Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: До настоящего времени квартира истцам в собственность не передана, строительство не завершено, ответчик взятые на себя обязательства по передаче объекта долевого строительства не исполнил.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Степанова Н.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе председательствующего судьи Арслановой Е.А.,
судей Ярадаева А.В., Уряднова С.Н.,
при секретаре судебного заседания Н.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики гражданское дело по иску П.В., П.Н. к обществу с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Гарант" о защите прав потребителя, поступившее по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Гарант" на решение Ленинского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 23 марта 2017 года, которым постановлено:
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Гарант" в пользу П.В. неустойку за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства за период с 01.01.2016 по 15.12.2016 в размере <данные изъяты> рублей, компенсацию морального вреда <данные изъяты> рублей, штраф в соответствии с пунктом 6 ст. 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" в размере <данные изъяты> рублей.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Гарант" в пользу П.Н. неустойку за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства за период с 01.01.2016 по 15.12.2016 в размере <данные изъяты> рублей, компенсацию морального вреда <данные изъяты> рублей, штраф в соответствии с пунктом 6 ст. 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" в размере <данные изъяты> рублей.
В удовлетворении иска в части требований о взыскании остальных сумм неустойки, компенсации морального вреда - отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Гарант" государственную пошлину в доход бюджета города Чебоксары в размере <данные изъяты> руб.
Заслушав доклад судьи Арслановой Е.А., судебная коллегия
установила:
П.В., и П.Н. обратились в суд с уточненным иском к обществу с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Гарант" (далее ООО "СК "Гарант") с требованием о взыскании с ответчика неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства по договору на участие в долевом строительстве жилья за период с 1 января 2016 года по 15 декабря 2016 года в размере по <данные изъяты> руб., компенсации морального вреда в размере по <данные изъяты> руб. в пользу каждого из истцов, штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя. Исковые требования они мотивировали тем, что 31 мая 2007 года между ООО "Высота" и П-выми заключен договор участия в долевом строительстве N, по условиям которого ООО "Высота" обязалось построить на земельном участке жилой дом переменной этажности со встроенно-пристроенными помещениями обслуживания по строительному адресу: <адрес>, в срок до 10 января 2009 года и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать участнику долевого строительства объект долевого строительства в срок до 10 февраля 2009 года. Участники долевого строительства, в свою очередь, обязались уплатить обусловленную договором цену в размере <данные изъяты> руб. и принять в собственность объект долевого строительства. Правопреемником обязательств и прав по объекту незавершенного строительства является Общество с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Гарант" (далее ООО "СК "Гарант"). В соответствии с п. 3.1.3 дополнительного соглашения, заключенного между ответчиком и истцами 26.02.2015, ООО "СК "Гарант" обязалось завершить строительство и ввести дом в эксплуатацию в срок до 31.12.2015 года включительно. Участники долевого строительства в полном объеме выполнили свои обязательства по оплате. Однако, до настоящего времени квартира истцам в собственность не передана, строительство не завершено, ответчик взятые на себя обязательства по передаче объекта долевого строительства не исполнил. Неисполнением данного договора истцам причинен моральный вред, следовательно, ответчику необходимо уплатить вышеуказанные суммы.
Судом постановлено вышеприведенное решение, с которым не согласилось ООО "СК "Гарант", подавшее апелляционную жалобу на предмет отмены решения по мотивам незаконности и необоснованности. В обоснование апелляционной жалобы ответчик указал, что правовых оснований для взыскания с него неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства, компенсации морального вреда, штрафа, не имеется. В Едином государственном реестре прав истцы зарегистрировали свои права общей долевой собственности на не завершенный строительством объект, реализовав, таким образом, свои права, как участники долевого строительства. Истцы денежных средств в сумме <данные изъяты> рублей ответчику не вносили, договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона N 214-ФЗ, с ним не заключали. Считает, что иск предъявлен к ненадлежащему ответчику.
Заслушав пояснения представителя ООО "СК "Гарант" Д., поддержавшего доводы жалобы, сообщившего, что общество приняло на себя обязательства по завершению строительства дома, а не по его строительству в полном объеме, для чего выкупило права застройщика, но не принимало на себя обязательства прежнего застройщика, истцов П.В. и П.Н., возражавших против удовлетворения жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее Закон) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
"Согласно ч. 1 ст. 6 данного Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства.
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (ч. 2 ст. 6 Закона)).
На основании ст. 8 Закона передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ч. 1).
Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 2).
После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.
Согласно положениям ст. 10 Закона в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии с ч. 1 ст. 12 Закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 31 мая 2007 года между ООО "Высота" и П.В., П.Н. заключен договор участия в долевом строительстве N. Согласно п. 2.3. Договора объектом долевого строительства является <данные изъяты> квартира под условным номером <данные изъяты>, расположенная в <данные изъяты> подъезде, на <данные изъяты> этаже, общей площадью по проекту <данные изъяты> кв. м, жилой - <данные изъяты> кв. м, и соответствующая доля общего имущества.
Пунктом 3.1. Договора стоимость объекта долевого участия определена в размере <данные изъяты> руб., которую участник строительства перечисляет на расчетный счет или вносит в кассу застройщика, <данные изъяты> рублей - в срок до 02 июня 2007 года и <данные изъяты> руб. - за месяц до получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Из материалов дела следует, что истцы свое обязательство по оплате стоимости объекта долевого строительства в соответствии с условиями договора выполнили в размере <данные изъяты> руб., однако в связи с банкротством ООО "Высота" и не завершением строительства дома квартира истцам не была своевременно передана.
Заочным решением Ленинского районного суда г. Чебоксары от 13.01.2011 за П.В. и П.Н. признано право собственности по <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности за каждым на жилую часть здания, площадью 4150,3 кв. м (литера А) в объекте незавершенного строительства, расположенном по адресу: <адрес> (ранее строительный адрес: <адрес>), которые после сдачи дома в эксплуатацию будут соответствовать однокомнатной квартире под условным N, расположенной в первом подъезде, на <данные изъяты> этаже жилого дома, общей площадью квартиры по проекту в размере <данные изъяты> кв. м и жилой - <данные изъяты> кв. м, согласно договору участия в долевом строительстве от 31 мая 2007 года N, заключенному между Обществом с ограниченной ответственностью "Высота" и П.В., П.Н.
По договору купли-продажи N 3 от 25 марта 2014 года ООО "СК "Гарант" приобрело на основании Протокола о признании торгов в электронной форме по продаже имущества должника ООО "Высота" права застройщика на незавершенный строительством объект - доля в праве 35442/59563 в общей долевой собственности, местонахождение объекта: Чувашская Республика, <адрес>, <адрес>, и на право аренды земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, для завершения строительства многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенным и предприятиями обслуживания.
26.02.2015 между ООО "СК "Гарант" и истцами заключено дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве от 31 мая 2007 года N 3019, заключенному между ООО "Высота" и П.В. и П.Н.
По условиям дополнительного соглашения ООО "СК "Гарант" приняло на себя обязательство по завершению строительства объекта, площадью застройки <данные изъяты> кв. м, степенью готовности 52%, инв. N, лит. А1, А, расположенного по адресу: <адрес> (п. 2.1.), в срок до 31 декабря 2015 года включительно (п. 3.1.3). Пунктом 4.1. Соглашения предусмотрено, что с момента его подписания и государственной регистрации, обязательства по Договору долевого строительства подлежат исполнению сторонами с учетом данного соглашения. В п. 4.3 указано, что дополнительное соглашение является неотъемлемой частью договора участия в долевом строительстве от 17 июля 2007 года N, заключенного между ООО "Высота" и Участником долевого строительства.
Исходя из изложенного, условия заключенного между ООО "СК "Гарант" и П-выми соглашения свидетельствуют о том, что ООО "СК "Гарант" приняло на себя обязательства Застройщика по завершению строительства по договору участия в долевом строительстве от 17 июля 2007 года N 3105, которые обязалось исполнить с учетом условий дополнительного соглашения.
Как договор участия в долевом строительстве от 31 мая 2007 года N, так и дополнительное соглашение от 26.02.2015 г. к договору участия в долевом строительстве от 31 мая 2007 года N прошли государственную регистрацию в порядке, предусмотренном ч. 3 ст. 4 Федерального закона об участии в долевом строительстве.
При таких обстоятельствах, на спорные правоотношения, сложившиеся между истцом и ответчиком распространяются положения Закона об участии в долевом строительстве, на что правильно указал суд первой инстанции.
Поскольку в настоящее время квартира не передана истцам, хотя подлежала передаче им в срок до 1 января 2016 года, у суда первой инстанции имелись основания для применения к рассматриваемым отношениям Закона об участии в долевом строительстве и Закона "О защите прав потребителей" в части, не урегулированной Законом об участии в долевом строительстве.
Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования истцов в части взыскания неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, суд первой инстанции на основании положений ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве пришел к обоснованному выводу о необходимости взыскания с ответчика неустойки за заявленный истцами период просрочки передачи им объекта долевого строительства.
При этом судебная коллегия соглашается с начислением неустойки за просрочку исполнения обязательств по передаче квартиры участнику долевого строительства, исходя из стоимости квартиры в размере 1400420 рублей. Доводы ответчика в этой части о том, что общество не может нести ответственность за несвоевременность строительства в полном объеме, поскольку ООО "СК "Гарант" приняло на себя обязательства только по завершению строительства жилого дома, имевшего 52% готовности на момент приобретения прав застройщика, не могут служить основанием для начисления неустойки на другую сумму ввиду следующего.
Из договора купли-продажи от 25.03.2014, заключенного между ООО "Высота" и ООО "СК "Гарант?), усматривается, что этим договором общество взяло на себя обязательства по завершению строительства жилого дома. Согласно п. 1.4 договора имущество продано на основании ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2012 N 127-ФЗ (далее Закон о банкротстве).
В силу положений ст. 201.15.1 Закона о банкротстве при урегулировании обязательств застройщика применяется возмездная передача его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику, который будет являться приобретателем. В качестве встречного представления приобретатель исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений. К обязательствам застройщика, которые могут быть переданы приобретателю в соответствии с настоящей статьей, относятся обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений.
Поскольку сложившиеся между новым застройщиком и участником долевого строительства правоотношения регулируются Законом о долевом участии в строительстве, застройщик в соответствии с предписанным в законе правилом должен нести соответствующую, предусмотренную этим законом, ответственность в виде неустойки, размер которой также исчисляется в соответствии с вышеприведенными нормами закона. Ответчик добровольно принял на себя обязательства по завершению строительства объекта долевого участия и по передаче участнику долевого строительства завершенного строительством объекта. При этом, каких-либо иных условий ответственности за просрочку исполнения принятых на себя обществом обязательств, отличных от установленных законом, стороны не предусмотрели. В противном случае начисление неустойки, исходя из размера денежных вложений, внесенных участниками долевого строительства новому застройщику, как на это указа представитель ответчика в суде апелляционной инстанции, повлекло бы отступление от установленного законом принципа ответственности застройщика перед участниками долевого строительства за задержку сроков строительства. Так, чем большую сумму уплатил участник долевого строительства первому застройщику и, соответственно, меньшую - новому (что следует из условий оплаты), тем меньшую ответственность будет нести перед ним застройщик, что в принципе нарушает установленное законом правило.
В соответствии с дополнительным соглашением от 26.02.2015 (п. п. 2.1., 2.2., 3.1.3.) застройщик принял на себя обязательства завершить строительством объект и передать участнику долевого строительства в собственность законченный строительством объект - <данные изъяты> квартиру, в срок до 31 декабря 2015 года включительно.
Ответчиком нарушено предусмотренное дополнительным соглашением обязательство по завершению строительства и вводу дома в эксплуатацию, по передаче объекта участнику долевого строительства в срок до 31.12.2015 г., условиями соглашения не предусмотрена возможность освобождения ответчика от исполнения обязательств в связи с произведенной оплатой в ООО "Высота".
Приобретя права застройщика по договору купли-продажи и корреспондирующие этим правам обязанности перед участниками долевого строительства по завершению строительства, общество должно нести и соответствующую ответственность.
Однако, судебная коллегия, оценивая размер взысканной судом неустойки, учитывает то обстоятельство, что ответчик не осуществлял строительство всего объекта в целом, не был получателем всего объема денежных средств, поступивших в качестве оплаты по договору участия в долевом строительстве. Ответчик осуществляет деятельность по завершению строительства, что должно быть учтено судом при определении размера подлежащей уплате неустойки.
В связи с этим судебная коллегия полагает необходимым с целью соблюдения баланса интересов сторон, соблюдения принципа разумности и справедливости в отношениях между участниками гражданских правоотношений, снизить размер взысканной судом неустойки. до <данные изъяты> рублей в пользу каждого из истцов, в связи с чем изменить решение в указанной части, а также, соответственно, в части размера взысканных судом сумм штрафа и государственной пошлины.
Довод ответчика о том, что поскольку право собственности на будущий объект уже возникло у истцов на основании вступившего в законную силу решения суда, а ответчик является таким же участником долевой собственности на не завершенный строительством объект, как и истцы, является несостоятельным. Как усматривается из вышеприведенных условий договоров, ответчик приобрел права застройщика, в отличие от других участников строительства. Данное обстоятельство не является основанием для иной квалификации сложившихся между истцами и ответчиком отношений, кроме как отношений между застройщиком и участником долевого строительства.
Доводы апелляционной жалобы о том, что договор участия в долевом строительстве от 31.05.2007 г. считается прекращенным, не могут быть приняты во внимание. Они опровергаются заключенным ООО "СК "Гарант" дополнительным соглашением к данному договору, согласно которому общество само добровольно приняло на себя обязательства Застройщика именно по договору участия в долевом строительстве от 31 мая 2007 года N и обязалось исполнить их с учетом новых условий, введенных дополнительным соглашением.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции следует изменить в части размера взысканной судом неустойки, и как следствие, в части размер штрафа и государственной пошлины. Учитывая, что размер неустойки в пользу каждого составит <данные изъяты> руб., компенсация морального вреда - <данные изъяты> руб., штраф за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя составит <данные изъяты> руб., а госпошлина - <данные изъяты> руб.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Изменить решение Ленинского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 23 марта 2017 года в части размера взысканной неустойки, штрафа и государственной пошлины.
Взыскать общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Гарант" в пользу П.В., П.Н. неустойку за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства за период с 01.01.2016 по 15.12.2016 в размере <данные изъяты> рублей, штраф в размере <данные изъяты> рублей в пользу каждого.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Гарант" государственную пошлину в доход местного бюджета в размере <данные изъяты> рублей.
В остальной части апелляционную жалобу ООО "СК "Гарант" на решение Ленинского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 23 марта 2017 года оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ ОТ 19.06.2017 ПО ДЕЛУ N 33-2982/2017
Требование: О взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, компенсации морального вреда, штрафа.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: До настоящего времени квартира истцам в собственность не передана, строительство не завершено, ответчик взятые на себя обязательства по передаче объекта долевого строительства не исполнил.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 19 июня 2017 г. по делу N 33-2982/2017
Судья Степанова Н.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе председательствующего судьи Арслановой Е.А.,
судей Ярадаева А.В., Уряднова С.Н.,
при секретаре судебного заседания Н.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики гражданское дело по иску П.В., П.Н. к обществу с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Гарант" о защите прав потребителя, поступившее по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Гарант" на решение Ленинского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 23 марта 2017 года, которым постановлено:
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Гарант" в пользу П.В. неустойку за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства за период с 01.01.2016 по 15.12.2016 в размере <данные изъяты> рублей, компенсацию морального вреда <данные изъяты> рублей, штраф в соответствии с пунктом 6 ст. 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" в размере <данные изъяты> рублей.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Гарант" в пользу П.Н. неустойку за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства за период с 01.01.2016 по 15.12.2016 в размере <данные изъяты> рублей, компенсацию морального вреда <данные изъяты> рублей, штраф в соответствии с пунктом 6 ст. 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" в размере <данные изъяты> рублей.
В удовлетворении иска в части требований о взыскании остальных сумм неустойки, компенсации морального вреда - отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Гарант" государственную пошлину в доход бюджета города Чебоксары в размере <данные изъяты> руб.
Заслушав доклад судьи Арслановой Е.А., судебная коллегия
установила:
П.В., и П.Н. обратились в суд с уточненным иском к обществу с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Гарант" (далее ООО "СК "Гарант") с требованием о взыскании с ответчика неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства по договору на участие в долевом строительстве жилья за период с 1 января 2016 года по 15 декабря 2016 года в размере по <данные изъяты> руб., компенсации морального вреда в размере по <данные изъяты> руб. в пользу каждого из истцов, штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя. Исковые требования они мотивировали тем, что 31 мая 2007 года между ООО "Высота" и П-выми заключен договор участия в долевом строительстве N, по условиям которого ООО "Высота" обязалось построить на земельном участке жилой дом переменной этажности со встроенно-пристроенными помещениями обслуживания по строительному адресу: <адрес>, в срок до 10 января 2009 года и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать участнику долевого строительства объект долевого строительства в срок до 10 февраля 2009 года. Участники долевого строительства, в свою очередь, обязались уплатить обусловленную договором цену в размере <данные изъяты> руб. и принять в собственность объект долевого строительства. Правопреемником обязательств и прав по объекту незавершенного строительства является Общество с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Гарант" (далее ООО "СК "Гарант"). В соответствии с п. 3.1.3 дополнительного соглашения, заключенного между ответчиком и истцами 26.02.2015, ООО "СК "Гарант" обязалось завершить строительство и ввести дом в эксплуатацию в срок до 31.12.2015 года включительно. Участники долевого строительства в полном объеме выполнили свои обязательства по оплате. Однако, до настоящего времени квартира истцам в собственность не передана, строительство не завершено, ответчик взятые на себя обязательства по передаче объекта долевого строительства не исполнил. Неисполнением данного договора истцам причинен моральный вред, следовательно, ответчику необходимо уплатить вышеуказанные суммы.
Судом постановлено вышеприведенное решение, с которым не согласилось ООО "СК "Гарант", подавшее апелляционную жалобу на предмет отмены решения по мотивам незаконности и необоснованности. В обоснование апелляционной жалобы ответчик указал, что правовых оснований для взыскания с него неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства, компенсации морального вреда, штрафа, не имеется. В Едином государственном реестре прав истцы зарегистрировали свои права общей долевой собственности на не завершенный строительством объект, реализовав, таким образом, свои права, как участники долевого строительства. Истцы денежных средств в сумме <данные изъяты> рублей ответчику не вносили, договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона N 214-ФЗ, с ним не заключали. Считает, что иск предъявлен к ненадлежащему ответчику.
Заслушав пояснения представителя ООО "СК "Гарант" Д., поддержавшего доводы жалобы, сообщившего, что общество приняло на себя обязательства по завершению строительства дома, а не по его строительству в полном объеме, для чего выкупило права застройщика, но не принимало на себя обязательства прежнего застройщика, истцов П.В. и П.Н., возражавших против удовлетворения жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее Закон) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
"Согласно ч. 1 ст. 6 данного Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства.
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (ч. 2 ст. 6 Закона)).
На основании ст. 8 Закона передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ч. 1).
Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 2).
После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.
Согласно положениям ст. 10 Закона в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии с ч. 1 ст. 12 Закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 31 мая 2007 года между ООО "Высота" и П.В., П.Н. заключен договор участия в долевом строительстве N. Согласно п. 2.3. Договора объектом долевого строительства является <данные изъяты> квартира под условным номером <данные изъяты>, расположенная в <данные изъяты> подъезде, на <данные изъяты> этаже, общей площадью по проекту <данные изъяты> кв. м, жилой - <данные изъяты> кв. м, и соответствующая доля общего имущества.
Пунктом 3.1. Договора стоимость объекта долевого участия определена в размере <данные изъяты> руб., которую участник строительства перечисляет на расчетный счет или вносит в кассу застройщика, <данные изъяты> рублей - в срок до 02 июня 2007 года и <данные изъяты> руб. - за месяц до получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Из материалов дела следует, что истцы свое обязательство по оплате стоимости объекта долевого строительства в соответствии с условиями договора выполнили в размере <данные изъяты> руб., однако в связи с банкротством ООО "Высота" и не завершением строительства дома квартира истцам не была своевременно передана.
Заочным решением Ленинского районного суда г. Чебоксары от 13.01.2011 за П.В. и П.Н. признано право собственности по <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности за каждым на жилую часть здания, площадью 4150,3 кв. м (литера А) в объекте незавершенного строительства, расположенном по адресу: <адрес> (ранее строительный адрес: <адрес>), которые после сдачи дома в эксплуатацию будут соответствовать однокомнатной квартире под условным N, расположенной в первом подъезде, на <данные изъяты> этаже жилого дома, общей площадью квартиры по проекту в размере <данные изъяты> кв. м и жилой - <данные изъяты> кв. м, согласно договору участия в долевом строительстве от 31 мая 2007 года N, заключенному между Обществом с ограниченной ответственностью "Высота" и П.В., П.Н.
По договору купли-продажи N 3 от 25 марта 2014 года ООО "СК "Гарант" приобрело на основании Протокола о признании торгов в электронной форме по продаже имущества должника ООО "Высота" права застройщика на незавершенный строительством объект - доля в праве 35442/59563 в общей долевой собственности, местонахождение объекта: Чувашская Республика, <адрес>, <адрес>, и на право аренды земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, для завершения строительства многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенным и предприятиями обслуживания.
26.02.2015 между ООО "СК "Гарант" и истцами заключено дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве от 31 мая 2007 года N 3019, заключенному между ООО "Высота" и П.В. и П.Н.
По условиям дополнительного соглашения ООО "СК "Гарант" приняло на себя обязательство по завершению строительства объекта, площадью застройки <данные изъяты> кв. м, степенью готовности 52%, инв. N, лит. А1, А, расположенного по адресу: <адрес> (п. 2.1.), в срок до 31 декабря 2015 года включительно (п. 3.1.3). Пунктом 4.1. Соглашения предусмотрено, что с момента его подписания и государственной регистрации, обязательства по Договору долевого строительства подлежат исполнению сторонами с учетом данного соглашения. В п. 4.3 указано, что дополнительное соглашение является неотъемлемой частью договора участия в долевом строительстве от 17 июля 2007 года N, заключенного между ООО "Высота" и Участником долевого строительства.
Исходя из изложенного, условия заключенного между ООО "СК "Гарант" и П-выми соглашения свидетельствуют о том, что ООО "СК "Гарант" приняло на себя обязательства Застройщика по завершению строительства по договору участия в долевом строительстве от 17 июля 2007 года N 3105, которые обязалось исполнить с учетом условий дополнительного соглашения.
Как договор участия в долевом строительстве от 31 мая 2007 года N, так и дополнительное соглашение от 26.02.2015 г. к договору участия в долевом строительстве от 31 мая 2007 года N прошли государственную регистрацию в порядке, предусмотренном ч. 3 ст. 4 Федерального закона об участии в долевом строительстве.
При таких обстоятельствах, на спорные правоотношения, сложившиеся между истцом и ответчиком распространяются положения Закона об участии в долевом строительстве, на что правильно указал суд первой инстанции.
Поскольку в настоящее время квартира не передана истцам, хотя подлежала передаче им в срок до 1 января 2016 года, у суда первой инстанции имелись основания для применения к рассматриваемым отношениям Закона об участии в долевом строительстве и Закона "О защите прав потребителей" в части, не урегулированной Законом об участии в долевом строительстве.
Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования истцов в части взыскания неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, суд первой инстанции на основании положений ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве пришел к обоснованному выводу о необходимости взыскания с ответчика неустойки за заявленный истцами период просрочки передачи им объекта долевого строительства.
При этом судебная коллегия соглашается с начислением неустойки за просрочку исполнения обязательств по передаче квартиры участнику долевого строительства, исходя из стоимости квартиры в размере 1400420 рублей. Доводы ответчика в этой части о том, что общество не может нести ответственность за несвоевременность строительства в полном объеме, поскольку ООО "СК "Гарант" приняло на себя обязательства только по завершению строительства жилого дома, имевшего 52% готовности на момент приобретения прав застройщика, не могут служить основанием для начисления неустойки на другую сумму ввиду следующего.
Из договора купли-продажи от 25.03.2014, заключенного между ООО "Высота" и ООО "СК "Гарант?), усматривается, что этим договором общество взяло на себя обязательства по завершению строительства жилого дома. Согласно п. 1.4 договора имущество продано на основании ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2012 N 127-ФЗ (далее Закон о банкротстве).
В силу положений ст. 201.15.1 Закона о банкротстве при урегулировании обязательств застройщика применяется возмездная передача его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику, который будет являться приобретателем. В качестве встречного представления приобретатель исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений. К обязательствам застройщика, которые могут быть переданы приобретателю в соответствии с настоящей статьей, относятся обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений.
Поскольку сложившиеся между новым застройщиком и участником долевого строительства правоотношения регулируются Законом о долевом участии в строительстве, застройщик в соответствии с предписанным в законе правилом должен нести соответствующую, предусмотренную этим законом, ответственность в виде неустойки, размер которой также исчисляется в соответствии с вышеприведенными нормами закона. Ответчик добровольно принял на себя обязательства по завершению строительства объекта долевого участия и по передаче участнику долевого строительства завершенного строительством объекта. При этом, каких-либо иных условий ответственности за просрочку исполнения принятых на себя обществом обязательств, отличных от установленных законом, стороны не предусмотрели. В противном случае начисление неустойки, исходя из размера денежных вложений, внесенных участниками долевого строительства новому застройщику, как на это указа представитель ответчика в суде апелляционной инстанции, повлекло бы отступление от установленного законом принципа ответственности застройщика перед участниками долевого строительства за задержку сроков строительства. Так, чем большую сумму уплатил участник долевого строительства первому застройщику и, соответственно, меньшую - новому (что следует из условий оплаты), тем меньшую ответственность будет нести перед ним застройщик, что в принципе нарушает установленное законом правило.
В соответствии с дополнительным соглашением от 26.02.2015 (п. п. 2.1., 2.2., 3.1.3.) застройщик принял на себя обязательства завершить строительством объект и передать участнику долевого строительства в собственность законченный строительством объект - <данные изъяты> квартиру, в срок до 31 декабря 2015 года включительно.
Ответчиком нарушено предусмотренное дополнительным соглашением обязательство по завершению строительства и вводу дома в эксплуатацию, по передаче объекта участнику долевого строительства в срок до 31.12.2015 г., условиями соглашения не предусмотрена возможность освобождения ответчика от исполнения обязательств в связи с произведенной оплатой в ООО "Высота".
Приобретя права застройщика по договору купли-продажи и корреспондирующие этим правам обязанности перед участниками долевого строительства по завершению строительства, общество должно нести и соответствующую ответственность.
Однако, судебная коллегия, оценивая размер взысканной судом неустойки, учитывает то обстоятельство, что ответчик не осуществлял строительство всего объекта в целом, не был получателем всего объема денежных средств, поступивших в качестве оплаты по договору участия в долевом строительстве. Ответчик осуществляет деятельность по завершению строительства, что должно быть учтено судом при определении размера подлежащей уплате неустойки.
В связи с этим судебная коллегия полагает необходимым с целью соблюдения баланса интересов сторон, соблюдения принципа разумности и справедливости в отношениях между участниками гражданских правоотношений, снизить размер взысканной судом неустойки. до <данные изъяты> рублей в пользу каждого из истцов, в связи с чем изменить решение в указанной части, а также, соответственно, в части размера взысканных судом сумм штрафа и государственной пошлины.
Довод ответчика о том, что поскольку право собственности на будущий объект уже возникло у истцов на основании вступившего в законную силу решения суда, а ответчик является таким же участником долевой собственности на не завершенный строительством объект, как и истцы, является несостоятельным. Как усматривается из вышеприведенных условий договоров, ответчик приобрел права застройщика, в отличие от других участников строительства. Данное обстоятельство не является основанием для иной квалификации сложившихся между истцами и ответчиком отношений, кроме как отношений между застройщиком и участником долевого строительства.
Доводы апелляционной жалобы о том, что договор участия в долевом строительстве от 31.05.2007 г. считается прекращенным, не могут быть приняты во внимание. Они опровергаются заключенным ООО "СК "Гарант" дополнительным соглашением к данному договору, согласно которому общество само добровольно приняло на себя обязательства Застройщика именно по договору участия в долевом строительстве от 31 мая 2007 года N и обязалось исполнить их с учетом новых условий, введенных дополнительным соглашением.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции следует изменить в части размера взысканной судом неустойки, и как следствие, в части размер штрафа и государственной пошлины. Учитывая, что размер неустойки в пользу каждого составит <данные изъяты> руб., компенсация морального вреда - <данные изъяты> руб., штраф за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя составит <данные изъяты> руб., а госпошлина - <данные изъяты> руб.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Изменить решение Ленинского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 23 марта 2017 года в части размера взысканной неустойки, штрафа и государственной пошлины.
Взыскать общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Гарант" в пользу П.В., П.Н. неустойку за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства за период с 01.01.2016 по 15.12.2016 в размере <данные изъяты> рублей, штраф в размере <данные изъяты> рублей в пользу каждого.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Гарант" государственную пошлину в доход местного бюджета в размере <данные изъяты> рублей.
В остальной части апелляционную жалобу ООО "СК "Гарант" на решение Ленинского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 23 марта 2017 года оставить без удовлетворения.
Председательствующий
Е.А.АРСЛАНОВА
Судьи
С.Н.УРЯДНОВ
А.В.ЯРАДАЕВ
Е.А.АРСЛАНОВА
Судьи
С.Н.УРЯДНОВ
А.В.ЯРАДАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)