Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по уплате арендной платы.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 февраля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 февраля 2016 года.
Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Левошко А.Н.,
судей: Бандурова Д.Н., Первушиной М.А.,
при участии в судебном заседании представителей: Администрации города Иркутска Глущенко К.Д. (доверенность от 27.10.2015), Общественной организации Городской Межрайонный Центр Инвалидов города Иркутска "Инва-Иркутск" Конашкова П.А. (доверенность от 20.04.2015),
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы Администрации города Иркутска и Общественной организации Городской Межрайонный Центр Инвалидов города Иркутска "Инва-Иркутск" на решение Арбитражного суда Иркутской области от 28 августа 2015 года по делу N А19-4158/2015 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 11 ноября 2015 года по тому же делу (суд первой инстанции - Пенюшов Е.С., апелляционный суд: Басаев Д.В., Никифорюк Е.О., Ткаченко Э.В.),
установил:
Администрация города Иркутска (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Иркутской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Общественной организации Городской Межрайонный Центр Инвалидов города Иркутска "Инва-Иркутск" (ОГРН 1083800002428, ИНН 3811125060, г. Иркутск, далее - ОО ГМЦИ г. Иркутска "Инва-Иркутск", организация) о взыскании 621 520 рублей 54 копеек по договору аренды N 8725 от 06.05.2010 и обязании вернуть путем освобождения и подписания акта приема-передачи нежилое одноэтажное здание, расположенное по адресу: город Иркутск, ул. Киевская, 11.
ОО ГМЦИ г. Иркутска "Инва-Иркутск" обратилось со встречным иском о признании договора аренды земельного участка под арендуемым нежилым помещением по договору N 8725 от 06.05.2010 незаключенным, взыскании суммы неосновательного обогащения в сумме 1 283 рублей 46 копеек в счет погашения задолженности по оплате за аренду нежилого помещения по договору N 8725 от 06.05.2010, признании действий по досрочному расторжению договора аренды N 8725 от 06.05.2010 по инициативе арендодателя в 2013 году незаконными, признании указанного договора возобновленным и продолженным на тех же условиях на неопределенный срок.
Арбитражный суд Иркутской области решением от 28 августа 2015 года обязал организацию вернуть спорное нежилое здание путем освобождения и подписания акта приема-передачи, взыскал с последней в пользу администрации 137 972 рубля 25 копеек основного долга и 11 895 рублей неустойки по договору аренды N 8725 от 06.05.2010, а в удовлетворении остальной части исковых требований и встречного иска отказал.
Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 11 ноября 2015 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, администрация и ОО ГМЦИ г. Иркутска "Инва-Иркутск" обратились в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационными жалобами, в которых просили указанные судебные акты отменить, в удовлетворении требований оппонента отказать.
По мнению администрации, выводы судов об ограничении возможности одностороннего изменения размера арендной платы случаем внесения изменений в методику ее определения противоречат действующему законодательству и правовым позициям сложившейся судебной практики.
Администрация указывает на отсутствие правовых оснований для снижения судом первой инстанции заявленного к взысканию размера неустойки в силу непредставления ответчиком соответствующего заявления и доказательств несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.
ОО ГМЦИ г. Иркутска "Инва-Иркутск" считает, что судами не дана надлежащая оценка обстоятельствам отсутствия у него задолженности по арендной плате за период с июля 2012 года по февраль 2013 года, наличия права на применение льготной ставки арендной платы для социально ориентированных общественных организаций, а также факту незаконности действий арендодателя по расторжению договора N 8725 от 06.05.2010 в одностороннем порядке.
Отзывы на кассационные жалобы не представлены.
В судебном заседании Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа представители заявителей кассационных жалоб поддержали требования своих кассационных жалоб по изложенным в них основаниям, полагали выводы судов в обжалуемой части необоснованными, в связи с чем просили обжалуемые судебные акты отменить, считали кассационную жалобу оппонента не подлежащей удовлетворению.
Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов кассационных жалоб правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права, соответствие выводов судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.
Иск заявлен на основании статей 450, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, его предметом является требование о взыскании задолженности по договору аренды N 8725 от 06.05.2010 и требование по возврату объекта аренды в силу расторжения арендодателем договора в одностороннем порядке, основанием - ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по оплате арендной платы.
Ответчик не признал право истца на одностороннее расторжение договора аренды N 8725 от 06.05.2010 и наличие у себя обязанности по оплате задолженности в заявленном размере, что послужило основанием для заявления встречных исковых требований.
Проанализировав условия договора N 8725 от 06.05.2010 по правилам статьи 431 ГК РФ и во взаимосвязи с положениями статей 652, 654 ГК РФ, статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащимися в пункте 22 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", оценив поведение сторон после его заключения и их действительную волю в рамках данного обязательства, суды установили, что последний по своей правовой природе является договором аренды здания (сооружения), по условиям которого арендная плата включает в себя плату за пользование земельным участком, исчисляемую согласно Порядку определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности г. Иркутска, утвержденному постановлением мэра г. Иркутска от 09.02.2009 N 031-06-340/9.
При этом стороны в пункте 3.1.1 указанного договора согласовали возможность изменения арендной платы со ссылкой на пункт 5.2 Порядка передачи объектов муниципального нежилого фонда г. Иркутска в аренду, положения которого в действующей на момент заключения договора редакции предусматривали право арендодателя на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке только в связи с изменением Методики расчета годовой арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда города Иркутска, утвержденной постановлением администрации г. Иркутска от 08.02.2010 N 031-06-256/10.
Между тем, администрация, ссылаясь на признание указанной Методики утратившей силу, определила размер арендной платы за пользование зданием с 2013 года на основании результатов оценки рыночной стоимости объекта в соответствии положениями пункта 5.1 Порядка передачи объектов муниципального нежилого фонда г. Иркутска в аренду, утвержденного решением Думы г. Иркутска от 02.03.2010 N 005-20-070096/10 (в редакции решения Думы г. Иркутска от 28.09.2012 N 005-20380626/2), и отчетом N 571-12-60-А от 30.11.2012 "Об оценке рыночной стоимости арендной платы за пользование объектом недвижимости", что и явилось предметом разногласий между арендатором и арендодателем.
Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).
В силу положений статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Из разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 20 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", следует, что акты публично-правового образования, которыми устанавливаются правила определения арендной платы, применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором. Однако если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.
В соответствии с пунктом 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" судам надлежит иметь в виду, что согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ закон, принятый после заключения договора и устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, распространяет свое действие на отношения сторон по такому договору лишь в случае, когда в законе прямо установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Обоснованно руководствуясь вышеизложенным при толковании условий договора N 8725 от 06.05.2010, суды пришли к правильным выводам о возможности одностороннего пересмотра размера арендной платы в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер арендной платы за пользование муниципальным нежилым фондом, лишь с учетом согласованного сторонами договора порядка формирования платы на момент его заключения, то есть положения пункта 3.1.1 договора предоставляют арендодателю право в одностороннем порядке изменять показатели, используемые в рамках Методики расчета годовой арендной платы по пользование объектами муниципального жилого фонда города Иркутска, утвержденной постановлением администрации г. Иркутска от 08.02.2010 N 031-06-256/10, однако правом вносить коррективы в способ определения размера арендных платежей посредством перехода от расчетного метода к оценке рыночной стоимости арендной платы последний не наделен.
Поскольку ни положения пункта 5.2 Порядка передачи объектов муниципального нежилого фонда г. Иркутска в аренду, ни положения договора аренды N 8725 от 06.05.2010 на момент заключения последнего не предусматривали возможности изменения в одностороннем порядке способа расчета арендной платы, утвержденного в качестве его условия, последующее внесение изменений в пункт 5.2 Порядка передачи объектов муниципального нежилого фонда г. Иркутска, а затем его отмена решением Думы г. Иркутска от 28.09.2012 N 005-20-380626/2 не влечет автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование зданием, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного между сторонами договора.
В силу отсутствия в решении Думы г. Иркутска от 28.09.2012 N 005-20-380626/2 специальной нормы, распространяющей его действие на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров аренды, данный правовой акт обоснованно признан судами не подлежащим применению к спорным правоотношениям.
Таким образом, при определении размера задолженности, подлежащей взысканию с организации за пользование нежилым зданием, суды законно и обоснованно применили расчеты, составленные в соответствии с Методикой расчета годовой арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда города Иркутска.
Руководствуясь положениями статьи 333 ГК РФ, разъяснениями, изложенными в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", суд первой инстанции по результатам оценки ходатайства ответчика о снижении неустойки согласно требованиям статьи 71 АПК РФ принял во внимание размер основного долга, ставку неустойки, предусмотренную в договоре, период просрочки, за который начислена неустойка, а также то обстоятельство, что ответчик является некоммерческой организацией социальной направленности, в связи с чем пришел к обоснованному выводу о том, что неустойка в сумме 11 895 рублей является необходимой и достаточной для восстановления нарушенного права истца.
Правомерны и выводы судов о досрочном расторжении договора аренды N 8725 от 06.05.2010 по инициативе арендодателя по истечении 30 дней с момента направления извещения о расторжении, то есть с 14.06.2013, поскольку в соответствии со статьей 450 ГК РФ отказ от договора N 8725 от 06.05.2010 произведен администрацией в соответствии с условиями названного договора при наличии случая, предусматривающего право на такой отказ (факт неисполнения обязанности по внесению арендной платы ответчиком не оспаривается) и в той форме, которая предписана договором - посредством направления извещения заказным письмом с уведомлением о вручении.
Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа считает, что вышеизложенные выводы судов основаны на оценке всех доказательств, представленных участвующими в деле лицами в обоснование своих требований и возражений, в соответствии со статьей 71 АПК РФ на предмет их относимости, допустимости, достоверности в отдельности, а также достаточности и взаимной связи в их совокупности, установлении всех обстоятельств, имеющих значение при рассмотрении настоящего спора, и правильном применении положений норм материального права, регулирующих рассматриваемые правоотношения.
Доводы, изложенные в кассационных жалобах заявителей, являлись предметом исследования в ходе судебного разбирательства, получили соответствующую правовую оценку и по существу направлены на переоценку доказательств и установление фактических обстоятельств дела, отличных от установленных судами первой и апелляционной инстанций, что в силу положений главы 35 АПК РФ не входит в полномочия суда кассационной инстанции.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.
По результатам рассмотрения кассационной жалобы Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты на основании пункта 1 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежат оставлению без изменения.
В соответствии с частью 4 статьи 283 АПК РФ меры по приостановлению исполнения решения Арбитражного суда Иркутской области от 28 августа 2015 года, установленные определением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 29 января 2016 года по настоящему делу, подлежат отмене.
Руководствуясь статьями 274, 283, 286 - 289 АПК РФ, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда Иркутской области от 28 августа 2015 года по делу N А19-4158/2015 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 11 ноября 2015 года по тому же делу оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Отменить меры по приостановлению исполнения решения Арбитражного суда Иркутской области от 28 августа 2015 года по настоящему делу, установленные определением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 29 января 2016 года.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
А.Н.ЛЕВОШКО
Судьи
Д.Н.БАНДУРОВ
М.А.ПЕРВУШИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 26.02.2016 N Ф02-511/2016, Ф02-513/2016 ПО ДЕЛУ N А19-4158/2015
Требование: О взыскании задолженности по договору аренды и обязании вернуть путем освобождения и подписания акта приема-передачи нежилое здание.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по уплате арендной платы.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 февраля 2016 г. по делу N А19-4158/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 18 февраля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 февраля 2016 года.
Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Левошко А.Н.,
судей: Бандурова Д.Н., Первушиной М.А.,
при участии в судебном заседании представителей: Администрации города Иркутска Глущенко К.Д. (доверенность от 27.10.2015), Общественной организации Городской Межрайонный Центр Инвалидов города Иркутска "Инва-Иркутск" Конашкова П.А. (доверенность от 20.04.2015),
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы Администрации города Иркутска и Общественной организации Городской Межрайонный Центр Инвалидов города Иркутска "Инва-Иркутск" на решение Арбитражного суда Иркутской области от 28 августа 2015 года по делу N А19-4158/2015 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 11 ноября 2015 года по тому же делу (суд первой инстанции - Пенюшов Е.С., апелляционный суд: Басаев Д.В., Никифорюк Е.О., Ткаченко Э.В.),
установил:
Администрация города Иркутска (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Иркутской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Общественной организации Городской Межрайонный Центр Инвалидов города Иркутска "Инва-Иркутск" (ОГРН 1083800002428, ИНН 3811125060, г. Иркутск, далее - ОО ГМЦИ г. Иркутска "Инва-Иркутск", организация) о взыскании 621 520 рублей 54 копеек по договору аренды N 8725 от 06.05.2010 и обязании вернуть путем освобождения и подписания акта приема-передачи нежилое одноэтажное здание, расположенное по адресу: город Иркутск, ул. Киевская, 11.
ОО ГМЦИ г. Иркутска "Инва-Иркутск" обратилось со встречным иском о признании договора аренды земельного участка под арендуемым нежилым помещением по договору N 8725 от 06.05.2010 незаключенным, взыскании суммы неосновательного обогащения в сумме 1 283 рублей 46 копеек в счет погашения задолженности по оплате за аренду нежилого помещения по договору N 8725 от 06.05.2010, признании действий по досрочному расторжению договора аренды N 8725 от 06.05.2010 по инициативе арендодателя в 2013 году незаконными, признании указанного договора возобновленным и продолженным на тех же условиях на неопределенный срок.
Арбитражный суд Иркутской области решением от 28 августа 2015 года обязал организацию вернуть спорное нежилое здание путем освобождения и подписания акта приема-передачи, взыскал с последней в пользу администрации 137 972 рубля 25 копеек основного долга и 11 895 рублей неустойки по договору аренды N 8725 от 06.05.2010, а в удовлетворении остальной части исковых требований и встречного иска отказал.
Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 11 ноября 2015 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, администрация и ОО ГМЦИ г. Иркутска "Инва-Иркутск" обратились в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационными жалобами, в которых просили указанные судебные акты отменить, в удовлетворении требований оппонента отказать.
По мнению администрации, выводы судов об ограничении возможности одностороннего изменения размера арендной платы случаем внесения изменений в методику ее определения противоречат действующему законодательству и правовым позициям сложившейся судебной практики.
Администрация указывает на отсутствие правовых оснований для снижения судом первой инстанции заявленного к взысканию размера неустойки в силу непредставления ответчиком соответствующего заявления и доказательств несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.
ОО ГМЦИ г. Иркутска "Инва-Иркутск" считает, что судами не дана надлежащая оценка обстоятельствам отсутствия у него задолженности по арендной плате за период с июля 2012 года по февраль 2013 года, наличия права на применение льготной ставки арендной платы для социально ориентированных общественных организаций, а также факту незаконности действий арендодателя по расторжению договора N 8725 от 06.05.2010 в одностороннем порядке.
Отзывы на кассационные жалобы не представлены.
В судебном заседании Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа представители заявителей кассационных жалоб поддержали требования своих кассационных жалоб по изложенным в них основаниям, полагали выводы судов в обжалуемой части необоснованными, в связи с чем просили обжалуемые судебные акты отменить, считали кассационную жалобу оппонента не подлежащей удовлетворению.
Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов кассационных жалоб правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права, соответствие выводов судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.
Иск заявлен на основании статей 450, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, его предметом является требование о взыскании задолженности по договору аренды N 8725 от 06.05.2010 и требование по возврату объекта аренды в силу расторжения арендодателем договора в одностороннем порядке, основанием - ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по оплате арендной платы.
Ответчик не признал право истца на одностороннее расторжение договора аренды N 8725 от 06.05.2010 и наличие у себя обязанности по оплате задолженности в заявленном размере, что послужило основанием для заявления встречных исковых требований.
Проанализировав условия договора N 8725 от 06.05.2010 по правилам статьи 431 ГК РФ и во взаимосвязи с положениями статей 652, 654 ГК РФ, статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащимися в пункте 22 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", оценив поведение сторон после его заключения и их действительную волю в рамках данного обязательства, суды установили, что последний по своей правовой природе является договором аренды здания (сооружения), по условиям которого арендная плата включает в себя плату за пользование земельным участком, исчисляемую согласно Порядку определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности г. Иркутска, утвержденному постановлением мэра г. Иркутска от 09.02.2009 N 031-06-340/9.
При этом стороны в пункте 3.1.1 указанного договора согласовали возможность изменения арендной платы со ссылкой на пункт 5.2 Порядка передачи объектов муниципального нежилого фонда г. Иркутска в аренду, положения которого в действующей на момент заключения договора редакции предусматривали право арендодателя на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке только в связи с изменением Методики расчета годовой арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда города Иркутска, утвержденной постановлением администрации г. Иркутска от 08.02.2010 N 031-06-256/10.
Между тем, администрация, ссылаясь на признание указанной Методики утратившей силу, определила размер арендной платы за пользование зданием с 2013 года на основании результатов оценки рыночной стоимости объекта в соответствии положениями пункта 5.1 Порядка передачи объектов муниципального нежилого фонда г. Иркутска в аренду, утвержденного решением Думы г. Иркутска от 02.03.2010 N 005-20-070096/10 (в редакции решения Думы г. Иркутска от 28.09.2012 N 005-20380626/2), и отчетом N 571-12-60-А от 30.11.2012 "Об оценке рыночной стоимости арендной платы за пользование объектом недвижимости", что и явилось предметом разногласий между арендатором и арендодателем.
Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).
В силу положений статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Из разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 20 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", следует, что акты публично-правового образования, которыми устанавливаются правила определения арендной платы, применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором. Однако если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.
В соответствии с пунктом 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" судам надлежит иметь в виду, что согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ закон, принятый после заключения договора и устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, распространяет свое действие на отношения сторон по такому договору лишь в случае, когда в законе прямо установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Обоснованно руководствуясь вышеизложенным при толковании условий договора N 8725 от 06.05.2010, суды пришли к правильным выводам о возможности одностороннего пересмотра размера арендной платы в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер арендной платы за пользование муниципальным нежилым фондом, лишь с учетом согласованного сторонами договора порядка формирования платы на момент его заключения, то есть положения пункта 3.1.1 договора предоставляют арендодателю право в одностороннем порядке изменять показатели, используемые в рамках Методики расчета годовой арендной платы по пользование объектами муниципального жилого фонда города Иркутска, утвержденной постановлением администрации г. Иркутска от 08.02.2010 N 031-06-256/10, однако правом вносить коррективы в способ определения размера арендных платежей посредством перехода от расчетного метода к оценке рыночной стоимости арендной платы последний не наделен.
Поскольку ни положения пункта 5.2 Порядка передачи объектов муниципального нежилого фонда г. Иркутска в аренду, ни положения договора аренды N 8725 от 06.05.2010 на момент заключения последнего не предусматривали возможности изменения в одностороннем порядке способа расчета арендной платы, утвержденного в качестве его условия, последующее внесение изменений в пункт 5.2 Порядка передачи объектов муниципального нежилого фонда г. Иркутска, а затем его отмена решением Думы г. Иркутска от 28.09.2012 N 005-20-380626/2 не влечет автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование зданием, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного между сторонами договора.
В силу отсутствия в решении Думы г. Иркутска от 28.09.2012 N 005-20-380626/2 специальной нормы, распространяющей его действие на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров аренды, данный правовой акт обоснованно признан судами не подлежащим применению к спорным правоотношениям.
Таким образом, при определении размера задолженности, подлежащей взысканию с организации за пользование нежилым зданием, суды законно и обоснованно применили расчеты, составленные в соответствии с Методикой расчета годовой арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда города Иркутска.
Руководствуясь положениями статьи 333 ГК РФ, разъяснениями, изложенными в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", суд первой инстанции по результатам оценки ходатайства ответчика о снижении неустойки согласно требованиям статьи 71 АПК РФ принял во внимание размер основного долга, ставку неустойки, предусмотренную в договоре, период просрочки, за который начислена неустойка, а также то обстоятельство, что ответчик является некоммерческой организацией социальной направленности, в связи с чем пришел к обоснованному выводу о том, что неустойка в сумме 11 895 рублей является необходимой и достаточной для восстановления нарушенного права истца.
Правомерны и выводы судов о досрочном расторжении договора аренды N 8725 от 06.05.2010 по инициативе арендодателя по истечении 30 дней с момента направления извещения о расторжении, то есть с 14.06.2013, поскольку в соответствии со статьей 450 ГК РФ отказ от договора N 8725 от 06.05.2010 произведен администрацией в соответствии с условиями названного договора при наличии случая, предусматривающего право на такой отказ (факт неисполнения обязанности по внесению арендной платы ответчиком не оспаривается) и в той форме, которая предписана договором - посредством направления извещения заказным письмом с уведомлением о вручении.
Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа считает, что вышеизложенные выводы судов основаны на оценке всех доказательств, представленных участвующими в деле лицами в обоснование своих требований и возражений, в соответствии со статьей 71 АПК РФ на предмет их относимости, допустимости, достоверности в отдельности, а также достаточности и взаимной связи в их совокупности, установлении всех обстоятельств, имеющих значение при рассмотрении настоящего спора, и правильном применении положений норм материального права, регулирующих рассматриваемые правоотношения.
Доводы, изложенные в кассационных жалобах заявителей, являлись предметом исследования в ходе судебного разбирательства, получили соответствующую правовую оценку и по существу направлены на переоценку доказательств и установление фактических обстоятельств дела, отличных от установленных судами первой и апелляционной инстанций, что в силу положений главы 35 АПК РФ не входит в полномочия суда кассационной инстанции.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.
По результатам рассмотрения кассационной жалобы Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты на основании пункта 1 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежат оставлению без изменения.
В соответствии с частью 4 статьи 283 АПК РФ меры по приостановлению исполнения решения Арбитражного суда Иркутской области от 28 августа 2015 года, установленные определением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 29 января 2016 года по настоящему делу, подлежат отмене.
Руководствуясь статьями 274, 283, 286 - 289 АПК РФ, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда Иркутской области от 28 августа 2015 года по делу N А19-4158/2015 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 11 ноября 2015 года по тому же делу оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Отменить меры по приостановлению исполнения решения Арбитражного суда Иркутской области от 28 августа 2015 года по настоящему делу, установленные определением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 29 января 2016 года.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
А.Н.ЛЕВОШКО
Судьи
Д.Н.БАНДУРОВ
М.А.ПЕРВУШИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)