Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 05 июля 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 07 июля 2016 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Д.А. Глебова,
судей А.В. Ветошкевич, Н.А. Скрипки,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Т.С. Гребенюковой,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Вирченко Ларисы Валентиновны,
апелляционное производство N 05АП-4347/2016
на решение от 28.04.2016
судьи Е.В. Кобко
по делу N А51-27793/2015 Арбитражного суда Приморского края
по иску индивидуального предпринимателя Вирченко Ларисы Валентиновны (ИНН 253700224104, ОГРН 309253721000034, дата государственной регистрации: 29.07.2009)
к Управлению муниципальной собственности города Владивостока (ИНН 2536097608, ОГРН 1032501280602, дата государственной регистрации: 28.01.2003)
о понуждении заключить договор аренды на новый срок,
при участии:
- индивидуальный предприниматель Вирченко Л.В. лично, паспорт;
- от Управления муниципальной собственности г. Владивостока: представитель Морошкин А.Н. по доверенности от 08.10.2015 N 28/1-5523 сроком до 31.12.2016, удостоверение,
индивидуальный предприниматель Вирченко Лариса Валентиновна (далее - ИП Вирченко Л.В., предприниматель, истец) обратилась в Арбитражный суд Приморского края с иском к Управлению муниципальной собственности администрации города Владивостока (далее - УМС г. Владивостока, ответчик) о признании незаконным решения УМС г. Владивостока N 19703/20у, 19704/20у от 07.12.2015 об отказе в заключении договора аренды, а также обязать УМС г. Владивостока заключить с ИП Вирченко Л.В. договор аренды на новый срок (5 лет) на нежилое помещение площадью 1 кв. м, расположенное в подземном пешеходном переходе по адресу: г. Владивосток, ул. Светланская, д. 29 (место расположения установлено в соответствии со схемой расположения объекта аренды по договору аренды от 20.12.2012 N 04821-006-Н-АР-6850-00) для использования в целях "платежный терминал" (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ).
Решением Арбитражного суда Приморского края от 28.04.2016 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, ИП Вирченко Л.В. обратилась с апелляционной жалобой, в которой просила решение Арбитражного суда Приморского края от 28.04.2016 отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы апеллянт со ссылкой на положения части 1 статьи 17.1 Федерального закона 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) указал на то, что в спорной ситуации возможно заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов, поскольку площадь объекта аренды составляет 1 кв. м и не превышает 10% общей площади помещения, частью которого является объект аренды. Считает, что у истца отсутствовали основания, предусмотренные частью 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, для отказа в заключении договора аренды на новый срок, действия ответчика не основаны на нормах указанного Федерального закона, а также муниципального правового акта Думы г. Владивостока от 30.07.2009 N 168-МПА "Положение о способах управления и распоряжения муниципальным имуществом города Владивостока", в связи с чем решения УМС г. Владивостока N 19703/20у, 19704/20у от 07.12.2015 является незаконным, а ответчик обязан заключить договор аренды с истцом на новый срок. При таких обстоятельствах, по мнению апеллянта, основания, на которые ответчик сослался в принятом решении об отказе в заключении договора аренды, подлежат оценке судом в рамках настоящего спора. Отмечает, что постановка части помещения на кадастровый учет не является необходимым условием для государственной регистрации договора аренды части помещения, для заключения договора аренды на часть помещения достаточно приложить графически обозначенную схему арендуемого помещения.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции ИП Вирченко Л.В. доводы апелляционной жалобы поддержала по изложенным в ней основаниям, решение суда первой инстанции просила отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представитель УМС г. Владивостока на доводы апелляционной жалобы возразил, по основаниям, изложенным в письменном отзыве, решение суда первой инстанции считает законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.
Исследовав материалы дела, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции установил следующее.
Между УМС г. Владивостока (Арендодатель) и ИП Вирченко Л.В. (Арендатор) 20.12.2012 заключен договор аренды недвижимого имущества N 01-04821-006-Н-АР-6850-00 (в редакции дополнительного соглашения N 1 от 14.03.2013), согласно которому Арендодатель сдает, а Арендатор принимает за плату во временное владение и пользовании недвижимое имущество, общей площадью 1,00 кв. м (в подземном переходе), расположенное по адресу: г. Владивосток, в районе здания ул. Светланская, д. 29 для использования в целях "платежный терминал".
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Согласно пункту 1.3 договора срок аренды устанавливается с 20.12.2012 по 19.12.2015.
В соответствии с пунктом 2.4.15 договора аренды недвижимого имущества N 01-04821-006-Н-АР-6850-00 от 20.12.2012 арендатор обязался по окончании срока договора не позднее пяти рабочих дней после прекращения договора передать арендодателю объект; при неисполнении данного условия договор не считается продленным на неопределенный срок.
Пунктом 5.1 договора аренды недвижимого имущества N 01-04821-006-Н-АР-6850-00 от 20.12.2012 установлено, что договор прекращает свое действие по окончании его срока; заключение договора аренды на новый срок производится в порядке, установленном действующим законодательством. Данные условия согласованы сторонами без разногласий.
ИП Вирченко Л.В. 12.11.2015 в адрес УМС г. Владивостока направила заявление, из которого следует, что ИП Вирченко Л.В. на протяжении всего срока аренды надлежащим образом исполняла свои обязательства по договору аренды, в связи с чем просит заключить с ней договор аренды на нежилое помещение площадью 1 кв. м, расположенное в подземном пешеходном переходе по адресу: г. Владивосток, ул. Светланская, д. 29 для использования в целях "платежный терминал" на новый срок (5 лет), без проведения торгов.
Ответчиком в адрес ИП Вирченко Л.В. 07.12.2012 направлено письмо N 19703/20у, N 19704/20у, в котором УМС г. Владивостока сообщило о том, что в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о сооружении - подземный пешеходный переход застроенной площадью 1200,2 кв. м по адресу: г. Владивосток, в районе ул. Светланская, 29. Сведения об арендуемых ИП Вирченко Л.В. частях подземного пешеходного перехода в государственном кадастре недвижимости не содержатся. На основании изложенного, у УМС г. Владивостока отсутствуют основания для заключения на новый срок договоров аренды занимаемого ИП Вирченко Л.В. муниципального имущества. В связи с чем, ИП Вирченко Л.В. необходимо освободить арендуемое муниципальное имущество в подземном пешеходном переходе по адресу: г. Владивосток, в районе здания ул. Светланская, 29, передав его по акту приема-передачи представителю Управления в исправном состоянии в течение 3 дней после окончания срока действия договора аренды.
Полагая, что решение УМС г. Владивостока N 19703/20у, 19704/20у от 07.12.2015 об отказе в заключении договора аренды на новый срок является незаконным, ИП Вирченко Л.В. обратилась в Арбитражный суд Приморского края с настоящим заявлением.
Рассмотрев исковое заявление, суд первой инстанции счел требования необоснованными, поскольку часть 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции на спорный договор не распространяется, иные нормы права, которые предусматривают обязанность арендодателя заключить договор аренды не указаны, а в отсутствие такой обязанности арендодатель вправе отказаться от продления договора в том числе без объяснения причин и отказал в их удовлетворении.
Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение не подлежит отмене или изменению в силу следующих обстоятельств.
Исследовав материалы дела апелляционный суд пришел к выводу, что оба требования истца (о признании незаконным решения УМС г. Владивостока об отказе в заключении договора аренды и обязании УМС г. Владивостока заключить договор аренды на новый срок) вытекают из гражданских правоотношений и направлены на фактическое продление сложившихся между сторонами арендных отношений после окончания срока договора аренды N 01-04821-006-Н-АР-6850-00 от 20.12.2012.
В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно пункту 1 статьи 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Согласно пунктам 1, 4 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с указанным Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
При рассмотрении исковых требований, суд первой инстанции верно установил, что в обоснование обязанности УМС г. Владивостока заключить с ИП Вирченко Л.В. договор аренды того же объекта на новый срок истец ссылается на положения статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, согласно которым по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 данной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:
1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в РФ, если иное не установлено другим законодательством РФ;
2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора (часть 9 статьи 17.1).
Арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 статьи 17.1 указанного Федерального закона, за исключением следующих случаев: принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды (часть 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции).
В свою очередь, части 1 и 3 статьи 17.1 указанного Федерального закона, к которым отсылает часть 9 той же нормы, содержат положения о том, что заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в случаях, к которым рассматриваемая ситуация не относится (часть 1); в порядке, предусмотренном частью 1 данной статьи, осуществляется заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального недвижимого имущества, которое принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления государственным или муниципальным унитарным предприятиям; государственного или муниципального недвижимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления за государственными или муниципальными автономными учреждениями; государственного или муниципального имущества, которое принадлежит на праве оперативного управления государственным или муниципальным бюджетным и казенным учреждениям, государственным органам, органам местного самоуправления (часть 3).
Таким образом, часть 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, на которую ссылается истец, предусматривает случаи отсутствия у арендодателя возможности отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды, который ранее был заключен по результатам проведения конкурса или аукциона на право заключения этого договора.
В то же время, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что договор аренды недвижимого имущества N 01-04821-006-Н-АР-6850-00 от 20.12.2012 был заключен по результатам торгов; данное обстоятельство подтвердили стороны в судебном заседании.
Довод апеллянта о том, что действие части 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции распространяется на спорный договор, поскольку для его заключения не обязательно проведение торгов, отклоняется, как не основанный на нормах права.
При этом ссылка ИП Вирченко Л.В. на разъяснения, содержащиеся в пункте 4.5 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" обоснованно отклонены судом первой инстанции, поскольку разъяснения, изложенные в пункте 4.5 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, касаются случаев первоначального заключения договора по результатам торгов, что не относится к Договор аренды недвижимого имущества N 01-04821-006-Н-АР-6850-00 от 20.12.2012.
Таким образом, заявленное истцом правовое основание для обязательного заключения договора ответчиком согласно Закону о защите конкуренции не нашло подтверждения, иного обоснования обязательности заключения договора не приведено, в связи с чем оснований для возложения на ответчика обязанности по заключению договора в силу принципа свободы договора (статья 421 ГК РФ) не имеется.
Доводы заявителя жалобы со ссылкой на Муниципальный правовой акт Думы г. Владивостока от 30.07.2009 N 168-МПА "Положение о способах управления и распоряжения муниципальным имуществом города Владивостока" (далее - Положение) о том, что решение УМС г. Владивостока N 19703/20у, 19704/20у от 07.12.2015 является незаконным, также отклоняются апелляционным судом.
Указанным Положением регулируется порядок предоставления в аренду муниципального имущества без проведения торгов, вместе с тем, в рассматриваемом случае спор возник относительно предусмотренной гражданским законодательством возможности заключения договора аренды на новый срок. В связи с чем, ссылка Муниципальный правовой акт Думы г. Владивостока от 30.07.2009 N 168-МПА, апелляционным судом не принимается во внимание, поскольку регламентированное Гражданским кодексом Российской Федерации право арендодателя на продление арендных отношений в случае надлежащего исполнения своих обязательств по договору не может быть исключено или отменено нормативным правовым актом органа местного самоуправления.
Доводы апеллянта о необоснованности отказа в заключении договора аренды на новый срок, основанного на отсутствии государственного кадастрового учета переданной предпринимателю части подземного перехода, коллегией отклоняются, поскольку данные обстоятельства не имеют правового значения для рассмотрения настоящего дела, так как обязанность заключить с истцом договор аренды на новый срок, предусмотренная законом или договором, у Управления отсутствует, а в отсутствие такой обязанности арендодатель вправе отказаться от продления договора без объяснения причин.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции поддерживает вывод Арбитражного суда Приморского края о том, что решение УМС г. Владивостока N 19703/20у, 19704/20у от 07.12.2015 об отказе в заключении договора аренды на новый срок с ИП Вирченко Л.В. является правомерным, а основания для обязания ответчика заключить договор аренды отсутствуют, в связи с чем суд первой инстанции законно и обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований.
Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что, рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции полно и всестороннее исследовал все существенные обстоятельства дела и дал им надлежащую оценку, правильно применил нормы материального и процессуального права. Основания для отмены судебного акта не установлены, а доводы заявителя апелляционной жалобы не нашли своего объективного подтверждения.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Приморского края от 28.04.2016 по делу N А51-27793/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 07.07.2016 N 05АП-4347/2016 ПО ДЕЛУ N А51-27793/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 июля 2016 г. по делу N А51-27793/2015
Резолютивная часть постановления оглашена 05 июля 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 07 июля 2016 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Д.А. Глебова,
судей А.В. Ветошкевич, Н.А. Скрипки,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Т.С. Гребенюковой,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Вирченко Ларисы Валентиновны,
апелляционное производство N 05АП-4347/2016
на решение от 28.04.2016
судьи Е.В. Кобко
по делу N А51-27793/2015 Арбитражного суда Приморского края
по иску индивидуального предпринимателя Вирченко Ларисы Валентиновны (ИНН 253700224104, ОГРН 309253721000034, дата государственной регистрации: 29.07.2009)
к Управлению муниципальной собственности города Владивостока (ИНН 2536097608, ОГРН 1032501280602, дата государственной регистрации: 28.01.2003)
о понуждении заключить договор аренды на новый срок,
при участии:
- индивидуальный предприниматель Вирченко Л.В. лично, паспорт;
- от Управления муниципальной собственности г. Владивостока: представитель Морошкин А.Н. по доверенности от 08.10.2015 N 28/1-5523 сроком до 31.12.2016, удостоверение,
установил:
индивидуальный предприниматель Вирченко Лариса Валентиновна (далее - ИП Вирченко Л.В., предприниматель, истец) обратилась в Арбитражный суд Приморского края с иском к Управлению муниципальной собственности администрации города Владивостока (далее - УМС г. Владивостока, ответчик) о признании незаконным решения УМС г. Владивостока N 19703/20у, 19704/20у от 07.12.2015 об отказе в заключении договора аренды, а также обязать УМС г. Владивостока заключить с ИП Вирченко Л.В. договор аренды на новый срок (5 лет) на нежилое помещение площадью 1 кв. м, расположенное в подземном пешеходном переходе по адресу: г. Владивосток, ул. Светланская, д. 29 (место расположения установлено в соответствии со схемой расположения объекта аренды по договору аренды от 20.12.2012 N 04821-006-Н-АР-6850-00) для использования в целях "платежный терминал" (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ).
Решением Арбитражного суда Приморского края от 28.04.2016 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, ИП Вирченко Л.В. обратилась с апелляционной жалобой, в которой просила решение Арбитражного суда Приморского края от 28.04.2016 отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы апеллянт со ссылкой на положения части 1 статьи 17.1 Федерального закона 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) указал на то, что в спорной ситуации возможно заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов, поскольку площадь объекта аренды составляет 1 кв. м и не превышает 10% общей площади помещения, частью которого является объект аренды. Считает, что у истца отсутствовали основания, предусмотренные частью 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, для отказа в заключении договора аренды на новый срок, действия ответчика не основаны на нормах указанного Федерального закона, а также муниципального правового акта Думы г. Владивостока от 30.07.2009 N 168-МПА "Положение о способах управления и распоряжения муниципальным имуществом города Владивостока", в связи с чем решения УМС г. Владивостока N 19703/20у, 19704/20у от 07.12.2015 является незаконным, а ответчик обязан заключить договор аренды с истцом на новый срок. При таких обстоятельствах, по мнению апеллянта, основания, на которые ответчик сослался в принятом решении об отказе в заключении договора аренды, подлежат оценке судом в рамках настоящего спора. Отмечает, что постановка части помещения на кадастровый учет не является необходимым условием для государственной регистрации договора аренды части помещения, для заключения договора аренды на часть помещения достаточно приложить графически обозначенную схему арендуемого помещения.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции ИП Вирченко Л.В. доводы апелляционной жалобы поддержала по изложенным в ней основаниям, решение суда первой инстанции просила отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представитель УМС г. Владивостока на доводы апелляционной жалобы возразил, по основаниям, изложенным в письменном отзыве, решение суда первой инстанции считает законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.
Исследовав материалы дела, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции установил следующее.
Между УМС г. Владивостока (Арендодатель) и ИП Вирченко Л.В. (Арендатор) 20.12.2012 заключен договор аренды недвижимого имущества N 01-04821-006-Н-АР-6850-00 (в редакции дополнительного соглашения N 1 от 14.03.2013), согласно которому Арендодатель сдает, а Арендатор принимает за плату во временное владение и пользовании недвижимое имущество, общей площадью 1,00 кв. м (в подземном переходе), расположенное по адресу: г. Владивосток, в районе здания ул. Светланская, д. 29 для использования в целях "платежный терминал".
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Согласно пункту 1.3 договора срок аренды устанавливается с 20.12.2012 по 19.12.2015.
В соответствии с пунктом 2.4.15 договора аренды недвижимого имущества N 01-04821-006-Н-АР-6850-00 от 20.12.2012 арендатор обязался по окончании срока договора не позднее пяти рабочих дней после прекращения договора передать арендодателю объект; при неисполнении данного условия договор не считается продленным на неопределенный срок.
Пунктом 5.1 договора аренды недвижимого имущества N 01-04821-006-Н-АР-6850-00 от 20.12.2012 установлено, что договор прекращает свое действие по окончании его срока; заключение договора аренды на новый срок производится в порядке, установленном действующим законодательством. Данные условия согласованы сторонами без разногласий.
ИП Вирченко Л.В. 12.11.2015 в адрес УМС г. Владивостока направила заявление, из которого следует, что ИП Вирченко Л.В. на протяжении всего срока аренды надлежащим образом исполняла свои обязательства по договору аренды, в связи с чем просит заключить с ней договор аренды на нежилое помещение площадью 1 кв. м, расположенное в подземном пешеходном переходе по адресу: г. Владивосток, ул. Светланская, д. 29 для использования в целях "платежный терминал" на новый срок (5 лет), без проведения торгов.
Ответчиком в адрес ИП Вирченко Л.В. 07.12.2012 направлено письмо N 19703/20у, N 19704/20у, в котором УМС г. Владивостока сообщило о том, что в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о сооружении - подземный пешеходный переход застроенной площадью 1200,2 кв. м по адресу: г. Владивосток, в районе ул. Светланская, 29. Сведения об арендуемых ИП Вирченко Л.В. частях подземного пешеходного перехода в государственном кадастре недвижимости не содержатся. На основании изложенного, у УМС г. Владивостока отсутствуют основания для заключения на новый срок договоров аренды занимаемого ИП Вирченко Л.В. муниципального имущества. В связи с чем, ИП Вирченко Л.В. необходимо освободить арендуемое муниципальное имущество в подземном пешеходном переходе по адресу: г. Владивосток, в районе здания ул. Светланская, 29, передав его по акту приема-передачи представителю Управления в исправном состоянии в течение 3 дней после окончания срока действия договора аренды.
Полагая, что решение УМС г. Владивостока N 19703/20у, 19704/20у от 07.12.2015 об отказе в заключении договора аренды на новый срок является незаконным, ИП Вирченко Л.В. обратилась в Арбитражный суд Приморского края с настоящим заявлением.
Рассмотрев исковое заявление, суд первой инстанции счел требования необоснованными, поскольку часть 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции на спорный договор не распространяется, иные нормы права, которые предусматривают обязанность арендодателя заключить договор аренды не указаны, а в отсутствие такой обязанности арендодатель вправе отказаться от продления договора в том числе без объяснения причин и отказал в их удовлетворении.
Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение не подлежит отмене или изменению в силу следующих обстоятельств.
Исследовав материалы дела апелляционный суд пришел к выводу, что оба требования истца (о признании незаконным решения УМС г. Владивостока об отказе в заключении договора аренды и обязании УМС г. Владивостока заключить договор аренды на новый срок) вытекают из гражданских правоотношений и направлены на фактическое продление сложившихся между сторонами арендных отношений после окончания срока договора аренды N 01-04821-006-Н-АР-6850-00 от 20.12.2012.
В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно пункту 1 статьи 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Согласно пунктам 1, 4 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с указанным Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
При рассмотрении исковых требований, суд первой инстанции верно установил, что в обоснование обязанности УМС г. Владивостока заключить с ИП Вирченко Л.В. договор аренды того же объекта на новый срок истец ссылается на положения статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, согласно которым по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 данной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:
1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в РФ, если иное не установлено другим законодательством РФ;
2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора (часть 9 статьи 17.1).
Арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 статьи 17.1 указанного Федерального закона, за исключением следующих случаев: принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды (часть 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции).
В свою очередь, части 1 и 3 статьи 17.1 указанного Федерального закона, к которым отсылает часть 9 той же нормы, содержат положения о том, что заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в случаях, к которым рассматриваемая ситуация не относится (часть 1); в порядке, предусмотренном частью 1 данной статьи, осуществляется заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального недвижимого имущества, которое принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления государственным или муниципальным унитарным предприятиям; государственного или муниципального недвижимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления за государственными или муниципальными автономными учреждениями; государственного или муниципального имущества, которое принадлежит на праве оперативного управления государственным или муниципальным бюджетным и казенным учреждениям, государственным органам, органам местного самоуправления (часть 3).
Таким образом, часть 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, на которую ссылается истец, предусматривает случаи отсутствия у арендодателя возможности отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды, который ранее был заключен по результатам проведения конкурса или аукциона на право заключения этого договора.
В то же время, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что договор аренды недвижимого имущества N 01-04821-006-Н-АР-6850-00 от 20.12.2012 был заключен по результатам торгов; данное обстоятельство подтвердили стороны в судебном заседании.
Довод апеллянта о том, что действие части 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции распространяется на спорный договор, поскольку для его заключения не обязательно проведение торгов, отклоняется, как не основанный на нормах права.
При этом ссылка ИП Вирченко Л.В. на разъяснения, содержащиеся в пункте 4.5 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" обоснованно отклонены судом первой инстанции, поскольку разъяснения, изложенные в пункте 4.5 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, касаются случаев первоначального заключения договора по результатам торгов, что не относится к Договор аренды недвижимого имущества N 01-04821-006-Н-АР-6850-00 от 20.12.2012.
Таким образом, заявленное истцом правовое основание для обязательного заключения договора ответчиком согласно Закону о защите конкуренции не нашло подтверждения, иного обоснования обязательности заключения договора не приведено, в связи с чем оснований для возложения на ответчика обязанности по заключению договора в силу принципа свободы договора (статья 421 ГК РФ) не имеется.
Доводы заявителя жалобы со ссылкой на Муниципальный правовой акт Думы г. Владивостока от 30.07.2009 N 168-МПА "Положение о способах управления и распоряжения муниципальным имуществом города Владивостока" (далее - Положение) о том, что решение УМС г. Владивостока N 19703/20у, 19704/20у от 07.12.2015 является незаконным, также отклоняются апелляционным судом.
Указанным Положением регулируется порядок предоставления в аренду муниципального имущества без проведения торгов, вместе с тем, в рассматриваемом случае спор возник относительно предусмотренной гражданским законодательством возможности заключения договора аренды на новый срок. В связи с чем, ссылка Муниципальный правовой акт Думы г. Владивостока от 30.07.2009 N 168-МПА, апелляционным судом не принимается во внимание, поскольку регламентированное Гражданским кодексом Российской Федерации право арендодателя на продление арендных отношений в случае надлежащего исполнения своих обязательств по договору не может быть исключено или отменено нормативным правовым актом органа местного самоуправления.
Доводы апеллянта о необоснованности отказа в заключении договора аренды на новый срок, основанного на отсутствии государственного кадастрового учета переданной предпринимателю части подземного перехода, коллегией отклоняются, поскольку данные обстоятельства не имеют правового значения для рассмотрения настоящего дела, так как обязанность заключить с истцом договор аренды на новый срок, предусмотренная законом или договором, у Управления отсутствует, а в отсутствие такой обязанности арендодатель вправе отказаться от продления договора без объяснения причин.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции поддерживает вывод Арбитражного суда Приморского края о том, что решение УМС г. Владивостока N 19703/20у, 19704/20у от 07.12.2015 об отказе в заключении договора аренды на новый срок с ИП Вирченко Л.В. является правомерным, а основания для обязания ответчика заключить договор аренды отсутствуют, в связи с чем суд первой инстанции законно и обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований.
Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что, рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции полно и всестороннее исследовал все существенные обстоятельства дела и дал им надлежащую оценку, правильно применил нормы материального и процессуального права. Основания для отмены судебного акта не установлены, а доводы заявителя апелляционной жалобы не нашли своего объективного подтверждения.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 28.04.2016 по делу N А51-27793/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
Д.А.ГЛЕБОВ
Д.А.ГЛЕБОВ
Судьи
А.В.ВЕТОШКЕВИЧ
Н.А.СКРИПКА
А.В.ВЕТОШКЕВИЧ
Н.А.СКРИПКА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)