Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 июля 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 02 августа 2016 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Балакиревой Е.М., судей Николаевой С.Ю., Пышкиной Н.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Коноваловой Я.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 26 июля 2016 года в зале N 6 апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Лучкиной Людмилы Александровны на решение Арбитражного суда Самарской области от 31 мая 2016 года, принятое по делу N А55-31874/2015 судьей Каленниковой О.Н.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "МД-Тольятти" (ОГРН 1066319102520), г. Тольятти, Самарская область,
к индивидуальному предпринимателю Лучкиной Людмиле Александровне (ИНН 632100237387, ОГРНИП 304632031000094), г. Тольятти, Самарская область,
третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "МРЭМ", г. Москва; общество с ограниченной ответственностью "Билфингер ХСГ Фэсилити Менеджмент", г. Москва; общество с ограниченной ответственностью "Охранное предприятие "Аллигатор-ЖИГУЛИ", г. Тольятти; общество с ограниченной ответственностью "Клин-регионы", Московская область, г. Домодедово,
о взыскании 28 180, 42 евро и 34 448 руб. 44 коп.,
с участием в судебном заседании:
от истца - представитель Форос Э.В. по доверенности от 21.01.2016 г.,
от ответчика - представитель Орешникова Л.В. по доверенности от 01.02.2016 г.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "МД-Тольятти" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением о взыскании с индивидуального предпринимателя Лучкиной Людмилы Александровны (далее - ответчик, ИП Лучкина Л.А.) 25 204,89 евро и 48 341,44 руб., в том числе: задолженность по основной арендной плате за период с 01 апреля 2015 г. по 31 октября 2015 г. в размере 17 393,24 евро; задолженность по дополнительной арендной плате за февраль 2015 г. в размере 13 893,00 руб. и за период с 01 апреля 2015 г. по 31 октября 2015 г. в размере 7 811, 65 евро; задолженность по переменной арендной плате за период с 01 июня 2015 г. по 31 октября 2015 г. в размере 34 448, 44 руб. (с учетом уточнения исковых требований, принятых судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Определением от 25 февраля 2016 года суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца: общество с ограниченной ответственностью "МРЭМ", общество с ограниченной ответственностью "Билфингер ХСГ Фэсилити Менеджмент", общество с ограниченной ответственностью "Охранное предприятие "Аллигатор-ЖИГУЛИ", общество с ограниченной ответственностью "Клин-регионы".
Решением Арбитражного суда Самарской области от 31 мая 2016 года исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции в части взыскания 12177,08 евро и 9398,38 рублей, в том числе: задолженности по основной арендной плате за период с 27.08.2015 по 31.10.2015 в размере 9765,19 евро, задолженности по дополнительной арендной плате за период с 27.08.2015 по 31.10.2015 в размере 2411, 89 евро, задолженность по переменной арендной плате за период с 27.08.2015 по 31.10.2015 в размере 9398, 38 руб., и принять по делу в указанной части новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, а также на неправильное применение норм материального и процессуального права.
По мнению ответчика, для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность такого отказа. Ответчик, действуя разумно и добросовестно, уведомил истца о прекращении арендных отношений в одностороннем порядке, и передал нежилое помещение арендодателю, в связи с чем начисление арендной платы после 26.08.2015 - времени освобождения помещения и передачи ключей, является не правомерным.
Также ответчик полагает, что условие пункта 4 дополнительного соглашения N 1 от 01.02.2015 к договору аренды является ничтожным, поскольку представляет собой форму ответственности за нарушение обязательства, которое, с одной стороны, главой 25 ГК РФ не предусмотрено, а с другой стороны, договором за нарушение обязательства предусмотрена неустойка, что делает вышеуказанную доплату двойной мерой денежной ответственности за одно и тоже нарушение.
26.07.2016 в судебном заседании представитель ответчика доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал и просил ее удовлетворить. Заявил ходатайство о вызове в судебное заседание свидетелей Черняева Н.В. и Бечировича С.
Представитель истца в судебном заседании с доводами апелляционной жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебное заседание третьи лица не явились, о месте и времени судебного разбирательства в силу статей 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации извещены надлежащим образом, что позволяет суду в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть дело в их отсутствие.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва, выслушав представителей сторон, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.
Как усматривается из материалов дела, 18 января 2015 года между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды N А-04-715, согласно которому истец по передаточному акту 06 февраля 2015 года предоставил ответчику в аренду часть нежилого помещения N 2 площадью 66,6 кв. м, расположенного на 1 этаже торгово-развлекательного комплекса по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, Автозаводское шоссе, д. 6, сроком до 31.12.2015, а ответчик обязался своевременно уплачивать арендную плату за указанное помещение.
В соответствии с условиями п. 4.1.1. и п. 4.7.5. договора аренды, подлежащая уплате ответчиком основная арендная плата за все помещение в месяц составляет сумму в рублях, эквивалентную 3 536,46 евро, включая НДС 18%.
В соответствии с условиями п. 4.4.5. и п. 4.7.5. договора аренды, подлежащая уплате ответчиком дополнительная арендная плата за все помещение в месяц составляет сумму в рублях, эквивалентную 1 115,95 евро, включая НДС 18%.
Дополнительным соглашением N 1 от 01.02.2015 к договору аренды стороны согласовали, что в период с 01.02.2015 по 30.06.2015 основная арендная плата устанавливается за все помещение в месяц и составляет сумму в рублях, эквивалентную 2 829,17 евро, включая НДС 18%.
В пункте 4 указанного дополнительного соглашения стороны согласовали, что в случае досрочного прекращения договора аренды по вине арендатора, основная арендная плата и дополнительная арендная плата за последний месяц аренды увеличивается на сумму, равную разнице между суммой основной арендной платы и дополнительной арендной платы, уплаченной за период с 01.04.2015 по 30.06.2015, и суммой основной и дополнительной арендной платы, установленной и подлежащей оплате в соответствии с условиями договора.
В соответствии с п. 4.5.1. договора аренды, подлежащая уплате ответчиком переменная арендная плата представляет собой: а) сумму, эквивалентную стоимости потребленной электроэнергии согласно показаниям измерительных приборов; б) сумму, эквивалентную пропорциональной доле 66,6/17111 от общих расходов арендодателя по обеспечению торгово-развлекательного комплекса коммунальными услугами.
Согласно пунктам 4.2.2., 4.4.1, 4.7.1. договора аренды ответчик обязан уплачивать основную и дополнительную арендную плату ежемесячно авансом не позднее 5 календарного дня текущего месяца. Все платежи по настоящему договору производятся в российских рублях эквивалентно суммам в Евро, указанным в настоящем договоре и рассчитываемым по курсу Центрального банка Российской Федерации на дату списания денежных средств с расчетного счета плательщика, либо в день поступления арендодателю уведомления о зачете требований в надлежащем порядке
В соответствии с пунктом 4.5.2. договора аренды, ответчик обязан уплачивать переменную арендную плату в течение 5 рабочих дней после получения соответствующего счета от арендодателя.
Поскольку в течение срока аренды ответчик систематически допускал просрочку арендной платы, руководствуясь пунктом 12.2. договора аренды истец направил ответчику уведомление об отказе от исполнения договора аренды (исх. N 028 от 21.10.2015), в соответствии с которым договор аренды N А-04-715 прекратил свое действие 31.10.2015, который является последним оплачиваемым днем аренды. Указанное уведомление содержало информацию о зачете уплаченной ответчиком суммы гарантийного взноса в размере 4 652,41 евро, включая НДС 18%, в счет погашения задолженности по арендной плате в соответствии с пунктом 5.4. договора аренды, а также требование арендодателя освободить арендованное помещение и возвратить его по акту арендодателю 02.11.2015.
В назначенный день ответчик не прибыл для оформления акта возврата помещения, в связи с чем оно было вскрыто и принято истцом в одностороннем порядке, о чем был составлен соответствующий комиссионный акт.
Поскольку после прекращения договора аренды за ответчиком числилась задолженность по арендной плате, истец направил в его адрес претензию (исх. N 147 от 15.12.2015) с требованием исполнить обязательства. Претензия получена ответчиком 21.12.2015, однако осталось без ответа и удовлетворения.
В связи с указанными обстоятельствами истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании с ответчика 25 204,89 евро в российских рублях по курсу Центрального банка Российской Федерации, установленному на дату платежа, и 48 341,44 руб.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
На основании статьи 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Стороны могут предусматривать в договоре аренды как сочетание указанных в законе форм арендной платы, так и иные формы оплаты аренды.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, спор по размеру основной, дополнительной и переменой частей арендной платы за период с февраля 2015 года по 26.08.2015 между сторонами отсутствует. Ответчик возражает против начисления арендной платы за период с 27.08.2015 по 31.10.2015, полагая, что договор аренды был расторгнут им в одностороннем порядке и арендуемые помещения освобождены. Также ответчик не согласен с доначислением арендной платы за период с 01.04.2015 по 30.06.2015 на основании п. 4 дополнительного соглашения к договору аренды, поскольку полагает, что указанное условие является ничтожным.
В обоснование своих возражений ответчик указал, что 29.06.2015 направил истцу письмо с просьбой расторгнуть договор аренды в связи с нерентабельностью торговой точки, и засчитать имеющийся обеспечительный платеж в сумме 4652,41 евро в счет имеющейся задолженности по арендной плате. Письмо получено менеджером ООО "МД-Тольятти" Аллабердиной Е.О., что подтверждается отметкой на письме.
В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Сторона, которой настоящим кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В силу с пунктами 1, 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ предоставленное настоящим кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.
Вместе с тем, п. 12.3.1. договора аренды односторонний отказ от исполнения настоящего договора арендатором во внесудебном порядке не допускается, если иное не установлено настоящим договором.
Таким образом, договор аренды N А-04-715 от 18.01.2015 не предусматривает право арендатора на односторонний отказ от его исполнения. При не достижении сторонами договора согласия о его досрочном расторжении, он может быть прекращен досрочно исключительно по решению суда и только при наличии оснований, предусмотренных действующим законодательством.
Пунктом 12.3.2. договора предусмотрено, что договор может быть расторгнут досрочно по требованию арендатора в судебном порядке в случае, если неисполнение арендодателем своих обязательств по договору привело к тому, что помещение становится непригодным для дальнейшего использования и применения арендатором в течение более 30 календарных дней подряд.
Вместе с тем, ответчик указанным правом не воспользовался, в суд с требованием о досрочном расторжении договора аренды не обращался, а в одностороннем порядке прекратил его исполнение в нарушение положений статей 309, 310 Гражданского кодекса РФ.
В Определении от 12 октября 2015 г. N 305-ЭС15-12840 Верховный Суд РФ в очередной раз поддержал позицию недопустимости одностороннего внесудебного отказа арендатора от исполнения договора, если такое право прямо не предусмотрено в заключенном сторонами договоре аренды.
Таким образом, в соответствии с пунктами 12.2.1., 12.3. договор аренды прекратил свое действие 31.10.2015, т.е. на дату, указанную истцом в уведомлении об отказе от исполнения договора аренды (исх. N 028 от 21.10.2015), следовательно, начисление арендной платы истцом до 31.10.2015 является правомерным.
Доводы ответчика о том, что факт освобождения помещений и передачи ключей от них истцу могут подтвердить свидетели Черняев Н.В. и Бечирович С., признаются судом апелляционной инстанции не обоснованными, поскольку, ввиду установления отсутствия у ответчика права на односторонний отказ от исполнения договора, не имеют правового значения при рассмотрении настоящего спора.
С учетом вышеизложенного заявленное в суде апелляционной инстанции ходатайство представителя ответчика о вызове в судебное заседание свидетелей Черняева Н.В. и Бечирович С. отклонено судом как не обоснованное, поскольку в соответствии с пунктом 1 статьи 56 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, свидетелем является лицо, располагающее сведениями о фактических обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения дела. В то же время обстоятельства, связанные с освобождением ответчиком арендуемого помещения, в силу статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации должны подтверждаться определенными доказательствами (актом приема-передачи помещения).
Фактическое неиспользование арендуемых помещений по причинам, не связанным с недобросовестными действиями арендодателя, не является основанием для признания договора аренды расторгнутым и освобождения арендатора от внесения арендных платежей. Доказательств, свидетельствующих о том, что в период с 27.08.2015 по 30.10.2015 истец препятствовал ответчику в пользовании объектом аренды, в материалы дела не представлено.
Кроме того, пунктом 2.2.1. договора установлено, что при прекращении действия договора арендатор обязан возвратить помещения арендодателю по передаточному акту.
Вместе с тем, ответчик, ссылаясь на односторонний отказ от исполнения договора и освобождение арендуемых помещений 26.08.2015, объект аренды истцу по акту приема-передачи не возвратил.
Также ответчик не включил в расчет задолженности сумму доплаты за последний месяц аренды в размере 2 121,87 евро, согласованную сторонами в пункте 4 дополнительного соглашения N 1 от 01.02.2015.
Между тем, судом установлено и не оспаривается ответчиком, что договор досрочно прекратил свое действие по вине арендатора, не своевременно вносившего арендную плату, а пунктом 12.2.4. договора в редакции протокола разногласий стороны согласовали, что при таких обстоятельствах основная арендная плата и дополнительная арендная плата за последний месяц аренды увеличивается на сумму, равную разнице между суммой основной арендной платы и дополнительной арендной платы, уплаченной за весь период пользования помещением, и суммой основной арендной платы и дополнительной арендной платы за указанный период, установленной и подлежащей оплате в рублях в соответствии с условиями пункта 4.7.1. договора аренды.
Кроме того, в представленном ответчиком расчете задолженности за период с 18 января 2015 г. по 31 марта 2015 г. применен фиксированный курс евро согласно пунктам 4.7.1.1, 4.7.1.2. договора аренды в редакции протокола разногласий. Однако применение фиксированных курсов для расчета задолженности по арендной плате не соответствует п. 12.2.4. договора в редакции протокола разногласий.
Согласно пункту 2 статьи 317 Гражданского кодекса РФ в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах (экю, "специальных правах заимствования" и др.). В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон.
Доводы ответчика о ничтожности пункта 4 дополнительного соглашения N 1 от 01.02.2015 к договору аренды и не поименованного в протоколе разногласий пункта, содержащего аналогичное условие, являются необоснованными.
Согласно пункту 2 статьи 1 Гражданского кодекса РФ субъекты гражданского права приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
В силу статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Таким образом, ответчик, подписав договор аренды в редакции протокола разногласия и дополнительного соглашения, выразил свое согласие со всеми его условиями.
Расчет задолженности, представленный истцом (с учетом уточнений), судом проверен и признан правильным, соответствующим условиям договора и фактически сложившимся между сторонами правоотношениям.
Учитывая вышеизложенные обстоятельства, в апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции, который всесторонне исследовав материалы и обстоятельства дела, дав им надлежащую правовую оценку, принял судебный акт с соблюдением норм материального и процессуального права.
Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с этим Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Самарской области, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы возлагаются на заявителя.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 31 мая 2016 года, принятое по делу N А55-31874/2015, оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 02.08.2016 N 11АП-8823/2016 ПО ДЕЛУ N А55-31874/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 августа 2016 г. по делу N А55-31874/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 26 июля 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 02 августа 2016 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Балакиревой Е.М., судей Николаевой С.Ю., Пышкиной Н.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Коноваловой Я.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 26 июля 2016 года в зале N 6 апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Лучкиной Людмилы Александровны на решение Арбитражного суда Самарской области от 31 мая 2016 года, принятое по делу N А55-31874/2015 судьей Каленниковой О.Н.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "МД-Тольятти" (ОГРН 1066319102520), г. Тольятти, Самарская область,
к индивидуальному предпринимателю Лучкиной Людмиле Александровне (ИНН 632100237387, ОГРНИП 304632031000094), г. Тольятти, Самарская область,
третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "МРЭМ", г. Москва; общество с ограниченной ответственностью "Билфингер ХСГ Фэсилити Менеджмент", г. Москва; общество с ограниченной ответственностью "Охранное предприятие "Аллигатор-ЖИГУЛИ", г. Тольятти; общество с ограниченной ответственностью "Клин-регионы", Московская область, г. Домодедово,
о взыскании 28 180, 42 евро и 34 448 руб. 44 коп.,
с участием в судебном заседании:
от истца - представитель Форос Э.В. по доверенности от 21.01.2016 г.,
от ответчика - представитель Орешникова Л.В. по доверенности от 01.02.2016 г.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "МД-Тольятти" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением о взыскании с индивидуального предпринимателя Лучкиной Людмилы Александровны (далее - ответчик, ИП Лучкина Л.А.) 25 204,89 евро и 48 341,44 руб., в том числе: задолженность по основной арендной плате за период с 01 апреля 2015 г. по 31 октября 2015 г. в размере 17 393,24 евро; задолженность по дополнительной арендной плате за февраль 2015 г. в размере 13 893,00 руб. и за период с 01 апреля 2015 г. по 31 октября 2015 г. в размере 7 811, 65 евро; задолженность по переменной арендной плате за период с 01 июня 2015 г. по 31 октября 2015 г. в размере 34 448, 44 руб. (с учетом уточнения исковых требований, принятых судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Определением от 25 февраля 2016 года суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца: общество с ограниченной ответственностью "МРЭМ", общество с ограниченной ответственностью "Билфингер ХСГ Фэсилити Менеджмент", общество с ограниченной ответственностью "Охранное предприятие "Аллигатор-ЖИГУЛИ", общество с ограниченной ответственностью "Клин-регионы".
Решением Арбитражного суда Самарской области от 31 мая 2016 года исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции в части взыскания 12177,08 евро и 9398,38 рублей, в том числе: задолженности по основной арендной плате за период с 27.08.2015 по 31.10.2015 в размере 9765,19 евро, задолженности по дополнительной арендной плате за период с 27.08.2015 по 31.10.2015 в размере 2411, 89 евро, задолженность по переменной арендной плате за период с 27.08.2015 по 31.10.2015 в размере 9398, 38 руб., и принять по делу в указанной части новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, а также на неправильное применение норм материального и процессуального права.
По мнению ответчика, для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность такого отказа. Ответчик, действуя разумно и добросовестно, уведомил истца о прекращении арендных отношений в одностороннем порядке, и передал нежилое помещение арендодателю, в связи с чем начисление арендной платы после 26.08.2015 - времени освобождения помещения и передачи ключей, является не правомерным.
Также ответчик полагает, что условие пункта 4 дополнительного соглашения N 1 от 01.02.2015 к договору аренды является ничтожным, поскольку представляет собой форму ответственности за нарушение обязательства, которое, с одной стороны, главой 25 ГК РФ не предусмотрено, а с другой стороны, договором за нарушение обязательства предусмотрена неустойка, что делает вышеуказанную доплату двойной мерой денежной ответственности за одно и тоже нарушение.
26.07.2016 в судебном заседании представитель ответчика доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал и просил ее удовлетворить. Заявил ходатайство о вызове в судебное заседание свидетелей Черняева Н.В. и Бечировича С.
Представитель истца в судебном заседании с доводами апелляционной жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебное заседание третьи лица не явились, о месте и времени судебного разбирательства в силу статей 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации извещены надлежащим образом, что позволяет суду в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть дело в их отсутствие.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва, выслушав представителей сторон, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.
Как усматривается из материалов дела, 18 января 2015 года между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды N А-04-715, согласно которому истец по передаточному акту 06 февраля 2015 года предоставил ответчику в аренду часть нежилого помещения N 2 площадью 66,6 кв. м, расположенного на 1 этаже торгово-развлекательного комплекса по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, Автозаводское шоссе, д. 6, сроком до 31.12.2015, а ответчик обязался своевременно уплачивать арендную плату за указанное помещение.
В соответствии с условиями п. 4.1.1. и п. 4.7.5. договора аренды, подлежащая уплате ответчиком основная арендная плата за все помещение в месяц составляет сумму в рублях, эквивалентную 3 536,46 евро, включая НДС 18%.
В соответствии с условиями п. 4.4.5. и п. 4.7.5. договора аренды, подлежащая уплате ответчиком дополнительная арендная плата за все помещение в месяц составляет сумму в рублях, эквивалентную 1 115,95 евро, включая НДС 18%.
Дополнительным соглашением N 1 от 01.02.2015 к договору аренды стороны согласовали, что в период с 01.02.2015 по 30.06.2015 основная арендная плата устанавливается за все помещение в месяц и составляет сумму в рублях, эквивалентную 2 829,17 евро, включая НДС 18%.
В пункте 4 указанного дополнительного соглашения стороны согласовали, что в случае досрочного прекращения договора аренды по вине арендатора, основная арендная плата и дополнительная арендная плата за последний месяц аренды увеличивается на сумму, равную разнице между суммой основной арендной платы и дополнительной арендной платы, уплаченной за период с 01.04.2015 по 30.06.2015, и суммой основной и дополнительной арендной платы, установленной и подлежащей оплате в соответствии с условиями договора.
В соответствии с п. 4.5.1. договора аренды, подлежащая уплате ответчиком переменная арендная плата представляет собой: а) сумму, эквивалентную стоимости потребленной электроэнергии согласно показаниям измерительных приборов; б) сумму, эквивалентную пропорциональной доле 66,6/17111 от общих расходов арендодателя по обеспечению торгово-развлекательного комплекса коммунальными услугами.
Согласно пунктам 4.2.2., 4.4.1, 4.7.1. договора аренды ответчик обязан уплачивать основную и дополнительную арендную плату ежемесячно авансом не позднее 5 календарного дня текущего месяца. Все платежи по настоящему договору производятся в российских рублях эквивалентно суммам в Евро, указанным в настоящем договоре и рассчитываемым по курсу Центрального банка Российской Федерации на дату списания денежных средств с расчетного счета плательщика, либо в день поступления арендодателю уведомления о зачете требований в надлежащем порядке
В соответствии с пунктом 4.5.2. договора аренды, ответчик обязан уплачивать переменную арендную плату в течение 5 рабочих дней после получения соответствующего счета от арендодателя.
Поскольку в течение срока аренды ответчик систематически допускал просрочку арендной платы, руководствуясь пунктом 12.2. договора аренды истец направил ответчику уведомление об отказе от исполнения договора аренды (исх. N 028 от 21.10.2015), в соответствии с которым договор аренды N А-04-715 прекратил свое действие 31.10.2015, который является последним оплачиваемым днем аренды. Указанное уведомление содержало информацию о зачете уплаченной ответчиком суммы гарантийного взноса в размере 4 652,41 евро, включая НДС 18%, в счет погашения задолженности по арендной плате в соответствии с пунктом 5.4. договора аренды, а также требование арендодателя освободить арендованное помещение и возвратить его по акту арендодателю 02.11.2015.
В назначенный день ответчик не прибыл для оформления акта возврата помещения, в связи с чем оно было вскрыто и принято истцом в одностороннем порядке, о чем был составлен соответствующий комиссионный акт.
Поскольку после прекращения договора аренды за ответчиком числилась задолженность по арендной плате, истец направил в его адрес претензию (исх. N 147 от 15.12.2015) с требованием исполнить обязательства. Претензия получена ответчиком 21.12.2015, однако осталось без ответа и удовлетворения.
В связи с указанными обстоятельствами истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании с ответчика 25 204,89 евро в российских рублях по курсу Центрального банка Российской Федерации, установленному на дату платежа, и 48 341,44 руб.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
На основании статьи 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Стороны могут предусматривать в договоре аренды как сочетание указанных в законе форм арендной платы, так и иные формы оплаты аренды.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, спор по размеру основной, дополнительной и переменой частей арендной платы за период с февраля 2015 года по 26.08.2015 между сторонами отсутствует. Ответчик возражает против начисления арендной платы за период с 27.08.2015 по 31.10.2015, полагая, что договор аренды был расторгнут им в одностороннем порядке и арендуемые помещения освобождены. Также ответчик не согласен с доначислением арендной платы за период с 01.04.2015 по 30.06.2015 на основании п. 4 дополнительного соглашения к договору аренды, поскольку полагает, что указанное условие является ничтожным.
В обоснование своих возражений ответчик указал, что 29.06.2015 направил истцу письмо с просьбой расторгнуть договор аренды в связи с нерентабельностью торговой точки, и засчитать имеющийся обеспечительный платеж в сумме 4652,41 евро в счет имеющейся задолженности по арендной плате. Письмо получено менеджером ООО "МД-Тольятти" Аллабердиной Е.О., что подтверждается отметкой на письме.
В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Сторона, которой настоящим кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В силу с пунктами 1, 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ предоставленное настоящим кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.
Вместе с тем, п. 12.3.1. договора аренды односторонний отказ от исполнения настоящего договора арендатором во внесудебном порядке не допускается, если иное не установлено настоящим договором.
Таким образом, договор аренды N А-04-715 от 18.01.2015 не предусматривает право арендатора на односторонний отказ от его исполнения. При не достижении сторонами договора согласия о его досрочном расторжении, он может быть прекращен досрочно исключительно по решению суда и только при наличии оснований, предусмотренных действующим законодательством.
Пунктом 12.3.2. договора предусмотрено, что договор может быть расторгнут досрочно по требованию арендатора в судебном порядке в случае, если неисполнение арендодателем своих обязательств по договору привело к тому, что помещение становится непригодным для дальнейшего использования и применения арендатором в течение более 30 календарных дней подряд.
Вместе с тем, ответчик указанным правом не воспользовался, в суд с требованием о досрочном расторжении договора аренды не обращался, а в одностороннем порядке прекратил его исполнение в нарушение положений статей 309, 310 Гражданского кодекса РФ.
В Определении от 12 октября 2015 г. N 305-ЭС15-12840 Верховный Суд РФ в очередной раз поддержал позицию недопустимости одностороннего внесудебного отказа арендатора от исполнения договора, если такое право прямо не предусмотрено в заключенном сторонами договоре аренды.
Таким образом, в соответствии с пунктами 12.2.1., 12.3. договор аренды прекратил свое действие 31.10.2015, т.е. на дату, указанную истцом в уведомлении об отказе от исполнения договора аренды (исх. N 028 от 21.10.2015), следовательно, начисление арендной платы истцом до 31.10.2015 является правомерным.
Доводы ответчика о том, что факт освобождения помещений и передачи ключей от них истцу могут подтвердить свидетели Черняев Н.В. и Бечирович С., признаются судом апелляционной инстанции не обоснованными, поскольку, ввиду установления отсутствия у ответчика права на односторонний отказ от исполнения договора, не имеют правового значения при рассмотрении настоящего спора.
С учетом вышеизложенного заявленное в суде апелляционной инстанции ходатайство представителя ответчика о вызове в судебное заседание свидетелей Черняева Н.В. и Бечирович С. отклонено судом как не обоснованное, поскольку в соответствии с пунктом 1 статьи 56 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, свидетелем является лицо, располагающее сведениями о фактических обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения дела. В то же время обстоятельства, связанные с освобождением ответчиком арендуемого помещения, в силу статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации должны подтверждаться определенными доказательствами (актом приема-передачи помещения).
Фактическое неиспользование арендуемых помещений по причинам, не связанным с недобросовестными действиями арендодателя, не является основанием для признания договора аренды расторгнутым и освобождения арендатора от внесения арендных платежей. Доказательств, свидетельствующих о том, что в период с 27.08.2015 по 30.10.2015 истец препятствовал ответчику в пользовании объектом аренды, в материалы дела не представлено.
Кроме того, пунктом 2.2.1. договора установлено, что при прекращении действия договора арендатор обязан возвратить помещения арендодателю по передаточному акту.
Вместе с тем, ответчик, ссылаясь на односторонний отказ от исполнения договора и освобождение арендуемых помещений 26.08.2015, объект аренды истцу по акту приема-передачи не возвратил.
Также ответчик не включил в расчет задолженности сумму доплаты за последний месяц аренды в размере 2 121,87 евро, согласованную сторонами в пункте 4 дополнительного соглашения N 1 от 01.02.2015.
Между тем, судом установлено и не оспаривается ответчиком, что договор досрочно прекратил свое действие по вине арендатора, не своевременно вносившего арендную плату, а пунктом 12.2.4. договора в редакции протокола разногласий стороны согласовали, что при таких обстоятельствах основная арендная плата и дополнительная арендная плата за последний месяц аренды увеличивается на сумму, равную разнице между суммой основной арендной платы и дополнительной арендной платы, уплаченной за весь период пользования помещением, и суммой основной арендной платы и дополнительной арендной платы за указанный период, установленной и подлежащей оплате в рублях в соответствии с условиями пункта 4.7.1. договора аренды.
Кроме того, в представленном ответчиком расчете задолженности за период с 18 января 2015 г. по 31 марта 2015 г. применен фиксированный курс евро согласно пунктам 4.7.1.1, 4.7.1.2. договора аренды в редакции протокола разногласий. Однако применение фиксированных курсов для расчета задолженности по арендной плате не соответствует п. 12.2.4. договора в редакции протокола разногласий.
Согласно пункту 2 статьи 317 Гражданского кодекса РФ в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах (экю, "специальных правах заимствования" и др.). В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон.
Доводы ответчика о ничтожности пункта 4 дополнительного соглашения N 1 от 01.02.2015 к договору аренды и не поименованного в протоколе разногласий пункта, содержащего аналогичное условие, являются необоснованными.
Согласно пункту 2 статьи 1 Гражданского кодекса РФ субъекты гражданского права приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
В силу статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Таким образом, ответчик, подписав договор аренды в редакции протокола разногласия и дополнительного соглашения, выразил свое согласие со всеми его условиями.
Расчет задолженности, представленный истцом (с учетом уточнений), судом проверен и признан правильным, соответствующим условиям договора и фактически сложившимся между сторонами правоотношениям.
Учитывая вышеизложенные обстоятельства, в апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции, который всесторонне исследовав материалы и обстоятельства дела, дав им надлежащую правовую оценку, принял судебный акт с соблюдением норм материального и процессуального права.
Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с этим Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Самарской области, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы возлагаются на заявителя.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 31 мая 2016 года, принятое по делу N А55-31874/2015, оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Судьи
С.Ю.НИКОЛАЕВА
Н.Ю.ПЫШКИНА
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Судьи
С.Ю.НИКОЛАЕВА
Н.Ю.ПЫШКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)