Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 декабря 2015 года.
В полном объеме постановление изготовлено 30 декабря 2015 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Зориной Ю.В. и Романовой А.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Макаровской Т.Н.,
при участии от общества с ограниченной ответственностью "Группа Компаний "ОКОР" представителя Маслова А.А. по доверенности от 16.10.2015, от общества с ограниченной ответственностью "ОКОР" представителя Толстоброва А.П. по доверенности от 07.09.2015,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ОКОР" на решение Арбитражного суда Вологодской области от 21 октября 2015 года по делу N А13-8324/2015 (судья Лукенюк О.И.),
общество с ограниченной ответственностью "Группа Компаний "ОКОР" (место нахождения: 160000, город Вологда, улица Горького, дом 91; ИНН 3525259175, ОГРН 1113525005780; далее - ООО "Группа Компаний "ОКОР") обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ОКОР" (место нахождения: 160000, город Вологда, улица Горького, дом 91; ИНН 3525005501, ОГРН 1023500872889; далее - ООО "ОКОР") о взыскании 327 892 руб. 70 коп. задолженности по договору аренды нежилого помещения от 01.12.2011 N 471/07-11-А/06А за период с января по май 2015 года, 12 366 руб. 48 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период 06.01.2015 по 06.04.2015.
ООО "ОКОР" обратилось в Арбитражный суд Вологодской области со встречным иском к ООО "Группа Компаний "ОКОР" об уменьшении арендной платы на 15 778 руб. 60 коп.
Определением суда от 12.10.2015 встречный иск возвращен.
Решением от 21.10.2015 суд взыскал с ООО "ОКОР" в пользу ООО "Группа Компаний "ОКОР" 340 259 руб. 18 коп., в том числе 327 892 руб. 70 коп. задолженности по арендной плате, 12 366 руб. 48 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, 9805 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.
ООО "ОКОР" с решением суда не согласилось, в апелляционной жалобе просило его отменить, принять по делу новый судебный акт, в удовлетворении исковых требований отказать.
Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. Выводы суда основаны на представленных истцом в материалы дела копий договоров аренды помещений, расположенных в здании по адресу: город Вологда, улица Горького, дом 91, из которых следует, что уровень арендной ставки был на уровне в среднем 400 руб. за 1 кв. м. Однако данный вывод не соответствует пункту 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73). Из представленных договоров аренды помещений не следует их исполнение, поскольку не приложены платежные документы о поступлении оплат по договорам. Представленные подлинники договоров не прошиты и пронумерованы, договоры представлены за 2013, 2104 годы. Также в каждом договоре предусматривалось право ООО "Группа Компаний "ОКОР" на односторонние расторжение договора и представленные договоры могли быть уже расторгнуты. Суд необоснованно отказал ООО "ОКОР" в удовлетворении ходатайства о назначении судебной экспертизы по делу на предмет установления рыночной стоимости арендной платы 1 кв. м в месяц спорного объекта недвижимости, установления рыночной стоимости арендной платы в месяц всех указанных помещений общей площадью 788,93 кв. м для доказательства того факта, что в результате одностороннего изменения ООО "Группа Компаний "ОКОР" арендной платы, она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила. Доказать данный факт у ООО "ОКОР" кроме как путем проведения экспертизы не имелось.
Определением от 26.11.2015 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 22.12.2015. В судебном заседании 22.12.2015 объявлен перерыв до 29.12.2015.
Представитель ООО "ОКОР" в судебном заседании апелляционной инстанции поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил ее удовлетворить. Заявил ходатайство о назначении по делу экспертизы, проведение которой поручить обществу с ограниченной ответственностью Консультационно-аналитический центр "РосЭксперт", перед экспертом поставить вопрос: какова рыночная стоимость арендной платы 1 кв. м в месяц объекта недвижимости - нежилых помещений, находящихся на первом, втором, третьем, четвертом этажах и мансарде согласно приложению 1 к дополнительному соглашению 2 от 18.11.2014 к договору от 01.12.2011 N 471/07-11-А, общей площадью 788,93 кв. м, находящихся в здании, расположенном по адресу: город Вологда, улица Горького, дом 91, по состоянию на 01.01.2015, без учета НДС, какова рыночная стоимость арендной платы в месяц всех указанных помещений общей площадью 788,93 кв. м без учета НДС (арендодатель находится на упрощенной системе налогообложения).
ООО "Группа Компаний "ОКОР" в отзыве на жалобу и ее представитель в судебном заседании апелляционной инстанции возразили против изложенных в ней доводов и требований, просили решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения. Возразили против удовлетворения ходатайства о назначении по делу экспертизы.
До судебного заседания от ООО "ОКОР" поступили возражения на отзыв ООО "Группа Компаний "ОКОР", в котором ООО "ОКОР" возразило против изложенных в ней доводов и требований, просило жалобу - удовлетворить.
Рассмотрев заявленное ходатайство, апелляционный суд с учетом позиции сторон полагает, что правовых оснований, предусмотренных статьей 82 АПК РФ, для удовлетворения данного ходатайства не имеется. В суде первой инстанции ответчик заявил аналогичное ходатайство, которое судом рассмотрено, в его удовлетворении отказано. Апелляционный суд считает, что нарушений норм АПК РФ в данном случае судом первой инстанции не допущено, отказано правомерно.
Выслушав представителей ООО "Группа Компаний "ОКОР" и ООО "ОКОР", исследовав доказательства по делу, изучив доводы, приведенные в жалобе и отзыве на нее, апелляционная инстанция считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.
Как следует из материалов дела, ООО "Группа Компаний "ОКОР" (арендодатель) и ООО "ОКОР" (арендатор) заключили договор аренды от 01.12.2011 N 471/07-11-А/06А.
В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор получает в пользование нежилые помещения общей площадью 829,03 кв. м (приложение 1 и 2), находящиеся в здании, расположенном по адресу: город Вологда, улица Горького, дом 91.
Срок аренды установлен с 01.12.2011 на неопределенный срок.
В силу пункта 4.1 договора за указанные помещения арендатор уплачивает стоимость арендной платы. Общая сумма арендной платы в месяц составляет 394 011 руб. Платежи вносятся на расчетный счет арендодателя не позднее пятого числа текущего месяца. Если оплата не будет произведена до конца текущего месяца, арендодатель оставляет за собой право расторгнуть договор в одностороннем порядке.
Согласно пункту 4.2 договора арендная плата может быть пересмотрена арендодателем в связи с изменением площадей, цен, тарифов и в других случаях путем письменного извещения арендатора за 30 дней.
Помещения переданы ответчику по акту приема-передачи от 01.12.2011.
Стороны подписали дополнительное соглашение от 09.01.2014 N 1 к договору в редакции протокола разногласий, согласно которому арендная плата с 01.01.2014 установлена в размере 300 руб. за 1 кв. м. Общая сумма арендной платы в месяц составила 248 709 руб.
Стороны подписали дополнительное соглашение от 18.11.2014 N 2, согласно которому общая сумма арендной платы в месяц составила 236 679 руб. в связи с изменением арендуемой площади с 829,03 кв. м на 788,93 кв. м.
ООО "Группа Компаний "ОКОР" 26.11.2014 уведомило ООО "ОКОР" о повышении арендной платы по договору аренды до 400 руб. за 1 кв. м в месяц с 01.01.2015, направив ответчику два экземпляра дополнительного соглашения к договору.
Арендатор отказался от уплаты предложенной арендодателем суммы арендной платы.
По мнению истца, ответчик необоснованно считает, что увеличение арендной платы, право на которое в одностороннем порядке предоставлено арендодателю согласно пункту 4.2 договора аренды является изменением договора, соответственно требует фактического согласия на это арендатора, выраженного подписанием дополнительного соглашения. Однако предусмотренное договором одностороннее изменение арендодателем размера арендной платы путем направления арендатору соответствующего уведомления, является не изменением договора, а выступает в качестве исполнения ранее согласованного сторонами условия и не требует подписания дополнительного соглашения. ООО "ОКОР" отказалось уплачивать арендную плату, измененную в одностороннем порядке. При этом продолжило пользоваться арендуемым помещением, не возвратило его. При таком положении истец лишен возможности получения дохода от сдачи своего имущества в аренду.
Суд установил, что ответчик, не согласившись с заявленной арендодателем арендной платой, продолжал вносить арендную плату в прежнем размере.
Согласно расчетам истца задолженность по арендной плате за период с 01.01.2015 по 06.05.2015 составила 327 892 руб. 70 коп.
Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 12 366 руб. 48 коп. за период с 06.01.2015 по 06.04.2015.
Ненадлежащее выполнение ответчиком договорных обязательств явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции признал их обоснованными по праву и размеру, удовлетворил иск.
Апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения решения суда.
В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.
Суд первой инстанции установил, что сообщение об изменении арендной платы доведено до сведения ответчика путем направления ему арендодателем уведомления от 26.11.2014, полученного арендатором 29.11.2014. Уведомление направлено ответчику в соответствии с условиями договора.
В соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Согласно пункту 21 Постановления N 73 размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Норма пункта 3 статьи 614 ГК РФ является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.
Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.
В соответствии с пунктом 22 Постановления N 73, если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.
Доводы подателя жалобы о необоснованном повышении истцом размера арендной платы в одностороннем порядке, неправомерности его действий, размер арендной платы существенно увеличен, были предметом подробного исследования в суде первой инстанции, им дана мотивированная оценка, оснований не согласиться с которой у апелляционной инстанции не имеется.
Как правильно указал суд первой инстанции, изменение арендодателем размера арендной платы не было произвольным.
Исходя из представленного в суд первой инстанции расчета видно, что с 01.01.2015 при корректировке арендная плата была уменьшена на 15,8% от первоначального размера, по сравнению с ценой на дату заключения договора без учета инфляции в размере 11,4% в 2014 году (ставка арендной платы с 01.12.2011 (дата заключения договора аренды) - 475 руб. за 1 кв. м; ставка арендной платы с 01.05.2014 - 300 руб. за 1 кв. м; ставка арендной платы с 01.12.2014 - 300 руб. за 1 кв. м; ставка арендной платы с 01.01.2015 - 400 руб. за 1 кв. м).
Суд установил, что с даты заключения договора в период с 2012 года по 2014 год размер арендной платы не повышался.
Суд обоснованно указал, что порядок определения величины изменения ставки арендной платы в данном случае законодательно не урегулирован, соответственно установление определенного размера платы остается на усмотрение арендодателя. Максимальный размер, на который может быть увеличена арендная плата, ГК РФ и иными нормативными актами не предусмотрен.
Суд признал обоснованным и мотивированным представленный истцом расчет новой арендной платы, который документально подтвержден. При этом истец доказал, что данный расчет является единым для арендаторов, с которыми истец имеет правоотношения, не ущемляет их интересы и соответствует установленному деловому обороту.
Довод подателя жалобы о недостоверности договоров аренды помещений, расположенных в здании по адресу: город Вологда, улица Горького, дом 91, из которых следует, что уровень арендной ставки был на уровне в среднем 400 руб. за 1 кв. м, не соответствует установленным по делу обстоятельствам.
Ссылки подателя жалобы на то обстоятельство, что договоры не прошиты, не подтверждены платежными поручениями, актами и другими документами, не принимаются во внимание.
Апелляционный суд полагает, что в данном случае истец представил отвечающие требованиям статей 67 и 68 АПК РФ доказательства, свидетельствующие о едином подходе арендодателя к определению размера арендной платы за пользование помещениями для арендаторов. При этом ответчик не вправе давать оценку правоотношениям истца с иными лицами, а также порядку исполнения ими своих обязательств в рамках договоров, в которых ответчик стороной не выступает.
Таким образом, оснований для отказа в иске в части взыскания долга у суда первой инстанции не имелось. Требования удовлетворены обоснованно.
Рассматривая требование истца в части взыскания процентов, суд правильно применил нормы права, проверил расчет, признал его верным.
Оснований не согласиться с данными выводами суда первой инстанции у апелляционной инстанции не имеется.
Исходя из вышеизложенного, иск удовлетворен обоснованно.
Фактически все доводы подателя жалобы направлены на переоценку установленных по делу судом первой инстанции обстоятельств, доказательств и иные выводы, правовые основания для которых у апелляционной инстанции отсутствуют.
Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.
Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Вологодской области от 21 октября 2015 года по делу N А13-8324/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ОКОР" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 30.12.2015 ПО ДЕЛУ N А13-8324/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 декабря 2015 г. по делу N А13-8324/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 29 декабря 2015 года.
В полном объеме постановление изготовлено 30 декабря 2015 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Зориной Ю.В. и Романовой А.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Макаровской Т.Н.,
при участии от общества с ограниченной ответственностью "Группа Компаний "ОКОР" представителя Маслова А.А. по доверенности от 16.10.2015, от общества с ограниченной ответственностью "ОКОР" представителя Толстоброва А.П. по доверенности от 07.09.2015,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ОКОР" на решение Арбитражного суда Вологодской области от 21 октября 2015 года по делу N А13-8324/2015 (судья Лукенюк О.И.),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Группа Компаний "ОКОР" (место нахождения: 160000, город Вологда, улица Горького, дом 91; ИНН 3525259175, ОГРН 1113525005780; далее - ООО "Группа Компаний "ОКОР") обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ОКОР" (место нахождения: 160000, город Вологда, улица Горького, дом 91; ИНН 3525005501, ОГРН 1023500872889; далее - ООО "ОКОР") о взыскании 327 892 руб. 70 коп. задолженности по договору аренды нежилого помещения от 01.12.2011 N 471/07-11-А/06А за период с января по май 2015 года, 12 366 руб. 48 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период 06.01.2015 по 06.04.2015.
ООО "ОКОР" обратилось в Арбитражный суд Вологодской области со встречным иском к ООО "Группа Компаний "ОКОР" об уменьшении арендной платы на 15 778 руб. 60 коп.
Определением суда от 12.10.2015 встречный иск возвращен.
Решением от 21.10.2015 суд взыскал с ООО "ОКОР" в пользу ООО "Группа Компаний "ОКОР" 340 259 руб. 18 коп., в том числе 327 892 руб. 70 коп. задолженности по арендной плате, 12 366 руб. 48 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, 9805 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.
ООО "ОКОР" с решением суда не согласилось, в апелляционной жалобе просило его отменить, принять по делу новый судебный акт, в удовлетворении исковых требований отказать.
Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. Выводы суда основаны на представленных истцом в материалы дела копий договоров аренды помещений, расположенных в здании по адресу: город Вологда, улица Горького, дом 91, из которых следует, что уровень арендной ставки был на уровне в среднем 400 руб. за 1 кв. м. Однако данный вывод не соответствует пункту 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73). Из представленных договоров аренды помещений не следует их исполнение, поскольку не приложены платежные документы о поступлении оплат по договорам. Представленные подлинники договоров не прошиты и пронумерованы, договоры представлены за 2013, 2104 годы. Также в каждом договоре предусматривалось право ООО "Группа Компаний "ОКОР" на односторонние расторжение договора и представленные договоры могли быть уже расторгнуты. Суд необоснованно отказал ООО "ОКОР" в удовлетворении ходатайства о назначении судебной экспертизы по делу на предмет установления рыночной стоимости арендной платы 1 кв. м в месяц спорного объекта недвижимости, установления рыночной стоимости арендной платы в месяц всех указанных помещений общей площадью 788,93 кв. м для доказательства того факта, что в результате одностороннего изменения ООО "Группа Компаний "ОКОР" арендной платы, она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила. Доказать данный факт у ООО "ОКОР" кроме как путем проведения экспертизы не имелось.
Определением от 26.11.2015 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 22.12.2015. В судебном заседании 22.12.2015 объявлен перерыв до 29.12.2015.
Представитель ООО "ОКОР" в судебном заседании апелляционной инстанции поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил ее удовлетворить. Заявил ходатайство о назначении по делу экспертизы, проведение которой поручить обществу с ограниченной ответственностью Консультационно-аналитический центр "РосЭксперт", перед экспертом поставить вопрос: какова рыночная стоимость арендной платы 1 кв. м в месяц объекта недвижимости - нежилых помещений, находящихся на первом, втором, третьем, четвертом этажах и мансарде согласно приложению 1 к дополнительному соглашению 2 от 18.11.2014 к договору от 01.12.2011 N 471/07-11-А, общей площадью 788,93 кв. м, находящихся в здании, расположенном по адресу: город Вологда, улица Горького, дом 91, по состоянию на 01.01.2015, без учета НДС, какова рыночная стоимость арендной платы в месяц всех указанных помещений общей площадью 788,93 кв. м без учета НДС (арендодатель находится на упрощенной системе налогообложения).
ООО "Группа Компаний "ОКОР" в отзыве на жалобу и ее представитель в судебном заседании апелляционной инстанции возразили против изложенных в ней доводов и требований, просили решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения. Возразили против удовлетворения ходатайства о назначении по делу экспертизы.
До судебного заседания от ООО "ОКОР" поступили возражения на отзыв ООО "Группа Компаний "ОКОР", в котором ООО "ОКОР" возразило против изложенных в ней доводов и требований, просило жалобу - удовлетворить.
Рассмотрев заявленное ходатайство, апелляционный суд с учетом позиции сторон полагает, что правовых оснований, предусмотренных статьей 82 АПК РФ, для удовлетворения данного ходатайства не имеется. В суде первой инстанции ответчик заявил аналогичное ходатайство, которое судом рассмотрено, в его удовлетворении отказано. Апелляционный суд считает, что нарушений норм АПК РФ в данном случае судом первой инстанции не допущено, отказано правомерно.
Выслушав представителей ООО "Группа Компаний "ОКОР" и ООО "ОКОР", исследовав доказательства по делу, изучив доводы, приведенные в жалобе и отзыве на нее, апелляционная инстанция считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.
Как следует из материалов дела, ООО "Группа Компаний "ОКОР" (арендодатель) и ООО "ОКОР" (арендатор) заключили договор аренды от 01.12.2011 N 471/07-11-А/06А.
В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор получает в пользование нежилые помещения общей площадью 829,03 кв. м (приложение 1 и 2), находящиеся в здании, расположенном по адресу: город Вологда, улица Горького, дом 91.
Срок аренды установлен с 01.12.2011 на неопределенный срок.
В силу пункта 4.1 договора за указанные помещения арендатор уплачивает стоимость арендной платы. Общая сумма арендной платы в месяц составляет 394 011 руб. Платежи вносятся на расчетный счет арендодателя не позднее пятого числа текущего месяца. Если оплата не будет произведена до конца текущего месяца, арендодатель оставляет за собой право расторгнуть договор в одностороннем порядке.
Согласно пункту 4.2 договора арендная плата может быть пересмотрена арендодателем в связи с изменением площадей, цен, тарифов и в других случаях путем письменного извещения арендатора за 30 дней.
Помещения переданы ответчику по акту приема-передачи от 01.12.2011.
Стороны подписали дополнительное соглашение от 09.01.2014 N 1 к договору в редакции протокола разногласий, согласно которому арендная плата с 01.01.2014 установлена в размере 300 руб. за 1 кв. м. Общая сумма арендной платы в месяц составила 248 709 руб.
Стороны подписали дополнительное соглашение от 18.11.2014 N 2, согласно которому общая сумма арендной платы в месяц составила 236 679 руб. в связи с изменением арендуемой площади с 829,03 кв. м на 788,93 кв. м.
ООО "Группа Компаний "ОКОР" 26.11.2014 уведомило ООО "ОКОР" о повышении арендной платы по договору аренды до 400 руб. за 1 кв. м в месяц с 01.01.2015, направив ответчику два экземпляра дополнительного соглашения к договору.
Арендатор отказался от уплаты предложенной арендодателем суммы арендной платы.
По мнению истца, ответчик необоснованно считает, что увеличение арендной платы, право на которое в одностороннем порядке предоставлено арендодателю согласно пункту 4.2 договора аренды является изменением договора, соответственно требует фактического согласия на это арендатора, выраженного подписанием дополнительного соглашения. Однако предусмотренное договором одностороннее изменение арендодателем размера арендной платы путем направления арендатору соответствующего уведомления, является не изменением договора, а выступает в качестве исполнения ранее согласованного сторонами условия и не требует подписания дополнительного соглашения. ООО "ОКОР" отказалось уплачивать арендную плату, измененную в одностороннем порядке. При этом продолжило пользоваться арендуемым помещением, не возвратило его. При таком положении истец лишен возможности получения дохода от сдачи своего имущества в аренду.
Суд установил, что ответчик, не согласившись с заявленной арендодателем арендной платой, продолжал вносить арендную плату в прежнем размере.
Согласно расчетам истца задолженность по арендной плате за период с 01.01.2015 по 06.05.2015 составила 327 892 руб. 70 коп.
Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 12 366 руб. 48 коп. за период с 06.01.2015 по 06.04.2015.
Ненадлежащее выполнение ответчиком договорных обязательств явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции признал их обоснованными по праву и размеру, удовлетворил иск.
Апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения решения суда.
В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.
Суд первой инстанции установил, что сообщение об изменении арендной платы доведено до сведения ответчика путем направления ему арендодателем уведомления от 26.11.2014, полученного арендатором 29.11.2014. Уведомление направлено ответчику в соответствии с условиями договора.
В соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Согласно пункту 21 Постановления N 73 размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Норма пункта 3 статьи 614 ГК РФ является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.
Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.
В соответствии с пунктом 22 Постановления N 73, если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.
Доводы подателя жалобы о необоснованном повышении истцом размера арендной платы в одностороннем порядке, неправомерности его действий, размер арендной платы существенно увеличен, были предметом подробного исследования в суде первой инстанции, им дана мотивированная оценка, оснований не согласиться с которой у апелляционной инстанции не имеется.
Как правильно указал суд первой инстанции, изменение арендодателем размера арендной платы не было произвольным.
Исходя из представленного в суд первой инстанции расчета видно, что с 01.01.2015 при корректировке арендная плата была уменьшена на 15,8% от первоначального размера, по сравнению с ценой на дату заключения договора без учета инфляции в размере 11,4% в 2014 году (ставка арендной платы с 01.12.2011 (дата заключения договора аренды) - 475 руб. за 1 кв. м; ставка арендной платы с 01.05.2014 - 300 руб. за 1 кв. м; ставка арендной платы с 01.12.2014 - 300 руб. за 1 кв. м; ставка арендной платы с 01.01.2015 - 400 руб. за 1 кв. м).
Суд установил, что с даты заключения договора в период с 2012 года по 2014 год размер арендной платы не повышался.
Суд обоснованно указал, что порядок определения величины изменения ставки арендной платы в данном случае законодательно не урегулирован, соответственно установление определенного размера платы остается на усмотрение арендодателя. Максимальный размер, на который может быть увеличена арендная плата, ГК РФ и иными нормативными актами не предусмотрен.
Суд признал обоснованным и мотивированным представленный истцом расчет новой арендной платы, который документально подтвержден. При этом истец доказал, что данный расчет является единым для арендаторов, с которыми истец имеет правоотношения, не ущемляет их интересы и соответствует установленному деловому обороту.
Довод подателя жалобы о недостоверности договоров аренды помещений, расположенных в здании по адресу: город Вологда, улица Горького, дом 91, из которых следует, что уровень арендной ставки был на уровне в среднем 400 руб. за 1 кв. м, не соответствует установленным по делу обстоятельствам.
Ссылки подателя жалобы на то обстоятельство, что договоры не прошиты, не подтверждены платежными поручениями, актами и другими документами, не принимаются во внимание.
Апелляционный суд полагает, что в данном случае истец представил отвечающие требованиям статей 67 и 68 АПК РФ доказательства, свидетельствующие о едином подходе арендодателя к определению размера арендной платы за пользование помещениями для арендаторов. При этом ответчик не вправе давать оценку правоотношениям истца с иными лицами, а также порядку исполнения ими своих обязательств в рамках договоров, в которых ответчик стороной не выступает.
Таким образом, оснований для отказа в иске в части взыскания долга у суда первой инстанции не имелось. Требования удовлетворены обоснованно.
Рассматривая требование истца в части взыскания процентов, суд правильно применил нормы права, проверил расчет, признал его верным.
Оснований не согласиться с данными выводами суда первой инстанции у апелляционной инстанции не имеется.
Исходя из вышеизложенного, иск удовлетворен обоснованно.
Фактически все доводы подателя жалобы направлены на переоценку установленных по делу судом первой инстанции обстоятельств, доказательств и иные выводы, правовые основания для которых у апелляционной инстанции отсутствуют.
Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.
Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Вологодской области от 21 октября 2015 года по делу N А13-8324/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ОКОР" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
А.Я.ЗАЙЦЕВА
А.Я.ЗАЙЦЕВА
Судьи
Ю.В.ЗОРИНА
А.В.РОМАНОВА
Ю.В.ЗОРИНА
А.В.РОМАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)