Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 сентября 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 21 сентября 2016 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Жиляевой Е.В.
судей Баркановой Я.В., Колосовой Ж.В.
при ведении протокола судебного заседания: Ткаченко Я.А.
при участии:
- от истца: Зайцев В.В., доверенность от 10.11.2015; Яковлев В.Н., ген. директор, выписка из ЕГРЮЛ от 12.03.2015;
- от ответчика: 1. Светлова Е.Н., доверенность от 30.12.2015; 2. Яркина В.В., доверенность от 13.01.2016;
- от 3-го лица: 1. Амаева С.Х., доверенность от 24.05.2016; 2. Не явился, извещен;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-13769/2016) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.03.2016 по делу N А56-17799/2015 (судья Васильева Н.В.), принятое
по иску ООО "Инвест"
к Комитету по управлению городским имуществом, Комитету по градостроительству и архитектуре Правительства Санкт-Петербурга
3-и лица: Комитет по благоустройству Санкт-Петербурга, Комитет финансов Санкт-Петербурга
о взыскании убытков,
Общество с ограниченной ответственностью "Инвест" (адрес: Россия 195027, Санкт-Петербург, Свердловская наб. д. 62, лит. А, ОГРН: 1107847013317; далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (адрес: Россия 191060, Санкт-Петербург, Смольный, 6-й подъезд, ОГРН: 1027809244561; далее - КИО) и Комитету по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга (Россия 191023, Санкт-Петербург, пл. Ломоносова 2; далее - КГА), с учетом заявленных в порядке статьи 49 АПК РФ уточнений, о взыскании с ответчиков солидарно 945 172, 05 руб. убытков.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по благоустройству Санкт-Петербурга (далее - Комитет по благоустройству), Комитет финансов Санкт-Петербурга (далее - Комитет финансов).
Решением суда первой инстанции от 20.05.2015, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 06.08.2015, в удовлетворении иска отказано.
Постановлением арбитражного суда Северо-Западного округа от 03.12.2015 решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.05.2015 и постановление тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2015 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
В постановлении суда кассационной инстанции указано, что для правильного разрешения настоящего спора важное значение имеет установление обстоятельств, связанных с возможностью использования Обществом земельного участка по назначению, указанному в договоре аренды.
При новом рассмотрении судом в порядке ст. 49 АПК РФ принято уточнение исковых требований, в соответствии с которым Общество просит взыскать с ответчиков убытки в размере 1 130 172, 05 руб.
Решением суда от 31.03.2016 с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Инвест" взысканы убытки в размере 1 130 172, 05 руб., а также 8000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины. В иске к Комитету по градостроительству и архитектуре отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, КИО обратился с апелляционной жалобой, в которой просит принятое решение отменить. В обоснование апелляционной жалобы ее податель ссылается на отсутствие доказательств невозможности использования земельного участка под цели, предусмотренные договором. Как указывает податель жалобы, спорный земельный участок вопреки позиции Комитета по благоустройству не относится к территориям зеленых насаждений.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель КИО поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представитель КГА согласился с позицией КИО.
Представитель Общества возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.
Представитель Комитета по благоустройству настаивал на позиции, что спорный участок относится к территории зеленых насаждений.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды от 04.02.2014 N 18/ЗК-02608 (далее - договор аренды), по которому арендатору предоставлен в аренду земельный участок площадью 10 000 кв. м, с кадастровым номером 78:42:18304:1008, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, пос. Шушары, Колпинское шоссе, участок 1 (северо-западнее дома 63, литера А по Колпинскому шоссе) для размещения открытой автостоянки, сроком до 03.02.2017 (с учетом дополнительного соглашения от 04.04.2014 N 1 к договору аренды).
По акту приема-передачи от 04.02.2014 указанный земельный участок передан Обществу.
Пунктом 4.3.2 договора аренды предусмотрено, что арендатор может приступить к использованию арендуемого земельного участка после получения необходимых разрешений в установленном порядке.
КГА письмом от 07.04.2014 N 1-4-14993/5 разрешил Обществу разработать проект размещения временной открытой автостоянки, в соответствии с действующими строительными нормами и правилами.
Письмом от 16.09.2014 N 01-13-3649/14 Комитет по благоустройству отказал Обществу в согласовании проекта размещения автостоянки, сославшись на то, что арендуемый земельный участок относится к территориям зеленых насаждений, выполняющих специальные функции (в части уличного озеленения) по Колпинскому шоссе.
Соглашением от 13.10.2014 действие договора аренды прекращено, земельный участок возвращен по акту приема-передачи арендодателю.
Общество обратилось в арбитражный суд с указанными требованиями, ссылаясь на то, что Комитет представил арендатору земельный участок, непригодный для размещения открытой автостоянки, в связи с чем истец понес убытки в размере внесенной арендной платы.
В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо самостоятельно устранить эти недостатки, потребовав от арендодателя возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; потребовать досрочного расторжения договора.
В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1), и вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (пункт 4).
В соответствии со статьей 620 ГК РФ по требованию арендатора договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были заранее оговорены арендодателем при заключении договора, не были известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверке его исправности при заключении договора (пункт 2); имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (пункт 4).
В силу указанных правовых норм по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств - обязанность арендатора вносить арендную плату обусловлена надлежащим исполнением арендодателем обязанности предоставить имущество, отвечающее условиям договора. В том случае, если арендодатель не выполнил своей обязанности по передаче в аренду имущества надлежащего качества, соответствующего условиям договора и назначению, у арендатора не возникает встречного обязательства вносить арендную плату, а полученная арендодателем арендная плата не может считаться полученной правомерно.
Обращаясь с настоящим иском, Общество ссылалось на то, что переданный в аренду земельный участок не мог быть использован для указанных в договоре целей, следовательно, произведенное Комитетом исполнение обязанности предоставить имущество нельзя считать надлежащим, влекущим встречную обязанность Общества вносить арендную плату.
Основанием для расторжения договора аренды послужило заявление Общества о невозможности использования земельного участка под определенные договором цели.
В связи с тем, что письмом от 16.09.2014 N 01-13-3649/14 Комитет по благоустройству отказал Обществу в согласовании проекта размещения автостоянки, сославшись на то, что арендуемый земельный участок относится к территориям зеленых насаждений, выполняющих специальные функции (в части уличного озеленения) по Колпинскому шоссе, у Общества не имелось возможности использовать земельный участок под цели, предусмотренные договором аренды.
На основании пункта 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
В соответствии с ч. 2 статьи 393 ГК РФ убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.
Согласно статье 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пунктах 11, 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" применяя статью 15 ГК РФ, следует учитывать, что по общему правилу лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. Возмещение убытков в меньшем размере возможно в случаях, предусмотренных законом или договором в пределах, установленных гражданским законодательством.
По делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).
Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.
Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 ГК РФ). По общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2 статьи 1064 ГК РФ). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.
Удовлетворяя исковые требования в части иска к КИО, суд первой инстанции исходил из того, что арендодатель не выполнил своей обязанности по передаче в аренду имущества надлежащего качества, соответствующего условиям договора и назначению, в связи с чем, у Общества не имелось возможности использовать земельный участок под цели, предусмотренные договором аренды, однако Обществом была внесена арендная плата в сумме 935000 руб., кроме того Общество понесло расходы в сумме 8 101,05 руб. на оплату выезда специалиста, 2 017 руб. на оплату согласования работ в охранной зоне объектов газоснабжения, 185 000 руб. на разработку и согласование проекта размещения временной открытой стоянки на спорном земельном участке, указанные денежные средства являются убытками Общества, которые подлежат взысканию с Комитета.
В силу части 2.1 статьи 289 АПК РФ указания арбитражного суда кассационной инстанции, в том числе на толкование закона, изложенные в его постановлении об отмене решения, судебного приказа, постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.
Как указано в постановлении суда кассационной инстанции, для правильного разрешения настоящего спора важное значение имеет установление обстоятельств, связанных с возможностью использования Обществом земельного участка по назначению, указанному в договоре аренды.
Единственным доказательством в обоснование довода о невозможности использования земельного участка в соответствии с установленными договором аренды целями является письмо Комитета по благоустройству от 16.09.2014 N 01-13-3649/14, которым Обществу отказано в согласовании проекта размещения автостоянки, со ссылкой на то, что арендуемый земельный участок относится к территориям зеленых насаждений, выполняющих специальные функции (в части уличного озеленения) по Колпинскому шоссе.
В соответствии со статьей 17 Закона Санкт-Петербурга от 28.06.2010 N 396-88 "О зеленых насаждениях в Санкт-Петербурге" на территориях зеленых насаждений, выполняющих специальные функции (в части уличного озеленения), запрещается предоставление земельных участков для размещения автостоянок и объектов капитального строительства, за исключением строительства, реконструкции, капитального ремонта автомобильных дорог, искусственных сооружений на них, элементов обустройства автомобильных дорог, объектов дорожного сервиса, строительства, реконструкции, капитального ремонта киосков вентиляционных шахт метрополитена, сооружений инженерных сетей метрополитена.
При этом судом первой инстанции не учтено, что территориями зеленых насаждений в соответствии со статьей 1 Закона Санкт-Петербурга от 28.06.2010 N 396-88 "О зеленых насаждениях в Санкт-Петербурге" являются территории, занятые зелеными насаждениями или предназначенные для озеленения.
Перечень территорий зеленых насаждений общего пользования, а также объектов зеленых насаждений, расположенных на территориях зеленых насаждений общего пользования, утвержден Распоряжением Комитета по благоустройству Правительства Санкт-Петербурга от 12.08.2014 N 134-р.
Спорный земельный участок в названном перечне отсутствует.
Указанный перечень является общедоступным, в связи с чем Общество имело возможность ознакомиться с данным правовым актом.
Однако, Общество как заинтересованное лицо не оспорило правомерность отказа Комитета по благоустройству в согласовании проекта размещения автостоянки, изложенного в письме от 16.09.2014 N 01-13-3649/14.
Как пояснил представитель Комитета по благоустройству в судебном заседании 14.09.2016, в настоящее время отсутствует нормативный акт, в соответствии с которым спорный земельный участок относится к территории зеленых насаждений.
Как следует из искового заявления, Общество, установив факт невозможности использовать земельный участок в соответствии с определенными в договоре целями, обратилось в Комитет с предложением расторгнуть договор аренды.
Впоследствии Общество обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском о расторжении договора аренды. Определением от 04.02.2015 по делу А56-72024/2014 прекращено производству по делу в связи с принятием отказа от иска. При рассмотрении данного дела судом установлено, что сторонами заключено соглашение от 13.10.2014 о прекращении действия договора аренды земельного участка от 04.02.2014.
Вместе с тем, обстоятельства, на которые ссылается Общество при рассмотрении настоящего спора в обоснование довода о расторжении договора аренды по причине невозможности использовать земельный участок в соответствии с определенными целями, не имеют объективного подтверждения.
Сведения, изложенные в письме Комитета по благоустройству от 16.09.2014 N 01-13-3649/14, также не подтверждены надлежащими доказательствами.
Соглашение о прекращении действия договора аренды подписано Комитетом на основании заявления Общества и в отсутствие правовых оснований для отказа от подписания соответствующего соглашения.
При таких обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу о недоказанности истцом факта предоставления КИО земельного участка, не соответствующего условиям договора, следовательно, правовые основания для признания наличия вины ответчиков в расторжении договора аренды отсутствуют.
С учетом изложенного решение суда о взыскании с КИО убытков подлежит отмене.
В части исковых требований к КГА суд первой инстанции правомерно отказал в иске, поскольку названный Комитет не является стороной обязательства из договора аренды, норм права, предусматривающих солидарную обязанность в спорных отношениях, истцом не приведено.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.03.2016 по делу N А56-17799/2015 в части взыскания с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Инвест" 1 130 172, 05 руб. убытков, а также 8000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины - отменить.
Принять в данной части новый судебный акт: в иске о взыскании с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Инвест" 1 130 172, 05 руб. убытков - отказать.
В остальной части Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.03.2016 по делу N А56-17799/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.09.2016 N 13АП-13769/2016 ПО ДЕЛУ N А56-17799/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 сентября 2016 г. N 13АП-13769/2016
Дело N А56-17799/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 14 сентября 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 21 сентября 2016 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Жиляевой Е.В.
судей Баркановой Я.В., Колосовой Ж.В.
при ведении протокола судебного заседания: Ткаченко Я.А.
при участии:
- от истца: Зайцев В.В., доверенность от 10.11.2015; Яковлев В.Н., ген. директор, выписка из ЕГРЮЛ от 12.03.2015;
- от ответчика: 1. Светлова Е.Н., доверенность от 30.12.2015; 2. Яркина В.В., доверенность от 13.01.2016;
- от 3-го лица: 1. Амаева С.Х., доверенность от 24.05.2016; 2. Не явился, извещен;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-13769/2016) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.03.2016 по делу N А56-17799/2015 (судья Васильева Н.В.), принятое
по иску ООО "Инвест"
к Комитету по управлению городским имуществом, Комитету по градостроительству и архитектуре Правительства Санкт-Петербурга
3-и лица: Комитет по благоустройству Санкт-Петербурга, Комитет финансов Санкт-Петербурга
о взыскании убытков,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Инвест" (адрес: Россия 195027, Санкт-Петербург, Свердловская наб. д. 62, лит. А, ОГРН: 1107847013317; далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (адрес: Россия 191060, Санкт-Петербург, Смольный, 6-й подъезд, ОГРН: 1027809244561; далее - КИО) и Комитету по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга (Россия 191023, Санкт-Петербург, пл. Ломоносова 2; далее - КГА), с учетом заявленных в порядке статьи 49 АПК РФ уточнений, о взыскании с ответчиков солидарно 945 172, 05 руб. убытков.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по благоустройству Санкт-Петербурга (далее - Комитет по благоустройству), Комитет финансов Санкт-Петербурга (далее - Комитет финансов).
Решением суда первой инстанции от 20.05.2015, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 06.08.2015, в удовлетворении иска отказано.
Постановлением арбитражного суда Северо-Западного округа от 03.12.2015 решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.05.2015 и постановление тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2015 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
В постановлении суда кассационной инстанции указано, что для правильного разрешения настоящего спора важное значение имеет установление обстоятельств, связанных с возможностью использования Обществом земельного участка по назначению, указанному в договоре аренды.
При новом рассмотрении судом в порядке ст. 49 АПК РФ принято уточнение исковых требований, в соответствии с которым Общество просит взыскать с ответчиков убытки в размере 1 130 172, 05 руб.
Решением суда от 31.03.2016 с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Инвест" взысканы убытки в размере 1 130 172, 05 руб., а также 8000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины. В иске к Комитету по градостроительству и архитектуре отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, КИО обратился с апелляционной жалобой, в которой просит принятое решение отменить. В обоснование апелляционной жалобы ее податель ссылается на отсутствие доказательств невозможности использования земельного участка под цели, предусмотренные договором. Как указывает податель жалобы, спорный земельный участок вопреки позиции Комитета по благоустройству не относится к территориям зеленых насаждений.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель КИО поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представитель КГА согласился с позицией КИО.
Представитель Общества возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.
Представитель Комитета по благоустройству настаивал на позиции, что спорный участок относится к территории зеленых насаждений.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды от 04.02.2014 N 18/ЗК-02608 (далее - договор аренды), по которому арендатору предоставлен в аренду земельный участок площадью 10 000 кв. м, с кадастровым номером 78:42:18304:1008, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, пос. Шушары, Колпинское шоссе, участок 1 (северо-западнее дома 63, литера А по Колпинскому шоссе) для размещения открытой автостоянки, сроком до 03.02.2017 (с учетом дополнительного соглашения от 04.04.2014 N 1 к договору аренды).
По акту приема-передачи от 04.02.2014 указанный земельный участок передан Обществу.
Пунктом 4.3.2 договора аренды предусмотрено, что арендатор может приступить к использованию арендуемого земельного участка после получения необходимых разрешений в установленном порядке.
КГА письмом от 07.04.2014 N 1-4-14993/5 разрешил Обществу разработать проект размещения временной открытой автостоянки, в соответствии с действующими строительными нормами и правилами.
Письмом от 16.09.2014 N 01-13-3649/14 Комитет по благоустройству отказал Обществу в согласовании проекта размещения автостоянки, сославшись на то, что арендуемый земельный участок относится к территориям зеленых насаждений, выполняющих специальные функции (в части уличного озеленения) по Колпинскому шоссе.
Соглашением от 13.10.2014 действие договора аренды прекращено, земельный участок возвращен по акту приема-передачи арендодателю.
Общество обратилось в арбитражный суд с указанными требованиями, ссылаясь на то, что Комитет представил арендатору земельный участок, непригодный для размещения открытой автостоянки, в связи с чем истец понес убытки в размере внесенной арендной платы.
В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо самостоятельно устранить эти недостатки, потребовав от арендодателя возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; потребовать досрочного расторжения договора.
В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1), и вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (пункт 4).
В соответствии со статьей 620 ГК РФ по требованию арендатора договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были заранее оговорены арендодателем при заключении договора, не были известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверке его исправности при заключении договора (пункт 2); имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (пункт 4).
В силу указанных правовых норм по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств - обязанность арендатора вносить арендную плату обусловлена надлежащим исполнением арендодателем обязанности предоставить имущество, отвечающее условиям договора. В том случае, если арендодатель не выполнил своей обязанности по передаче в аренду имущества надлежащего качества, соответствующего условиям договора и назначению, у арендатора не возникает встречного обязательства вносить арендную плату, а полученная арендодателем арендная плата не может считаться полученной правомерно.
Обращаясь с настоящим иском, Общество ссылалось на то, что переданный в аренду земельный участок не мог быть использован для указанных в договоре целей, следовательно, произведенное Комитетом исполнение обязанности предоставить имущество нельзя считать надлежащим, влекущим встречную обязанность Общества вносить арендную плату.
Основанием для расторжения договора аренды послужило заявление Общества о невозможности использования земельного участка под определенные договором цели.
В связи с тем, что письмом от 16.09.2014 N 01-13-3649/14 Комитет по благоустройству отказал Обществу в согласовании проекта размещения автостоянки, сославшись на то, что арендуемый земельный участок относится к территориям зеленых насаждений, выполняющих специальные функции (в части уличного озеленения) по Колпинскому шоссе, у Общества не имелось возможности использовать земельный участок под цели, предусмотренные договором аренды.
На основании пункта 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
В соответствии с ч. 2 статьи 393 ГК РФ убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.
Согласно статье 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пунктах 11, 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" применяя статью 15 ГК РФ, следует учитывать, что по общему правилу лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. Возмещение убытков в меньшем размере возможно в случаях, предусмотренных законом или договором в пределах, установленных гражданским законодательством.
По делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).
Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.
Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 ГК РФ). По общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2 статьи 1064 ГК РФ). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.
Удовлетворяя исковые требования в части иска к КИО, суд первой инстанции исходил из того, что арендодатель не выполнил своей обязанности по передаче в аренду имущества надлежащего качества, соответствующего условиям договора и назначению, в связи с чем, у Общества не имелось возможности использовать земельный участок под цели, предусмотренные договором аренды, однако Обществом была внесена арендная плата в сумме 935000 руб., кроме того Общество понесло расходы в сумме 8 101,05 руб. на оплату выезда специалиста, 2 017 руб. на оплату согласования работ в охранной зоне объектов газоснабжения, 185 000 руб. на разработку и согласование проекта размещения временной открытой стоянки на спорном земельном участке, указанные денежные средства являются убытками Общества, которые подлежат взысканию с Комитета.
В силу части 2.1 статьи 289 АПК РФ указания арбитражного суда кассационной инстанции, в том числе на толкование закона, изложенные в его постановлении об отмене решения, судебного приказа, постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.
Как указано в постановлении суда кассационной инстанции, для правильного разрешения настоящего спора важное значение имеет установление обстоятельств, связанных с возможностью использования Обществом земельного участка по назначению, указанному в договоре аренды.
Единственным доказательством в обоснование довода о невозможности использования земельного участка в соответствии с установленными договором аренды целями является письмо Комитета по благоустройству от 16.09.2014 N 01-13-3649/14, которым Обществу отказано в согласовании проекта размещения автостоянки, со ссылкой на то, что арендуемый земельный участок относится к территориям зеленых насаждений, выполняющих специальные функции (в части уличного озеленения) по Колпинскому шоссе.
В соответствии со статьей 17 Закона Санкт-Петербурга от 28.06.2010 N 396-88 "О зеленых насаждениях в Санкт-Петербурге" на территориях зеленых насаждений, выполняющих специальные функции (в части уличного озеленения), запрещается предоставление земельных участков для размещения автостоянок и объектов капитального строительства, за исключением строительства, реконструкции, капитального ремонта автомобильных дорог, искусственных сооружений на них, элементов обустройства автомобильных дорог, объектов дорожного сервиса, строительства, реконструкции, капитального ремонта киосков вентиляционных шахт метрополитена, сооружений инженерных сетей метрополитена.
При этом судом первой инстанции не учтено, что территориями зеленых насаждений в соответствии со статьей 1 Закона Санкт-Петербурга от 28.06.2010 N 396-88 "О зеленых насаждениях в Санкт-Петербурге" являются территории, занятые зелеными насаждениями или предназначенные для озеленения.
Перечень территорий зеленых насаждений общего пользования, а также объектов зеленых насаждений, расположенных на территориях зеленых насаждений общего пользования, утвержден Распоряжением Комитета по благоустройству Правительства Санкт-Петербурга от 12.08.2014 N 134-р.
Спорный земельный участок в названном перечне отсутствует.
Указанный перечень является общедоступным, в связи с чем Общество имело возможность ознакомиться с данным правовым актом.
Однако, Общество как заинтересованное лицо не оспорило правомерность отказа Комитета по благоустройству в согласовании проекта размещения автостоянки, изложенного в письме от 16.09.2014 N 01-13-3649/14.
Как пояснил представитель Комитета по благоустройству в судебном заседании 14.09.2016, в настоящее время отсутствует нормативный акт, в соответствии с которым спорный земельный участок относится к территории зеленых насаждений.
Как следует из искового заявления, Общество, установив факт невозможности использовать земельный участок в соответствии с определенными в договоре целями, обратилось в Комитет с предложением расторгнуть договор аренды.
Впоследствии Общество обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском о расторжении договора аренды. Определением от 04.02.2015 по делу А56-72024/2014 прекращено производству по делу в связи с принятием отказа от иска. При рассмотрении данного дела судом установлено, что сторонами заключено соглашение от 13.10.2014 о прекращении действия договора аренды земельного участка от 04.02.2014.
Вместе с тем, обстоятельства, на которые ссылается Общество при рассмотрении настоящего спора в обоснование довода о расторжении договора аренды по причине невозможности использовать земельный участок в соответствии с определенными целями, не имеют объективного подтверждения.
Сведения, изложенные в письме Комитета по благоустройству от 16.09.2014 N 01-13-3649/14, также не подтверждены надлежащими доказательствами.
Соглашение о прекращении действия договора аренды подписано Комитетом на основании заявления Общества и в отсутствие правовых оснований для отказа от подписания соответствующего соглашения.
При таких обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу о недоказанности истцом факта предоставления КИО земельного участка, не соответствующего условиям договора, следовательно, правовые основания для признания наличия вины ответчиков в расторжении договора аренды отсутствуют.
С учетом изложенного решение суда о взыскании с КИО убытков подлежит отмене.
В части исковых требований к КГА суд первой инстанции правомерно отказал в иске, поскольку названный Комитет не является стороной обязательства из договора аренды, норм права, предусматривающих солидарную обязанность в спорных отношениях, истцом не приведено.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.03.2016 по делу N А56-17799/2015 в части взыскания с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Инвест" 1 130 172, 05 руб. убытков, а также 8000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины - отменить.
Принять в данной части новый судебный акт: в иске о взыскании с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Инвест" 1 130 172, 05 руб. убытков - отказать.
В остальной части Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.03.2016 по делу N А56-17799/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Е.В.ЖИЛЯЕВА
Е.В.ЖИЛЯЕВА
Судьи
Я.В.БАРКАНОВА
Ж.В.КОЛОСОВА
Я.В.БАРКАНОВА
Ж.В.КОЛОСОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)