Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 октября 2009 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 28 октября 2009 г.
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Федорова В.И.,
судей: Колянчиковой Л.А.,
Суховой И.Б.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Правдик А.Н.,
при участии:
- от ООО "Правовой центр развития системы государственной регистрации": Елфимов С.А., представитель, доверенность б/н от 23.06.2008 г.;
- от УФРС по Орловской области: представитель не явился, надлежаще извещен;
- от ТУФА УФИ по Орловской области: представитель не явился, надлежаще извещен.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Управления федеральной регистрационной службы по Орловской области, общества с ограниченной ответственностью "Правовой центр развития системы государственной регистрации" на решение Арбитражного суда Орловской области от 19.08.2009 года по делу N А48-2601/08-9 (судья Турьева Л.П.) по иску ООО "Правовой центр развития системы государственной регистрации" к ТУФА УФИ по Орловской области при участии в качестве третьего лица: УФРС по Орловской области по иску о понуждении заключить договор аренды на новый срок
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Правовой центр развития системы государственной регистрации" (далее - истец) обратилось в арбитражный суд с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом Орловской области (далее - ответчик) о понуждении ответчика заключить договор аренды нежилых помещений в здании N 47 по ул. Октябрьской в г. Орле, литер "Д" на втором этаже под N 4 площадью 15,8 кв. ми в подвале под N 13 площадью 17,2 кв. м, а общей площадью 33 кв. м для использования под офис на условиях договора аренды недвижимого имущества N 166-ф от 31.07.2003 г. с изменениями и дополнениями из дополнительного соглашения к нему от 01.07.2004 г. на новый срок с 31.07.2008 г. по 30.07.2013 г.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено Управление ФРС по Орловской области (далее - третье лицо).
Решением Арбитражного суда Орловской области от 19 августа 2009 г. в удовлетворении исковых требований было отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом и ссылаясь на несоответствие мотивировочной части решения закону, а именно на выводы суда о том, что с 18.10.2005 право на расторжение договора аренды, либо на заключение его на другой срок перешло к Управлению Федеральной регистрационной службы, которое согласно п. 1 ст. 296 ГК РФ имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника данного имущества и назначением этого имущества, истец просит изменить решение Арбитражного суд Орловской области от 19.08.2009, исключив из мотивировочной части решения абз. 1 стр. 12.
Третье лицо - Управление ФРС по Орловской области также обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой указало на неправильное применение норм материального права, что повлекло за собой неправомерные выводы суда первой инстанции о том, что ответчик утратил статус арендодателя, договор аренды от 30.07.2008 является продленным на неопределенный срок, в связи с чем просит отменить решение и принять по делу новый судебный акт.
Истец в отзыве на апелляционную жалобу третьего лица доводы, изложенные в ней, оспорил.
Ответчик отзыв на апелляционные жалобы истца и третьего лица не представил.
В судебное заседание апелляционной инстанции, ответчик и третье лицо не явились.
Поскольку указанные лица надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, то с учетом положений статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено в их отсутствие.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции 14.10.2009 был объявлен перерыв до 16 час. 40 мин. 21.10.2009.
Изучив материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителя истца, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение следует оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 31.07.2003 г. между Управлением государственного имущества администрации Орловской области, правопреемником которого является ответчик, и ООО "Правовой центр развития системы государственной регистрации" был заключен договор аренды N 166-ф, согласно которому Управление государственного имущества администрации Орловской области (по договору - арендодатель) передает, а общество (арендатор) принимает во временное владение и пользование нежилые помещения, общей площадью 33 кв. м, лит. Д, в том числе, помещение N 4 площадью 15,8 кв. м (на втором этаже) и N 13 площадью 17,2 кв. м (подвал), расположенные в здании по адресу: г. Орел, ул. Октябрьская, д. 47, для использования под офис.
Срок договора аренды определен с 31.07.2003 г. по 30.07.2008 г.
Указанный договор аренды был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15.12.2003 г.
Право собственности Российской Федерации на указанное в договоре недвижимое имущество подтверждается свидетельством о праве собственности от 10.12.03 серия 57 АА 162310.
Нежилые помещения, расположенные в административном здании по адресу: г. Орел, ул. Октябрьская, д. 47, были переданы истцу в соответствии с условиями договора аренды по акту приема-передачи от 31.07.2003 г.
В период действия договора аренды административное здание (фактически второй этаж здания) общей площадью 1437,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Орел, ул. Октябрьская, д. 47, на основании распоряжения ответчика от 26.05.2005 г. N 144-Р "О закреплении государственного имущества Российской Федерации" было закреплено на праве оперативного управления за Управлением Федеральной регистрационной службы по Орловской области.
Во исполнение указанного распоряжения составлен акт приема-передачи от 26.05.2005 г., по которому УФРС по Орловской области было передано административное здание по адресу: г. Орел, ул. Октябрьская, д. 47, общей площадью 1437,2 кв. м, в том числе помещение на 2-м этаже, занимаемое истцом.
17.10.2005 г. УФРС по Орловской области было выдано свидетельство на право оперативного управления на указанное здание серия 57АА N 329945.
23.04.2008 г. Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом Орловской области в письме N 193 сообщило обществу, что не намерено продлять договор аренды с обществом и направило ему акты приемки-передачи, подписав их со стороны арендодателя и балансодержателя - УФРС по Орловской области.
Ранее Теруправление предлагало обществу расторгнуть договор аренды, но в письме от 27.02.2008 г. N 3 общество ответило отказом, предложив заключить договор аренды на новый срок.
Ссылаясь на указанное письмо о заключении договора аренды на новый срок, полученное ответчиком 28.02.2008 г., на положения п. 1 ст. 621 ГК РФ и п. п. 6.4, 3.2.11, 2.1. договора аренды и, полагая, что по истечении срока договора он имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, общество обратилось в суд с требованием о его заключении.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды от 31.07.2003 г. считается продленным на неопределенный срок.
При этом суд пришел к выводу о том, что с 18.10.2005 г. право на расторжение договора аренды, либо на заключение его на другой срок перешло к Управлению Федеральной регистрационной службы, которое согласно п. 1 ст. 296 ГК РФ имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника данного имущества и назначением этого имущества.
В связи с этим суд посчитал, что письма Теруправления от 11.02.2008 г. и от 23.04.2008 г. с предложениями о расторжении договора аренды не имеют юридической силы, поскольку ответчик утратил статус арендодателя.
Суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции об отказе истцу в иске по существу правильным, соответствующим обстоятельствам дела и нормам действующего законодательства.
При этом, однако, апелляционный суд не может согласиться с выводами суда первой инстанции о том, что договор аренды от 31.07.2003 г. считается продленным на неопределенный срок, а право на расторжение договора аренды, либо на заключение его на другой срок перешло к Управлению Федеральной регистрационной службы, как обладателю права оперативного управления на все здание.
Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком на основании договора аренды от 31.07.2003 г. сложились обязательственные правоотношения, которые регулируется нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ).
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Из содержания этой нормы следует, что имущество по договору аренды предоставляется во временное владение и/или пользование и после истечения срока владения и/или пользования подлежит возврату.
И лишь на основании п. 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
В данном случае арендодатель (ответчик по делу) возражал против пользования арендатором (истцом) арендованным имуществом после истечения срока договора еще до истечения срока его действия, о чем свидетельствуют его письма арендатору от 11.02.2008 г. и от 23.04.2008 г., а также отказ на предложение арендатора заключить договор на новый срок.
При таких обстоятельствах не усматривается оснований для вывода о возобновлении действия договора на тех же условиях на неопределенный срок.
Не усматривается апелляционным судом и оснований для преимущественного права общества как арендатора на заключение с ним договора аренды на новый срок.
Согласно п. 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Как видно из содержания и по смыслу указанной нормы преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок имеет прежний арендатор, если это же имущество снова передается в аренду, но другим лицам (лицу).
В данном случае имущество другим лицам в аренду передавать собственник не предполагал и фактически его не передавал, а поэтому у истца не было и не могло быть преимущества на заключение договора аренды перед другими лицами (лицом).
Таким образом, в отношении арендованного имущества действовал общий правовой режим аренды, регулируемый главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При этом передача Теруправлением арендуемого истцом помещения третьему лицу на праве оперативного управления не влияет на правоотношения сторон по договору аренды до истечения срока его действия поскольку в соответствии со статьей 299 ГК РФ право оперативного управления имуществом, в отношении которого собственником принято решение о закреплении за учреждением, возникает у этого учреждения с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника.
В данном же случае, несмотря на наличие акта приема-передачи от 26.05.2005 г. фактически нежилое помещение N 4 на 2-м этаже здания не было и не могло быть передано третьему лицу, так как оно уже находилось во владении и пользовании истца на праве аренды, срок которой еще продолжался.
В связи с этим в отношении этого помещения право оперативного управления УФРС по Орловской области не могло возникнуть и соответственно отсутствует и в настоящее время.
С учетом изложенного выводы суда первой инстанции о том, что с момента закрепления в оперативном управлении имущества за УФРС по Орловской области Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом в Орловской области утратило статус арендодателя в отношении спорных помещений, что с 18.10.2005 г. право на расторжение договора аренды либо на заключение договора на другой срок перешло к УФРС по Орловской области и последнее имеет право распорядиться имуществом, что письма Теруправления от 11.02.2008 г. и от 23.04.2008 г. с предложениями о расторжении договора аренды не имеют юридической силы и что договор аренды от 31.07.2003 г. считается продленным на неопределенный срок, - противоречат названным выше положениям законодательства, а поэтому подлежат исключению из мотивировочной части обжалуемого решения суда.
Вместе с тем при изложенных обстоятельствах, в удовлетворении исковых требований о понуждении к заключению договора аренды истцу отказано правомерно и обоснованно.
Доводы третьего лица относительно неправильного применения норм материального права, в частности неприменения Федерального закона "О защите конкуренции", не могут быть приняты, поскольку указанный закон не регулирует правоотношения сторон уже заключенного договора аренды.
В случае несоответствия заключенного договора закону, заинтересованные лица и соответствующие органы вправе оспорить его действительность.
В силу ст. 110 АПК РФ государственная пошлина за рассмотрение апелляционных жалоб относится на заявителей жалоб.
Руководствуясь статьями 110, 112, пунктом 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Орловской области от 19.08.2009 года по делу N А48-2601/08-9 изменить.
В удовлетворении требования общества с ограниченной ответственностью "Правовой центр развития системы государственной регистрации" о понуждении Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом Орловской области заключить договор аренды нежилых помещений в здании N 47 по ул. Октябрьской в г. Орле, литер "Д" на втором этаже под N 4 площадью 15,8 кв. ми в подвале под N 13 площадью 17,2 кв. м, а общей площадью 33 кв. м для использования под офис на условиях договора аренды недвижимого имущества N 166-ф от 31.07.2003 г. с изменениями и дополнениями из дополнительного соглашения к нему от 01.07.2004 г. на новый срок с 31.07.2008 г. по 30.07.2013 г. отказать.
Исключить из мотивировочной части решения арбитражного суда Орловской области от 19.08.2009 года по делу N А48-2601/08-9 выводы суда о том, что с момента закрепления в оперативном управлении имущества за УФРС по Орловской области Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом в Орловской области утратило статус арендодателя в отношении спорных помещений, что с 18.10.2005 г. право на расторжение договора аренды либо на заключение договора на другой срок перешло к УФРС по Орловской области и последнее имеет право распорядиться имуществом, что письма Теруправления от 11.02.2008 г. и от 23.04.2008 г. с предложениями о расторжении договора аренды не имеют юридической силы и что договор аренды от 31.07.2003 г. считается продленным на неопределенный срок как противоречащие законодательству.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.
Председательствующий судья
В.И.ФЕДОРОВ
Судьи
Л.А.КОЛЯНЧИКОВА
И.Б.СУХОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.10.2009 N 19АП-5927/2009 ПО ДЕЛУ N А48-2601/08-9
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 октября 2009 г. по делу N А48-2601/08-9
Резолютивная часть постановления объявлена 21 октября 2009 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 28 октября 2009 г.
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Федорова В.И.,
судей: Колянчиковой Л.А.,
Суховой И.Б.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Правдик А.Н.,
при участии:
- от ООО "Правовой центр развития системы государственной регистрации": Елфимов С.А., представитель, доверенность б/н от 23.06.2008 г.;
- от УФРС по Орловской области: представитель не явился, надлежаще извещен;
- от ТУФА УФИ по Орловской области: представитель не явился, надлежаще извещен.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Управления федеральной регистрационной службы по Орловской области, общества с ограниченной ответственностью "Правовой центр развития системы государственной регистрации" на решение Арбитражного суда Орловской области от 19.08.2009 года по делу N А48-2601/08-9 (судья Турьева Л.П.) по иску ООО "Правовой центр развития системы государственной регистрации" к ТУФА УФИ по Орловской области при участии в качестве третьего лица: УФРС по Орловской области по иску о понуждении заключить договор аренды на новый срок
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Правовой центр развития системы государственной регистрации" (далее - истец) обратилось в арбитражный суд с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом Орловской области (далее - ответчик) о понуждении ответчика заключить договор аренды нежилых помещений в здании N 47 по ул. Октябрьской в г. Орле, литер "Д" на втором этаже под N 4 площадью 15,8 кв. ми в подвале под N 13 площадью 17,2 кв. м, а общей площадью 33 кв. м для использования под офис на условиях договора аренды недвижимого имущества N 166-ф от 31.07.2003 г. с изменениями и дополнениями из дополнительного соглашения к нему от 01.07.2004 г. на новый срок с 31.07.2008 г. по 30.07.2013 г.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено Управление ФРС по Орловской области (далее - третье лицо).
Решением Арбитражного суда Орловской области от 19 августа 2009 г. в удовлетворении исковых требований было отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом и ссылаясь на несоответствие мотивировочной части решения закону, а именно на выводы суда о том, что с 18.10.2005 право на расторжение договора аренды, либо на заключение его на другой срок перешло к Управлению Федеральной регистрационной службы, которое согласно п. 1 ст. 296 ГК РФ имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника данного имущества и назначением этого имущества, истец просит изменить решение Арбитражного суд Орловской области от 19.08.2009, исключив из мотивировочной части решения абз. 1 стр. 12.
Третье лицо - Управление ФРС по Орловской области также обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой указало на неправильное применение норм материального права, что повлекло за собой неправомерные выводы суда первой инстанции о том, что ответчик утратил статус арендодателя, договор аренды от 30.07.2008 является продленным на неопределенный срок, в связи с чем просит отменить решение и принять по делу новый судебный акт.
Истец в отзыве на апелляционную жалобу третьего лица доводы, изложенные в ней, оспорил.
Ответчик отзыв на апелляционные жалобы истца и третьего лица не представил.
В судебное заседание апелляционной инстанции, ответчик и третье лицо не явились.
Поскольку указанные лица надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, то с учетом положений статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено в их отсутствие.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции 14.10.2009 был объявлен перерыв до 16 час. 40 мин. 21.10.2009.
Изучив материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителя истца, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение следует оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 31.07.2003 г. между Управлением государственного имущества администрации Орловской области, правопреемником которого является ответчик, и ООО "Правовой центр развития системы государственной регистрации" был заключен договор аренды N 166-ф, согласно которому Управление государственного имущества администрации Орловской области (по договору - арендодатель) передает, а общество (арендатор) принимает во временное владение и пользование нежилые помещения, общей площадью 33 кв. м, лит. Д, в том числе, помещение N 4 площадью 15,8 кв. м (на втором этаже) и N 13 площадью 17,2 кв. м (подвал), расположенные в здании по адресу: г. Орел, ул. Октябрьская, д. 47, для использования под офис.
Срок договора аренды определен с 31.07.2003 г. по 30.07.2008 г.
Указанный договор аренды был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15.12.2003 г.
Право собственности Российской Федерации на указанное в договоре недвижимое имущество подтверждается свидетельством о праве собственности от 10.12.03 серия 57 АА 162310.
Нежилые помещения, расположенные в административном здании по адресу: г. Орел, ул. Октябрьская, д. 47, были переданы истцу в соответствии с условиями договора аренды по акту приема-передачи от 31.07.2003 г.
В период действия договора аренды административное здание (фактически второй этаж здания) общей площадью 1437,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Орел, ул. Октябрьская, д. 47, на основании распоряжения ответчика от 26.05.2005 г. N 144-Р "О закреплении государственного имущества Российской Федерации" было закреплено на праве оперативного управления за Управлением Федеральной регистрационной службы по Орловской области.
Во исполнение указанного распоряжения составлен акт приема-передачи от 26.05.2005 г., по которому УФРС по Орловской области было передано административное здание по адресу: г. Орел, ул. Октябрьская, д. 47, общей площадью 1437,2 кв. м, в том числе помещение на 2-м этаже, занимаемое истцом.
17.10.2005 г. УФРС по Орловской области было выдано свидетельство на право оперативного управления на указанное здание серия 57АА N 329945.
23.04.2008 г. Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом Орловской области в письме N 193 сообщило обществу, что не намерено продлять договор аренды с обществом и направило ему акты приемки-передачи, подписав их со стороны арендодателя и балансодержателя - УФРС по Орловской области.
Ранее Теруправление предлагало обществу расторгнуть договор аренды, но в письме от 27.02.2008 г. N 3 общество ответило отказом, предложив заключить договор аренды на новый срок.
Ссылаясь на указанное письмо о заключении договора аренды на новый срок, полученное ответчиком 28.02.2008 г., на положения п. 1 ст. 621 ГК РФ и п. п. 6.4, 3.2.11, 2.1. договора аренды и, полагая, что по истечении срока договора он имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, общество обратилось в суд с требованием о его заключении.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды от 31.07.2003 г. считается продленным на неопределенный срок.
При этом суд пришел к выводу о том, что с 18.10.2005 г. право на расторжение договора аренды, либо на заключение его на другой срок перешло к Управлению Федеральной регистрационной службы, которое согласно п. 1 ст. 296 ГК РФ имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника данного имущества и назначением этого имущества.
В связи с этим суд посчитал, что письма Теруправления от 11.02.2008 г. и от 23.04.2008 г. с предложениями о расторжении договора аренды не имеют юридической силы, поскольку ответчик утратил статус арендодателя.
Суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции об отказе истцу в иске по существу правильным, соответствующим обстоятельствам дела и нормам действующего законодательства.
При этом, однако, апелляционный суд не может согласиться с выводами суда первой инстанции о том, что договор аренды от 31.07.2003 г. считается продленным на неопределенный срок, а право на расторжение договора аренды, либо на заключение его на другой срок перешло к Управлению Федеральной регистрационной службы, как обладателю права оперативного управления на все здание.
Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком на основании договора аренды от 31.07.2003 г. сложились обязательственные правоотношения, которые регулируется нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ).
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Из содержания этой нормы следует, что имущество по договору аренды предоставляется во временное владение и/или пользование и после истечения срока владения и/или пользования подлежит возврату.
И лишь на основании п. 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
В данном случае арендодатель (ответчик по делу) возражал против пользования арендатором (истцом) арендованным имуществом после истечения срока договора еще до истечения срока его действия, о чем свидетельствуют его письма арендатору от 11.02.2008 г. и от 23.04.2008 г., а также отказ на предложение арендатора заключить договор на новый срок.
При таких обстоятельствах не усматривается оснований для вывода о возобновлении действия договора на тех же условиях на неопределенный срок.
Не усматривается апелляционным судом и оснований для преимущественного права общества как арендатора на заключение с ним договора аренды на новый срок.
Согласно п. 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Как видно из содержания и по смыслу указанной нормы преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок имеет прежний арендатор, если это же имущество снова передается в аренду, но другим лицам (лицу).
В данном случае имущество другим лицам в аренду передавать собственник не предполагал и фактически его не передавал, а поэтому у истца не было и не могло быть преимущества на заключение договора аренды перед другими лицами (лицом).
Таким образом, в отношении арендованного имущества действовал общий правовой режим аренды, регулируемый главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При этом передача Теруправлением арендуемого истцом помещения третьему лицу на праве оперативного управления не влияет на правоотношения сторон по договору аренды до истечения срока его действия поскольку в соответствии со статьей 299 ГК РФ право оперативного управления имуществом, в отношении которого собственником принято решение о закреплении за учреждением, возникает у этого учреждения с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника.
В данном же случае, несмотря на наличие акта приема-передачи от 26.05.2005 г. фактически нежилое помещение N 4 на 2-м этаже здания не было и не могло быть передано третьему лицу, так как оно уже находилось во владении и пользовании истца на праве аренды, срок которой еще продолжался.
В связи с этим в отношении этого помещения право оперативного управления УФРС по Орловской области не могло возникнуть и соответственно отсутствует и в настоящее время.
С учетом изложенного выводы суда первой инстанции о том, что с момента закрепления в оперативном управлении имущества за УФРС по Орловской области Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом в Орловской области утратило статус арендодателя в отношении спорных помещений, что с 18.10.2005 г. право на расторжение договора аренды либо на заключение договора на другой срок перешло к УФРС по Орловской области и последнее имеет право распорядиться имуществом, что письма Теруправления от 11.02.2008 г. и от 23.04.2008 г. с предложениями о расторжении договора аренды не имеют юридической силы и что договор аренды от 31.07.2003 г. считается продленным на неопределенный срок, - противоречат названным выше положениям законодательства, а поэтому подлежат исключению из мотивировочной части обжалуемого решения суда.
Вместе с тем при изложенных обстоятельствах, в удовлетворении исковых требований о понуждении к заключению договора аренды истцу отказано правомерно и обоснованно.
Доводы третьего лица относительно неправильного применения норм материального права, в частности неприменения Федерального закона "О защите конкуренции", не могут быть приняты, поскольку указанный закон не регулирует правоотношения сторон уже заключенного договора аренды.
В случае несоответствия заключенного договора закону, заинтересованные лица и соответствующие органы вправе оспорить его действительность.
В силу ст. 110 АПК РФ государственная пошлина за рассмотрение апелляционных жалоб относится на заявителей жалоб.
Руководствуясь статьями 110, 112, пунктом 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Орловской области от 19.08.2009 года по делу N А48-2601/08-9 изменить.
В удовлетворении требования общества с ограниченной ответственностью "Правовой центр развития системы государственной регистрации" о понуждении Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом Орловской области заключить договор аренды нежилых помещений в здании N 47 по ул. Октябрьской в г. Орле, литер "Д" на втором этаже под N 4 площадью 15,8 кв. ми в подвале под N 13 площадью 17,2 кв. м, а общей площадью 33 кв. м для использования под офис на условиях договора аренды недвижимого имущества N 166-ф от 31.07.2003 г. с изменениями и дополнениями из дополнительного соглашения к нему от 01.07.2004 г. на новый срок с 31.07.2008 г. по 30.07.2013 г. отказать.
Исключить из мотивировочной части решения арбитражного суда Орловской области от 19.08.2009 года по делу N А48-2601/08-9 выводы суда о том, что с момента закрепления в оперативном управлении имущества за УФРС по Орловской области Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом в Орловской области утратило статус арендодателя в отношении спорных помещений, что с 18.10.2005 г. право на расторжение договора аренды либо на заключение договора на другой срок перешло к УФРС по Орловской области и последнее имеет право распорядиться имуществом, что письма Теруправления от 11.02.2008 г. и от 23.04.2008 г. с предложениями о расторжении договора аренды не имеют юридической силы и что договор аренды от 31.07.2003 г. считается продленным на неопределенный срок как противоречащие законодательству.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.
Председательствующий судья
В.И.ФЕДОРОВ
Судьи
Л.А.КОЛЯНЧИКОВА
И.Б.СУХОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)