Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 августа 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 18 августа 2016 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Савенкова О.В.,
судей Сумароковой Т.Я., Веклича Б.С.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Тарновским Е.Ю.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ООО "Безанта"
на решение Арбитражного суда города Москвы от 31.05.2016,
по делу N А40-138442/15 (176-1126), принятое судьей Рыбиной Д.С.,
по иску ООО "Безанта" (ИНН 7724201385, ОГРН 1027700312331)
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости,
при участии в судебном заседании представителей:
- от истца: Сухов А.В. по доверенности от 27.01.2016;
- от ответчика: Стогова А.А. по доверенности от 07.12.2015;
- установил:
Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Безанта" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик, Департамент) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения (этаж 1, пом. IX, комн. 2 - 5, 5а, 6; пом. VI, комн. 1 - 3, 3а, 3б, 5, 7, 8; пом. VII, комн. 1 - 3, 3а, 4; пом. VIII, комн. 1, 1а, 2 - 4) общей площадью 215,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Братеевская, д. 21, корп. 1, приняв п. 3.1 договора в следующей редакции: "Цена объекта составляет 18.195.500 рублей без учета НДС, в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости недвижимого имущества N 2015-12-05-08 от 12.05.2015, выполненным ООО "Бизнес-оценка". НДС в соответствии с п. 12 ч. 2 ст. 146 Налогового кодекса РФ не начисляется"; приняв п. 3.4 договора в следующей редакции: "Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до __ числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 505.431 рубля и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга."; приняв п. 5.1 договора в следующей редакции: "За нарушение сроков оплаты, предусмотренных пунктом 3.4 договора, продавец вправе требовать с покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки".
Истец уточнил предмет исковых требований в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в связи с чем в окончательной редакции исковые требований заявлены об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения (этаж 1, пом. IX, комн. 2 - 5, 5а, 6; пом. VI, комн. 1 - 3, 3а, 3б, 5, 7, 8; пом. VII, комн. 1 - 3, 3а, 4; пом. VIII, комн. 1, 1а, 2 - 4) общей площадью 215,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Братеевская, д. 21, корп. 1, приняв п. 3.1 договора в следующей редакции: "Цена объекта составляет 23.464.041 рубль, НДС в соответствии с п. 12 ч. 2 ст. 146 Налогового кодекса РФ не начисляется"; приняв п. 3.2 договора в следующей редакции "Оплата по договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения"; приняв п. 3.4 договора в следующей редакции: "Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до __ числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 391.067 рублей 40 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга."; приняв. п. 5.1 договора в следующей редакции: "За нарушение сроков оплаты, предусмотренных пунктом 3.4 договора, продавец вправе требовать с покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки".
Решением Арбитражного суда города Москвы от 31.05.2016 по делу N А40-138442/15 урегулированы разногласия, возникшие между Департаментом и ООО "Безанта" при заключении договора купли-продажи нежилого помещения (этаж 1, пом. IX, комн. 2 - 5, 5а, 6; пом.VI, комн. 1 - 3, 3а, 3б, 5, 7, 8; пом. VII, комн. 1 - 3, 3а, 4; пом.VIII, комн. 1, 1а, 2 - 4) общей площадью 215,3 кв. м, расположенного в здании по адресу: г. Москва, ул. Братеевская, д. 21, корп. 1, путем изложения п. 3.1 договора в следующей редакции: "Цена объекта составляет 24.444.000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 27.02.2015 N 773Г/343 "Об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества" и положительным экспертным заключением НП СРО "СВОД" от 24.03.2015 N 410/С-15. НДС в соответствии с п. 12 ч. 2 ст. 146 Налогового кодекса РФ не начисляется"; изложения 3.4 договора в следующей редакции: "Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до __ числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 679.000 руб. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга"; путем исключения п. 5.1 договора.
Исковое требование в части обязания Департамента городского имущества города Москвы принять п. 3.2 договора в редакции "Оплата по договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения" оставлено без рассмотрения.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил отменить решение суда первой инстанции и вынести новый судебный акт об удовлетворении иска. В обоснование жалобы заявитель указывает на нарушение судом норм материального права, неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
В судебном заседании апелляционной инстанции представители истца требования апелляционной жалобы поддержали по изложенным в ней мотивам, просили решение суда первой инстанции отменить и вынести новый судебный акт об удовлетворении иска.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика требования апелляционной жалобы не признал. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ, считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, истец арендует нежилое помещение (этаж 1, пом. IX, комн. 2 - 5, 5а, 6; пом.VI, комн. 1 - 3, 3а, 3б, 5, 7, 8; пом. VII, комн. 1 - 3, 3а, 4; пом. VIII, комн.1, 1а, 2 - 4) общей площадью 215,3 кв. м, расположенное в здании по адресу: г. Москва, ул. Братеевская, д. 21, корп. 1, находящееся в собственности города Москвы, на основании договора аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы, от 14.08.2007 N 06-01000/07, сроком с 27.08.2007 до 30.06.2015.
На основании ч. ч. 2, 3 ст. 9 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) субъект малого или среднего предпринимательства вправе по своей инициативе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Истец является субъектом малого предпринимательства в порядке, определенном Федеральным законом от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.
Полагая, что в соответствии с нормами Закона N 159-ФЗ имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, истец 09.02.2015 обратился к Департаменту с заявлением о приобретении арендуемого помещения в собственность.
Ответчик письмом от 24.04.2015 направил истцу проект договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием цены объекта в размере 24.444.000 руб. без НДС в соответствии с отчетом ООО "АБН-Консалт" от 27.02.2015 N 773Г/343 "Об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества" по состоянию на 09.02.2015 и положительным экспертным заключением НП СРО "СВОД" от 24.03.2015 N 410/С-15.
Истец, считая выкупную цену объекта завышенной, обратился к независимому оценщику. Согласно отчету об определении рыночной стоимости недвижимого имущества ООО "Бизнес-оценка" от 12.05.2015 N 2015-12-05-08 рыночная стоимость выкупаемого нежилого помещения составила 18.195.500 рублей без НДС по состоянию на 09.02.2015.
Истец 18.05.2015 направил ответчику проект договора купли-продажи с учетом прилагаемого подписанного протокола разногласий, предложив цену выкупаемого имущества в размере 18.195.500 руб.
Ответчик уклонился от подписания договора с учетом протокола разногласий, в связи с чем истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции пришел к выводу, что истец, как участник гражданских правоотношений, и спорные нежилые помещения, как объект гражданских правоотношений, соответствуют критериям, установленным ст. 3 Закона N 159-ФЗ, а именно истец является субъектом малого предпринимательства; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества".
Определением Арбитражного суда города Москвы от 20 ноября 2015 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Центр независимой экспертизы собственности".
Согласно экспертному заключению ООО "Центр независимой экспертизы собственности" от 12.02.2016 рыночная стоимость выкупаемого истцом нежилого помещения составляет 23.464.041 руб. по состоянию на 09.02.2015.
Суд первой инстанции, принимая цену выкупаемого истцом нежилого помещения в размере 24.444.000 руб., то есть по цене, предложенной ответчиком, принял во внимание, что ответчиком на Отчет ООО "АБН-Консалт" от 27.02.2015 N 773Г/343 получено положительное экспертное заключение НП СРО "СВОД" от 24.03.2015 N 410/С-15 о соответствии отчета ООО "АБН-Консалт" от 27.02.2015 N 773Г/343 "Об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества" требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Закона N 135-ФЗ, федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, а также о подтверждении соответствия указанной в отчете об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества стоимости - рыночной стоимости, как наиболее вероятной цены, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, в рамках вида проводимой экспертизы.
Суд первой инстанции указал, что каких-либо доказательств, свидетельствующих о недостоверности отчета ООО "АБН-Консалт" от 27.02.2015 N 773Г/343 требованиям законодательства об оценочной деятельности истцом суду не представлено.
Сам по себе факт наличия иного отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости не может являться безусловным доказательством несоответствия отчета ООО "АБН-Консалт" от 27.02.2015 N 773Г/343 требованиям, предъявляемым к нему Законом N 135-ФЗ, федеральными стандартами оценки и другими актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.
Суд первой инстанции пришел к выводу, что при наличии в материалах дела отчета ООО "АБН-Консалт" от 27.02.2015 N 773Г/343 с учетом положительного экспертного заключения НП СРО "СВОД" от 27.02.2015 N 773Г/343 к нему, а также отсутствии доказательств несоответствия данного отчета ответчика требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, требование истца об урегулировании разногласий путем изложения п. 3.1 Договора в редакции истца не подлежит удовлетворению, а подлежащим изложению в редакции ответчика.
Отменяя решение Арбитражного суда города Москвы, Девятый арбитражный апелляционный суд принимает во внимание, что согласно ст. 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.
В силу ст. 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Как указано в п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 АПК РФ).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета судом, но ходатайству лица участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).
Так как между сторонами возникли разногласия по вопросу определения рыночной стоимости помещения, а в материалах дела представлены два отчета независимых оценщиков, отличающиеся установленной в них величиной рыночной стоимости одного и того же объекта, то в порядке статьи 82 АПК РФ по ходатайству истца суд назначил по делу судебную экспертизу на предмет определения рыночной стоимости объекта.
Как указано выше, согласно экспертному заключению ООО "Центр независимой экспертизы собственности" от 12.02.2016 г., назначенному судом, рыночная стоимость выкупаемого истцом нежилого помещения составляет 23464041 руб. по состоянию на 09.02.2015.
На основании ч. 2 ст. 64, ч. 3 ст. 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.
Таким образом, необходимо урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества по цене, установленной экспертным заключением ООО "Центр независимой экспертизы собственности" от 12.02.2016, поскольку нет оснований не доверять эксперту, который был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Оставляя без рассмотрения требование иска об обязании ответчика принять п. 3.2 договора в редакции истца, суд первой инстанции указал, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора в этой части.
Между тем, согласно п. 1 ст. 5 Закона N 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях.
То есть, истец в силу ст. 5 Закона N 159-ФЗ вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с условием об оплате в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях.
Федеральным законом от 29.06.2015 г. N 158-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" внесены изменения в Закон N 159-ФЗ, в том числе и в части изменения срока до пяти лет, на который может быть предоставлена рассрочка по оплате недвижимого имущества.
В связи с этим требования иска в части оплаты приобретаемого объекта недвижимости в рассрочку на 5 лет подлежит удовлетворению.
В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Руководствуясь ст. ст. 110, 176, 266 - 268, п. 2 ст. 269, 271 АПК РФ,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 31.05.2016 по делу N А40-138442/15 - отменить.
Урегулировать разногласия, возникшие между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО "БЕЗАНТА" при заключении договора купли-продажи нежилого помещения (этаж 1, пом. IX, комн. 2 - 5, 5а, 6; пом. VI, комн. 1 - 3, 3а, 36, 5, 7, 8; пом. VII, коми. 1 - 3, 3а, 4; пом. VIII, комн. 1, 1а, 2 - 4) общей площадью 215,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Братеевская, д. 21, корп. 1
Изложив пункт 3.1 договора купли-продажи в следующей редакции: "Цена объекта составляет 23464041 рубль 00 копеек. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ не начисляется".
Пункт 3.2 договора купли-продажи в следующей редакции: "Оплата по договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения".
Пункт 3.4 договора купли-продажи в следующей редакции: "Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до __ числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 391067 рублей 40 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга".
Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423) в пользу ООО "Безанта" (ИНН 7724201385, ОГРН 1027700312331) расходы по уплате государственной пошлины по иску в размере 6000 (шесть тысяч) рублей, по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 3000 (три тысячи) рублей, расходы на проведение судебной экспертизы в размере 20000 (двадцать тысяч) рублей.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.08.2016 N 09АП-34761/2016 ПО ДЕЛУ N А40-138442/15
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 августа 2016 г. N 09АП-34761/2016
Дело N А40-138442/15
Резолютивная часть постановления объявлена 10 августа 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 18 августа 2016 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Савенкова О.В.,
судей Сумароковой Т.Я., Веклича Б.С.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Тарновским Е.Ю.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ООО "Безанта"
на решение Арбитражного суда города Москвы от 31.05.2016,
по делу N А40-138442/15 (176-1126), принятое судьей Рыбиной Д.С.,
по иску ООО "Безанта" (ИНН 7724201385, ОГРН 1027700312331)
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости,
при участии в судебном заседании представителей:
- от истца: Сухов А.В. по доверенности от 27.01.2016;
- от ответчика: Стогова А.А. по доверенности от 07.12.2015;
- установил:
Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Безанта" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик, Департамент) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения (этаж 1, пом. IX, комн. 2 - 5, 5а, 6; пом. VI, комн. 1 - 3, 3а, 3б, 5, 7, 8; пом. VII, комн. 1 - 3, 3а, 4; пом. VIII, комн. 1, 1а, 2 - 4) общей площадью 215,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Братеевская, д. 21, корп. 1, приняв п. 3.1 договора в следующей редакции: "Цена объекта составляет 18.195.500 рублей без учета НДС, в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости недвижимого имущества N 2015-12-05-08 от 12.05.2015, выполненным ООО "Бизнес-оценка". НДС в соответствии с п. 12 ч. 2 ст. 146 Налогового кодекса РФ не начисляется"; приняв п. 3.4 договора в следующей редакции: "Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до __ числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 505.431 рубля и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга."; приняв п. 5.1 договора в следующей редакции: "За нарушение сроков оплаты, предусмотренных пунктом 3.4 договора, продавец вправе требовать с покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки".
Истец уточнил предмет исковых требований в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в связи с чем в окончательной редакции исковые требований заявлены об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения (этаж 1, пом. IX, комн. 2 - 5, 5а, 6; пом. VI, комн. 1 - 3, 3а, 3б, 5, 7, 8; пом. VII, комн. 1 - 3, 3а, 4; пом. VIII, комн. 1, 1а, 2 - 4) общей площадью 215,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Братеевская, д. 21, корп. 1, приняв п. 3.1 договора в следующей редакции: "Цена объекта составляет 23.464.041 рубль, НДС в соответствии с п. 12 ч. 2 ст. 146 Налогового кодекса РФ не начисляется"; приняв п. 3.2 договора в следующей редакции "Оплата по договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения"; приняв п. 3.4 договора в следующей редакции: "Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до __ числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 391.067 рублей 40 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга."; приняв. п. 5.1 договора в следующей редакции: "За нарушение сроков оплаты, предусмотренных пунктом 3.4 договора, продавец вправе требовать с покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки".
Решением Арбитражного суда города Москвы от 31.05.2016 по делу N А40-138442/15 урегулированы разногласия, возникшие между Департаментом и ООО "Безанта" при заключении договора купли-продажи нежилого помещения (этаж 1, пом. IX, комн. 2 - 5, 5а, 6; пом.VI, комн. 1 - 3, 3а, 3б, 5, 7, 8; пом. VII, комн. 1 - 3, 3а, 4; пом.VIII, комн. 1, 1а, 2 - 4) общей площадью 215,3 кв. м, расположенного в здании по адресу: г. Москва, ул. Братеевская, д. 21, корп. 1, путем изложения п. 3.1 договора в следующей редакции: "Цена объекта составляет 24.444.000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 27.02.2015 N 773Г/343 "Об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества" и положительным экспертным заключением НП СРО "СВОД" от 24.03.2015 N 410/С-15. НДС в соответствии с п. 12 ч. 2 ст. 146 Налогового кодекса РФ не начисляется"; изложения 3.4 договора в следующей редакции: "Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до __ числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 679.000 руб. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга"; путем исключения п. 5.1 договора.
Исковое требование в части обязания Департамента городского имущества города Москвы принять п. 3.2 договора в редакции "Оплата по договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения" оставлено без рассмотрения.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил отменить решение суда первой инстанции и вынести новый судебный акт об удовлетворении иска. В обоснование жалобы заявитель указывает на нарушение судом норм материального права, неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
В судебном заседании апелляционной инстанции представители истца требования апелляционной жалобы поддержали по изложенным в ней мотивам, просили решение суда первой инстанции отменить и вынести новый судебный акт об удовлетворении иска.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика требования апелляционной жалобы не признал. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ, считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, истец арендует нежилое помещение (этаж 1, пом. IX, комн. 2 - 5, 5а, 6; пом.VI, комн. 1 - 3, 3а, 3б, 5, 7, 8; пом. VII, комн. 1 - 3, 3а, 4; пом. VIII, комн.1, 1а, 2 - 4) общей площадью 215,3 кв. м, расположенное в здании по адресу: г. Москва, ул. Братеевская, д. 21, корп. 1, находящееся в собственности города Москвы, на основании договора аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы, от 14.08.2007 N 06-01000/07, сроком с 27.08.2007 до 30.06.2015.
На основании ч. ч. 2, 3 ст. 9 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) субъект малого или среднего предпринимательства вправе по своей инициативе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Истец является субъектом малого предпринимательства в порядке, определенном Федеральным законом от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.
Полагая, что в соответствии с нормами Закона N 159-ФЗ имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, истец 09.02.2015 обратился к Департаменту с заявлением о приобретении арендуемого помещения в собственность.
Ответчик письмом от 24.04.2015 направил истцу проект договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием цены объекта в размере 24.444.000 руб. без НДС в соответствии с отчетом ООО "АБН-Консалт" от 27.02.2015 N 773Г/343 "Об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества" по состоянию на 09.02.2015 и положительным экспертным заключением НП СРО "СВОД" от 24.03.2015 N 410/С-15.
Истец, считая выкупную цену объекта завышенной, обратился к независимому оценщику. Согласно отчету об определении рыночной стоимости недвижимого имущества ООО "Бизнес-оценка" от 12.05.2015 N 2015-12-05-08 рыночная стоимость выкупаемого нежилого помещения составила 18.195.500 рублей без НДС по состоянию на 09.02.2015.
Истец 18.05.2015 направил ответчику проект договора купли-продажи с учетом прилагаемого подписанного протокола разногласий, предложив цену выкупаемого имущества в размере 18.195.500 руб.
Ответчик уклонился от подписания договора с учетом протокола разногласий, в связи с чем истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции пришел к выводу, что истец, как участник гражданских правоотношений, и спорные нежилые помещения, как объект гражданских правоотношений, соответствуют критериям, установленным ст. 3 Закона N 159-ФЗ, а именно истец является субъектом малого предпринимательства; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества".
Определением Арбитражного суда города Москвы от 20 ноября 2015 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Центр независимой экспертизы собственности".
Согласно экспертному заключению ООО "Центр независимой экспертизы собственности" от 12.02.2016 рыночная стоимость выкупаемого истцом нежилого помещения составляет 23.464.041 руб. по состоянию на 09.02.2015.
Суд первой инстанции, принимая цену выкупаемого истцом нежилого помещения в размере 24.444.000 руб., то есть по цене, предложенной ответчиком, принял во внимание, что ответчиком на Отчет ООО "АБН-Консалт" от 27.02.2015 N 773Г/343 получено положительное экспертное заключение НП СРО "СВОД" от 24.03.2015 N 410/С-15 о соответствии отчета ООО "АБН-Консалт" от 27.02.2015 N 773Г/343 "Об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества" требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Закона N 135-ФЗ, федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, а также о подтверждении соответствия указанной в отчете об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества стоимости - рыночной стоимости, как наиболее вероятной цены, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, в рамках вида проводимой экспертизы.
Суд первой инстанции указал, что каких-либо доказательств, свидетельствующих о недостоверности отчета ООО "АБН-Консалт" от 27.02.2015 N 773Г/343 требованиям законодательства об оценочной деятельности истцом суду не представлено.
Сам по себе факт наличия иного отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости не может являться безусловным доказательством несоответствия отчета ООО "АБН-Консалт" от 27.02.2015 N 773Г/343 требованиям, предъявляемым к нему Законом N 135-ФЗ, федеральными стандартами оценки и другими актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.
Суд первой инстанции пришел к выводу, что при наличии в материалах дела отчета ООО "АБН-Консалт" от 27.02.2015 N 773Г/343 с учетом положительного экспертного заключения НП СРО "СВОД" от 27.02.2015 N 773Г/343 к нему, а также отсутствии доказательств несоответствия данного отчета ответчика требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, требование истца об урегулировании разногласий путем изложения п. 3.1 Договора в редакции истца не подлежит удовлетворению, а подлежащим изложению в редакции ответчика.
Отменяя решение Арбитражного суда города Москвы, Девятый арбитражный апелляционный суд принимает во внимание, что согласно ст. 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.
В силу ст. 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Как указано в п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 АПК РФ).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета судом, но ходатайству лица участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).
Так как между сторонами возникли разногласия по вопросу определения рыночной стоимости помещения, а в материалах дела представлены два отчета независимых оценщиков, отличающиеся установленной в них величиной рыночной стоимости одного и того же объекта, то в порядке статьи 82 АПК РФ по ходатайству истца суд назначил по делу судебную экспертизу на предмет определения рыночной стоимости объекта.
Как указано выше, согласно экспертному заключению ООО "Центр независимой экспертизы собственности" от 12.02.2016 г., назначенному судом, рыночная стоимость выкупаемого истцом нежилого помещения составляет 23464041 руб. по состоянию на 09.02.2015.
На основании ч. 2 ст. 64, ч. 3 ст. 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.
Таким образом, необходимо урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества по цене, установленной экспертным заключением ООО "Центр независимой экспертизы собственности" от 12.02.2016, поскольку нет оснований не доверять эксперту, который был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Оставляя без рассмотрения требование иска об обязании ответчика принять п. 3.2 договора в редакции истца, суд первой инстанции указал, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора в этой части.
Между тем, согласно п. 1 ст. 5 Закона N 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях.
То есть, истец в силу ст. 5 Закона N 159-ФЗ вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с условием об оплате в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях.
Федеральным законом от 29.06.2015 г. N 158-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" внесены изменения в Закон N 159-ФЗ, в том числе и в части изменения срока до пяти лет, на который может быть предоставлена рассрочка по оплате недвижимого имущества.
В связи с этим требования иска в части оплаты приобретаемого объекта недвижимости в рассрочку на 5 лет подлежит удовлетворению.
В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Руководствуясь ст. ст. 110, 176, 266 - 268, п. 2 ст. 269, 271 АПК РФ,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 31.05.2016 по делу N А40-138442/15 - отменить.
Урегулировать разногласия, возникшие между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО "БЕЗАНТА" при заключении договора купли-продажи нежилого помещения (этаж 1, пом. IX, комн. 2 - 5, 5а, 6; пом. VI, комн. 1 - 3, 3а, 36, 5, 7, 8; пом. VII, коми. 1 - 3, 3а, 4; пом. VIII, комн. 1, 1а, 2 - 4) общей площадью 215,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Братеевская, д. 21, корп. 1
Изложив пункт 3.1 договора купли-продажи в следующей редакции: "Цена объекта составляет 23464041 рубль 00 копеек. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ не начисляется".
Пункт 3.2 договора купли-продажи в следующей редакции: "Оплата по договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения".
Пункт 3.4 договора купли-продажи в следующей редакции: "Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до __ числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 391067 рублей 40 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга".
Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423) в пользу ООО "Безанта" (ИНН 7724201385, ОГРН 1027700312331) расходы по уплате государственной пошлины по иску в размере 6000 (шесть тысяч) рублей, по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 3000 (три тысячи) рублей, расходы на проведение судебной экспертизы в размере 20000 (двадцать тысяч) рублей.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
О.В.САВЕНКОВ
Судьи
Б.С.ВЕКЛИЧ
Т.Я.СУМАРОКОВА
О.В.САВЕНКОВ
Судьи
Б.С.ВЕКЛИЧ
Т.Я.СУМАРОКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)