Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 сентября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 27 сентября 2017 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Малых Е.Г.,
судей Горева Л.Н., Савельева А.Б.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Федоровой Н.И.,
при участии в судебном заседании:
представителя ответчика (до перерыва в судебном заседании) - Галлямова Ф.С., по доверенности от 10.04.2017,
рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы департамента муниципальной собственности администрации города Кирова, индивидуального предпринимателя Агабекова Агабека Гасан оглы
на решение Арбитражного суда Кировской области от 28.06.2017 по делу N А28-15069/2016, принятое судом в составе судьи Кулдышева О.Л.,
по иску департамента муниципальной собственности администрации города Кирова (ОГРН 1034316546978; ИНН 4348010693)
к индивидуальному предпринимателю Агабекову Агабеку Гасан оглы (ОГРНИП 316435000056793; ИНН 121000013825)
о расторжении договора от 04.12.2015 N 7349 и взыскании 184 535 рублей 79 копеек,
департамент муниципальной собственности администрации города Кирова (далее - истец, департамент) обратился с иском в Арбитражный суд Кировской области к индивидуальному предпринимателю Агабекову Агабеку Гасан оглы (далее - ответчик, предприниматель) о расторжении договора аренды от 04.12.2015 N 7349, обязании возвратить арендованное имущество и взыскании штрафа в размере 184 535 рублей 79 копеек.
Решением Арбитражного суда Кировской области от 28.06.2017 исковые требования о взыскании штрафа удовлетворены, требования о расторжении договора аренды оставлены без рассмотрения, в удовлетворении иска в остальной части отказано.
Департамент муниципальной собственности администрации города Кирова с принятым решением суда не согласен, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение в части оставления требований о расторжении договора аренды с предпринимателем без рассмотрения отменить, в остальной части оставить судебный акт без изменения.
По мнению заявителя жалобы, суд первой инстанции не дал надлежащей оценки письму от 11.07.2016 о возможности расторжения договора аренды. Департамент считает, указанное письмо носит претензионный характер. Суд верно установил, что письмом от 25.07.2016 истец уведомил ответчика о расторжении договора аренды в одностороннем порядке. Письмо от 25.07.2016 также является письмом-предупреждением о расторжении договора. Выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела.
Предприниматель с принятым решением суда не согласен, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение в части удовлетворения требований о взыскании штрафа отменить, в остальной части оставить судебный акт без изменения.
По мнению заявителя жалобы, решение суда первой инстанции является незаконным, поскольку суд неправильно истолковал нормы пункта 5.1.1 договора аренды N 7349. Ответчик считает, что неустойка должна начисляться при несоблюдении всех тринадцати пунктов договора об ответственности. Суд неверно истолковал норму статьи 333 ГК РФ, по мнению ответчика, сумма штрафов представляет собой необоснованную выгоду истца.
Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу истца указывает, что истец не привел оснований для расторжения договора аренды в судебном порядке, не доказал, что предупредил ответчика об обращении в суд. В письмах от 20.06.2016 и 11.07.2016 истец не указал сроки устранения недостатков и не предупреждал о возможности расторжения договора. А лишь предупреждал о возможности одностороннего расторжения договора. Письмо от 11.07.2016 не получено, истец не доказал, что ответчик уклоняется от получения корреспонденции. Срок для устранения недостатков в письме не указан.
Департамент в отзыве на апелляционную жалобу ответчика с доводами предпринимателя не согласен. Считает, что штраф взыскан обоснованно, нарушение договора подтверждено актом проверки условий исполнения договора. Доказательств несоразмерности штрафа ответчиком не представлено.
Определением от 18.09.2017 на основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании по рассмотрению апелляционной жалобы объявлялся перерыв до 25.09.2017.
22.09.2017 от ответчика поступили дополнительные документы, согласно которым департамент направил в адрес предпринимателя письмо об отказе от договора аренды.
Стороны явку своих представителей в судебное заседание после объявления перерыва не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.
Законность решения Арбитражного суда Кировской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 04.12.2015 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) на основании протокола от 19.11.2015 N 694 о результатах проведения аукциона заключен договор аренды нежилого помещения N 7349 (далее - договор, л.д. 24-27), в соответствии с условиями которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование за плату часть нежилого помещения площадью 27,9 кв. м (номера помещений по этажу плану - 13, 14а, 14, 15), расположенного в нежилом помещении общей площадью 152,5 кв. м по адресу: г. Киров, Нововятский район, ул. Пушкина, д. 32а, помещение 1004, с кадастровым номером 43:40:000745:996. Места общего пользования пропорционально передаваемой площади (часть помещения NN 6, 7, 8, 9, 11, 12, 24, 25) составляет - 9,92 кв. м, целевое назначение нежилого помещения - многофункциональное.
Характеристика и план помещения определяется приложением N 1,2 к договору (пункты 1.1, 1.2 договора).
Факт передачи нежилого помещения от арендодателя арендатору подтверждается актом приема-передачи.
Срок действия договора аренды определен с 04.12.2015 по 03.12.2020 (пункт 8 договора).
Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области в установленном порядке.
В соответствии с пунктом 2.2.3 договора арендатор обязан заключить в 20-дневный срок договоры с предприятиями коммунального обслуживания на услуги, связанные с текущей эксплуатацией, включая техническое обслуживание, тепло, электроэнергию, газ, воду, канализацию, вывоз ТБО, со страховой компанией на страхование арендуемого помещения.
Согласно пунктам 2.2.4, 2.2.6 договора арендатор обязан предоставить копии договоров на коммунальные услуги, договора страхования в департамент муниципальной собственности в установленные сроки.
Пунктом 2.2.9 договора предусмотрена обязанность арендатора по предоставлению арендодателей копий договора с обслуживающими организациями, в том числе внесение оплаты по коммунальным платежам по указанным договорам.
В соответствии с пунктом 2.2.10 договора аренды арендатор обязан производить за свой счет ремонт фасада здания, а также текущей и капитальный ремонт помещения и инженерных коммуникаций, находящихся в помещении.
Пунктом 2.2.22 договора на арендатора возложена обязанность обеспечивать представителям арендодателя беспрепятственный доступ в помещения для проверки соблюдения условий договора и состояния арендуемого помещения в любое время.
Пунктом 2.2.18 предусмотрено, что арендатор не допускается захламления бытовым и строительным мусором внутренних дворов здания, арендуемых помещений и мест общего пользования.
За неисполнение арендатором обязательств, предусмотренных пунктами 2.2.3, 2.2.4, 2.2.6, 2.2.9, 2.2.18, 2.2.22, пунктом 5.1 договора предусмотрена ответственность в виде штрафа в размере годовой арендной платы без НДС.
За наличие задолженности по оплате коммунальных платежей арендодатель вправе требовать с арендатора уплаты штрафа в двойном размере от суммы задолженности (пункт 5.1.2 договора).
За нарушение пункта 2.2.10 договора на арендатора возлагается штраф в объеме 2-кратного размера годовой арендной платы.
Размер годовой арендной платы установлен пунктом 3.1 договора, в соответствии с протоколом конкурсной комиссии составляет 63 612 рублей 00 копеек с НДС, и 53908 рублей 47 копеек без НДС.
25.05.2016 истцом проведена проверка по исполнению ответчиком условий договора и установлено, что арендатором не заключены договоры страхования и на коммунальное обслуживание (пункт 2.2.3), не предоставлены договоры страхования и на коммунальное обслуживание арендодателю (п. 2.2.4, 2.2.6), не проведены оплаты коммунальных услуг (п. 2.2.9), не обеспечен беспрепятственный доступ в арендуемое помещения представителю арендодателя (2.2.22), арендуемое помещение захламлено строительным мусором (п. 2.2.18), арендатором не осуществляется ремонт в арендуемом помещении (п. 2.2.10) (акт проверки от 25.05.2016 N 54).
20.06.2016 ответчику направлялось предупреждение о необходимости заключения договоров с предприятиями коммунального обслуживания. Департамент указал на необходимость устранения нарушений договора аренды, т. к. на помещении отсутствовала вывеска, части помещений требовался косметический ремонт.
11.07.2016 ответчику направлено письмо предупреждение о недопустимости нарушения требований законодательства в сфере оборота алкогольной, спиртосодержащей продукции в арендуемом помещении (л.д. 95-96).
Решением комиссии от 25.07.2016 арендатору начислен штраф в размере 184 553 рубля 79 копеек.
В адрес ответчика было направлено предупреждение от 25.07.2016 о необходимости оплатить штраф в указанной сумме.
Требование об уплате штрафа ответчиком в добровольном порядке не исполнено, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим заявлением.
16.05.2017 в адрес истца от УМВД поступил ответ на запрос от УМВД России по Кировской области, представлена справка о привлечении предпринимателя к административной ответственности, в том числе за нарушение правил продажи алкогольной продукции.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда, исходя из нижеследующего.
Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации использование арендованного имущества должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе неустойкой, предусмотренной законом или договором.
В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Истец обратился в арбитражный суд с требованиями о взыскании штрафа за нарушение условий договора аренды.
Пунктом 5.1 договора предусмотрена ответственность в виде штрафа в размере годовой арендной платы без НДС за неисполнение арендатором обязательств, предусмотренных пунктами 2.2.3, 2.2.4, 2.2.6, 2.2.9, 2.2.18, 2.2.22.
Суд первой инстанции признал обоснованными требования в отношении взыскания штрафов за нарушение условий пунктов 2.2.4 и 2.2.6 договора аренды, а именно: нарушения обязанности по представлению копий договоров на коммунальные услуги, страхование и вывоз ТБО арендодателю в течение 10 дней с момента заключения указанных договоров.
Нарушение условий договора подтверждается материалами дела и сторонами в апелляционных жалобах не оспаривается. Ответчик в своей апелляционной жалобе указывает, что суд неверно истолковал нормы пункта 5.1.1 договора, неустойка должна начисляться при несоблюдении всех тринадцати пунктов об ответственности. Данные доводы жалобы подлежат отклонению.
Вопреки ошибочному мнению арендатора условия договора согласованы сторонами при подписании договора аренды и приняты к исполнению, не предусматривают возможность предъявления штрафа при одновременном неисполнении пунктов, указанных в пункте 5.1.1 договора.
Ходатайство ответчика об уменьшении размера неустойки по статье 333 ГК РФ рассмотрено судом первой инстанции и признано необоснованным.
Размер штрафа согласован сторонами в пункте 5.1.1 договора аренды. Доказательств явной несоразмерности суммы штрафных санкций требованиям условий договора и последствиям нарушения обязательств, ответчиком не предоставлено. На основании изложенного суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении ходатайства ответчика о снижении размера штрафа.
Истец в своей апелляционной жалобе не согласен с решением в части оставления без рассмотрения требований о расторжении договора аренды, считает, что письмо от 11.07.2016 носит претензионный характер.
В силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Суд первой инстанции установил, что истцом не соблюден претензионный порядок в отношении требования о расторжении договора.
Истец в апелляционной жалобе ссылается на письмо от 11.07.2016, считает, что оно носит претензионный характер.
Доводы апелляционной жалобы истца подлежат отклонению. Предупреждение арендатору от 11.07.2016 (л.д. 95-96) не содержит уведомления о расторжении договора либо уведомления о намерении расторгнуть спорный договор. В письме имеется ссылка на пункт 6.2 договора и указано на недопустимость нарушения требований законодательства в сфере оборота алкогольной, спиртосодержащей продукции, возможность принятия мер по расторжению договора в случае повторного нарушения закона.
При этом на момент направления письма от 25.07.2017 департаментом не выявлено повторное нарушение арендатором требований торговли.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что судом первой инстанции спор разрешен согласно действующему законодательству, фактические обстоятельства дела установлены на основе полного и объективного исследования представленных доказательств и получили надлежащую правовую оценку, в связи с чем, оснований для отмены или изменения решения суда по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Кировской области от 28.06.2017 по делу N А28-15069/2016 оставить без изменения, а апелляционные жалобы департамента муниципальной собственности администрации города Кирова, индивидуального предпринимателя Агабекова Агабека Гасан оглы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Кировской области.
Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВТОРОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.09.2017 N 02АП-6102/2017 ПО ДЕЛУ N А28-15069/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 сентября 2017 г. по делу N А28-15069/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 25 сентября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 27 сентября 2017 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Малых Е.Г.,
судей Горева Л.Н., Савельева А.Б.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Федоровой Н.И.,
при участии в судебном заседании:
представителя ответчика (до перерыва в судебном заседании) - Галлямова Ф.С., по доверенности от 10.04.2017,
рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы департамента муниципальной собственности администрации города Кирова, индивидуального предпринимателя Агабекова Агабека Гасан оглы
на решение Арбитражного суда Кировской области от 28.06.2017 по делу N А28-15069/2016, принятое судом в составе судьи Кулдышева О.Л.,
по иску департамента муниципальной собственности администрации города Кирова (ОГРН 1034316546978; ИНН 4348010693)
к индивидуальному предпринимателю Агабекову Агабеку Гасан оглы (ОГРНИП 316435000056793; ИНН 121000013825)
о расторжении договора от 04.12.2015 N 7349 и взыскании 184 535 рублей 79 копеек,
установил:
департамент муниципальной собственности администрации города Кирова (далее - истец, департамент) обратился с иском в Арбитражный суд Кировской области к индивидуальному предпринимателю Агабекову Агабеку Гасан оглы (далее - ответчик, предприниматель) о расторжении договора аренды от 04.12.2015 N 7349, обязании возвратить арендованное имущество и взыскании штрафа в размере 184 535 рублей 79 копеек.
Решением Арбитражного суда Кировской области от 28.06.2017 исковые требования о взыскании штрафа удовлетворены, требования о расторжении договора аренды оставлены без рассмотрения, в удовлетворении иска в остальной части отказано.
Департамент муниципальной собственности администрации города Кирова с принятым решением суда не согласен, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение в части оставления требований о расторжении договора аренды с предпринимателем без рассмотрения отменить, в остальной части оставить судебный акт без изменения.
По мнению заявителя жалобы, суд первой инстанции не дал надлежащей оценки письму от 11.07.2016 о возможности расторжения договора аренды. Департамент считает, указанное письмо носит претензионный характер. Суд верно установил, что письмом от 25.07.2016 истец уведомил ответчика о расторжении договора аренды в одностороннем порядке. Письмо от 25.07.2016 также является письмом-предупреждением о расторжении договора. Выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела.
Предприниматель с принятым решением суда не согласен, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение в части удовлетворения требований о взыскании штрафа отменить, в остальной части оставить судебный акт без изменения.
По мнению заявителя жалобы, решение суда первой инстанции является незаконным, поскольку суд неправильно истолковал нормы пункта 5.1.1 договора аренды N 7349. Ответчик считает, что неустойка должна начисляться при несоблюдении всех тринадцати пунктов договора об ответственности. Суд неверно истолковал норму статьи 333 ГК РФ, по мнению ответчика, сумма штрафов представляет собой необоснованную выгоду истца.
Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу истца указывает, что истец не привел оснований для расторжения договора аренды в судебном порядке, не доказал, что предупредил ответчика об обращении в суд. В письмах от 20.06.2016 и 11.07.2016 истец не указал сроки устранения недостатков и не предупреждал о возможности расторжения договора. А лишь предупреждал о возможности одностороннего расторжения договора. Письмо от 11.07.2016 не получено, истец не доказал, что ответчик уклоняется от получения корреспонденции. Срок для устранения недостатков в письме не указан.
Департамент в отзыве на апелляционную жалобу ответчика с доводами предпринимателя не согласен. Считает, что штраф взыскан обоснованно, нарушение договора подтверждено актом проверки условий исполнения договора. Доказательств несоразмерности штрафа ответчиком не представлено.
Определением от 18.09.2017 на основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании по рассмотрению апелляционной жалобы объявлялся перерыв до 25.09.2017.
22.09.2017 от ответчика поступили дополнительные документы, согласно которым департамент направил в адрес предпринимателя письмо об отказе от договора аренды.
Стороны явку своих представителей в судебное заседание после объявления перерыва не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.
Законность решения Арбитражного суда Кировской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 04.12.2015 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) на основании протокола от 19.11.2015 N 694 о результатах проведения аукциона заключен договор аренды нежилого помещения N 7349 (далее - договор, л.д. 24-27), в соответствии с условиями которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование за плату часть нежилого помещения площадью 27,9 кв. м (номера помещений по этажу плану - 13, 14а, 14, 15), расположенного в нежилом помещении общей площадью 152,5 кв. м по адресу: г. Киров, Нововятский район, ул. Пушкина, д. 32а, помещение 1004, с кадастровым номером 43:40:000745:996. Места общего пользования пропорционально передаваемой площади (часть помещения NN 6, 7, 8, 9, 11, 12, 24, 25) составляет - 9,92 кв. м, целевое назначение нежилого помещения - многофункциональное.
Характеристика и план помещения определяется приложением N 1,2 к договору (пункты 1.1, 1.2 договора).
Факт передачи нежилого помещения от арендодателя арендатору подтверждается актом приема-передачи.
Срок действия договора аренды определен с 04.12.2015 по 03.12.2020 (пункт 8 договора).
Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области в установленном порядке.
В соответствии с пунктом 2.2.3 договора арендатор обязан заключить в 20-дневный срок договоры с предприятиями коммунального обслуживания на услуги, связанные с текущей эксплуатацией, включая техническое обслуживание, тепло, электроэнергию, газ, воду, канализацию, вывоз ТБО, со страховой компанией на страхование арендуемого помещения.
Согласно пунктам 2.2.4, 2.2.6 договора арендатор обязан предоставить копии договоров на коммунальные услуги, договора страхования в департамент муниципальной собственности в установленные сроки.
Пунктом 2.2.9 договора предусмотрена обязанность арендатора по предоставлению арендодателей копий договора с обслуживающими организациями, в том числе внесение оплаты по коммунальным платежам по указанным договорам.
В соответствии с пунктом 2.2.10 договора аренды арендатор обязан производить за свой счет ремонт фасада здания, а также текущей и капитальный ремонт помещения и инженерных коммуникаций, находящихся в помещении.
Пунктом 2.2.22 договора на арендатора возложена обязанность обеспечивать представителям арендодателя беспрепятственный доступ в помещения для проверки соблюдения условий договора и состояния арендуемого помещения в любое время.
Пунктом 2.2.18 предусмотрено, что арендатор не допускается захламления бытовым и строительным мусором внутренних дворов здания, арендуемых помещений и мест общего пользования.
За неисполнение арендатором обязательств, предусмотренных пунктами 2.2.3, 2.2.4, 2.2.6, 2.2.9, 2.2.18, 2.2.22, пунктом 5.1 договора предусмотрена ответственность в виде штрафа в размере годовой арендной платы без НДС.
За наличие задолженности по оплате коммунальных платежей арендодатель вправе требовать с арендатора уплаты штрафа в двойном размере от суммы задолженности (пункт 5.1.2 договора).
За нарушение пункта 2.2.10 договора на арендатора возлагается штраф в объеме 2-кратного размера годовой арендной платы.
Размер годовой арендной платы установлен пунктом 3.1 договора, в соответствии с протоколом конкурсной комиссии составляет 63 612 рублей 00 копеек с НДС, и 53908 рублей 47 копеек без НДС.
25.05.2016 истцом проведена проверка по исполнению ответчиком условий договора и установлено, что арендатором не заключены договоры страхования и на коммунальное обслуживание (пункт 2.2.3), не предоставлены договоры страхования и на коммунальное обслуживание арендодателю (п. 2.2.4, 2.2.6), не проведены оплаты коммунальных услуг (п. 2.2.9), не обеспечен беспрепятственный доступ в арендуемое помещения представителю арендодателя (2.2.22), арендуемое помещение захламлено строительным мусором (п. 2.2.18), арендатором не осуществляется ремонт в арендуемом помещении (п. 2.2.10) (акт проверки от 25.05.2016 N 54).
20.06.2016 ответчику направлялось предупреждение о необходимости заключения договоров с предприятиями коммунального обслуживания. Департамент указал на необходимость устранения нарушений договора аренды, т. к. на помещении отсутствовала вывеска, части помещений требовался косметический ремонт.
11.07.2016 ответчику направлено письмо предупреждение о недопустимости нарушения требований законодательства в сфере оборота алкогольной, спиртосодержащей продукции в арендуемом помещении (л.д. 95-96).
Решением комиссии от 25.07.2016 арендатору начислен штраф в размере 184 553 рубля 79 копеек.
В адрес ответчика было направлено предупреждение от 25.07.2016 о необходимости оплатить штраф в указанной сумме.
Требование об уплате штрафа ответчиком в добровольном порядке не исполнено, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим заявлением.
16.05.2017 в адрес истца от УМВД поступил ответ на запрос от УМВД России по Кировской области, представлена справка о привлечении предпринимателя к административной ответственности, в том числе за нарушение правил продажи алкогольной продукции.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда, исходя из нижеследующего.
Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации использование арендованного имущества должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе неустойкой, предусмотренной законом или договором.
В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Истец обратился в арбитражный суд с требованиями о взыскании штрафа за нарушение условий договора аренды.
Пунктом 5.1 договора предусмотрена ответственность в виде штрафа в размере годовой арендной платы без НДС за неисполнение арендатором обязательств, предусмотренных пунктами 2.2.3, 2.2.4, 2.2.6, 2.2.9, 2.2.18, 2.2.22.
Суд первой инстанции признал обоснованными требования в отношении взыскания штрафов за нарушение условий пунктов 2.2.4 и 2.2.6 договора аренды, а именно: нарушения обязанности по представлению копий договоров на коммунальные услуги, страхование и вывоз ТБО арендодателю в течение 10 дней с момента заключения указанных договоров.
Нарушение условий договора подтверждается материалами дела и сторонами в апелляционных жалобах не оспаривается. Ответчик в своей апелляционной жалобе указывает, что суд неверно истолковал нормы пункта 5.1.1 договора, неустойка должна начисляться при несоблюдении всех тринадцати пунктов об ответственности. Данные доводы жалобы подлежат отклонению.
Вопреки ошибочному мнению арендатора условия договора согласованы сторонами при подписании договора аренды и приняты к исполнению, не предусматривают возможность предъявления штрафа при одновременном неисполнении пунктов, указанных в пункте 5.1.1 договора.
Ходатайство ответчика об уменьшении размера неустойки по статье 333 ГК РФ рассмотрено судом первой инстанции и признано необоснованным.
Размер штрафа согласован сторонами в пункте 5.1.1 договора аренды. Доказательств явной несоразмерности суммы штрафных санкций требованиям условий договора и последствиям нарушения обязательств, ответчиком не предоставлено. На основании изложенного суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении ходатайства ответчика о снижении размера штрафа.
Истец в своей апелляционной жалобе не согласен с решением в части оставления без рассмотрения требований о расторжении договора аренды, считает, что письмо от 11.07.2016 носит претензионный характер.
В силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Суд первой инстанции установил, что истцом не соблюден претензионный порядок в отношении требования о расторжении договора.
Истец в апелляционной жалобе ссылается на письмо от 11.07.2016, считает, что оно носит претензионный характер.
Доводы апелляционной жалобы истца подлежат отклонению. Предупреждение арендатору от 11.07.2016 (л.д. 95-96) не содержит уведомления о расторжении договора либо уведомления о намерении расторгнуть спорный договор. В письме имеется ссылка на пункт 6.2 договора и указано на недопустимость нарушения требований законодательства в сфере оборота алкогольной, спиртосодержащей продукции, возможность принятия мер по расторжению договора в случае повторного нарушения закона.
При этом на момент направления письма от 25.07.2017 департаментом не выявлено повторное нарушение арендатором требований торговли.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что судом первой инстанции спор разрешен согласно действующему законодательству, фактические обстоятельства дела установлены на основе полного и объективного исследования представленных доказательств и получили надлежащую правовую оценку, в связи с чем, оснований для отмены или изменения решения суда по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Кировской области от 28.06.2017 по делу N А28-15069/2016 оставить без изменения, а апелляционные жалобы департамента муниципальной собственности администрации города Кирова, индивидуального предпринимателя Агабекова Агабека Гасан оглы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Кировской области.
Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.
Председательствующий
Е.Г.МАЛЫХ
Е.Г.МАЛЫХ
Судьи
Л.Н.ГОРЕВ
А.Б.САВЕЛЬЕВ
Л.Н.ГОРЕВ
А.Б.САВЕЛЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)