Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 марта 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 24 марта 2016 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Баркановой Я.В.
судей Жиляевой Е.В., Полубехиной Н.С.
при ведении протокола судебного заседания: Климовой Л.С.
при участии:
от истца: представитель Уварова С.А. (по доверенности от 31.10.2013),
от ответчика: представитель Чемякин Д.В. (по доверенности от 01.10.2015),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-31160/2015) ЗАО "Промед Плюс"
на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.10.2015 по делу N А56-43353/2015 (судья Васильева Н.В.), принятое
по иску ИП Кобицкого Аркадия Семеновича
к ЗАО "Промед Плюс"
о расторжении договора,
установил:
Индивидуальный предприниматель Кобицкий Аркадий Семенович (ОГРНИП 306470322100042) (далее - Предприниматель, Истец, ИП Кобицкий А.С.) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "Промед Плюс" (адрес: Россия 194100, Санкт-Петербург, ул. Литовская д. 8, корпус 2, литера А, ОГРН: 1107847152731) (далее - Общество, Ответчик, ЗАО "Промед Плюс") о расторжении договора аренды здания N 24/02/12 от 24.02.2012.
Решением арбитражного суда от 23.10.2015 иск удовлетворен.
Не согласившись с названным решением, ЗАО "Промед Плюс" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило состоявшийся судебный акт отменить, в иске отказать. Податель жалобы полагает ошибочным вывод суда первой инстанции о наличии у Ответчика задолженности в размере 9 372 660 руб., считает допущенные арендатором нарушения несущественными и не являющимися основанием для расторжения договора аренды. Также Истец указал, что размер ежемесячной арендной платы составляет 450 910 руб., а не 496 0001 руб., как указано Истцом. Кроме того, Ответчик указал на наличие договоренности с Истцом о зачете стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества в счет арендной платы по договору аренды.
В судебном заседании апелляционного суда представитель Ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, в удовлетворении иска отказать.
Представитель Истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав мнения представителей сторон, апелляционный суд установил следующее.
24.02.2012 между Предпринимателем (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды N 24/02/12 (далее - договор аренды) в отношении здания общей площадью 1 088,5 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Литовская, дом 8, корпус 2, сроком на 5 лет. Договор зарегистрирован в установленном порядке 13.06.2012.
Порядок и условия внесения арендной платы установлены в разделе третьем договора аренды, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере 450 910 руб. в месяц.
В соответствии с п. 3.2 договора аренды Ответчик обязан перечислять арендную плату по договору не позднее десятого числа оплачиваемого месяца.
Кроме того, согласно п. 3.6 договора аренды Ответчик сверх арендной платы полностью компенсирует Истцу расходы на электроэнергию, водопотребление, водоотведение и услуги связи на основании счета, выставленного истцом, в течение 3-х дней с момента его выставления.
Дополнительным соглашением от 01.03.2013 N 1 стороны изменили размер арендной платы, установив с 01.03.2013 стоимость ежемесячной арендной платы в размере 496 001 руб.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение Обществом обязательств из договора аренды, Предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском о расторжении данного договора.
Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции об удовлетворении иска, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены или изменения в связи со следующим.
Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных этим Кодексом, другими законами или договором.
Основания досрочного расторжения судом договора аренды по требованию арендодателя предусмотрены статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. Пунктом 2 названной статьи также определено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 данного Кодекса.
Пунктом 6.1.1.3. договора предусмотрено, что договор аренды может быть, досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя с возмещением причиненных арендодателю убытков, а арендатор - выселен из передаваемого в аренду здания, в случае если арендатор не внес арендную плату более 2-х раз подряд по истечении установленного срока платежа.
В рамках арбитражного дела N А56-81215/2014 установлено наличие задолженности Ответчика по договору аренды за период с ноября 2014 по февраль 2015 года в размере 1 664 005 руб. 00 коп. - по арендной плате, а также в размере 63 002 руб. 55 коп. - по оплате коммунальных платежей за январь 2015 года.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.07.2015 по делу А56-27807/2015 установлено, что в нарушение условий договора аренды арендная плата за период с 27.02.2015 по 16.04.2015, а также оплата коммунальных платежей за март 2015 года Ответчиком не перечислена. Задолженность Ответчика по договору аренды составляет 992 002 руб. - по арендной плате, 92 733 руб. 57 коп. - по оплате коммунальных платежей.
Доводы подателя жалобы о том, что представленный Истцом расчет долга является некорректным, не представляются убедительными при наличии двух вступивших в законную силу судебных актов о взыскании задолженности. Кроме того, в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Ответчик не представил каких-либо доказательств внесения арендной платы по договору аренды, а равно исполнения вступивших в законную силу судебных актов о взыскании задолженности.
Не принимаются апелляционным судом доводы жалобы о незаключенности дополнительного соглашения от 01.03.2013 N 1 по причине отсутствия его государственной регистрации, поскольку данное соглашение сторонами исполнялось, в связи с чем в силу положений п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" отсутствие его государственной регистрации не освобождает Ответчика от исполнения принятых на себя обязательств в рамках содержащихся в тексте соглашения условий.
Также подлежат отклонению доводы Общества о зачете стоимости неотделимых улучшений в счет арендной платы, как неподтвержденные документально. Кроме того, положения п. 4.2. договора аренды не свидетельствуют о возможности зачета стоимости неотделимых улучшений в счет арендной платы, а регламентируют порядок получения арендатором возмещения стоимости улучшений, на производство которых получено письменное согласие арендодателя.
В соответствии с п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В соответствии с требованиями статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации в адрес Ответчика были направлены претензии от 18.11.2014, 27.04.2015, 09.06.2015 и 17.06.2015 с предложением о погашении задолженности и добровольном расторжении договора аренды, оставленные Ответчиком без удовлетворения.
Поскольку разумные сроки для исполнения обязательства истекли, задолженность Ответчиком до настоящего времени не погашена, по мнению апелляционного суда, имеются основания для расторжения договора аренды. Несоблюдения гарантий прав арендатора, предусмотренных п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, апелляционным судом не установлено.
Поскольку материалам дела подтверждается факт невнесения арендной платы Ответчиком более 2-х раз подряд по истечении установленного срока платежа, а также систематическое нарушение обязательств по оплате арендный платежей на протяжении действия договора аренды, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что допущенные Обществом нарушения договора следует признать существенными (п. 1 ч. 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации), исковые требования Предпринимателя о расторжении договора аренды заявленными обоснованно.
Таким образом, решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.10.2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Я.В.БАРКАНОВА
Судьи
Е.В.ЖИЛЯЕВА
Н.С.ПОЛУБЕХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.03.2016 N 13АП-31160/2015 ПО ДЕЛУ N А56-43353/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 марта 2016 г. по делу N А56-43353/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 17 марта 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 24 марта 2016 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Баркановой Я.В.
судей Жиляевой Е.В., Полубехиной Н.С.
при ведении протокола судебного заседания: Климовой Л.С.
при участии:
от истца: представитель Уварова С.А. (по доверенности от 31.10.2013),
от ответчика: представитель Чемякин Д.В. (по доверенности от 01.10.2015),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-31160/2015) ЗАО "Промед Плюс"
на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.10.2015 по делу N А56-43353/2015 (судья Васильева Н.В.), принятое
по иску ИП Кобицкого Аркадия Семеновича
к ЗАО "Промед Плюс"
о расторжении договора,
установил:
Индивидуальный предприниматель Кобицкий Аркадий Семенович (ОГРНИП 306470322100042) (далее - Предприниматель, Истец, ИП Кобицкий А.С.) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "Промед Плюс" (адрес: Россия 194100, Санкт-Петербург, ул. Литовская д. 8, корпус 2, литера А, ОГРН: 1107847152731) (далее - Общество, Ответчик, ЗАО "Промед Плюс") о расторжении договора аренды здания N 24/02/12 от 24.02.2012.
Решением арбитражного суда от 23.10.2015 иск удовлетворен.
Не согласившись с названным решением, ЗАО "Промед Плюс" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило состоявшийся судебный акт отменить, в иске отказать. Податель жалобы полагает ошибочным вывод суда первой инстанции о наличии у Ответчика задолженности в размере 9 372 660 руб., считает допущенные арендатором нарушения несущественными и не являющимися основанием для расторжения договора аренды. Также Истец указал, что размер ежемесячной арендной платы составляет 450 910 руб., а не 496 0001 руб., как указано Истцом. Кроме того, Ответчик указал на наличие договоренности с Истцом о зачете стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества в счет арендной платы по договору аренды.
В судебном заседании апелляционного суда представитель Ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, в удовлетворении иска отказать.
Представитель Истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав мнения представителей сторон, апелляционный суд установил следующее.
24.02.2012 между Предпринимателем (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды N 24/02/12 (далее - договор аренды) в отношении здания общей площадью 1 088,5 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Литовская, дом 8, корпус 2, сроком на 5 лет. Договор зарегистрирован в установленном порядке 13.06.2012.
Порядок и условия внесения арендной платы установлены в разделе третьем договора аренды, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере 450 910 руб. в месяц.
В соответствии с п. 3.2 договора аренды Ответчик обязан перечислять арендную плату по договору не позднее десятого числа оплачиваемого месяца.
Кроме того, согласно п. 3.6 договора аренды Ответчик сверх арендной платы полностью компенсирует Истцу расходы на электроэнергию, водопотребление, водоотведение и услуги связи на основании счета, выставленного истцом, в течение 3-х дней с момента его выставления.
Дополнительным соглашением от 01.03.2013 N 1 стороны изменили размер арендной платы, установив с 01.03.2013 стоимость ежемесячной арендной платы в размере 496 001 руб.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение Обществом обязательств из договора аренды, Предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском о расторжении данного договора.
Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции об удовлетворении иска, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены или изменения в связи со следующим.
Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных этим Кодексом, другими законами или договором.
Основания досрочного расторжения судом договора аренды по требованию арендодателя предусмотрены статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. Пунктом 2 названной статьи также определено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 данного Кодекса.
Пунктом 6.1.1.3. договора предусмотрено, что договор аренды может быть, досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя с возмещением причиненных арендодателю убытков, а арендатор - выселен из передаваемого в аренду здания, в случае если арендатор не внес арендную плату более 2-х раз подряд по истечении установленного срока платежа.
В рамках арбитражного дела N А56-81215/2014 установлено наличие задолженности Ответчика по договору аренды за период с ноября 2014 по февраль 2015 года в размере 1 664 005 руб. 00 коп. - по арендной плате, а также в размере 63 002 руб. 55 коп. - по оплате коммунальных платежей за январь 2015 года.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.07.2015 по делу А56-27807/2015 установлено, что в нарушение условий договора аренды арендная плата за период с 27.02.2015 по 16.04.2015, а также оплата коммунальных платежей за март 2015 года Ответчиком не перечислена. Задолженность Ответчика по договору аренды составляет 992 002 руб. - по арендной плате, 92 733 руб. 57 коп. - по оплате коммунальных платежей.
Доводы подателя жалобы о том, что представленный Истцом расчет долга является некорректным, не представляются убедительными при наличии двух вступивших в законную силу судебных актов о взыскании задолженности. Кроме того, в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Ответчик не представил каких-либо доказательств внесения арендной платы по договору аренды, а равно исполнения вступивших в законную силу судебных актов о взыскании задолженности.
Не принимаются апелляционным судом доводы жалобы о незаключенности дополнительного соглашения от 01.03.2013 N 1 по причине отсутствия его государственной регистрации, поскольку данное соглашение сторонами исполнялось, в связи с чем в силу положений п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" отсутствие его государственной регистрации не освобождает Ответчика от исполнения принятых на себя обязательств в рамках содержащихся в тексте соглашения условий.
Также подлежат отклонению доводы Общества о зачете стоимости неотделимых улучшений в счет арендной платы, как неподтвержденные документально. Кроме того, положения п. 4.2. договора аренды не свидетельствуют о возможности зачета стоимости неотделимых улучшений в счет арендной платы, а регламентируют порядок получения арендатором возмещения стоимости улучшений, на производство которых получено письменное согласие арендодателя.
В соответствии с п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В соответствии с требованиями статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации в адрес Ответчика были направлены претензии от 18.11.2014, 27.04.2015, 09.06.2015 и 17.06.2015 с предложением о погашении задолженности и добровольном расторжении договора аренды, оставленные Ответчиком без удовлетворения.
Поскольку разумные сроки для исполнения обязательства истекли, задолженность Ответчиком до настоящего времени не погашена, по мнению апелляционного суда, имеются основания для расторжения договора аренды. Несоблюдения гарантий прав арендатора, предусмотренных п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, апелляционным судом не установлено.
Поскольку материалам дела подтверждается факт невнесения арендной платы Ответчиком более 2-х раз подряд по истечении установленного срока платежа, а также систематическое нарушение обязательств по оплате арендный платежей на протяжении действия договора аренды, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что допущенные Обществом нарушения договора следует признать существенными (п. 1 ч. 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации), исковые требования Предпринимателя о расторжении договора аренды заявленными обоснованно.
Таким образом, решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.10.2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Я.В.БАРКАНОВА
Судьи
Е.В.ЖИЛЯЕВА
Н.С.ПОЛУБЕХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)