Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 07 декабря 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 08 декабря 2017 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Савельева А.Б.,
судей Поляковой С.Г., Тетервака А.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Бочаровой М.М.,
при участии в судебном заседании:
представителя истца - Хакимулина А.Р., по доверенности от 23.11.2016,
представителей ответчика - Корнеевой Е.А., по доверенности от 01.11.2017, Угриновой Н.В., по доверенности от 28.08.2017,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества "ЭР - Телеком Холдинг" - филиал в городе Ярославль
на решение Арбитражного суда Ярославской области от 16.09.2017 по делу N А82-14356/2016, принятое судом в составе судьи Шадриновой Л.А.,
по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Батина Александра Ивановича (ИНН: 444400419311, ОГРН: 307440113400022)
к акционерному обществу "ЭР - ТЕЛЕКОМ ХОЛДИНГ" (ИНН: 5902202276, ОГРН: 1065902028620)
о признании уведомления о расторжении договора недействительным,
и встречному исковому заявлению акционерного общества "ЭР - Телеком Холдинг" - филиал в городе Ярославль (ИНН: 5902202276, ОГРН: 1065902028620)
к индивидуальному предпринимателю Батину Александру Ивановичу (ИНН: 444400419311, ОГРН: 307440113400022)
о признании недействительным дополнительного соглашения об изменении арендной платы с 19.07.2016 N 5 от 19.07.2016 к договору аренды нежилого помещения от 13.08.2010,
установил:
индивидуальный предприниматель Батин Александр Иванович (далее - истец, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ярославской области с иском к акционерному обществу "ЭР-ТЕЛЕКОМ ХОЛДИНГ" (далее - ответчик, Общество) о признании уведомления от 18.07.2016 N 238 о расторжении договора аренды нежилого помещения от 13.08.2010 недействительным.
В порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к производству суда принято встречное исковое заявление Общества о признании недействительным дополнительного соглашения N 5 от 19.07.2016 об изменении арендной платы с 19.07.2016 к договору аренды нежилого помещения от 13.08.2010.
Решением Арбитражного суда Ярославской области от 16.09.2017 исковые требования удовлетворены, в удовлетворении встречных требований отказано.
АО "ЭР-Телеком холдинг" с принятым решением суда не согласно, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований Предпринимателя, встречные исковые требования Общества удовлетворить.
В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает, что оснований для признания уведомления о расторжении недействительным не имеется. Подписанное истцом дополнительное соглашение не было получено ответчиком в период времени, определенный для акцепта. Поскольку ответчик не получил подписанное дополнительное соглашение, он направил уведомление о расторжении договора. Дополнительное соглашение об изменении арендной платы с 19.07.2016 является недействительным, в связи с пропуском истцом срока для его подписания. Своими конклюдентными действиями истец подтвердил непринятие условий дополнительного соглашения, направленного ответчиком. Вывод суда первой инстанции о том, что ответчик неоднократно направлял уведомления в адрес истца об изменении размера арендной платы и расторжении договора от 18.01.2016, 19.02.2016, 18.04.2016, 18.07.2016 с указанием различных сроков прекращения договора не обоснован. Заключение от 19.05.2017 N 42 не могло быть положено в основу принятого решения, поскольку не дает ответа на поставленный вопрос, кроме того, содержит нарушения норм законодательства, регламентирующего производство экспертиз, что подтверждается заключением от 18.08.2017 N 026-21-00056. Вывод суда о том, что отсутствуют условия, влекущие расторжение договора по пункту 8.2 договора ввиду отсутствия надлежащим образом оформленного уведомления о согласовании цены и расторжении договора применительно к пункту 8.2 договора, не обоснован. Судом ошибочно не приняты во внимание доводы ответчика о том, что поведение истца является недобросовестным, а действия истца - противоречивы. Более подробно доводы заявителя приведены в апелляционной жалобе.
ИП Батин А.И. в отзыве на апелляционную жалобу доводы заявителя отклонил, решение суда просил оставить без изменения.
В судебном заседании представители сторон поддержали свои правовые позиции.
Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 13.08.2010 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: Ярославская обл., г. Ярославль, Комсомольская пл., д. 7 (Ярославская обл., г. Ярославль, ул. Будкина, д. 7 с учетом положений дополнительного соглашения N 1 от 15.09.2010) (далее - договор), по условиям которого арендодатель передает во временное владение и пользование, а арендатор принимает нежилые помещения.
Согласно пункту 2.1 договор вступает в силу с момента государственной регистрации, действует в течение 15 лет и применяется к отношениям сторон с момента его подписания.
В соответствии с пунктом 4.1 договора арендная плата состоит из постоянной и переменной частей. Размер постоянной части арендной платы за передаваемые в аренду помещения составляет 680 рублей за 1 кв. м общей площади помещений в месяц, НДС не облагается. В размер постоянной части арендной платы включены: арендная плата за пользование помещениями, плата за пользование земельным участком, местами общего пользования (п. 3.4.2 договора), а также плата за размещение средств рекламы (п. 3.4.1 договора), расходы по оплате потребленных в помещениях коммунальных и эксплуатационных услуг в составе: теплоснабжение, водоснабжение (холодное и горячее), канализация, проведение текущего ремонта здания и инженерно-хозяйственных коммуникаций, расходы по уборке прилегающей территории, утилизация и вывоз ТБО. В размер переменной части арендной платы входят расходы по оплате услуг электроснабжения помещений. Расходы на электроэнергию определяются в соответствии с показаниями прибора учета электрической энергии, которые фиксируются арендатором и арендодателем в последний день отчетного месяца в акте снятия показаний прибора учета, а также тарифами, установленными энергоснабжающей организацией.
Пунктом 4.6 договора предусмотрена возможность изменения арендной платы не чаще одного раза в год, начиная с 01 января 2012 года, по соглашению сторон, на основании проведенной Ярославской областной торгово-промышленной палатой (далее - "оценщик") оценки размера арендной платы на нежилые помещения, аналогичные, указанные в п. 1.1. договора. При этом новый размер арендной платы, не может отклоняться от установленного оценщиком среднего размера более чем на 10%. Расходы по производству вышеуказанной оценки осуществляются за счет инициирующей изменение размер арендной платы стороны.
В соответствии с пунктом 8.2 договор может быть расторгнут досрочно в следующих случаях: по взаимному соглашению сторон, по инициативе арендатора в одностороннем внесудебном порядке с предварительным письменным уведомлением арендодателя за 2 (два месяца) до предполагаемой даты расторжения договора, но не ранее, чем через 1 год после заключения договора в случае если сторонами не достигнуто соглашение об изменении размера арендной платы, в соответствии с п. 4.6. договора. По инициативе арендодателя в одностороннем внесудебном порядке с предварительным письменным уведомлением арендодателя за 2 (два месяца) до предполагаемой даты расторжения договора в случае, если арендатор не выплачивает арендную плату в сроки, установленные договором в течение 3 (трех) месяцев.
Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ярославской области в установленном порядке.
Дополнительное соглашение N 4 к договору зарегистрировано в установленном порядке 19.06.2015.
18.01.2016 ответчик направил в адрес истца письмо N 4, в котором предложил изменить ставку арендной платы с 01.02.2016 до 300 руб./кв. м.
Письмом от 19.02.2016 ответчик уведомил истца о расторжении договора аренды с 19.04.2016 на основании положений п. 8.2 договора, указав на отказ Предпринимателя от изменения размера арендной платы.
Истец направил ответчику письмо от 25.02.2016 N 21 (вх. N 69 от 02.03.2016), в котором указал, что арендная плата в соответствии с п. 4.6 договора подлежит изменению не чаще одного раза в год, дополнительное соглашение к договору N 4 от 21.04.2015 зарегистрировано 19.07.2015, указал на возможность вернуться к вопросу о пересмотре арендной платы не ранее 19.07.2016 с учетом заключения о рыночной стоимости арендной платы ЯрТПП от 17.02.2016.
18.04.2016 письмом N 128 ответчик сообщил, что продолжает пользоваться арендованными помещениями на прежних условиях и направляет предложение об изменении арендной платы в размере 300 руб./кв. м с 19.07.2016 в соответствии с отчетом ЯрТПП N 16-036-05-00015 от 02.02.2016, срок для подписания дополнительного соглашения - 30.04.2016.
Истец в письме от 19.04.2017 N 23 указал на необходимость совместного обращения в ЯрТПП для оценки стоимости арендной ставки по состоянию на июль 2016 года, при подготовке соответствующего заключения выразил готовность рассмотреть вопрос об изменении размера арендной платы.
Истец указывает, что письмом (вх. 185 от 27.05.2016) (т. 1 л.д. 80) направил ответчику оригиналы подписанного дополнительного соглашения N 5 от 19.07.2016 об изменении размера арендной платы.
18.07.2016 ответчик направил истцу уведомление N 238 о расторжении договора аренды с 19.09.2016 ввиду не достижения соглашения по изменению арендной ставки, определенной согласно отчету ЯрТПП N 16-036-05-00015 от 02.02.2016, в соответствии с положениями п. 4.6, п. 8.2. договора.
Истцом ответчику направлено письмо от 25.07.2016 N 28, в котором Предприниматель указывает, что право требовать пересмотра ставки арендной платы у Общества возникло с 19.07.2016, указывает на необходимость обращения в ЯрТПП с целью изготовления отчета об оценке на актуальную дату, указывает на отчет ЯрТПП N 16-036-05-00120 от 20.06.2016.
В письме N 113 от 03.06.2016 Ярославская областная торгово-промышленная палата сообщила, что разница цен между отчетами ООО "Ярэксперт" N 9138/01/16 от 16.02.2016 и отчетом ЯрТПП N 16-036-05-00015 от 02.02.2016 образовалась в связи с тем, что согласно задания на оценку ЯрТПП произвела расчет рыночной стоимости арендной ставки за один кв. м в месяц без учета НДС (18%) и коммунальных платежей.
30.08.2016 истцом в адрес ответчика направлено письмо N 33 (вх. N 297 от 30.08.2016), в котором Предприниматель указывает, что дополнительное соглашение N 5 от 19.07.2016 подписано, направлено Обществу письмом вх. N 185 от 27.05.2016.
Письмом от 02.09.2016 N 284 ответчик уведомил истца о готовности передать помещения, переданные по договору аренды нежилого помещения от 13.08.2010 для передачи помещений, подписания акта приема-передачи, просил явиться 19.09.2016 по адресу арендуемых помещений.
15.09.2017 дополнительное соглашение N 5 от 19.07.2016 к договору аренды от 13.08.2010 зарегистрировано истцом в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ярославской области в установленном законом порядке.
Ответчиком составлен акт возврата нежилых помещений от 19.09.2017.
Указывая на отсутствие оснований для отказа от исполнения договора и его расторжения, истец обратился в суд с настоящим иском. Полагая, что дополнительное соглашение N 5 от 19.07.2016 об изменении арендной платы с 19.07.2016 к договору аренды нежилого помещения N б\\н от 13.08.2010, является недействительным ввиду пропуска срока для его подписания, ответчик предъявил встречный иск.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда, исходя из нижеследующего.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Пунктом 3 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 09.09.2008 N 5782/08, ни статья 310, ни пункт 3 статьи 450 Кодекса не связывают право на односторонний отказ от исполнения договора с наличием каких-либо оснований для такого отказа, предусмотренных законом или соглашением сторон. Для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа.
В силу пункта 8.2 договора арендатор наделен правом на односторонний отказ от договора аренды с предварительным письменным уведомлением арендодателя за 2 месяца до даты расторжения договора в случае, если сторонами не достигнуто соглашение об изменении размера арендной платы.
Уведомление о расторжении договора аренды от 18.07.2016 N 238 является односторонней сделкой, направленной на прекращение договорных обязательств в связи с реализацией уполномоченной стороной права на отказ от исполнения договора (пункт 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
Как следует из разъяснения, содержащегося в пункте 51 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно пункту 2 статьи 154 ГК РФ, если односторонняя сделка совершена, когда законом, иным правовым актом или соглашением сторон ее совершение не предусмотрено или не соблюдены требования к ее совершению, то по общему правилу такая сделка не влечет юридических последствий, на которые она была направлена.
В качестве основания для расторжения договора в уведомлении от 18.07.2016 Общество ссылалось на отсутствие подписанного дополнительного соглашения о снижении размера арендной платы до 300 руб./кв. м.
Однако, как усматривается из материалов дела, установлено судом первой инстанции и не оспаривается лицами, участвующими в деле, уведомление об изменении арендной платы по правилам, согласованным сторонами в разделе 4 договора, в материалы дела не представлено.
Кроме того, истцом в материалы дела представлено подписанное дополнительное соглашение от 19.07.2016 N 5.
Выставление счетов в сумме прежней арендной платы не опровергает снижения ее размера на основании двустороннего соглашения сторон. По указанному основанию подлежит отклонению ссылка ответчика на имеющуюся в деле переписку сторон.
В соответствии с пунктом 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Вместе с тем даже подписание соглашения позднее срока, установленного ответчиком для его согласования, со стороны истца не свидетельствует о недействительности его условий.
Пунктом 1 статьи 442 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда своевременно направленное извещение об акцепте получено с опозданием, акцепт не считается опоздавшим, если сторона, направившая оферту, немедленно не уведомит другую сторону о получении акцепта с опозданием.
Вопреки доводам заявителя в заключении от 04.05.2017 содержится вывод о том, что копия оттиска клише штампа на копии письма руководителю филиала АО "ЭР-Телеком Холдинг" в г. Ярославле от 27.05.2016 N 185 от ИП Батина А.И. и представленные образцы клише штампа АО "Эр-Телеком" могли быть нанесены с помощью одного клише. Решить вопрос в категорической форме не представилось возможным по причине низкого качества представленной копии письма.
При этом выводы заключения специалиста от 22.08.2017 напрямую не опровергают выводу судебной экспертизы, поскольку не содержат указания на то, что избранные экспертом методы и методики привели к значительному искажению результатов, к недостоверным противоположным выводам.
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выяснится, что оно соответствует действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
Экспертное заключение соответствует требованиям, предъявляемым к доказательствам данного вида (статья 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), выводы эксперта логичны и последовательны, противоречий в них не усматривается, поскольку само по себе признание материала пригодным для проведения исследования не исключает невозможности сделать категоричный вывод. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения 04.05.2015, то есть до даты составления заключения - 19.05.2017, вопреки мнению специалиста АНО "Союзэкспертиза". Неверное указание одной буквы в фамилии автора методики, по мнению апелляционного суда, может быть признано технической опечаткой, не влияющей на выводы заключения, при этом эксперт выполнял исследование на основании предоставленных ему образцов.
При этом апелляционный суд отмечает, что на исследование АНО "Союзэкспертиза" был представлен регистрационный штамп, после исследования оттисков штампа установлено наличие частных признаков, индивидуализирующих печатную форму. Вместе с тем, в рамках судебной экспертизы объектом исследования являлся оттиск штампа, проставленный на письме от 18.07.2016, которое было представлено в копии. В связи с чем, указанное заключение специалиста не учитывает качества печати выполненной копии и напрямую выводы судебной экспертизы не учитывает.
Согласно пункту 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.
Оценив заключение судебной экспертизы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что оно соответствует требованиям, предъявляемым процессуальным законодательством, в частности, положениям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в нем даны полные, конкретные и ясные ответы на поставленные вопросы, не допускающие противоречивых выводов или неоднозначного толкования, следовательно, указанное заключение является допустимым и достоверным доказательством по делу.
При таких обстоятельствах, наличие предусмотренных процессуальным законодательством оснований для назначения по делу судебной экспертизы не доказано ответчиком, в удовлетворении ходатайства отказано правильно. В суде апелляционной инстанции о назначении по делу повторной судебной экспертизы ответчик не ходатайствовал.
Доводы о неверном определении размера арендной платы и необходимости ее снижения до 293 руб. 40 коп. не подлежат рассмотрению и оценке в рамках заявленного спора, поскольку ответчик в своих письмах настаивал на установлении арендной платы исходя из размере 300 руб./кв. м.
Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
В силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.
Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).
В рамках заявленных исковых и встречных исковых требований доводы заявителя о затягивании истцом направления отчета Ярославской областной торгово-промышленной палаты от 02.02.2016 N 16-036-05-0015 с целью увеличения сроков изменения арендной платы не имеют правового значения, поскольку не влияют на правомерность заключения дополнительного соглашения.
С учетом изложенного выводы суда первой инстанции об отсутствии правовых оснований для признания недействительным дополнительного соглашения, являются правильными.
Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, сводятся к несогласию с установленными в решении суда обстоятельствами и их оценкой, однако иная оценка заявителем этих обстоятельств не может служить основанием для отмены принятого судебного акта.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ярославской области от 16.09.2017 по делу N А82-14356/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу акционерного общества "ЭР - Телеком Холдинг" - филиал в городе Ярославль - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Ярославской области.
Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВТОРОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 08.12.2017 N 02АП-8652/2017 ПО ДЕЛУ N А82-14356/2016
Требование: О признании уведомления о расторжении договора аренды нежилого помещения недействительным.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 декабря 2017 г. по делу N А82-14356/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 07 декабря 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 08 декабря 2017 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Савельева А.Б.,
судей Поляковой С.Г., Тетервака А.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Бочаровой М.М.,
при участии в судебном заседании:
представителя истца - Хакимулина А.Р., по доверенности от 23.11.2016,
представителей ответчика - Корнеевой Е.А., по доверенности от 01.11.2017, Угриновой Н.В., по доверенности от 28.08.2017,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества "ЭР - Телеком Холдинг" - филиал в городе Ярославль
на решение Арбитражного суда Ярославской области от 16.09.2017 по делу N А82-14356/2016, принятое судом в составе судьи Шадриновой Л.А.,
по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Батина Александра Ивановича (ИНН: 444400419311, ОГРН: 307440113400022)
к акционерному обществу "ЭР - ТЕЛЕКОМ ХОЛДИНГ" (ИНН: 5902202276, ОГРН: 1065902028620)
о признании уведомления о расторжении договора недействительным,
и встречному исковому заявлению акционерного общества "ЭР - Телеком Холдинг" - филиал в городе Ярославль (ИНН: 5902202276, ОГРН: 1065902028620)
к индивидуальному предпринимателю Батину Александру Ивановичу (ИНН: 444400419311, ОГРН: 307440113400022)
о признании недействительным дополнительного соглашения об изменении арендной платы с 19.07.2016 N 5 от 19.07.2016 к договору аренды нежилого помещения от 13.08.2010,
установил:
индивидуальный предприниматель Батин Александр Иванович (далее - истец, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ярославской области с иском к акционерному обществу "ЭР-ТЕЛЕКОМ ХОЛДИНГ" (далее - ответчик, Общество) о признании уведомления от 18.07.2016 N 238 о расторжении договора аренды нежилого помещения от 13.08.2010 недействительным.
В порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к производству суда принято встречное исковое заявление Общества о признании недействительным дополнительного соглашения N 5 от 19.07.2016 об изменении арендной платы с 19.07.2016 к договору аренды нежилого помещения от 13.08.2010.
Решением Арбитражного суда Ярославской области от 16.09.2017 исковые требования удовлетворены, в удовлетворении встречных требований отказано.
АО "ЭР-Телеком холдинг" с принятым решением суда не согласно, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований Предпринимателя, встречные исковые требования Общества удовлетворить.
В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает, что оснований для признания уведомления о расторжении недействительным не имеется. Подписанное истцом дополнительное соглашение не было получено ответчиком в период времени, определенный для акцепта. Поскольку ответчик не получил подписанное дополнительное соглашение, он направил уведомление о расторжении договора. Дополнительное соглашение об изменении арендной платы с 19.07.2016 является недействительным, в связи с пропуском истцом срока для его подписания. Своими конклюдентными действиями истец подтвердил непринятие условий дополнительного соглашения, направленного ответчиком. Вывод суда первой инстанции о том, что ответчик неоднократно направлял уведомления в адрес истца об изменении размера арендной платы и расторжении договора от 18.01.2016, 19.02.2016, 18.04.2016, 18.07.2016 с указанием различных сроков прекращения договора не обоснован. Заключение от 19.05.2017 N 42 не могло быть положено в основу принятого решения, поскольку не дает ответа на поставленный вопрос, кроме того, содержит нарушения норм законодательства, регламентирующего производство экспертиз, что подтверждается заключением от 18.08.2017 N 026-21-00056. Вывод суда о том, что отсутствуют условия, влекущие расторжение договора по пункту 8.2 договора ввиду отсутствия надлежащим образом оформленного уведомления о согласовании цены и расторжении договора применительно к пункту 8.2 договора, не обоснован. Судом ошибочно не приняты во внимание доводы ответчика о том, что поведение истца является недобросовестным, а действия истца - противоречивы. Более подробно доводы заявителя приведены в апелляционной жалобе.
ИП Батин А.И. в отзыве на апелляционную жалобу доводы заявителя отклонил, решение суда просил оставить без изменения.
В судебном заседании представители сторон поддержали свои правовые позиции.
Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 13.08.2010 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: Ярославская обл., г. Ярославль, Комсомольская пл., д. 7 (Ярославская обл., г. Ярославль, ул. Будкина, д. 7 с учетом положений дополнительного соглашения N 1 от 15.09.2010) (далее - договор), по условиям которого арендодатель передает во временное владение и пользование, а арендатор принимает нежилые помещения.
Согласно пункту 2.1 договор вступает в силу с момента государственной регистрации, действует в течение 15 лет и применяется к отношениям сторон с момента его подписания.
В соответствии с пунктом 4.1 договора арендная плата состоит из постоянной и переменной частей. Размер постоянной части арендной платы за передаваемые в аренду помещения составляет 680 рублей за 1 кв. м общей площади помещений в месяц, НДС не облагается. В размер постоянной части арендной платы включены: арендная плата за пользование помещениями, плата за пользование земельным участком, местами общего пользования (п. 3.4.2 договора), а также плата за размещение средств рекламы (п. 3.4.1 договора), расходы по оплате потребленных в помещениях коммунальных и эксплуатационных услуг в составе: теплоснабжение, водоснабжение (холодное и горячее), канализация, проведение текущего ремонта здания и инженерно-хозяйственных коммуникаций, расходы по уборке прилегающей территории, утилизация и вывоз ТБО. В размер переменной части арендной платы входят расходы по оплате услуг электроснабжения помещений. Расходы на электроэнергию определяются в соответствии с показаниями прибора учета электрической энергии, которые фиксируются арендатором и арендодателем в последний день отчетного месяца в акте снятия показаний прибора учета, а также тарифами, установленными энергоснабжающей организацией.
Пунктом 4.6 договора предусмотрена возможность изменения арендной платы не чаще одного раза в год, начиная с 01 января 2012 года, по соглашению сторон, на основании проведенной Ярославской областной торгово-промышленной палатой (далее - "оценщик") оценки размера арендной платы на нежилые помещения, аналогичные, указанные в п. 1.1. договора. При этом новый размер арендной платы, не может отклоняться от установленного оценщиком среднего размера более чем на 10%. Расходы по производству вышеуказанной оценки осуществляются за счет инициирующей изменение размер арендной платы стороны.
В соответствии с пунктом 8.2 договор может быть расторгнут досрочно в следующих случаях: по взаимному соглашению сторон, по инициативе арендатора в одностороннем внесудебном порядке с предварительным письменным уведомлением арендодателя за 2 (два месяца) до предполагаемой даты расторжения договора, но не ранее, чем через 1 год после заключения договора в случае если сторонами не достигнуто соглашение об изменении размера арендной платы, в соответствии с п. 4.6. договора. По инициативе арендодателя в одностороннем внесудебном порядке с предварительным письменным уведомлением арендодателя за 2 (два месяца) до предполагаемой даты расторжения договора в случае, если арендатор не выплачивает арендную плату в сроки, установленные договором в течение 3 (трех) месяцев.
Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ярославской области в установленном порядке.
Дополнительное соглашение N 4 к договору зарегистрировано в установленном порядке 19.06.2015.
18.01.2016 ответчик направил в адрес истца письмо N 4, в котором предложил изменить ставку арендной платы с 01.02.2016 до 300 руб./кв. м.
Письмом от 19.02.2016 ответчик уведомил истца о расторжении договора аренды с 19.04.2016 на основании положений п. 8.2 договора, указав на отказ Предпринимателя от изменения размера арендной платы.
Истец направил ответчику письмо от 25.02.2016 N 21 (вх. N 69 от 02.03.2016), в котором указал, что арендная плата в соответствии с п. 4.6 договора подлежит изменению не чаще одного раза в год, дополнительное соглашение к договору N 4 от 21.04.2015 зарегистрировано 19.07.2015, указал на возможность вернуться к вопросу о пересмотре арендной платы не ранее 19.07.2016 с учетом заключения о рыночной стоимости арендной платы ЯрТПП от 17.02.2016.
18.04.2016 письмом N 128 ответчик сообщил, что продолжает пользоваться арендованными помещениями на прежних условиях и направляет предложение об изменении арендной платы в размере 300 руб./кв. м с 19.07.2016 в соответствии с отчетом ЯрТПП N 16-036-05-00015 от 02.02.2016, срок для подписания дополнительного соглашения - 30.04.2016.
Истец в письме от 19.04.2017 N 23 указал на необходимость совместного обращения в ЯрТПП для оценки стоимости арендной ставки по состоянию на июль 2016 года, при подготовке соответствующего заключения выразил готовность рассмотреть вопрос об изменении размера арендной платы.
Истец указывает, что письмом (вх. 185 от 27.05.2016) (т. 1 л.д. 80) направил ответчику оригиналы подписанного дополнительного соглашения N 5 от 19.07.2016 об изменении размера арендной платы.
18.07.2016 ответчик направил истцу уведомление N 238 о расторжении договора аренды с 19.09.2016 ввиду не достижения соглашения по изменению арендной ставки, определенной согласно отчету ЯрТПП N 16-036-05-00015 от 02.02.2016, в соответствии с положениями п. 4.6, п. 8.2. договора.
Истцом ответчику направлено письмо от 25.07.2016 N 28, в котором Предприниматель указывает, что право требовать пересмотра ставки арендной платы у Общества возникло с 19.07.2016, указывает на необходимость обращения в ЯрТПП с целью изготовления отчета об оценке на актуальную дату, указывает на отчет ЯрТПП N 16-036-05-00120 от 20.06.2016.
В письме N 113 от 03.06.2016 Ярославская областная торгово-промышленная палата сообщила, что разница цен между отчетами ООО "Ярэксперт" N 9138/01/16 от 16.02.2016 и отчетом ЯрТПП N 16-036-05-00015 от 02.02.2016 образовалась в связи с тем, что согласно задания на оценку ЯрТПП произвела расчет рыночной стоимости арендной ставки за один кв. м в месяц без учета НДС (18%) и коммунальных платежей.
30.08.2016 истцом в адрес ответчика направлено письмо N 33 (вх. N 297 от 30.08.2016), в котором Предприниматель указывает, что дополнительное соглашение N 5 от 19.07.2016 подписано, направлено Обществу письмом вх. N 185 от 27.05.2016.
Письмом от 02.09.2016 N 284 ответчик уведомил истца о готовности передать помещения, переданные по договору аренды нежилого помещения от 13.08.2010 для передачи помещений, подписания акта приема-передачи, просил явиться 19.09.2016 по адресу арендуемых помещений.
15.09.2017 дополнительное соглашение N 5 от 19.07.2016 к договору аренды от 13.08.2010 зарегистрировано истцом в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ярославской области в установленном законом порядке.
Ответчиком составлен акт возврата нежилых помещений от 19.09.2017.
Указывая на отсутствие оснований для отказа от исполнения договора и его расторжения, истец обратился в суд с настоящим иском. Полагая, что дополнительное соглашение N 5 от 19.07.2016 об изменении арендной платы с 19.07.2016 к договору аренды нежилого помещения N б\\н от 13.08.2010, является недействительным ввиду пропуска срока для его подписания, ответчик предъявил встречный иск.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда, исходя из нижеследующего.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Пунктом 3 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 09.09.2008 N 5782/08, ни статья 310, ни пункт 3 статьи 450 Кодекса не связывают право на односторонний отказ от исполнения договора с наличием каких-либо оснований для такого отказа, предусмотренных законом или соглашением сторон. Для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа.
В силу пункта 8.2 договора арендатор наделен правом на односторонний отказ от договора аренды с предварительным письменным уведомлением арендодателя за 2 месяца до даты расторжения договора в случае, если сторонами не достигнуто соглашение об изменении размера арендной платы.
Уведомление о расторжении договора аренды от 18.07.2016 N 238 является односторонней сделкой, направленной на прекращение договорных обязательств в связи с реализацией уполномоченной стороной права на отказ от исполнения договора (пункт 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
Как следует из разъяснения, содержащегося в пункте 51 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно пункту 2 статьи 154 ГК РФ, если односторонняя сделка совершена, когда законом, иным правовым актом или соглашением сторон ее совершение не предусмотрено или не соблюдены требования к ее совершению, то по общему правилу такая сделка не влечет юридических последствий, на которые она была направлена.
В качестве основания для расторжения договора в уведомлении от 18.07.2016 Общество ссылалось на отсутствие подписанного дополнительного соглашения о снижении размера арендной платы до 300 руб./кв. м.
Однако, как усматривается из материалов дела, установлено судом первой инстанции и не оспаривается лицами, участвующими в деле, уведомление об изменении арендной платы по правилам, согласованным сторонами в разделе 4 договора, в материалы дела не представлено.
Кроме того, истцом в материалы дела представлено подписанное дополнительное соглашение от 19.07.2016 N 5.
Выставление счетов в сумме прежней арендной платы не опровергает снижения ее размера на основании двустороннего соглашения сторон. По указанному основанию подлежит отклонению ссылка ответчика на имеющуюся в деле переписку сторон.
В соответствии с пунктом 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Вместе с тем даже подписание соглашения позднее срока, установленного ответчиком для его согласования, со стороны истца не свидетельствует о недействительности его условий.
Пунктом 1 статьи 442 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда своевременно направленное извещение об акцепте получено с опозданием, акцепт не считается опоздавшим, если сторона, направившая оферту, немедленно не уведомит другую сторону о получении акцепта с опозданием.
Вопреки доводам заявителя в заключении от 04.05.2017 содержится вывод о том, что копия оттиска клише штампа на копии письма руководителю филиала АО "ЭР-Телеком Холдинг" в г. Ярославле от 27.05.2016 N 185 от ИП Батина А.И. и представленные образцы клише штампа АО "Эр-Телеком" могли быть нанесены с помощью одного клише. Решить вопрос в категорической форме не представилось возможным по причине низкого качества представленной копии письма.
При этом выводы заключения специалиста от 22.08.2017 напрямую не опровергают выводу судебной экспертизы, поскольку не содержат указания на то, что избранные экспертом методы и методики привели к значительному искажению результатов, к недостоверным противоположным выводам.
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выяснится, что оно соответствует действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
Экспертное заключение соответствует требованиям, предъявляемым к доказательствам данного вида (статья 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), выводы эксперта логичны и последовательны, противоречий в них не усматривается, поскольку само по себе признание материала пригодным для проведения исследования не исключает невозможности сделать категоричный вывод. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения 04.05.2015, то есть до даты составления заключения - 19.05.2017, вопреки мнению специалиста АНО "Союзэкспертиза". Неверное указание одной буквы в фамилии автора методики, по мнению апелляционного суда, может быть признано технической опечаткой, не влияющей на выводы заключения, при этом эксперт выполнял исследование на основании предоставленных ему образцов.
При этом апелляционный суд отмечает, что на исследование АНО "Союзэкспертиза" был представлен регистрационный штамп, после исследования оттисков штампа установлено наличие частных признаков, индивидуализирующих печатную форму. Вместе с тем, в рамках судебной экспертизы объектом исследования являлся оттиск штампа, проставленный на письме от 18.07.2016, которое было представлено в копии. В связи с чем, указанное заключение специалиста не учитывает качества печати выполненной копии и напрямую выводы судебной экспертизы не учитывает.
Согласно пункту 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.
Оценив заключение судебной экспертизы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что оно соответствует требованиям, предъявляемым процессуальным законодательством, в частности, положениям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в нем даны полные, конкретные и ясные ответы на поставленные вопросы, не допускающие противоречивых выводов или неоднозначного толкования, следовательно, указанное заключение является допустимым и достоверным доказательством по делу.
При таких обстоятельствах, наличие предусмотренных процессуальным законодательством оснований для назначения по делу судебной экспертизы не доказано ответчиком, в удовлетворении ходатайства отказано правильно. В суде апелляционной инстанции о назначении по делу повторной судебной экспертизы ответчик не ходатайствовал.
Доводы о неверном определении размера арендной платы и необходимости ее снижения до 293 руб. 40 коп. не подлежат рассмотрению и оценке в рамках заявленного спора, поскольку ответчик в своих письмах настаивал на установлении арендной платы исходя из размере 300 руб./кв. м.
Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
В силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.
Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).
В рамках заявленных исковых и встречных исковых требований доводы заявителя о затягивании истцом направления отчета Ярославской областной торгово-промышленной палаты от 02.02.2016 N 16-036-05-0015 с целью увеличения сроков изменения арендной платы не имеют правового значения, поскольку не влияют на правомерность заключения дополнительного соглашения.
С учетом изложенного выводы суда первой инстанции об отсутствии правовых оснований для признания недействительным дополнительного соглашения, являются правильными.
Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, сводятся к несогласию с установленными в решении суда обстоятельствами и их оценкой, однако иная оценка заявителем этих обстоятельств не может служить основанием для отмены принятого судебного акта.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ярославской области от 16.09.2017 по делу N А82-14356/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу акционерного общества "ЭР - Телеком Холдинг" - филиал в городе Ярославль - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Ярославской области.
Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.
Председательствующий
А.Б.САВЕЛЬЕВ
Судьи
С.Г.ПОЛЯКОВА
А.В.ТЕТЕРВАК
А.Б.САВЕЛЬЕВ
Судьи
С.Г.ПОЛЯКОВА
А.В.ТЕТЕРВАК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)