Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Между сторонами был заключен договор на участие в долевом строительстве многоквартирного дома, истец ссылается на то, что квартира была передана ответчику по акту приема-передачи, согласно которому им принято в собственность все установленное в квартире оборудование, ответчик согласился на установку дополнительного оборудования в своей квартире, однако до настоящего времени ответчик задолженность за индивидуальное отопление, которая является его неосновательным обогащением, не погасил.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Докладчик Уряднов С.Н.
Судья Салдыркина Т.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе председательствующего судьи Нестеровой Л.В.,
судей Уряднова С.Н., Димитриевой Л.В.,
при секретаре судебного заседания И.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Стройсфера" к Г. о взыскании суммы неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами, поступившее по апелляционной и частной жалобам Г. на решение Моргаушского районного суда Чувашской Республики от 12 июля 2017 года и определение этого же суда от 29 августа 2017 года.
Заслушав доклад судьи Уряднова С.Н., судебная коллегия
установила:
Общество с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Стройсфера" (далее - ООО "СК Стройсфера") обратилось в суд с иском к Г. о взыскании суммы неосновательного обогащения в размере 60199 руб. 60 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 11 марта 2016 года по 17 апреля 2017 года в размере 6464 руб. 45 коп., и далее с 18 апреля 2017 года по ставке 9,75% по день фактического погашения долга, мотивируя исковые требования тем, что 20 марта 2014 года между сторонами заключен договор N на участие в долевом строительстве многоквартирного дома, в отношении... квартиры, общей проектной площадью... кв. м, расположенной в жилом доме по адресу: <адрес>, на... этаже, в... подъезде, условный N. Проектной декларацией по данному дому, утвержденной 30 января 2014 года, было предусмотрено централизованное отопление. В последующем в проектную декларацию внесены изменения в части вида отопления. 6 октября 2015 года утверждено Положительное заключение государственной экспертизы N, в котором источником теплоснабжения предусмотрено индивидуальное газовое оборудование - настенный двухконтурный газовый котел с закрытой камерой сгорания "Пантера" мощностью 24,6 кВт. 18 февраля 2016 года администрацией города Чебоксары выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (все квартиры с N по N). 11 марта 2016 года квартира передана ответчику Г. по акту приема-передачи, согласно которому им принято в собственность все установленное в квартире оборудование, в том числе дополнительно установленные в квартире и не предусмотренные в первоначальной проектной документации и договоре газовый котел и другое сопутствующее ему оборудование.
Согласно расчету удорожания стоимости строительства жилого дома при устройстве индивидуального отопления квартир, стоимость удорожания отопления на квартиру составляет 60199 руб. 60 коп., исходя из общей стоимости удорожания газоснабжения жилого дома в сумме 4334371 руб. и количества квартир в доме - 72.
Ответчик согласился на установку дополнительного оборудования в своей квартире, каких-либо письменных возражений истцу не предъявлял, как и не обратился в суд с требованием о расторжении договора долевого участия в связи с существенным изменением проектной документации. Фактически тем самым своими действиями согласился с требованиями истца.
Необходимость установки застройщиком газового оборудования в квартирах связана с изменением проектной документации. Однако до настоящего времени ответчик задолженность за индивидуальное отопление в размере 60199 руб. 60 коп., которая является его неосновательным обогащением не погасил, а также не уплатил проценты за пользование указанными денежными средствами.
В судебном заседании представитель истца ООО "СК "Стройсфера" К. исковые требования поддержала.
Ответчик Г. в судебное заседание не явился, будучи извещенным о времени и месте рассмотрения дела своевременно и надлежащим образом. В ранее представленном в суд в письменном отзыве иск не признал.
Моргаушский районный суд Чувашской Республики, рассмотрев дело при имеющейся явке, 12 июля 2017 года принял решение, которым с учетом определения об исправлении арифметической ошибки от 29 августа 2017 года постановил:
"Взыскать с Г. в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Стройсфера" сумму неосновательного обогащения в виде стоимости установки системы индивидуального отопления в размере 60185 руб. 71 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 11.03.2016 по 17.04.2017 в размере 6464 руб. 45 коп., всего 66650 (шестьдесят шесть тысяч шестьсот пятьдесят) руб. 16 коп.
Взыскать с Г. в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Стройсфера" проценты за пользование чужими денежными средствами с 18.04.2017 года по день фактической оплаты долга, исходя из суммы остатка долга (60185 руб. 71 коп. - на день вынесения решения суда), рассчитанные по ключевой ставке, определенной Банком России, действующей в соответствующие периоды; в удовлетворении требования о взыскании процентов по ставке 9,75% истцу ООО "Строительная компания "Стройсфера" отказать".
С принятым по делу решением и определением об исправлении арифметической ошибки не согласился ответчик Г., подавший апелляционную и частную жалобы на предмет их отмены.
В апелляционной жалобе Г. указал на то, что суд, принимая оспариваемое решение, не учел, что каких-либо документов, касающихся изменения проектной декларации, в том числе и в части системы отопления, ему, как участнику долевого строительства и стороне договора долевого участия, застройщиком представлено не было. Какого-либо согласования возможности изменения системы отопления в квартире, с ним не производилось, дополнительных соглашений к договору долевого участия, предусматривающих удорожание строительства, им не подписывалось. В связи с этим у него не возникло обязательства по оплате за установленную в квартире систему индивидуального отопления. Суд не учел, что взыскание неосновательного обогащения в соответствии со ст. 1102 ГК РФ носит восстановительный характер и не может служить источником обогащения лица, требующего его уплаты. Расчет взысканных с него судом сумм в виде стоимости индивидуального отопления, как неосновательного обогащения, а также же процентов за пользование чужими денежными средствами произведен неправильно.
В обоснование частной жалобы Г. указал на то, что суд под видом исправления арифметических ошибок изменил оспариваемое им решение, что в соответствии с требованиями ст. 200 ГПК РФ недопустимо.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции ответчик Г. и его представитель Я. апелляционную и частную жалобы поддержали.
Представитель истца ООО "СК "Стройсфера" К. просила оспариваемые решение и определение оставить без изменения, апелляционную и частную жалобы ответчика без удовлетворения.
Заслушав пояснения явившихся в судебное заседание лиц, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом требований, предусмотренных статьей 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно ч. ч. 1 и 3 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее также Федеральный закон N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
В силу положений п. 3 ч. 4 указанной статьи существенным условием договора участия в долевом строительстве является цена договора, сроки и порядок ее уплаты.
В соответствии со ст. 5 Федерального закона N 214-ФЗ (в редакции на момент возникновения спорных правоотношений) в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.
Частью 2 указанной статьи установлено, что по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями (часть 3).
Федеральный закон N 214-ФЗ порядок изменения договора участия в долевом строительстве не предусмотрел, в связи с чем он определяется общими положениями ГК РФ и положениями Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ).
Согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Пунктом 3 ст. 25.1 Федерального закона N 122-ФЗ, в редакции, действовавшей до 1 января 2017 года, было установлено, что запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении), государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Указанное означает, что изменение цены договора участия в долевом строительстве оформляется путем подписания письменного дополнительного соглашения к этому договору, которое также подлежит государственной регистрации.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 20 марта 2014 года между ООО "СК "Стройсфера" (застройщик) и Г. (участник долевого строительства) заключен договор на участие в долевом строительстве многоквартирного дома N, по условиям которого застройщик обязался осуществить строительство объекта долевого строительства согласно проектно-сметной документации за счет средств участника долевого строительства и передать участнику долевого строительства... квартиру под условным номером N, расположенную по адресу: <адрес>, на... этаже, в... подъезде, а участник долевого строительства обязался оплатить объект долевого строительства до 31 декабря 2014 года, путем уплаты застройщику денежных средств в сумме, ориентировочно определенной на момент заключения договора в размере 1730920 руб., исходя из стоимости 1 кв. м - 39700 руб., действующей на момент заключения договора перечислением денежных средств на расчетный счет застройщика, либо в иной форме, не противоречащей законодательству РФ.
Пунктом 5.2. договора предусмотрено право застройщика в одностороннем порядке изменить стоимость 1 кв. м метра квартиры. При этом изменение стоимости застройщик вправе производить не чаще чем 1 раз квартал, о чем за 10 дней письменно извещает участника долевого строительства. Изменение стоимости 1 кв. м квартиры распространяется на неоплаченную площадь квартиры.
Пунктом 5.4. установлено, что окончательный расчет по настоящему договору между застройщиком и участником долевого строительства производится по результатам обмера ГУП ЧР "Чуваштехинвентаризация" (либо иной специализированной организации). В случае если фактическая площадь объекта долевого строительства окажется больше проектной, то участник долевого строительства производит доплату застройщику за дополнительную площадь, исходя из стоимости 1 кв. м объекта долевого строительства, сложившейся на момент последнего платежа участника долевого строительства, в семидневный срок с момента письменного уведомления участника долевого строительства. Застройщик производит возврат участнику долевого строительства за излишне оплаченную площадь, исходя из стоимости 1 кв. м площади объекта долевого строительства, сложившейся на момент последнего платежа участника долевого строительства.
Согласно п. 5.5. договора взаиморасчет по пункту п. 5 настоящего договора производятся сторонами до подписания акта приема-передачи квартиры от застройщика участнику долевого строительства.
Пунктом 7.1. договора предусмотрено, что участник долевого строительства ознакомлен с проектной декларацией, проектно-сметной документацией и претензий к ним не имеет.
Настоящий договор вступает в силу с момент его государственной регистрации и действует до фактического исполнения сторонами всех принятых на себя обязательств по настоящему договору, а также обязательств сторон предусмотренных законодательством РФ, регулирующим участие в долевом строительстве (п. 7.5.).
Согласно п. 7.6. все изменения и дополнения к настоящему договору считаются действительными, если они оформлены в письменном виде и подписаны сторонами.
При исполнении договора, стороны руководствуются условиями договора, дополнительными соглашениями приложенными к нему (п. 7.7.).
Договор участия в долевом строительстве N от 20 марта 2014 года был зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике 20 мая 2014 года.
Таким образом, при подписании этого договора без внесения в него дополнительных соглашений, ООО "СК "Стройсфера" и Г. предусмотрели лишь одну возможность увеличения цены договора, - если фактическая площадь объекта долевого строительства окажется больше проектной.
18 февраля 2016 года администрацией г. Чебоксары Чувашской Республике выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N, расположенного по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером N, по строительному адресу: <адрес>.
По акту приема-передачи от 11 марта 2016 года ООО "СК "Стройсфера" передало Г. в собственность... квартиру под N, общей площадью равной после обмера ООО "Первая кадастровая Компания"... кв. м (площадь без балкона согласно кадастрового паспорта... кв. м), расположенную на... этаже в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>.
Согласно п. 7 акта приема-передачи расчет за площадь объекта долевого строительства по договору произведен участником до подписания акта.
Пунктом 8 акта установлено, участник принял от застройщика вышеуказанную квартиру. После подписания данного акта стороны считают договор исполненным в полном объеме и друг к другу каких-либо претензий по качеству и техническому оснащению принимаемого объекта не имеют.
Разрешая заявленные ООО "СК "Стройсфера" исковые требования о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами, суд первой инстанции исходил из того, что вопрос оплаты Г. денежной суммы, предусмотренной договором на участие в долевом строительстве многоквартирного дома от 20 марта 2014 года N, не является предметом данного спора. Поскольку Г. застройщиком передана квартира с системой индивидуального поквартирного отопления, при том, что по первоначальному проекту предусматривалось централизованная система отопления, что привело к удорожанию строительства застройщиком жилого дома и как следствие квартиры, суд посчитал, что стоимость удорожания квартиры является неосновательным обогащением ответчика, в связи с чем взыскал с Г. в пользу ООО "СК "Стройсфера" стоимость установки в жилом помещении оборудования индивидуального отопления, а также проценты за пользование чужими денежными средствами, исходя из стоимости этого оборудования.
С данными выводами суда первой инстанции и принятым по делу решением судебная коллегия согласиться не может.
Согласно п. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 настоящего Кодекса.
Из смысла указанной нормы следует, что обогащение признается неосновательным, если приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого произошло при отсутствии к тому предусмотренных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований.
Как установлено судом, право собственности на квартиру N в доме N по <адрес>, принадлежностью которой является система индивидуального отопления, предназначенная для обеспечения потребительской ценности квартиры, приобретена Г. у ООО "СК "Стройсфера" по договору на участие в долевом строительстве многоквартирного дома N от 20 марта 2014 года.
Стоимость системы индивидуального отопления, являющейся принадлежностью главной вещи, обслуживающей полезные свойства объекта долевого строительства, не может рассматриваться в отрыве от цены этого объекта (квартиры), как полагает суд первой инстанции.
Действительно, на момент заключения между сторонами указанного договора в соответствии с проектно-сметной документацией строительство 9-этажного жилого дома позиция... в... микрорайоне Новоюжного района г. Чебоксары предполагалась с централизованным отоплением.
В проектную декларацию по строительству этого дома внесены изменения относительно его отопления с централизованного на индивидуальное поквартирное от газовых котлов 7 октября 2015 года в период действия договора на участие в долевом строительстве многоквартирного дома N от 20 марта 2014 года.
Между тем каких-либо дополнительных соглашений к этому договору на участие в долевом строительстве многоквартирного дома в связи с внесением изменений в проектную декларацию, в том числе и относительно цены объекта строительства, между сторонами не заключалось.
При этом, согласно подписанному сторонами акту приема-передачи от 11 марта 2016 года, стороны считают договор исполненным в полном объеме и каких-либо претензий по качеству и техническому оснащению принимаемого объекта не имеют.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ ОТ 18.10.2017 ПО ДЕЛУ N 33-5187/2017
Требование: О взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Между сторонами был заключен договор на участие в долевом строительстве многоквартирного дома, истец ссылается на то, что квартира была передана ответчику по акту приема-передачи, согласно которому им принято в собственность все установленное в квартире оборудование, ответчик согласился на установку дополнительного оборудования в своей квартире, однако до настоящего времени ответчик задолженность за индивидуальное отопление, которая является его неосновательным обогащением, не погасил.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 октября 2017 г. по делу N 33-5187/2017
Докладчик Уряднов С.Н.
Судья Салдыркина Т.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе председательствующего судьи Нестеровой Л.В.,
судей Уряднова С.Н., Димитриевой Л.В.,
при секретаре судебного заседания И.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Стройсфера" к Г. о взыскании суммы неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами, поступившее по апелляционной и частной жалобам Г. на решение Моргаушского районного суда Чувашской Республики от 12 июля 2017 года и определение этого же суда от 29 августа 2017 года.
Заслушав доклад судьи Уряднова С.Н., судебная коллегия
установила:
Общество с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Стройсфера" (далее - ООО "СК Стройсфера") обратилось в суд с иском к Г. о взыскании суммы неосновательного обогащения в размере 60199 руб. 60 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 11 марта 2016 года по 17 апреля 2017 года в размере 6464 руб. 45 коп., и далее с 18 апреля 2017 года по ставке 9,75% по день фактического погашения долга, мотивируя исковые требования тем, что 20 марта 2014 года между сторонами заключен договор N на участие в долевом строительстве многоквартирного дома, в отношении... квартиры, общей проектной площадью... кв. м, расположенной в жилом доме по адресу: <адрес>, на... этаже, в... подъезде, условный N. Проектной декларацией по данному дому, утвержденной 30 января 2014 года, было предусмотрено централизованное отопление. В последующем в проектную декларацию внесены изменения в части вида отопления. 6 октября 2015 года утверждено Положительное заключение государственной экспертизы N, в котором источником теплоснабжения предусмотрено индивидуальное газовое оборудование - настенный двухконтурный газовый котел с закрытой камерой сгорания "Пантера" мощностью 24,6 кВт. 18 февраля 2016 года администрацией города Чебоксары выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (все квартиры с N по N). 11 марта 2016 года квартира передана ответчику Г. по акту приема-передачи, согласно которому им принято в собственность все установленное в квартире оборудование, в том числе дополнительно установленные в квартире и не предусмотренные в первоначальной проектной документации и договоре газовый котел и другое сопутствующее ему оборудование.
Согласно расчету удорожания стоимости строительства жилого дома при устройстве индивидуального отопления квартир, стоимость удорожания отопления на квартиру составляет 60199 руб. 60 коп., исходя из общей стоимости удорожания газоснабжения жилого дома в сумме 4334371 руб. и количества квартир в доме - 72.
Ответчик согласился на установку дополнительного оборудования в своей квартире, каких-либо письменных возражений истцу не предъявлял, как и не обратился в суд с требованием о расторжении договора долевого участия в связи с существенным изменением проектной документации. Фактически тем самым своими действиями согласился с требованиями истца.
Необходимость установки застройщиком газового оборудования в квартирах связана с изменением проектной документации. Однако до настоящего времени ответчик задолженность за индивидуальное отопление в размере 60199 руб. 60 коп., которая является его неосновательным обогащением не погасил, а также не уплатил проценты за пользование указанными денежными средствами.
В судебном заседании представитель истца ООО "СК "Стройсфера" К. исковые требования поддержала.
Ответчик Г. в судебное заседание не явился, будучи извещенным о времени и месте рассмотрения дела своевременно и надлежащим образом. В ранее представленном в суд в письменном отзыве иск не признал.
Моргаушский районный суд Чувашской Республики, рассмотрев дело при имеющейся явке, 12 июля 2017 года принял решение, которым с учетом определения об исправлении арифметической ошибки от 29 августа 2017 года постановил:
"Взыскать с Г. в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Стройсфера" сумму неосновательного обогащения в виде стоимости установки системы индивидуального отопления в размере 60185 руб. 71 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 11.03.2016 по 17.04.2017 в размере 6464 руб. 45 коп., всего 66650 (шестьдесят шесть тысяч шестьсот пятьдесят) руб. 16 коп.
Взыскать с Г. в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Стройсфера" проценты за пользование чужими денежными средствами с 18.04.2017 года по день фактической оплаты долга, исходя из суммы остатка долга (60185 руб. 71 коп. - на день вынесения решения суда), рассчитанные по ключевой ставке, определенной Банком России, действующей в соответствующие периоды; в удовлетворении требования о взыскании процентов по ставке 9,75% истцу ООО "Строительная компания "Стройсфера" отказать".
С принятым по делу решением и определением об исправлении арифметической ошибки не согласился ответчик Г., подавший апелляционную и частную жалобы на предмет их отмены.
В апелляционной жалобе Г. указал на то, что суд, принимая оспариваемое решение, не учел, что каких-либо документов, касающихся изменения проектной декларации, в том числе и в части системы отопления, ему, как участнику долевого строительства и стороне договора долевого участия, застройщиком представлено не было. Какого-либо согласования возможности изменения системы отопления в квартире, с ним не производилось, дополнительных соглашений к договору долевого участия, предусматривающих удорожание строительства, им не подписывалось. В связи с этим у него не возникло обязательства по оплате за установленную в квартире систему индивидуального отопления. Суд не учел, что взыскание неосновательного обогащения в соответствии со ст. 1102 ГК РФ носит восстановительный характер и не может служить источником обогащения лица, требующего его уплаты. Расчет взысканных с него судом сумм в виде стоимости индивидуального отопления, как неосновательного обогащения, а также же процентов за пользование чужими денежными средствами произведен неправильно.
В обоснование частной жалобы Г. указал на то, что суд под видом исправления арифметических ошибок изменил оспариваемое им решение, что в соответствии с требованиями ст. 200 ГПК РФ недопустимо.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции ответчик Г. и его представитель Я. апелляционную и частную жалобы поддержали.
Представитель истца ООО "СК "Стройсфера" К. просила оспариваемые решение и определение оставить без изменения, апелляционную и частную жалобы ответчика без удовлетворения.
Заслушав пояснения явившихся в судебное заседание лиц, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом требований, предусмотренных статьей 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно ч. ч. 1 и 3 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее также Федеральный закон N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
В силу положений п. 3 ч. 4 указанной статьи существенным условием договора участия в долевом строительстве является цена договора, сроки и порядок ее уплаты.
В соответствии со ст. 5 Федерального закона N 214-ФЗ (в редакции на момент возникновения спорных правоотношений) в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.
Частью 2 указанной статьи установлено, что по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями (часть 3).
Федеральный закон N 214-ФЗ порядок изменения договора участия в долевом строительстве не предусмотрел, в связи с чем он определяется общими положениями ГК РФ и положениями Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ).
Согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Пунктом 3 ст. 25.1 Федерального закона N 122-ФЗ, в редакции, действовавшей до 1 января 2017 года, было установлено, что запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении), государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Указанное означает, что изменение цены договора участия в долевом строительстве оформляется путем подписания письменного дополнительного соглашения к этому договору, которое также подлежит государственной регистрации.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 20 марта 2014 года между ООО "СК "Стройсфера" (застройщик) и Г. (участник долевого строительства) заключен договор на участие в долевом строительстве многоквартирного дома N, по условиям которого застройщик обязался осуществить строительство объекта долевого строительства согласно проектно-сметной документации за счет средств участника долевого строительства и передать участнику долевого строительства... квартиру под условным номером N, расположенную по адресу: <адрес>, на... этаже, в... подъезде, а участник долевого строительства обязался оплатить объект долевого строительства до 31 декабря 2014 года, путем уплаты застройщику денежных средств в сумме, ориентировочно определенной на момент заключения договора в размере 1730920 руб., исходя из стоимости 1 кв. м - 39700 руб., действующей на момент заключения договора перечислением денежных средств на расчетный счет застройщика, либо в иной форме, не противоречащей законодательству РФ.
Пунктом 5.2. договора предусмотрено право застройщика в одностороннем порядке изменить стоимость 1 кв. м метра квартиры. При этом изменение стоимости застройщик вправе производить не чаще чем 1 раз квартал, о чем за 10 дней письменно извещает участника долевого строительства. Изменение стоимости 1 кв. м квартиры распространяется на неоплаченную площадь квартиры.
Пунктом 5.4. установлено, что окончательный расчет по настоящему договору между застройщиком и участником долевого строительства производится по результатам обмера ГУП ЧР "Чуваштехинвентаризация" (либо иной специализированной организации). В случае если фактическая площадь объекта долевого строительства окажется больше проектной, то участник долевого строительства производит доплату застройщику за дополнительную площадь, исходя из стоимости 1 кв. м объекта долевого строительства, сложившейся на момент последнего платежа участника долевого строительства, в семидневный срок с момента письменного уведомления участника долевого строительства. Застройщик производит возврат участнику долевого строительства за излишне оплаченную площадь, исходя из стоимости 1 кв. м площади объекта долевого строительства, сложившейся на момент последнего платежа участника долевого строительства.
Согласно п. 5.5. договора взаиморасчет по пункту п. 5 настоящего договора производятся сторонами до подписания акта приема-передачи квартиры от застройщика участнику долевого строительства.
Пунктом 7.1. договора предусмотрено, что участник долевого строительства ознакомлен с проектной декларацией, проектно-сметной документацией и претензий к ним не имеет.
Настоящий договор вступает в силу с момент его государственной регистрации и действует до фактического исполнения сторонами всех принятых на себя обязательств по настоящему договору, а также обязательств сторон предусмотренных законодательством РФ, регулирующим участие в долевом строительстве (п. 7.5.).
Согласно п. 7.6. все изменения и дополнения к настоящему договору считаются действительными, если они оформлены в письменном виде и подписаны сторонами.
При исполнении договора, стороны руководствуются условиями договора, дополнительными соглашениями приложенными к нему (п. 7.7.).
Договор участия в долевом строительстве N от 20 марта 2014 года был зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике 20 мая 2014 года.
Таким образом, при подписании этого договора без внесения в него дополнительных соглашений, ООО "СК "Стройсфера" и Г. предусмотрели лишь одну возможность увеличения цены договора, - если фактическая площадь объекта долевого строительства окажется больше проектной.
18 февраля 2016 года администрацией г. Чебоксары Чувашской Республике выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N, расположенного по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером N, по строительному адресу: <адрес>.
По акту приема-передачи от 11 марта 2016 года ООО "СК "Стройсфера" передало Г. в собственность... квартиру под N, общей площадью равной после обмера ООО "Первая кадастровая Компания"... кв. м (площадь без балкона согласно кадастрового паспорта... кв. м), расположенную на... этаже в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>.
Согласно п. 7 акта приема-передачи расчет за площадь объекта долевого строительства по договору произведен участником до подписания акта.
Пунктом 8 акта установлено, участник принял от застройщика вышеуказанную квартиру. После подписания данного акта стороны считают договор исполненным в полном объеме и друг к другу каких-либо претензий по качеству и техническому оснащению принимаемого объекта не имеют.
Разрешая заявленные ООО "СК "Стройсфера" исковые требования о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами, суд первой инстанции исходил из того, что вопрос оплаты Г. денежной суммы, предусмотренной договором на участие в долевом строительстве многоквартирного дома от 20 марта 2014 года N, не является предметом данного спора. Поскольку Г. застройщиком передана квартира с системой индивидуального поквартирного отопления, при том, что по первоначальному проекту предусматривалось централизованная система отопления, что привело к удорожанию строительства застройщиком жилого дома и как следствие квартиры, суд посчитал, что стоимость удорожания квартиры является неосновательным обогащением ответчика, в связи с чем взыскал с Г. в пользу ООО "СК "Стройсфера" стоимость установки в жилом помещении оборудования индивидуального отопления, а также проценты за пользование чужими денежными средствами, исходя из стоимости этого оборудования.
С данными выводами суда первой инстанции и принятым по делу решением судебная коллегия согласиться не может.
Согласно п. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 настоящего Кодекса.
Из смысла указанной нормы следует, что обогащение признается неосновательным, если приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого произошло при отсутствии к тому предусмотренных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований.
Как установлено судом, право собственности на квартиру N в доме N по <адрес>, принадлежностью которой является система индивидуального отопления, предназначенная для обеспечения потребительской ценности квартиры, приобретена Г. у ООО "СК "Стройсфера" по договору на участие в долевом строительстве многоквартирного дома N от 20 марта 2014 года.
Стоимость системы индивидуального отопления, являющейся принадлежностью главной вещи, обслуживающей полезные свойства объекта долевого строительства, не может рассматриваться в отрыве от цены этого объекта (квартиры), как полагает суд первой инстанции.
Действительно, на момент заключения между сторонами указанного договора в соответствии с проектно-сметной документацией строительство 9-этажного жилого дома позиция... в... микрорайоне Новоюжного района г. Чебоксары предполагалась с централизованным отоплением.
В проектную декларацию по строительству этого дома внесены изменения относительно его отопления с централизованного на индивидуальное поквартирное от газовых котлов 7 октября 2015 года в период действия договора на участие в долевом строительстве многоквартирного дома N от 20 марта 2014 года.
Между тем каких-либо дополнительных соглашений к этому договору на участие в долевом строительстве многоквартирного дома в связи с внесением изменений в проектную декларацию, в том числе и относительно цены объекта строительства, между сторонами не заключалось.
При этом, согласно подписанному сторонами акту приема-передачи от 11 марта 2016 года, стороны считают договор исполненным в полном объеме и каких-либо претензий по качеству и техническому оснащению принимаемого объекта не имеют.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)