Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указал, что стороны подписали договор купли-продажи квартиры. Истцу стало известно о том, что соответчик написал заявление о прекращении государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, объяснив свои действия тем, что у него не состоялась сделка по купле-продаже альтернативной квартиры меньшей площадью. Истцу была возвращена часть задатка.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Симонова Е.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Строгонова М.В.,
судей Мухортых Е.Н., Бобровой Ю.М.,
при секретаре К.Т.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Мухортых Е.Н. дело по апелляционной жалобе представителя истца К.А. по доверенности А.О. на решение Зюзинского районного суда г. Москвы от 15 июня 2015 года, с учетом дополнительного решения Зюзинского районного суда г. Москвы от 15 декабря 2015 года, которым постановлено:
В удовлетворении исковых требований К.А. к М.А., М.В., М.И. о расторжении договора купли-продажи квартиры от 12.12.2014 г., взыскании суммы задатка, убытков, компенсации морального вреда, судебных расходов - отказать,
установила:
К.А. обратился в суд с иском к М.А., М.В., М.И. о расторжении договора купли-продажи квартиры от 12.12.2014 г., взыскании суммы задатка, убытков, компенсации морального вреда, судебных расходов, указывая о том, что 21.11.2014 между сторонами было заключено соглашение о задатке, согласно которому стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры N ** в доме ** корпус ** по ул. ***** г. Москве, собственниками которой являются ответчики, в срок до 12.12.2014. Задаток в размере **** руб. был уплачен истцом ответчикам 21.11.2014. Стороны 12.12.2014 подписали договор купли-продажи квартиры, 15.12.2014 пакет документов был передан в Управление Росреестра по Москве на регистрацию. 19.12.2014 истца стало известно о том, что ответчик М.А. написала заявление о прекращении государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, а 19.01.2015 Управление Росреестра по Москве подтвердило отказ в государственной регистрации права собственности на квартиру. М.А. объяснила свои действия тем, что у нее не состоялась сделка по купле-продаже альтернативной квартиры меньшей площадью, которую ответчики предполагали приобрести взамен продаваемой квартиры. Для урегулирования ситуации ответчикам были представлены на рассмотрение иные варианты альтернативной квартиры, которые ответчики рассматривать отказались. Истцу был возвращен ответчиками задаток в однократном размере - в сумме **** руб., частично компенсированы расходы в размере *** руб. В возврате оставшейся части суммы задатка в размере **** руб., а также компенсации оставшихся расходов ответчиками отказано. Поскольку ответчиками были нарушены обязательства по соглашению, истец просит расторгнуть договор купли-продажи квартиры от 19.12.2014, взыскать задаток в размере **** руб., убытки в размере **** руб., компенсацию морального вреда в размере *** руб., судебные расходы в размере **** руб.
В судебном заседании суда первой инстанции представитель истца К.А. по доверенности К.Е. поддержала заявленные требования в полном объеме.
Ответчик М.М. в судебном заседании суда первой инстанции против удовлетворения заявленных требований возражал по доводам письменного отзыва на иск.
Представитель ответчиков М.А., М.В., М.И. по доверенности А.М. в судебном заседании суда первой инстанции возражал против удовлетворения исковых требований.
Суд первой инстанции постановил обжалуемое решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы просит представитель истца К.А. по доверенности А.О., ссылаясь на то, что судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела; судом неправильно применены нормы материального права.
В судебном заседании коллегии представитель истца К.А. по доверенности А.О. доводы апелляционной жалобы поддержала.
Ответчик М.И., он же представитель ответчиков М.А. и М.В. по доверенности, в судебном заседании коллегии против удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда возражал.
Истец К.А., ответчики М.А. и М.В., извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, доказательств, свидетельствующих об уважительной причине неявки, не представили, ходатайств об отложении слушания дела не заявили. В связи с чем, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив материалы дела, выслушав явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия пришла к следующему.
В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
В силу ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:
- неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;
- недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела;
- несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;
- нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Из материалов дела следует, что 21.11.2014 между К.А. (задаткодатель) и М.А., М.В., М.И. (задаткополучатели) было заключено соглашение о задатке, согласно которому стороны изъявляют желание подписать в будущем в срок до 12.12.2014 включительно договор купли-продажи квартиры N *** в доме ** корпус *** по *** в г. Москве, которая принадлежит задаткополучателям на праве общей долевой собственности, по *** доли каждому (л.д. 37 - 40).
В п. 2 соглашения указано, что задаткодатель передал, а задаткополучатели получили задаток в размере *** руб., а именно по **** руб. каждый.
Согласно п. 3 соглашения, стороны договорились, что стоимость квартиры составляет **** руб., включая сумму задатка, предусмотренную п. 2 настоящего соглашения.
Факт получения суммы задатка в размере **** руб. подтверждается распиской М.А. от 21.11.2014 (л.д. 12).
12.12.2014 между М.А., М.В., М.И. (продавцы) и К.А. (покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры N ** в доме ** корпус ** по ул. Скобелевской в г. Москве (л.д. 34 - 36).
Квартира продается за *** руб. (п. 4 договора).
15.12.2014 пакет документов был передан в Управление Росреестра по Москве на регистрацию (л.д. 29).
19.12.2014 истцу стало известно о том, что ответчик М.А. написала заявление о прекращении государственной регистрации перехода права собственности на квартиру.
19.12.2014 государственная регистрация перехода права собственности была приостановлена (л.д. 30).
19.01.2015 Управление Росреестра по Москве отказало в государственной регистрации перехода права собственности на квартиру (л.д. 31).
Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований в полном объеме, суд руководствовался ст. ст. 380, 381 ГК РФ и посчитал, что сделка по приобретению ответчиками альтернативной квартиры не состоялась по вине третьих лиц, сумма задатка возвращена истцу в однократном размере, а также ему компенсированы расходы. Кроме того, суд, сославшись на п. 10 соглашения о задатке от 21.11.2014 посчитал, что задаткополучатели не отвечают за неисполнение соглашения по вине третьих лиц.
Данные выводы суд сделал без учета следующих обстоятельств и требований норм материального права.
Как указано выше, из содержания заключенного 21.11.2014 между К.А. (задаткодатель) и М.А., М.В., М.И. (задаткополучатели) соглашения о задатке следует, что стороны обязались в будущем в срок до 12.12.2014 включительно заключить договор купли-продажи квартиры N *** в доме ** корпус ** по ул. *** в г. Москве.
Пунктом 2 соглашения установлено, что задаткодатель передал, а задаткополучатели получили задаток в размере **** руб., а именно по **** руб. каждый.
В п. 1.6 соглашения предусмотрено, что в соответствии со ст. ст. 380, 381 ГК РФ стороны применяют задаток как меру обеспечения обязательств по подписанию в срок договора купли-продажи квартиры.
Получение задатка подтверждается собственноручно выполненной М.А. распиской от 21.11.2014.
Согласно п. 3 соглашения, стороны договорились, что стоимость квартиры составляет ****** руб., включая сумму задатка, предусмотренную п. 2 настоящего соглашения.
Сумма задатка засчитывается в оплату стоимости квартиры по договору купли-продажи квартиры (п. 12 соглашения).
В соответствии с п. 10 соглашения, если за неисполнение настоящего соглашения ответственен задаткодатель, задаток остается у задаткополучателя. При этом не является ответственностью задаткодателя неисполнение настоящего соглашения по вине отказа/невозможности осуществления третьим лицом покупки квартиры, собственником которой является задаткодатель. Если за неисполнение настоящего соглашения ответственна сторона, получившая задаток - задаткополучатель, он обязан уплатить другой стороне - задаткодателю, двойную сумму задатка.
Содержание ст. ст. 380, 381 ГК РФ сторонами известно, о чем указано в пункте 15 соглашения.
В соответствии со ст. 380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
Согласно ст. 381 ГК РФ, при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Таким образом, при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416 ГК РФ) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
В соответствии со ст. ст. 432, 433 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
С учетом приведенных норм права и фактических обстоятельств дела, судебная коллегия находит соглашение о задатке в полной мере соответствующим по форме и содержанию требованиям закона. Переданная продавцам денежная сумма в размере *** 000 руб., очевидно, является задатком.
Неисполнение своих обязательств по договору купли-продажи от 12.12.2014 продавцы - ответчики по настоящему делу не оспаривали. Государственная регистрация перехода права собственности прекращена в связи с заявлением М.А. Таким образом, договор купли-продажи от 12.12.2014 исполнен не был по вине ответчиков.
В пункте 10 соглашения предусмотрено, что, если за неисполнение настоящего соглашения ответственна сторона, получившая задаток - задаткополучатель, он обязан уплатить другой стороне - задаткодателю, двойную сумму задатка.
Невозможность исполнения договора купли-продажи в связи с неисполнением третьим лицом сделки по купле-продаже ответчиками альтернативной квартиры не относится к обстоятельствам, указанным в ст. 416 ГК РФ, и в соглашении о задатке в качестве обстоятельства, освобождающего задаткополучателей от уплаты задаткополучателю двойной суммы задатка, не указана.
При таком положении, в рассматриваемом случае, с продавцов в пользу покупателя в силу приведенных норм права и условий договора подлежала уплате сумма задатка в двойном размере.
В этой связи решение суда не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене с вынесением нового решения по делу.
Принимая во внимание, что истцу был возвращен ответчиками задаток в однократном размере - в сумме **** руб., с М.А., М.В., М.И. в пользу истца подлежит взысканию оставшаяся часть суммы задатка в размере *** руб., то есть по **** руб. с каждого.
Учитывая наличие предусмотренных пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ оснований для расторжения договора купли-продажи от 12.12.2014 в связи с существенным нарушением продавцами его условий, выразившимся в ненадлежащем исполнении обязательства по передаче покупателю имущества, требования истца К.А. о расторжении договора купли продажи квартиры от 12.12.2014 являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Из материалов дела видно, что в связи с заключением договора купли-продажи квартиры от 12.12.2014 истцом понесены:
- расходы по оплате услуг ЗАО "ВТБ 24" по пользованию индивидуальным банковским сейфом в соответствии с условиями заключенного сторонами договора на основании договора с Банком от 12.12.2014 (л.д. 15 - 18) в размере **** руб., *** руб., *** руб., **** руб., что подтверждается приходными кассовыми ордерами от 12.12.2014 (л.д. 20 - 23),
- расходы по оформлению доверенности от 10.12.2014 по вопросу регистрации права собственности на квартиру по адресу: г. Москва, ****, в размере **** руб. (л.д. 24),
- расходы на оплату услуг нотариуса по оформлению согласия супруги истца К.Е. на приобретение К.А. указанной квартиры в размере **** руб. (л.д. 25),
- расходы по оплате юридических услуг на основании договора от 12.12.2014 с ИП К.Д., предметом которого являются консультация и подготовка пакета документов с целью дальнейшей передаче на регистрацию в отношении данной квартиры, в размере *** руб., что подтверждается как указанным договором, так и актом об оказании услуг и квитанцией от 12.12.2014 (л.д. 26 - 28),
- расходы по оплате государственной пошлины за государственную регистрацию в размере ** руб. и **** руб. (л.д. 42 - 43).
А всего, расходы истца в связи с заключением договора купли-продажи квартиры ответчиков составили 21 440 руб.
Положения ст. 381 ГК РФ предусматривают, что сверх задатка в двойном размере, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
Материалами дела подтверждается, что часть убытков в размере *** руб. истцу ответчиками возмещена.
Таким образом, с каждого из ответчиков в пользу истца подлежат взысканию убытки в размере *** руб. ((**** руб. - **** руб.) / **).
При этом, коллегия находит необоснованными доводы истца в части того, что в связи с неисполнением ответчиками договора купли-продажи от 12.12.2014 им понесены убытки по оплате услуг риэлтора в размере **** руб.
В подтверждение данного довода истцом представлены договор на оказание риэлтерских услуг, заключенный между Т. и К.А. и акт выполненных работ от 12.12.2014 (л.д. 13). Данный договор заключен 15.09.2014, то есть до заключения с ответчиками рассматриваемых договора купли-продажи и соглашения о задатке. Предметом договора является оказание услуг по поиску потенциального покупателя квартиры истца по адресу: г. Москва, ********, а также по поиску и подбору объекта недвижимости в целях его дальнейшего приобретения заказчиком.
С учетом изложенного, достаточных оснований полагать, что данные расходы понесены истцом по вине ответчиков вследствие неисполнения ими договора купли-продажи квартиры от 12.12.2014 не имеется, доказательств наличия причинно-следственной связи между данными расходами и действиями ответчиков суду не представлено. Следовательно, в указанной части требований истцу должно быть отказано.
В силу ст. 151 ГК РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические и нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанности компенсации указанного вреда.
При нарушении имущественных прав граждан компенсация морального вреда допускается лишь тогда, когда это специально предусмотрено законом.
Коллегия считает, что требования К.А. о взыскании компенсации морального вреда удовлетворению не подлежат, поскольку в случае причинения имущественного вреда правовые основания для компенсации морального вреда отсутствуют. Более того, доказательств того, что истцу действиями ответчика были причинены физические и нравственные страдания и переживания, суду не представлено.
Согласно ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Правила, изложенные в части первой настоящей статьи, относятся также к распределению судебных расходов, понесенных сторонами в связи с ведением дела в апелляционной, кассационной и надзорной инстанциях.
В случае, если суд вышестоящей инстанции, не передавая дело на новое рассмотрение, изменит состоявшееся решение суда нижестоящей инстанции или примет новое решение, он соответственно изменяет распределение судебных расходов. Если в этих случаях суд вышестоящей инстанции не изменил решение суда в части распределения судебных расходов, этот вопрос должен решить суд первой инстанции по заявлению заинтересованного лица.
Материалами дела подтверждается, что в связи с рассмотрением настоящего дела истцом понесены расходы на оплату юридических услуг в суде первой инстанции в сумме ***** руб. (л.д. 9 - 11), в суде апелляционной инстанции - в сумме ***** руб.; расходы по нотариальному оформлению доверенностей на представителей в сумме *** руб. и **** руб., а также оплачена государственная пошлина в сумме **** руб. и *** руб.
Принимая во внимание установленные обстоятельства, то, что иск и апелляционная жалоба удовлетворены частично, коллегия приходит к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчиков в пользу истца судебных издержек по оплате услуг нотариуса и государственной пошлины, пропорционально размеру удовлетворенных судом требований (**, **%).
В этой связи с каждого из ответчиков в пользу истца подлежат взысканию расходы по нотариальному оформлению доверенностей на представителей в сумме *** руб. ((*** руб. и **** руб.) x ****% / *), расходы по оплате государственной пошлины в сумме *** руб. ((***** руб. и *** руб.) x **, **% / **).
При разрешении требований К.А. о взыскании расходов по оплате услуг представителя коллегия, учитывает степень участия представителей истца в судебных заседаниях, длительность и сложность гражданского дела, его конкретные обстоятельства, и, руководствуясь ст. 100 ГПК РФ, полагает возможным взыскать в пользу истца указанные расходы в сумме ***** руб. (или по **** руб. с каждого из ответчиков), которую судебная коллегия считает разумной.
В соответствии с нормами п. 2 ст. 328 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции при рассмотрении апелляционных жалобы, представления вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.
Таким образом, судебная коллегия полагает решение по настоящему делу постановленным при неправильном применении норм материального права, несоответствии выводов суда обстоятельствам дела, что является основаниями к его отмене.
При таких обстоятельствах, решение суда подлежит отмене с принятием нового решения об удовлетворении иска К.А. частично.
Исходя из изложенного, руководствуясь ст. ст. 327 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
Решение Зюзинского районного суда г. Москвы от 15 июня 2015 года, с учетом дополнительного решения Зюзинского районного суда г. Москвы от 15 декабря 2015 года - отменить.
Принять по делу новое решение.
Иск К.А. удовлетворить частично.
Расторгнуть договор купли-продажи квартиры N ****, расположенной по адресу: г. Москва, ***** заключенный 12.12.2014 между М.А., М.В. и М.И.
Взыскать с М.А. в пользу К.А. сумму задатка в размере *** руб. *** коп., убытки в размере *** руб., расходы по оплате услуг представителя в ***** руб., расходы по оплате услуг по нотариальному оформлению доверенности в размере **** руб. *** коп., расходы по оплате государственной пошлины в сумме *** руб. ** коп.
Взыскать с М.В. в пользу К.А. сумму задатка в размере *** руб. *** коп., убытки в размере ** руб., расходы по оплате услуг представителя в размере *** руб., расходы по оплате услуг по нотариальному оформлению доверенности в размере *** руб. ** коп., расходы по оплате государственной пошлины в сумме *** руб. ** коп.
Взыскать с М.И. в пользу К.А. сумму задатка в размере *** руб. ** коп., убытки в размере *** руб., расходы по оплате услуг представителя в размере *** руб., расходы по оплате услуг по нотариальному оформлению доверенности в размере *** руб. ** коп., расходы по оплате государственной пошлины в сумме *** руб. ** коп.
В остальной части иска отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 08.02.2016 ПО ДЕЛУ N 33-3965/2016
Требование: О расторжении договора купли-продажи квартиры, взыскании суммы задатка, убытков, компенсации морального вреда.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указал, что стороны подписали договор купли-продажи квартиры. Истцу стало известно о том, что соответчик написал заявление о прекращении государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, объяснив свои действия тем, что у него не состоялась сделка по купле-продаже альтернативной квартиры меньшей площадью. Истцу была возвращена часть задатка.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 8 февраля 2016 г. по делу N 33-3965
Судья Симонова Е.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Строгонова М.В.,
судей Мухортых Е.Н., Бобровой Ю.М.,
при секретаре К.Т.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Мухортых Е.Н. дело по апелляционной жалобе представителя истца К.А. по доверенности А.О. на решение Зюзинского районного суда г. Москвы от 15 июня 2015 года, с учетом дополнительного решения Зюзинского районного суда г. Москвы от 15 декабря 2015 года, которым постановлено:
В удовлетворении исковых требований К.А. к М.А., М.В., М.И. о расторжении договора купли-продажи квартиры от 12.12.2014 г., взыскании суммы задатка, убытков, компенсации морального вреда, судебных расходов - отказать,
установила:
К.А. обратился в суд с иском к М.А., М.В., М.И. о расторжении договора купли-продажи квартиры от 12.12.2014 г., взыскании суммы задатка, убытков, компенсации морального вреда, судебных расходов, указывая о том, что 21.11.2014 между сторонами было заключено соглашение о задатке, согласно которому стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры N ** в доме ** корпус ** по ул. ***** г. Москве, собственниками которой являются ответчики, в срок до 12.12.2014. Задаток в размере **** руб. был уплачен истцом ответчикам 21.11.2014. Стороны 12.12.2014 подписали договор купли-продажи квартиры, 15.12.2014 пакет документов был передан в Управление Росреестра по Москве на регистрацию. 19.12.2014 истца стало известно о том, что ответчик М.А. написала заявление о прекращении государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, а 19.01.2015 Управление Росреестра по Москве подтвердило отказ в государственной регистрации права собственности на квартиру. М.А. объяснила свои действия тем, что у нее не состоялась сделка по купле-продаже альтернативной квартиры меньшей площадью, которую ответчики предполагали приобрести взамен продаваемой квартиры. Для урегулирования ситуации ответчикам были представлены на рассмотрение иные варианты альтернативной квартиры, которые ответчики рассматривать отказались. Истцу был возвращен ответчиками задаток в однократном размере - в сумме **** руб., частично компенсированы расходы в размере *** руб. В возврате оставшейся части суммы задатка в размере **** руб., а также компенсации оставшихся расходов ответчиками отказано. Поскольку ответчиками были нарушены обязательства по соглашению, истец просит расторгнуть договор купли-продажи квартиры от 19.12.2014, взыскать задаток в размере **** руб., убытки в размере **** руб., компенсацию морального вреда в размере *** руб., судебные расходы в размере **** руб.
В судебном заседании суда первой инстанции представитель истца К.А. по доверенности К.Е. поддержала заявленные требования в полном объеме.
Ответчик М.М. в судебном заседании суда первой инстанции против удовлетворения заявленных требований возражал по доводам письменного отзыва на иск.
Представитель ответчиков М.А., М.В., М.И. по доверенности А.М. в судебном заседании суда первой инстанции возражал против удовлетворения исковых требований.
Суд первой инстанции постановил обжалуемое решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы просит представитель истца К.А. по доверенности А.О., ссылаясь на то, что судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела; судом неправильно применены нормы материального права.
В судебном заседании коллегии представитель истца К.А. по доверенности А.О. доводы апелляционной жалобы поддержала.
Ответчик М.И., он же представитель ответчиков М.А. и М.В. по доверенности, в судебном заседании коллегии против удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда возражал.
Истец К.А., ответчики М.А. и М.В., извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, доказательств, свидетельствующих об уважительной причине неявки, не представили, ходатайств об отложении слушания дела не заявили. В связи с чем, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив материалы дела, выслушав явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия пришла к следующему.
В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
В силу ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:
- неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;
- недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела;
- несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;
- нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Из материалов дела следует, что 21.11.2014 между К.А. (задаткодатель) и М.А., М.В., М.И. (задаткополучатели) было заключено соглашение о задатке, согласно которому стороны изъявляют желание подписать в будущем в срок до 12.12.2014 включительно договор купли-продажи квартиры N *** в доме ** корпус *** по *** в г. Москве, которая принадлежит задаткополучателям на праве общей долевой собственности, по *** доли каждому (л.д. 37 - 40).
В п. 2 соглашения указано, что задаткодатель передал, а задаткополучатели получили задаток в размере *** руб., а именно по **** руб. каждый.
Согласно п. 3 соглашения, стороны договорились, что стоимость квартиры составляет **** руб., включая сумму задатка, предусмотренную п. 2 настоящего соглашения.
Факт получения суммы задатка в размере **** руб. подтверждается распиской М.А. от 21.11.2014 (л.д. 12).
12.12.2014 между М.А., М.В., М.И. (продавцы) и К.А. (покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры N ** в доме ** корпус ** по ул. Скобелевской в г. Москве (л.д. 34 - 36).
Квартира продается за *** руб. (п. 4 договора).
15.12.2014 пакет документов был передан в Управление Росреестра по Москве на регистрацию (л.д. 29).
19.12.2014 истцу стало известно о том, что ответчик М.А. написала заявление о прекращении государственной регистрации перехода права собственности на квартиру.
19.12.2014 государственная регистрация перехода права собственности была приостановлена (л.д. 30).
19.01.2015 Управление Росреестра по Москве отказало в государственной регистрации перехода права собственности на квартиру (л.д. 31).
Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований в полном объеме, суд руководствовался ст. ст. 380, 381 ГК РФ и посчитал, что сделка по приобретению ответчиками альтернативной квартиры не состоялась по вине третьих лиц, сумма задатка возвращена истцу в однократном размере, а также ему компенсированы расходы. Кроме того, суд, сославшись на п. 10 соглашения о задатке от 21.11.2014 посчитал, что задаткополучатели не отвечают за неисполнение соглашения по вине третьих лиц.
Данные выводы суд сделал без учета следующих обстоятельств и требований норм материального права.
Как указано выше, из содержания заключенного 21.11.2014 между К.А. (задаткодатель) и М.А., М.В., М.И. (задаткополучатели) соглашения о задатке следует, что стороны обязались в будущем в срок до 12.12.2014 включительно заключить договор купли-продажи квартиры N *** в доме ** корпус ** по ул. *** в г. Москве.
Пунктом 2 соглашения установлено, что задаткодатель передал, а задаткополучатели получили задаток в размере **** руб., а именно по **** руб. каждый.
В п. 1.6 соглашения предусмотрено, что в соответствии со ст. ст. 380, 381 ГК РФ стороны применяют задаток как меру обеспечения обязательств по подписанию в срок договора купли-продажи квартиры.
Получение задатка подтверждается собственноручно выполненной М.А. распиской от 21.11.2014.
Согласно п. 3 соглашения, стороны договорились, что стоимость квартиры составляет ****** руб., включая сумму задатка, предусмотренную п. 2 настоящего соглашения.
Сумма задатка засчитывается в оплату стоимости квартиры по договору купли-продажи квартиры (п. 12 соглашения).
В соответствии с п. 10 соглашения, если за неисполнение настоящего соглашения ответственен задаткодатель, задаток остается у задаткополучателя. При этом не является ответственностью задаткодателя неисполнение настоящего соглашения по вине отказа/невозможности осуществления третьим лицом покупки квартиры, собственником которой является задаткодатель. Если за неисполнение настоящего соглашения ответственна сторона, получившая задаток - задаткополучатель, он обязан уплатить другой стороне - задаткодателю, двойную сумму задатка.
Содержание ст. ст. 380, 381 ГК РФ сторонами известно, о чем указано в пункте 15 соглашения.
В соответствии со ст. 380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
Согласно ст. 381 ГК РФ, при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Таким образом, при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416 ГК РФ) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
В соответствии со ст. ст. 432, 433 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
С учетом приведенных норм права и фактических обстоятельств дела, судебная коллегия находит соглашение о задатке в полной мере соответствующим по форме и содержанию требованиям закона. Переданная продавцам денежная сумма в размере *** 000 руб., очевидно, является задатком.
Неисполнение своих обязательств по договору купли-продажи от 12.12.2014 продавцы - ответчики по настоящему делу не оспаривали. Государственная регистрация перехода права собственности прекращена в связи с заявлением М.А. Таким образом, договор купли-продажи от 12.12.2014 исполнен не был по вине ответчиков.
В пункте 10 соглашения предусмотрено, что, если за неисполнение настоящего соглашения ответственна сторона, получившая задаток - задаткополучатель, он обязан уплатить другой стороне - задаткодателю, двойную сумму задатка.
Невозможность исполнения договора купли-продажи в связи с неисполнением третьим лицом сделки по купле-продаже ответчиками альтернативной квартиры не относится к обстоятельствам, указанным в ст. 416 ГК РФ, и в соглашении о задатке в качестве обстоятельства, освобождающего задаткополучателей от уплаты задаткополучателю двойной суммы задатка, не указана.
При таком положении, в рассматриваемом случае, с продавцов в пользу покупателя в силу приведенных норм права и условий договора подлежала уплате сумма задатка в двойном размере.
В этой связи решение суда не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене с вынесением нового решения по делу.
Принимая во внимание, что истцу был возвращен ответчиками задаток в однократном размере - в сумме **** руб., с М.А., М.В., М.И. в пользу истца подлежит взысканию оставшаяся часть суммы задатка в размере *** руб., то есть по **** руб. с каждого.
Учитывая наличие предусмотренных пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ оснований для расторжения договора купли-продажи от 12.12.2014 в связи с существенным нарушением продавцами его условий, выразившимся в ненадлежащем исполнении обязательства по передаче покупателю имущества, требования истца К.А. о расторжении договора купли продажи квартиры от 12.12.2014 являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Из материалов дела видно, что в связи с заключением договора купли-продажи квартиры от 12.12.2014 истцом понесены:
- расходы по оплате услуг ЗАО "ВТБ 24" по пользованию индивидуальным банковским сейфом в соответствии с условиями заключенного сторонами договора на основании договора с Банком от 12.12.2014 (л.д. 15 - 18) в размере **** руб., *** руб., *** руб., **** руб., что подтверждается приходными кассовыми ордерами от 12.12.2014 (л.д. 20 - 23),
- расходы по оформлению доверенности от 10.12.2014 по вопросу регистрации права собственности на квартиру по адресу: г. Москва, ****, в размере **** руб. (л.д. 24),
- расходы на оплату услуг нотариуса по оформлению согласия супруги истца К.Е. на приобретение К.А. указанной квартиры в размере **** руб. (л.д. 25),
- расходы по оплате юридических услуг на основании договора от 12.12.2014 с ИП К.Д., предметом которого являются консультация и подготовка пакета документов с целью дальнейшей передаче на регистрацию в отношении данной квартиры, в размере *** руб., что подтверждается как указанным договором, так и актом об оказании услуг и квитанцией от 12.12.2014 (л.д. 26 - 28),
- расходы по оплате государственной пошлины за государственную регистрацию в размере ** руб. и **** руб. (л.д. 42 - 43).
А всего, расходы истца в связи с заключением договора купли-продажи квартиры ответчиков составили 21 440 руб.
Положения ст. 381 ГК РФ предусматривают, что сверх задатка в двойном размере, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
Материалами дела подтверждается, что часть убытков в размере *** руб. истцу ответчиками возмещена.
Таким образом, с каждого из ответчиков в пользу истца подлежат взысканию убытки в размере *** руб. ((**** руб. - **** руб.) / **).
При этом, коллегия находит необоснованными доводы истца в части того, что в связи с неисполнением ответчиками договора купли-продажи от 12.12.2014 им понесены убытки по оплате услуг риэлтора в размере **** руб.
В подтверждение данного довода истцом представлены договор на оказание риэлтерских услуг, заключенный между Т. и К.А. и акт выполненных работ от 12.12.2014 (л.д. 13). Данный договор заключен 15.09.2014, то есть до заключения с ответчиками рассматриваемых договора купли-продажи и соглашения о задатке. Предметом договора является оказание услуг по поиску потенциального покупателя квартиры истца по адресу: г. Москва, ********, а также по поиску и подбору объекта недвижимости в целях его дальнейшего приобретения заказчиком.
С учетом изложенного, достаточных оснований полагать, что данные расходы понесены истцом по вине ответчиков вследствие неисполнения ими договора купли-продажи квартиры от 12.12.2014 не имеется, доказательств наличия причинно-следственной связи между данными расходами и действиями ответчиков суду не представлено. Следовательно, в указанной части требований истцу должно быть отказано.
В силу ст. 151 ГК РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические и нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанности компенсации указанного вреда.
При нарушении имущественных прав граждан компенсация морального вреда допускается лишь тогда, когда это специально предусмотрено законом.
Коллегия считает, что требования К.А. о взыскании компенсации морального вреда удовлетворению не подлежат, поскольку в случае причинения имущественного вреда правовые основания для компенсации морального вреда отсутствуют. Более того, доказательств того, что истцу действиями ответчика были причинены физические и нравственные страдания и переживания, суду не представлено.
Согласно ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Правила, изложенные в части первой настоящей статьи, относятся также к распределению судебных расходов, понесенных сторонами в связи с ведением дела в апелляционной, кассационной и надзорной инстанциях.
В случае, если суд вышестоящей инстанции, не передавая дело на новое рассмотрение, изменит состоявшееся решение суда нижестоящей инстанции или примет новое решение, он соответственно изменяет распределение судебных расходов. Если в этих случаях суд вышестоящей инстанции не изменил решение суда в части распределения судебных расходов, этот вопрос должен решить суд первой инстанции по заявлению заинтересованного лица.
Материалами дела подтверждается, что в связи с рассмотрением настоящего дела истцом понесены расходы на оплату юридических услуг в суде первой инстанции в сумме ***** руб. (л.д. 9 - 11), в суде апелляционной инстанции - в сумме ***** руб.; расходы по нотариальному оформлению доверенностей на представителей в сумме *** руб. и **** руб., а также оплачена государственная пошлина в сумме **** руб. и *** руб.
Принимая во внимание установленные обстоятельства, то, что иск и апелляционная жалоба удовлетворены частично, коллегия приходит к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчиков в пользу истца судебных издержек по оплате услуг нотариуса и государственной пошлины, пропорционально размеру удовлетворенных судом требований (**, **%).
В этой связи с каждого из ответчиков в пользу истца подлежат взысканию расходы по нотариальному оформлению доверенностей на представителей в сумме *** руб. ((*** руб. и **** руб.) x ****% / *), расходы по оплате государственной пошлины в сумме *** руб. ((***** руб. и *** руб.) x **, **% / **).
При разрешении требований К.А. о взыскании расходов по оплате услуг представителя коллегия, учитывает степень участия представителей истца в судебных заседаниях, длительность и сложность гражданского дела, его конкретные обстоятельства, и, руководствуясь ст. 100 ГПК РФ, полагает возможным взыскать в пользу истца указанные расходы в сумме ***** руб. (или по **** руб. с каждого из ответчиков), которую судебная коллегия считает разумной.
В соответствии с нормами п. 2 ст. 328 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции при рассмотрении апелляционных жалобы, представления вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.
Таким образом, судебная коллегия полагает решение по настоящему делу постановленным при неправильном применении норм материального права, несоответствии выводов суда обстоятельствам дела, что является основаниями к его отмене.
При таких обстоятельствах, решение суда подлежит отмене с принятием нового решения об удовлетворении иска К.А. частично.
Исходя из изложенного, руководствуясь ст. ст. 327 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Зюзинского районного суда г. Москвы от 15 июня 2015 года, с учетом дополнительного решения Зюзинского районного суда г. Москвы от 15 декабря 2015 года - отменить.
Принять по делу новое решение.
Иск К.А. удовлетворить частично.
Расторгнуть договор купли-продажи квартиры N ****, расположенной по адресу: г. Москва, ***** заключенный 12.12.2014 между М.А., М.В. и М.И.
Взыскать с М.А. в пользу К.А. сумму задатка в размере *** руб. *** коп., убытки в размере *** руб., расходы по оплате услуг представителя в ***** руб., расходы по оплате услуг по нотариальному оформлению доверенности в размере **** руб. *** коп., расходы по оплате государственной пошлины в сумме *** руб. ** коп.
Взыскать с М.В. в пользу К.А. сумму задатка в размере *** руб. *** коп., убытки в размере ** руб., расходы по оплате услуг представителя в размере *** руб., расходы по оплате услуг по нотариальному оформлению доверенности в размере *** руб. ** коп., расходы по оплате государственной пошлины в сумме *** руб. ** коп.
Взыскать с М.И. в пользу К.А. сумму задатка в размере *** руб. ** коп., убытки в размере *** руб., расходы по оплате услуг представителя в размере *** руб., расходы по оплате услуг по нотариальному оформлению доверенности в размере *** руб. ** коп., расходы по оплате государственной пошлины в сумме *** руб. ** коп.
В остальной части иска отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)