Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истцы указали, что между сторонами был заключен предварительный договор, предметом которого являлось заключение в будущем основного договора купли-продажи жилого дома. Истцы внесли на расчетный счет филиала ответчика часть обеспечительного платежа, для внесения второй части обеспечительного платежа по предварительному договору истцы обратились к кредитору за получением кредитных средств, ввиду того, что сумма кредита предоставлена кредитором в меньшем размере, то для них стало невозможным дальнейшее выполнение условий предварительного договора по оплате полной стоимости объекта.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Иванова О.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда
в составе председательствующего Гербекова Б.И.,
судей Антоновой Н.В. и Кнышевой Т.В.,
при секретаре К.В.,
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Кнышевой Т.В.
дело по апелляционной жалобе представителя ООО "Экодолье-Девелопмент" по доверенности К.И. на решение Савеловского районного суда г. Москвы от 19 января 2016 г., которым постановлено:
исковые требования Ф.Н. и Ф.С. удовлетворить; расторгнуть предварительный договор N *** купли-продажи жилого дома от 17 августа 2015 года, заключенный между Ф.Н. и Ф.С. и ООО "Экодолье Девелопмент"; взыскать с ООО "Экодолье Девелопмент" в пользу Ф.Н. и Ф.С. денежные средства, уплаченные по предварительному договору N *** купли-продажи жилого дома от 17 августа 2015 года в качестве обеспечительного платежа в размере *** руб., штраф за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя в сумме *** руб.; взыскать с ООО "Экодолье Девелопмент" госпошлину в бюджет города Москвы за рассмотрение дела в суде в размере *** руб.; в удовлетворении встречного искового заявления ООО "Экодолье Девелопмент" к Ф.Н. и Ф.С. о взыскании штрафа отказать,
Истцы Ф.Н. и Ф.С. обратились в суд с исковым заявлением к ответчику ООО "Экодолье Девелопмент" о расторжении предварительного договора купли-продажи и взыскании уплаченных денежных средств в сумме *** руб., штрафа, ссылались на то, что 17 августа 2015 г. между Ф.С., Ф.Н. и ООО "Экодолье-Девелопмент" был заключен предварительный договор N ***, предметом которого являлось заключение в будущем основного договора купли-продажи жилого дома, являющемся неотъемлемым элементом коттеджного поселка, цена жилого дома составила *** руб. Согласно п. 3.1.4 предварительного договора оплата стоимости жилого дома осуществляется в следующем порядке: - за счет собственных средств в размере *** руб.; - за счет кредитных средств в размере *** руб., предоставляемых ОАО "Сбербанк России", на основании кредитного договора, заключаемого в г. Обнинске между покупателем и банком. В рамках исполнения обязательств по договору, они (истцы) внесли на расчетный счет филиала ответчика в г. Обнинск часть обеспечительного платежа в размере *** руб., для внесения второй части обеспечительного платежа по предварительному договору они (истцы) обратились в ОАО "Сбербанк России" за получением кредитных средств. 01 октября 2015 г. на кредитную заявку истца N *** ОАО "Сбербанк России" был дан ответ, содержащий решение о предоставлении кредита на сумму *** руб., что на *** руб. меньше запрашиваемой ими суммы. Ввиду этих обстоятельств для них стало невозможным дальнейшее выполнение условий предварительного договора по оплате полной стоимости объекта. 25 сентября 2015 г. они обратились к ответчику с заявлением, в котором просили расторгнуть предварительный договор по обоюдному согласию сторон, ссылаясь на то, что невозможность исполнения ими обязательств по оплате цены договора обусловлена действиями третьего лица - ОАО "Сбербанк России". В ответе на это заявление ответчик сослался на п. 10.6 предварительного договора, по условиям которого, в случае отказа покупателя от исполнения настоящего предварительного договора при отсутствии оснований, предусмотренных п. 9.2 предварительного договора (бездействие продавца по подписанию основного договора) и уклонения покупателя от заключения основного договора продавец вправе начислить и потребовать от покупателя уплатить штраф в размере 10% (десяти процентов) от цены жилого дома, ошибочно трактуя их предложение об обоюдном расторжении договора как односторонний отказ от исполнения обязательств. Данные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим исковым заявлением.
Представитель ООО "Экодолье Девелопмент" обратился в суд со встречным исковым заявлением к Ф.Н. и Ф.С. о взыскании штрафа, мотивируя свои требования тем, что Ф-выми были нарушены п. 10.6 предварительного договора, в связи с чем, продавец вправе требовать от покупателя уплаты штрафа в размере 10% от цены жилого дома в размере *** руб.
Истцы в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.
Представитель Ф.Н. и Ф.С. по доверенности Б. в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, встречные исковые требования не признала.
Представитель ООО "Экодолье Девелопмент" по доверенности К.И. в судебном заседании исковые требования истцов не признал, настаивал на удовлетворении встречных исковых требований.
Представитель третьего лица ПАО "Сбербанк России" в суд не явился, извещен надлежащим образом, причины неявки суду не известны, в связи с чем суд рассмотрел дело в его отсутствие.
Судом постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого как незаконного просит ООО "Экодолье-Девелопмент" по доверенности К.И. по доводам апелляционной жалобы, а именно по тем основаниям, что судом нарушены нормы материального права, выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела.
Представитель ООО "Экодолье-Девелопмент" по доверенности К.И. на заседание судебной коллегии явился, доводы апелляционной жалобы поддержал, просил отменить решение суда.
Представитель Ф.С. и Ф.Н. по доверенности Б. на заседание судебной коллегии явилась, доводы апелляционной жалобы не признала, считала решение суда законным и опросила оставить его без изменения.
Истцы Ф.С., Ф.Н., представитель третьего лица ПАО "Сбербанка России" на заседание судебной коллегии не явились, извещены надлежащим образом о дате рассмотрения дела, в связи с чем, судебная коллегия, руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, полагала возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Судебная коллегия, выслушав объяснения представителя ООО "Экодолье-Девелопмент" по доверенности К.И., представителя Ф.С., Ф.Н. по доверенности Б., обсудив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда, постановленного в соответствии с установленными обстоятельствами и требованием закона.
Рассматривая дело, суд объективно исследовал обстоятельства дела, проверил доводы истца, положенные в обоснование заявленных требований, возражения представителя ответчика, правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, и в соответствии с требованиями закона, регулирующего данные правоотношения, правильно разрешил возникший спор.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 17 августа 2015 г. между Ф.Н., Ф.С. и ООО "Экодолье-Девелопмент" был заключен предварительный договор N ***, предметом которого являлось заключение в будущем Основного договора купли-продажи жилого дома, являющегося неотъемлемым элементом коттеджного поселка.
В соответствии с п. 3.1.3 предварительного договора цена жилого дома составила *** рублей *** коп.
Согласно п. 3.1.4 предварительного договора оплата стоимости жилого дома осуществляется в следующем порядке: за счет собственных средств в размере ** руб.; за счет кредитных средств в размере *** руб., предоставляемых ОАО "Сбербанк России", на основании кредитного договора, заключаемого в городе Обнинске между покупателем и банком.
Вышеуказанная сумма - *** руб. признается обеспечительным платежом, перечисляемым покупателями на банковский счет продавца или указанного им лица в доказательство заключения предварительного договора (п. 4.1. предварительного договора).
В рамках исполнения обязательств по договору, истцы внесли на расчетный счет филиала ООО "Экодолье Девелопмент" в г. Обнинск часть обеспечительного платежа в размере *** руб., что подтверждается Счетом на оплату N ***_1 от 13 августа 2015 года.
Для внесения второй части обеспечительного платежа по предварительному договора истцы обратились в ОАО "Сбербанк России" за получением кредитных средств (кредитная заявка N *** от 04.08.2015 г.) в размере *** руб.
01.10.2015 г. на кредитную заявку истцов N *** ОАО "Сбербанк России" был дан ответ, содержащий решение о предоставлении кредита на сумму *** руб., что на *** руб. меньше запрашиваемой истцами суммы.
Согласно материалам дела, уменьшение суммы предоставляемых кредитных средств ОАО "Сбербанк России" мотивировало тем, что в предоставленном истцами Отчете об определении рыночной стоимости, составленном аккредитованной ОАО "Сбербанк России" оценочной организацией ИП Г. стоимость объекта недвижимости составила *** руб. (по состоянию на 14 сентября 2015 г.)
Ранее, 07 сентября 2015 г., исполняя свои обязательства по предварительному договору с ООО "Экодолье Девелопмент" и кредитного договора с ОАО "Сбербанк России", своевременно и добросовестно истцами была заказана оценка рыночной стоимости объекта недвижимости, исполнителем по которой выступала не аккредитованная ОАО "Сбербанк России" организация - "Профессиональная оценка" ИП П. По результатам данной оценки итоговая рыночная стоимость объекта составила *** руб.
ОАО "Сбербанк России" не принял к рассмотрению указанную оценку, ссылаясь на то, что данная организация не входит в список оценочных организаций, аккредитованных ОАО "Сбербанк России", однако, по условиям ОАО "Сбербанк России", Банк принимает отчет об оценке Объекта недвижимости (залога), выполненный независимой оценочной компанией. Физические лица - заемщики могут воспользоваться перечнем оценочных компаний, удовлетворяющих требованиям Банка, размещенным на сайте ***, однако, данный список носит рекомендательный характер и выбор именно аккредитованной Банком компании не вменяется в обязанность заемщику. Также, по условиям ОАО "Сбербанк России" в случае, если выбранная Заемщиком оценочная компания и/или отчет об оценке не соответствуют требованиям, перечисленным на сайте Банка, Банк имеет право отказать в принятии отчета об оценке. В случае отсутствия оценочной компании в перечне Банка, в течение 30 календарных дней ОАО "Сбербанк России" производится проверка оценочной компании на соответствие требованиям Банка.
При выборе оценочной компании истцы полностью руководствовались требованиями Банка, однако, во избежание пропуска срока внесения ООО "Экодолье Девелопмент" второй части обеспечительного платежа, исходя из намерений добросовестно, в срок и в полном объеме исполнить свои обязательства по предварительному договору, были вынуждены заказать оценку у оценочной компании, аккредитованной ОАО "Сбербанк России".
Ввиду вышеуказанных обстоятельств (не предоставления требуемой суммы кредита), для истцов стало невозможным дальнейшее выполнение условий предварительного договора по оплате полной стоимости объекта.
25 сентября 2015 г. истцами было составлено заявление на имя директора филиала ООО "Экодолье Девелопмент" С., в котором они просили расторгнуть предварительный договор по обоюдному согласию сторон, указывая на то, что невозможность исполнения ими обязательств по оплате цены договора обусловлена действиями третьего лица - ОАО "Сбербанк России".
12 октября 2015 г. истцами было повторно направлено письмо с аналогичным содержанием и указанием на отсутствие умышленных намерений отказаться от исполнения условий предварительного договора.
В ответах на оба письма ООО "Экодолье Девелопмент", ссылаясь на п. 10.6 предварительного договора, по условиям которого, в случае отказа покупателя от исполнения настоящего предварительного договора при отсутствии оснований, предусмотренных п. 9.2 предварительного договора (бездействие продавца по подписанию основного договора) и уклонения покупателя от заключения основного договора, продавец вправе начислить и потребовать от покупателя уплатить штраф в размере 10% от цены жилого дома, ошибочно трактуя предложение истцов об обоюдном расторжении договора как односторонний отказ от исполнения обязательств.
Разрешая спор, суд обсудил доводы ООО "Экодолье Девелопмент", положенные в обоснование заявленных им встречных исковых требований, и обоснованно с ними не согласился.
Как установлено судом, условие о цене является существенным условием для договора купли-продажи недвижимости. Снижение ОАО "Сбербанк России" суммы кредитных средств, обеспечивающих внесение истцами оплаты объекта, повлекло изменение существенного условия, содержащегося в п. п. 3.1.4; 4.1 предварительного договора, что является существенным изменением обстоятельств, действующих при заключении договора.
Из материалов дела усматривается, что истцы не заявляли об отказе от исполнения договора в одностороннем порядке, а напротив, ими представлены доказательства, свидетельствующие о том, что ими (истцами) были предприняты меры к расторжению предварительного договора по соглашению сторон.
В рамках исполнения обязательств по договору, истцы своевременно внесли оплату за объект за счет собственных средств в размере *** руб., а также предприняли все возможные действия для скорейшего внесения оставшейся суммы за счет кредитных средств (обратились в ОАО "Сбербанк России" за получением кредитных средств (кредитная заявка N *** от 04 августа 2015 г.) в размере *** руб.), на которую банк одобрил кредит в меньшей сумме.
Дав оценку собранным по делу доказательствам в совокупности со всеми материалами дела, суд пришел к правильному выводу о том, что в действиях истцов не усматривается намеренный отказ от исполнения обязательств по договору в одностороннем порядке.
Суд обсудил доводы представителя ответчика о том, что истцами были нарушены положения п. 10.6 предварительного договора, и правильно по мотивам, приведенным в решении, с ними не согласился.
Согласно п. 1 ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителей по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ, признаются недействительными.
Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в п. 75 Постановления от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ничтожными являются условия сделки с потребителем, которые не соответствуют нормам гражданского права, обязательным для сторон при заключении и исполнении публичных договоров, а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей, являются ничтожными.
Поскольку п. 10.6 предварительного договора существенно ухудшает положение истцов, ущемляет их права как потребителей исходя из принципов, изложенных в ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей", то п. 10.6 предварительного договора N ***, заключенного между сторонами 17 августа 2015 г., является недействительным.
Доводы ООО "Экодолье Девелопмент" о том, что, заключив предварительный договор с истцами, ООО "Экодолье Девелопмент" взяло на себя риск неполучения прибыли в случае неисполнения предварительного договора, и в обеспечение исполнения обязательства истцов предварительным договором предусмотрен штраф, суд обсудил и правильно с ними не согласился, поскольку они не основаны на законе, так как в соответствии с п. 1 ст. 2 ГК РФ и обычаями делового оборота, предпринимательской деятельностью является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.
При этом, суд учел и тот факт, что ответчиком не были понесены убытки в связи с не заключением Основного договора купли-продажи.
Кроме того, п. 10.6 предварительного договора существенно нарушает принцип свободы договора, предусмотренный п. 1 ст. 421 ГК РФ, согласно которому понуждение к заключению договора не допускается.
Оценив представленные в материалы дела доказательства, учитывая установленные обстоятельства дела, суд пришел к обоснованному выводу о расторжении предварительного договора N *** купли-продажи жилого дома от 17 августа 2015 г., заключенного между Ф.Н., Ф.С. и ООО "Экодолье Девелопмент", и взыскал с ООО "Экодолье Девелопмент" денежные средства, уплаченные в качестве обеспечительного платежа в размере *** руб., а также, в соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" штраф в сумме *** руб.
Оснований для признания указанного вывода неправильным, о чем ставится вопрос в апелляционной жалобе, судебная коллегия не усматривает.
В соответствии со ст. 103 ГПК РФ судом правильно взыскана с ООО "Экодолье Девелопмент" в доход бюджета г. Москвы госпошлина в размере *** руб.
Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований ООО "Экодолье Девелопмент" к Ф.Н., Ф.С. о взыскании штрафа, суд обоснованно исходил из того, что п. 10.6 предварительного договора N *** купли-продажи жилого дома от 17 августа 2015 г., заключенного между сторонами, существенно ухудшает положение истцов, ущемляет их права как потребителей исходя из положений, установленных ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей", нарушает принцип свободы договора, предусмотренный п. 1 ст. 421 ГК РФ, поскольку понуждает к заключению договора, в связи с чем, п. 10.6 предварительного договора является недействительным.
Доводы апелляционной жалобы повторяют позицию ООО "Экодолье Девелопмент", изложенную в суде первой инстанции, при этом не содержат данных, которые не были бы проверены судом первой инстанции при рассмотрении дела, но имели бы существенное значение для его разрешения или сведений, опровергающих выводы решения суда, в связи с чем, оснований для отмены решения суда по доводам жалобы не имеется.
Обстоятельства, имеющие значение для дела, судом первой инстанции установлены правильно, всем представленным доказательствам суд дал надлежащую правовую оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, оснований для признания ее неправильной судебная коллегия не находит.
Нарушение норм материального и процессуального права судом не допущено.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
Решение Савеловского районного суда г. Москвы от 19 января 2016 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ООО "Экодолье-Девелопмент" по доверенности К.И. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 08.09.2016 ПО ДЕЛУ N 33-34960/2016
Требование: О расторжении предварительного договора купли-продажи и взыскании уплаченных денежных средств.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истцы указали, что между сторонами был заключен предварительный договор, предметом которого являлось заключение в будущем основного договора купли-продажи жилого дома. Истцы внесли на расчетный счет филиала ответчика часть обеспечительного платежа, для внесения второй части обеспечительного платежа по предварительному договору истцы обратились к кредитору за получением кредитных средств, ввиду того, что сумма кредита предоставлена кредитором в меньшем размере, то для них стало невозможным дальнейшее выполнение условий предварительного договора по оплате полной стоимости объекта.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 8 сентября 2016 г. по делу N 33-34960
Судья: Иванова О.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда
в составе председательствующего Гербекова Б.И.,
судей Антоновой Н.В. и Кнышевой Т.В.,
при секретаре К.В.,
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Кнышевой Т.В.
дело по апелляционной жалобе представителя ООО "Экодолье-Девелопмент" по доверенности К.И. на решение Савеловского районного суда г. Москвы от 19 января 2016 г., которым постановлено:
исковые требования Ф.Н. и Ф.С. удовлетворить; расторгнуть предварительный договор N *** купли-продажи жилого дома от 17 августа 2015 года, заключенный между Ф.Н. и Ф.С. и ООО "Экодолье Девелопмент"; взыскать с ООО "Экодолье Девелопмент" в пользу Ф.Н. и Ф.С. денежные средства, уплаченные по предварительному договору N *** купли-продажи жилого дома от 17 августа 2015 года в качестве обеспечительного платежа в размере *** руб., штраф за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя в сумме *** руб.; взыскать с ООО "Экодолье Девелопмент" госпошлину в бюджет города Москвы за рассмотрение дела в суде в размере *** руб.; в удовлетворении встречного искового заявления ООО "Экодолье Девелопмент" к Ф.Н. и Ф.С. о взыскании штрафа отказать,
установила:
Истцы Ф.Н. и Ф.С. обратились в суд с исковым заявлением к ответчику ООО "Экодолье Девелопмент" о расторжении предварительного договора купли-продажи и взыскании уплаченных денежных средств в сумме *** руб., штрафа, ссылались на то, что 17 августа 2015 г. между Ф.С., Ф.Н. и ООО "Экодолье-Девелопмент" был заключен предварительный договор N ***, предметом которого являлось заключение в будущем основного договора купли-продажи жилого дома, являющемся неотъемлемым элементом коттеджного поселка, цена жилого дома составила *** руб. Согласно п. 3.1.4 предварительного договора оплата стоимости жилого дома осуществляется в следующем порядке: - за счет собственных средств в размере *** руб.; - за счет кредитных средств в размере *** руб., предоставляемых ОАО "Сбербанк России", на основании кредитного договора, заключаемого в г. Обнинске между покупателем и банком. В рамках исполнения обязательств по договору, они (истцы) внесли на расчетный счет филиала ответчика в г. Обнинск часть обеспечительного платежа в размере *** руб., для внесения второй части обеспечительного платежа по предварительному договору они (истцы) обратились в ОАО "Сбербанк России" за получением кредитных средств. 01 октября 2015 г. на кредитную заявку истца N *** ОАО "Сбербанк России" был дан ответ, содержащий решение о предоставлении кредита на сумму *** руб., что на *** руб. меньше запрашиваемой ими суммы. Ввиду этих обстоятельств для них стало невозможным дальнейшее выполнение условий предварительного договора по оплате полной стоимости объекта. 25 сентября 2015 г. они обратились к ответчику с заявлением, в котором просили расторгнуть предварительный договор по обоюдному согласию сторон, ссылаясь на то, что невозможность исполнения ими обязательств по оплате цены договора обусловлена действиями третьего лица - ОАО "Сбербанк России". В ответе на это заявление ответчик сослался на п. 10.6 предварительного договора, по условиям которого, в случае отказа покупателя от исполнения настоящего предварительного договора при отсутствии оснований, предусмотренных п. 9.2 предварительного договора (бездействие продавца по подписанию основного договора) и уклонения покупателя от заключения основного договора продавец вправе начислить и потребовать от покупателя уплатить штраф в размере 10% (десяти процентов) от цены жилого дома, ошибочно трактуя их предложение об обоюдном расторжении договора как односторонний отказ от исполнения обязательств. Данные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим исковым заявлением.
Представитель ООО "Экодолье Девелопмент" обратился в суд со встречным исковым заявлением к Ф.Н. и Ф.С. о взыскании штрафа, мотивируя свои требования тем, что Ф-выми были нарушены п. 10.6 предварительного договора, в связи с чем, продавец вправе требовать от покупателя уплаты штрафа в размере 10% от цены жилого дома в размере *** руб.
Истцы в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.
Представитель Ф.Н. и Ф.С. по доверенности Б. в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, встречные исковые требования не признала.
Представитель ООО "Экодолье Девелопмент" по доверенности К.И. в судебном заседании исковые требования истцов не признал, настаивал на удовлетворении встречных исковых требований.
Представитель третьего лица ПАО "Сбербанк России" в суд не явился, извещен надлежащим образом, причины неявки суду не известны, в связи с чем суд рассмотрел дело в его отсутствие.
Судом постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого как незаконного просит ООО "Экодолье-Девелопмент" по доверенности К.И. по доводам апелляционной жалобы, а именно по тем основаниям, что судом нарушены нормы материального права, выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела.
Представитель ООО "Экодолье-Девелопмент" по доверенности К.И. на заседание судебной коллегии явился, доводы апелляционной жалобы поддержал, просил отменить решение суда.
Представитель Ф.С. и Ф.Н. по доверенности Б. на заседание судебной коллегии явилась, доводы апелляционной жалобы не признала, считала решение суда законным и опросила оставить его без изменения.
Истцы Ф.С., Ф.Н., представитель третьего лица ПАО "Сбербанка России" на заседание судебной коллегии не явились, извещены надлежащим образом о дате рассмотрения дела, в связи с чем, судебная коллегия, руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, полагала возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Судебная коллегия, выслушав объяснения представителя ООО "Экодолье-Девелопмент" по доверенности К.И., представителя Ф.С., Ф.Н. по доверенности Б., обсудив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда, постановленного в соответствии с установленными обстоятельствами и требованием закона.
Рассматривая дело, суд объективно исследовал обстоятельства дела, проверил доводы истца, положенные в обоснование заявленных требований, возражения представителя ответчика, правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, и в соответствии с требованиями закона, регулирующего данные правоотношения, правильно разрешил возникший спор.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 17 августа 2015 г. между Ф.Н., Ф.С. и ООО "Экодолье-Девелопмент" был заключен предварительный договор N ***, предметом которого являлось заключение в будущем Основного договора купли-продажи жилого дома, являющегося неотъемлемым элементом коттеджного поселка.
В соответствии с п. 3.1.3 предварительного договора цена жилого дома составила *** рублей *** коп.
Согласно п. 3.1.4 предварительного договора оплата стоимости жилого дома осуществляется в следующем порядке: за счет собственных средств в размере ** руб.; за счет кредитных средств в размере *** руб., предоставляемых ОАО "Сбербанк России", на основании кредитного договора, заключаемого в городе Обнинске между покупателем и банком.
Вышеуказанная сумма - *** руб. признается обеспечительным платежом, перечисляемым покупателями на банковский счет продавца или указанного им лица в доказательство заключения предварительного договора (п. 4.1. предварительного договора).
В рамках исполнения обязательств по договору, истцы внесли на расчетный счет филиала ООО "Экодолье Девелопмент" в г. Обнинск часть обеспечительного платежа в размере *** руб., что подтверждается Счетом на оплату N ***_1 от 13 августа 2015 года.
Для внесения второй части обеспечительного платежа по предварительному договора истцы обратились в ОАО "Сбербанк России" за получением кредитных средств (кредитная заявка N *** от 04.08.2015 г.) в размере *** руб.
01.10.2015 г. на кредитную заявку истцов N *** ОАО "Сбербанк России" был дан ответ, содержащий решение о предоставлении кредита на сумму *** руб., что на *** руб. меньше запрашиваемой истцами суммы.
Согласно материалам дела, уменьшение суммы предоставляемых кредитных средств ОАО "Сбербанк России" мотивировало тем, что в предоставленном истцами Отчете об определении рыночной стоимости, составленном аккредитованной ОАО "Сбербанк России" оценочной организацией ИП Г. стоимость объекта недвижимости составила *** руб. (по состоянию на 14 сентября 2015 г.)
Ранее, 07 сентября 2015 г., исполняя свои обязательства по предварительному договору с ООО "Экодолье Девелопмент" и кредитного договора с ОАО "Сбербанк России", своевременно и добросовестно истцами была заказана оценка рыночной стоимости объекта недвижимости, исполнителем по которой выступала не аккредитованная ОАО "Сбербанк России" организация - "Профессиональная оценка" ИП П. По результатам данной оценки итоговая рыночная стоимость объекта составила *** руб.
ОАО "Сбербанк России" не принял к рассмотрению указанную оценку, ссылаясь на то, что данная организация не входит в список оценочных организаций, аккредитованных ОАО "Сбербанк России", однако, по условиям ОАО "Сбербанк России", Банк принимает отчет об оценке Объекта недвижимости (залога), выполненный независимой оценочной компанией. Физические лица - заемщики могут воспользоваться перечнем оценочных компаний, удовлетворяющих требованиям Банка, размещенным на сайте ***, однако, данный список носит рекомендательный характер и выбор именно аккредитованной Банком компании не вменяется в обязанность заемщику. Также, по условиям ОАО "Сбербанк России" в случае, если выбранная Заемщиком оценочная компания и/или отчет об оценке не соответствуют требованиям, перечисленным на сайте Банка, Банк имеет право отказать в принятии отчета об оценке. В случае отсутствия оценочной компании в перечне Банка, в течение 30 календарных дней ОАО "Сбербанк России" производится проверка оценочной компании на соответствие требованиям Банка.
При выборе оценочной компании истцы полностью руководствовались требованиями Банка, однако, во избежание пропуска срока внесения ООО "Экодолье Девелопмент" второй части обеспечительного платежа, исходя из намерений добросовестно, в срок и в полном объеме исполнить свои обязательства по предварительному договору, были вынуждены заказать оценку у оценочной компании, аккредитованной ОАО "Сбербанк России".
Ввиду вышеуказанных обстоятельств (не предоставления требуемой суммы кредита), для истцов стало невозможным дальнейшее выполнение условий предварительного договора по оплате полной стоимости объекта.
25 сентября 2015 г. истцами было составлено заявление на имя директора филиала ООО "Экодолье Девелопмент" С., в котором они просили расторгнуть предварительный договор по обоюдному согласию сторон, указывая на то, что невозможность исполнения ими обязательств по оплате цены договора обусловлена действиями третьего лица - ОАО "Сбербанк России".
12 октября 2015 г. истцами было повторно направлено письмо с аналогичным содержанием и указанием на отсутствие умышленных намерений отказаться от исполнения условий предварительного договора.
В ответах на оба письма ООО "Экодолье Девелопмент", ссылаясь на п. 10.6 предварительного договора, по условиям которого, в случае отказа покупателя от исполнения настоящего предварительного договора при отсутствии оснований, предусмотренных п. 9.2 предварительного договора (бездействие продавца по подписанию основного договора) и уклонения покупателя от заключения основного договора, продавец вправе начислить и потребовать от покупателя уплатить штраф в размере 10% от цены жилого дома, ошибочно трактуя предложение истцов об обоюдном расторжении договора как односторонний отказ от исполнения обязательств.
Разрешая спор, суд обсудил доводы ООО "Экодолье Девелопмент", положенные в обоснование заявленных им встречных исковых требований, и обоснованно с ними не согласился.
Как установлено судом, условие о цене является существенным условием для договора купли-продажи недвижимости. Снижение ОАО "Сбербанк России" суммы кредитных средств, обеспечивающих внесение истцами оплаты объекта, повлекло изменение существенного условия, содержащегося в п. п. 3.1.4; 4.1 предварительного договора, что является существенным изменением обстоятельств, действующих при заключении договора.
Из материалов дела усматривается, что истцы не заявляли об отказе от исполнения договора в одностороннем порядке, а напротив, ими представлены доказательства, свидетельствующие о том, что ими (истцами) были предприняты меры к расторжению предварительного договора по соглашению сторон.
В рамках исполнения обязательств по договору, истцы своевременно внесли оплату за объект за счет собственных средств в размере *** руб., а также предприняли все возможные действия для скорейшего внесения оставшейся суммы за счет кредитных средств (обратились в ОАО "Сбербанк России" за получением кредитных средств (кредитная заявка N *** от 04 августа 2015 г.) в размере *** руб.), на которую банк одобрил кредит в меньшей сумме.
Дав оценку собранным по делу доказательствам в совокупности со всеми материалами дела, суд пришел к правильному выводу о том, что в действиях истцов не усматривается намеренный отказ от исполнения обязательств по договору в одностороннем порядке.
Суд обсудил доводы представителя ответчика о том, что истцами были нарушены положения п. 10.6 предварительного договора, и правильно по мотивам, приведенным в решении, с ними не согласился.
Согласно п. 1 ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителей по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ, признаются недействительными.
Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в п. 75 Постановления от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ничтожными являются условия сделки с потребителем, которые не соответствуют нормам гражданского права, обязательным для сторон при заключении и исполнении публичных договоров, а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей, являются ничтожными.
Поскольку п. 10.6 предварительного договора существенно ухудшает положение истцов, ущемляет их права как потребителей исходя из принципов, изложенных в ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей", то п. 10.6 предварительного договора N ***, заключенного между сторонами 17 августа 2015 г., является недействительным.
Доводы ООО "Экодолье Девелопмент" о том, что, заключив предварительный договор с истцами, ООО "Экодолье Девелопмент" взяло на себя риск неполучения прибыли в случае неисполнения предварительного договора, и в обеспечение исполнения обязательства истцов предварительным договором предусмотрен штраф, суд обсудил и правильно с ними не согласился, поскольку они не основаны на законе, так как в соответствии с п. 1 ст. 2 ГК РФ и обычаями делового оборота, предпринимательской деятельностью является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.
При этом, суд учел и тот факт, что ответчиком не были понесены убытки в связи с не заключением Основного договора купли-продажи.
Кроме того, п. 10.6 предварительного договора существенно нарушает принцип свободы договора, предусмотренный п. 1 ст. 421 ГК РФ, согласно которому понуждение к заключению договора не допускается.
Оценив представленные в материалы дела доказательства, учитывая установленные обстоятельства дела, суд пришел к обоснованному выводу о расторжении предварительного договора N *** купли-продажи жилого дома от 17 августа 2015 г., заключенного между Ф.Н., Ф.С. и ООО "Экодолье Девелопмент", и взыскал с ООО "Экодолье Девелопмент" денежные средства, уплаченные в качестве обеспечительного платежа в размере *** руб., а также, в соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" штраф в сумме *** руб.
Оснований для признания указанного вывода неправильным, о чем ставится вопрос в апелляционной жалобе, судебная коллегия не усматривает.
В соответствии со ст. 103 ГПК РФ судом правильно взыскана с ООО "Экодолье Девелопмент" в доход бюджета г. Москвы госпошлина в размере *** руб.
Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований ООО "Экодолье Девелопмент" к Ф.Н., Ф.С. о взыскании штрафа, суд обоснованно исходил из того, что п. 10.6 предварительного договора N *** купли-продажи жилого дома от 17 августа 2015 г., заключенного между сторонами, существенно ухудшает положение истцов, ущемляет их права как потребителей исходя из положений, установленных ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей", нарушает принцип свободы договора, предусмотренный п. 1 ст. 421 ГК РФ, поскольку понуждает к заключению договора, в связи с чем, п. 10.6 предварительного договора является недействительным.
Доводы апелляционной жалобы повторяют позицию ООО "Экодолье Девелопмент", изложенную в суде первой инстанции, при этом не содержат данных, которые не были бы проверены судом первой инстанции при рассмотрении дела, но имели бы существенное значение для его разрешения или сведений, опровергающих выводы решения суда, в связи с чем, оснований для отмены решения суда по доводам жалобы не имеется.
Обстоятельства, имеющие значение для дела, судом первой инстанции установлены правильно, всем представленным доказательствам суд дал надлежащую правовую оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, оснований для признания ее неправильной судебная коллегия не находит.
Нарушение норм материального и процессуального права судом не допущено.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Савеловского районного суда г. Москвы от 19 января 2016 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ООО "Экодолье-Девелопмент" по доверенности К.И. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)