Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 июня 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 01 июля 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Епифанцевой С.Ю.,
судей Быкова В.П., Миришова Э.С.,
при ведении протокола судебного заседания: Оськиным П.П.,
при участии в заседании:
от Магомедовой Нелли Магомедовны: Лебедев Г.А. представитель по доверенности от 06.10.2015 г.,
от общества с ограниченной ответственностью "Римэка": представитель не явился, извещен,
от временного управляющего Гладкова Геннадия Ивановича: представитель не явился, извещен,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Римэка"
на определение Арбитражного суда Московской области от 08 февраля 2016 года по делу N А41-3991/15, принятое судьей Пономаревым Д.А.,
по заявлению Магомедовой Нелли Магомедовны
о признании договора долевого участия в строительства N 02-091 от 20 декабря 2011 года действующим, по делу о признании общества с ограниченной ответственностью "Римэка" несостоятельным (банкротом),
установил:
определением Арбитражного суда Московской области от 02 июня 2015 г. в отношении общества с ограниченной ответственностью "Римэка" (далее - ООО "Римэка", должник) введена процедура банкротства - наблюдение, временным управляющим должника утвержден Гладков Геннадий Иванович (далее - временный управляющий Гладков Г.И.).
При рассмотрении дела о банкротстве ООО "Римэка" определено применять правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве в редакции Закона N 210-ФЗ от 12.07.2011 г.
Публикация сообщения о введении в отношении должника процедуры наблюдения и применении при его банкротстве правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве состоялась в газете "Коммерсант" N 107 от 20 июня 2015 года.
Магомедова Нелли Магомедовна (далее - Магомедова Н.М.) обратилась в Арбитражный суд Московской области с заявлением, в котором, с учетом его уточнения, просила:
- - признать договор долевого участия N 02-091 от 20 декабря 2011 года, заключенный между ООО "Римэка" и Магомедовой Н.М., действующим;
- - признать договор от 12 октября 2015 года, заключенный между ООО "Римэка" и Золотухиным Константином Валерьевичем (далее - Золотухин К.В.) в отношении объекта недвижимости - квартиры 1А, расположенной по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), корпус 2, этаж 8, квартира N 1А (технический номер), площадью 44,9 кв. м, -недействительным;
- - применить последствия недействительности сделки в виде погашения регистрационной записи в ЕГРП за N 50-50/001-50/062/0043/2015-5205/1 о зарегистрированном праве Золотухина К.В., произведенной 26 октября 2015 года на объект недвижимости - квартиру 1А, расположенную по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), корпус 2, этаж 8, квартира N 1А (технический номер), площадью 44,9 кв. м (т. 1, л.д. 9, 109 - 110).
Определением Арбитражного суда Московской области от 08 февраля 2016 года заявленные требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с указанным судебным актом, ООО "Римэка" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить определение суда первой инстанции и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Заявитель апелляционной жалобы ссылается на то обстоятельство, что Магомедова Н.М. не вправе оспаривать сделки должника в рамках дела о банкротстве в процедуре наблюдения; ООО "Римэка" вправе было расторгнуть с Магомедовой Н.М. в одностороннем порядке договор участия в долевом строительстве N 02-091 от 20 декабря 2011 года по причине просрочки ею платежей свыше двух месяцев (т. 2, л.д. 144 - 147).
Законность и обоснованность обжалуемого определения суда первой инстанции проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей временного управляющего ООО "Римэка" Гладкова Г.И., ООО "Римэка", извещенных надлежащим образом о дате, времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения информации о принятии апелляционной жалобы к производству на сайте Десятого арбитражного апелляционного суда (http://10aas.arbitr.ru/) и на сайте Федеральных арбитражных судов Российской Федерации (http://arbitr.ru/) в соответствии с положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании апелляционного суда представитель Магомедовой Н.М. против доводов апелляционной жалобы возражал в полном объеме, просил определение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Заслушав представителя Магомедовой Н.М., исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьей 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) определено, что дела о банкротстве рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).
Как следует из материалов дела, 20 декабря 2011 года между ООО "Римэка" (застройщик) и Магомедовой Н.М. (дольщик) был заключен договор о долевом участии в строительстве N 02-091, по условиям которого застройщик обязался передать в собственность дольщика объект недвижимости - квартиру, расположенную по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), корпус 2, этаж 8, квартира N 1А (технический номер), площадью 44,9 кв. м (т. 1, л.д. 10 - 19).
Согласно Приложению N 1 к договору цена договора составила 3268002 руб. 63 коп.
По условиям договора оплата должна осуществляться участником строительства в "рассрочку" определенными в Приложении N 1 суммами (частями) в срок до 16 января 2019 г.
Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Магомедовой Н.М. своевременно вносились платежи в счет исполнения обязательств по договору, что подтверждается платежными поручениями, приобщенными к материалам дела (т. 1, л.д. 21 - 63).
В обусловленный срок, а именно: в 4-м квартале 2014 г. многоквартирный дом не был построен, квартира не передана дольщику.
Из материалов дела также следует, что 28 марта 2015 года между ООО "Римэка" (цедент) и Золотухиным К.В. (цессионарий) был заключен договор уступки требования N 02-090 по договору участия в долевом строительстве от 28 марта 2012 года N 05-090, в соответствии с которым цедент уступил цессионарию право требования у Магомедовой Н.М. по уплате платежей по договору участия в долевом строительстве.
02 июня 2015 года Магомедовой Н.М. получено уведомление от ООО "Римэка" о состоявшейся уступке прав требования, в связи с чем ей предложено производить платежи в счет исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве от 20 декабря 2011 года N 02-091 на личный счет Золотухина К.В..
14 сентября 2015 года ООО "Римэка" направило в адрес Магомедовой Н.М. Уведомление об отказе от исполнения договора в одностороннем порядке на основании пункта 5 статьи 5 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в связи с неисполнением заявителем требований, содержащихся в предупреждении от 11 августа 2015 года.
На основании указанных обстоятельств Магомедова Н.М. обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением (т. 1, л.д. 4 - 9).
При вынесении обжалуемого определения суд первой инстанции исходил из следующих обстоятельств: должником в одностороннем порядке допущено изменение условий договора участия в долевом строительстве от 20 декабря 2011 года N 02-091, которое возможно только по соглашению сторон либо по решению суда; расторжение договора не зарегистрировано в установленном законом порядке; у должника отсутствует право на одностороннее расторжение договора, поскольку дольщиком своевременно совершались платежи; отсутствует письменное согласие временного управляющего на односторонний отказ должника от договора участия в долевом строительстве (т. 1, л.д. 136 - 138).
Исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд согласен с указанными выводами суда первой инстанции.
В соответствии с частью 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов") договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются за исключением случаев, предусмотренных законом.
Частью 5 статьи 5 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов" предусмотрено, что в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.
В материалах дела не имеется доказательств наличия у Магомедовой Н.М. задолженности по уплате платежей по договору N 09-091 свыше двух месяцев.
Арбитражному апелляционному суду такие доказательства также не представлены.
Из уведомления ООО "Римэка" от 14 сентября 2015 года следует, что период времени заявленной задолженности дольщика составил лишь 2 месяца, а не свыше указанного срока, как это предусмотрено частью 5 статьи 5 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов" (т. 1, л.д. 64).
В соответствии с частью 7 статьи 201.1 Закона о банкротстве с даты введения процедуры наблюдения в отношении застройщика должник может заключать договоры, предусматривающие передачу жилых помещений, и соглашения об изменении или о расторжении таких договоров, а также совершать иные сделки с недвижимым имуществом, в том числе с земельными участками, исключительно с согласия временного управляющего, выраженного в письменной форме.
Однако временный управляющий ООО "Римэка" Гладков Г.И. своего согласия на расторжение должником договора с Магомедовой Н.М. не давал.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что у должника отсутствовали правовые основания для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора N 09-091 участия в долевом строительстве многоквартирного дома Магомедовой Н.М.
В соответствии с положениями гражданского законодательства, в том числе нормами главы 23 Гражданского кодекса Российской Федерации, в целях защиты прав и законных интересов тех или иных категорий лиц законодатель вправе устанавливать конкретные гарантии, в том числе обеспечивать исполнение обязательств перед данными лицами различными способами - и предусмотренными законом, и определяемыми в договоре (пункт 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Частью 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу пункта 1 статьи 12.1 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 данного Закона, обеспечивается исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Статья 13 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" регламентирует обеспечение залогом исполнения обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве.
Согласно части 1 статьи 13 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Конституционный суд Российской Федерации в определении от 14.01.2014 N 2-0 разъяснил, что правовое регулирование, установленное статьей 13 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства. При этом, залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом и (или) договором.
При указанных обстоятельствах арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что договор долевого участия, заключенный между Магомедовой Н.М. и ООО "Римэка", является действующим, в связи с чем договор, заключенный между ООО "Римэка" и Золотухиным К.В. в отношении спорной квартиры, подлежит признанию недействительным.
Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что Магомедова Н.М. не вправе заявлять требования об оспаривании сделки должника в рамках дела о банкротстве в процедуре наблюдения (т. 1, л.д. 144 - 148), - отклонены арбитражным апелляционным судом.
Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов защиты гражданских прав является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
Как следует из материалов дела, Магомедова Н.М. не оспаривает сделку по расторжению должником договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке, а просит признать указанный договор действующим (не расторгнутым).
При указанных обстоятельствах, с учетом предмета и оснований заявленных Магомедовой Н.М. требований, имеющихся в материалах дела доказательств, принимая во внимание, что ООО "Римэка" находится в процедуре банкротства и в отношении него применяются правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве в редакции Закона N 210-ФЗ от 12.07.2011 г. (банкротство застройщиков), арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что заявление Магомедовой Н.М. правомерно было рассмотрено судом первой инстанции в рамках дела о банкротстве, что не противоречит положениям Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".
Ссылка заявителя апелляционной жалобы на то, что по договору уступки требования от 29 мая 2015 года N 02-091-УПТ к новому кредитору Золотухину К.В. перешло только право требования от дольщика невыплаченных денежных средств, также отклонена, как не основанная на законе.
Пунктом 2 статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации допускается переход права требования кредитора по денежному обязательству к другому лицу в части.
Однако обязательства дольщика и застройщика, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, по своей природе не являются денежными, так как предусматривают расчеты за выполненные работы путем передачи имущества (квартиры в выстроенном доме).
Кроме того, согласно статье 17 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве и (или) уступка прав требований по такому договору подлежат государственной регистрации.
Таким образом, договор уступки права требования от участника долевого строительства уплаты сумм финансирования, предусмотренных договором, подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации.
Однако в материалах дела отсутствуют доказательства подписания договора уступки прав требования между ООО "Римэка" и Золотухиным К.В. и его государственной регистрации.
Арбитражному апелляционному суду такие доказательства также не представлены.
Таким образом, у должника отсутствовали правовые основания для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в части участия в долевом строительстве многоквартирного дома Магомедовой Н.М.
При таких обстоятельствах апелляционный суд полагает, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное определение, полно и правильно установил обстоятельства дела, применил нормы материального права, подлежащие применению, и не допустил нарушения процессуального закона, в связи с чем оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.
То обстоятельство, что в резолютивной части обжалуемого определения суд первой инстанции неверно указал наименование договора, заключенного между ООО "Римэка" и Золотухиным К.В., - договор купли-продажи, не является безусловным основанием для отмены правильного по существу определения суда первой инстанции.
При этом указанная опечатка может быть исправлена судом первой инстанции в порядке статьи 179 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 223, 266, 268, пунктом 1 части 4 статьи 272, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
определение Арбитражного суда Московской области от 08 февраля 2016 года по делу N А41-3991/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области.
Председательствующий
С.Ю.ЕПИФАНЦЕВА
Судьи
В.П.БЫКОВ
Э.С.МИРИШОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 01.07.2016 N 10АП-2811/2016 ПО ДЕЛУ N А41-3991/15
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 июля 2016 г. по делу N А41-3991/15
Резолютивная часть постановления объявлена 15 июня 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 01 июля 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Епифанцевой С.Ю.,
судей Быкова В.П., Миришова Э.С.,
при ведении протокола судебного заседания: Оськиным П.П.,
при участии в заседании:
от Магомедовой Нелли Магомедовны: Лебедев Г.А. представитель по доверенности от 06.10.2015 г.,
от общества с ограниченной ответственностью "Римэка": представитель не явился, извещен,
от временного управляющего Гладкова Геннадия Ивановича: представитель не явился, извещен,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Римэка"
на определение Арбитражного суда Московской области от 08 февраля 2016 года по делу N А41-3991/15, принятое судьей Пономаревым Д.А.,
по заявлению Магомедовой Нелли Магомедовны
о признании договора долевого участия в строительства N 02-091 от 20 декабря 2011 года действующим, по делу о признании общества с ограниченной ответственностью "Римэка" несостоятельным (банкротом),
установил:
определением Арбитражного суда Московской области от 02 июня 2015 г. в отношении общества с ограниченной ответственностью "Римэка" (далее - ООО "Римэка", должник) введена процедура банкротства - наблюдение, временным управляющим должника утвержден Гладков Геннадий Иванович (далее - временный управляющий Гладков Г.И.).
При рассмотрении дела о банкротстве ООО "Римэка" определено применять правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве в редакции Закона N 210-ФЗ от 12.07.2011 г.
Публикация сообщения о введении в отношении должника процедуры наблюдения и применении при его банкротстве правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве состоялась в газете "Коммерсант" N 107 от 20 июня 2015 года.
Магомедова Нелли Магомедовна (далее - Магомедова Н.М.) обратилась в Арбитражный суд Московской области с заявлением, в котором, с учетом его уточнения, просила:
- - признать договор долевого участия N 02-091 от 20 декабря 2011 года, заключенный между ООО "Римэка" и Магомедовой Н.М., действующим;
- - признать договор от 12 октября 2015 года, заключенный между ООО "Римэка" и Золотухиным Константином Валерьевичем (далее - Золотухин К.В.) в отношении объекта недвижимости - квартиры 1А, расположенной по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), корпус 2, этаж 8, квартира N 1А (технический номер), площадью 44,9 кв. м, -недействительным;
- - применить последствия недействительности сделки в виде погашения регистрационной записи в ЕГРП за N 50-50/001-50/062/0043/2015-5205/1 о зарегистрированном праве Золотухина К.В., произведенной 26 октября 2015 года на объект недвижимости - квартиру 1А, расположенную по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), корпус 2, этаж 8, квартира N 1А (технический номер), площадью 44,9 кв. м (т. 1, л.д. 9, 109 - 110).
Определением Арбитражного суда Московской области от 08 февраля 2016 года заявленные требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с указанным судебным актом, ООО "Римэка" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить определение суда первой инстанции и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Заявитель апелляционной жалобы ссылается на то обстоятельство, что Магомедова Н.М. не вправе оспаривать сделки должника в рамках дела о банкротстве в процедуре наблюдения; ООО "Римэка" вправе было расторгнуть с Магомедовой Н.М. в одностороннем порядке договор участия в долевом строительстве N 02-091 от 20 декабря 2011 года по причине просрочки ею платежей свыше двух месяцев (т. 2, л.д. 144 - 147).
Законность и обоснованность обжалуемого определения суда первой инстанции проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей временного управляющего ООО "Римэка" Гладкова Г.И., ООО "Римэка", извещенных надлежащим образом о дате, времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения информации о принятии апелляционной жалобы к производству на сайте Десятого арбитражного апелляционного суда (http://10aas.arbitr.ru/) и на сайте Федеральных арбитражных судов Российской Федерации (http://arbitr.ru/) в соответствии с положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании апелляционного суда представитель Магомедовой Н.М. против доводов апелляционной жалобы возражал в полном объеме, просил определение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Заслушав представителя Магомедовой Н.М., исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьей 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) определено, что дела о банкротстве рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).
Как следует из материалов дела, 20 декабря 2011 года между ООО "Римэка" (застройщик) и Магомедовой Н.М. (дольщик) был заключен договор о долевом участии в строительстве N 02-091, по условиям которого застройщик обязался передать в собственность дольщика объект недвижимости - квартиру, расположенную по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), корпус 2, этаж 8, квартира N 1А (технический номер), площадью 44,9 кв. м (т. 1, л.д. 10 - 19).
Согласно Приложению N 1 к договору цена договора составила 3268002 руб. 63 коп.
По условиям договора оплата должна осуществляться участником строительства в "рассрочку" определенными в Приложении N 1 суммами (частями) в срок до 16 января 2019 г.
Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Магомедовой Н.М. своевременно вносились платежи в счет исполнения обязательств по договору, что подтверждается платежными поручениями, приобщенными к материалам дела (т. 1, л.д. 21 - 63).
В обусловленный срок, а именно: в 4-м квартале 2014 г. многоквартирный дом не был построен, квартира не передана дольщику.
Из материалов дела также следует, что 28 марта 2015 года между ООО "Римэка" (цедент) и Золотухиным К.В. (цессионарий) был заключен договор уступки требования N 02-090 по договору участия в долевом строительстве от 28 марта 2012 года N 05-090, в соответствии с которым цедент уступил цессионарию право требования у Магомедовой Н.М. по уплате платежей по договору участия в долевом строительстве.
02 июня 2015 года Магомедовой Н.М. получено уведомление от ООО "Римэка" о состоявшейся уступке прав требования, в связи с чем ей предложено производить платежи в счет исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве от 20 декабря 2011 года N 02-091 на личный счет Золотухина К.В..
14 сентября 2015 года ООО "Римэка" направило в адрес Магомедовой Н.М. Уведомление об отказе от исполнения договора в одностороннем порядке на основании пункта 5 статьи 5 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в связи с неисполнением заявителем требований, содержащихся в предупреждении от 11 августа 2015 года.
На основании указанных обстоятельств Магомедова Н.М. обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением (т. 1, л.д. 4 - 9).
При вынесении обжалуемого определения суд первой инстанции исходил из следующих обстоятельств: должником в одностороннем порядке допущено изменение условий договора участия в долевом строительстве от 20 декабря 2011 года N 02-091, которое возможно только по соглашению сторон либо по решению суда; расторжение договора не зарегистрировано в установленном законом порядке; у должника отсутствует право на одностороннее расторжение договора, поскольку дольщиком своевременно совершались платежи; отсутствует письменное согласие временного управляющего на односторонний отказ должника от договора участия в долевом строительстве (т. 1, л.д. 136 - 138).
Исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд согласен с указанными выводами суда первой инстанции.
В соответствии с частью 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов") договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются за исключением случаев, предусмотренных законом.
Частью 5 статьи 5 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов" предусмотрено, что в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.
В материалах дела не имеется доказательств наличия у Магомедовой Н.М. задолженности по уплате платежей по договору N 09-091 свыше двух месяцев.
Арбитражному апелляционному суду такие доказательства также не представлены.
Из уведомления ООО "Римэка" от 14 сентября 2015 года следует, что период времени заявленной задолженности дольщика составил лишь 2 месяца, а не свыше указанного срока, как это предусмотрено частью 5 статьи 5 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов" (т. 1, л.д. 64).
В соответствии с частью 7 статьи 201.1 Закона о банкротстве с даты введения процедуры наблюдения в отношении застройщика должник может заключать договоры, предусматривающие передачу жилых помещений, и соглашения об изменении или о расторжении таких договоров, а также совершать иные сделки с недвижимым имуществом, в том числе с земельными участками, исключительно с согласия временного управляющего, выраженного в письменной форме.
Однако временный управляющий ООО "Римэка" Гладков Г.И. своего согласия на расторжение должником договора с Магомедовой Н.М. не давал.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что у должника отсутствовали правовые основания для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора N 09-091 участия в долевом строительстве многоквартирного дома Магомедовой Н.М.
В соответствии с положениями гражданского законодательства, в том числе нормами главы 23 Гражданского кодекса Российской Федерации, в целях защиты прав и законных интересов тех или иных категорий лиц законодатель вправе устанавливать конкретные гарантии, в том числе обеспечивать исполнение обязательств перед данными лицами различными способами - и предусмотренными законом, и определяемыми в договоре (пункт 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Частью 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу пункта 1 статьи 12.1 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 данного Закона, обеспечивается исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Статья 13 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" регламентирует обеспечение залогом исполнения обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве.
Согласно части 1 статьи 13 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Конституционный суд Российской Федерации в определении от 14.01.2014 N 2-0 разъяснил, что правовое регулирование, установленное статьей 13 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства. При этом, залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом и (или) договором.
При указанных обстоятельствах арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что договор долевого участия, заключенный между Магомедовой Н.М. и ООО "Римэка", является действующим, в связи с чем договор, заключенный между ООО "Римэка" и Золотухиным К.В. в отношении спорной квартиры, подлежит признанию недействительным.
Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что Магомедова Н.М. не вправе заявлять требования об оспаривании сделки должника в рамках дела о банкротстве в процедуре наблюдения (т. 1, л.д. 144 - 148), - отклонены арбитражным апелляционным судом.
Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов защиты гражданских прав является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
Как следует из материалов дела, Магомедова Н.М. не оспаривает сделку по расторжению должником договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке, а просит признать указанный договор действующим (не расторгнутым).
При указанных обстоятельствах, с учетом предмета и оснований заявленных Магомедовой Н.М. требований, имеющихся в материалах дела доказательств, принимая во внимание, что ООО "Римэка" находится в процедуре банкротства и в отношении него применяются правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве в редакции Закона N 210-ФЗ от 12.07.2011 г. (банкротство застройщиков), арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что заявление Магомедовой Н.М. правомерно было рассмотрено судом первой инстанции в рамках дела о банкротстве, что не противоречит положениям Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".
Ссылка заявителя апелляционной жалобы на то, что по договору уступки требования от 29 мая 2015 года N 02-091-УПТ к новому кредитору Золотухину К.В. перешло только право требования от дольщика невыплаченных денежных средств, также отклонена, как не основанная на законе.
Пунктом 2 статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации допускается переход права требования кредитора по денежному обязательству к другому лицу в части.
Однако обязательства дольщика и застройщика, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, по своей природе не являются денежными, так как предусматривают расчеты за выполненные работы путем передачи имущества (квартиры в выстроенном доме).
Кроме того, согласно статье 17 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве и (или) уступка прав требований по такому договору подлежат государственной регистрации.
Таким образом, договор уступки права требования от участника долевого строительства уплаты сумм финансирования, предусмотренных договором, подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации.
Однако в материалах дела отсутствуют доказательства подписания договора уступки прав требования между ООО "Римэка" и Золотухиным К.В. и его государственной регистрации.
Арбитражному апелляционному суду такие доказательства также не представлены.
Таким образом, у должника отсутствовали правовые основания для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в части участия в долевом строительстве многоквартирного дома Магомедовой Н.М.
При таких обстоятельствах апелляционный суд полагает, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное определение, полно и правильно установил обстоятельства дела, применил нормы материального права, подлежащие применению, и не допустил нарушения процессуального закона, в связи с чем оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.
То обстоятельство, что в резолютивной части обжалуемого определения суд первой инстанции неверно указал наименование договора, заключенного между ООО "Римэка" и Золотухиным К.В., - договор купли-продажи, не является безусловным основанием для отмены правильного по существу определения суда первой инстанции.
При этом указанная опечатка может быть исправлена судом первой инстанции в порядке статьи 179 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 223, 266, 268, пунктом 1 части 4 статьи 272, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
определение Арбитражного суда Московской области от 08 февраля 2016 года по делу N А41-3991/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области.
Председательствующий
С.Ю.ЕПИФАНЦЕВА
Судьи
В.П.БЫКОВ
Э.С.МИРИШОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)