Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указал, что спорный договор купли-продажи с ответчиком он не подписывал, так как в это время находился в местах лишения свободы.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Булычева Н.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего судьи Гербекова Б.И.
судей Кнышевой Т.В., Лебедевой И.Е.
при секретаре М.Н.В.
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Лебедевой И.Е. гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика У.А. на решение Головинского районного суда г. Москвы от 25 октября 2016 года, которым постановлено:
в удовлетворении исковых требований Ф.В. к Р.Ю., Г.А.А. и У.А. о признании недействительными договора купли-продажи, распоряжения, договора передачи, свидетельства о государственной регистрации, признании права собственности, истребовании квартиры из незаконного владения и выселении - отказать. Самостоятельные требования третьего лица Департамента городского имущества к Ф.В., Р.Ю., Г.А.А. и У.А. о признании недействительными договора купли-продажи, распоряжения, договора передачи, свидетельства о государственной регистрации, признании права собственности, истребовании квартиры из незаконного владения и выселении - удовлетворить.
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: *, заключенный * года между Ф.В. и Г.С.
Применить последствия недействительности сделок: истребовать квартиру, расположенную по адресу: *, из незаконного владения У.А., возвратить в собственность города Москвы, признав право собственности города Москвы на указанное жилое помещение.
Решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности У.А. на квартиру, расположенную по адресу: *, и внесения записи о праве собственности города Москвы на указанный объект недвижимости.
Взыскать с Ф.В. в пользу ООО "*" в счет оплаты судебной экспертизы * руб.
Истец Ф.В. обратился к ответчикам со следующими требованиями: признать недействительным договор купли-продажи квартиры расположенной по адресу: *, заключенный * года между Ф.В. и Р.Ю.; признать недействительными распоряжение префекта * г. Москвы от * года N * "О предоставлении жилой площади" и договор передачи жилого помещения в собственность в порядке компенсации возмещения за жилую площадь в снесенном доме N * по ул. * в городе Москва от * года в части передачи жилого помещения, находящегося в собственности города Москвы, квартиры по адресу: *, в собственность У.А. в порядке компенсации - возмещения за жилую площадь в снесенном доме по адресу: *; признать недействительными свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним серии * N * от * года, выданное Управлением Росреестра по г. Москве; признать за Ф.В. право собственности на квартиру, расположенную по адресу: *; истребовать квартиру по адресу: *, из незаконного владения У.А. в пользу Ф.В. и выселить У.А. из квартиры, расположенной по адресу: *.
Свои требования мотивировал тем, что договор купли-продажи с Р.Ю. он не подписывал, так как в это время находился в местах лишения свободы.
В свою очередь третье лицо ДГИ г. Москвы предъявил самостоятельные требования относительно предмета спора и просил признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: *, заключенный * года между Ф.В. и Г.С. с применением последствий недействительности сделки; истребовать квартиру по адресу: *, из незаконного владения У.А. и возвратить указанную квартиру в собственность города Москвы.
Свои требования третье лицо мотивировало тем, что договор купли-продажи квартиры по адресу: * между Ф.В. и Г.С. сдан на регистрацию в Управление Росреестра по Москве * года уже после смерти Г.С.А., умершего * года, в связи с чем, полагает, что данный договор является недействительным. В связи с чем, у ДГИ г. Москвы в силу ст. 1151 ГК РФ возникло право собственности на квартиру по адресу: * в порядке наследования по закону выморочного имущества. Поскольку договор между Ф.В. и Г.С. является недействительным, то недействительны и все последующие договоры, в том числе и договор с У.А. При таких обстоятельствах ДГИ г. Москвы полагает, что У.А. незаконно владеет квартирой по адресу: *, так как квартира выбыла из владения ее собственника города Москвы помимо его воли и может быть истребована у У.А. в порядке ч. 1 ст. 302 ГК РФ.
Истец Ф.В. и его представитель по доверенности Р.Ф. в судебном заседании исковые требования поддержали, против удовлетворения самостоятельных требований третьего лица возражали.
Ответчик Р.Ю. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.
Ответчик Г.А.А. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.
Представитель ответчика У.А. по доверенности Т. в судебном заседании против удовлетворения исковых требований и самостоятельных требований третьего лица возражала по тем основаниям, что У.А. является добросовестным приобретателем квартиры, по адресу: *.
Представитель третьего лица с самостоятельными требованиями ДГИ г. Москвы а также представители третьих лиц Управления Росреестра по городу Москве и Префектуры САО г. Москвы в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы просит ответчик У.А., ссылаясь на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права.
Представитель ответчика У.А. по доверенности Т. в заседании суда апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы поддержала.
Истец Ф.В. в заседание суда апелляционной инстанции явился, просил его требования удовлетворить.
Представитель третьего лица на стороне ответчика, заявляющего самостоятельные требования ДГИ г. Москвы Ф.Е. в заседании суда апелляционной инстанции просила оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения.
Ответчики Р.Ю., Г.А.А. в заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещались надлежащим образом.
Представители третьих лиц Управления Росреестра по городу Москве и Префектуры САО г. Москвы в заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещались надлежащим образом.
Исходя из принципа диспозитивности сторон, согласно которому стороны самостоятельно распоряжаются своими правами и обязанностями, осуществляют гражданские права своей волей и в своем интересе (ст. ст. 1, 9 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также исходя из принципа состязательности, суд вправе разрешить спор в отсутствие стороны, извещенной о времени и месте судебного заседания, и не представившей доказательства отсутствия в судебном заседании по уважительной причине.
С учетом данных обстоятельств судебная коллегия в силу ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав стороны, судебная коллегия приходит к следующему.
Так материалами дела установлено, что Г.С.А. на основании договора передачи N * от * года приобрел право собственности на квартиру, расположенную по адресу: * в порядке приватизации.
* года между Г.С.А. и Ф.В. подписан договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: *. По условиям договора стоимость отчуждаемой квартиры * рублей, получение денег продавцом от покупателя будет подтверждено передаточным актом или распиской продавца в простой письменной форме.
* года Г.С.А. умер (Т. * л.д. *).
* года в Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы подано заявление о государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества подписанное совместно Ф.В. и Г.С.А. (Т. * л.д. *).
В материалах регистрационного дела имеется расписка Г.С.А. от * года о получении документов после государственной регистрации перехода права собственности, в которой стоит подпись Г.С.А. Сведения о совершенных расчетах по договору купли-продажи между Г.С.А. и Ф.В. в материалах данного регистрационного дела отсутствуют.
* года между Ф.В. и Р.Ю.А. заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: *. При регистрации данного договора предоставлен акт приема-передачи недвижимости от * года, содержащий указание на совершение между сторонами всех расчетов по договору и о передаче Г.С.А. квартиры по адресу: * Ф.В. (Т. * л.д. *).
* года Р.Ю. заключил договор купли-продажи вышеуказанной квартиры с Г.А.А.
* года между Г.А.А. и У.А. заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу *, согласно которому квартира отчуждена в пользу У.А. за * рублей.
* года между ДЖП и ЖФ г. Москвы и У.А. заключен договор передачи жилого помещения в собственность в порядке компенсации возмещения за жилую площадь в снесенном доме, согласно которому в собственность У.А. передано жилое помещение, находящееся в собственности города Москвы по адресу: *, в порядке компенсации возмещения за жилую площадь в снесенном доме по адресу: *.
Судом первой инстанции проведена по делу почерковедческая экспертиза, согласно заключению эксперта N * от * года ООО "*" договор купли-продажи от * года между Ф.В. и Р.Ю. не подписывался. Заявление в Мосрегистрацию от * года выполнено не Ф.В., а иным лицом. Расписка в получении документов на государственную регистрацию от * года выполнена не Ф.В., а иным лицом.
Из приговора следует, что Ф.В. в вину вменялось совершение организованной группой лиц похищения человека, из корыстных побуждений и вымогательство у данного лица квартиры (не являющейся предметом настоящего спора), а также совершение кражи с незаконным проникновением в квартиру. В качестве свидетеля по данному делу проходил Р.Ю.
Согласно справке N * от * г. Ф.В. содержался в местах лишения свободы с * года по * год.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что поскольку сторона договора - продавец квартиры Г.С.А. при жизни с заявлением о регистрации договора купли-продажи квартиры и переходе права собственности на квартиру по адресу: * не обращался, то сделка по регистрации договора купли-продажи и переходу права собственности совершена после прекращения правоспособности Г.С.А. в силу ст. 17 ГК РФ. В связи с указанными обстоятельствами, суд первой инстанции счел обоснованными и подлежащими удовлетворению требования третьего лица с самостоятельными требованиями о признании недействительным договора купли-продажи от * года между Г.С.А. и Ф.В. в отношении квартиры по адресу: * ввиду отсутствия ее государственной регистрации.
Поскольку материалы дела не содержат данных о наличии у Г.А.С. наследников по закону и завещанию суд первой инстанции пришел к выводу, что в силу ст. 1151 ГК РФ квартира по адресу: * подлежала переходу в собственность города Москвы в порядке наследования выморочного имущества.
В силу признания недействительным договора купли-продажи квартиры по адресу: *, заключенного между Г.С.А. и Ф.В., суд первой инстанции счел последующие сделки, а именно: договор от * года между Ф.В. и Р.Ю., договор от * года между Г.А.И. и У.А. и договор от * года между ДЖП и ЖФ г. Москвы и У.А. ничтожными в силу ст. 166 ГК РФ. В связи с чем, признал обоснованными и подлежащими удовлетворению самостоятельные требования третьего лица ДГИ г. Москвы о применении последствий недействительности сделки заключенной между Г.С.А. и Ф.В., в виде возврата в собственность города Москвы квартиры по адресу *, полученной в порядке компенсации за квартиру по адресу: *. Также суд первой инстанции счел обоснованными требования ДГИ г. Москвы об истребовании квартиры по адресу * в порядке ст. 301 - 302 ГК РФ из незаконного владения У.А., посчитав, что право собственности на данную квартиру у нее не возникло в силу ст. 167 ГК РФ.
Отклоняя исковые требования Ф.В., суд первой инстанции, указал, что ввиду недействительности договора купли-продажи квартиры по адресу: *, заключенного * года, право собственности на данную квартиру у Ф.В. не возникло, в связи с чем, пришел к выводу, что ему не принадлежит право требования признания недействительными сделок в отношении указанной квартиры, равно как и в отношении квартиры по адресу: *, полученной в порядке компенсации за изъятое в связи со сносом жилое помещение.
Также суд первой инстанции не усмотрел оснований для признания недействительным договора купли-продажи между Ф.В. и Р.Ю. от * года, указав, что данный договор является ничтожным по иным основаниям.
Вывод суда первой инстанции о недействительности договора купли-продажи квартиры по адресу: * подписанного Ф.В. и Г.С.А. * года, сторонами не обжалуется.
Следует отметить, что заявления, поданные в Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы на регистрацию данного договора содержат подписи, как Г.С.А., так и Ф.В. В суде первой инстанции Ф.В. утверждал, что Г.С.А. присутствовал при сдаче договора на регистрацию. Данные показания Ф.В. частично подтвердил в суде апелляционной инстанции, указав, что при регистрации договора присутствовал "какой-то мужчина". Кроме того, имеющийся в материалах дела акт приемки передачи квартиры по адресу: * от Г.С.А. к Ф.В. и подтверждающий факт осуществления взаиморасчетов за квартиру и передачу квартиры от продавца к покупателю подписан * года, то есть после смерти Г.С.А., и соответственно не свидетельствует о надлежащем исполнении Ф.В. своих обязательств по оплате спорной квартиры. При таких обстоятельствах, отсутствуют основания полагать, что сделка была исполнена сторонами при жизни Г.С.А.
Учитывая ничтожность договора купли-продажи квартиры по адресу: * судом первой инстанции правильно отказано в удовлетворении требований Ф.В. о признании недействительной сделки купли-продажи квартиры расположенной по адресу: *, между Ф.В. и Р.Ю., поскольку Ф.В. не приобрел право собственности на данную квартиру, соответственно, его права совершенной сделкой затронуты не были.
Доводы ответчика Ф.В. о применении к требованиям ДГИ г. Москвы сроков исковой давности, правильно отклонены судом первой инстанции.
В силу ч. 1 ст. 181 ГК РФ (ред. от 27.12.2003) иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в течение десяти лет со дня, когда началось ее исполнение.
Согласно ч. 1 ст. 181 ГК РФ (в действующей редакции) срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.
Как следует из материалов дела, сделка со стороны Г.С.А. фактически не исполнялась, все действия, совершенные в целях создания видимости исполнения Г.С.А. сделки по продаже квартиры были совершены после его смерти, ДГИ г. Москвы стороной сделки не являлся, в связи с предоставлением в момент регистрации договора недостоверных сведений о том, что Г.С.А. выбыл из данной квартиры в другое местожительство, основания полагать, что ДГИ г. Москвы знало о совершенной сделке, у суда первой инстанции отсутствовали. В данном случае суд первой инстанции правомерно посчитал что срок исковой давности по оспариванию сделки между Г.С.А. и Ф.В. начал течь с момента, когда г. Москва в лице уполномоченного органа узнало о ее совершении, то есть с момента извещения ДГИ г. Москвы о настоящем деле и счел его непропущенным.
Оспаривая состоявшееся по делу решение, У.Л. ссылается на то, что объектом виндикации может быть только индивидуально-определенная вещь, сохранившаяся в натуре на момент рассмотрения спора. Между тем, дом в котором была расположена квартира по адресу: * был снесен. Квартира по адресу * является иным объектом, приобретенным на основании договора между ДГИ г. Москвы и У.Л., соответственно, объектом виндикации быть не может.
Доводы апелляционной жалобы в данной части судебная коллегия полагает заслуживающими внимания в силу следующего.
В соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Пунктом 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).
Исходя из вышеизложенного, правовая природа таких способов защиты прав, как признание сделки недействительной или применение последствий недействительности сделки и истребование имущества из чужого незаконного владения, исключает одновременное их избрание лицом при выборе способа защиты своих прав.
Следовательно, использование судом предусмотренного статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации правового механизма защиты права путем удовлетворения виндикационного иска исключает одновременное применение последствий недействительности сделки в виде реституции и наоборот.
Между тем суд первой инстанции, пришел к выводу об удовлетворении и требования о применении последствий недействительности сделки, и требования об истребования спорного имущества из чужого незаконного владения.
Таким образом, суд применил к спорным правоотношениям одновременно статью 302 и статью 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, чего делать был не вправе.
Обосновывая заявленные требования, третье лицо ссылается на то, что в порядке наследования по закону после смерти Г.С.А. к городу Москве перешло право собственности на выморочное имущество: квартиру по адресу: *, которая выбыла из владения г. Москвы помимо его воли. При этом, квартира по адресу: * является равнозначным принадлежащему Г.С.А. жилому помещению и может быть истребована из владения У.Л., как выбывшая помимо воли собственника жилого помещения.
С данными доводами судебная коллегия не соглашается в силу следующего.
Согласно статье 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.
Статьей 1114 Гражданского кодекса Российской Федерации днем открытия наследства является день смерти гражданина.
По смыслу вышеприведенных правовых норм, унаследовано может быть только имущество, принадлежащее на праве собственности наследодателю на день его смерти.
Между тем, квартира являвшаяся предметом сделки Ф.В. и Г.С.А. на момент рассмотрения спора как объект права не существовала, поскольку дом, в котором была расположена данная квартира, был снесен.
В свою очередь, квартира по адресу: * умершему Г.С.А. не принадлежала, соответственно, не могла быть возвращена в собственность г. Москвы, как выбывшая из владения помимо воли собственника путем ее истребования из незаконного владения У.Л. в порядке ст. 302 ГК РФ.
Доводы третьего лица о том, что квартира по адресу: * является равнозначной квартире по адресу: *, а потому фактически является выбывшей из владения собственника помимо воли не согласуются с положениями статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой право собственности прекращается при гибели или уничтожении имущества.
Квартира по адресу: * является самостоятельным объектом недвижимости переданным У.Л. ее собственником в лице ДЖП и ЖФ г. Москвы на основании договора передачи жилого помещения в собственность в порядке компенсации возмещения за жилую площадь в снесенном доме от * года, то есть, приобретение У.Л. права собственности на данную квартиру никак не связано с выбытием данной квартиры из владения собственника помимо его воли. Учитывая наличие между ДГИ г. Москвы и У.Л. договорных отношений настоящий спор не мог быть разрешен по правилам статей 301 и 302 ГК РФ.
Также квартира по адресу: * не могла быть возвращена в собственность г. Москвы путем применения последствий недействительности ничтожной сделки, заключенной между Г.С.А. и Ф.В., в отношении квартиры по адресу: *, поскольку предметом данной сделки спорная квартира не являлась.
Статья 167 ГК РФ как в действующей редакции, так и в редакции действующей в момент заключения спорных договоров, не предусматривала возможность в качестве применения последствий недействительности ничтожной сделки, осуществить возврат имущества, не являющегося предметом данной сделки и полученного в рамках другой самостоятельной сделки.
Как уже отмечалось выше, квартира по адресу: * являлась собственностью города Москвы и была предоставлена У.Л. в порядке компенсации возмещения за жилую площадь в снесенном доме путем заключения самостоятельной сделки, при этом предоставление иного имущества в порядке компенсации за изъятое имущество не является его восстановлением в соответствии со ст. 209 ГК РФ. Таким образом, квартира по адресу: * и квартира по адресу: * являются самостоятельными объектами недвижимости, порядок приобретения которых в собственность, также является различным.
Договор передачи жилого помещения в собственность в порядке компенсации возмещения за жилую площадь в снесенном доме от * года, ДГИ г. Москвы, являющимся стороной договора, в установленном порядке не оспаривался, о применении последствий недействительности данной сделки ДГИ г. Москвы не заявлялось и судом первой инстанции на обсуждение в судебном заседании не ставилось.
Учитывая изложенное, вывод суда первой инстанции об удовлетворении требований третьего лица в части применения последствий недействительности сделки, истребовании квартиры по адресу: * из владения У.Л. и возврате данной квартиры в собственность г. Москвы, подлежит отмене, как противоречащий нормам материального права, с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении требований ДГИ г. Москвы в данной части.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
Решение Головинского районного суда г. Москвы от 25 октября 2016 года в части удовлетворения требований ДГИ г. Москвы к У.Л. о применении последствий недействительности сделок, истребовании квартиры, расположенной по адресу: * из незаконного владения У.А., возврате в собственность города Москвы и признании права собственности города Москвы на указанное жилое помещение отменить, принять в этой части новое решение, которым в удовлетворении требований ДГИ г. Москвы об истребовании квартиры по адресу: * из владения У.А. и возврате данной квартиры в собственность города Москвы - отказать.
Исключить из решения суда указание на то, что решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности У.А. на квартиру, расположенную по адресу: *, и внесения записи о праве собственности города Москвы на указанный объект недвижимости.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 24.05.2017 ПО ДЕЛУ N 33-13696/2017
Требование: О признании недействительными договора купли-продажи, распоряжения, договора передачи, свидетельства о государственной регистрации, признании права собственности, истребовании квартиры из незаконного владения и выселении.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указал, что спорный договор купли-продажи с ответчиком он не подписывал, так как в это время находился в местах лишения свободы.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 мая 2017 г. по делу N 33-13696/17
Судья: Булычева Н.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего судьи Гербекова Б.И.
судей Кнышевой Т.В., Лебедевой И.Е.
при секретаре М.Н.В.
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Лебедевой И.Е. гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика У.А. на решение Головинского районного суда г. Москвы от 25 октября 2016 года, которым постановлено:
в удовлетворении исковых требований Ф.В. к Р.Ю., Г.А.А. и У.А. о признании недействительными договора купли-продажи, распоряжения, договора передачи, свидетельства о государственной регистрации, признании права собственности, истребовании квартиры из незаконного владения и выселении - отказать. Самостоятельные требования третьего лица Департамента городского имущества к Ф.В., Р.Ю., Г.А.А. и У.А. о признании недействительными договора купли-продажи, распоряжения, договора передачи, свидетельства о государственной регистрации, признании права собственности, истребовании квартиры из незаконного владения и выселении - удовлетворить.
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: *, заключенный * года между Ф.В. и Г.С.
Применить последствия недействительности сделок: истребовать квартиру, расположенную по адресу: *, из незаконного владения У.А., возвратить в собственность города Москвы, признав право собственности города Москвы на указанное жилое помещение.
Решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности У.А. на квартиру, расположенную по адресу: *, и внесения записи о праве собственности города Москвы на указанный объект недвижимости.
Взыскать с Ф.В. в пользу ООО "*" в счет оплаты судебной экспертизы * руб.
установила:
Истец Ф.В. обратился к ответчикам со следующими требованиями: признать недействительным договор купли-продажи квартиры расположенной по адресу: *, заключенный * года между Ф.В. и Р.Ю.; признать недействительными распоряжение префекта * г. Москвы от * года N * "О предоставлении жилой площади" и договор передачи жилого помещения в собственность в порядке компенсации возмещения за жилую площадь в снесенном доме N * по ул. * в городе Москва от * года в части передачи жилого помещения, находящегося в собственности города Москвы, квартиры по адресу: *, в собственность У.А. в порядке компенсации - возмещения за жилую площадь в снесенном доме по адресу: *; признать недействительными свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним серии * N * от * года, выданное Управлением Росреестра по г. Москве; признать за Ф.В. право собственности на квартиру, расположенную по адресу: *; истребовать квартиру по адресу: *, из незаконного владения У.А. в пользу Ф.В. и выселить У.А. из квартиры, расположенной по адресу: *.
Свои требования мотивировал тем, что договор купли-продажи с Р.Ю. он не подписывал, так как в это время находился в местах лишения свободы.
В свою очередь третье лицо ДГИ г. Москвы предъявил самостоятельные требования относительно предмета спора и просил признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: *, заключенный * года между Ф.В. и Г.С. с применением последствий недействительности сделки; истребовать квартиру по адресу: *, из незаконного владения У.А. и возвратить указанную квартиру в собственность города Москвы.
Свои требования третье лицо мотивировало тем, что договор купли-продажи квартиры по адресу: * между Ф.В. и Г.С. сдан на регистрацию в Управление Росреестра по Москве * года уже после смерти Г.С.А., умершего * года, в связи с чем, полагает, что данный договор является недействительным. В связи с чем, у ДГИ г. Москвы в силу ст. 1151 ГК РФ возникло право собственности на квартиру по адресу: * в порядке наследования по закону выморочного имущества. Поскольку договор между Ф.В. и Г.С. является недействительным, то недействительны и все последующие договоры, в том числе и договор с У.А. При таких обстоятельствах ДГИ г. Москвы полагает, что У.А. незаконно владеет квартирой по адресу: *, так как квартира выбыла из владения ее собственника города Москвы помимо его воли и может быть истребована у У.А. в порядке ч. 1 ст. 302 ГК РФ.
Истец Ф.В. и его представитель по доверенности Р.Ф. в судебном заседании исковые требования поддержали, против удовлетворения самостоятельных требований третьего лица возражали.
Ответчик Р.Ю. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.
Ответчик Г.А.А. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.
Представитель ответчика У.А. по доверенности Т. в судебном заседании против удовлетворения исковых требований и самостоятельных требований третьего лица возражала по тем основаниям, что У.А. является добросовестным приобретателем квартиры, по адресу: *.
Представитель третьего лица с самостоятельными требованиями ДГИ г. Москвы а также представители третьих лиц Управления Росреестра по городу Москве и Префектуры САО г. Москвы в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы просит ответчик У.А., ссылаясь на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права.
Представитель ответчика У.А. по доверенности Т. в заседании суда апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы поддержала.
Истец Ф.В. в заседание суда апелляционной инстанции явился, просил его требования удовлетворить.
Представитель третьего лица на стороне ответчика, заявляющего самостоятельные требования ДГИ г. Москвы Ф.Е. в заседании суда апелляционной инстанции просила оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения.
Ответчики Р.Ю., Г.А.А. в заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещались надлежащим образом.
Представители третьих лиц Управления Росреестра по городу Москве и Префектуры САО г. Москвы в заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещались надлежащим образом.
Исходя из принципа диспозитивности сторон, согласно которому стороны самостоятельно распоряжаются своими правами и обязанностями, осуществляют гражданские права своей волей и в своем интересе (ст. ст. 1, 9 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также исходя из принципа состязательности, суд вправе разрешить спор в отсутствие стороны, извещенной о времени и месте судебного заседания, и не представившей доказательства отсутствия в судебном заседании по уважительной причине.
С учетом данных обстоятельств судебная коллегия в силу ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав стороны, судебная коллегия приходит к следующему.
Так материалами дела установлено, что Г.С.А. на основании договора передачи N * от * года приобрел право собственности на квартиру, расположенную по адресу: * в порядке приватизации.
* года между Г.С.А. и Ф.В. подписан договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: *. По условиям договора стоимость отчуждаемой квартиры * рублей, получение денег продавцом от покупателя будет подтверждено передаточным актом или распиской продавца в простой письменной форме.
* года Г.С.А. умер (Т. * л.д. *).
* года в Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы подано заявление о государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества подписанное совместно Ф.В. и Г.С.А. (Т. * л.д. *).
В материалах регистрационного дела имеется расписка Г.С.А. от * года о получении документов после государственной регистрации перехода права собственности, в которой стоит подпись Г.С.А. Сведения о совершенных расчетах по договору купли-продажи между Г.С.А. и Ф.В. в материалах данного регистрационного дела отсутствуют.
* года между Ф.В. и Р.Ю.А. заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: *. При регистрации данного договора предоставлен акт приема-передачи недвижимости от * года, содержащий указание на совершение между сторонами всех расчетов по договору и о передаче Г.С.А. квартиры по адресу: * Ф.В. (Т. * л.д. *).
* года Р.Ю. заключил договор купли-продажи вышеуказанной квартиры с Г.А.А.
* года между Г.А.А. и У.А. заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу *, согласно которому квартира отчуждена в пользу У.А. за * рублей.
* года между ДЖП и ЖФ г. Москвы и У.А. заключен договор передачи жилого помещения в собственность в порядке компенсации возмещения за жилую площадь в снесенном доме, согласно которому в собственность У.А. передано жилое помещение, находящееся в собственности города Москвы по адресу: *, в порядке компенсации возмещения за жилую площадь в снесенном доме по адресу: *.
Судом первой инстанции проведена по делу почерковедческая экспертиза, согласно заключению эксперта N * от * года ООО "*" договор купли-продажи от * года между Ф.В. и Р.Ю. не подписывался. Заявление в Мосрегистрацию от * года выполнено не Ф.В., а иным лицом. Расписка в получении документов на государственную регистрацию от * года выполнена не Ф.В., а иным лицом.
Из приговора следует, что Ф.В. в вину вменялось совершение организованной группой лиц похищения человека, из корыстных побуждений и вымогательство у данного лица квартиры (не являющейся предметом настоящего спора), а также совершение кражи с незаконным проникновением в квартиру. В качестве свидетеля по данному делу проходил Р.Ю.
Согласно справке N * от * г. Ф.В. содержался в местах лишения свободы с * года по * год.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что поскольку сторона договора - продавец квартиры Г.С.А. при жизни с заявлением о регистрации договора купли-продажи квартиры и переходе права собственности на квартиру по адресу: * не обращался, то сделка по регистрации договора купли-продажи и переходу права собственности совершена после прекращения правоспособности Г.С.А. в силу ст. 17 ГК РФ. В связи с указанными обстоятельствами, суд первой инстанции счел обоснованными и подлежащими удовлетворению требования третьего лица с самостоятельными требованиями о признании недействительным договора купли-продажи от * года между Г.С.А. и Ф.В. в отношении квартиры по адресу: * ввиду отсутствия ее государственной регистрации.
Поскольку материалы дела не содержат данных о наличии у Г.А.С. наследников по закону и завещанию суд первой инстанции пришел к выводу, что в силу ст. 1151 ГК РФ квартира по адресу: * подлежала переходу в собственность города Москвы в порядке наследования выморочного имущества.
В силу признания недействительным договора купли-продажи квартиры по адресу: *, заключенного между Г.С.А. и Ф.В., суд первой инстанции счел последующие сделки, а именно: договор от * года между Ф.В. и Р.Ю., договор от * года между Г.А.И. и У.А. и договор от * года между ДЖП и ЖФ г. Москвы и У.А. ничтожными в силу ст. 166 ГК РФ. В связи с чем, признал обоснованными и подлежащими удовлетворению самостоятельные требования третьего лица ДГИ г. Москвы о применении последствий недействительности сделки заключенной между Г.С.А. и Ф.В., в виде возврата в собственность города Москвы квартиры по адресу *, полученной в порядке компенсации за квартиру по адресу: *. Также суд первой инстанции счел обоснованными требования ДГИ г. Москвы об истребовании квартиры по адресу * в порядке ст. 301 - 302 ГК РФ из незаконного владения У.А., посчитав, что право собственности на данную квартиру у нее не возникло в силу ст. 167 ГК РФ.
Отклоняя исковые требования Ф.В., суд первой инстанции, указал, что ввиду недействительности договора купли-продажи квартиры по адресу: *, заключенного * года, право собственности на данную квартиру у Ф.В. не возникло, в связи с чем, пришел к выводу, что ему не принадлежит право требования признания недействительными сделок в отношении указанной квартиры, равно как и в отношении квартиры по адресу: *, полученной в порядке компенсации за изъятое в связи со сносом жилое помещение.
Также суд первой инстанции не усмотрел оснований для признания недействительным договора купли-продажи между Ф.В. и Р.Ю. от * года, указав, что данный договор является ничтожным по иным основаниям.
Вывод суда первой инстанции о недействительности договора купли-продажи квартиры по адресу: * подписанного Ф.В. и Г.С.А. * года, сторонами не обжалуется.
Следует отметить, что заявления, поданные в Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы на регистрацию данного договора содержат подписи, как Г.С.А., так и Ф.В. В суде первой инстанции Ф.В. утверждал, что Г.С.А. присутствовал при сдаче договора на регистрацию. Данные показания Ф.В. частично подтвердил в суде апелляционной инстанции, указав, что при регистрации договора присутствовал "какой-то мужчина". Кроме того, имеющийся в материалах дела акт приемки передачи квартиры по адресу: * от Г.С.А. к Ф.В. и подтверждающий факт осуществления взаиморасчетов за квартиру и передачу квартиры от продавца к покупателю подписан * года, то есть после смерти Г.С.А., и соответственно не свидетельствует о надлежащем исполнении Ф.В. своих обязательств по оплате спорной квартиры. При таких обстоятельствах, отсутствуют основания полагать, что сделка была исполнена сторонами при жизни Г.С.А.
Учитывая ничтожность договора купли-продажи квартиры по адресу: * судом первой инстанции правильно отказано в удовлетворении требований Ф.В. о признании недействительной сделки купли-продажи квартиры расположенной по адресу: *, между Ф.В. и Р.Ю., поскольку Ф.В. не приобрел право собственности на данную квартиру, соответственно, его права совершенной сделкой затронуты не были.
Доводы ответчика Ф.В. о применении к требованиям ДГИ г. Москвы сроков исковой давности, правильно отклонены судом первой инстанции.
В силу ч. 1 ст. 181 ГК РФ (ред. от 27.12.2003) иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в течение десяти лет со дня, когда началось ее исполнение.
Согласно ч. 1 ст. 181 ГК РФ (в действующей редакции) срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.
Как следует из материалов дела, сделка со стороны Г.С.А. фактически не исполнялась, все действия, совершенные в целях создания видимости исполнения Г.С.А. сделки по продаже квартиры были совершены после его смерти, ДГИ г. Москвы стороной сделки не являлся, в связи с предоставлением в момент регистрации договора недостоверных сведений о том, что Г.С.А. выбыл из данной квартиры в другое местожительство, основания полагать, что ДГИ г. Москвы знало о совершенной сделке, у суда первой инстанции отсутствовали. В данном случае суд первой инстанции правомерно посчитал что срок исковой давности по оспариванию сделки между Г.С.А. и Ф.В. начал течь с момента, когда г. Москва в лице уполномоченного органа узнало о ее совершении, то есть с момента извещения ДГИ г. Москвы о настоящем деле и счел его непропущенным.
Оспаривая состоявшееся по делу решение, У.Л. ссылается на то, что объектом виндикации может быть только индивидуально-определенная вещь, сохранившаяся в натуре на момент рассмотрения спора. Между тем, дом в котором была расположена квартира по адресу: * был снесен. Квартира по адресу * является иным объектом, приобретенным на основании договора между ДГИ г. Москвы и У.Л., соответственно, объектом виндикации быть не может.
Доводы апелляционной жалобы в данной части судебная коллегия полагает заслуживающими внимания в силу следующего.
В соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Пунктом 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).
Исходя из вышеизложенного, правовая природа таких способов защиты прав, как признание сделки недействительной или применение последствий недействительности сделки и истребование имущества из чужого незаконного владения, исключает одновременное их избрание лицом при выборе способа защиты своих прав.
Следовательно, использование судом предусмотренного статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации правового механизма защиты права путем удовлетворения виндикационного иска исключает одновременное применение последствий недействительности сделки в виде реституции и наоборот.
Между тем суд первой инстанции, пришел к выводу об удовлетворении и требования о применении последствий недействительности сделки, и требования об истребования спорного имущества из чужого незаконного владения.
Таким образом, суд применил к спорным правоотношениям одновременно статью 302 и статью 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, чего делать был не вправе.
Обосновывая заявленные требования, третье лицо ссылается на то, что в порядке наследования по закону после смерти Г.С.А. к городу Москве перешло право собственности на выморочное имущество: квартиру по адресу: *, которая выбыла из владения г. Москвы помимо его воли. При этом, квартира по адресу: * является равнозначным принадлежащему Г.С.А. жилому помещению и может быть истребована из владения У.Л., как выбывшая помимо воли собственника жилого помещения.
С данными доводами судебная коллегия не соглашается в силу следующего.
Согласно статье 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.
Статьей 1114 Гражданского кодекса Российской Федерации днем открытия наследства является день смерти гражданина.
По смыслу вышеприведенных правовых норм, унаследовано может быть только имущество, принадлежащее на праве собственности наследодателю на день его смерти.
Между тем, квартира являвшаяся предметом сделки Ф.В. и Г.С.А. на момент рассмотрения спора как объект права не существовала, поскольку дом, в котором была расположена данная квартира, был снесен.
В свою очередь, квартира по адресу: * умершему Г.С.А. не принадлежала, соответственно, не могла быть возвращена в собственность г. Москвы, как выбывшая из владения помимо воли собственника путем ее истребования из незаконного владения У.Л. в порядке ст. 302 ГК РФ.
Доводы третьего лица о том, что квартира по адресу: * является равнозначной квартире по адресу: *, а потому фактически является выбывшей из владения собственника помимо воли не согласуются с положениями статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой право собственности прекращается при гибели или уничтожении имущества.
Квартира по адресу: * является самостоятельным объектом недвижимости переданным У.Л. ее собственником в лице ДЖП и ЖФ г. Москвы на основании договора передачи жилого помещения в собственность в порядке компенсации возмещения за жилую площадь в снесенном доме от * года, то есть, приобретение У.Л. права собственности на данную квартиру никак не связано с выбытием данной квартиры из владения собственника помимо его воли. Учитывая наличие между ДГИ г. Москвы и У.Л. договорных отношений настоящий спор не мог быть разрешен по правилам статей 301 и 302 ГК РФ.
Также квартира по адресу: * не могла быть возвращена в собственность г. Москвы путем применения последствий недействительности ничтожной сделки, заключенной между Г.С.А. и Ф.В., в отношении квартиры по адресу: *, поскольку предметом данной сделки спорная квартира не являлась.
Статья 167 ГК РФ как в действующей редакции, так и в редакции действующей в момент заключения спорных договоров, не предусматривала возможность в качестве применения последствий недействительности ничтожной сделки, осуществить возврат имущества, не являющегося предметом данной сделки и полученного в рамках другой самостоятельной сделки.
Как уже отмечалось выше, квартира по адресу: * являлась собственностью города Москвы и была предоставлена У.Л. в порядке компенсации возмещения за жилую площадь в снесенном доме путем заключения самостоятельной сделки, при этом предоставление иного имущества в порядке компенсации за изъятое имущество не является его восстановлением в соответствии со ст. 209 ГК РФ. Таким образом, квартира по адресу: * и квартира по адресу: * являются самостоятельными объектами недвижимости, порядок приобретения которых в собственность, также является различным.
Договор передачи жилого помещения в собственность в порядке компенсации возмещения за жилую площадь в снесенном доме от * года, ДГИ г. Москвы, являющимся стороной договора, в установленном порядке не оспаривался, о применении последствий недействительности данной сделки ДГИ г. Москвы не заявлялось и судом первой инстанции на обсуждение в судебном заседании не ставилось.
Учитывая изложенное, вывод суда первой инстанции об удовлетворении требований третьего лица в части применения последствий недействительности сделки, истребовании квартиры по адресу: * из владения У.Л. и возврате данной квартиры в собственность г. Москвы, подлежит отмене, как противоречащий нормам материального права, с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении требований ДГИ г. Москвы в данной части.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Головинского районного суда г. Москвы от 25 октября 2016 года в части удовлетворения требований ДГИ г. Москвы к У.Л. о применении последствий недействительности сделок, истребовании квартиры, расположенной по адресу: * из незаконного владения У.А., возврате в собственность города Москвы и признании права собственности города Москвы на указанное жилое помещение отменить, принять в этой части новое решение, которым в удовлетворении требований ДГИ г. Москвы об истребовании квартиры по адресу: * из владения У.А. и возврате данной квартиры в собственность города Москвы - отказать.
Исключить из решения суда указание на то, что решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности У.А. на квартиру, расположенную по адресу: *, и внесения записи о праве собственности города Москвы на указанный объект недвижимости.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)