредита на сумму более 47 млрд. рублей, посчитало возможным нарушить свои обязательства перед Сбербанком России и обойти предусмотренные законом гарантии участнику долевого строительства.
Вместе с тем, никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 3 статьи 1 ГК РФ).
Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (пункт 1 статьи 10 ГК РФ).
Согласно пункту 2 статьи 10 ГК РФ в случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.
Внешэкономбанк ссылается на незаключенность договора от 03.05.2011 N 34А-540-36, поскольку тот не прошел государственную регистрацию.
Однако в данном случае факт отсутствия государственной регистрации не имеет правового значения, поскольку Внешэкономбанк был осведомлен о подписании договора от 03.05.2011 N 34А-540-36 и препятствовал его государственной регистрации.
Суд апелляционной инстанции также учитывает аналогичные разъяснения, изложенные в пункте 4 "Обзора судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165). Применительно к последствиям отсутствия государственной регистрации договора аренды Президиум ВАС РФ разъяснил: государственная регистрация договора аренды недвижимости имеет целью защиту интересов третьих лиц, которые могут приобретать права на эту недвижимость; она создает для таких лиц возможность получить информацию о существующих договорах аренды, заключенных в отношении недвижимой вещи; вместе с тем заявление приобретателя недвижимого имущества об отсутствии государственной регистрации договора аренды, о наличии которого он знал в момент приобретения недвижимости, является злоупотреблением правом (статья 10 ГК РФ).
Поскольку положения пункта 1.9 договора залога (ипотеки) N 110200/1398-ДИ от 24.03.2014 в части обязанности общества "Красная поляна" передать в ипотеку Внешэкономбанку нежилое помещение N 1.1, кадастровый номер 23:49:0420022:1858, заключены в обход закона с противоправной целью, суд первой инстанции верно признал указанное положение в данной части недействительным (как противоречащее статье 10, 168 ГК РФ, части 7 статьи 13 Закона N 214-ФЗ) и применил последствия недействительности ничтожной сделки в виде погашения записи об ипотеке.
С учетом изложенного, доводы апелляционной жалобы Внешэкономбанка признаются судом апелляционной инстанции необоснованными, а апелляционная жалоба не подлежащей удовлетворению.
В соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ суд апелляционной инстанции считает необходимым перераспределить судебные расходы.
Сбербанком России подано 2 исковых требования, по каждому из которых следовало уплатить государственную пошлину в размере 6 000 рублей (пп. 2 и 4 п. 1 ст. 333.21 НК РФ).
Требование о государственной регистрации перехода права собственности удовлетворено в отношении одного ответчика - общества "Красная поляна". Данное требование удовлетворено по результатам рассмотрения апелляционной жалобы Сбербанка России.
Требование о признании сделки недействительной в части и применении последствий недействительности сделки удовлетворено судом первой инстанции в отношении обоих ответчиков.
При этом в суде первой инстанции Сбербанком России уплачена государственная пошлина в размере 12 000,00 рублей (платежное поручение от 10.04.2015 N 490219 - т. 2 л.д. 52), при подаче апелляционной жалобы - 3 000,00 рублей (платежное поручение от 28.12.2015 N 602826 - т. 4 л.д. 62).
С учетом изложенного, с общества "Красная поляна" в пользу Сбербанка России следует взыскать 9 000,00 рублей судебных расходов по оплате государственной пошлины за подачу иска, 3 000,00 рублей судебных расходов по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы; с Внешэкономбанка в пользу Сбербанка - 3 000,00 рублей расходов по оплате государственной пошлины за подачу иска.
Государственная пошлина, уплаченная Внешэкономбанком при подаче апелляционной жалобы, возлагается на него.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.12.2015 по делу N А32-13008/2015 в части отказа в удовлетворении требований публичного акционерного общества "Сбербанк России" (ИНН 7707083893, ОГРН 1027700132195) к непубличному акционерному обществу "Красная поляна (ИНН 2320102816, ОГРН 1022302937062) о признании права собственности открытого акционерного общества "Сбербанк России" на нежилое помещение N 1.1, общей площадью 325,3 кв. м, кадастровый номер 23:49:0420022:1858, расположенное на первом этаже здания гостиницы N 36 по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, с. Эстосадок, ул. Горная Карусель, д. 6, а также в части распределения судебных расходов по оплате государственной пошлины отменить, апелляционную жалобу публичного акционерного общества "Сбербанк России" удовлетворить.
Произвести государственную регистрацию перехода права собственности от непубличного акционерного общества "Красная поляна (ИНН 2320102816, ОГРН 1022302937062) к публичному акционерному обществу "Сбербанк России" (ИНН 7707083893, ОГРН 1027700132195) в отношении нежилого помещения N 1.1, общей площадью 325,3 кв. м, кадастровый номер 23:49:0420022:1858, расположенного на первом этаже здания гостиницы N 36 по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, с. Эстосадок, ул. Горная Карусель, д. 6.
Взыскать с непубличного акционерного общества "Красная поляна" (ИНН 2320102816, ОГРН 1022302937062) в пользу публичного акционерного общества "Сбербанк России" (ИНН 7707083893, ОГРН 1027700132195) 9 000,00 (Девять тысяч) рублей судебных расходов по оплате государственной пошлины за подачу иска.
Взыскать с государственной корпорации "Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)" (ИНН 7750004150, ОГРН 1077711000102) в пользу публичного акционерного общества "Сбербанк России" (ИНН 7707083893, ОГРН 1027700132195) 3000,00 (Три тысячи) рублей судебных расходов по оплате государственной пошлины за подачу иска.
В остальной части решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Взыскать с непубличного акционерного общества "Красная поляна" (ИНН 2320102816, ОГРН 1022302937062) в пользу публичного акционерного общества "Сбербанк России" (ИНН 7707083893, ОГРН 1027700132195) 3 000,00 (Три тысячи) рублей судебных расходов по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.
В удовлетворении апелляционной жалобы государственной корпорации "Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)" отказать.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия настоящего постановления.
Председательствующий
Т.Р.ФАХРЕТДИНОВ
Т.Р.ФАХРЕТДИНОВ
Судьи
М.В.ИЛЬИНА
Н.Н.МИСНИК
М.В.ИЛЬИНА
Н.Н.МИСНИК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)