Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обстоятельства: Истец приобрел спорные объекты недвижимости по договору купли-продажи, ответчик уклонялся от регистрации перехода права собственности и злоупотреблял своими правами, обременил спорные объекты ипотекой после фактической их передачи истцу.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 июля 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 14 июля 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Аваряскина В.В., судей Алексеева Р.А. и Афониной Е.И., при участии в судебном заседании от ответчика - акционерного общества "БТА Банк" - Зима Г.В. (доверенность от 30.12.2015), в отсутствие истца - общества с ограниченной ответственностью "Цикл" (ИНН 3444131410, ОГРН 1063444018549), ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Клон" (ИНН 3443097822, ОГРНИП 1103460001930), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Цикл" на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2016 по делу N А01-789/2015 (судьи Малыхина М.Н., Авдонина О.Г., Попов А.А.), установил следующее.
ООО "Цикл" обратилось в Арбитражный суд Республики Адыгея с исковым заявлением к АО "БТА Банк" (далее - банк) и ООО "Клон" о признании договора ипотеки от 05.09.2008 N РФ 08/123, заключенного ООО "Митас" (впоследствии реорганизовано в ООО "Клон") и банком недействительной сделкой, применении последствий недействительности ничтожной сделки путем исключения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) записей об ипотеке спорных объектов недвижимости, признании отсутствующим обременения права собственности истца в виде ипотеки (залога) следующего недвижимого имущества:
- - гостиница с подвалом (литера А) площадью 5212,9 кв. м, расположенная по адресу: Республика Адыгея, г. Майкоп, ул. Пролетарская, д. 242, (кадастровый номер: 01:08:05 07 052:0004:79:401:002:2001185570:0100:20001);
- - помещение ресторана с подвалом (литера А) площадью 1010,8 кв. м, этаж 1, расположенное по адресу: Республика Адыгея, г. Майкоп, ул. Пролетарская, д. 242, (кадастровый номер: 01:08:05 07 052:0004:79:401:002:200185570:0100:20002);
- - земельный участок площадью 5271 кв. м, расположенный по адресу: Республика Адыгея, г. Майкоп, ул. Пролетарская, д. 242, квартал 221 (кадастровый номер 01:08:05 07 052:0004; с учетом уточнения исковых требований в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Исковые требования мотивированы тем, что истец приобрел спорные объекты недвижимости в 2007 году по договору купли-продажи, продавец (ООО "Митас"), уклонялся от регистрации перехода права собственности и, злоупотреблял своими правами, а также нарушал права соинвестора, обременил спорные объекты ипотекой после фактической их передачи истцу.
Решением Арбитражного суда Республики Адыгея от 11.12.2015 в удовлетворении исковых требования отказано в полном объеме.
Определением от 03.03.2016 суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела N А01-789/2015 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, для рассмотрения дела в суде первой инстанции, так как установил, что протокол судебного заседания от 04.12.2015, в котором окончено рассмотрение дела по существу и объявлена резолютивная часть решения, в деле отсутствует.
Постановлением апелляционного суда от 07.04.2016 решение суда от 11.12.2015 отменено. Принят по делу новый судебный акт. В удовлетворении иска отказано.
В кассационной жалобе ООО "Цикл" просит отменить постановление от 07.04.2016, исковые требования - удовлетворить. Податель жалобы указывает, что суды не оценили все заявленные им доводы в обоснование исковых требований. Право собственности истца возникло на основании договора купли-продажи от 20.11.2007 N 1, указанная сделка никем не оспорена, не признана недействительной, утверждение ответчика о прекращении права истца не соответствует действительности, также отсутствует решение суда, арбитражного, третейского суда, которым истец был бы обязан передать принятые по акту приема-передачи объекты ООО "Клон" либо любому другому лицу. Истец является фактическим владельцем всех объектов недвижимости, что дополнительно позволяет ему обращаться за защитой нарушенного права. Согласие инвестора именно как инвестора, а не как собственника, право которого зарегистрировано, является необходимым условием законности договора ипотеки. Заявитель также указывает, что суды неправомерно применили срок исковой давности.
Банк представил отзыв на кассационную жалобу, в котором считает доводы содержащиеся в жалобе не обоснованными и не подлежащими удовлетворению, просит постановление апелляционного суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании представитель банка возражал против удовлетворения кассационной жалобы.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав представителя банка, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Из материалов дела видно, что 20.11.2007 ООО "Цикл" и ООО "Митас" (впоследствии реорганизовано в ООО "Клон") заключили договор купли-продажи следующих объектов недвижимости:
- - гостиница с подвалом (литера А) площадью 5212,9 кв. м, расположенная по адресу: Республика Адыгея, г. Майкоп, ул. Пролетарская, д. 242, (кадастровый номер: 01:08:05 07 052:0004:79:401:002:2001185570:0100:20001);
- - помещение ресторана с подвалом (литера А) площадью 1010,8 кв. м, этаж 1, расположенное по адресу: Республика Адыгея, г. Майкоп, ул. Пролетарская, д. 242, (кадастровый номер: 01:08:05 07 052:0004:79:401:002:200185570:0100:20002);
- - земельный участок площадью 5271 кв. м, расположенный по адресу: Республика Адыгея, г. Майкоп, ул. Пролетарская, д. 242, квартал 221 (кадастровый номер 01:08:05 07 052:0004).
Истец представил в материалы дела свидетельства о государственной регистрации за ним права собственности на указанные объекты от 28.01.2014, в которых в качестве основания возникновения права указан названный договор купли-продажи и решение третейского суда от 16.05.2012 N ТС-04/2012.
В ЕГРП содержатся регистрационные записи о праве истца на спорные объекты от 28.01.2014 за номерами 01-01-02/151/2014-140, 01-01-02/151/2014-141, 01-01-02/151/2014-142.
Из материалов дела также следует, что объекты недвижимого имущества, являющиеся предметом рассмотрения третейского суда, на основании договора от 05.09.2008 N 1, заключенного ООО "Клон" и банком, были обременены ипотекой в обеспечение исполнения обязательств по генеральному кредитному договору от 09.08.2007 N 2000/07/98. Договор ипотеки зарегистрирован в ЕГРП в установленном законом порядке 11.09.2008.
Истец полагает, что договор ипотеки является недействительной сделкой по причине его заключения после продажи и передачи имущества истцу (злоупотребление правом со стороны продавца) и по причине отсутствия согласия на залог имущества соинвестора продавца.
Согласно статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
Статья 196 Гражданского кодекса Российской Федерации закрепляет, что общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 Кодекса.
Согласно статье 197 Гражданского кодекса Российской Федерации для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком.
В силу пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Оспаривание сделок осуществляется по специальным правилам и с установлением специального срока исковой давности.
Согласно пункту 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, применимой к спорному договору ипотеки, срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Ранее действовавшая редакция пункта 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации связывала начало течения срока исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и по требованиям о признании ее недействительной, не с субъективным фактором - осведомленностью заинтересованного лица о нарушении его прав, - а с объективными обстоятельствами, характеризующими начало исполнения такой сделки вне зависимости от субъекта оспаривания.
Суды, исследовав представленные в дело доказательства, установили, что с момента начала исполнения договора ипотеки и до подачи иска прошло более трех лет.
Доказательством начала исполнения сделки является в данном случае сам факт регистрации договора (11.09.2008). Кроме того, в 2009-2010 годах залогодержатель уже реализовал свои права из договора.
Иск по настоящему делу подан в мае 2015 года, в силу чего срок исковой давности истцом пропущен.
В соответствии со статьей 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности является самостоятельным и достаточным основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Кроме того, исследовав и оценив представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательства, суд апелляционной инстанции верно установил, что существующие реестровые записи о праве собственности истца являются безосновательными, то есть лишенными законного основания возникновения права собственности. Отказ в выдаче исполнительного листа во исполнение решения третейского суда является установленной процессуальным законом формой подтверждения незаконности решения третейского суда. Не обеспечив в течение более чем 8 лет с момента совершения сделки купли-продажи спорных объектов надлежащего перехода прав на имущество, истец не может ссылаться на злоупотребление правом со стороны продавца.
Доводы кассационной жалобы признаются судом кассационной инстанции несостоятельными, поскольку были проверены и учтены судом апелляционной инстанции при рассмотрении дела, не имеют юридического значения для вынесения судебного акта по существу, не влияют на обоснованность и законность обжалуемого судебного акта.
Суд апелляционной инстанции полно и всесторонне исследовал и оценил представленные доказательства, установил имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применил нормы права.
Пределы полномочий суда кассационной инстанции регламентируются положениями статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми кассационный суд не обладает процессуальными полномочиями по оценке (переоценке) установленных по делу обстоятельств.
Основания для отмены или изменения постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебного акта (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2016 по делу N А01-789/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 14.07.2016 N Ф08-4803/2016 ПО ДЕЛУ N А01-789/2015
Требование: О признании договора ипотеки недействительной сделкой, применении последствий недействительности ничтожной сделки путем исключения из ЕГРП записей об ипотеке спорных объектов недвижимости, признании отсутствующим обременения права собственности истца в виде ипотеки недвижимого имущества.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обстоятельства: Истец приобрел спорные объекты недвижимости по договору купли-продажи, ответчик уклонялся от регистрации перехода права собственности и злоупотреблял своими правами, обременил спорные объекты ипотекой после фактической их передачи истцу.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 июля 2016 г. по делу N А01-789/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 13 июля 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 14 июля 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Аваряскина В.В., судей Алексеева Р.А. и Афониной Е.И., при участии в судебном заседании от ответчика - акционерного общества "БТА Банк" - Зима Г.В. (доверенность от 30.12.2015), в отсутствие истца - общества с ограниченной ответственностью "Цикл" (ИНН 3444131410, ОГРН 1063444018549), ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Клон" (ИНН 3443097822, ОГРНИП 1103460001930), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Цикл" на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2016 по делу N А01-789/2015 (судьи Малыхина М.Н., Авдонина О.Г., Попов А.А.), установил следующее.
ООО "Цикл" обратилось в Арбитражный суд Республики Адыгея с исковым заявлением к АО "БТА Банк" (далее - банк) и ООО "Клон" о признании договора ипотеки от 05.09.2008 N РФ 08/123, заключенного ООО "Митас" (впоследствии реорганизовано в ООО "Клон") и банком недействительной сделкой, применении последствий недействительности ничтожной сделки путем исключения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) записей об ипотеке спорных объектов недвижимости, признании отсутствующим обременения права собственности истца в виде ипотеки (залога) следующего недвижимого имущества:
- - гостиница с подвалом (литера А) площадью 5212,9 кв. м, расположенная по адресу: Республика Адыгея, г. Майкоп, ул. Пролетарская, д. 242, (кадастровый номер: 01:08:05 07 052:0004:79:401:002:2001185570:0100:20001);
- - помещение ресторана с подвалом (литера А) площадью 1010,8 кв. м, этаж 1, расположенное по адресу: Республика Адыгея, г. Майкоп, ул. Пролетарская, д. 242, (кадастровый номер: 01:08:05 07 052:0004:79:401:002:200185570:0100:20002);
- - земельный участок площадью 5271 кв. м, расположенный по адресу: Республика Адыгея, г. Майкоп, ул. Пролетарская, д. 242, квартал 221 (кадастровый номер 01:08:05 07 052:0004; с учетом уточнения исковых требований в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Исковые требования мотивированы тем, что истец приобрел спорные объекты недвижимости в 2007 году по договору купли-продажи, продавец (ООО "Митас"), уклонялся от регистрации перехода права собственности и, злоупотреблял своими правами, а также нарушал права соинвестора, обременил спорные объекты ипотекой после фактической их передачи истцу.
Решением Арбитражного суда Республики Адыгея от 11.12.2015 в удовлетворении исковых требования отказано в полном объеме.
Определением от 03.03.2016 суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела N А01-789/2015 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, для рассмотрения дела в суде первой инстанции, так как установил, что протокол судебного заседания от 04.12.2015, в котором окончено рассмотрение дела по существу и объявлена резолютивная часть решения, в деле отсутствует.
Постановлением апелляционного суда от 07.04.2016 решение суда от 11.12.2015 отменено. Принят по делу новый судебный акт. В удовлетворении иска отказано.
В кассационной жалобе ООО "Цикл" просит отменить постановление от 07.04.2016, исковые требования - удовлетворить. Податель жалобы указывает, что суды не оценили все заявленные им доводы в обоснование исковых требований. Право собственности истца возникло на основании договора купли-продажи от 20.11.2007 N 1, указанная сделка никем не оспорена, не признана недействительной, утверждение ответчика о прекращении права истца не соответствует действительности, также отсутствует решение суда, арбитражного, третейского суда, которым истец был бы обязан передать принятые по акту приема-передачи объекты ООО "Клон" либо любому другому лицу. Истец является фактическим владельцем всех объектов недвижимости, что дополнительно позволяет ему обращаться за защитой нарушенного права. Согласие инвестора именно как инвестора, а не как собственника, право которого зарегистрировано, является необходимым условием законности договора ипотеки. Заявитель также указывает, что суды неправомерно применили срок исковой давности.
Банк представил отзыв на кассационную жалобу, в котором считает доводы содержащиеся в жалобе не обоснованными и не подлежащими удовлетворению, просит постановление апелляционного суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании представитель банка возражал против удовлетворения кассационной жалобы.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав представителя банка, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Из материалов дела видно, что 20.11.2007 ООО "Цикл" и ООО "Митас" (впоследствии реорганизовано в ООО "Клон") заключили договор купли-продажи следующих объектов недвижимости:
- - гостиница с подвалом (литера А) площадью 5212,9 кв. м, расположенная по адресу: Республика Адыгея, г. Майкоп, ул. Пролетарская, д. 242, (кадастровый номер: 01:08:05 07 052:0004:79:401:002:2001185570:0100:20001);
- - помещение ресторана с подвалом (литера А) площадью 1010,8 кв. м, этаж 1, расположенное по адресу: Республика Адыгея, г. Майкоп, ул. Пролетарская, д. 242, (кадастровый номер: 01:08:05 07 052:0004:79:401:002:200185570:0100:20002);
- - земельный участок площадью 5271 кв. м, расположенный по адресу: Республика Адыгея, г. Майкоп, ул. Пролетарская, д. 242, квартал 221 (кадастровый номер 01:08:05 07 052:0004).
Истец представил в материалы дела свидетельства о государственной регистрации за ним права собственности на указанные объекты от 28.01.2014, в которых в качестве основания возникновения права указан названный договор купли-продажи и решение третейского суда от 16.05.2012 N ТС-04/2012.
В ЕГРП содержатся регистрационные записи о праве истца на спорные объекты от 28.01.2014 за номерами 01-01-02/151/2014-140, 01-01-02/151/2014-141, 01-01-02/151/2014-142.
Из материалов дела также следует, что объекты недвижимого имущества, являющиеся предметом рассмотрения третейского суда, на основании договора от 05.09.2008 N 1, заключенного ООО "Клон" и банком, были обременены ипотекой в обеспечение исполнения обязательств по генеральному кредитному договору от 09.08.2007 N 2000/07/98. Договор ипотеки зарегистрирован в ЕГРП в установленном законом порядке 11.09.2008.
Истец полагает, что договор ипотеки является недействительной сделкой по причине его заключения после продажи и передачи имущества истцу (злоупотребление правом со стороны продавца) и по причине отсутствия согласия на залог имущества соинвестора продавца.
Согласно статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
Статья 196 Гражданского кодекса Российской Федерации закрепляет, что общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 Кодекса.
Согласно статье 197 Гражданского кодекса Российской Федерации для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком.
В силу пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Оспаривание сделок осуществляется по специальным правилам и с установлением специального срока исковой давности.
Согласно пункту 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, применимой к спорному договору ипотеки, срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Ранее действовавшая редакция пункта 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации связывала начало течения срока исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и по требованиям о признании ее недействительной, не с субъективным фактором - осведомленностью заинтересованного лица о нарушении его прав, - а с объективными обстоятельствами, характеризующими начало исполнения такой сделки вне зависимости от субъекта оспаривания.
Суды, исследовав представленные в дело доказательства, установили, что с момента начала исполнения договора ипотеки и до подачи иска прошло более трех лет.
Доказательством начала исполнения сделки является в данном случае сам факт регистрации договора (11.09.2008). Кроме того, в 2009-2010 годах залогодержатель уже реализовал свои права из договора.
Иск по настоящему делу подан в мае 2015 года, в силу чего срок исковой давности истцом пропущен.
В соответствии со статьей 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности является самостоятельным и достаточным основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Кроме того, исследовав и оценив представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательства, суд апелляционной инстанции верно установил, что существующие реестровые записи о праве собственности истца являются безосновательными, то есть лишенными законного основания возникновения права собственности. Отказ в выдаче исполнительного листа во исполнение решения третейского суда является установленной процессуальным законом формой подтверждения незаконности решения третейского суда. Не обеспечив в течение более чем 8 лет с момента совершения сделки купли-продажи спорных объектов надлежащего перехода прав на имущество, истец не может ссылаться на злоупотребление правом со стороны продавца.
Доводы кассационной жалобы признаются судом кассационной инстанции несостоятельными, поскольку были проверены и учтены судом апелляционной инстанции при рассмотрении дела, не имеют юридического значения для вынесения судебного акта по существу, не влияют на обоснованность и законность обжалуемого судебного акта.
Суд апелляционной инстанции полно и всесторонне исследовал и оценил представленные доказательства, установил имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применил нормы права.
Пределы полномочий суда кассационной инстанции регламентируются положениями статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми кассационный суд не обладает процессуальными полномочиями по оценке (переоценке) установленных по делу обстоятельств.
Основания для отмены или изменения постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебного акта (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2016 по делу N А01-789/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.В.АВАРЯСКИН
В.В.АВАРЯСКИН
Судьи
Р.А.АЛЕКСЕЕВ
Е.И.АФОНИНА
Р.А.АЛЕКСЕЕВ
Е.И.АФОНИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)