Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05 июля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 08 июля 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Карпачевой М.И., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Научно-производственное объединение "Станкостроение" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.04.2016 по делу N А07-4585/2016 (судья Шамсутдинов Э.Р.).
Открытое акционерное общество "Стерлитамакский станкостроительный завод" (далее - общество "Стерлитмак-М.Т.Е.", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Научно-производственное объединение "Станкостроение" (далее - общество НПО "Станкостроение", ответчик) о взыскании задолженности по арендной платы по договору аренды нежилых зданий и помещений N 2 от 26.11.2014 в сумме 8 785 440 руб.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.04.2016 (резолютивная часть от 25.04.2016) исковые требования удовлетворены.
С указанным решением суда не согласилось общество НПО "Станкостроение" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.
Податель апелляционной жалобы полагает, что оформленный между истцом и ответчиком договор аренды недвижимости является незаключенным ввиду невозможности индивидуализации имущества, являющегося предметом договора, в силу чего у его сторон отсутствуют права и обязанности, основанные на данном договоре.
В подтверждение довода о незаключенности договора аренды апеллянт ссылается на отсутствие государственной регистрации договора, заключенного на определенный срок.
Апеллянт также указывает на ничтожность договора в силу отсутствия в деле доказательств принадлежности объектов аренды общество "Стерлитмак-М.Т.Е." и наличия у данного общества полномочий по сдаче имущества в аренду.
К дате судебного заседания отзыв на апелляционную жалобу ответчика от истца в суд апелляционной инстанции не поступил.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились.
В соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.08.2012 по делу N А07-4656/2010 общество "Стерлитмак-М.Т.Е." было признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцев, конкурсным управляющим утвержден Нудельман А.В. (л.д. 11-13).
Между обществом "Стерлитмак-М.Т.Е." в лице конкурсного управляющего Нудельмана А.В. (арендодатель) и обществом НПО "Станкостроение" (арендатор) подписан договор аренды нежилых зданий и помещений N 2 от 26.11.2014 (л.д. 21-23).
В соответствии с п. 1.1. указанного договора арендодатель обязуется представить арендатору, а арендатор обязуется принять в возмездное владение и пользование (в аренду) недвижимое имущество, указанное в приложении N 1 к договору, расположенное по адресу: Российская Федерация, Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Элеваторная, 37, общей площадью 12 510,8 кв. м, в соответствии с поэтажными планами зданий, являющихся неотъемлемой частью договора.
В названном приложении N 1 к договору аренды стороны установили, что объектами аренды являются:
- - нежилое строение - здание главного корпуса N 2, 3-этажное здание, площадь арендуемых помещений 1 602,1 кв. м, литера Х, Х1, х2, х3, х4, х5, х6, инв. N 10058;
- - нежилое строение - здание главного корпуса, 3-этажное здание, площадь арендуемых помещений 3 756,8 кв. м, литера Ж, Ж1, Ж2, Ж3, инв. N 10058;
- - нежилое строение - здание котельной (бытовки), 3-этажное здание, площадь арендуемых помещений 1 095,1 кв. м, литера П, инв. 10058;
- - нежилое строение - здание модельного цеха (главный корпус N 2), 2-этажное здание, площадь арендуемых помещений 1 419,4 кв. м, литера Д, инв. N 10064;
- - нежилое строение - здание центральной проходной и КПП, 2-этажное здание, площадь арендуемых помещений 514,8 кв. м, литера Л, л, л1, л2, л3, инв. N 10058;
- - здание нежилого строения газораспределительной подстанции, 1-этажное здание, общей площадью 30,1 кв. м, литера М, инв. N 10058;
- - нежилое строение - здание столовой, 2-этажное здание, площадь арендуемых помещений 1 270,5 кв. м, литера Н, Н1, инв. N 10058;
- - нежилое строение - здание электроремонтного цеха, 3-этажное здание, площадь арендуемых помещений 1 038,5 кв. м, литера С, с, инв. N 10058;
- - нежилое строение - здание ремонтно-механического цеха, 3-этажное здание, площадь арендуемых помещений 650,3 кв. м, литера Ц, инв. N 10058;
- - нежилое строение - здание компрессорной, 3-этажное здание, площадь арендуемых помещений 862,3 кв. м, литера И, И1, И2, инв. N 10058 (л.д. 23 оборот).
Право собственности общества "Стерлитмак-М.Т.Е." на передаваемое в аренду недвижимое имущество, а именно на здание главного корпуса N 2, здание главного корпуса, здание котельной (бытовки), здание модельного цеха (главный корпус N 2), здание центральной проходной и КПП, газораспределительной подстанции, подтверждено представленными в дело свидетельствами о государственной регистрации права (л.д. 25-30).
Согласно п. 2.1. договора аренды срок аренды помещений устанавливается с 26.11.2014 до даты подписания передаточного акта на помещения с лицом, признанным покупателем помещений по результатам реализации имущества в рамках процедуры конкурсного производства в отношении общества "Стерлитамак-М.Т.Е.".
В силу п. п. 7.1, 7.2 договора аренды арендная плата составляет 80 руб. за 1 кв. м в месяц, в т.ч. НДС 18%. Общая стоимость арендной платы по договору аренды составляет 1 000 864 руб. Арендная плата вносится арендатором не позднее 5 числа каждого месяца, следующего за расчетным.
По акту сдачи-приемки помещений от 26.11.2014 истцом ответчику переданы во временное пользование нежилые помещения, поименованные в приложении N 1 к договору аренды и расположенные по адресу: Российская Федерация, Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Элеваторная, 37. Общая площадь передаваемых в аренду помещений составила 12 202 кв. м (л.д. 24).
В период с 30.06.2015 по 29.02.2016 обществом "Стерлитмак-М.Т.Е." и обществом НПО "Станкостроение" подписывались акты на выполнение работ-услуг N 18657 от 30.06.2015, N 18667 от 31.07.2015, N 18680 от 31.08.2015, N 18690 от 30.09.2015, N 18700 от 31.10.2015, N 18710 от 30.11.2015, N 18718 от 31.12.2015, N 18726 от 31.01.2016, N 18735 от 29.02.2016, свидетельствующие об аренде ответчиком нежилых помещений за период с 01.06.2015 по 29.02.2016 (л.д. 31-39).
Истец направил ответчику претензию исх. N 33 от 01.03.2016, в которой просил в течение пяти банковских дней с момента получения претензии перечислить сумму задолженности за указанный период в размере 8 785 440 руб. (л.д. 40).
Данная претензия была получена обществом НПО "Станкостроение" 01.03.2016, о чем свидетельствует штамп ответчика и подпись его работника на тексте претензии, но оставлена без ответа и удовлетворения.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом НПО "Станкостроение" обязательств арендатора по договору аренды нежилых зданий и помещений N 2 от 26.11.2014, общество "Стерлитмак-М.Т.Е." обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.
Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии у ответчика задолженности по арендной плате по заключенному договору аренды.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.
На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В силу ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
На основании п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.
Из материалов дела усматривается, что между обществом "Стерлитмак-М.Т.Е." и обществом НПО "Станкостроение" оформлен договор аренды нежилых зданий и помещений N 2 от 26.11.2014 (л.д. 21-23), по условиям которого ответчику в возмездное владение и пользование (в аренду) передается недвижимое имущество, указанное в приложении N 1 к договору, расположенное по адресу: Российская Федерация, Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Элеваторная, 37, общей площадью 12 510,8 кв. м, за плату, исчисляемую исходя из ставки 80 руб. за 1 кв. м в месяц, в т.ч. НДС 18%.
Пунктом 2.1 договора стороны определили, что срок аренды помещений устанавливается с 26.11.2014 до даты подписания передаточного акта на помещения с лицом, признанным покупателем помещений по результатам реализации имущества в рамках процедуры конкурсного производства в отношении общества "Стерлитамак-М.Т.Е.".
Договор аренды недвижимости исполнялся сторонами, а именно - объекты аренды были переданы истцом ответчику по акту сдачи-приемки помещений от 26.11.2014 (л.д. 24), ответчиком подписывались акты на выполнение работ-услуг, свидетельствующие об аренде им нежилых помещений за период с 01.06.2015 по 29.02.2016 (л.д. 31-39).
При таких обстоятельствах, учитывая согласованность сторонами существенных условий договора аренды недвижимости (объект аренды и размер арендной платы), суд первой инстанции пришел к правильному выводу о действительности и заключенности названного договора аренды недвижимости и возникновении между истцом и ответчиком обязательственных отношений по поводу аренды последним нежилых зданий и помещений, поименованных в приложении N 1 к договору аренды и расположенных по адресу: Российская Федерация, Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Элеваторная, 37.
Доводы подателя апелляционной жалобы о несогласованности предмета договора ввиду невозможности индивидуализации имущества отклоняются апелляционной коллегией, поскольку не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, в частности содержанию п. 1.1. договора аренды нежилых зданий и помещений N 2 от 26.11.2014 и приложения N 1 к указанному договору, в которых с достаточной степенью определенности стороны договора индивидуализировали передаваемое арендатору имущество.
Согласно разъяснениям, данным в п. 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
С учетом вышеизложенных обстоятельств исполнения сторонами условий договора аренды недвижимости и отсутствия между арендодателем и арендатором до момента обращения истца в суд с рассматриваемыми требованиями разногласий относительно индивидуализации объектов аренды апелляционный суд приходит к выводу о согласовании сторонами всех существенных условий договора аренды нежилых зданий и помещений N 2 от 26.11.2014, включая предмет договора.
Ссылка апеллянта на незаключенность договора аренды ввиду отсутствия его государственной регистрации является несостоятельной, поскольку в силу ст. 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, в то время как в настоящем случае арендодатель и арендатор в п. 2.1. договора аренды недвижимости не установили определенного срока аренды, определив прекращение арендных отношений под отменительным условием.
В соответствии со ст. 190 ГК РФ срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
Пунктом 2 статьи 157 ГК РФ установлено, что сделка считается совершенной под отменительным условием, если стороны поставили прекращение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.
Поскольку в силу изложенных правовых норм отменительное условие характеризуется неопределенностью момента его наступления, апелляционная коллегия приходит к выводу, что стороны заключили договор аренды нежилых зданий и помещений N 2 от 26.11.2014 на неопределенный срок, в силу чего в порядке ст. 651 ГК РФ он не требовал государственной регистрации.
Апелляционная коллегия также отмечает, что согласно п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" отсутствие государственной регистрации договора аренды, в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям, само по себе не свидетельствует об отсутствии между сторонами аренды взаимных обязательств, которые возникли при подписании договора и исполнении его условий. Обязательство не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), в силу чего пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Доводы апеллянта о ничтожности договора аренды недвижимости в силу отсутствия в деле доказательств принадлежности объектов аренды обществу "Стерлитмак-М.Т.Е." и наличия у данного общества полномочий по сдаче имущества в аренду отклоняются апелляционным судом, так как по смыслу ст. ст. 309, 310, 606, 608, 614 ГК РФ по искам, связанным с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель не обязан доказывать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду, и отсутствие такого права не может служить основанием для освобождения арендатора от исполнения добровольно принятого на себя обязательства по оплате арендной платы за предоставленное ему в аренду имущество (п. 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Пунктами 7.1, 7.2 договора аренды стороны определили, что арендная плата составляет 80 руб. за 1 кв. м в месяц, в т.ч. НДС 18%. Общая стоимость арендной платы по договору аренды составляет 1 000 864 руб. Арендная плата вносится арендатором не позднее 5 числа каждого месяца, следующего за расчетным.
В силу ст. 309, п. 1 ст. 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В обоснование заявленных исковых требований общество "Стерлитмак-М.Т.Е." сослалось на наличие у общества НПО "Станкостроение" задолженности по арендной плате по договору аренды недвижимости за период с 01.06.2015 по 29.02.2016 в размере 8 785 440 руб.
По правилам арбитражного процессуального производства каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в частности по представлению доказательств (часть 2 статьи 9, часть 1 статьи 41 АПК РФ).
Поскольку доказательств оплаты арендной платы ответчиком в дело представлено не было, суд первой инстанции обоснованно признал правомерными требования истца о взыскании задолженности по арендной плате.
Доводов, опровергающих указанный вывод суда первой инстанции, обществом НПО "Станкостроение" в поданной апелляционной жалобе не приведено.
При таких обстоятельствах, с учетом фактических обстоятельств дела апелляционная коллегия находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.04.2016 по делу N А07-4585/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Научно-производственное объединение "Станкостроение" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 08.07.2016 N 18АП-7636/2016 ПО ДЕЛУ N А07-4585/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 июля 2016 г. N 18АП-7636/2016
Дело N А07-4585/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 05 июля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 08 июля 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Карпачевой М.И., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Научно-производственное объединение "Станкостроение" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.04.2016 по делу N А07-4585/2016 (судья Шамсутдинов Э.Р.).
Открытое акционерное общество "Стерлитамакский станкостроительный завод" (далее - общество "Стерлитмак-М.Т.Е.", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Научно-производственное объединение "Станкостроение" (далее - общество НПО "Станкостроение", ответчик) о взыскании задолженности по арендной платы по договору аренды нежилых зданий и помещений N 2 от 26.11.2014 в сумме 8 785 440 руб.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.04.2016 (резолютивная часть от 25.04.2016) исковые требования удовлетворены.
С указанным решением суда не согласилось общество НПО "Станкостроение" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.
Податель апелляционной жалобы полагает, что оформленный между истцом и ответчиком договор аренды недвижимости является незаключенным ввиду невозможности индивидуализации имущества, являющегося предметом договора, в силу чего у его сторон отсутствуют права и обязанности, основанные на данном договоре.
В подтверждение довода о незаключенности договора аренды апеллянт ссылается на отсутствие государственной регистрации договора, заключенного на определенный срок.
Апеллянт также указывает на ничтожность договора в силу отсутствия в деле доказательств принадлежности объектов аренды общество "Стерлитмак-М.Т.Е." и наличия у данного общества полномочий по сдаче имущества в аренду.
К дате судебного заседания отзыв на апелляционную жалобу ответчика от истца в суд апелляционной инстанции не поступил.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились.
В соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.08.2012 по делу N А07-4656/2010 общество "Стерлитмак-М.Т.Е." было признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцев, конкурсным управляющим утвержден Нудельман А.В. (л.д. 11-13).
Между обществом "Стерлитмак-М.Т.Е." в лице конкурсного управляющего Нудельмана А.В. (арендодатель) и обществом НПО "Станкостроение" (арендатор) подписан договор аренды нежилых зданий и помещений N 2 от 26.11.2014 (л.д. 21-23).
В соответствии с п. 1.1. указанного договора арендодатель обязуется представить арендатору, а арендатор обязуется принять в возмездное владение и пользование (в аренду) недвижимое имущество, указанное в приложении N 1 к договору, расположенное по адресу: Российская Федерация, Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Элеваторная, 37, общей площадью 12 510,8 кв. м, в соответствии с поэтажными планами зданий, являющихся неотъемлемой частью договора.
В названном приложении N 1 к договору аренды стороны установили, что объектами аренды являются:
- - нежилое строение - здание главного корпуса N 2, 3-этажное здание, площадь арендуемых помещений 1 602,1 кв. м, литера Х, Х1, х2, х3, х4, х5, х6, инв. N 10058;
- - нежилое строение - здание главного корпуса, 3-этажное здание, площадь арендуемых помещений 3 756,8 кв. м, литера Ж, Ж1, Ж2, Ж3, инв. N 10058;
- - нежилое строение - здание котельной (бытовки), 3-этажное здание, площадь арендуемых помещений 1 095,1 кв. м, литера П, инв. 10058;
- - нежилое строение - здание модельного цеха (главный корпус N 2), 2-этажное здание, площадь арендуемых помещений 1 419,4 кв. м, литера Д, инв. N 10064;
- - нежилое строение - здание центральной проходной и КПП, 2-этажное здание, площадь арендуемых помещений 514,8 кв. м, литера Л, л, л1, л2, л3, инв. N 10058;
- - здание нежилого строения газораспределительной подстанции, 1-этажное здание, общей площадью 30,1 кв. м, литера М, инв. N 10058;
- - нежилое строение - здание столовой, 2-этажное здание, площадь арендуемых помещений 1 270,5 кв. м, литера Н, Н1, инв. N 10058;
- - нежилое строение - здание электроремонтного цеха, 3-этажное здание, площадь арендуемых помещений 1 038,5 кв. м, литера С, с, инв. N 10058;
- - нежилое строение - здание ремонтно-механического цеха, 3-этажное здание, площадь арендуемых помещений 650,3 кв. м, литера Ц, инв. N 10058;
- - нежилое строение - здание компрессорной, 3-этажное здание, площадь арендуемых помещений 862,3 кв. м, литера И, И1, И2, инв. N 10058 (л.д. 23 оборот).
Право собственности общества "Стерлитмак-М.Т.Е." на передаваемое в аренду недвижимое имущество, а именно на здание главного корпуса N 2, здание главного корпуса, здание котельной (бытовки), здание модельного цеха (главный корпус N 2), здание центральной проходной и КПП, газораспределительной подстанции, подтверждено представленными в дело свидетельствами о государственной регистрации права (л.д. 25-30).
Согласно п. 2.1. договора аренды срок аренды помещений устанавливается с 26.11.2014 до даты подписания передаточного акта на помещения с лицом, признанным покупателем помещений по результатам реализации имущества в рамках процедуры конкурсного производства в отношении общества "Стерлитамак-М.Т.Е.".
В силу п. п. 7.1, 7.2 договора аренды арендная плата составляет 80 руб. за 1 кв. м в месяц, в т.ч. НДС 18%. Общая стоимость арендной платы по договору аренды составляет 1 000 864 руб. Арендная плата вносится арендатором не позднее 5 числа каждого месяца, следующего за расчетным.
По акту сдачи-приемки помещений от 26.11.2014 истцом ответчику переданы во временное пользование нежилые помещения, поименованные в приложении N 1 к договору аренды и расположенные по адресу: Российская Федерация, Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Элеваторная, 37. Общая площадь передаваемых в аренду помещений составила 12 202 кв. м (л.д. 24).
В период с 30.06.2015 по 29.02.2016 обществом "Стерлитмак-М.Т.Е." и обществом НПО "Станкостроение" подписывались акты на выполнение работ-услуг N 18657 от 30.06.2015, N 18667 от 31.07.2015, N 18680 от 31.08.2015, N 18690 от 30.09.2015, N 18700 от 31.10.2015, N 18710 от 30.11.2015, N 18718 от 31.12.2015, N 18726 от 31.01.2016, N 18735 от 29.02.2016, свидетельствующие об аренде ответчиком нежилых помещений за период с 01.06.2015 по 29.02.2016 (л.д. 31-39).
Истец направил ответчику претензию исх. N 33 от 01.03.2016, в которой просил в течение пяти банковских дней с момента получения претензии перечислить сумму задолженности за указанный период в размере 8 785 440 руб. (л.д. 40).
Данная претензия была получена обществом НПО "Станкостроение" 01.03.2016, о чем свидетельствует штамп ответчика и подпись его работника на тексте претензии, но оставлена без ответа и удовлетворения.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом НПО "Станкостроение" обязательств арендатора по договору аренды нежилых зданий и помещений N 2 от 26.11.2014, общество "Стерлитмак-М.Т.Е." обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.
Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии у ответчика задолженности по арендной плате по заключенному договору аренды.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.
На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В силу ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
На основании п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.
Из материалов дела усматривается, что между обществом "Стерлитмак-М.Т.Е." и обществом НПО "Станкостроение" оформлен договор аренды нежилых зданий и помещений N 2 от 26.11.2014 (л.д. 21-23), по условиям которого ответчику в возмездное владение и пользование (в аренду) передается недвижимое имущество, указанное в приложении N 1 к договору, расположенное по адресу: Российская Федерация, Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Элеваторная, 37, общей площадью 12 510,8 кв. м, за плату, исчисляемую исходя из ставки 80 руб. за 1 кв. м в месяц, в т.ч. НДС 18%.
Пунктом 2.1 договора стороны определили, что срок аренды помещений устанавливается с 26.11.2014 до даты подписания передаточного акта на помещения с лицом, признанным покупателем помещений по результатам реализации имущества в рамках процедуры конкурсного производства в отношении общества "Стерлитамак-М.Т.Е.".
Договор аренды недвижимости исполнялся сторонами, а именно - объекты аренды были переданы истцом ответчику по акту сдачи-приемки помещений от 26.11.2014 (л.д. 24), ответчиком подписывались акты на выполнение работ-услуг, свидетельствующие об аренде им нежилых помещений за период с 01.06.2015 по 29.02.2016 (л.д. 31-39).
При таких обстоятельствах, учитывая согласованность сторонами существенных условий договора аренды недвижимости (объект аренды и размер арендной платы), суд первой инстанции пришел к правильному выводу о действительности и заключенности названного договора аренды недвижимости и возникновении между истцом и ответчиком обязательственных отношений по поводу аренды последним нежилых зданий и помещений, поименованных в приложении N 1 к договору аренды и расположенных по адресу: Российская Федерация, Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Элеваторная, 37.
Доводы подателя апелляционной жалобы о несогласованности предмета договора ввиду невозможности индивидуализации имущества отклоняются апелляционной коллегией, поскольку не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, в частности содержанию п. 1.1. договора аренды нежилых зданий и помещений N 2 от 26.11.2014 и приложения N 1 к указанному договору, в которых с достаточной степенью определенности стороны договора индивидуализировали передаваемое арендатору имущество.
Согласно разъяснениям, данным в п. 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
С учетом вышеизложенных обстоятельств исполнения сторонами условий договора аренды недвижимости и отсутствия между арендодателем и арендатором до момента обращения истца в суд с рассматриваемыми требованиями разногласий относительно индивидуализации объектов аренды апелляционный суд приходит к выводу о согласовании сторонами всех существенных условий договора аренды нежилых зданий и помещений N 2 от 26.11.2014, включая предмет договора.
Ссылка апеллянта на незаключенность договора аренды ввиду отсутствия его государственной регистрации является несостоятельной, поскольку в силу ст. 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, в то время как в настоящем случае арендодатель и арендатор в п. 2.1. договора аренды недвижимости не установили определенного срока аренды, определив прекращение арендных отношений под отменительным условием.
В соответствии со ст. 190 ГК РФ срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
Пунктом 2 статьи 157 ГК РФ установлено, что сделка считается совершенной под отменительным условием, если стороны поставили прекращение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.
Поскольку в силу изложенных правовых норм отменительное условие характеризуется неопределенностью момента его наступления, апелляционная коллегия приходит к выводу, что стороны заключили договор аренды нежилых зданий и помещений N 2 от 26.11.2014 на неопределенный срок, в силу чего в порядке ст. 651 ГК РФ он не требовал государственной регистрации.
Апелляционная коллегия также отмечает, что согласно п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" отсутствие государственной регистрации договора аренды, в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям, само по себе не свидетельствует об отсутствии между сторонами аренды взаимных обязательств, которые возникли при подписании договора и исполнении его условий. Обязательство не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), в силу чего пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Доводы апеллянта о ничтожности договора аренды недвижимости в силу отсутствия в деле доказательств принадлежности объектов аренды обществу "Стерлитмак-М.Т.Е." и наличия у данного общества полномочий по сдаче имущества в аренду отклоняются апелляционным судом, так как по смыслу ст. ст. 309, 310, 606, 608, 614 ГК РФ по искам, связанным с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель не обязан доказывать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду, и отсутствие такого права не может служить основанием для освобождения арендатора от исполнения добровольно принятого на себя обязательства по оплате арендной платы за предоставленное ему в аренду имущество (п. 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Пунктами 7.1, 7.2 договора аренды стороны определили, что арендная плата составляет 80 руб. за 1 кв. м в месяц, в т.ч. НДС 18%. Общая стоимость арендной платы по договору аренды составляет 1 000 864 руб. Арендная плата вносится арендатором не позднее 5 числа каждого месяца, следующего за расчетным.
В силу ст. 309, п. 1 ст. 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В обоснование заявленных исковых требований общество "Стерлитмак-М.Т.Е." сослалось на наличие у общества НПО "Станкостроение" задолженности по арендной плате по договору аренды недвижимости за период с 01.06.2015 по 29.02.2016 в размере 8 785 440 руб.
По правилам арбитражного процессуального производства каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в частности по представлению доказательств (часть 2 статьи 9, часть 1 статьи 41 АПК РФ).
Поскольку доказательств оплаты арендной платы ответчиком в дело представлено не было, суд первой инстанции обоснованно признал правомерными требования истца о взыскании задолженности по арендной плате.
Доводов, опровергающих указанный вывод суда первой инстанции, обществом НПО "Станкостроение" в поданной апелляционной жалобе не приведено.
При таких обстоятельствах, с учетом фактических обстоятельств дела апелляционная коллегия находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.04.2016 по делу N А07-4585/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Научно-производственное объединение "Станкостроение" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)