Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 07 ноября 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 08 ноября 2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Д.Н. Садиковой,
судей Н.И. Левченко, Д.В. Пирожкова,
при ведении протокола судебного заседания секретарем И.В. Фоминым,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Общества с ограниченной ответственностью "Децима-1"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 04 августа 2016 года
по делу N А40-41120/15, принятое судьей В.Ф. Козловым
по иску общества с ограниченной ответственностью "ДЕЦИМА-1"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи
при участии в судебном заседании:
от истца: не явился, извещен.
от ответчика: Нефедов А.Ю. (по доверенности от 23.03.2016)
эксперт: Кириллова Е.В. (лично).
установил:
В Арбитражный суд г. Москвы обратилось ООО "ДЕЦИМА-1" с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 157,1 кв. м (подвал, пом. IIб ком. 13-16, 16а, 42, 42а, 42б, 42в, 43-45, 45а) по адресу: г. Москва, Ленинский проспект, д. 41/2, путем принятия п. 3.1 и 3.4 договора в редакции истца.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 14 октября 2015 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 декабря 2015 года по делу N А40-41120/2015, в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.
Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 11.04.2016 судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы. В качестве основания для отмены решения суд кассационной инстанции указал, что формально спор по урегулированию разногласий остался неразрешенным и последствием отказа в иске является необходимость предъявления нового иска. Отказывая в удовлетворении иска суд исходил из того, что предложенная ответчиком рыночная стоимость подтверждается экспертным заключением, что по мнению кассационной инстанции нельзя признать обоснованным, по ходатайству сторон эксперт может быть вызван в судебное заседание и вправе дать пояснения по заключению и обязан ответить на вопросы, выводы судов основаны на неполной оценке имеющихся в деле доказательств, неправильно применены нормы материального права и нарушены норму процессуального права.
При новом рассмотрении истец сделал заявление о вызове и допросе эксперта. Суд первой инстанции ходатайство рассмотрел и отклонил, так как представленные истцом замечания по отчету эксперта не содержали вопросов, какие истец хотел бы задать эксперту.
Решением суда от 04.08.2016 в иске отказано.
Не согласившись с решение суда, истец обратился с апелляционной жалобой, в обоснование доводов которой указал, что судом первой инстанции необоснованно отказано в вызове эксперта в судебное заседание, просил решение суда отменить, иск удовлетворить.
В судебном заседании апелляционного суда представитель истца заявил ходатайство о вызове в суд эксперта ООО "Агентство судебных экспертиз" Кирилловой Е.В., определением суда от 19.10.2016 ходатайство удовлетворено, дело отложено на 07.11.2016 16.00.
В судебное заседание 07.11.2016 представитель истца не явился, извещен надлежащим образом.
Представитель ответчика возражал по доводам апелляционной жалобы, полагая решение суда законным и обоснованным.
Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело повторно в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ, выслушав пояснения представителя ответчика, пояснения эксперта, исследовав и оценив по правилам ст. 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, полагает, что решение суда подлежит отмене, а исковые требования - удовлетворению на основании следующего.
Исковые требования заявлены на основании ст. ст. 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательств, и о внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) и мотивированы следующими обстоятельствами.
Судом установлено, что нежилое помещение общей площадью 157,1 кв. м (подвал, пом. IIб ком. 13-16, 16а, 42, 42а, 42б, 42в, 43-45, 45а) по адресу: г. Москва, Ленинский проспект, д. 41/2, находится в собственности города Москвы (запись в реестре прав от 29.09.2014 N 77-77-12/218/2014-596), и предоставлено во временное возмездное владение и пользование истцу по договору аренды от 22.01.2008 N 07-33 для размещения офиса на срок с 18 января 2008 г. по 17 января 2013 г. 18 октября 2013 г. арендатор обратился в службу "одного окна" Департамента имущества города Москвы с заявлением о получении государственной услуги - возмездного отчуждения имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы (рег.н. 33-5-30483/13-(0)-0), с приложением необходимых для предоставления услуги документов. Департамент издал распоряжение от 04.12.2014 N 19575 о приватизации нежилого помещения по адресу: г. Москва, Ленинский проспект, д. 41/2, общей площадью 157,1 кв. м, и передал арендатору проект договора купли-продажи помещения по цене 18 754 000 руб. с сопроводительным письмом от 15.12.2014 N 33-5-30483/13-(5)-0. Не согласившись с ценой продажи, арендатор обратился к оценщику ООО "Центр Инновация", который оценил выкупаемое помещение в 9 830 508 руб., заключение от 18.12.2014 N 1868/1-09/2014. 19 декабря 2014 г. арендатор возвратил в службу "одного окна" проект договора купли-продажи, подписанный с протоколом разногласий по цене объекта. Рассмотрев протокол разногласий, 15 декабря 2014 г. Департамент отказал арендатору в заключении договора на условиях протокола (письмо от 14.01.2015 N 33-5-30483/13-(0)-1). 11 марта 2014 г. арендатор обратился в арбитражный суд с иском о принятии пунктов 3.1 и 3.4 по цене объекта в редакции арендатора.
В соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" истец вправе требовать от субъекта Российской Федерации отчуждения находящегося в его собственности имущества, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Материалами дела подтверждается, что истец как участник гражданских правоотношений и спорные нежилые помещения, как объекты гражданских правоотношений, соответствуют установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ критериям, а именно: истец является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", помещения непрерывно арендуются истцом с 01.09.1993 года; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 г. N 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества". Истец отнесен к субъектам малого и среднего предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы и соответствует требованиям, установленным Законом N 159-ФЗ от 22.07.2008 г.
В силу ст. 446 Гражданского кодекса РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. В силу статьи 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.
Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Поскольку между сторонами возникли существенные разногласия по вопросу определения рыночной стоимости помещения, в материалах дела представлены два отчета независимых оценщиков, существенно отличающиеся установленной в них величиной рыночной стоимости одного и того же объекта, судом первой инстанции порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначена экспертиза с целью установления рыночной стоимости спорных нежилых помещений. Проведение экспертизы поручено ООО "Агентство судебных экспертов", эксперту Кирилловой Екатерине Владимировне. По представленному экспертному заключению цена выкупаемого объекта - 18 719 000 руб.
Истец представил возражения на заключение эксперта Кирилловой Е.В., в котором указал, что при применении оценочных методов не указаны нормативно-правовые документы, объект-аналог из источника N 1 выбран после даты определения стоимости объекта-оценки, оценщик выбрал только три объекта-аналога в сравнительном подходе при наличии большого числа предложений-продаж, разброс значений показывает либо не корректно подобранные объекты-аналоги, либо неучтенные факторы влияния на стоимость, либо некорректно определенные поправки при сравнении. Истец представил исследование Астафьева А.Н. на заключение эксперта Кирилловой Е.В.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции при первом рассмотрении дела указал, что результаты судебной экспертизы подтверждают достоверность отчета от 06.11.2014 N 734Г/484 об оценке рыночной стоимости объекта, выполненной ООО "АБН-Консалт" и более соответствуют средней цене продажи нежилых помещений в районе расположения спорного помещения. При повторном рассмотрении дела, судом оснований для переоценки доказательств и принятия иного решения не установлено. При этом суд также указал, что рассматривая иск об урегулировании разногласий, суд может иск удовлетворить или отказать в его удовлетворении. Так как истец просит определить условия по цене, предложенной истцом, суд не вправе выйти за пределы исковых требований, определив цену продажи иную, чем указана в исковых требованиях. При признании цены необоснованной, суд отказывает в удовлетворении иска, а не определяет иные условия договора в части цены.
Суд апелляционной инстанции указанные выводы суда первой инстанции признает ошибочными исходя из следующего.
В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31 января 2012 года N 11657/11 сформулирована правовая позиция по применению положений ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации - нормы, в которой определены условия, последовательность и сроки совершения действий заинтересованных лиц при заключении договоров, обязательных хотя бы для одной из сторон. В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31 января 2012 года N 11657/11 также обращается внимание на следующее. Отсутствие согласования спорных условий договора, являющихся в силу ст. 432 Гражданского кодекса существенными, не дает оснований считать данный договор заключенным до принятия судебного решения по этим условиям. В соответствии со ст. 131 (ст. 131 "Отзыв на исковое заявление") Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик обязан представить возражения относительно каждого довода, касающегося существа заявленных требований, следовательно, обязанная к заключению договора сторона не лишена возможности представить суду разногласия по конкретным условиям договора, предложенным ей в проекте, и суд должен их рассмотреть. Вместе с тем, реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, или подписание неуполномоченным лицом и т.п.). Поскольку заключение договора является обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора. Согласно ст. 173 (ст. 173 "Решение о заключении или об изменении договора") Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор. Следовательно, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.
Как установлено судом, на момент предъявления настоящего иска между сторонами имелся преддоговорной спор по отдельным условиям договора (п. 3.1, 3.4 договора, ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации) и требование истца были направлены на урегулирование судом возникших между сторонами разногласий по оценке рыночной стоимости выкупаемого имущества, которая должна определяться на дату поступления в уполномоченный орган заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Поскольку между сторонами по существу возник преддоговорной спор в части определения цены выкупаемого имущества, судом первой инстанции назначена экспертиза по определению рыночной стоимости спорных нежилых помещений. Согласно заключению эксперта ООО "Агентство судебных экспертов" рыночная стоимость спорного нежилого помещения по состоянию на 18 октября 2013 - 18 719 000 руб.
В судебном заседании апелляционного суда эксперт Кириллова Е.В., подтвердила обоснованность выводов экспертного заключения, ответила на поставленные истцом в суде первой инстанции вопросы, а также дала пояснения по замечаниям истца, изложенным им в ходатайстве о вызове в судебное заседание апелляционного суда эксперта.
Суд апелляционной инстанции, оценив представленное экспертное заключение по результатам судебной экспертизы по правилам ст. 71 АПК РФ, полагает, что экспертом надлежащим образом обоснован выбор методов оценки, методология, корректировки, ценообразующие факторы.
Сторонами в материалы дела не представлены достоверные доказательства, опровергающие выводы экспертного заключения, в то время как в соответствии с требованиями ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Учитывая изложенное, принимая во внимание, что истцом отказ от исковых требований об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения не заявлен, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необходимости разрешения спора путем урегулирования разногласий по цене объекта, определенной в результате судебной оценочной экспертизы - 18 719 000 руб.
Как следует из материалов дела, на момент обращения общества с офертой к Департаменту действовала редакция части 1 статьи 5 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ, согласно которой срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее трех лет.
В последующем в указанный Федеральный закон были внесены изменения и в соответствии с положениями части 1 статьи 5 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ в редакции Федерального закона от 29 июня 2015 года N 158-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" срок рассрочки оплаты по договору стал составлять пять лет.
В соответствии с частью 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что Договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный по правилам, установленным ФЗ РФ N 159-ФЗ, должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения и в соответствии с пунктом 1 статьи 5 и пунктом 1 статьи 9 ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ (в редакции от 29.06.2015 г.) максимальный срок рассрочки оплаты приобретаемого имущества на момент урегулирования разногласий составляет 5 лет, в связи с чем суд апелляционный инстанции считает, что указанная норма подлежит применению судом в настоящем деле. Судебные расходы относятся на истца.
Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 04 августа 2016 года по делу N А40-41120/15 отменить.
Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью "ДЕЦИМА-1" Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 157,1 кв. м (подвал, пом. IIб ком. 13-16, 16а, 42, 42а, 42б, 42в, 43-45, 45а) по адресу: г. Москва, Ленинский проспект, д. 41/2, изложив спорные пункты договора в следующей редакции:
"п. 3.1 Цена Объекта составляет 18 719 000 (восемнадцать миллионов семьсот девятнадцать тысяч) руб.
"п. 3.4 Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 311 983, (триста одиннадцать тысяч девятьсот восемьдесят три) руб. 33 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга)".
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 08.11.2016 N 09АП-49968/2016 ПО ДЕЛУ N А40-41120/15
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 ноября 2016 г. N 09АП-49968/2016
Дело N А40-41120/15
Резолютивная часть постановления объявлена 07 ноября 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 08 ноября 2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Д.Н. Садиковой,
судей Н.И. Левченко, Д.В. Пирожкова,
при ведении протокола судебного заседания секретарем И.В. Фоминым,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Общества с ограниченной ответственностью "Децима-1"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 04 августа 2016 года
по делу N А40-41120/15, принятое судьей В.Ф. Козловым
по иску общества с ограниченной ответственностью "ДЕЦИМА-1"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи
при участии в судебном заседании:
от истца: не явился, извещен.
от ответчика: Нефедов А.Ю. (по доверенности от 23.03.2016)
эксперт: Кириллова Е.В. (лично).
установил:
В Арбитражный суд г. Москвы обратилось ООО "ДЕЦИМА-1" с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 157,1 кв. м (подвал, пом. IIб ком. 13-16, 16а, 42, 42а, 42б, 42в, 43-45, 45а) по адресу: г. Москва, Ленинский проспект, д. 41/2, путем принятия п. 3.1 и 3.4 договора в редакции истца.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 14 октября 2015 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 декабря 2015 года по делу N А40-41120/2015, в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.
Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 11.04.2016 судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы. В качестве основания для отмены решения суд кассационной инстанции указал, что формально спор по урегулированию разногласий остался неразрешенным и последствием отказа в иске является необходимость предъявления нового иска. Отказывая в удовлетворении иска суд исходил из того, что предложенная ответчиком рыночная стоимость подтверждается экспертным заключением, что по мнению кассационной инстанции нельзя признать обоснованным, по ходатайству сторон эксперт может быть вызван в судебное заседание и вправе дать пояснения по заключению и обязан ответить на вопросы, выводы судов основаны на неполной оценке имеющихся в деле доказательств, неправильно применены нормы материального права и нарушены норму процессуального права.
При новом рассмотрении истец сделал заявление о вызове и допросе эксперта. Суд первой инстанции ходатайство рассмотрел и отклонил, так как представленные истцом замечания по отчету эксперта не содержали вопросов, какие истец хотел бы задать эксперту.
Решением суда от 04.08.2016 в иске отказано.
Не согласившись с решение суда, истец обратился с апелляционной жалобой, в обоснование доводов которой указал, что судом первой инстанции необоснованно отказано в вызове эксперта в судебное заседание, просил решение суда отменить, иск удовлетворить.
В судебном заседании апелляционного суда представитель истца заявил ходатайство о вызове в суд эксперта ООО "Агентство судебных экспертиз" Кирилловой Е.В., определением суда от 19.10.2016 ходатайство удовлетворено, дело отложено на 07.11.2016 16.00.
В судебное заседание 07.11.2016 представитель истца не явился, извещен надлежащим образом.
Представитель ответчика возражал по доводам апелляционной жалобы, полагая решение суда законным и обоснованным.
Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело повторно в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ, выслушав пояснения представителя ответчика, пояснения эксперта, исследовав и оценив по правилам ст. 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, полагает, что решение суда подлежит отмене, а исковые требования - удовлетворению на основании следующего.
Исковые требования заявлены на основании ст. ст. 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательств, и о внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) и мотивированы следующими обстоятельствами.
Судом установлено, что нежилое помещение общей площадью 157,1 кв. м (подвал, пом. IIб ком. 13-16, 16а, 42, 42а, 42б, 42в, 43-45, 45а) по адресу: г. Москва, Ленинский проспект, д. 41/2, находится в собственности города Москвы (запись в реестре прав от 29.09.2014 N 77-77-12/218/2014-596), и предоставлено во временное возмездное владение и пользование истцу по договору аренды от 22.01.2008 N 07-33 для размещения офиса на срок с 18 января 2008 г. по 17 января 2013 г. 18 октября 2013 г. арендатор обратился в службу "одного окна" Департамента имущества города Москвы с заявлением о получении государственной услуги - возмездного отчуждения имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы (рег.н. 33-5-30483/13-(0)-0), с приложением необходимых для предоставления услуги документов. Департамент издал распоряжение от 04.12.2014 N 19575 о приватизации нежилого помещения по адресу: г. Москва, Ленинский проспект, д. 41/2, общей площадью 157,1 кв. м, и передал арендатору проект договора купли-продажи помещения по цене 18 754 000 руб. с сопроводительным письмом от 15.12.2014 N 33-5-30483/13-(5)-0. Не согласившись с ценой продажи, арендатор обратился к оценщику ООО "Центр Инновация", который оценил выкупаемое помещение в 9 830 508 руб., заключение от 18.12.2014 N 1868/1-09/2014. 19 декабря 2014 г. арендатор возвратил в службу "одного окна" проект договора купли-продажи, подписанный с протоколом разногласий по цене объекта. Рассмотрев протокол разногласий, 15 декабря 2014 г. Департамент отказал арендатору в заключении договора на условиях протокола (письмо от 14.01.2015 N 33-5-30483/13-(0)-1). 11 марта 2014 г. арендатор обратился в арбитражный суд с иском о принятии пунктов 3.1 и 3.4 по цене объекта в редакции арендатора.
В соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" истец вправе требовать от субъекта Российской Федерации отчуждения находящегося в его собственности имущества, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Материалами дела подтверждается, что истец как участник гражданских правоотношений и спорные нежилые помещения, как объекты гражданских правоотношений, соответствуют установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ критериям, а именно: истец является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", помещения непрерывно арендуются истцом с 01.09.1993 года; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 г. N 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества". Истец отнесен к субъектам малого и среднего предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы и соответствует требованиям, установленным Законом N 159-ФЗ от 22.07.2008 г.
В силу ст. 446 Гражданского кодекса РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. В силу статьи 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.
Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Поскольку между сторонами возникли существенные разногласия по вопросу определения рыночной стоимости помещения, в материалах дела представлены два отчета независимых оценщиков, существенно отличающиеся установленной в них величиной рыночной стоимости одного и того же объекта, судом первой инстанции порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначена экспертиза с целью установления рыночной стоимости спорных нежилых помещений. Проведение экспертизы поручено ООО "Агентство судебных экспертов", эксперту Кирилловой Екатерине Владимировне. По представленному экспертному заключению цена выкупаемого объекта - 18 719 000 руб.
Истец представил возражения на заключение эксперта Кирилловой Е.В., в котором указал, что при применении оценочных методов не указаны нормативно-правовые документы, объект-аналог из источника N 1 выбран после даты определения стоимости объекта-оценки, оценщик выбрал только три объекта-аналога в сравнительном подходе при наличии большого числа предложений-продаж, разброс значений показывает либо не корректно подобранные объекты-аналоги, либо неучтенные факторы влияния на стоимость, либо некорректно определенные поправки при сравнении. Истец представил исследование Астафьева А.Н. на заключение эксперта Кирилловой Е.В.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции при первом рассмотрении дела указал, что результаты судебной экспертизы подтверждают достоверность отчета от 06.11.2014 N 734Г/484 об оценке рыночной стоимости объекта, выполненной ООО "АБН-Консалт" и более соответствуют средней цене продажи нежилых помещений в районе расположения спорного помещения. При повторном рассмотрении дела, судом оснований для переоценки доказательств и принятия иного решения не установлено. При этом суд также указал, что рассматривая иск об урегулировании разногласий, суд может иск удовлетворить или отказать в его удовлетворении. Так как истец просит определить условия по цене, предложенной истцом, суд не вправе выйти за пределы исковых требований, определив цену продажи иную, чем указана в исковых требованиях. При признании цены необоснованной, суд отказывает в удовлетворении иска, а не определяет иные условия договора в части цены.
Суд апелляционной инстанции указанные выводы суда первой инстанции признает ошибочными исходя из следующего.
В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31 января 2012 года N 11657/11 сформулирована правовая позиция по применению положений ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации - нормы, в которой определены условия, последовательность и сроки совершения действий заинтересованных лиц при заключении договоров, обязательных хотя бы для одной из сторон. В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31 января 2012 года N 11657/11 также обращается внимание на следующее. Отсутствие согласования спорных условий договора, являющихся в силу ст. 432 Гражданского кодекса существенными, не дает оснований считать данный договор заключенным до принятия судебного решения по этим условиям. В соответствии со ст. 131 (ст. 131 "Отзыв на исковое заявление") Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик обязан представить возражения относительно каждого довода, касающегося существа заявленных требований, следовательно, обязанная к заключению договора сторона не лишена возможности представить суду разногласия по конкретным условиям договора, предложенным ей в проекте, и суд должен их рассмотреть. Вместе с тем, реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, или подписание неуполномоченным лицом и т.п.). Поскольку заключение договора является обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора. Согласно ст. 173 (ст. 173 "Решение о заключении или об изменении договора") Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор. Следовательно, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.
Как установлено судом, на момент предъявления настоящего иска между сторонами имелся преддоговорной спор по отдельным условиям договора (п. 3.1, 3.4 договора, ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации) и требование истца были направлены на урегулирование судом возникших между сторонами разногласий по оценке рыночной стоимости выкупаемого имущества, которая должна определяться на дату поступления в уполномоченный орган заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Поскольку между сторонами по существу возник преддоговорной спор в части определения цены выкупаемого имущества, судом первой инстанции назначена экспертиза по определению рыночной стоимости спорных нежилых помещений. Согласно заключению эксперта ООО "Агентство судебных экспертов" рыночная стоимость спорного нежилого помещения по состоянию на 18 октября 2013 - 18 719 000 руб.
В судебном заседании апелляционного суда эксперт Кириллова Е.В., подтвердила обоснованность выводов экспертного заключения, ответила на поставленные истцом в суде первой инстанции вопросы, а также дала пояснения по замечаниям истца, изложенным им в ходатайстве о вызове в судебное заседание апелляционного суда эксперта.
Суд апелляционной инстанции, оценив представленное экспертное заключение по результатам судебной экспертизы по правилам ст. 71 АПК РФ, полагает, что экспертом надлежащим образом обоснован выбор методов оценки, методология, корректировки, ценообразующие факторы.
Сторонами в материалы дела не представлены достоверные доказательства, опровергающие выводы экспертного заключения, в то время как в соответствии с требованиями ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Учитывая изложенное, принимая во внимание, что истцом отказ от исковых требований об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения не заявлен, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необходимости разрешения спора путем урегулирования разногласий по цене объекта, определенной в результате судебной оценочной экспертизы - 18 719 000 руб.
Как следует из материалов дела, на момент обращения общества с офертой к Департаменту действовала редакция части 1 статьи 5 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ, согласно которой срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее трех лет.
В последующем в указанный Федеральный закон были внесены изменения и в соответствии с положениями части 1 статьи 5 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ в редакции Федерального закона от 29 июня 2015 года N 158-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" срок рассрочки оплаты по договору стал составлять пять лет.
В соответствии с частью 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что Договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный по правилам, установленным ФЗ РФ N 159-ФЗ, должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения и в соответствии с пунктом 1 статьи 5 и пунктом 1 статьи 9 ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ (в редакции от 29.06.2015 г.) максимальный срок рассрочки оплаты приобретаемого имущества на момент урегулирования разногласий составляет 5 лет, в связи с чем суд апелляционный инстанции считает, что указанная норма подлежит применению судом в настоящем деле. Судебные расходы относятся на истца.
Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 04 августа 2016 года по делу N А40-41120/15 отменить.
Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью "ДЕЦИМА-1" Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 157,1 кв. м (подвал, пом. IIб ком. 13-16, 16а, 42, 42а, 42б, 42в, 43-45, 45а) по адресу: г. Москва, Ленинский проспект, д. 41/2, изложив спорные пункты договора в следующей редакции:
"п. 3.1 Цена Объекта составляет 18 719 000 (восемнадцать миллионов семьсот девятнадцать тысяч) руб.
"п. 3.4 Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 311 983, (триста одиннадцать тысяч девятьсот восемьдесят три) руб. 33 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга)".
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
Д.Н.САДИКОВА
Судьи
Н.И.ЛЕВЧЕНКО
Д.В.ПИРОЖКОВ
Д.Н.САДИКОВА
Судьи
Н.И.ЛЕВЧЕНКО
Д.В.ПИРОЖКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)