Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04 февраля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 11 февраля 2016 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Никифорюк Е.О.,
судей: Ткаченко Э.В., Басаева Д.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Аксененко Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Некоммерческой организации "Коллегия адвокатов Иркутской области "Котов и партнеры" на решение Арбитражного суда Иркутской области от 11 ноября 2015 года по делу N А19-4348/2015 по иску Муниципального унитарного предприятия "Управление капитального строительства города Иркутска" (ОГРН 1023801020253, ИНН 3808084230; 664011, г. Иркутск, ул. Сухэ-Батора, 13) к Некоммерческой организации "Коллегия адвокатов Иркутской области "Котов и партнеры" (ОГРН 1033801023090, ИНН 3808088795; г. Иркутск, ул. Сухэ-Батора, 10, 5) третье лицо - Администрация города Иркутска (ОГРН 1053808211610, ИНН 3808131271, адрес: 664007, г. Иркутск, ул. Ленина, 14) о взыскании 568 188 рублей 41 копейки, расторжении договора, обязании освободить нежилое помещение,
(суд первой инстанции - Е.С. Пенюшов).
при участии в судебном заседании:
- от истца: не явился, извещен;
- от ответчика: не явился, извещен;
- от третьего лица: не явился, извещен;
Муниципальное унитарное предприятие "Управление капитального строительства города Иркутска" (далее - МУП "Управление капитального строительства города Иркутска", предприятие) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с иском к Некоммерческой организации "Коллегия адвокатов Иркутской области "Котов и партнеры" (далее - НО "Коллегия адвокатов Иркутской области "Котов и партнеры", организация), при участии в деле Администрации города Иркутска в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, с иском:
- - о взыскании 568 188 рублей 41 копейки, из которых: 522 747 рубля 61 копейка - основного долга по договору аренды нежилого помещения N 9588 от 19.10.2012 за период с 03.12.2013 по 31.03.2015, 45 440 рублей 80 копеек - неустойки за период с 06.12.2014 по 20.03.2015;
- - расторжении договора аренды нежилого помещения N 9588 от 19.10.2012;
- - обязании Некоммерческую организацию "Коллегия адвокатов Иркутской области "Котов и Партнеры" освободить нежилое помещение площадью 78,5 кв. м, номер на поэтажном плане N N 16, 16а, 23а, 24, 25 на первом этаже по адресу: г. Иркутск, ул. Сухэ-Батора, 10 и возвратить по акту приема-передачи Муниципальному унитарному предприятию "Управление капитального строительства города Иркутска".
Решением Арбитражного суда Иркутской области исковые требования удовлетворены. В обосновании суд первой инстанции указал, что факт неуплаты арендных платежей установлен, соответственно, имеются основания для взыскания задолженности и пени, расторжения договора аренды. Основания для освобождения от уплаты арендных платежей отсутствуют.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Иркутской области от 11 ноября 2015 года по делу N А19-4348/2015 по иску МУП "Управление капитального строительства города Иркутска" к Некоммерческой организации "Коллегия адвокатов Иркутской области "Котов и партнеры" о взыскании арендной платы, расторжении договора аренды и обязании освободить нежилое помещение отменить в полном объеме. Принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований МУП "Управление капитального строительства города Иркутска" отказать в полном объеме.
Полагает, что ему имущество было предоставлено с недостатками, которые исключали возможность его использования. Плохое теплоснабжение привело к невозможности использования помещения по целевому назначению. Соответственно, оснований для удовлетворения требований не имелось.
На апелляционную жалобу организации поступил отзыв предприятия, в котором оно соглашается с выводами суда первой инстанции и просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
О месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается уведомлениями вручении. Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционной жалобе размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 29.12.2015.
Лица, участвующие в деле, представителей в судебное заседание не направили, извещены надлежащим образом, ходатайствовали о рассмотрении апелляционной жалобы в свое отсутствие.
Руководствуясь пунктами 2, 3 статьи 156, пунктом 1 статьи 123 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.
Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Изучив материалы дела, проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между НО "Коллегия адвокатов Иркутской области "Котов и партнеры", (арендатором) и администрацией г. Иркутска (арендодателем) 19 октября 2012 года заключен договор аренды N 9588, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в срочное возмездное пользование нежилое помещение площадью 78,5 кв. м, номер на поэтажном плане N N 16, 16а, 23а, 24, 25 на первом этаже по адресу: г. Иркутск, ул. Сухэ-Батора, 10, для осуществления административной деятельности (т. 1 л.д. 16-21).
Срок действия договора аренды установлен п. 1.4 договора с 8 октября 2012 года по 7 октября 2017 года.
Договор аренды нежилого помещения N 9588 от 19.10.2012 заключен на срок более одного года, при этом сведения о его государственной регистрации в установленном законом порядке в материалах дела отсутствуют.
Третье лицо в ходе судебного разбирательства пояснило, что государственная регистрация договора не производилась.
Имущество передано в аренду по передаточному акту от 08.10.2012.
Пунктом 3.1.1 означенного договора установлена обязанность арендатора оплачивать арендодателю ежемесячно арендную плату в соответствии с расчетом (приложение N 1 к договору) не позднее 5 числа текущего месяца.
На нежилое помещение площадью 158,3 кв. м (номера на поэтажном плане 16, 16а, 17-18, 18а, 19, 20б, 20в, 20г, 21-23, 23а, 24-25), по адресу: г. Иркутск, ул. Сухэ - Батора 10, 3 декабря 2013 года зарегистрировано право хозяйственного ведения МУП "Управление капитального строительства города Иркутска", что подтверждается свидетельством о регистрации права 38 АЕ 281475 от 03.12.2013.
Из представленных материалов усматривается, что оплата арендных платежей за период с 03.12.2013 по 31.03.2015 ответчиком производилась не в полном объеме, в связи с чем возникла задолженность ответчика перед истцом в сумме 522 747 рублей 61 копейки.
В связи с неуплатой арендных платежей истец направил ответчику претензию с предложением освободить нежилое помещение и возвратить его по передаточному акту (лист дела 44), которая получена ответчиком 24.02.2015, однако оставлена без удовлетворения.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с иском о принудительном взыскании суммы основного долга и неустойки и расторжении договора.
Решением Арбитражного суда Иркутской области заявленные требования удовлетворены.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился в суд апелляционной инстанции.
Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва, приходит к выводу об отсутствии оснований для изменения или отмены решения суда первой инстанции по следующим мотивам.
Рассматривая дело, суд первой инстанции правильно исходил из следующего.
Из анализа условий договора N 9588 от 19.10.2012 суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что по своей правовой природе указанный договор является договором аренды здания (сооружения), и в нем согласованы существенные условиями предусмотренные статьями 650, 654 ГК РФ.
Договор аренды N 142-12 от 02.07.2012 заключен на срок более одного года, при этом сведения о его государственной регистрации в установленном законом порядке в материалах дела отсутствуют.
Пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
Согласно подпункту 5 пункту 1 статьи 387 ГК РФ права кредитора по обязательству переходят к другому лицу на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, в том числе в других случаях, предусмотренных законом.
Пунктом 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что поскольку по договору N 9588 от 19.10.2012 собственник - администрация передала имущество ответчику на праве хозяйственного ведения, а тот его принял, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования достигнуто сторонами и исполнялось ими, следовательно, договор N 9588 от 19.10.2012 реанимирован реальным исполнением и является заключенным для сторон, следовательно, и по отношению к истцу, заменившему первоначального арендодателя в силу закона - статьи 617 ГК РФ. Факт заключенности договора не оспаривался сторонами в ходе судебного разбирательства по настоящему делу.
В силу требований статьи 614 ГК РФ арендатор обязан уплачивать арендодателю арендную плату в размерах и сроки, установленные договором, а именно не позднее 5 числа текущего месяца (пункт 3.1.1 договора аренды нежилого помещения N 9588 от 19.10.2012), указанные платежи за период с 03.12.2013 по 31.03.2015 ответчиком производилась не в полном объеме, возникла задолженность ответчика перед истцом в сумме 522 747 рублей 61 копейки.
В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства.
Как правильно указывает суд первой инстанции, ответчик полагает, что у него отсутствует обязанность по уплате арендной платы за спорный период на основании пункта 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как на переданном в аренду объекте не функционирует необходимым образом система отопления, о чем арендатор не был уведомлен арендодателем и не знал о существующих недостатках.
Аналогичные доводы приведены апелляционному суду. Данные доводы обоснованно отклонены судом первой инстанции в связи со следующим.
Согласно пункту 1 статья 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В соответствии с пунктом 4 статьи 614 ГК РФ если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
Пунктом 1 статьи 612 ГК РФ установлено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
- потребовать досрочного расторжения договора.
Таким образом из совокупности указанных норм следует, что праву арендатора соразмерного уменьшения арендной платы корреспондирует доказанность факта недостатков сданного в аренду имущества и того обстоятельства, что такие недостатки полностью или частично препятствовали пользованию имуществом.
Как правильно указывает суд первой инстанции, в обоснование заявленного довода ответчик представил в материалы дела акты от 20.10.2013, от 02.02.2014, от 03.11.2014, от 26.02.2015, составленные ООО "Тепломонтаж" (т. 1 л.д. 103-106), согласно которым температура на отопительных приборах внутренней системы отопления административного здания по адресу: г. Иркутск, ул. Сухэ-Батора 10 не соответствует нормам и необходимо замена трубопровода внутренней системы отопления, расположенного в подвальном помещении элеваторного узла, а также обращения к мэру г. Иркутска, председателю комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Иркутска с указанием, что не функционирует система отопления, датированные 13.01.2013 и 05.03.2013. С целью проверки указанного довода ответчика судом назначена по делу судебная техническая экспертиза, проведение которой поручено Центру независимой экспертизы Иркутской области "Сиб-Эксперт".
Согласно выводам экспертов указанной организации, изложенным в заключении по технической экспертизе N 240/2015 (том дела 2, листы дела 121-160), тепловой пункт, находящийся по адресу: г. Иркутск. ул. Сухэ-Батора, д. 10 не соответствует необходимому тепловому пункту для этого здания, однако способен обеспечить данное помещение необходимым количеством тепла. Система отопления помещения способна поддерживать регламентированную температуру внутри него, а с учетом нестандартного тепловой пункта даже с избытком.
Исследовав указанное экспертное заключение и соотнеся его с имеющимися в деле актами, составленными ООО "Тепломонтаж", обращениями ответчика в администрацию, суд первой инстанции обоснованно оценил представленные ответчиком доказательства критически, как достоверно не подтверждающие обстоятельства возражений по иску о недостатках сданного в аренду имущества и того обстоятельства, что такие недостатки полностью или частично препятствовали пользованию имуществом.
Сведений о том, что в период с момента составления указанных актов и обращений до проведения судебной экспертизы производился ремонт элеваторного узла, отвечающего за обогрев арендованного помещения, в результате которого возможности изменились и температура в помещении повысилась, в материалы настоящего дела в нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ ответчиком не представлено.
Таким образом, объект экспертного исследования с момента составления актов и обращения ответчика до момента проведения экспертизы не претерпевал изменений, которые могли повлечь изменение его отопительных способностей.
Основываясь на выводах экспертов и том обстоятельстве, что на момент проведения судебной экспертизы установлено, что система отопления помещения способна поддерживать необходимую температуру, и не представлено доказательств, что отопительная система здания, где располагается арендуемое помещение подвергалась ремонту, в результате которого отопительные показатели могли измениться, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что ответчик не доказал наличие обстоятельств - невозможности использования переданного помещения в аренду ввиду неисправности системы отопления и низкие температура в помещении, с которыми закон связывает возможность не оплачивать арендную плату. Более того, заявленный ответчиком недостаток мог повлечь невозможность использования арендованного помещения только в отопительный сезон, тогда как арендная плата им не оплачивалась в период с 03.12.2013 по 31.03.2015.
Апелляционный суд, отклоняя доводы апелляционной жалобы, а также ходатайство о назначении экспертизы, заявленное апелляционному суду, исходит также из того, что ответчик в материалы дела не представил ни одного документа, подтверждающего, что он своевременно обращался к арендодателю в связи с недостаточным теплоснабжением, при этом ответчик длительное время является арендатором, но ни одной попытки разрешить сложившуюся, по его словам, ситуацию не предпринял. Фактически, организация о плохом теплоснабжении заявила только тогда, когда встал вопрос о взыскании задолженности. При том, что организация, исходя из предмета ее деятельности, о нормах права, регулирующих спорные отношения, о возможных вариантах поведения должна была знать. Таким образом, апелляционный суд усматривает в действиях ответчика признаки злоупотребления своими правами.
В силу правила пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, в том числе, и при исполнении договорных обязательств.
Апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции о том, что основания для соразмерного уменьшения арендной платы в соответствии пунктом 1 статьи 612 ГК РФ по договору N 9588 от 19.10.2012 отсутствуют. Ответчик размер и порядок расчета платы по договору N 9588 от 19.10.2012, соответствующий условиям указанного договора, не оспорил, в нарушение требования части 1 статьи 65 АПК РФ контррасчет задолженности не представил, как и доказательств оплаты задолженности в заявленной сумме.
Принимая во внимание отсутствие доказательств, подтверждающих оплату ответчиком задолженности в размере 522 747 рубля 61 копейка, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о правомерности и обоснованности заявленных истцом требований о взыскании суммы основного долга.
В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.
Пунктом 4.2 спорного договора стороны согласовали условие об ответственности арендатора за нарушение сроков оплаты арендных платежей в виде неустойки в размере 0,1% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
Как правильно указывает суд первой инстанции, истец начислил ответчику неустойку в размере 45 440 рублей 80 копеек за период с 06.12.2014 по 20.03.2015. Представленный истцом расчет неустойки проверен, является верным, соответствует условиям договора, арифметическая правильность расчета ответчиком не оспорена. Поскольку доказательства своевременной оплаты арендных платежей в материалах дела отсутствуют, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию и неустойка в сумме 45 440 рублей 80 копеек.
Ответчиком ходатайства о снижении неустойки, равно как и доказательств ее несоразмерности, не заявлено, поэтому у суда первой инстанции отсутствовало право на уменьшение неустойки в рамках своих полномочий, так как это вступает в противоречие с принципом осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ), а также с принципом состязательности (статья 9 АПК РФ), как разъяснено в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 81 от 22.12.2011 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации".
Согласно пункту 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Как правильно указывает суд первой инстанции, в ходе судебного разбирательства по настоящему делу установлено невнесение ответчиком арендных платежей более двух раз подряд. При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что истцом доказано наличие обстоятельств - НО "Коллегия адвокатов Иркутской области "Котов и партнеры", невнесение более двух раз подряд по истечении установленного договором срока арендных платежей по договору N 9588 от 19.10.2012, с наличие которых закон (статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации) связывает право суда расторгнуть досрочно договор.
Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Как правильно указано судом первой инстанции, истец обратился к ответчику с предложением освободить и возвратить имущества, что расценивается как отказ от договорных отношений и предложение о расторжении договора, однако, указанное предложение ответчиком оставлено без ответа и удовлетворения.
Принимая во внимание указанные обстоятельства, и учитывая, что каких-либо доказательств, опровергающих доводы истца о невнесении ответчиком более двух раз подряд арендных платежей по договору N 9588 от 19.10.2012 не представлено, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что договор аренды N 9588 от 19.10.2012, подлежит расторжению в силу требований, предусмотренных пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Учитывая, что договор аренды N 9588 от 19.10.2012 расторгнут, суд первой инстанции обоснованно посчитал требование истца об обязании ответчика освободить нежилое помещение площадью 78,5 кв. м, номер на поэтажном плане N N 16, 16а, 23а, 24, 25 на первом этаже по адресу: г. Иркутск, ул. Сухэ-Батора, 10 и возвратить по акту приема-передачи Муниципальному унитарному предприятию "Управление капитального строительства города Иркутска" подлежащим удовлетворению.
При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но не могут быть учтены как не влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.
Суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции в обжалуемой части и удовлетворения апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
Решение Арбитражного суда Иркутской области от 11 ноября 2015 года по делу N А19-4348/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТВЕРТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.02.2016 ПО ДЕЛУ N А19-4348/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 февраля 2016 г. по делу N А19-4348/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 04 февраля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 11 февраля 2016 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Никифорюк Е.О.,
судей: Ткаченко Э.В., Басаева Д.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Аксененко Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Некоммерческой организации "Коллегия адвокатов Иркутской области "Котов и партнеры" на решение Арбитражного суда Иркутской области от 11 ноября 2015 года по делу N А19-4348/2015 по иску Муниципального унитарного предприятия "Управление капитального строительства города Иркутска" (ОГРН 1023801020253, ИНН 3808084230; 664011, г. Иркутск, ул. Сухэ-Батора, 13) к Некоммерческой организации "Коллегия адвокатов Иркутской области "Котов и партнеры" (ОГРН 1033801023090, ИНН 3808088795; г. Иркутск, ул. Сухэ-Батора, 10, 5) третье лицо - Администрация города Иркутска (ОГРН 1053808211610, ИНН 3808131271, адрес: 664007, г. Иркутск, ул. Ленина, 14) о взыскании 568 188 рублей 41 копейки, расторжении договора, обязании освободить нежилое помещение,
(суд первой инстанции - Е.С. Пенюшов).
при участии в судебном заседании:
- от истца: не явился, извещен;
- от ответчика: не явился, извещен;
- от третьего лица: не явился, извещен;
- установил:
Муниципальное унитарное предприятие "Управление капитального строительства города Иркутска" (далее - МУП "Управление капитального строительства города Иркутска", предприятие) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с иском к Некоммерческой организации "Коллегия адвокатов Иркутской области "Котов и партнеры" (далее - НО "Коллегия адвокатов Иркутской области "Котов и партнеры", организация), при участии в деле Администрации города Иркутска в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, с иском:
- - о взыскании 568 188 рублей 41 копейки, из которых: 522 747 рубля 61 копейка - основного долга по договору аренды нежилого помещения N 9588 от 19.10.2012 за период с 03.12.2013 по 31.03.2015, 45 440 рублей 80 копеек - неустойки за период с 06.12.2014 по 20.03.2015;
- - расторжении договора аренды нежилого помещения N 9588 от 19.10.2012;
- - обязании Некоммерческую организацию "Коллегия адвокатов Иркутской области "Котов и Партнеры" освободить нежилое помещение площадью 78,5 кв. м, номер на поэтажном плане N N 16, 16а, 23а, 24, 25 на первом этаже по адресу: г. Иркутск, ул. Сухэ-Батора, 10 и возвратить по акту приема-передачи Муниципальному унитарному предприятию "Управление капитального строительства города Иркутска".
Решением Арбитражного суда Иркутской области исковые требования удовлетворены. В обосновании суд первой инстанции указал, что факт неуплаты арендных платежей установлен, соответственно, имеются основания для взыскания задолженности и пени, расторжения договора аренды. Основания для освобождения от уплаты арендных платежей отсутствуют.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Иркутской области от 11 ноября 2015 года по делу N А19-4348/2015 по иску МУП "Управление капитального строительства города Иркутска" к Некоммерческой организации "Коллегия адвокатов Иркутской области "Котов и партнеры" о взыскании арендной платы, расторжении договора аренды и обязании освободить нежилое помещение отменить в полном объеме. Принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований МУП "Управление капитального строительства города Иркутска" отказать в полном объеме.
Полагает, что ему имущество было предоставлено с недостатками, которые исключали возможность его использования. Плохое теплоснабжение привело к невозможности использования помещения по целевому назначению. Соответственно, оснований для удовлетворения требований не имелось.
На апелляционную жалобу организации поступил отзыв предприятия, в котором оно соглашается с выводами суда первой инстанции и просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
О месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается уведомлениями вручении. Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционной жалобе размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 29.12.2015.
Лица, участвующие в деле, представителей в судебное заседание не направили, извещены надлежащим образом, ходатайствовали о рассмотрении апелляционной жалобы в свое отсутствие.
Руководствуясь пунктами 2, 3 статьи 156, пунктом 1 статьи 123 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.
Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Изучив материалы дела, проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между НО "Коллегия адвокатов Иркутской области "Котов и партнеры", (арендатором) и администрацией г. Иркутска (арендодателем) 19 октября 2012 года заключен договор аренды N 9588, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в срочное возмездное пользование нежилое помещение площадью 78,5 кв. м, номер на поэтажном плане N N 16, 16а, 23а, 24, 25 на первом этаже по адресу: г. Иркутск, ул. Сухэ-Батора, 10, для осуществления административной деятельности (т. 1 л.д. 16-21).
Срок действия договора аренды установлен п. 1.4 договора с 8 октября 2012 года по 7 октября 2017 года.
Договор аренды нежилого помещения N 9588 от 19.10.2012 заключен на срок более одного года, при этом сведения о его государственной регистрации в установленном законом порядке в материалах дела отсутствуют.
Третье лицо в ходе судебного разбирательства пояснило, что государственная регистрация договора не производилась.
Имущество передано в аренду по передаточному акту от 08.10.2012.
Пунктом 3.1.1 означенного договора установлена обязанность арендатора оплачивать арендодателю ежемесячно арендную плату в соответствии с расчетом (приложение N 1 к договору) не позднее 5 числа текущего месяца.
На нежилое помещение площадью 158,3 кв. м (номера на поэтажном плане 16, 16а, 17-18, 18а, 19, 20б, 20в, 20г, 21-23, 23а, 24-25), по адресу: г. Иркутск, ул. Сухэ - Батора 10, 3 декабря 2013 года зарегистрировано право хозяйственного ведения МУП "Управление капитального строительства города Иркутска", что подтверждается свидетельством о регистрации права 38 АЕ 281475 от 03.12.2013.
Из представленных материалов усматривается, что оплата арендных платежей за период с 03.12.2013 по 31.03.2015 ответчиком производилась не в полном объеме, в связи с чем возникла задолженность ответчика перед истцом в сумме 522 747 рублей 61 копейки.
В связи с неуплатой арендных платежей истец направил ответчику претензию с предложением освободить нежилое помещение и возвратить его по передаточному акту (лист дела 44), которая получена ответчиком 24.02.2015, однако оставлена без удовлетворения.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с иском о принудительном взыскании суммы основного долга и неустойки и расторжении договора.
Решением Арбитражного суда Иркутской области заявленные требования удовлетворены.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился в суд апелляционной инстанции.
Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва, приходит к выводу об отсутствии оснований для изменения или отмены решения суда первой инстанции по следующим мотивам.
Рассматривая дело, суд первой инстанции правильно исходил из следующего.
Из анализа условий договора N 9588 от 19.10.2012 суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что по своей правовой природе указанный договор является договором аренды здания (сооружения), и в нем согласованы существенные условиями предусмотренные статьями 650, 654 ГК РФ.
Договор аренды N 142-12 от 02.07.2012 заключен на срок более одного года, при этом сведения о его государственной регистрации в установленном законом порядке в материалах дела отсутствуют.
Пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
Согласно подпункту 5 пункту 1 статьи 387 ГК РФ права кредитора по обязательству переходят к другому лицу на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, в том числе в других случаях, предусмотренных законом.
Пунктом 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что поскольку по договору N 9588 от 19.10.2012 собственник - администрация передала имущество ответчику на праве хозяйственного ведения, а тот его принял, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования достигнуто сторонами и исполнялось ими, следовательно, договор N 9588 от 19.10.2012 реанимирован реальным исполнением и является заключенным для сторон, следовательно, и по отношению к истцу, заменившему первоначального арендодателя в силу закона - статьи 617 ГК РФ. Факт заключенности договора не оспаривался сторонами в ходе судебного разбирательства по настоящему делу.
В силу требований статьи 614 ГК РФ арендатор обязан уплачивать арендодателю арендную плату в размерах и сроки, установленные договором, а именно не позднее 5 числа текущего месяца (пункт 3.1.1 договора аренды нежилого помещения N 9588 от 19.10.2012), указанные платежи за период с 03.12.2013 по 31.03.2015 ответчиком производилась не в полном объеме, возникла задолженность ответчика перед истцом в сумме 522 747 рублей 61 копейки.
В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства.
Как правильно указывает суд первой инстанции, ответчик полагает, что у него отсутствует обязанность по уплате арендной платы за спорный период на основании пункта 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как на переданном в аренду объекте не функционирует необходимым образом система отопления, о чем арендатор не был уведомлен арендодателем и не знал о существующих недостатках.
Аналогичные доводы приведены апелляционному суду. Данные доводы обоснованно отклонены судом первой инстанции в связи со следующим.
Согласно пункту 1 статья 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В соответствии с пунктом 4 статьи 614 ГК РФ если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
Пунктом 1 статьи 612 ГК РФ установлено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
- потребовать досрочного расторжения договора.
Таким образом из совокупности указанных норм следует, что праву арендатора соразмерного уменьшения арендной платы корреспондирует доказанность факта недостатков сданного в аренду имущества и того обстоятельства, что такие недостатки полностью или частично препятствовали пользованию имуществом.
Как правильно указывает суд первой инстанции, в обоснование заявленного довода ответчик представил в материалы дела акты от 20.10.2013, от 02.02.2014, от 03.11.2014, от 26.02.2015, составленные ООО "Тепломонтаж" (т. 1 л.д. 103-106), согласно которым температура на отопительных приборах внутренней системы отопления административного здания по адресу: г. Иркутск, ул. Сухэ-Батора 10 не соответствует нормам и необходимо замена трубопровода внутренней системы отопления, расположенного в подвальном помещении элеваторного узла, а также обращения к мэру г. Иркутска, председателю комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Иркутска с указанием, что не функционирует система отопления, датированные 13.01.2013 и 05.03.2013. С целью проверки указанного довода ответчика судом назначена по делу судебная техническая экспертиза, проведение которой поручено Центру независимой экспертизы Иркутской области "Сиб-Эксперт".
Согласно выводам экспертов указанной организации, изложенным в заключении по технической экспертизе N 240/2015 (том дела 2, листы дела 121-160), тепловой пункт, находящийся по адресу: г. Иркутск. ул. Сухэ-Батора, д. 10 не соответствует необходимому тепловому пункту для этого здания, однако способен обеспечить данное помещение необходимым количеством тепла. Система отопления помещения способна поддерживать регламентированную температуру внутри него, а с учетом нестандартного тепловой пункта даже с избытком.
Исследовав указанное экспертное заключение и соотнеся его с имеющимися в деле актами, составленными ООО "Тепломонтаж", обращениями ответчика в администрацию, суд первой инстанции обоснованно оценил представленные ответчиком доказательства критически, как достоверно не подтверждающие обстоятельства возражений по иску о недостатках сданного в аренду имущества и того обстоятельства, что такие недостатки полностью или частично препятствовали пользованию имуществом.
Сведений о том, что в период с момента составления указанных актов и обращений до проведения судебной экспертизы производился ремонт элеваторного узла, отвечающего за обогрев арендованного помещения, в результате которого возможности изменились и температура в помещении повысилась, в материалы настоящего дела в нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ ответчиком не представлено.
Таким образом, объект экспертного исследования с момента составления актов и обращения ответчика до момента проведения экспертизы не претерпевал изменений, которые могли повлечь изменение его отопительных способностей.
Основываясь на выводах экспертов и том обстоятельстве, что на момент проведения судебной экспертизы установлено, что система отопления помещения способна поддерживать необходимую температуру, и не представлено доказательств, что отопительная система здания, где располагается арендуемое помещение подвергалась ремонту, в результате которого отопительные показатели могли измениться, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что ответчик не доказал наличие обстоятельств - невозможности использования переданного помещения в аренду ввиду неисправности системы отопления и низкие температура в помещении, с которыми закон связывает возможность не оплачивать арендную плату. Более того, заявленный ответчиком недостаток мог повлечь невозможность использования арендованного помещения только в отопительный сезон, тогда как арендная плата им не оплачивалась в период с 03.12.2013 по 31.03.2015.
Апелляционный суд, отклоняя доводы апелляционной жалобы, а также ходатайство о назначении экспертизы, заявленное апелляционному суду, исходит также из того, что ответчик в материалы дела не представил ни одного документа, подтверждающего, что он своевременно обращался к арендодателю в связи с недостаточным теплоснабжением, при этом ответчик длительное время является арендатором, но ни одной попытки разрешить сложившуюся, по его словам, ситуацию не предпринял. Фактически, организация о плохом теплоснабжении заявила только тогда, когда встал вопрос о взыскании задолженности. При том, что организация, исходя из предмета ее деятельности, о нормах права, регулирующих спорные отношения, о возможных вариантах поведения должна была знать. Таким образом, апелляционный суд усматривает в действиях ответчика признаки злоупотребления своими правами.
В силу правила пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, в том числе, и при исполнении договорных обязательств.
Апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции о том, что основания для соразмерного уменьшения арендной платы в соответствии пунктом 1 статьи 612 ГК РФ по договору N 9588 от 19.10.2012 отсутствуют. Ответчик размер и порядок расчета платы по договору N 9588 от 19.10.2012, соответствующий условиям указанного договора, не оспорил, в нарушение требования части 1 статьи 65 АПК РФ контррасчет задолженности не представил, как и доказательств оплаты задолженности в заявленной сумме.
Принимая во внимание отсутствие доказательств, подтверждающих оплату ответчиком задолженности в размере 522 747 рубля 61 копейка, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о правомерности и обоснованности заявленных истцом требований о взыскании суммы основного долга.
В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.
Пунктом 4.2 спорного договора стороны согласовали условие об ответственности арендатора за нарушение сроков оплаты арендных платежей в виде неустойки в размере 0,1% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
Как правильно указывает суд первой инстанции, истец начислил ответчику неустойку в размере 45 440 рублей 80 копеек за период с 06.12.2014 по 20.03.2015. Представленный истцом расчет неустойки проверен, является верным, соответствует условиям договора, арифметическая правильность расчета ответчиком не оспорена. Поскольку доказательства своевременной оплаты арендных платежей в материалах дела отсутствуют, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию и неустойка в сумме 45 440 рублей 80 копеек.
Ответчиком ходатайства о снижении неустойки, равно как и доказательств ее несоразмерности, не заявлено, поэтому у суда первой инстанции отсутствовало право на уменьшение неустойки в рамках своих полномочий, так как это вступает в противоречие с принципом осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ), а также с принципом состязательности (статья 9 АПК РФ), как разъяснено в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 81 от 22.12.2011 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации".
Согласно пункту 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Как правильно указывает суд первой инстанции, в ходе судебного разбирательства по настоящему делу установлено невнесение ответчиком арендных платежей более двух раз подряд. При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что истцом доказано наличие обстоятельств - НО "Коллегия адвокатов Иркутской области "Котов и партнеры", невнесение более двух раз подряд по истечении установленного договором срока арендных платежей по договору N 9588 от 19.10.2012, с наличие которых закон (статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации) связывает право суда расторгнуть досрочно договор.
Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Как правильно указано судом первой инстанции, истец обратился к ответчику с предложением освободить и возвратить имущества, что расценивается как отказ от договорных отношений и предложение о расторжении договора, однако, указанное предложение ответчиком оставлено без ответа и удовлетворения.
Принимая во внимание указанные обстоятельства, и учитывая, что каких-либо доказательств, опровергающих доводы истца о невнесении ответчиком более двух раз подряд арендных платежей по договору N 9588 от 19.10.2012 не представлено, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что договор аренды N 9588 от 19.10.2012, подлежит расторжению в силу требований, предусмотренных пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Учитывая, что договор аренды N 9588 от 19.10.2012 расторгнут, суд первой инстанции обоснованно посчитал требование истца об обязании ответчика освободить нежилое помещение площадью 78,5 кв. м, номер на поэтажном плане N N 16, 16а, 23а, 24, 25 на первом этаже по адресу: г. Иркутск, ул. Сухэ-Батора, 10 и возвратить по акту приема-передачи Муниципальному унитарному предприятию "Управление капитального строительства города Иркутска" подлежащим удовлетворению.
При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но не могут быть учтены как не влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.
Суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции в обжалуемой части и удовлетворения апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Иркутской области от 11 ноября 2015 года по делу N А19-4348/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Е.О.НИКИФОРЮК
Е.О.НИКИФОРЮК
Судьи
Э.В.ТКАЧЕНКО
Д.В.БАСАЕВ
Э.В.ТКАЧЕНКО
Д.В.БАСАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)