Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 31 марта 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 31 марта 2016 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Суховой И.Б.,
судей Ушаковой И.В.,
Щербатых Е.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шевелюхиной М.Д.,
при участии:
- от индивидуального предпринимателя Шишикина Александра Никитовича: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от бюджетного учреждения здравоохранения Орловской области "Научно-клинический многопрофильный центр медицинской помощи детям имени З.И. Круглой": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от Департамента государственного имущества и земельных отношений Орловской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Шишикина Александра Никитовича на решение Арбитражного суда Орловской области от 14.01.2016 по делу N А48-4235/2015 (судья Коровушкина Е.В.) по иску бюджетного учреждения здравоохранения Орловской области "Научно-клинический многопрофильный центр медицинской помощи детям имени З.И. Круглой" (ИНН 5753006956, ОГРН 1025700832860) к индивидуальному предпринимателю Шишикину Александру Никитовичу (ОГРНИП 310575225200013) о расторжении договора аренды N 11 от 20 мая 2011 г. части нежилого помещения N 50, площадью 5,4 кв. м, по адресу: г. Орел, ул. Октябрьская, д. 4, этаж-подвал, об обязании освободить занимаемое нежилое помещение N 51, площадью 6,2 кв. м, адрес объекта: г. Орел, ул. Октябрьская, д. 4, литер А1, этаж-подвал, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамент государственного имущества и земельных отношений Орловской области (ИНН 5753004003, ОГРН 1025700833784), и встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя Шишикина Александра Никитовича (ОГРНИП 310575225200013) к бюджетному учреждению здравоохранения Орловской области "Детская областная клиническая больница имени З.И. Круглой" (ИНН 5753006956, ОГРН 1025700832860), Департаменту государственного имущества и земельных отношений Орловской области (ИНН 5753004003, ОГРН 1025700833784) об обязании бюджетного учреждения здравоохранения Орловской области "Детская областная клиническая больница имени З.И. Круглой", Департамента государственного имущества и земельных отношений Орловской области заключить соглашение, об изменении договора аренды N 11 государственного имущества Орловской области от 20.05.2011; об обязании бюджетного учреждения здравоохранения Орловской области "Детская областная клиническая больница имени З.И. Круглой", Департамента государственного имущества и земельных отношений Орловской области передать ИП Шишикину А.Н. во временное пользование следующее имущество: нежилое помещение N 51 по плану строения площадью 6,2 кв. м, этаж - подвал, литер А1, расположенное в лечебном корпусе, назначение: нежилое, общей площадью 13278,40 кв. м, этаж 7, техэтаж, подвал, адрес объекта: Орловская область, г. Орел, ул. Октябрьская, д. 4, пом. 3,
установил:
Бюджетное учреждение здравоохранения Орловской области "Детская областная клиническая больница имени З.И. Круглой" (далее - истец по первоначальному иску, БУЗ ОО "Детская областная клиническая больница имени З.И. Круглой") обратилось в Арбитражный суд Орловской области с иском к индивидуальному предпринимателю Шишикину Александру Никитовичу (далее - ИП Шишикин А.Н., ответчик по первоначальному иску, заявитель жалобы) о расторжении договора аренды государственного имущества Орловской области N 11 от 20 мая 2011 г. части нежилого помещения N 50, площадью 5,4 кв. м, по адресу: г. Орел, ул. Октябрьская, д. 4, этаж-подвал, и об обязании освободить занимаемое нежилое помещение N 51, площадью 6,2 кв. м, адрес объекта: г. Орел, ул. Октябрьская, д. 4, литер А1, этаж-подвал.
10.12.2015 внесена запись N 2155749345871 о государственной регистрации изменений, вносимых в учредительные документы БУЗ ОО "Детская областная клиническая больница имени З.И. Круглой" в связи с переименованием, вследствие чего надлежащим истцом и ответчиком по встречному иску по делу является Бюджетное учреждение здравоохранения Орловской области "Научно-клинический многопрофильный центр медицинской помощи детям имени З.И. Круглой" (далее - БУЗ ОО "Научно-клинический многопрофильный центр медицинской помощи детям имени З.И. Круглой", истец по первоначальному иску).
Определением от 27.07.2015 исковое заявление принято, возбуждено производство по делу N А48-4235/2015, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент государственного имущества и земельных отношений Орловской области.
ИП Шишикин А.Н. обратился в арбитражный суд со встречным исковым заявлением в рамках дела N А48-4235/2015 к БУЗ ОО "Детская областная клиническая больница имени З.И. Круглой", Департаменту государственного имущества и земельных отношений Орловской области об обязании заключить соглашение об изменении договора аренды N 11 государственного имущества Орловской области от 20.05.2011 и передать ИП Шишикину А.Н. во временное пользование следующее имущество: нежилое помещение N 51 по плану строения площадью 6,2 кв. м, этаж - подвал, литер А1, расположенное в лечебном корпусе, назначение: нежилое, общей площадью 13278,40 кв. м, этаж 7, техэтаж, подвал, адрес объекта: Орловская область, г. Орел, ул. Октябрьская, д. 4, пом. 3.
22.10.2015 определением суда встречное исковое заявление принято к производству для рассмотрения совместно с основным иском.
Решением Арбитражного суда Орловской области от 14.01.2016 г. исковые требования бюджетного учреждения здравоохранения Орловской области "Научно-клинический многопрофильный центр медицинской помощи детям имени З.И. Круглой" удовлетворены, в удовлетворении встречных исковых требований ИП Шишикина А.Н. отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на незаконность и необоснованность решения суда первой инстанции, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, ИП Шишикин А.Н. обратился в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт, отказав в удовлетворении первоначальных исковых требований и удовлетворив встречные исковые требований.
По мнению заявителя жалобы, в результате проведенного капитального ремонта площадь помещения N 50 не изменилась, указанное помещение не препятствует использованию лифта, полагает, что закон не содержит условий о запрете изменения условий договора N 11 от 20.05.2011.
Определением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2016 апелляционная жалоба принята к производству.
Рассмотрение дела откладывалось.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции 31.03.2016 представители лиц. участвующих в деле, не явились, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела.
Через канцелярию суда от ИП Шишикина А.Н. поступило ходатайство об отложении судебного заседания ввиду его невозможности явиться в судебное заседание по причине болезни.
В удовлетворении указанного ходатайства судом апелляционной инстанции отказано ввиду следующего.
Ранее ИП Шишикиным А.Н. уже было заявлено ходатайство об отложении судебного заседания, назначенного на 17.03.2016 ввиду невозможности его явки в настоящее судебное заседание по причине болезни.
Определением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2016, с целью соблюдения принципа состязательности и равноправия сторон в арбитражном процессе, указанное ходатайство было удовлетворено, судебное заседание отложено на 31.03.2016, то есть на две недели.
Согласно частям 2 и 3 статьи 158 АПК РФ арбитражный суд может отложить судебное заседание по ходатайству лица, участвующего в деле, в связи с неявкой его самого либо его представителя по уважительной причине. У суда нет обязанности откладывать слушание дела при наличии сведений об извещении заявителя о времени и месте судебного разбирательства.
В рассматриваемом случае повторное заявление ходатайства об отложении влечет затягивание сроков рассмотрения дела.
Кроме того, ИП Шишикин А.Н. является заявителем жалобы, знал о дате и времени рассмотрения настоящего дела и мог воспользоваться услугами представителя для осуществления защиты своих прав.
Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения участников процесса о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ в отсутствие их представителей.
В силу части 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ при рассмотрении дела в порядке арбитражного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.
Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения судебного акта.
Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом.
Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (статья 8 Гражданского кодекса РФ).
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 20 мая 2011 года на основании протокола аукциона на право заключения договора аренды государственного имущества Орловской области - часть нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Октябрьская, д. 4, по лоту N 2 от 12.05.2011, между областным государственным учреждением здравоохранения "Детская областная клиническая больница" (арендодатель), Департаментом имущества, промышленности и информатизации Орловский области (собственник) и индивидуальным предпринимателем Шишикиным А.Н. (арендатор) был подписан договор аренды N 11 государственного имущества Орловской области (далее - договор), согласно п. 1.1 которого арендодатель обязуется передать арендатору во временное пользование следующее имущество: нежилое помещение N 50 по плану строения площадью 5,4 кв. м, этаж-подвал, литер "А1", расположенное в лечебном корпусе, назначение: нежилое, общей площадью 13278,40 кв. м, этаж 7, техэтаж, подвал, адрес объекта: Орловская область, г. Орел, ул. Октябрьская, д. 4, пом. 3 (далее - имущество, помещение N 50), а арендатор обязуется выплачивать арендную плату в размере и сроки, установленные в разделе 3 договора, и возвратить имущество на условиях, предусмотренных договором.
Пунктом 1.4 договора определено целевое назначение имущества: для продажи кулинарных и кондитерских изделий, безалкогольных напитков.
В разделе 2 стороны согласовали, что договор считается заключенным с момента его подписания сторонами и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
Срок действия договора - 5 лет с момента подписания сторонами.
Стоимость договора и порядок расчетов согласованы сторонами в разделе 3 договора.
Договор аренды N 11, акт приема-передачи от 20.05.2011 подписаны со стороны истца по первоначальному иску, ИП Шишикина А.Н., Департамента имущества, промышленности и информатизации Орловской области.
Государственная регистрация договора аренды произведена не была.
Истец по первоначальному иску указывает, что после капитального ремонта, проведенного в 2012 г. в лечебном корпусе БУЗ Орловской области "ДОКБ им. 3. И. Круглой", нежилое помещение N 50 по плану строения площадью 5,4 кв. м, адрес объекта: г. Орел, ул. Октябрьская, д. 4., литер А1, этаж-подвал перестало соответствовать санитарно-эпидемиологическим правилам СП 2.3.6.1066-01 к организациям торговли и обороту в них продовольственного сырья и пищевых продуктов, после проведения художественно-дизайнерских работ стены указанного помещения отделаны материалами неустойчивыми к воздействию влаги, температуры, моющих и дезинфицирующих средств, что противоречит п. 5.9. указанных санитарно-эпидемиологических правил.
В связи с этим Арендатору было предоставлено нежилое помещение N 51, площадью 6,2 кв. м, адрес объекта: г. Орел, ул. Октябрьская, д. 4., литер А1, этаж-подвал.
В соответствии с п. 8.3. Договора, он подлежит досрочному расторжению по требованию Арендодателя в случае возникновения у Арендодателя необходимости в арендуемых помещениях.
Истец по первоначальному иску указал, что в настоящее время у Арендодателя возникла необходимость в помещении N 51, площадью 6,2 кв. м, адрес объекта: г. Орел, ул. Октябрьская, д. 4., литер А1, этаж-подвал для размещения оборудования системы видеофиксации и пожарно-охранной сигнализации.
В настоящий момент это оборудование находится в шахте лифта (N 50а по плану строения этаж-подвал, адрес объекта: г. Орел, ул. Октябрьская, д. 4), в которой в ближайшее время будет запущен лифт для адаптации и создания условий для беспрепятственного доступа инвалидов и маломобильных групп населения в рамках государственной программы Российской Федерации "Доступная среда".
Письмом от 15.05.2015 г. N 889/1 БУЗ Орловской области "ДОКБ им. 3. И. Круглой" известило Арендатора о необходимости досрочного расторжения договора аренды государственного имущества Орловской области N 11 от 20 мая 2011 г. Арендодатель указал, что арендованное помещение следует освободить в срок до 30 июня 2015 г. Для подписания Арендатору было направлено о расторжении договора аренды N 11 от 20 мая 2011 г на 1 листе в 3 экземплярах, подписанное Арендодателем.
Указанное извещение получено Арендатором 25 мая 2015 г.
27 мая 2015 г. в адрес БУЗ Орловской области "ДОКБ им. 3. И. Круглой" ИП Шишикиным было направлено заявление о разъяснении необходимости расторжения договора аренды государственного имущества Орловской области N 11 от 20 мая 2011 г.
Ответ на данное заявление исх. N 1030 был направлен Арендодателем 29 мая 2015 г. и получен Арендатором 04 июня 2015 г.
На момент подачи искового заявления помещение N 51, площадью 6,2 кв. м, адрес объекта: г. Орел, ул. Октябрьская, д. 4., литер А1, этаж-подвал освобождено Арендатором не было, о чем 08 июля 2015 г. составлен акт проверки выполнения предписания об освобождении арендуемого помещения N 1.
Указанные обстоятельства явились основанием для обращения в суд с настоящими исковыми требованиями.
20.10.2015 ИП Шишикин А.Н. обратился в арбитражный суд со встречным исковым заявлением в рамках дела N А48-4235/2015 к БУЗ ОО "Детская областная клиническая больница имени З.И. Круглой", Департаменту государственного имущества и земельных отношений Орловской области об обязании заключить соглашение об изменении договора аренды N 11 государственного имущества Орловской области от 20.05.2011 и передать ИП Шишикину А.Н. во временное пользование следующее имущество: нежилое помещение N 51 по плану строения площадью 6,2 кв. м, этаж - подвал, литер А1, расположенное в лечебном корпусе, назначение: нежилое, общей площадью 13278,40 кв. м, этаж 7, техэтаж, подвал, адрес объекта: Орловская область, г. Орел, ул. Октябрьская, д. 4, пом. 3.
В обоснование встречного искового заявления ИП Шишикин А.Н. указал, что в соответствии с договором аренды N 11 от 20.05.2011 ему было предоставлена часть нежилого помещения N 50 площадью 5,4 кв. м. В связи с необходимостью производства капитального ремонта в подвале педиатрического корпуса, на основании приказа главного врача БУЗ ОО "Детская областная клиническая больница" N 173 от 03.07.2012 вместо первоначально предоставленного помещения N 50 ИП Шишикину было предоставлено помещение N 51, площадью 6,2 кв. м. Также указанным приказом предписано главному бухгалтеру внести изменения в договор аренды относительно предмета аренды. Изменения в договор аренды об изменении предмета договора аренды внесены не были, по окончании ремонта часть помещения N 50 возвращена ответчику не была, он с согласия арендодателя продолжал осуществлять деятельность в помещении N 51 здания больницы. 10.09.2015 арендатор обратился с предложением к главному врачу об изменении условий договора аренды в части предоставления помещения N 51, однако 07.10.2015 арендодателем отказано в изменении условий договора.
Принимая решение по делу, суд области пришел к выводу об удовлетворении первоначальных исковых требований и об отказе в удовлетворении встречных исковых требований.
Судебная коллегия суда апелляционной инстанции считает указанный вывод суда области соответствующим действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела. При этом суд апелляционной инстанции руководствуется следующим.
Отношения сторон в рассматриваемом случае урегулированы договором аренды, в связи с чем к правовому регулированию подлежат применению положения главы 34 Гражданского кодекса РФ.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: арендодатель по отношению к арендатору обязан предоставить последнему имущество в пользование, а арендатор - вносить платежи за пользование этим имуществом (пункт 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
В рассматриваемом случае лечебный корпус, назначение: нежилое, общей площадью 13278,4 кв. м, этаж 7, техэтаж, подвал, адрес (местонахождение) объекта: Орловская область, г. Орел, ул. Октябрьская, д. 4, пом. 3, находится у БУЗ ОО "Детская областная клиническая больница имени З.И. Круглой" на праве оперативного управления, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 57-АБ N 523945 от 27.12.2013.
В силу пункта 1 статьи 296 ГК РФ учреждение, за которым имущество закреплено на праве оперативного управления, владеет, пользуется, распоряжается этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжается этим имуществом с согласия собственника этого имущества.
Согласие собственника на передачу имущества, являющегося предметом аукциона, в аренду подтверждается приказом от 31.12.2010 N 497 (л.д. 154, т. 1), а также подписанием Департаментом имущества, промышленности и информатизации Орловский области договора аренды N 11 от 20.05.2011.
Частью 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ, Закон о защите конкуренции) установлено, что заключение договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров, за исключением специально установленных случаев.
Аналогичный порядок применяется при заключении договоров аренды, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного имущества, которое принадлежит на праве оперативного управления государственным бюджетным учреждениям (п. 3 ч. 3 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции).
В рассматриваемом случае заключение договора аренды N 11 от 20.05.2011 произведено по результатам проведения аукциона.
20.05.2011 по акту приема-передачи, являющемуся приложением к договору аренды N 11, арендодатель передал, а арендатор - ИП Шишикин А.Н. принял имущество: нежилое помещение N 50 по плану строения площадью 5,4 кв. м, этаж-подвал находящееся по адресу: г. Орел, ул. Октябрьская, д. 4, пом. 3, для использования в соответствии с условиями договора (л.д. 51, т. 1).
На основании приказа главного врача БУЗ "Детская областная клиническая больница" N 173 от 03.07.2012 в связи с началом капитального ремонта в подвале педиатрического корпуса и закрытием в него доступа сотрудникам и посетителям больницы, ИП Шишикину А.Н. вместо части помещения N 50 было предоставлено помещение N 51, площадью 6,2 кв. м. Данные обстоятельства сторонами не оспариваются.
23.04.2013 был подписан акт рабочей комиссии по приемке в эксплуатацию законченного капитальным ремонтом педиатрического корпуса БУЗ Орловской области "Детская областная клиническая больница".
После окончания ремонта ИП Шишикин А.Н. продолжал занимать помещение N 51 в спорном здании, часть помещения N 50, указанная в договоре аренды, ответчику в пользование возвращена не была, что не оспаривается сторонами.
Истец пояснил, что после проведения капитального ремонта, выполнения художественно-дизайнерских работ, в том числе отделки стен материалами, неустойчивыми к воздействию влаги, моющих и дезинфицирующих средств, нежилое помещение N 50 перестало соответствовать санитарно-эпидемиологическим правилам СП 2.3.6.1066-01 к организации торговли и обороту в них продовольственного сырья и пищевых продуктов. Более того, после капитального ремонта на стене возле места, определенного по договору аренды для размещения буфета, установлен новый шкаф с пожарным краном и шлангом, к которому необходим свободный доступ. На полу в месте, определенном договором аренды, размещены люки доступа к коммуникациям здания.
Также, истец указал, что в связи с созданием условий для беспрепятственного доступа инвалидов и маломобильных групп населения в рамках государственной программы РФ "Доступная среда" в соответствии с договором подряда от 10.09.2015 производится переоборудование смежного помещения N 50а для размещения и ввода в эксплуатацию пассажирского лифта, вход (заезд) в который будет осуществляться непосредственно из помещения N 50, в связи с чем помещение N 50 будет использоваться только для обеспечения свободного проезда (прохода) к лифту, и в другие помещения больницы, без размещения в данном помещении буфета. В настоящее время работы по установке лифта не окончены, помещение N 50 используется также подрядчиком для размещения материалов и оборудования лифта (комплектующих). В помещении N 51, которое фактически занимает ответчик, будет размещено оборудование системы видеофиксации и пожарной сигнализации.
Указанные обстоятельства, по мнению истца по первоначальному иску, подтверждают возникновение у него потребности в использовании для собственных нужд помещения N 50.
В пункте 8.3 договора аренды N 11 от 20.05.2011 стороны согласовали, что договор подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя и/или собственника в случае возникновения у арендодателя и/или собственника необходимости в арендуемых помещениях. Указанное условие устанавливает внесудебный порядок расторжения договора. Арендатор обязан освободить помещения, указанные в п. 1.1 договора.
15.05.2015 БУЗ ОО "Детская областная клиническая больница имени З.И. Круглой" направило в адрес ИП Шишикина А.Н. письмо N 889/1 с предложением расторжения договора аренды N 11 от 20.05.2011 на основании п. 8.3 договора в связи с возникшей у больницы необходимости в занимаемом ответчиком помещении и освобождения занимаемого помещения в срок до 30.06.2015.
Письмо получено ответчиком 25.05.2015, что подтверждается уведомлением о вручении почтового отправления.
В заявлении от 27.05.2015, адресованном БУЗ ОО "Детская областная клиническая больница имени З.И. Круглой", ИП Шишикин А.Н. просил разъяснить, какое именно помещение (N 50 или N 51) требует освободить БУЗ ОО "Детская областная клиническая больница имени З.И. Круглой". Кроме того, ИП Шишикин А.Н. в заявлении указал, что в случае требования об освобождении помещения N 51 он просит предоставить ему ранее занимаемое помещение N 50.
В письме БУЗ ОО "Детская областная клиническая больница имени З.И. Круглой" N 1030 от 29.05.2015 истец (по первоначальному иску) разъяснил, что у больницы возникла необходимость в помещениях N 50 и N 51. Как следует из письма, в непосредственной близости от помещения N 50 будет введен в эксплуатацию пассажирский лифт, что увеличит поток пациентов, проходу которых будет мешать организация торговой точки. В помещении N 51 будет размещено оборудование системы видеофиксации и пожарной сигнализации.
Письмо получено ответчиком 04.06.2015, что подтверждается уведомлением о вручении почтового отправления.
Таким образом, порядок досудебного урегулирования спора истцом соблюден.
Согласно акту проверки выполнения предписания об освобождении арендуемого помещения N 1 от 08.07.2015, составленному комиссией в составе сотрудников БУЗ ОО "Детская областная клиническая больница", пункт по продаже кулинарных и кондитерских изделий, безалкогольных напитков ИП Шишикина А.Н., расположенный в помещении N 51, по состоянию на 08.07.2015 продолжал работать. Данное обстоятельство также не оспаривается ответчиком по первоначальному иску.
На момент рассмотрения дела ИП Шишикин А.Н. занимает помещение N 51, площадью 6,2 кв. м, этаж-подвал, находящееся по адресу: г. Орел, ул. Октябрьская, д. 4, пом. 3.
В подтверждение довода о невозможности предоставления ИП Шишикину А.Н. помещения N 50 ввиду того, что в непосредственной близости от помещения N 50 будет введен в эксплуатацию пассажирский лифт, БУЗ ОО "Детская областная клиническая больница имени З.И. Круглой" представлен гражданско-правовой договор от 02.10.2015 N 1339-01 на адаптацию и создание условий для беспрепятственного доступа инвалидов и маломобильных групп населения: замена 1-го лифта БУЗ Орловской области "ДОКБ им. З.И. Круглой" по адресу: г. Орел, ул. Октябрьская, д. 4, в рамках государственной программы Российской Федерации "Доступная среда", заключенный на основании протокола рассмотрения единственной заявки на участие в электронном аукционе N 0154200002715001339-1 от 10.09.2015 между БУЗ ОО "Орловская областная клиническая больница" (заказчик) и ООО "Дельта" (подрядчик), согласно условиям которого подрядчик обязуется выполнить работы по адаптации и созданию условий для беспрепятственного доступа инвалидов и маломобильных групп населения: замена 1-го лифта БУЗ Орловской области "ДОКБ им. З.И. Круглой" по адресу: г. Орел, ул. Октябрьская, д. 4, в рамках государственной программы Российской Федерации "Доступная среда" в объеме и сроки в соответствии с техническим заданием (приложение N 1).
В соответствии с данными, содержащимися в разделе 4 проектной документации "Конструктивные и объемно-планировочные решения" 005.1-3-0-КР (том 4), из устанавливаемого подрядчиком ООО "Дельта" лифта предусмотрен выход в одну сторону - в помещение N 50 (л.д. 56, т. 2).
Данные обстоятельства также подтверждаются представленными в дело рабочей документацией на капитальный ремонт, проектной документацией (том 4), согласно содержанию которых (лист 20 раздела 4 "Конструктивные и объемно-планировочные решения" том 4 проектной документации) площадка для установки лифта расположена между разбивочными осями 10/1 и 11, между которыми на листе 3 альбома 1 рабочей документации капитального ремонта педиатрического корпуса (литера А1) (архитектурно-строительные решения) располагается шахта лифта, обозначенная под N 37 в техническом паспорте лечебного корпуса.
Согласно указанным выше документам вход в лифт расположен непосредственно в спорном помещении N 50, что подтверждается проектной документацией (листы 22-23 раздела "Конструктивные и объемно-планировочные решения" том 4 проектной документации на замену 4 лифтов БУЗ Орловской области 2ДОКБ, 005.1-3.0-КР).
Единственный путь из приемного покоя больницы к лифту также проходит по помещению N 50 (лист 1 альбома 1.1 рабочей документации по капитальному ремонту лечебного корпуса).
Поскольку вход в лифт и выход из него будут осуществляться из помещения N 50, то, по мнению истца по первоначальному иску, размещение в данном помещении торгового киоска затруднит проход к лифту потока посетителей, пациентов и сотрудников, а также будет создавать помехи при перемещении к лифту инвалидных колясок для лиц с ограниченными возможностями движения и больничных каталок с маломобильными пациентами больницы.
В подтверждение доводов истцом по первоначальному иску также представлена схема прохождения больничной каталки и персонала, составленная главным инженером БУЗ ОО "Научно-клинический многопрофильный центр медицинской помощи детям имени З.И. Круглой".
Довод ответчика о том, что возведение лифта осуществляется на месте ранее существовавшего помещения N 50а и не приводит к уменьшению площади помещения N 51, в связи с чем, не создаст помех для перемещения к лифту инвалидов-колясочников и каталок с маломобильными пациентами, правомерно отклонен судом области ввиду следующего.
В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Статьей 619 ГК РФ арендодателю предоставлено право требовать досрочного расторжения договора при наличии оснований, предусмотренных в абзаце первом настоящей статьи.
Вместе с тем, по условиям абзаца 2 названной статьи договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Как указано выше, в пункте 8.3 договора аренды N 11 от 20.05.2011 стороны согласовали, что договор подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя и/или собственника, в случае возникновения у арендодателя и/или собственника необходимости в арендуемых помещениях. Указанное условие устанавливает внесудебный порядок расторжения договора. Арендатор обязан освободить помещения, указанные в п. 1.1 договора.
В пункте 25 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъясняется, что основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с частью второй статьи 619 ГК РФ, могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора.
Принцип свободы договора предполагает возможность граждан и юридических лиц определять условия договора по усмотрению сторон (статья 421 ГК РФ).
Таким образом, наличие дополнительного основания для расторжения договора аренды по инициативе арендодателя, в случае наличия его собственной необходимости в пользовании объектом аренды, согласовано сторонами и не противоречит действующему законодательству.
Таким образом, БУЗ ОО "Детская областная клиническая больница имени З.И. Круглой" вправе использовать помещение, являющееся частью вестибюля на первом этаже здания, находящееся в его пользовании на праве оперативного управления, непосредственно по его назначению в целях ведения уставной деятельности медицинского учреждения.
На основании изложенного, суд области правомерно указал, что истец, владеющий спорным помещением на праве оперативного управления, правомерно требует досрочного расторжения договора аренды в связи с возникновением необходимости использования объекта для собственных нужд, и материалами дела подтверждается, что у истца по первоначальному иску имеется потребность в использовании спорного помещения и намерение самостоятельно эксплуатировать нежилое помещение.
Доводы ответчика о том, что размещение конструкции буфета не препятствует использованию истцом помещения N 50 по назначению, не могут являться основанием для ограничения прав истца по распоряжению имуществом по своему усмотрению.
Более того, ответчик по первоначальному иску с июля 2012 года фактически освободил часть помещения N 50 здания больницы, не осуществляет в месте, определенном договором аренды, торговую деятельность, не заявлял в установленном порядке требования к арендодателю об исполнении обязательств по передаче ему в аренду помещения, указанного в договоре аренды.
На основании изложенного, суд области правомерно пришел к выводу о том, что исковые требования о расторжении договора аренды N 11 от 20.05.2011 подлежат удовлетворению.
ИП Шишикиным А.Н. заявлены встречные требования об обязании заключить соглашение об изменении договора аренды N 11 государственного имущества Орловской области от 20.05.2011 и передать ИП Шишикину А.Н. во временное пользование следующее имущество: нежилое помещение N 51 по плану строения площадью 6,2 кв. м, этаж - подвал, литер А1, расположенное в лечебном корпусе, назначение: нежилое, общей площадью 13278,40 кв. м, этаж 7, техэтаж, подвал, адрес объекта: Орловская область, г. Орел, ул. Октябрьская, д. 4, пом. 3.
Как следует из встречного искового заявления и представленных доказательств, в приказе главного врача БУЗ "Детская областная клиническая больница" N 173 от 03.07.2012 изложено поручение главному бухгалтеру внести соответствующие изменения в договор аренды.
10.09.2015 ИП Шишикин А.Н. обратился к главному врачу БУЗ ОО "Детская областная клиническая больница имени З.И. Круглой" и руководителю Департамента государственного имущества и земельных отношений Орловский области с предложением внести изменения в договор аренды N 11 от 20.05.2011 в части изменения предмета договора и просил предоставить во временное пользование нежилое помещение N 51 площадью 6,2 кв. м по адресу: г. Орел, ул. Октябрьская, д. 4, литер А1, этаж-подвал. В своих обращениях ИП Шишикин А.Н. указывает на то, что помещение N 50, являющееся предметом договора аренды N 11 от 20.05.2011, ему после проведения капитального ремонта возвращено не было (л.д. 8-11, т. 2).
Сообщением N 1989 от 07.10.2015 главного врача БУЗ ОО "Детская областная клиническая больница" ИП Шишикину А.Н. отказано в изменении условий договора.
Департамент государственного имущества и земельных отношений Орловской области в ответ на общение ИП Шишикина А.Н. сообщил, что вопрос о продолжении деятельности торговой точки ИП Шишикина А.Н. на территории БУЗ ОО "Детская областная клиническая больница имени З.И. Круглой" в связи с подачей в арбитражный суд искового заявления будет рассмотрен в судебном порядке.
Таким образом, ИП Шишикин А.Н. занимает помещение N 51 в спорном здании при отсутствии правовых оснований. Кроме того, отсутствуют основания для внесения изменений в условие договора аренды о его предмете (объект аренды).
Суд области правомерно указал, что Приказ главного врача БУЗ "Детская областная клиническая больница" N 173 от 03.07.2012 о предоставлении ИП Шишикину А.Н. вместо части помещения N 50 отдельного помещения N 51, площадью 6,2 кв. м, в связи с началом капитального ремонта в подвале педиатрического корпуса и закрытием в него доступа сотрудникам и посетителям больницы (л.д. 76, т. 1) не является основанием для легализации правоотношений сторон по аренде помещения N 51, а также не изменяет правоотношения сторон и предмет договора по заключенному по результатам аукциона договора аренды N 11 от 20.05.2011. Данный вывод основан на следующем.
Согласно пункту 1 статьи 296 ГК РФ, части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" передача помещения N 51 спорного здания в аренду ИП Шишикину А.Н. могла быть осуществлена только с согласия собственника имущества по результатам проведения аукциона.
Доказательств, подтверждающих соблюдение указанного порядка в дело не представлено. Стороны не отрицают обстоятельства того, что ИП Шишикин А.Н. занимает помещение N 51 в спорном здании только в связи с приказом главного врача БУЗ "Детская областная клиническая больница" N 173 от 03.07.2012.
Доводы ответчика о возможности внесения изменений в договор аренды N 11 от 20.05.2011 относительно его предмета, со ссылкой на ч. 2 ст. 450 ГК РФ, пункт 8.1 договора правомерно отклонены судом области ввиду следующего.
Пунктом 8.1 договора аренды предусмотрено, что изменение условий договора допускается по соглашению сторон, предложения по изменению условий договора рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением.
В соответствии с ч. 7 ст. 448 ГК РФ условия договора, заключенного по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 447 ГК РФ проведение торгов и заключение договора по его результатам представляют собой действия, неразрывно связанные между собой, имеющие единой целью реализовать право на передачу имущества в аренду, поэтому суд приходит к выводу о том, что заключение договора N 11 от 20.05.2011 является следствием проведения аукциона.
Применительно к статье 422 ГК РФ заключение соглашений, изменяющих существенные и обязательные для данного вида договоров условия без проведения торгов, является нарушением требований, предусмотренных статьей 17.1 ФЗ от 26.07.2006 N 135-ФЗ.
Согласно части 5 статьи 17.1 ФЗ от 26.07.2006 N 135-ФЗ порядок проведения конкурсов или аукционов на право заключения названных договоров перечень видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме аукциона, устанавливаются федеральным антимонопольным органом.
Приказом Федеральной антимонопольной службы от 10.02.2010 N 67 утверждены Правила проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества (далее - Правила N 67).
Согласно подпункту 16 пункта 40 Правил N 67 конкурсная документация, помимо информации и сведений, содержащихся в извещении о проведении конкурса, должника содержать указание на то, что при заключении и исполнении договора изменение условий договора, указанных в пункте 98 настоящих Правил, по соглашению сторон и в одностороннем порядке не допускается.
При этом в силу п. 98 Правил N 67 договор заключается на условиях, указанных в поданной участником конкурса, с которым заключается договор, заявке на участие в конкурсе и в конкурсной документации.
Предмет договора аренды согласно ст. ст. 606 - 607 ГК РФ является существенным условием.
Из содержания п. 4 ст. 447, п. п. 2, 5 ст. 448 ГК РФ следует, что победителем аукциона признается участник аукциона, предложивший наибольшую цену договора, договор заключается на условиях, указанных в извещении о проведении аукциона по цене, предложенной победителем аукциона.
Из протокола N 2 проведения открытого аукциона по извещению 240311/0149024/01 (л.д. 112 т. 1) следует, что к участию в аукционе на право заключения договора аренды спорного имущества были допущены 4 участника, победителем аукциона признан ИП Шишикин А.Н. как представивший наилучшее предложение о размере арендной плате за пользование частью нежилого помещения N 50, площадью 5,4 кв. м, по адресу: г. Орел, ул. Октябрьская, д. 4, этаж-подвал.
Между тем, изменение существенного условия договора аренды - предмета договора аренды на нежилое помещение N 51 по плану строения площадью 6,2 кв. м, этаж - подвал, литер А1, расположенное в лечебном корпусе, назначение: нежилое, общей площадью 13278,40 кв. м, этаж 7, техэтаж, подвал, адрес объекта: Орловская область, г. Орел, ул. Октябрьская, д. 4, пом. 3, направлено на предоставление ответчику изолированного помещения большей площади (6,4 кв. м) за арендную плату, определенную за аренду части помещения меньшей площади (5,4 кв. м), в связи с чем данное изменение влияет на условие договора, имевшее существенное значение для определения цены на торгах.
Изменение существенного условия договора аренды (предмет) по соглашению и в судебном порядке не допускается и противоречит ст. ст. 447, 448 ГК РФ, ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции".
Исходя из целей проведения аукциона недопустимо изменение предмета договора аренды, так как обратное приведет к нарушению прав иных участников аукциона, предлагавших арендную плату за иное помещение, меньшей площади и являющееся частью вестибюля, а не изолированным помещением.
Согласно ст. ст. 166, 168 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (ст. 168 ГК РФ).
Из содержания статьи 180 ГК РФ следует, что недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
На основании изложенного, положения договора аренды (п. 8.1), предусматривающие изменение условий договора по соглашению сторон, ничтожны в соответствии со ст. 168 ГК РФ, как не соответствующие требованиям ст. 447, 448 ГК РФ, ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции". Поскольку оснований для изменения условий договора аренды в части изменения предмета договора не имеется, встречные исковые требования удовлетворению не подлежат.
При таких обстоятельствах, отсутствуют законные основания для занятия ИП Шишикиным А.Н. помещения N 51 по плану строения площадью 6,2 кв. м, этаж - подвал, литер А1, расположенного в лечебном корпусе, назначение: нежилое, общей площадью 13278,40 кв. м, этаж 7, техэтаж, подвал, адрес объекта: Орловская область, г. Орел, ул. Октябрьская, д. 4, пом. 3.
Довод БУЗ ОО "Детская областная клиническая больница имени З.И. Круглой"о том, что помещение N 51 площадью 6,2 кв. м не может быть предоставлено ответчику по первоначальному иску, поскольку в настоящее время у истца по первоначальному иску возникла необходимость в указанном помещении с целью размещения в нем системы видеофикации и пожарно-охранной сигнализации, правомерно отклонен судом области, поскольку не влияет на правоотношения сторон при изложенных выше обстоятельствах.
В силу пункта 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 этого Кодекса.
Согласно пункту 1 статьи 1104 ГК РФ имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре.
Принимая во внимание то обстоятельство, что помещение N 51 спорного здания было передано ИП Шишикину А.Н. истцом по первоначальному иску, и ответчик по первоначальному иску в отсутствие правового основания получил это имущество во владение от истца по первоначальному иску, последний вправе требовать возврата ему данного помещения на основании статьи 1102 и пункта 1 статьи 1104 ГК РФ.
С учетом изложенного, суд области правомерно пришел к выводу о том, что исковые требования об обязании ИП Шишикина А.Н. освободить нежилое помещение N 51, площадью 6,2 кв. м, по адресу: г. Орел, ул. Октябрьская, д. 4, литер А1, этаж-подвал, подлежат удовлетворению. В соответствии со ст. 174 АПК РФ срок исполнения ИП Шишикиным А.Н. обязанности освободить помещение - в течение 10 дней с даты вступления решения суда в законную силу.
Доводы апелляционной жалобы ответчика по первоначальному иску, направленные на иную оценку установленных судом обстоятельств и иную оценку доказательств по делу, не указывают на неправильность выводов суда первой инстанции.
Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются безусловными основаниями к отмене судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина относится на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежит.
Руководствуясь статьями 110, 112, 268, 269 ч. 1, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Орловской области от 14.01.2016 по делу N А48-4235/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Шишикина Александра Никитовича (ОГРНИП 310575225200013) - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
И.Б.СУХОВА
Судьи
И.В.УШАКОВА
Е.Ю.ЩЕРБАТЫХ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 31.03.2016 N 19АП-990/2016 ПО ДЕЛУ N А48-4235/2015
Требование: О расторжении договора аренды, об обязании освободить занимаемое нежилое помещение.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 марта 2016 г. по делу N А48-4235/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 31 марта 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 31 марта 2016 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Суховой И.Б.,
судей Ушаковой И.В.,
Щербатых Е.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шевелюхиной М.Д.,
при участии:
- от индивидуального предпринимателя Шишикина Александра Никитовича: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от бюджетного учреждения здравоохранения Орловской области "Научно-клинический многопрофильный центр медицинской помощи детям имени З.И. Круглой": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от Департамента государственного имущества и земельных отношений Орловской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Шишикина Александра Никитовича на решение Арбитражного суда Орловской области от 14.01.2016 по делу N А48-4235/2015 (судья Коровушкина Е.В.) по иску бюджетного учреждения здравоохранения Орловской области "Научно-клинический многопрофильный центр медицинской помощи детям имени З.И. Круглой" (ИНН 5753006956, ОГРН 1025700832860) к индивидуальному предпринимателю Шишикину Александру Никитовичу (ОГРНИП 310575225200013) о расторжении договора аренды N 11 от 20 мая 2011 г. части нежилого помещения N 50, площадью 5,4 кв. м, по адресу: г. Орел, ул. Октябрьская, д. 4, этаж-подвал, об обязании освободить занимаемое нежилое помещение N 51, площадью 6,2 кв. м, адрес объекта: г. Орел, ул. Октябрьская, д. 4, литер А1, этаж-подвал, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамент государственного имущества и земельных отношений Орловской области (ИНН 5753004003, ОГРН 1025700833784), и встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя Шишикина Александра Никитовича (ОГРНИП 310575225200013) к бюджетному учреждению здравоохранения Орловской области "Детская областная клиническая больница имени З.И. Круглой" (ИНН 5753006956, ОГРН 1025700832860), Департаменту государственного имущества и земельных отношений Орловской области (ИНН 5753004003, ОГРН 1025700833784) об обязании бюджетного учреждения здравоохранения Орловской области "Детская областная клиническая больница имени З.И. Круглой", Департамента государственного имущества и земельных отношений Орловской области заключить соглашение, об изменении договора аренды N 11 государственного имущества Орловской области от 20.05.2011; об обязании бюджетного учреждения здравоохранения Орловской области "Детская областная клиническая больница имени З.И. Круглой", Департамента государственного имущества и земельных отношений Орловской области передать ИП Шишикину А.Н. во временное пользование следующее имущество: нежилое помещение N 51 по плану строения площадью 6,2 кв. м, этаж - подвал, литер А1, расположенное в лечебном корпусе, назначение: нежилое, общей площадью 13278,40 кв. м, этаж 7, техэтаж, подвал, адрес объекта: Орловская область, г. Орел, ул. Октябрьская, д. 4, пом. 3,
установил:
Бюджетное учреждение здравоохранения Орловской области "Детская областная клиническая больница имени З.И. Круглой" (далее - истец по первоначальному иску, БУЗ ОО "Детская областная клиническая больница имени З.И. Круглой") обратилось в Арбитражный суд Орловской области с иском к индивидуальному предпринимателю Шишикину Александру Никитовичу (далее - ИП Шишикин А.Н., ответчик по первоначальному иску, заявитель жалобы) о расторжении договора аренды государственного имущества Орловской области N 11 от 20 мая 2011 г. части нежилого помещения N 50, площадью 5,4 кв. м, по адресу: г. Орел, ул. Октябрьская, д. 4, этаж-подвал, и об обязании освободить занимаемое нежилое помещение N 51, площадью 6,2 кв. м, адрес объекта: г. Орел, ул. Октябрьская, д. 4, литер А1, этаж-подвал.
10.12.2015 внесена запись N 2155749345871 о государственной регистрации изменений, вносимых в учредительные документы БУЗ ОО "Детская областная клиническая больница имени З.И. Круглой" в связи с переименованием, вследствие чего надлежащим истцом и ответчиком по встречному иску по делу является Бюджетное учреждение здравоохранения Орловской области "Научно-клинический многопрофильный центр медицинской помощи детям имени З.И. Круглой" (далее - БУЗ ОО "Научно-клинический многопрофильный центр медицинской помощи детям имени З.И. Круглой", истец по первоначальному иску).
Определением от 27.07.2015 исковое заявление принято, возбуждено производство по делу N А48-4235/2015, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент государственного имущества и земельных отношений Орловской области.
ИП Шишикин А.Н. обратился в арбитражный суд со встречным исковым заявлением в рамках дела N А48-4235/2015 к БУЗ ОО "Детская областная клиническая больница имени З.И. Круглой", Департаменту государственного имущества и земельных отношений Орловской области об обязании заключить соглашение об изменении договора аренды N 11 государственного имущества Орловской области от 20.05.2011 и передать ИП Шишикину А.Н. во временное пользование следующее имущество: нежилое помещение N 51 по плану строения площадью 6,2 кв. м, этаж - подвал, литер А1, расположенное в лечебном корпусе, назначение: нежилое, общей площадью 13278,40 кв. м, этаж 7, техэтаж, подвал, адрес объекта: Орловская область, г. Орел, ул. Октябрьская, д. 4, пом. 3.
22.10.2015 определением суда встречное исковое заявление принято к производству для рассмотрения совместно с основным иском.
Решением Арбитражного суда Орловской области от 14.01.2016 г. исковые требования бюджетного учреждения здравоохранения Орловской области "Научно-клинический многопрофильный центр медицинской помощи детям имени З.И. Круглой" удовлетворены, в удовлетворении встречных исковых требований ИП Шишикина А.Н. отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на незаконность и необоснованность решения суда первой инстанции, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, ИП Шишикин А.Н. обратился в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт, отказав в удовлетворении первоначальных исковых требований и удовлетворив встречные исковые требований.
По мнению заявителя жалобы, в результате проведенного капитального ремонта площадь помещения N 50 не изменилась, указанное помещение не препятствует использованию лифта, полагает, что закон не содержит условий о запрете изменения условий договора N 11 от 20.05.2011.
Определением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2016 апелляционная жалоба принята к производству.
Рассмотрение дела откладывалось.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции 31.03.2016 представители лиц. участвующих в деле, не явились, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела.
Через канцелярию суда от ИП Шишикина А.Н. поступило ходатайство об отложении судебного заседания ввиду его невозможности явиться в судебное заседание по причине болезни.
В удовлетворении указанного ходатайства судом апелляционной инстанции отказано ввиду следующего.
Ранее ИП Шишикиным А.Н. уже было заявлено ходатайство об отложении судебного заседания, назначенного на 17.03.2016 ввиду невозможности его явки в настоящее судебное заседание по причине болезни.
Определением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2016, с целью соблюдения принципа состязательности и равноправия сторон в арбитражном процессе, указанное ходатайство было удовлетворено, судебное заседание отложено на 31.03.2016, то есть на две недели.
Согласно частям 2 и 3 статьи 158 АПК РФ арбитражный суд может отложить судебное заседание по ходатайству лица, участвующего в деле, в связи с неявкой его самого либо его представителя по уважительной причине. У суда нет обязанности откладывать слушание дела при наличии сведений об извещении заявителя о времени и месте судебного разбирательства.
В рассматриваемом случае повторное заявление ходатайства об отложении влечет затягивание сроков рассмотрения дела.
Кроме того, ИП Шишикин А.Н. является заявителем жалобы, знал о дате и времени рассмотрения настоящего дела и мог воспользоваться услугами представителя для осуществления защиты своих прав.
Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения участников процесса о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ в отсутствие их представителей.
В силу части 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ при рассмотрении дела в порядке арбитражного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.
Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения судебного акта.
Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом.
Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (статья 8 Гражданского кодекса РФ).
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 20 мая 2011 года на основании протокола аукциона на право заключения договора аренды государственного имущества Орловской области - часть нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Октябрьская, д. 4, по лоту N 2 от 12.05.2011, между областным государственным учреждением здравоохранения "Детская областная клиническая больница" (арендодатель), Департаментом имущества, промышленности и информатизации Орловский области (собственник) и индивидуальным предпринимателем Шишикиным А.Н. (арендатор) был подписан договор аренды N 11 государственного имущества Орловской области (далее - договор), согласно п. 1.1 которого арендодатель обязуется передать арендатору во временное пользование следующее имущество: нежилое помещение N 50 по плану строения площадью 5,4 кв. м, этаж-подвал, литер "А1", расположенное в лечебном корпусе, назначение: нежилое, общей площадью 13278,40 кв. м, этаж 7, техэтаж, подвал, адрес объекта: Орловская область, г. Орел, ул. Октябрьская, д. 4, пом. 3 (далее - имущество, помещение N 50), а арендатор обязуется выплачивать арендную плату в размере и сроки, установленные в разделе 3 договора, и возвратить имущество на условиях, предусмотренных договором.
Пунктом 1.4 договора определено целевое назначение имущества: для продажи кулинарных и кондитерских изделий, безалкогольных напитков.
В разделе 2 стороны согласовали, что договор считается заключенным с момента его подписания сторонами и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
Срок действия договора - 5 лет с момента подписания сторонами.
Стоимость договора и порядок расчетов согласованы сторонами в разделе 3 договора.
Договор аренды N 11, акт приема-передачи от 20.05.2011 подписаны со стороны истца по первоначальному иску, ИП Шишикина А.Н., Департамента имущества, промышленности и информатизации Орловской области.
Государственная регистрация договора аренды произведена не была.
Истец по первоначальному иску указывает, что после капитального ремонта, проведенного в 2012 г. в лечебном корпусе БУЗ Орловской области "ДОКБ им. 3. И. Круглой", нежилое помещение N 50 по плану строения площадью 5,4 кв. м, адрес объекта: г. Орел, ул. Октябрьская, д. 4., литер А1, этаж-подвал перестало соответствовать санитарно-эпидемиологическим правилам СП 2.3.6.1066-01 к организациям торговли и обороту в них продовольственного сырья и пищевых продуктов, после проведения художественно-дизайнерских работ стены указанного помещения отделаны материалами неустойчивыми к воздействию влаги, температуры, моющих и дезинфицирующих средств, что противоречит п. 5.9. указанных санитарно-эпидемиологических правил.
В связи с этим Арендатору было предоставлено нежилое помещение N 51, площадью 6,2 кв. м, адрес объекта: г. Орел, ул. Октябрьская, д. 4., литер А1, этаж-подвал.
В соответствии с п. 8.3. Договора, он подлежит досрочному расторжению по требованию Арендодателя в случае возникновения у Арендодателя необходимости в арендуемых помещениях.
Истец по первоначальному иску указал, что в настоящее время у Арендодателя возникла необходимость в помещении N 51, площадью 6,2 кв. м, адрес объекта: г. Орел, ул. Октябрьская, д. 4., литер А1, этаж-подвал для размещения оборудования системы видеофиксации и пожарно-охранной сигнализации.
В настоящий момент это оборудование находится в шахте лифта (N 50а по плану строения этаж-подвал, адрес объекта: г. Орел, ул. Октябрьская, д. 4), в которой в ближайшее время будет запущен лифт для адаптации и создания условий для беспрепятственного доступа инвалидов и маломобильных групп населения в рамках государственной программы Российской Федерации "Доступная среда".
Письмом от 15.05.2015 г. N 889/1 БУЗ Орловской области "ДОКБ им. 3. И. Круглой" известило Арендатора о необходимости досрочного расторжения договора аренды государственного имущества Орловской области N 11 от 20 мая 2011 г. Арендодатель указал, что арендованное помещение следует освободить в срок до 30 июня 2015 г. Для подписания Арендатору было направлено о расторжении договора аренды N 11 от 20 мая 2011 г на 1 листе в 3 экземплярах, подписанное Арендодателем.
Указанное извещение получено Арендатором 25 мая 2015 г.
27 мая 2015 г. в адрес БУЗ Орловской области "ДОКБ им. 3. И. Круглой" ИП Шишикиным было направлено заявление о разъяснении необходимости расторжения договора аренды государственного имущества Орловской области N 11 от 20 мая 2011 г.
Ответ на данное заявление исх. N 1030 был направлен Арендодателем 29 мая 2015 г. и получен Арендатором 04 июня 2015 г.
На момент подачи искового заявления помещение N 51, площадью 6,2 кв. м, адрес объекта: г. Орел, ул. Октябрьская, д. 4., литер А1, этаж-подвал освобождено Арендатором не было, о чем 08 июля 2015 г. составлен акт проверки выполнения предписания об освобождении арендуемого помещения N 1.
Указанные обстоятельства явились основанием для обращения в суд с настоящими исковыми требованиями.
20.10.2015 ИП Шишикин А.Н. обратился в арбитражный суд со встречным исковым заявлением в рамках дела N А48-4235/2015 к БУЗ ОО "Детская областная клиническая больница имени З.И. Круглой", Департаменту государственного имущества и земельных отношений Орловской области об обязании заключить соглашение об изменении договора аренды N 11 государственного имущества Орловской области от 20.05.2011 и передать ИП Шишикину А.Н. во временное пользование следующее имущество: нежилое помещение N 51 по плану строения площадью 6,2 кв. м, этаж - подвал, литер А1, расположенное в лечебном корпусе, назначение: нежилое, общей площадью 13278,40 кв. м, этаж 7, техэтаж, подвал, адрес объекта: Орловская область, г. Орел, ул. Октябрьская, д. 4, пом. 3.
В обоснование встречного искового заявления ИП Шишикин А.Н. указал, что в соответствии с договором аренды N 11 от 20.05.2011 ему было предоставлена часть нежилого помещения N 50 площадью 5,4 кв. м. В связи с необходимостью производства капитального ремонта в подвале педиатрического корпуса, на основании приказа главного врача БУЗ ОО "Детская областная клиническая больница" N 173 от 03.07.2012 вместо первоначально предоставленного помещения N 50 ИП Шишикину было предоставлено помещение N 51, площадью 6,2 кв. м. Также указанным приказом предписано главному бухгалтеру внести изменения в договор аренды относительно предмета аренды. Изменения в договор аренды об изменении предмета договора аренды внесены не были, по окончании ремонта часть помещения N 50 возвращена ответчику не была, он с согласия арендодателя продолжал осуществлять деятельность в помещении N 51 здания больницы. 10.09.2015 арендатор обратился с предложением к главному врачу об изменении условий договора аренды в части предоставления помещения N 51, однако 07.10.2015 арендодателем отказано в изменении условий договора.
Принимая решение по делу, суд области пришел к выводу об удовлетворении первоначальных исковых требований и об отказе в удовлетворении встречных исковых требований.
Судебная коллегия суда апелляционной инстанции считает указанный вывод суда области соответствующим действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела. При этом суд апелляционной инстанции руководствуется следующим.
Отношения сторон в рассматриваемом случае урегулированы договором аренды, в связи с чем к правовому регулированию подлежат применению положения главы 34 Гражданского кодекса РФ.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: арендодатель по отношению к арендатору обязан предоставить последнему имущество в пользование, а арендатор - вносить платежи за пользование этим имуществом (пункт 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
В рассматриваемом случае лечебный корпус, назначение: нежилое, общей площадью 13278,4 кв. м, этаж 7, техэтаж, подвал, адрес (местонахождение) объекта: Орловская область, г. Орел, ул. Октябрьская, д. 4, пом. 3, находится у БУЗ ОО "Детская областная клиническая больница имени З.И. Круглой" на праве оперативного управления, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 57-АБ N 523945 от 27.12.2013.
В силу пункта 1 статьи 296 ГК РФ учреждение, за которым имущество закреплено на праве оперативного управления, владеет, пользуется, распоряжается этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжается этим имуществом с согласия собственника этого имущества.
Согласие собственника на передачу имущества, являющегося предметом аукциона, в аренду подтверждается приказом от 31.12.2010 N 497 (л.д. 154, т. 1), а также подписанием Департаментом имущества, промышленности и информатизации Орловский области договора аренды N 11 от 20.05.2011.
Частью 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ, Закон о защите конкуренции) установлено, что заключение договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров, за исключением специально установленных случаев.
Аналогичный порядок применяется при заключении договоров аренды, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного имущества, которое принадлежит на праве оперативного управления государственным бюджетным учреждениям (п. 3 ч. 3 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции).
В рассматриваемом случае заключение договора аренды N 11 от 20.05.2011 произведено по результатам проведения аукциона.
20.05.2011 по акту приема-передачи, являющемуся приложением к договору аренды N 11, арендодатель передал, а арендатор - ИП Шишикин А.Н. принял имущество: нежилое помещение N 50 по плану строения площадью 5,4 кв. м, этаж-подвал находящееся по адресу: г. Орел, ул. Октябрьская, д. 4, пом. 3, для использования в соответствии с условиями договора (л.д. 51, т. 1).
На основании приказа главного врача БУЗ "Детская областная клиническая больница" N 173 от 03.07.2012 в связи с началом капитального ремонта в подвале педиатрического корпуса и закрытием в него доступа сотрудникам и посетителям больницы, ИП Шишикину А.Н. вместо части помещения N 50 было предоставлено помещение N 51, площадью 6,2 кв. м. Данные обстоятельства сторонами не оспариваются.
23.04.2013 был подписан акт рабочей комиссии по приемке в эксплуатацию законченного капитальным ремонтом педиатрического корпуса БУЗ Орловской области "Детская областная клиническая больница".
После окончания ремонта ИП Шишикин А.Н. продолжал занимать помещение N 51 в спорном здании, часть помещения N 50, указанная в договоре аренды, ответчику в пользование возвращена не была, что не оспаривается сторонами.
Истец пояснил, что после проведения капитального ремонта, выполнения художественно-дизайнерских работ, в том числе отделки стен материалами, неустойчивыми к воздействию влаги, моющих и дезинфицирующих средств, нежилое помещение N 50 перестало соответствовать санитарно-эпидемиологическим правилам СП 2.3.6.1066-01 к организации торговли и обороту в них продовольственного сырья и пищевых продуктов. Более того, после капитального ремонта на стене возле места, определенного по договору аренды для размещения буфета, установлен новый шкаф с пожарным краном и шлангом, к которому необходим свободный доступ. На полу в месте, определенном договором аренды, размещены люки доступа к коммуникациям здания.
Также, истец указал, что в связи с созданием условий для беспрепятственного доступа инвалидов и маломобильных групп населения в рамках государственной программы РФ "Доступная среда" в соответствии с договором подряда от 10.09.2015 производится переоборудование смежного помещения N 50а для размещения и ввода в эксплуатацию пассажирского лифта, вход (заезд) в который будет осуществляться непосредственно из помещения N 50, в связи с чем помещение N 50 будет использоваться только для обеспечения свободного проезда (прохода) к лифту, и в другие помещения больницы, без размещения в данном помещении буфета. В настоящее время работы по установке лифта не окончены, помещение N 50 используется также подрядчиком для размещения материалов и оборудования лифта (комплектующих). В помещении N 51, которое фактически занимает ответчик, будет размещено оборудование системы видеофиксации и пожарной сигнализации.
Указанные обстоятельства, по мнению истца по первоначальному иску, подтверждают возникновение у него потребности в использовании для собственных нужд помещения N 50.
В пункте 8.3 договора аренды N 11 от 20.05.2011 стороны согласовали, что договор подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя и/или собственника в случае возникновения у арендодателя и/или собственника необходимости в арендуемых помещениях. Указанное условие устанавливает внесудебный порядок расторжения договора. Арендатор обязан освободить помещения, указанные в п. 1.1 договора.
15.05.2015 БУЗ ОО "Детская областная клиническая больница имени З.И. Круглой" направило в адрес ИП Шишикина А.Н. письмо N 889/1 с предложением расторжения договора аренды N 11 от 20.05.2011 на основании п. 8.3 договора в связи с возникшей у больницы необходимости в занимаемом ответчиком помещении и освобождения занимаемого помещения в срок до 30.06.2015.
Письмо получено ответчиком 25.05.2015, что подтверждается уведомлением о вручении почтового отправления.
В заявлении от 27.05.2015, адресованном БУЗ ОО "Детская областная клиническая больница имени З.И. Круглой", ИП Шишикин А.Н. просил разъяснить, какое именно помещение (N 50 или N 51) требует освободить БУЗ ОО "Детская областная клиническая больница имени З.И. Круглой". Кроме того, ИП Шишикин А.Н. в заявлении указал, что в случае требования об освобождении помещения N 51 он просит предоставить ему ранее занимаемое помещение N 50.
В письме БУЗ ОО "Детская областная клиническая больница имени З.И. Круглой" N 1030 от 29.05.2015 истец (по первоначальному иску) разъяснил, что у больницы возникла необходимость в помещениях N 50 и N 51. Как следует из письма, в непосредственной близости от помещения N 50 будет введен в эксплуатацию пассажирский лифт, что увеличит поток пациентов, проходу которых будет мешать организация торговой точки. В помещении N 51 будет размещено оборудование системы видеофиксации и пожарной сигнализации.
Письмо получено ответчиком 04.06.2015, что подтверждается уведомлением о вручении почтового отправления.
Таким образом, порядок досудебного урегулирования спора истцом соблюден.
Согласно акту проверки выполнения предписания об освобождении арендуемого помещения N 1 от 08.07.2015, составленному комиссией в составе сотрудников БУЗ ОО "Детская областная клиническая больница", пункт по продаже кулинарных и кондитерских изделий, безалкогольных напитков ИП Шишикина А.Н., расположенный в помещении N 51, по состоянию на 08.07.2015 продолжал работать. Данное обстоятельство также не оспаривается ответчиком по первоначальному иску.
На момент рассмотрения дела ИП Шишикин А.Н. занимает помещение N 51, площадью 6,2 кв. м, этаж-подвал, находящееся по адресу: г. Орел, ул. Октябрьская, д. 4, пом. 3.
В подтверждение довода о невозможности предоставления ИП Шишикину А.Н. помещения N 50 ввиду того, что в непосредственной близости от помещения N 50 будет введен в эксплуатацию пассажирский лифт, БУЗ ОО "Детская областная клиническая больница имени З.И. Круглой" представлен гражданско-правовой договор от 02.10.2015 N 1339-01 на адаптацию и создание условий для беспрепятственного доступа инвалидов и маломобильных групп населения: замена 1-го лифта БУЗ Орловской области "ДОКБ им. З.И. Круглой" по адресу: г. Орел, ул. Октябрьская, д. 4, в рамках государственной программы Российской Федерации "Доступная среда", заключенный на основании протокола рассмотрения единственной заявки на участие в электронном аукционе N 0154200002715001339-1 от 10.09.2015 между БУЗ ОО "Орловская областная клиническая больница" (заказчик) и ООО "Дельта" (подрядчик), согласно условиям которого подрядчик обязуется выполнить работы по адаптации и созданию условий для беспрепятственного доступа инвалидов и маломобильных групп населения: замена 1-го лифта БУЗ Орловской области "ДОКБ им. З.И. Круглой" по адресу: г. Орел, ул. Октябрьская, д. 4, в рамках государственной программы Российской Федерации "Доступная среда" в объеме и сроки в соответствии с техническим заданием (приложение N 1).
В соответствии с данными, содержащимися в разделе 4 проектной документации "Конструктивные и объемно-планировочные решения" 005.1-3-0-КР (том 4), из устанавливаемого подрядчиком ООО "Дельта" лифта предусмотрен выход в одну сторону - в помещение N 50 (л.д. 56, т. 2).
Данные обстоятельства также подтверждаются представленными в дело рабочей документацией на капитальный ремонт, проектной документацией (том 4), согласно содержанию которых (лист 20 раздела 4 "Конструктивные и объемно-планировочные решения" том 4 проектной документации) площадка для установки лифта расположена между разбивочными осями 10/1 и 11, между которыми на листе 3 альбома 1 рабочей документации капитального ремонта педиатрического корпуса (литера А1) (архитектурно-строительные решения) располагается шахта лифта, обозначенная под N 37 в техническом паспорте лечебного корпуса.
Согласно указанным выше документам вход в лифт расположен непосредственно в спорном помещении N 50, что подтверждается проектной документацией (листы 22-23 раздела "Конструктивные и объемно-планировочные решения" том 4 проектной документации на замену 4 лифтов БУЗ Орловской области 2ДОКБ, 005.1-3.0-КР).
Единственный путь из приемного покоя больницы к лифту также проходит по помещению N 50 (лист 1 альбома 1.1 рабочей документации по капитальному ремонту лечебного корпуса).
Поскольку вход в лифт и выход из него будут осуществляться из помещения N 50, то, по мнению истца по первоначальному иску, размещение в данном помещении торгового киоска затруднит проход к лифту потока посетителей, пациентов и сотрудников, а также будет создавать помехи при перемещении к лифту инвалидных колясок для лиц с ограниченными возможностями движения и больничных каталок с маломобильными пациентами больницы.
В подтверждение доводов истцом по первоначальному иску также представлена схема прохождения больничной каталки и персонала, составленная главным инженером БУЗ ОО "Научно-клинический многопрофильный центр медицинской помощи детям имени З.И. Круглой".
Довод ответчика о том, что возведение лифта осуществляется на месте ранее существовавшего помещения N 50а и не приводит к уменьшению площади помещения N 51, в связи с чем, не создаст помех для перемещения к лифту инвалидов-колясочников и каталок с маломобильными пациентами, правомерно отклонен судом области ввиду следующего.
В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Статьей 619 ГК РФ арендодателю предоставлено право требовать досрочного расторжения договора при наличии оснований, предусмотренных в абзаце первом настоящей статьи.
Вместе с тем, по условиям абзаца 2 названной статьи договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Как указано выше, в пункте 8.3 договора аренды N 11 от 20.05.2011 стороны согласовали, что договор подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя и/или собственника, в случае возникновения у арендодателя и/или собственника необходимости в арендуемых помещениях. Указанное условие устанавливает внесудебный порядок расторжения договора. Арендатор обязан освободить помещения, указанные в п. 1.1 договора.
В пункте 25 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъясняется, что основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с частью второй статьи 619 ГК РФ, могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора.
Принцип свободы договора предполагает возможность граждан и юридических лиц определять условия договора по усмотрению сторон (статья 421 ГК РФ).
Таким образом, наличие дополнительного основания для расторжения договора аренды по инициативе арендодателя, в случае наличия его собственной необходимости в пользовании объектом аренды, согласовано сторонами и не противоречит действующему законодательству.
Таким образом, БУЗ ОО "Детская областная клиническая больница имени З.И. Круглой" вправе использовать помещение, являющееся частью вестибюля на первом этаже здания, находящееся в его пользовании на праве оперативного управления, непосредственно по его назначению в целях ведения уставной деятельности медицинского учреждения.
На основании изложенного, суд области правомерно указал, что истец, владеющий спорным помещением на праве оперативного управления, правомерно требует досрочного расторжения договора аренды в связи с возникновением необходимости использования объекта для собственных нужд, и материалами дела подтверждается, что у истца по первоначальному иску имеется потребность в использовании спорного помещения и намерение самостоятельно эксплуатировать нежилое помещение.
Доводы ответчика о том, что размещение конструкции буфета не препятствует использованию истцом помещения N 50 по назначению, не могут являться основанием для ограничения прав истца по распоряжению имуществом по своему усмотрению.
Более того, ответчик по первоначальному иску с июля 2012 года фактически освободил часть помещения N 50 здания больницы, не осуществляет в месте, определенном договором аренды, торговую деятельность, не заявлял в установленном порядке требования к арендодателю об исполнении обязательств по передаче ему в аренду помещения, указанного в договоре аренды.
На основании изложенного, суд области правомерно пришел к выводу о том, что исковые требования о расторжении договора аренды N 11 от 20.05.2011 подлежат удовлетворению.
ИП Шишикиным А.Н. заявлены встречные требования об обязании заключить соглашение об изменении договора аренды N 11 государственного имущества Орловской области от 20.05.2011 и передать ИП Шишикину А.Н. во временное пользование следующее имущество: нежилое помещение N 51 по плану строения площадью 6,2 кв. м, этаж - подвал, литер А1, расположенное в лечебном корпусе, назначение: нежилое, общей площадью 13278,40 кв. м, этаж 7, техэтаж, подвал, адрес объекта: Орловская область, г. Орел, ул. Октябрьская, д. 4, пом. 3.
Как следует из встречного искового заявления и представленных доказательств, в приказе главного врача БУЗ "Детская областная клиническая больница" N 173 от 03.07.2012 изложено поручение главному бухгалтеру внести соответствующие изменения в договор аренды.
10.09.2015 ИП Шишикин А.Н. обратился к главному врачу БУЗ ОО "Детская областная клиническая больница имени З.И. Круглой" и руководителю Департамента государственного имущества и земельных отношений Орловский области с предложением внести изменения в договор аренды N 11 от 20.05.2011 в части изменения предмета договора и просил предоставить во временное пользование нежилое помещение N 51 площадью 6,2 кв. м по адресу: г. Орел, ул. Октябрьская, д. 4, литер А1, этаж-подвал. В своих обращениях ИП Шишикин А.Н. указывает на то, что помещение N 50, являющееся предметом договора аренды N 11 от 20.05.2011, ему после проведения капитального ремонта возвращено не было (л.д. 8-11, т. 2).
Сообщением N 1989 от 07.10.2015 главного врача БУЗ ОО "Детская областная клиническая больница" ИП Шишикину А.Н. отказано в изменении условий договора.
Департамент государственного имущества и земельных отношений Орловской области в ответ на общение ИП Шишикина А.Н. сообщил, что вопрос о продолжении деятельности торговой точки ИП Шишикина А.Н. на территории БУЗ ОО "Детская областная клиническая больница имени З.И. Круглой" в связи с подачей в арбитражный суд искового заявления будет рассмотрен в судебном порядке.
Таким образом, ИП Шишикин А.Н. занимает помещение N 51 в спорном здании при отсутствии правовых оснований. Кроме того, отсутствуют основания для внесения изменений в условие договора аренды о его предмете (объект аренды).
Суд области правомерно указал, что Приказ главного врача БУЗ "Детская областная клиническая больница" N 173 от 03.07.2012 о предоставлении ИП Шишикину А.Н. вместо части помещения N 50 отдельного помещения N 51, площадью 6,2 кв. м, в связи с началом капитального ремонта в подвале педиатрического корпуса и закрытием в него доступа сотрудникам и посетителям больницы (л.д. 76, т. 1) не является основанием для легализации правоотношений сторон по аренде помещения N 51, а также не изменяет правоотношения сторон и предмет договора по заключенному по результатам аукциона договора аренды N 11 от 20.05.2011. Данный вывод основан на следующем.
Согласно пункту 1 статьи 296 ГК РФ, части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" передача помещения N 51 спорного здания в аренду ИП Шишикину А.Н. могла быть осуществлена только с согласия собственника имущества по результатам проведения аукциона.
Доказательств, подтверждающих соблюдение указанного порядка в дело не представлено. Стороны не отрицают обстоятельства того, что ИП Шишикин А.Н. занимает помещение N 51 в спорном здании только в связи с приказом главного врача БУЗ "Детская областная клиническая больница" N 173 от 03.07.2012.
Доводы ответчика о возможности внесения изменений в договор аренды N 11 от 20.05.2011 относительно его предмета, со ссылкой на ч. 2 ст. 450 ГК РФ, пункт 8.1 договора правомерно отклонены судом области ввиду следующего.
Пунктом 8.1 договора аренды предусмотрено, что изменение условий договора допускается по соглашению сторон, предложения по изменению условий договора рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением.
В соответствии с ч. 7 ст. 448 ГК РФ условия договора, заключенного по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 447 ГК РФ проведение торгов и заключение договора по его результатам представляют собой действия, неразрывно связанные между собой, имеющие единой целью реализовать право на передачу имущества в аренду, поэтому суд приходит к выводу о том, что заключение договора N 11 от 20.05.2011 является следствием проведения аукциона.
Применительно к статье 422 ГК РФ заключение соглашений, изменяющих существенные и обязательные для данного вида договоров условия без проведения торгов, является нарушением требований, предусмотренных статьей 17.1 ФЗ от 26.07.2006 N 135-ФЗ.
Согласно части 5 статьи 17.1 ФЗ от 26.07.2006 N 135-ФЗ порядок проведения конкурсов или аукционов на право заключения названных договоров перечень видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме аукциона, устанавливаются федеральным антимонопольным органом.
Приказом Федеральной антимонопольной службы от 10.02.2010 N 67 утверждены Правила проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества (далее - Правила N 67).
Согласно подпункту 16 пункта 40 Правил N 67 конкурсная документация, помимо информации и сведений, содержащихся в извещении о проведении конкурса, должника содержать указание на то, что при заключении и исполнении договора изменение условий договора, указанных в пункте 98 настоящих Правил, по соглашению сторон и в одностороннем порядке не допускается.
При этом в силу п. 98 Правил N 67 договор заключается на условиях, указанных в поданной участником конкурса, с которым заключается договор, заявке на участие в конкурсе и в конкурсной документации.
Предмет договора аренды согласно ст. ст. 606 - 607 ГК РФ является существенным условием.
Из содержания п. 4 ст. 447, п. п. 2, 5 ст. 448 ГК РФ следует, что победителем аукциона признается участник аукциона, предложивший наибольшую цену договора, договор заключается на условиях, указанных в извещении о проведении аукциона по цене, предложенной победителем аукциона.
Из протокола N 2 проведения открытого аукциона по извещению 240311/0149024/01 (л.д. 112 т. 1) следует, что к участию в аукционе на право заключения договора аренды спорного имущества были допущены 4 участника, победителем аукциона признан ИП Шишикин А.Н. как представивший наилучшее предложение о размере арендной плате за пользование частью нежилого помещения N 50, площадью 5,4 кв. м, по адресу: г. Орел, ул. Октябрьская, д. 4, этаж-подвал.
Между тем, изменение существенного условия договора аренды - предмета договора аренды на нежилое помещение N 51 по плану строения площадью 6,2 кв. м, этаж - подвал, литер А1, расположенное в лечебном корпусе, назначение: нежилое, общей площадью 13278,40 кв. м, этаж 7, техэтаж, подвал, адрес объекта: Орловская область, г. Орел, ул. Октябрьская, д. 4, пом. 3, направлено на предоставление ответчику изолированного помещения большей площади (6,4 кв. м) за арендную плату, определенную за аренду части помещения меньшей площади (5,4 кв. м), в связи с чем данное изменение влияет на условие договора, имевшее существенное значение для определения цены на торгах.
Изменение существенного условия договора аренды (предмет) по соглашению и в судебном порядке не допускается и противоречит ст. ст. 447, 448 ГК РФ, ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции".
Исходя из целей проведения аукциона недопустимо изменение предмета договора аренды, так как обратное приведет к нарушению прав иных участников аукциона, предлагавших арендную плату за иное помещение, меньшей площади и являющееся частью вестибюля, а не изолированным помещением.
Согласно ст. ст. 166, 168 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (ст. 168 ГК РФ).
Из содержания статьи 180 ГК РФ следует, что недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
На основании изложенного, положения договора аренды (п. 8.1), предусматривающие изменение условий договора по соглашению сторон, ничтожны в соответствии со ст. 168 ГК РФ, как не соответствующие требованиям ст. 447, 448 ГК РФ, ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции". Поскольку оснований для изменения условий договора аренды в части изменения предмета договора не имеется, встречные исковые требования удовлетворению не подлежат.
При таких обстоятельствах, отсутствуют законные основания для занятия ИП Шишикиным А.Н. помещения N 51 по плану строения площадью 6,2 кв. м, этаж - подвал, литер А1, расположенного в лечебном корпусе, назначение: нежилое, общей площадью 13278,40 кв. м, этаж 7, техэтаж, подвал, адрес объекта: Орловская область, г. Орел, ул. Октябрьская, д. 4, пом. 3.
Довод БУЗ ОО "Детская областная клиническая больница имени З.И. Круглой"о том, что помещение N 51 площадью 6,2 кв. м не может быть предоставлено ответчику по первоначальному иску, поскольку в настоящее время у истца по первоначальному иску возникла необходимость в указанном помещении с целью размещения в нем системы видеофикации и пожарно-охранной сигнализации, правомерно отклонен судом области, поскольку не влияет на правоотношения сторон при изложенных выше обстоятельствах.
В силу пункта 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 этого Кодекса.
Согласно пункту 1 статьи 1104 ГК РФ имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре.
Принимая во внимание то обстоятельство, что помещение N 51 спорного здания было передано ИП Шишикину А.Н. истцом по первоначальному иску, и ответчик по первоначальному иску в отсутствие правового основания получил это имущество во владение от истца по первоначальному иску, последний вправе требовать возврата ему данного помещения на основании статьи 1102 и пункта 1 статьи 1104 ГК РФ.
С учетом изложенного, суд области правомерно пришел к выводу о том, что исковые требования об обязании ИП Шишикина А.Н. освободить нежилое помещение N 51, площадью 6,2 кв. м, по адресу: г. Орел, ул. Октябрьская, д. 4, литер А1, этаж-подвал, подлежат удовлетворению. В соответствии со ст. 174 АПК РФ срок исполнения ИП Шишикиным А.Н. обязанности освободить помещение - в течение 10 дней с даты вступления решения суда в законную силу.
Доводы апелляционной жалобы ответчика по первоначальному иску, направленные на иную оценку установленных судом обстоятельств и иную оценку доказательств по делу, не указывают на неправильность выводов суда первой инстанции.
Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются безусловными основаниями к отмене судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина относится на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежит.
Руководствуясь статьями 110, 112, 268, 269 ч. 1, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Орловской области от 14.01.2016 по делу N А48-4235/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Шишикина Александра Никитовича (ОГРНИП 310575225200013) - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
И.Б.СУХОВА
Судьи
И.В.УШАКОВА
Е.Ю.ЩЕРБАТЫХ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)