Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 21 января 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Малыхиной М.Н.,
судей Авдониной О.Г., Попова А.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Гойхман Д.А.,
при участии:
от истца: представитель Криворогов М.Ф. (доверенность N 3333/15-01-04 от 10.11.2015),
от ответчика: не явился, извещен надлежаще,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации муниципального образования Славянский район
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 27.10.2015 по делу N А53-17983/2015
по иску Управления по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации муниципального образования Славянский район
к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Земельный коммерческий банк"
о взыскании неосновательного обогащения,
принятое в составе судьи Прокопчук С.П.,
установил:
Управление по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации муниципального образования Славянский район обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Земельный коммерческий банк" с требованием о взыскании неосновательного обогащения в размере 121 134 рублей 48 копеек за период с 13.11.2012 по 17.06.2014. (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке ст. 49 АПК РФ (т. 1 л.д. 73)).
Исковые требования мотивированы тем, что ответчик использовал земельный участок без правоустанавливающих документов за период с момента регистрации права собственности на объекты недвижимости, расположенные на нем, до 17.06.2014.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 27.10.2015 в удовлетворении исковых требований отказано. Суд установил факт пользования земельным участком ответчиком. Расчет размера неосновательного обогащения, представленный истцом, признан судом необоснованным. Суд принял контррасчет ответчика, произведенный по формуле договора аренды с предыдущим собственником и учел, что в порядке статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации к ответчику перешло право аренды части участка. Доля ответчика в землепользовании определена по справке предприятия технической инвентаризации. Ввиду погашения ответчиком в ходе судебного разбирательства неосновательного обогащения на сумму 61 643,43 руб., суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.
Управление по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации муниципального образования Славянский район обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просило отменить решение, принять по делу новый судебный акт.
Заявитель полагает, что принятый судом расчет суммы неосновательного обогащения неверен. Истец ссылается на то, что расчет арендной платы должен производится на основании кадастровой стоимости земельного участка. Арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке. Согласно расчету истца, с учетом уточнений просительной части апелляционной жалобы, сумма неосновательного обогащения ответчика составляет 31 878,10 руб.
В отзыве на апелляционную жалобу ответчик просил решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Апелляционная жалоба рассматривалась с перерывом в течение дня в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, явку представителя в судебное заседание не обеспечил. Суд рассматривает апелляционную жалобу в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие указанного лица.
В судебном заседании представитель истца представил ходатайство об уточнении исковых требований, затем пояснил, что имел в виду уточнение просительной части апелляционной жалобы ввиду допущенной опечатки, поддержал доводы апелляционной жалобы. Указал, что коэффициент инфляции в своем расчете не применяет, расчет доли землепользования, выполненный предприятием технической инвентаризации не оспаривает.
После перерыва представители сторон в судебное заседание не явились. Суд рассматривал апелляционную жалобу в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между муниципальным учреждением "Комитет по управлению муниципальным имуществом города Славянска-на-Кубани и Славянского района" (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Возрождение" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 25.08.2004 N 4800001555, по условиям которого обществу в аренду передан земельный участок площадью 66 655 кв. м с кадастровым номером 23:27:0304001:0022, расположенный по адресу: Славянский район, пос. Голубая Нива, ул. Западная, 3, под ток, сроком до 31.08.2014.
Пунктом 3.1 договора аренды арендная плата установлена в размере 49 991,25 руб.
Согласно пункту 4.2.1 договора арендодатель имеет право вносить в одностороннем порядке с уведомлением арендатора изменения и дополнения в договор в случае изменений в действующем законодательстве Российской Федерации и Краснодарского края.
Постановлением главы администрации г. Славянска-на-Кубани и Славянского района от 05.08.2002 N 1210 "О делегировании муниципальному учреждению комитету по управлению муниципальным имуществом г. Славянска-на-Кубани и Славянского района полномочий по распоряжению земельными участками находящихся в государственной и муниципальной собственности" функции по заключению договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности, переданы комитету по управлению муниципальным имуществом г. Славянска-на-Кубани и Славянского района.
17.06.2014 Управлением по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации муниципального образования Славянский район проведено обследование земельного участка общей площадью 66 655 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Славянский район, п. Голубая Нива, ул. Западная. 3, категория земель - земли населенных пунктов, целевое использование - под объектами материально-технического обслуживания.
Управлением выявлено использование земельного участка без правоустанавливающих документов обществом с ограниченной ответственностью "Земельный коммерческий банк" в период с 13.11.2012 по 17.06.2014.
Согласно справке ГУП Краснодарского края "КРАЙТЕХИНВЕНТАРИЗАЦИЯ - Краевое БТИ" от 28.08.2015 N 1060, на земельном участке с кадастровым номером 23:27:0304001:22 расположены нежилые здания лит. А, лит. Б, лит. В, лит. Г5, лит. Д, лит. Е, лит. Ж, лит. И, лит. Л, лит. М, лит. Н, лит. П, однако в собственности общества находятся только нежилые здания лит. А, лит. И, лит. М, лит. Б, лит. Г5, лит. Л, лит. П, лит. Ж.
Общая площадь по зданиям, находящимся в собственности общества составляет 10 300,4 кв. м, общая площадь зданий, расположенных на земельном участке составляет 13 342,7 кв. м. Доля в земельном участке общества составляет 772/1000 или 51460,79 кв. м.
27.05.2015 Управлением по муниципальному имуществу и земельным отношениям в адрес ответчика направлена претензия N 1653/15-01-04 с предложением оплатить задолженность за фактическое использование земельного участка.
Ввиду невнесения платы за фактическое использование земельного участка ответчиком, управление обратилось в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения в размере арендной платы за спорный период.
Платежным поручением от 07.10.2015 N 1813 ответчик оплатил 61 643,43 руб. за пользование земельным участком в спорный период.
Согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (пункт 2 статьи 1105 Гражданского кодекса).
Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 23:27:0304001:0022 был передан ООО "Возрождение" по договору аренды от 25.08.2004 N 4800001555, до момента регистрации права собственности ответчика на объекты недвижимости, расположенный на указанном участке.
Обществом не оспаривается факт использования земельного участка в период с 13.11.2012 по 17.06.2014.
Согласно пункту 13 Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В соответствии с пунктом 14 Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.
Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что ответчик, приобретая в собственность объекты недвижимости, приобрел и право пользования земельным участком на условиях аренды, в связи с чем, размер задолженности за период с 13.11.2012 по 17.06.2014 должен быть произведен по ставке арендной платы.
Подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации провозглашен принцип платности использования земли, допускающий предусмотренные законом исключения.
Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за землю являются арендная плата и земельный налог.
Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. В связи, с чем независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09 по делу N А58-2302/2008).
Спорный договор аренды заключен после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, в силу чего размер арендной платы по данному договору является регулируемой ценой. В соответствии с абзацем четвертым пункта 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
В соответствии с пунктом 19 Постановления Пленума ВАС РФ N 73 арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края".
В пункте 2.1 постановления от 27.01.2011 N 50 (в редакции, действовавшей в спорный период) закреплено, что, если иное не установлено федеральным законодательством и нормативными правовыми актами главы администрации (губернатора) Краснодарского края, размер арендной платы на основании кадастровой стоимости рассчитывается по формуле: АП = Кс х С, где АП - размер арендной платы за земельный участок, руб.; Кс - кадастровая стоимость земельного участка, руб.; С - ставка арендной платы, %.
Пунктом 5.1 Постановления главы администрации Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 предусмотрено, что при заключении (изменении) договора аренды земельного участка, если иное не установлено федеральным законодательством, предусматривается возможность пересмотра арендной платы за земельный участок в одностороннем порядке.
Приложением N 2 к указанному постановлению установлена ставка годовой арендной платы за прочие земельные участки в размере 1,5% от кадастровой стоимости.
На основании Приказа Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 22.11.2011 года N 1756 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из земель населенных пунктов Краснодарского края" с 1 января 2012 года была изменена кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии с кадастровым паспортом от 08.07.2015 N 2343/12/15-754187 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:27:0304001:22 составляет 5 065 780 рублей.
Истцом произведен расчет арендной платы в соответствии с Постановлением главы администрации Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 с учетом доли землепользования, отраженной в справке предприятия технической инвентаризации, представленной ответчиком.
Согласно приведенному в апелляционной жалобе расчету истца, общий размер арендной платы, исчисленный вышеуказанным образом за период с 13.11.2012 по 17.06.2014 составил 93 521,51 руб.
Соответственно с учетом частичного погашения ответчиком в период рассмотрения настоящего спора долга в размере 61 643,43 руб., сумма задолженности ответчика по оплате землепользования составила 31 878,10 руб.
Суд первой инстанции неправомерно принял во внимание контррасчет ответчика, поскольку ответчик произвел расчет исходя из годового размера арендной платы за весь участок в сумме 49 991,25 руб. и уже исходя из этой суммы, определив месячный платеж путем деления на 12 применяет пропорцию по площади. Однако при умножении кадастровой стоимости участка (5 065 780) на 1,5% такая сумма не получается (выходит 75 986,7). То есть ответчик изначально производил расчет исходя из ошибочной величины.
Истец же умножает определенную предприятием технической инвентаризации площадь землепользования ответчика на удельный показатель кадастровой стоимости участка (выведенный делением кадастровой стоимости на общую площадь), а затем на ставку 1,5%. Данная сумма подлежала еще индексированию на коэффициенты инфляции, однако истец указал, что коэффициенты инфляции не применяет, что является правом истца.
Таким образом, расчет истца методологически и арифметически верен, а расчет ответчика, принятый судом первой инстанции, методологически и арифметически некорректен.
С учетом изложенного апелляционная жалоба подлежит удовлетворению, а решение суда отмене с принятием по делу нового судебного акта о частичном удовлетворении иска. С ответчика надлежит взыскать в пользу истца 31 878,10 руб.
Расходы по оплате государственной пошлины относятся на стороны в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пропорционально удовлетворенным требованиям с учетом того, что истец от оплаты государственной пошлины освобожден. Поскольку иск удовлетворен на 26,32%, с ответчика в доход федерального бюджета надлежит взыскать 1 220 рублей государственной пошлины по иску и 790 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе, а всего 2 010 (две тысячи десять) рублей.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 27.10.2015 по делу N А53-17983/2015 отменить. Принять по делу новый судебный акт.
Исковые требования удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Земельный коммерческий банк" (ИНН 6132001298, ОГРН 1026100001982) в пользу Управления по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации муниципального образования Славянский район (ИНН 2349002300, ОГРН 1022304653260) 31 878,10 руб. (тридцать одну тысячу восемьсот семьдесят восемь рублей 10 копеек) неосновательного обогащения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Земельный коммерческий банк" (ИНН 6132001298, ОГРН 1026100001982) в доход федерального бюджета 1 220 (одну тысячу двести двадцать) рублей государственной пошлины по иску и 790 (семьсот девяносто) рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе, а всего 2 010 (две тысячи десять) рублей.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты изготовления полного текста постановления.
Председательствующий
М.Н.МАЛЫХИНА
Судьи
О.Г.АВДОНИНА
А.А.ПОПОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.01.2016 N 15АП-21201/2015 ПО ДЕЛУ N А53-17983/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 января 2016 г. N 15АП-21201/2015
Дело N А53-17983/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 21 января 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Малыхиной М.Н.,
судей Авдониной О.Г., Попова А.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Гойхман Д.А.,
при участии:
от истца: представитель Криворогов М.Ф. (доверенность N 3333/15-01-04 от 10.11.2015),
от ответчика: не явился, извещен надлежаще,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации муниципального образования Славянский район
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 27.10.2015 по делу N А53-17983/2015
по иску Управления по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации муниципального образования Славянский район
к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Земельный коммерческий банк"
о взыскании неосновательного обогащения,
принятое в составе судьи Прокопчук С.П.,
установил:
Управление по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации муниципального образования Славянский район обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Земельный коммерческий банк" с требованием о взыскании неосновательного обогащения в размере 121 134 рублей 48 копеек за период с 13.11.2012 по 17.06.2014. (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке ст. 49 АПК РФ (т. 1 л.д. 73)).
Исковые требования мотивированы тем, что ответчик использовал земельный участок без правоустанавливающих документов за период с момента регистрации права собственности на объекты недвижимости, расположенные на нем, до 17.06.2014.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 27.10.2015 в удовлетворении исковых требований отказано. Суд установил факт пользования земельным участком ответчиком. Расчет размера неосновательного обогащения, представленный истцом, признан судом необоснованным. Суд принял контррасчет ответчика, произведенный по формуле договора аренды с предыдущим собственником и учел, что в порядке статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации к ответчику перешло право аренды части участка. Доля ответчика в землепользовании определена по справке предприятия технической инвентаризации. Ввиду погашения ответчиком в ходе судебного разбирательства неосновательного обогащения на сумму 61 643,43 руб., суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.
Управление по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации муниципального образования Славянский район обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просило отменить решение, принять по делу новый судебный акт.
Заявитель полагает, что принятый судом расчет суммы неосновательного обогащения неверен. Истец ссылается на то, что расчет арендной платы должен производится на основании кадастровой стоимости земельного участка. Арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке. Согласно расчету истца, с учетом уточнений просительной части апелляционной жалобы, сумма неосновательного обогащения ответчика составляет 31 878,10 руб.
В отзыве на апелляционную жалобу ответчик просил решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Апелляционная жалоба рассматривалась с перерывом в течение дня в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, явку представителя в судебное заседание не обеспечил. Суд рассматривает апелляционную жалобу в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие указанного лица.
В судебном заседании представитель истца представил ходатайство об уточнении исковых требований, затем пояснил, что имел в виду уточнение просительной части апелляционной жалобы ввиду допущенной опечатки, поддержал доводы апелляционной жалобы. Указал, что коэффициент инфляции в своем расчете не применяет, расчет доли землепользования, выполненный предприятием технической инвентаризации не оспаривает.
После перерыва представители сторон в судебное заседание не явились. Суд рассматривал апелляционную жалобу в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между муниципальным учреждением "Комитет по управлению муниципальным имуществом города Славянска-на-Кубани и Славянского района" (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Возрождение" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 25.08.2004 N 4800001555, по условиям которого обществу в аренду передан земельный участок площадью 66 655 кв. м с кадастровым номером 23:27:0304001:0022, расположенный по адресу: Славянский район, пос. Голубая Нива, ул. Западная, 3, под ток, сроком до 31.08.2014.
Пунктом 3.1 договора аренды арендная плата установлена в размере 49 991,25 руб.
Согласно пункту 4.2.1 договора арендодатель имеет право вносить в одностороннем порядке с уведомлением арендатора изменения и дополнения в договор в случае изменений в действующем законодательстве Российской Федерации и Краснодарского края.
Постановлением главы администрации г. Славянска-на-Кубани и Славянского района от 05.08.2002 N 1210 "О делегировании муниципальному учреждению комитету по управлению муниципальным имуществом г. Славянска-на-Кубани и Славянского района полномочий по распоряжению земельными участками находящихся в государственной и муниципальной собственности" функции по заключению договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности, переданы комитету по управлению муниципальным имуществом г. Славянска-на-Кубани и Славянского района.
17.06.2014 Управлением по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации муниципального образования Славянский район проведено обследование земельного участка общей площадью 66 655 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Славянский район, п. Голубая Нива, ул. Западная. 3, категория земель - земли населенных пунктов, целевое использование - под объектами материально-технического обслуживания.
Управлением выявлено использование земельного участка без правоустанавливающих документов обществом с ограниченной ответственностью "Земельный коммерческий банк" в период с 13.11.2012 по 17.06.2014.
Согласно справке ГУП Краснодарского края "КРАЙТЕХИНВЕНТАРИЗАЦИЯ - Краевое БТИ" от 28.08.2015 N 1060, на земельном участке с кадастровым номером 23:27:0304001:22 расположены нежилые здания лит. А, лит. Б, лит. В, лит. Г5, лит. Д, лит. Е, лит. Ж, лит. И, лит. Л, лит. М, лит. Н, лит. П, однако в собственности общества находятся только нежилые здания лит. А, лит. И, лит. М, лит. Б, лит. Г5, лит. Л, лит. П, лит. Ж.
Общая площадь по зданиям, находящимся в собственности общества составляет 10 300,4 кв. м, общая площадь зданий, расположенных на земельном участке составляет 13 342,7 кв. м. Доля в земельном участке общества составляет 772/1000 или 51460,79 кв. м.
27.05.2015 Управлением по муниципальному имуществу и земельным отношениям в адрес ответчика направлена претензия N 1653/15-01-04 с предложением оплатить задолженность за фактическое использование земельного участка.
Ввиду невнесения платы за фактическое использование земельного участка ответчиком, управление обратилось в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения в размере арендной платы за спорный период.
Платежным поручением от 07.10.2015 N 1813 ответчик оплатил 61 643,43 руб. за пользование земельным участком в спорный период.
Согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (пункт 2 статьи 1105 Гражданского кодекса).
Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 23:27:0304001:0022 был передан ООО "Возрождение" по договору аренды от 25.08.2004 N 4800001555, до момента регистрации права собственности ответчика на объекты недвижимости, расположенный на указанном участке.
Обществом не оспаривается факт использования земельного участка в период с 13.11.2012 по 17.06.2014.
Согласно пункту 13 Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В соответствии с пунктом 14 Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.
Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что ответчик, приобретая в собственность объекты недвижимости, приобрел и право пользования земельным участком на условиях аренды, в связи с чем, размер задолженности за период с 13.11.2012 по 17.06.2014 должен быть произведен по ставке арендной платы.
Подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации провозглашен принцип платности использования земли, допускающий предусмотренные законом исключения.
Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за землю являются арендная плата и земельный налог.
Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. В связи, с чем независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09 по делу N А58-2302/2008).
Спорный договор аренды заключен после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, в силу чего размер арендной платы по данному договору является регулируемой ценой. В соответствии с абзацем четвертым пункта 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
В соответствии с пунктом 19 Постановления Пленума ВАС РФ N 73 арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края".
В пункте 2.1 постановления от 27.01.2011 N 50 (в редакции, действовавшей в спорный период) закреплено, что, если иное не установлено федеральным законодательством и нормативными правовыми актами главы администрации (губернатора) Краснодарского края, размер арендной платы на основании кадастровой стоимости рассчитывается по формуле: АП = Кс х С, где АП - размер арендной платы за земельный участок, руб.; Кс - кадастровая стоимость земельного участка, руб.; С - ставка арендной платы, %.
Пунктом 5.1 Постановления главы администрации Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 предусмотрено, что при заключении (изменении) договора аренды земельного участка, если иное не установлено федеральным законодательством, предусматривается возможность пересмотра арендной платы за земельный участок в одностороннем порядке.
Приложением N 2 к указанному постановлению установлена ставка годовой арендной платы за прочие земельные участки в размере 1,5% от кадастровой стоимости.
На основании Приказа Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 22.11.2011 года N 1756 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из земель населенных пунктов Краснодарского края" с 1 января 2012 года была изменена кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии с кадастровым паспортом от 08.07.2015 N 2343/12/15-754187 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:27:0304001:22 составляет 5 065 780 рублей.
Истцом произведен расчет арендной платы в соответствии с Постановлением главы администрации Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 с учетом доли землепользования, отраженной в справке предприятия технической инвентаризации, представленной ответчиком.
Согласно приведенному в апелляционной жалобе расчету истца, общий размер арендной платы, исчисленный вышеуказанным образом за период с 13.11.2012 по 17.06.2014 составил 93 521,51 руб.
Соответственно с учетом частичного погашения ответчиком в период рассмотрения настоящего спора долга в размере 61 643,43 руб., сумма задолженности ответчика по оплате землепользования составила 31 878,10 руб.
Суд первой инстанции неправомерно принял во внимание контррасчет ответчика, поскольку ответчик произвел расчет исходя из годового размера арендной платы за весь участок в сумме 49 991,25 руб. и уже исходя из этой суммы, определив месячный платеж путем деления на 12 применяет пропорцию по площади. Однако при умножении кадастровой стоимости участка (5 065 780) на 1,5% такая сумма не получается (выходит 75 986,7). То есть ответчик изначально производил расчет исходя из ошибочной величины.
Истец же умножает определенную предприятием технической инвентаризации площадь землепользования ответчика на удельный показатель кадастровой стоимости участка (выведенный делением кадастровой стоимости на общую площадь), а затем на ставку 1,5%. Данная сумма подлежала еще индексированию на коэффициенты инфляции, однако истец указал, что коэффициенты инфляции не применяет, что является правом истца.
Таким образом, расчет истца методологически и арифметически верен, а расчет ответчика, принятый судом первой инстанции, методологически и арифметически некорректен.
С учетом изложенного апелляционная жалоба подлежит удовлетворению, а решение суда отмене с принятием по делу нового судебного акта о частичном удовлетворении иска. С ответчика надлежит взыскать в пользу истца 31 878,10 руб.
Расходы по оплате государственной пошлины относятся на стороны в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пропорционально удовлетворенным требованиям с учетом того, что истец от оплаты государственной пошлины освобожден. Поскольку иск удовлетворен на 26,32%, с ответчика в доход федерального бюджета надлежит взыскать 1 220 рублей государственной пошлины по иску и 790 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе, а всего 2 010 (две тысячи десять) рублей.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 27.10.2015 по делу N А53-17983/2015 отменить. Принять по делу новый судебный акт.
Исковые требования удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Земельный коммерческий банк" (ИНН 6132001298, ОГРН 1026100001982) в пользу Управления по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации муниципального образования Славянский район (ИНН 2349002300, ОГРН 1022304653260) 31 878,10 руб. (тридцать одну тысячу восемьсот семьдесят восемь рублей 10 копеек) неосновательного обогащения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Земельный коммерческий банк" (ИНН 6132001298, ОГРН 1026100001982) в доход федерального бюджета 1 220 (одну тысячу двести двадцать) рублей государственной пошлины по иску и 790 (семьсот девяносто) рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе, а всего 2 010 (две тысячи десять) рублей.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты изготовления полного текста постановления.
Председательствующий
М.Н.МАЛЫХИНА
Судьи
О.Г.АВДОНИНА
А.А.ПОПОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)