Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Стороны заключили предварительный договор купли-продажи квартиры, позже сторонами были заключены дополнительные соглашения. Ответчиком подготовлено дополнительное соглашение в связи с увеличением площади квартиры, однако оно истцом до настоящего момента не подписано.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Кузьмичев А.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Грибовой Е.Н.,
и судей Раскатовой Н.Н., Канивец Т.В.,
при секретаре Б.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Раскатовой Н.Н.
гражданское дело по апелляционной жалобе истца В.
на решение Пресненского районного суда г. Москвы от 05 июня 2015 года, которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований В. к ООО "Открытое пространство" о взыскании денежных средств отказать.
Встречные исковые требования ООО "Открытое пространство" к В. о взыскании денежных средств удовлетворить.
Взыскать с В. в пользу ООО "Открытое пространство", задолженность в размере *** долларов США, оплачиваемые в рублях, по курсу доллара США, установленному ЦБ РФ на день оплаты и расходы по оплате государственной пошлины в размере *** рублей.",
установила:
В. обратилась в Пресненский районный суд города Москвы с иском к ООО "Открытое пространство" о взыскании денежных средств, в обоснование которого указала следующее.
10 декабря 2007 года В. и ООО "Открытое пространство" заключили предварительный договор купли-продажи квартиры N ***, согласно которому стороны обязуются заключить в будущем, в срок до 01 января 2010 года, договор купли-продажи Квартиры, расположенной в многофункциональном жилом комплексе, строительство которого ведется по адресу: ****, на условиях, предусмотренных Предварительным договором.
10 декабря 2007 года стороны заключили дополнительные соглашения б/н и N 1 к предварительному договору в части отделочных работ и выполнения обязательства компании-инвестора передать покупателю квартиру после получения разрешения на ввод в эксплуатацию построенного объекта.
24 ноября 2007 года стороны заключили дополнительное соглашение N 2 к предварительному договору, указав ориентировочный срок окончания строительства, а также установив, что стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи квартиры в срок до 31 декабря 2012 года.
Стоимость квартиры в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи истцом В. оплачена в полном объеме, что подтверждается справкой ООО "Открытое Пространство" от 28 октября 2008 года и копиями платежных поручений и квитанций.
Согласно п. 2.1. Договора: "Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель принять и оплатить Квартиру, имеющую на момент заключения настоящего договора следующие проектные характеристики: N **** (тип "Б"), ориентировочная общая площадь ***. Ориентировочная площадь Квартиры включает площадь жилых и подсобных помещений Квартиры с учетом встроенных и летних помещений, холодных кладовых, тамбуров без применения при расчете площади понижающих коэффициентов для летних помещений и холодных кладовых.
Пунктом 2.10. Договора предусмотрено, что после окончания строительства объекта и получения технической документации по итогам обмеров органами технической инвентаризации, стороны в течение десяти рабочих дней после получения покупателем соответствующего уведомления от продавца обязаны подписать дополнительное соглашение к настоящему договору об изменении общей площади и стоимости квартиры по следующим правилам расчетов: - В случае увеличения общей площади квартиры относительно ориентировочной общей площади, указанной в п. 2.1. настоящего договора, ее стоимость увеличивается на стоимость неоплаченных квадратных метров; - В случае уменьшения общей площади квартиры, более чем на один процент от ориентировочной общей площади, указанной в п. 2.1. настоящего договора, ее стоимость уменьшается на стоимость излишне оплаченных квадратных метров за вычетом стоимости площади, составляющей 1% от проектной площади квартиры, при этом, в случае уменьшения общей площади квартиры, вызванного возведением перегородок на стадии строительства объекта, уменьшение стоимости квартиры на стоимость площади, занимаемой возведенными перегородками не производится.
Окончательная стоимость квартиры определяется сторонами исходя из суммы площадей основных и вспомогательных помещений квартиры, площади летних помещений, рассчитанной без применения понижающих коэффициентов согласно п. 2.1. договора, и площади, занимаемой возведенными перегородками.
14 ноября 2013 года ответчиком подготовлено дополнительное соглашение N 3 к Договору в связи с увеличением площади Квартиры и во исполнении п. 2.10. Договора Данное соглашение В. до настоящего момента не подписано.
19 декабря 2013 года решением Лефортовского районного суда города Москвы, вступившим в законную силу, за В. признано право собственности на квартиру общей площадью *** кв. м, расположенную по адресу: ****.
Истец с учетом уточненных исковых требований просила взыскать с ответчика денежную сумму в размере *** рублей, как переплата за липшие квадратные метры, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере *** рублей, компенсацию морального вреда в размере *** рублей, расходы по оплате юридических услуг в размере *** рублей.
Ответчик ООО "Открытое пространство" обратился в Пресненский районный суд города Москвы со встречный иском к В. о взыскании задолженности в размере **** долларов США, оплачиваемые в рублях, по курсу доллара США, установленному ЦБ РФ на день оплаты и расходы по оплате государственной пошлины в размере **** рублей.
Истец по первоначальному иску в судебное заседание суда первой инстанции явилась, исковые требования поддержала в полном объеме по доводам изложенным в иске, встречный иск не признала, по мотивам представленных в письменном виде возражений.
Представитель ответчика в судебное заседание суда первой инстанции явился, исковые требования не признал, встречный иск поддержал по доводам, изложенным в иске.
Суд постановил приведенное выше решение, об отмене которого просит истец В. по доводам апелляционной жалобы.
Выслушав в заседании судебной коллегии стороны, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия находит, что решение суда подлежит отмене как необоснованное, а также постановленное с нарушением норм процессуального права.
В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства или изменение его условий не допускаются.
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
Согласно ч. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В соответствии с ч. 3 ст. 555 ГК РФ, в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
Из смысла ст. 555 ГК РФ следует, что цена по договору купли-продажи недвижимости является существенным условием, а, следовательно, не выполнение этого условия является существенным нарушением условия договора.
В соответствии со ст. 487 ч. 1, 2 ГК РФ в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.
Как установлено в ходе разбирательства дела и подтверждается материалами дела, 10 декабря 2007 года В. и ООО "Открытое пространство" заключили предварительный договор купли-продажи квартиры N ***, согласно которому стороны обязуются заключить в будущем, в срок до 01 января 2010 года, договор купли-продажи Квартиры, расположенной в многофункциональном жилом комплексе, строительство которого ведется по адресу: ***, на условиях, предусмотренных Предварительным договором.
10 декабря 2007 года стороны заключили дополнительные соглашения б/н и N 1 к предварительному договору в части отделочных работ и выполнения обязательства компании-инвестора передать покупателю квартиру после получения разрешения на ввод в эксплуатацию построенного объекта.
24 ноября 2007 года стороны заключили дополнительное соглашение N 2 к предварительному договору, указав ориентировочный срок окончания строительства, а также установив, что стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи квартиры в срок до 31 декабря 2012 года.
Стоимость квартиры в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи истцом В. оплачена в полном объеме, что подтверждается справкой ООО "Открытое Пространство" от 28 октября 2008 года и копиями платежных поручений и квитанций.
Согласно п. 2.1. Договора, продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить квартиру, имеющую на момент заключения настоящего договора следующие проектные характеристики: N *** (тип "Б"), ориентировочная общая площадь ***. Ориентировочная площадь Квартиры включает площадь жилых и подсобных помещений Квартиры с учетом встроенных и летних помещений, холодных кладовых, тамбуров без применения при расчете площади понижающих коэффициентов для летних помещений и холодных кладовых.
Пунктом 2.10. Договора предусмотрено, что после окончания строительства объекта и получения технической документации по итогам обмеров органами технической инвентаризации, стороны в течение десяти рабочих дней после получения покупателем соответствующего уведомления от продавца обязаны подписать дополнительное соглашение к настоящему договору об изменении общей площади и стоимости квартиры по следующим правилам расчетов: - В случае увеличения общей площади квартиры относительно ориентировочной общей площади, указанной в п. 2.1. настоящего договора, ее стоимость увеличивается на стоимость неоплаченных квадратных метров; - В случае уменьшения общей площади квартиры, более чем на один процент от ориентировочной общей площади, указанной в п. 2.1. настоящего договора, ее стоимость уменьшается на стоимость излишне оплаченных квадратных метров за вычетом стоимости площади, составляющей 1% от проектной площади квартиры, при этом, в случае уменьшения общей площади квартиры, вызванного возведением перегородок на стадии строительства объекта, уменьшение стоимости квартиры на стоимость площади, занимаемой возведенными перегородками не производится.
Окончательная стоимость квартиры определяется сторонами исходя из суммы площадей основных и вспомогательных помещений квартиры, площади летних помещений, рассчитанной без применения понижающих коэффициентов согласно п. 2.1. договора, и площади, занимаемой возведенными перегородками.
14 ноября 2013 года ответчиком подготовлено дополнительное соглашение N 3 к Договору в связи с увеличением площади Квартиры и во исполнении п. 2.10. Договора. Данное соглашение В. до настоящего момента не подписано.
19 декабря 2013 года решением Лефортовского районного суда города Москвы, вступившим в законную силу, за В. признано право собственности на квартиру общей площадью *** кв. м, расположенную по адресу: ***.
Разрешая заявленные первоначальные и встречные исковые требования, суд обоснованно исходил из того, что согласно приведенных выше условий предварительного договора, площадь квартиры, построенной для истца, включает площадь жилых и подсобных помещений квартиры с учетом встроенных и летних помещений, холодных кладовых, тамбуров без применения при расчете площади понижающих коэффициентов для летних помещений и холодных кладовых. В кадастровом паспорте указана площадь квартиры в размере 95,9 м кв. В данную площадь не входит площадь балконов, лоджий, а также не включена площадь, занимаемая перегородками в квартире.
Площадь балкона указана в кадастровом паспорте с учетом понижающего коэффициента и равняется **** кв. м.
В соответствии с Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом N 37 от 04.08.1998 г. Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, понижающий коэффициент применяемый для балконов и террас равен ****.
Таким образом площадь балкона квартиры истца без учета понижающего коэффициента равна *** кв. м.
Учитывая изложенное, суд пришел к правильному выводу о том, что площадь квартиры истца должна определяться с учетом балкона квартиры и равна с учетом балкона *** кв. м.
В то же время судебная коллегия не может согласиться с выводом суда о том, что при расчете площади квартиры истца необходимо принимать во внимание площадь, находящуюся под перегородками и равную *** кв. м, поскольку указанный размер площади квартиры, занятой перегородками не подтверждается надлежащими доказательствами, которые в соответствии с правилами распределения обязанностей по доказыванию, предусмотренными ст. 56 ГПК РФ, должен представить ответчик.
Так, в подтверждение своего довода о том, что площадь, которую занимают перегородки в квартире истца, составляет *** кв. м, в результате чего площадь квартиры истца превышает на *** кв. м ту площадь, которая была истцом оплачена (истцом была оплачена площадь квартиры, равная *** кв. м), ответчик представил рабочую таблицу по первой секции в **** (строка 22), в которой указано, что в квартире В. под перегородками находится площадь *** кв. м (л.д. 96 - 97). Между тем, данное письменное доказательство не соответствуют требованиям 71 ГПК РФ, поскольку из данной письменного доказательства невозможно установить, кто составил рабочую таблицу, на основании каких данных, она не заверена подписью и печатью. Кроме того, как усматривается из содержания строки 22 указанной рабочей таблицы, представленной ответчиком, перегородки, которые необходимо возвести в квартире В. и соответственно площадь квартиры, которая будет находиться под ними, только находится на согласовании у ООО "Открытое пространство".
Более того, ответчик представил дополнительное соглашение N 3 к Договору в связи с увеличением площади Квартиры и во исполнении п. 2.10. Договора, которое не только не было подписано В., но также не было подписано уполномоченным лицом со стороны ООО "Открытое пространство", а на самом дополнительном соглашении указано, что оно является только проектом (л.д. 85). Доказательств того, что данное дополнительное соглашение было подписано ООО "Открытое пространство" и направлялось для подписания В., которая уклонилась от его подписания, ответчик ни суду первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции не представил.
Таким образом, учитывая, что размер площади квартиры истца, находящейся под перегородками, достоверно не был судом установлен, у суда отсутствовали основания для того, чтобы принимать при расчете площади квартиры истца площадь, приходящуюся на перегородки и равную *** а следовательно, отсутствовали основания для того, чтобы взыскивать с В. в пользу ООО "Открытое пространство" плату за излишнюю площадь квартиры, равную **** кв. м.
Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда подлежат отмене.
Поскольку ответчик не выполнил свою обязанность по доказыванию и не представил надлежащие доказательства, подтверждающие размер площади, приходящейся на перегородки в квартире истца, судебная коллегия приходит к выводу о том, что при определении размера площади квартиры, построенной для истца, следует принимать во внимание только площадь, приходящуюся на балкон. Таким образом, размер площади квартиры истца с учетом балкона, как было указано выше, составляет *** кв. м. Истец же произвела оплату за *** кв. м, то есть переплатила за *** кв. м.
Поскольку согласно п. 2.9 предварительного договора, заключенного между истцом и ответчиком, размер одного квадратного метра площади квартиры истца составляет *** долларов США, следовательно, размер денежных средств, подлежащих взысканию с ответчика в пользу истца в качестве переплаты за **** кв. м, составляет *** доллара США по курсу ЦБ РФ на день исполнения решения суда, в соответствии со ст. 317 ГК РФ.
Поскольку имела места переплата истцом за квартиру, а не недоплата, встречные исковые требования удовлетворению не подлежат.
В то же время судебная коллегия не усматривает оснований для взыскания с ответчика в пользу истца процентов за пользование чужими денежными средствами, поскольку согласно уточненному исковому заявлению, истец просит взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01.02.2012 г. по 30.05.2014 г., однако, как усматривается из материалов дела, истец направила претензию ответчику с просьбой возместить излишне оплаченные квадратные метры только 14.07.2014 г., и она была получена ответчиком 23.07.2014 г. (л.д. 75). В то же время за период после 23.07.2014 г. истец не просит взыскать с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами.
Поскольку ответчик нарушил права истца как потребителя, на основании ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей", судебная коллегия полагает необходимым взыскать в пользу истца с ответчика компенсацию морального вреда с учетом требований разумности и справедливости в размере **** рублей.
Кроме того, поскольку требования потребителя не были удовлетворены в добровольном порядке, на основании п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей", с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф в размере **** рублей 20 копеек (*** рублей 40 копеек (**** доллара США по курсу ЦБ на день вынесения апелляционного определения, который составил *** рублей за 1 доллар США) + **** рублей / 2).
На основании ст. 103 ГПК РФ с ответчика в доход бюджета г. Москвы подлежит взысканию госпошлина пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, то есть в размере *** рублей 80 копеек.
В то же время судебная коллегия отказывает в удовлетворении требований истца в части взыскания расходов на оплату юридических услуг в размере *** рублей, поскольку указанные расходы документально не подтверждены.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Пресненского районного суда г. Москвы от 05 июня 2015 г. отменить, вынести по делу новое решение.
Взыскать с ООО "Открытое пространство" в пользу В. *** доллара США по курсу ЦБ РФ на день исполнения решения суда, компенсацию морального вреда в размере *** рублей 00 копеек.
В удовлетворении остальной части исковых требований В. к ООО "Открытое пространство" отказать.
Взыскать с ООО "Открытое пространство" в доход бюджета г. Москвы госпошлину в размере **** рубля 80 копеек.
В удовлетворении встречных исковых требований ООО "Открытое пространство" к В. - отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 10.12.2015 ПО ДЕЛУ N 33-46786/2015
Требование: О взыскании денежных средств.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Стороны заключили предварительный договор купли-продажи квартиры, позже сторонами были заключены дополнительные соглашения. Ответчиком подготовлено дополнительное соглашение в связи с увеличением площади квартиры, однако оно истцом до настоящего момента не подписано.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 10 декабря 2015 г. по делу N 33-46786
Судья: Кузьмичев А.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Грибовой Е.Н.,
и судей Раскатовой Н.Н., Канивец Т.В.,
при секретаре Б.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Раскатовой Н.Н.
гражданское дело по апелляционной жалобе истца В.
на решение Пресненского районного суда г. Москвы от 05 июня 2015 года, которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований В. к ООО "Открытое пространство" о взыскании денежных средств отказать.
Встречные исковые требования ООО "Открытое пространство" к В. о взыскании денежных средств удовлетворить.
Взыскать с В. в пользу ООО "Открытое пространство", задолженность в размере *** долларов США, оплачиваемые в рублях, по курсу доллара США, установленному ЦБ РФ на день оплаты и расходы по оплате государственной пошлины в размере *** рублей.",
установила:
В. обратилась в Пресненский районный суд города Москвы с иском к ООО "Открытое пространство" о взыскании денежных средств, в обоснование которого указала следующее.
10 декабря 2007 года В. и ООО "Открытое пространство" заключили предварительный договор купли-продажи квартиры N ***, согласно которому стороны обязуются заключить в будущем, в срок до 01 января 2010 года, договор купли-продажи Квартиры, расположенной в многофункциональном жилом комплексе, строительство которого ведется по адресу: ****, на условиях, предусмотренных Предварительным договором.
10 декабря 2007 года стороны заключили дополнительные соглашения б/н и N 1 к предварительному договору в части отделочных работ и выполнения обязательства компании-инвестора передать покупателю квартиру после получения разрешения на ввод в эксплуатацию построенного объекта.
24 ноября 2007 года стороны заключили дополнительное соглашение N 2 к предварительному договору, указав ориентировочный срок окончания строительства, а также установив, что стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи квартиры в срок до 31 декабря 2012 года.
Стоимость квартиры в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи истцом В. оплачена в полном объеме, что подтверждается справкой ООО "Открытое Пространство" от 28 октября 2008 года и копиями платежных поручений и квитанций.
Согласно п. 2.1. Договора: "Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель принять и оплатить Квартиру, имеющую на момент заключения настоящего договора следующие проектные характеристики: N **** (тип "Б"), ориентировочная общая площадь ***. Ориентировочная площадь Квартиры включает площадь жилых и подсобных помещений Квартиры с учетом встроенных и летних помещений, холодных кладовых, тамбуров без применения при расчете площади понижающих коэффициентов для летних помещений и холодных кладовых.
Пунктом 2.10. Договора предусмотрено, что после окончания строительства объекта и получения технической документации по итогам обмеров органами технической инвентаризации, стороны в течение десяти рабочих дней после получения покупателем соответствующего уведомления от продавца обязаны подписать дополнительное соглашение к настоящему договору об изменении общей площади и стоимости квартиры по следующим правилам расчетов: - В случае увеличения общей площади квартиры относительно ориентировочной общей площади, указанной в п. 2.1. настоящего договора, ее стоимость увеличивается на стоимость неоплаченных квадратных метров; - В случае уменьшения общей площади квартиры, более чем на один процент от ориентировочной общей площади, указанной в п. 2.1. настоящего договора, ее стоимость уменьшается на стоимость излишне оплаченных квадратных метров за вычетом стоимости площади, составляющей 1% от проектной площади квартиры, при этом, в случае уменьшения общей площади квартиры, вызванного возведением перегородок на стадии строительства объекта, уменьшение стоимости квартиры на стоимость площади, занимаемой возведенными перегородками не производится.
Окончательная стоимость квартиры определяется сторонами исходя из суммы площадей основных и вспомогательных помещений квартиры, площади летних помещений, рассчитанной без применения понижающих коэффициентов согласно п. 2.1. договора, и площади, занимаемой возведенными перегородками.
14 ноября 2013 года ответчиком подготовлено дополнительное соглашение N 3 к Договору в связи с увеличением площади Квартиры и во исполнении п. 2.10. Договора Данное соглашение В. до настоящего момента не подписано.
19 декабря 2013 года решением Лефортовского районного суда города Москвы, вступившим в законную силу, за В. признано право собственности на квартиру общей площадью *** кв. м, расположенную по адресу: ****.
Истец с учетом уточненных исковых требований просила взыскать с ответчика денежную сумму в размере *** рублей, как переплата за липшие квадратные метры, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере *** рублей, компенсацию морального вреда в размере *** рублей, расходы по оплате юридических услуг в размере *** рублей.
Ответчик ООО "Открытое пространство" обратился в Пресненский районный суд города Москвы со встречный иском к В. о взыскании задолженности в размере **** долларов США, оплачиваемые в рублях, по курсу доллара США, установленному ЦБ РФ на день оплаты и расходы по оплате государственной пошлины в размере **** рублей.
Истец по первоначальному иску в судебное заседание суда первой инстанции явилась, исковые требования поддержала в полном объеме по доводам изложенным в иске, встречный иск не признала, по мотивам представленных в письменном виде возражений.
Представитель ответчика в судебное заседание суда первой инстанции явился, исковые требования не признал, встречный иск поддержал по доводам, изложенным в иске.
Суд постановил приведенное выше решение, об отмене которого просит истец В. по доводам апелляционной жалобы.
Выслушав в заседании судебной коллегии стороны, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия находит, что решение суда подлежит отмене как необоснованное, а также постановленное с нарушением норм процессуального права.
В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства или изменение его условий не допускаются.
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
Согласно ч. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В соответствии с ч. 3 ст. 555 ГК РФ, в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
Из смысла ст. 555 ГК РФ следует, что цена по договору купли-продажи недвижимости является существенным условием, а, следовательно, не выполнение этого условия является существенным нарушением условия договора.
В соответствии со ст. 487 ч. 1, 2 ГК РФ в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.
Как установлено в ходе разбирательства дела и подтверждается материалами дела, 10 декабря 2007 года В. и ООО "Открытое пространство" заключили предварительный договор купли-продажи квартиры N ***, согласно которому стороны обязуются заключить в будущем, в срок до 01 января 2010 года, договор купли-продажи Квартиры, расположенной в многофункциональном жилом комплексе, строительство которого ведется по адресу: ***, на условиях, предусмотренных Предварительным договором.
10 декабря 2007 года стороны заключили дополнительные соглашения б/н и N 1 к предварительному договору в части отделочных работ и выполнения обязательства компании-инвестора передать покупателю квартиру после получения разрешения на ввод в эксплуатацию построенного объекта.
24 ноября 2007 года стороны заключили дополнительное соглашение N 2 к предварительному договору, указав ориентировочный срок окончания строительства, а также установив, что стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи квартиры в срок до 31 декабря 2012 года.
Стоимость квартиры в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи истцом В. оплачена в полном объеме, что подтверждается справкой ООО "Открытое Пространство" от 28 октября 2008 года и копиями платежных поручений и квитанций.
Согласно п. 2.1. Договора, продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить квартиру, имеющую на момент заключения настоящего договора следующие проектные характеристики: N *** (тип "Б"), ориентировочная общая площадь ***. Ориентировочная площадь Квартиры включает площадь жилых и подсобных помещений Квартиры с учетом встроенных и летних помещений, холодных кладовых, тамбуров без применения при расчете площади понижающих коэффициентов для летних помещений и холодных кладовых.
Пунктом 2.10. Договора предусмотрено, что после окончания строительства объекта и получения технической документации по итогам обмеров органами технической инвентаризации, стороны в течение десяти рабочих дней после получения покупателем соответствующего уведомления от продавца обязаны подписать дополнительное соглашение к настоящему договору об изменении общей площади и стоимости квартиры по следующим правилам расчетов: - В случае увеличения общей площади квартиры относительно ориентировочной общей площади, указанной в п. 2.1. настоящего договора, ее стоимость увеличивается на стоимость неоплаченных квадратных метров; - В случае уменьшения общей площади квартиры, более чем на один процент от ориентировочной общей площади, указанной в п. 2.1. настоящего договора, ее стоимость уменьшается на стоимость излишне оплаченных квадратных метров за вычетом стоимости площади, составляющей 1% от проектной площади квартиры, при этом, в случае уменьшения общей площади квартиры, вызванного возведением перегородок на стадии строительства объекта, уменьшение стоимости квартиры на стоимость площади, занимаемой возведенными перегородками не производится.
Окончательная стоимость квартиры определяется сторонами исходя из суммы площадей основных и вспомогательных помещений квартиры, площади летних помещений, рассчитанной без применения понижающих коэффициентов согласно п. 2.1. договора, и площади, занимаемой возведенными перегородками.
14 ноября 2013 года ответчиком подготовлено дополнительное соглашение N 3 к Договору в связи с увеличением площади Квартиры и во исполнении п. 2.10. Договора. Данное соглашение В. до настоящего момента не подписано.
19 декабря 2013 года решением Лефортовского районного суда города Москвы, вступившим в законную силу, за В. признано право собственности на квартиру общей площадью *** кв. м, расположенную по адресу: ***.
Разрешая заявленные первоначальные и встречные исковые требования, суд обоснованно исходил из того, что согласно приведенных выше условий предварительного договора, площадь квартиры, построенной для истца, включает площадь жилых и подсобных помещений квартиры с учетом встроенных и летних помещений, холодных кладовых, тамбуров без применения при расчете площади понижающих коэффициентов для летних помещений и холодных кладовых. В кадастровом паспорте указана площадь квартиры в размере 95,9 м кв. В данную площадь не входит площадь балконов, лоджий, а также не включена площадь, занимаемая перегородками в квартире.
Площадь балкона указана в кадастровом паспорте с учетом понижающего коэффициента и равняется **** кв. м.
В соответствии с Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом N 37 от 04.08.1998 г. Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, понижающий коэффициент применяемый для балконов и террас равен ****.
Таким образом площадь балкона квартиры истца без учета понижающего коэффициента равна *** кв. м.
Учитывая изложенное, суд пришел к правильному выводу о том, что площадь квартиры истца должна определяться с учетом балкона квартиры и равна с учетом балкона *** кв. м.
В то же время судебная коллегия не может согласиться с выводом суда о том, что при расчете площади квартиры истца необходимо принимать во внимание площадь, находящуюся под перегородками и равную *** кв. м, поскольку указанный размер площади квартиры, занятой перегородками не подтверждается надлежащими доказательствами, которые в соответствии с правилами распределения обязанностей по доказыванию, предусмотренными ст. 56 ГПК РФ, должен представить ответчик.
Так, в подтверждение своего довода о том, что площадь, которую занимают перегородки в квартире истца, составляет *** кв. м, в результате чего площадь квартиры истца превышает на *** кв. м ту площадь, которая была истцом оплачена (истцом была оплачена площадь квартиры, равная *** кв. м), ответчик представил рабочую таблицу по первой секции в **** (строка 22), в которой указано, что в квартире В. под перегородками находится площадь *** кв. м (л.д. 96 - 97). Между тем, данное письменное доказательство не соответствуют требованиям 71 ГПК РФ, поскольку из данной письменного доказательства невозможно установить, кто составил рабочую таблицу, на основании каких данных, она не заверена подписью и печатью. Кроме того, как усматривается из содержания строки 22 указанной рабочей таблицы, представленной ответчиком, перегородки, которые необходимо возвести в квартире В. и соответственно площадь квартиры, которая будет находиться под ними, только находится на согласовании у ООО "Открытое пространство".
Более того, ответчик представил дополнительное соглашение N 3 к Договору в связи с увеличением площади Квартиры и во исполнении п. 2.10. Договора, которое не только не было подписано В., но также не было подписано уполномоченным лицом со стороны ООО "Открытое пространство", а на самом дополнительном соглашении указано, что оно является только проектом (л.д. 85). Доказательств того, что данное дополнительное соглашение было подписано ООО "Открытое пространство" и направлялось для подписания В., которая уклонилась от его подписания, ответчик ни суду первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции не представил.
Таким образом, учитывая, что размер площади квартиры истца, находящейся под перегородками, достоверно не был судом установлен, у суда отсутствовали основания для того, чтобы принимать при расчете площади квартиры истца площадь, приходящуюся на перегородки и равную *** а следовательно, отсутствовали основания для того, чтобы взыскивать с В. в пользу ООО "Открытое пространство" плату за излишнюю площадь квартиры, равную **** кв. м.
Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда подлежат отмене.
Поскольку ответчик не выполнил свою обязанность по доказыванию и не представил надлежащие доказательства, подтверждающие размер площади, приходящейся на перегородки в квартире истца, судебная коллегия приходит к выводу о том, что при определении размера площади квартиры, построенной для истца, следует принимать во внимание только площадь, приходящуюся на балкон. Таким образом, размер площади квартиры истца с учетом балкона, как было указано выше, составляет *** кв. м. Истец же произвела оплату за *** кв. м, то есть переплатила за *** кв. м.
Поскольку согласно п. 2.9 предварительного договора, заключенного между истцом и ответчиком, размер одного квадратного метра площади квартиры истца составляет *** долларов США, следовательно, размер денежных средств, подлежащих взысканию с ответчика в пользу истца в качестве переплаты за **** кв. м, составляет *** доллара США по курсу ЦБ РФ на день исполнения решения суда, в соответствии со ст. 317 ГК РФ.
Поскольку имела места переплата истцом за квартиру, а не недоплата, встречные исковые требования удовлетворению не подлежат.
В то же время судебная коллегия не усматривает оснований для взыскания с ответчика в пользу истца процентов за пользование чужими денежными средствами, поскольку согласно уточненному исковому заявлению, истец просит взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01.02.2012 г. по 30.05.2014 г., однако, как усматривается из материалов дела, истец направила претензию ответчику с просьбой возместить излишне оплаченные квадратные метры только 14.07.2014 г., и она была получена ответчиком 23.07.2014 г. (л.д. 75). В то же время за период после 23.07.2014 г. истец не просит взыскать с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами.
Поскольку ответчик нарушил права истца как потребителя, на основании ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей", судебная коллегия полагает необходимым взыскать в пользу истца с ответчика компенсацию морального вреда с учетом требований разумности и справедливости в размере **** рублей.
Кроме того, поскольку требования потребителя не были удовлетворены в добровольном порядке, на основании п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей", с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф в размере **** рублей 20 копеек (*** рублей 40 копеек (**** доллара США по курсу ЦБ на день вынесения апелляционного определения, который составил *** рублей за 1 доллар США) + **** рублей / 2).
На основании ст. 103 ГПК РФ с ответчика в доход бюджета г. Москвы подлежит взысканию госпошлина пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, то есть в размере *** рублей 80 копеек.
В то же время судебная коллегия отказывает в удовлетворении требований истца в части взыскания расходов на оплату юридических услуг в размере *** рублей, поскольку указанные расходы документально не подтверждены.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Пресненского районного суда г. Москвы от 05 июня 2015 г. отменить, вынести по делу новое решение.
Взыскать с ООО "Открытое пространство" в пользу В. *** доллара США по курсу ЦБ РФ на день исполнения решения суда, компенсацию морального вреда в размере *** рублей 00 копеек.
В удовлетворении остальной части исковых требований В. к ООО "Открытое пространство" отказать.
Взыскать с ООО "Открытое пространство" в доход бюджета г. Москвы госпошлину в размере **** рубля 80 копеек.
В удовлетворении встречных исковых требований ООО "Открытое пространство" к В. - отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)