Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 декабря 2010 года
Полный текст постановления изготовлен 15 декабря 2010 года
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Жаткиной С.А.,
судей Камериловой В.А., Тимаева Ф.И.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Кривороговой А.М.,
при участии в судебном заседании представителей комитета по управлению имуществом города Саратова администрации муниципального образования "Город Саратов" - Акова Т.А., по доверенности от 29.10.2010 N 02-08/10910, Погребняк И.С., по доверенности от 29.10.2010 N 02-08/10912, общества с ограниченной ответственностью "Фирма Вторс" - Курбанова Р.А., по доверенности от 01.12.2010,
рассмотрев апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом города Саратова на решение Арбитражного суда Саратовской области от 27.09.2010 по делу N А57-24754/2009 (судья Павлова Н.В.)
по иску общества с ограниченной ответственностью "Фирма Вторс" (г. Саратов)
к Комитету по управлению имуществом города Саратова (г. Саратов)
об урегулировании преддоговорных разногласий,
установил:
В Арбитражный суд Саратовской области обратилось Общество с ограниченной ответственностью "Фирма Вторс" (далее ООО "Фирма Вторс") с иском к Комитету по управлению имуществом города Саратова об обязании заключить с ООО "Фирма Вторс" договор купли-продажи нежилого помещения площадью 88,4 кв. м, расположенного в подвале дома N 159 по ул. Посадского в г. Саратове, на условиях, прилагаемого к иску проекта договора. Исковое заявление принято судом первой инстанции к производству, делу присвоен N А57-247532009.
Кроме того, ООО "Фирма Вторс" обратилось с иском к Комитету по управлению имуществом города Саратова об обязании заключить с ООО "Фирма Вторс" договор купли-продажи нежилого помещения площадью 130,9 кв. м, расположенного в подвале дома N 136 по ул. Челюскинцев в г. Саратове, на условиях, прилагаемого к иску проекта договора. Исковое заявление принято судом первой инстанции к производству, делу присвоен N А57-24754/2009.
Указанные дела определением Арбитражного суда Саратовской области от 04.02.2010 объединены в одно производство с присвоением объединенному делу N А57-24754/2009.
ООО "Фирма Вторс" в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнило исковые требования следующим образом: разрешить преддоговорный спор об урегулировании разногласий, возникших между ООО "Фирма Вторс" и Комитетом по управлению имуществом города Саратова в связи с заключением договора купли-продажи нежилого помещения площадью 88,4 кв. м, расположенного в подвале дома N 159 по ул. Посадского в г. Саратове и заключением договора купли -продажи нежилого помещения площадью 130,9 кв. м, расположенного в подвале дома N 136 по ул. Челюскинцев в г. Саратове, определив условия договоров согласно приложенному к исковому заявлению проектам договоров.
Арбитражный суд Саратовской области решением от 27.09.2010 разрешил преддоговорный спор, урегулировав разногласия, возникшие между ООО "Фирма Вторс" и Комитетом по управлению имуществом г. Саратова в связи с заключением договора купли -продажи нежилого помещения площадью 88,4 кв. м, расположенного в подвале дома N 159 по ул. Посадского в г. Саратове и заключением договора купли -продажи нежилого помещения площадью 130,9 кв. м, расположенного в подвале дома N 136 по ул. Челюскинцев в г. Саратове, определив условия договоров согласно представленных проектов договоров, исходя из рыночной стоимости нежилых помещений, установив рыночную стоимость нежилого помещения площадью 88,4 кв. м, расположенного в подвале дома N 159 по ул. Посадского в г. Саратове в размере 660 177 рублей с учетом НДС; рыночную стоимость нежилого помещения площадью 130,9 кв. м, расположенного в подвале дома N 136 по ул. Челюскинцев в г. Саратове в размере 1 328 242 руб. с учетом НДС, обязав стороны при заключении договоров купли -продажи использовать указанную цену.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, Комитет по управлению имуществом города Саратова обратился с апелляционной жалобой, просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований.
Заявитель считает решение суда первой инстанции незаконным, необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального права, поскольку экспертное заключение, положение в основу оспариваемого решения, не соответствует требованиям законодательства и не может являться доказательством по делу.
ООО "Фирма Вторс" в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Дело рассматривается в апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы, материалы дела, выслушав в судебном заседании полномочных представителей сторон, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела, на основании распоряжений ответчика от 07.08.2009 N 885-р "Об условиях приватизации недвижимого арендуемого имущества по адресу: г. Саратов, ул. им. Челюскинцев, 136", от 11.08.2009 N 920-р "Об условиях приватизации недвижимого арендуемого имущества по адресу: г. Саратов, ул. им. Посадского И.Н., 159" истцу предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемых объектов - нежилого помещения площадью 88,4 кв. м, расположенного в подвале дома N 159 по ул. Посадского в г. Саратове по цене 949 000,00 руб., нежилого помещения площадью 130,9 кв. м, расположенного в подвале дома N 136 по ул. Челюскинцев в г. Саратове площадью 58,2 кв. м, по цене 2853000,00 руб. Цены установлены без учета налога на добавленную стоимость (далее - НДС) и определенны независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-Ф3 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).
В адрес истца ответчиком были направлены проекты договоров купли-продажи объекта муниципального имущества, который истец подписал с протоколом разногласий в отношении пункта 2.1 и корреспондирующих с ним пунктов 2.2., 2.3 и 2.4., предложив свою редакцию условий договора в этой части, а также исключении из текста договора пункта 3.4.1.
Истец выразил несогласие с указанной ответчиком в пункте 2.1 договоров ценой продажи выкупаемого имущества, и указал, что она должна быть установлена за нежилое помещение площадью 88,4 кв. м, расположенное в подвале дома N 159 по ул. Посадского в г. Саратове в сумме 264 000,00 руб., нежилое помещение площадью 130,9 кв. м, расположенное в подвале дома N 136 по ул. Челюскинцев в г. Саратове площадью 58,2 кв. м в сумме 1 472 000,00 руб. (без учета НДС).
Ответчик отклонил направленные истцом протоколы разногласий, указав на невозможность изменения предложенной цены без решения вопроса о достоверности отчета об оценке продаваемых объектов в судебном порядке.
Поскольку возникшие разногласия в досудебном порядке стороны не урегулировали, ООО "Фирма Вторс" в порядке статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
На основании статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.
В соответствии со статьей 13 Закона об оценочной деятельности, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Согласно пункту 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.
Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 вышеуказанного информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Судом первой инстанции установлено, что оспариваемая истцом стоимость нежилого помещения площадью 88,4 кв. м, расположенного в подвале дома N 159 по ул. Посадского, установлена ответчиком на основании отчета N 2007.09БМ2 общества с ограниченной ответственностью "Бюро оценки собственности" от 30.07.2009, в соответствии с которым рыночная стоимость указанного помещения на дату оценки 20.07.2009 составляет 949 000 руб. без НДС. Рыночная стоимость нежилого помещения площадью 130,9 кв. м, расположенного в подвале дома N 136 по ул. Челюскинцев установлена ответчиком на основании отчета общества с ограниченной ответственностью Фирма "Центр независимой экспертизы" N 21/07/07.09-О от 30.07.2009, в соответствии с которым на дату оценки 20.07.2009 рыночная стоимость указанного помещения составляет 2 853 000 руб. без НДС.
Истцом, в свою очередь, представлены в материалы дела: отчет индивидуального предпринимателя Мокроусова Олега Валерьевича N 14 об определении рыночной стоимости нежилого помещения от 16.10.2009 (дата составления), в соответствии с которым рыночная стоимость нежилого помещения площадью 130,9 кв. м, расположенного в подвале дома N 136 по ул. Челюскинцев на дату оценки 24.08.2009 составляет 1 532 000 руб.; отчет индивидуального предпринимателя Мокроусова Олега Валерьевича N 15 об определении рыночной стоимости нежилого помещения от 16.10.2009, в соответствии с которым рыночная стоимость нежилого помещения площадью 88,4 кв. м, расположенного в подвале дома N 159 по ул. Посадского на дату оценки 24.08.2009 составила 465000 руб. без НДС.
В ходе рассмотрения дела истцом было заявлено ходатайство о проведении по делу судебной экспертизы. Ее проведение поручено обществу с ограниченной ответственностью "Научно-исследовательская лаборатория судебных экспертиз".
Возражений относительно выбора экспертного учреждения, которому надлежало провести судебную экспертизу, ответчик не заявил.
Из заключения эксперта N 6875 от 09.08.2010 следует, что размер рыночной стоимости нежилого помещения площадью 88,4 кв. м, расположенного в подвале дома N 159 по ул. Посадского в г. Саратове составляет 660 177 руб. с учетом НДС, размер рыночной стоимости нежилого помещения площадью 130,9 кв. м, расположенного в подвале дома N 136 по ул. Челюскинцев в г. Саратове составляет 1 328 242 руб. с учетом НДС.
Таким образом, судебная экспертиза опровергает отчеты об оценке спорного имущества, представленные сторонами.
Доводы заявителя жалобы о несоответствии экспертного заключения N 6875 от 09.08.2010 общества с ограниченной ответственностью "Научно-исследовательская лаборатория судебных экспертиз" действующему законодательству, поскольку эксперт применил один из трех действующих методов оценки - сравнительный, подлежат отклонению по следующим основаниям.
Согласно пункту 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из используемых им подходов.
Таким образом, выбор критериев проведения оценки относится к компетенции и профессиональному суждению оценщика.
Аналогичная позиция изложена в письме Минэкономразвития РФ от 13.11.2009 N Д06-3263.
Из материалов дела следует, что в экспертном заключении N 6875 от 09.08.2010 эксперт обосновал невозможность применения затратного и доходного методов при определении рыночной стоимости спорного имущества, указав на то, что в рассматриваемом случае затратный подход не отражает рыночную стоимость недвижимости, а также на то, что эксперт официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на ем здания, частью которого является объект оценки, не располагает. Расчет по "типовым сметам", СНИПам и т.п. с учетом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и "вычисления" стоимости единицы площади приведет к большой погрешности при вычислениях.
При применении доходного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный подход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения. Использование данного подхода, по мнению эксперта, некорректно в данном случае, поскольку спорные строения используются исключительно для личных целей, т.е. собственник не сдает их в аренду с целью извлечения дохода, кроме того, договора аренды в подавляющем большинстве не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной суммы.
Оспариваемое заключение эксперта содержит данные об использовании оценщиком сравнительного метода оценки.
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО N 1).
Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов (пункт 22 ФСО N 1).
Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:
а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;
б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;
в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.
Следовательно, сравнительный подход основан на принципе сопоставления, который проводится с точным аналогом, продающимся на вторичном рынке, приблизительным аналогом, продающимся на вторичном рынке, с учетом корректирующих коэффициентов.
Как следует из экспертного заключения N 6875 от 09.08.2010, экспертом анализировался рынок продаж аналогичных объектов.
В таблицах оценки стоимости спорных нежилых помещений (страницы 7-8, 9-10 экспертного заключения) приведены характеристики трех аналогов, которые использовались для расчета цены с применением корректировки на стоимость одного квадратного метра сопоставимых объектов.
Представленная в таблицах информация бралась экспертом из последних предложений и сделок купли-продажи аналогичных объектов в районах близлежащих к оцениваемому объекту, опубликованных в Аналитическом источнике информации "Квартиры Саратова" N 7 (614) от 24.10.2010.
Согласно пункту 18 ФСО N 1 оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:
а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;
б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;
в) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.
Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности (пункт 19 ФСО N 1).
Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.
Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.
Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.
В соответствии с пунктом 24 ФСО N 1 оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.
Согласно пункту 1 выводов экспертного заключения N 6875 от 09.08.2010 рыночная стоимость нежилого помещения площадью 88,4 кв. м, расположенного в подвале по адресу: г. Саратов, ул. им. Посадского, д. N 159 на момент производства экспертизы с учетом НДС будет равна произведению стоимости единицы сравнения на количество, и на момент проведения экспертизы составляет 660 177 руб.
Согласно пункту 2 выводов экспертного заключения N 6875 от 09.08.2010 рыночная стоимость нежилого помещения площадью 130,9 кв. м, расположенного в подвале по адресу: г. Саратов, ул. им. Челюскинцев, д. N 136 на момент производства экспертизы с учетом НДС будет равна произведению стоимости единицы сравнения на количество, и на момент проведения экспертизы составляет 1 328 242 руб.
Ответчик не представил доказательств того, что оцениваемое имущество имеет характеристики, отличные от сопоставимых с ними объектов или что взятая оценщиком за основу сравнительного подхода информация является устаревшей и неполной.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что экспертное заключение N 6875 от 09.08.2010 по оценке рыночной стоимости спорного муниципального недвижимого имущества соответствует требованиям Федерального стандарта оценки N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки.
Кроме того, в судебном заседании суда апелляционной инстанции суд разъяснил сторонам право на заявление ходатайства о проведении повторной или дополнительной судебной экспертизы по возникшим разногласиям. От проведения указанных экспертиз стороны отказались.
Судебная коллегия отмечает, что в силу статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий несовершения процессуальных действий.
Учитывая изложенное, апелляционная инстанция приходит к выводу о том, что судом первой инстанции полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела и дана надлежащая правовая оценка имеющимся в деле документам, судебный акт принят с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем не находит оснований для его отмены.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
Решение Арбитражного суда Саратовской области от 27 сентября 2010 года по делу N А57-25754/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение.
Председательствующий
С.А.ЖАТКИНА
Судьи
В.А.КАМЕРИЛОВА
Ф.И.ТИМАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.12.2010 N 12АП-8800/2010 ПО ДЕЛУ N А57-24754/2009
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 декабря 2010 г. по делу N А57-24754/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 14 декабря 2010 года
Полный текст постановления изготовлен 15 декабря 2010 года
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Жаткиной С.А.,
судей Камериловой В.А., Тимаева Ф.И.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Кривороговой А.М.,
при участии в судебном заседании представителей комитета по управлению имуществом города Саратова администрации муниципального образования "Город Саратов" - Акова Т.А., по доверенности от 29.10.2010 N 02-08/10910, Погребняк И.С., по доверенности от 29.10.2010 N 02-08/10912, общества с ограниченной ответственностью "Фирма Вторс" - Курбанова Р.А., по доверенности от 01.12.2010,
рассмотрев апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом города Саратова на решение Арбитражного суда Саратовской области от 27.09.2010 по делу N А57-24754/2009 (судья Павлова Н.В.)
по иску общества с ограниченной ответственностью "Фирма Вторс" (г. Саратов)
к Комитету по управлению имуществом города Саратова (г. Саратов)
об урегулировании преддоговорных разногласий,
установил:
В Арбитражный суд Саратовской области обратилось Общество с ограниченной ответственностью "Фирма Вторс" (далее ООО "Фирма Вторс") с иском к Комитету по управлению имуществом города Саратова об обязании заключить с ООО "Фирма Вторс" договор купли-продажи нежилого помещения площадью 88,4 кв. м, расположенного в подвале дома N 159 по ул. Посадского в г. Саратове, на условиях, прилагаемого к иску проекта договора. Исковое заявление принято судом первой инстанции к производству, делу присвоен N А57-247532009.
Кроме того, ООО "Фирма Вторс" обратилось с иском к Комитету по управлению имуществом города Саратова об обязании заключить с ООО "Фирма Вторс" договор купли-продажи нежилого помещения площадью 130,9 кв. м, расположенного в подвале дома N 136 по ул. Челюскинцев в г. Саратове, на условиях, прилагаемого к иску проекта договора. Исковое заявление принято судом первой инстанции к производству, делу присвоен N А57-24754/2009.
Указанные дела определением Арбитражного суда Саратовской области от 04.02.2010 объединены в одно производство с присвоением объединенному делу N А57-24754/2009.
ООО "Фирма Вторс" в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнило исковые требования следующим образом: разрешить преддоговорный спор об урегулировании разногласий, возникших между ООО "Фирма Вторс" и Комитетом по управлению имуществом города Саратова в связи с заключением договора купли-продажи нежилого помещения площадью 88,4 кв. м, расположенного в подвале дома N 159 по ул. Посадского в г. Саратове и заключением договора купли -продажи нежилого помещения площадью 130,9 кв. м, расположенного в подвале дома N 136 по ул. Челюскинцев в г. Саратове, определив условия договоров согласно приложенному к исковому заявлению проектам договоров.
Арбитражный суд Саратовской области решением от 27.09.2010 разрешил преддоговорный спор, урегулировав разногласия, возникшие между ООО "Фирма Вторс" и Комитетом по управлению имуществом г. Саратова в связи с заключением договора купли -продажи нежилого помещения площадью 88,4 кв. м, расположенного в подвале дома N 159 по ул. Посадского в г. Саратове и заключением договора купли -продажи нежилого помещения площадью 130,9 кв. м, расположенного в подвале дома N 136 по ул. Челюскинцев в г. Саратове, определив условия договоров согласно представленных проектов договоров, исходя из рыночной стоимости нежилых помещений, установив рыночную стоимость нежилого помещения площадью 88,4 кв. м, расположенного в подвале дома N 159 по ул. Посадского в г. Саратове в размере 660 177 рублей с учетом НДС; рыночную стоимость нежилого помещения площадью 130,9 кв. м, расположенного в подвале дома N 136 по ул. Челюскинцев в г. Саратове в размере 1 328 242 руб. с учетом НДС, обязав стороны при заключении договоров купли -продажи использовать указанную цену.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, Комитет по управлению имуществом города Саратова обратился с апелляционной жалобой, просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований.
Заявитель считает решение суда первой инстанции незаконным, необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального права, поскольку экспертное заключение, положение в основу оспариваемого решения, не соответствует требованиям законодательства и не может являться доказательством по делу.
ООО "Фирма Вторс" в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Дело рассматривается в апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы, материалы дела, выслушав в судебном заседании полномочных представителей сторон, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела, на основании распоряжений ответчика от 07.08.2009 N 885-р "Об условиях приватизации недвижимого арендуемого имущества по адресу: г. Саратов, ул. им. Челюскинцев, 136", от 11.08.2009 N 920-р "Об условиях приватизации недвижимого арендуемого имущества по адресу: г. Саратов, ул. им. Посадского И.Н., 159" истцу предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемых объектов - нежилого помещения площадью 88,4 кв. м, расположенного в подвале дома N 159 по ул. Посадского в г. Саратове по цене 949 000,00 руб., нежилого помещения площадью 130,9 кв. м, расположенного в подвале дома N 136 по ул. Челюскинцев в г. Саратове площадью 58,2 кв. м, по цене 2853000,00 руб. Цены установлены без учета налога на добавленную стоимость (далее - НДС) и определенны независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-Ф3 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).
В адрес истца ответчиком были направлены проекты договоров купли-продажи объекта муниципального имущества, который истец подписал с протоколом разногласий в отношении пункта 2.1 и корреспондирующих с ним пунктов 2.2., 2.3 и 2.4., предложив свою редакцию условий договора в этой части, а также исключении из текста договора пункта 3.4.1.
Истец выразил несогласие с указанной ответчиком в пункте 2.1 договоров ценой продажи выкупаемого имущества, и указал, что она должна быть установлена за нежилое помещение площадью 88,4 кв. м, расположенное в подвале дома N 159 по ул. Посадского в г. Саратове в сумме 264 000,00 руб., нежилое помещение площадью 130,9 кв. м, расположенное в подвале дома N 136 по ул. Челюскинцев в г. Саратове площадью 58,2 кв. м в сумме 1 472 000,00 руб. (без учета НДС).
Ответчик отклонил направленные истцом протоколы разногласий, указав на невозможность изменения предложенной цены без решения вопроса о достоверности отчета об оценке продаваемых объектов в судебном порядке.
Поскольку возникшие разногласия в досудебном порядке стороны не урегулировали, ООО "Фирма Вторс" в порядке статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
На основании статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.
В соответствии со статьей 13 Закона об оценочной деятельности, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Согласно пункту 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.
Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 вышеуказанного информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Судом первой инстанции установлено, что оспариваемая истцом стоимость нежилого помещения площадью 88,4 кв. м, расположенного в подвале дома N 159 по ул. Посадского, установлена ответчиком на основании отчета N 2007.09БМ2 общества с ограниченной ответственностью "Бюро оценки собственности" от 30.07.2009, в соответствии с которым рыночная стоимость указанного помещения на дату оценки 20.07.2009 составляет 949 000 руб. без НДС. Рыночная стоимость нежилого помещения площадью 130,9 кв. м, расположенного в подвале дома N 136 по ул. Челюскинцев установлена ответчиком на основании отчета общества с ограниченной ответственностью Фирма "Центр независимой экспертизы" N 21/07/07.09-О от 30.07.2009, в соответствии с которым на дату оценки 20.07.2009 рыночная стоимость указанного помещения составляет 2 853 000 руб. без НДС.
Истцом, в свою очередь, представлены в материалы дела: отчет индивидуального предпринимателя Мокроусова Олега Валерьевича N 14 об определении рыночной стоимости нежилого помещения от 16.10.2009 (дата составления), в соответствии с которым рыночная стоимость нежилого помещения площадью 130,9 кв. м, расположенного в подвале дома N 136 по ул. Челюскинцев на дату оценки 24.08.2009 составляет 1 532 000 руб.; отчет индивидуального предпринимателя Мокроусова Олега Валерьевича N 15 об определении рыночной стоимости нежилого помещения от 16.10.2009, в соответствии с которым рыночная стоимость нежилого помещения площадью 88,4 кв. м, расположенного в подвале дома N 159 по ул. Посадского на дату оценки 24.08.2009 составила 465000 руб. без НДС.
В ходе рассмотрения дела истцом было заявлено ходатайство о проведении по делу судебной экспертизы. Ее проведение поручено обществу с ограниченной ответственностью "Научно-исследовательская лаборатория судебных экспертиз".
Возражений относительно выбора экспертного учреждения, которому надлежало провести судебную экспертизу, ответчик не заявил.
Из заключения эксперта N 6875 от 09.08.2010 следует, что размер рыночной стоимости нежилого помещения площадью 88,4 кв. м, расположенного в подвале дома N 159 по ул. Посадского в г. Саратове составляет 660 177 руб. с учетом НДС, размер рыночной стоимости нежилого помещения площадью 130,9 кв. м, расположенного в подвале дома N 136 по ул. Челюскинцев в г. Саратове составляет 1 328 242 руб. с учетом НДС.
Таким образом, судебная экспертиза опровергает отчеты об оценке спорного имущества, представленные сторонами.
Доводы заявителя жалобы о несоответствии экспертного заключения N 6875 от 09.08.2010 общества с ограниченной ответственностью "Научно-исследовательская лаборатория судебных экспертиз" действующему законодательству, поскольку эксперт применил один из трех действующих методов оценки - сравнительный, подлежат отклонению по следующим основаниям.
Согласно пункту 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из используемых им подходов.
Таким образом, выбор критериев проведения оценки относится к компетенции и профессиональному суждению оценщика.
Аналогичная позиция изложена в письме Минэкономразвития РФ от 13.11.2009 N Д06-3263.
Из материалов дела следует, что в экспертном заключении N 6875 от 09.08.2010 эксперт обосновал невозможность применения затратного и доходного методов при определении рыночной стоимости спорного имущества, указав на то, что в рассматриваемом случае затратный подход не отражает рыночную стоимость недвижимости, а также на то, что эксперт официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на ем здания, частью которого является объект оценки, не располагает. Расчет по "типовым сметам", СНИПам и т.п. с учетом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и "вычисления" стоимости единицы площади приведет к большой погрешности при вычислениях.
При применении доходного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный подход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения. Использование данного подхода, по мнению эксперта, некорректно в данном случае, поскольку спорные строения используются исключительно для личных целей, т.е. собственник не сдает их в аренду с целью извлечения дохода, кроме того, договора аренды в подавляющем большинстве не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной суммы.
Оспариваемое заключение эксперта содержит данные об использовании оценщиком сравнительного метода оценки.
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО N 1).
Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов (пункт 22 ФСО N 1).
Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:
а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;
б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;
в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.
Следовательно, сравнительный подход основан на принципе сопоставления, который проводится с точным аналогом, продающимся на вторичном рынке, приблизительным аналогом, продающимся на вторичном рынке, с учетом корректирующих коэффициентов.
Как следует из экспертного заключения N 6875 от 09.08.2010, экспертом анализировался рынок продаж аналогичных объектов.
В таблицах оценки стоимости спорных нежилых помещений (страницы 7-8, 9-10 экспертного заключения) приведены характеристики трех аналогов, которые использовались для расчета цены с применением корректировки на стоимость одного квадратного метра сопоставимых объектов.
Представленная в таблицах информация бралась экспертом из последних предложений и сделок купли-продажи аналогичных объектов в районах близлежащих к оцениваемому объекту, опубликованных в Аналитическом источнике информации "Квартиры Саратова" N 7 (614) от 24.10.2010.
Согласно пункту 18 ФСО N 1 оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:
а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;
б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;
в) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.
Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности (пункт 19 ФСО N 1).
Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.
Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.
Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.
В соответствии с пунктом 24 ФСО N 1 оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.
Согласно пункту 1 выводов экспертного заключения N 6875 от 09.08.2010 рыночная стоимость нежилого помещения площадью 88,4 кв. м, расположенного в подвале по адресу: г. Саратов, ул. им. Посадского, д. N 159 на момент производства экспертизы с учетом НДС будет равна произведению стоимости единицы сравнения на количество, и на момент проведения экспертизы составляет 660 177 руб.
Согласно пункту 2 выводов экспертного заключения N 6875 от 09.08.2010 рыночная стоимость нежилого помещения площадью 130,9 кв. м, расположенного в подвале по адресу: г. Саратов, ул. им. Челюскинцев, д. N 136 на момент производства экспертизы с учетом НДС будет равна произведению стоимости единицы сравнения на количество, и на момент проведения экспертизы составляет 1 328 242 руб.
Ответчик не представил доказательств того, что оцениваемое имущество имеет характеристики, отличные от сопоставимых с ними объектов или что взятая оценщиком за основу сравнительного подхода информация является устаревшей и неполной.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что экспертное заключение N 6875 от 09.08.2010 по оценке рыночной стоимости спорного муниципального недвижимого имущества соответствует требованиям Федерального стандарта оценки N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки.
Кроме того, в судебном заседании суда апелляционной инстанции суд разъяснил сторонам право на заявление ходатайства о проведении повторной или дополнительной судебной экспертизы по возникшим разногласиям. От проведения указанных экспертиз стороны отказались.
Судебная коллегия отмечает, что в силу статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий несовершения процессуальных действий.
Учитывая изложенное, апелляционная инстанция приходит к выводу о том, что судом первой инстанции полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела и дана надлежащая правовая оценка имеющимся в деле документам, судебный акт принят с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем не находит оснований для его отмены.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
Решение Арбитражного суда Саратовской области от 27 сентября 2010 года по делу N А57-25754/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение.
Председательствующий
С.А.ЖАТКИНА
Судьи
В.А.КАМЕРИЛОВА
Ф.И.ТИМАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)