Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 мая 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 26 мая 2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Барановской Е.Н.,
судей Веклича Б.С., Лящевского И.С.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Тарновским Е.Ю.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда города Москвы от 24 февраля 2016 года по делу N А40-171985/2015, принятое судьей Е.Н. Яниной (шифр судьи 28-1383)
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Центр практической экономики" (ОГРН 1027739375762, ИНН 7714144000)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674)
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи
при участии в судебном заседании представителей:
от истца: Лисянская А.В. по доверенности от 28.01.2016 г.
от ответчика: Соболь Л.Я. по доверенности от 07.12.2015 г.
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Центр практической экономики" (далее - ООО "Центр практической экономики") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 261,7 кв. м, (подвал, пом. I, комн. 1-18), расположенного по адресу: 125167, Москва, ул. Викторенко, д. 14, а именно:
Принять пункт 3.1 в следующей редакции: "Цена объекта составляет 12.781.300 (двенадцать миллионов семьсот восемьдесят одна тысяча триста) рублей 00 коп., без учета НДС".
Принять пункт 3.2. в следующей редакции: "3.2. Оплата по договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения".
Принять пункт 3.4. в следующей редакции: "3.4 Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 1 месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 29 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 213 021 (двести тринадцать тысяч двадцать один) рубль 67 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 24 февраля 2016 года по делу N А40-171985/2015 исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить указанное выше решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт, отказать в удовлетворении исковых требований.
Заявитель апелляционной жалобы не согласен с ценой выкупа спорного объекта, считает, что она занижена. Полагает, что именно собственник нежилого помещения имеет право определять стоимость предмета купли-продажи.
Представитель Департамента в судебном заседании апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы поддержал.
Представитель истца в заседании суда апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы отклонил, считает решение суда законным и обоснованным, в удовлетворении апелляционной жалобы просит отказать.
Проверив правильность применения норм процессуального права, соответствие выводов Арбитражного суда города Москвы фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены либо изменения состоявшегося по делу судебного акта.
Как установлено материалами дела, 09.07.1999 г. между Департаментом государственного и муниципального имущества города Москвы (Правопредшественник ответчика, Арендодатель) и ООО "Центр практической экономики" (Арендатор) был заключен договор аренды N 02-00403/99, по условиям которого Арендатору в аренду сроком до 10.12.2012 г. переданы помещения общей площадью 261,1 кв. м, расположенные по адресу г. Москва, ул. Викторенко, д. 14 (подвал, пом. I, комн. 1-18).
Дополнительным соглашением к договору от 10.04.2013 г. срок аренды продлен до 30.06.2015 г. Дополнительное соглашение зарегистрировано в ЕГРП в установленном законом порядке.
Из материалов дела усматривается, что истец 15.05.2015 г. обратился в Департамент имущества города Москвы с заявлением о выкупе арендуемых помещений в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ).
По результатам рассмотрения указанного заявления 02.07.2015 г. Департамент направил ООО "Центр практической экономики" проект договора купли-продажи помещения, в котором в п. 3.1 указал, что цена объекта составляет 20 549 000 рублей в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости имущества от 05.06.2015 года N 773Г/838, выполненным ООО "АБН-Консалт" и положительным экспертным заключением от 15.06.2015 года N 1088/С-15, подготовленным НП СРО "СВОД".
16.12.2014 г. ООО "Центр практической экономики" направило в Департамент письмо, в котором выразило волю на заключение договора купли-продажи помещения, однако в протоколе разногласий Арендатор указал цену помещения в размере 13 093 944 руб. 70 коп., определенную в соответствии с отчетом ООО АСТ "ГЕРМЕС" от 20.05.2015 г. N 1507131-2 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, с размером ежемесячных платежей, исходя из указанной суммы.
Поскольку Департамент городского имущества города Москвы решения о заключении с ООО "Центр практической экономики" договора купли-продажи спорного нежилого помещения не принял, заявив о несогласии с предложенной Арендатором выкупной ценой, ООО "Центр практической экономики" обратилось в суд с настоящими исковыми требованиями.
Принимая оспариваемое решение, суд первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, полно и всесторонне исследовал имеющие значение для правильного рассмотрения дела обстоятельства, правильно применил и истолковал нормы материального и процессуального права и сделал обоснованный вывод о наличии совокупности необходимых условий для удовлетворения заявленных требований.
Суд пришел к правомерному выводу о том, что в соответствии с пунктом 5 статьи 3 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ, статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (в редакции от 02.07.2010 г., действовавшей на момент обращения истца к ответчику), ООО "Центр практической экономики" имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых помещений: во-первых, ООО "Центр практической экономики" является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" от 24.07.2007 N 209-ФЗ, помещения непрерывно арендуются истцом на протяжении более 2-х лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ; во-вторых, у истца отсутствует задолженность по арендной плате, а площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66, при этом арендуемое помещения не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Оспаривая состоявшийся по делу судебный акт, заявитель апелляционной жалобы настаивает, что именно собственник спорного помещения устанавливает его стоимость в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности, что и было сделано Департаментом, в результате чего стоимость помещений площадью 261,7 кв. м определена на основании отчета ООО "АБН-Консалт" в размере 20 549 00 руб.
Данный довод был предметом исследования суда первой инстанции и обоснованно отклонен.
Так, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ.
В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
В силу положений части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.
При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Аналогичная позиция изложена Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 18.10.2012 г. N 7240/12 по делу N А57-9149/2010.
В связи с тем, что отчеты оценщиков, на которые ссылались стороны, содержали различную стоимость выкупаемого объекта, в рамках рассмотрения настоящего дела в суде первой инстанции была проведена судебная экспертиза, заключением которой установлено, что рыночная стоимость спорного помещения по состоянию на дату 15.05.2015 г. составила 12 781 300 руб., без НДС.
Оценив представленное в материалы дела заключение судебной экспертизы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о его соответствии требованиям Закона об оценочной деятельности и надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость спорного объекта недвижимости. Основания полагать иное, ответчиком суду не представлено.
Учитывая изложенное, Девятый арбитражный апелляционный суд считает, что при принятии обжалуемого решения правильно применены нормы процессуального и материального права, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, в связи с чем апелляционная жалоба Департамента городского имущества города Москвы по изложенным в ней доводам является необоснованной и удовлетворению не подлежит.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 105, 110, 176, 266 - 268, 269 пунктом 1, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 24 февраля 2016 года по делу N А40-171985/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
Е.Н.БАРАНОВСКАЯ
Судьи
Б.С.ВЕКЛИЧ
И.С.ЛЯЩЕВСКИЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.05.2016 N 09АП-19039/2016-ГК ПО ДЕЛУ N А40-171985/2015
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 мая 2016 г. N 09АП-19039/2016-ГК
Дело N А40-171985/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 19 мая 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 26 мая 2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Барановской Е.Н.,
судей Веклича Б.С., Лящевского И.С.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Тарновским Е.Ю.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда города Москвы от 24 февраля 2016 года по делу N А40-171985/2015, принятое судьей Е.Н. Яниной (шифр судьи 28-1383)
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Центр практической экономики" (ОГРН 1027739375762, ИНН 7714144000)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674)
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи
при участии в судебном заседании представителей:
от истца: Лисянская А.В. по доверенности от 28.01.2016 г.
от ответчика: Соболь Л.Я. по доверенности от 07.12.2015 г.
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Центр практической экономики" (далее - ООО "Центр практической экономики") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 261,7 кв. м, (подвал, пом. I, комн. 1-18), расположенного по адресу: 125167, Москва, ул. Викторенко, д. 14, а именно:
Принять пункт 3.1 в следующей редакции: "Цена объекта составляет 12.781.300 (двенадцать миллионов семьсот восемьдесят одна тысяча триста) рублей 00 коп., без учета НДС".
Принять пункт 3.2. в следующей редакции: "3.2. Оплата по договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения".
Принять пункт 3.4. в следующей редакции: "3.4 Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 1 месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 29 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 213 021 (двести тринадцать тысяч двадцать один) рубль 67 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 24 февраля 2016 года по делу N А40-171985/2015 исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить указанное выше решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт, отказать в удовлетворении исковых требований.
Заявитель апелляционной жалобы не согласен с ценой выкупа спорного объекта, считает, что она занижена. Полагает, что именно собственник нежилого помещения имеет право определять стоимость предмета купли-продажи.
Представитель Департамента в судебном заседании апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы поддержал.
Представитель истца в заседании суда апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы отклонил, считает решение суда законным и обоснованным, в удовлетворении апелляционной жалобы просит отказать.
Проверив правильность применения норм процессуального права, соответствие выводов Арбитражного суда города Москвы фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены либо изменения состоявшегося по делу судебного акта.
Как установлено материалами дела, 09.07.1999 г. между Департаментом государственного и муниципального имущества города Москвы (Правопредшественник ответчика, Арендодатель) и ООО "Центр практической экономики" (Арендатор) был заключен договор аренды N 02-00403/99, по условиям которого Арендатору в аренду сроком до 10.12.2012 г. переданы помещения общей площадью 261,1 кв. м, расположенные по адресу г. Москва, ул. Викторенко, д. 14 (подвал, пом. I, комн. 1-18).
Дополнительным соглашением к договору от 10.04.2013 г. срок аренды продлен до 30.06.2015 г. Дополнительное соглашение зарегистрировано в ЕГРП в установленном законом порядке.
Из материалов дела усматривается, что истец 15.05.2015 г. обратился в Департамент имущества города Москвы с заявлением о выкупе арендуемых помещений в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ).
По результатам рассмотрения указанного заявления 02.07.2015 г. Департамент направил ООО "Центр практической экономики" проект договора купли-продажи помещения, в котором в п. 3.1 указал, что цена объекта составляет 20 549 000 рублей в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости имущества от 05.06.2015 года N 773Г/838, выполненным ООО "АБН-Консалт" и положительным экспертным заключением от 15.06.2015 года N 1088/С-15, подготовленным НП СРО "СВОД".
16.12.2014 г. ООО "Центр практической экономики" направило в Департамент письмо, в котором выразило волю на заключение договора купли-продажи помещения, однако в протоколе разногласий Арендатор указал цену помещения в размере 13 093 944 руб. 70 коп., определенную в соответствии с отчетом ООО АСТ "ГЕРМЕС" от 20.05.2015 г. N 1507131-2 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, с размером ежемесячных платежей, исходя из указанной суммы.
Поскольку Департамент городского имущества города Москвы решения о заключении с ООО "Центр практической экономики" договора купли-продажи спорного нежилого помещения не принял, заявив о несогласии с предложенной Арендатором выкупной ценой, ООО "Центр практической экономики" обратилось в суд с настоящими исковыми требованиями.
Принимая оспариваемое решение, суд первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, полно и всесторонне исследовал имеющие значение для правильного рассмотрения дела обстоятельства, правильно применил и истолковал нормы материального и процессуального права и сделал обоснованный вывод о наличии совокупности необходимых условий для удовлетворения заявленных требований.
Суд пришел к правомерному выводу о том, что в соответствии с пунктом 5 статьи 3 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ, статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (в редакции от 02.07.2010 г., действовавшей на момент обращения истца к ответчику), ООО "Центр практической экономики" имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых помещений: во-первых, ООО "Центр практической экономики" является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" от 24.07.2007 N 209-ФЗ, помещения непрерывно арендуются истцом на протяжении более 2-х лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ; во-вторых, у истца отсутствует задолженность по арендной плате, а площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66, при этом арендуемое помещения не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Оспаривая состоявшийся по делу судебный акт, заявитель апелляционной жалобы настаивает, что именно собственник спорного помещения устанавливает его стоимость в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности, что и было сделано Департаментом, в результате чего стоимость помещений площадью 261,7 кв. м определена на основании отчета ООО "АБН-Консалт" в размере 20 549 00 руб.
Данный довод был предметом исследования суда первой инстанции и обоснованно отклонен.
Так, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ.
В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
В силу положений части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.
При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Аналогичная позиция изложена Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 18.10.2012 г. N 7240/12 по делу N А57-9149/2010.
В связи с тем, что отчеты оценщиков, на которые ссылались стороны, содержали различную стоимость выкупаемого объекта, в рамках рассмотрения настоящего дела в суде первой инстанции была проведена судебная экспертиза, заключением которой установлено, что рыночная стоимость спорного помещения по состоянию на дату 15.05.2015 г. составила 12 781 300 руб., без НДС.
Оценив представленное в материалы дела заключение судебной экспертизы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о его соответствии требованиям Закона об оценочной деятельности и надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость спорного объекта недвижимости. Основания полагать иное, ответчиком суду не представлено.
Учитывая изложенное, Девятый арбитражный апелляционный суд считает, что при принятии обжалуемого решения правильно применены нормы процессуального и материального права, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, в связи с чем апелляционная жалоба Департамента городского имущества города Москвы по изложенным в ней доводам является необоснованной и удовлетворению не подлежит.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 105, 110, 176, 266 - 268, 269 пунктом 1, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 24 февраля 2016 года по делу N А40-171985/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
Е.Н.БАРАНОВСКАЯ
Судьи
Б.С.ВЕКЛИЧ
И.С.ЛЯЩЕВСКИЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)