Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указал, что между сторонами заключен договор купли-продажи жилого помещения, однако продавец передал покупателю квартиру, не соответствующую условиям договора, истец направил в адрес ответчика претензию с требованием о безвозмездном устранении недостатков проданного товара и уплате неустойки, связанной с нарушением сроков удовлетворения отдельных требований потребителя об устранении недостатков переданного товара, однако указанные претензии были оставлены ответчиком без удовлетворения.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Смирнова М.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:
председательствующего Сергеевой Л.А.,
судей Смирновой Ю.А., Вишняковой Н.Е.,
при секретаре Т.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Смирновой Ю.А.
дело по апелляционным жалобам Ч., ООО "Адмирал" на решение Мещанского районного суда г. Москвы от 03 августа 2015 года, в редакции определения Мещанского районного суда г. Москвы от 17 декабря 2015 года об исправлении описки, которым постановлено:
исковые требования Ч. к Обществу с ограниченной ответственностью "Адмирал" об обязании устранить недостатки товара, взыскании неустойки, убытков, судебных расходов, компенсации морального вреда - удовлетворить частично.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Адмирал" в пользу Ч. неустойку в размере * рублей, компенсацию морального вреда в размере * рублей, штраф в размере * рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере * рублей, а всего сумму в размере * рублей.
В остальной части удовлетворения исковых требований отказать.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Адмирал" в доход бюджета г. Москвы государственную пошлину в размере * рублей,
установила:
истец Ч. обратилась в суд с иском к ответчику ООО "Адмирал", с учетом уточненного искового заявления, об обязании устранить недостатки товара, взыскании неустойки, убытков, компенсации морального вреда, ссылаясь на то, что 23 декабря 2014 года между ООО "Адмирал" и истцом заключен договор купли-продажи жилого помещения N *, в соответствии с п. 1.1. которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить 3-комнатную квартиру N * расположенную на 3 этаже, в жилом доме N *, расположенном по строительному адресу: *, расположенную на 3 этаже, общей площадью без учета лоджий и балконов - 84,6 кв. м, кадастровый (или условный) номер: *. В соответствии с абз. 2 п. 3 Договора "Квартира продается с установленным сантехническим оборудованием для ванных и туалетных комнат (ванной, раковиной/ами, унитазом, смесителем/ями), с кухонным оборудованием (газовой плитой), но без иного оборудования (кондиционер/ы и т.д.)". Согласно Приложению N 2 к Предварительному договору N * о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры от 06 октября 2014 г. к моменту передачи покупателю квартира должна была быть приведена в следующее состояние: Стены и перегородки - выравниваются все стены по периметру Квартиры и внутриквартирные перегородки под отделку; двери и окна - входная дверь (металлическая, оборудованная замками и ручками); двери на балкон и лоджии (стеклопакеты из ПВХ профиля, оборудуются ручками); межкомнатные двери (оборудуются ручками); окна (стеклопакеты из ПВХ профиля, оборудуются ручками); газоснабжение - выполняется газовый ввод с установкой 2-контурного газового котла и газовой плиты без духового шкафа. Газовый ввод оборудуется прибором учета; балконы и лоджии - балконы и лоджии выполняются в соответствии с проектом и конструктивным решением дома. Выполняется остекление и покрытие пола; отопление - отопление выполняется по проекту 2-контурного газового котла; вентиляция - монтируются вентиляционные межэтажные шахты с установкой отводов и вентиляционных решеток; холодное и горячее водоснабжение - выполняется монтаж стояков холодного водоснабжения с отводами с выполнением трубных разводок, с установкой сантехнических приборов, и подключением к 2-контурному газовому котлу. Для учета водопотребления в квартире устанавливаются приборы учета, выполняется горячее водоснабжение от 2-контурного газового котла с установкой сантехнических приборов по проекту; пожарное водоснабжение - выполняется отвод от стояка холодного водоснабжения. Отвод оборудуется запорной арматурой; канализация - монтируется канализационный стояк с установкой фасонных частей (отводов) с выполнением трубных разводок и установкой сантехнических приборов; электроснабжение - выполняется комплекс электромонтажных работ с установкой оконечных устройств; отделочные работы - выполняется чистовая отделка полов (ламинат или керамическая плитка в зависимости от помещения), с установкой плинтусов (кроме санузлов), выполняется облицовка стен керамической плиткой в ваннах и санузлах, выполняется оклеивание стен обоями и/или окраска, выполняется окраска потолков; слаботочные сети - осуществляется ввод в квартиру слаботочных сетей в квартиру с установкой оконечных устройств в соответствии с проектом. Подключение сигнала слаботочных систем выполняется Покупателем самостоятельно и за свой счет по отдельному договору после оформления (государственной регистрации) Покупателем права собственности на Квартиру; кондиционирование - установка/ подключение систем кондиционирования выполняется самостоятельно Покупателем после оформления (государственной регистрации) права собственности на квартиру и согласования в эксплуатируемой организации". Однако, продавец передал Квартиру Покупателю несоответствующую условиям договора и приложения N 2 Предварительного договора. 13 января 2015 г. истец направила в адрес ответчика претензию с требованием о безвозмездном устранении недостатков проданного товара. Истец повторно направил в адрес ответчика претензию с требованием об устранении недостатков проданного товара, а также требованием об уплате неустойки, связанной с нарушением сроков удовлетворения отдельных требований потребителя о устранений недостатков переданного товара. Однако указанные претензии были оставлены ответчиком без удовлетворения. Истец смогла заехать в квартиру лишь 6 марта 2015 года, однако, и по настоящее время состояние квартиры не соответствует условиям договора. На основании вышеизложенного истец просила обязать ответчика произвести ремонт в трехкомнатной квартире N *, расположенной на 3 этаже, в жилом доме N *, расположенном по адресу: *, общей площадью -- 86 м2 в соответствии приложением N 2 к Предварительному договору N * от 06 октября 2014 г.; взыскать с ответчика неустойку за период с 22 января 2015 г. по 22 февраля 2015 г. в размере * руб.; взыскать денежную сумму в размере * руб. в счет компенсации причиненных убытков (денежные средства в счет оплаты за аренду жилого помещения); взыскать штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 50 процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя; взыскать денежную сумму в размере * руб. в счет компенсации причиненного морального вреда; взыскать расходы по уплате государственной пошлины в размере * руб.; взыскать расходы по оплате услуг представителя в размере * руб.
Представитель истца в судебное заседание явился, уточненные исковые требования поддержал в полном объеме, на их удовлетворении настаивал.
Представитель ответчика Р., действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, против удовлетворения требований возражала, при этом пояснила суду, что между сторонами был заключен договор, сначала предварительный, на основании этого договора был заключен основной договор купли-продажи от 23.12.14. 23.12.14 между сторонами был подписан акт приема-передачи квартиры, где в п. 3 говорится, что квартира соответствует условиям о качестве, претензий о качестве не имеется. В п. 4 указанного акта говорится, что стороны выполнили свои обязательства по договору, и взаимных претензий они не имеют. Истец в своем исковом заявлении указывает недостатки квартиры, при этом, доказательств данных недостатков он не представляет. Двусторонний акт о недостатках до момента подписания акта приема-передачи в материалах дела отсутствует.
Суд постановил указанное выше решение, об отмене которого в части отказа в удовлетворении исковых требований просит истец Ч., ссылаясь на то, что судом необоснованно применены положения ст. 333 ГК РФ к неустойке; в связи с невозможностью проживать в квартире истец несла убытки, заключив договор найма, а также испытывала нравственные страдания.
Также об отмене решения по доводам апелляционной жалобы просит ответчик ООО "Адмирал", ссылаясь на то, что судом необоснованно в качестве доказательства приняты показания свидетелей; недостатки в квартире ответчиком не устранялись, поскольку их не было; договор купли-продажи квартиры не предусматривал обязанность продавца передать квартиру согласно перечню отделочных работ Приложения N 2 к предварительному договору; ответчик не несет ответственности за состояние квартиры после ее передачи без замечаний по явным недостаткам.
Истец Ч. в заседание судебной коллегии не явилась, о дате и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом, направила в суд представителя.
Представитель истца по доверенности К. в заседание судебной коллегии явилась, доводы апелляционной жалобы истца поддержала, против удовлетворения апелляционной жалобы ответчика возражала.
Представитель ответчика ООО "Адмирал" по доверенности А. в заседание судебной коллегии явилась, возражала против доводов апелляционной жалобы истца, доводы апелляционной жалобы ответчика поддержала.
Проверив материалы дела, выслушав явившихся лиц, изучив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда подлежит отмене с вынесением по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.
Так, судом первой инстанции установлено, что 23 декабря 2014 года между истцом и ответчиком ООО "Адмирал" был заключен договор N *, в соответствии с п. 1.1 которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить 3-комнатную квартиру N *, расположенную на 3 этаже, в жилом доме N *, расположенном по строительному адресу: *, расположенную на 3 этаже, общей площадью без учета лоджий и балконов - 84,6 кв. м, кадастровый (или условный) номер: *.
В соответствии с абз. 2 п. 3 Договора квартира продается с установленным сантехническим оборудованием для ванных и туалетных комнат (ванной, раковиной/ами, унитазом, смесителем/ями), с кухонным оборудованием (газовой плитой), но без иного оборудования (кондиционер/ы и т.д.).
Согласно Приложению N 2 к Предварительному договору N * о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры от 06 октября 2014 г. к моменту передачи покупателю квартира должна была быть приведена в следующее состояние: Стены и перегородки - выравниваются все стены по периметру Квартиры и внутриквартирные перегородки под отделку; двери и окна - входная дверь (металлическая, оборудованная замками и ручками); двери на балкон и лоджии (стеклопакеты из ПВХ профиля, оборудуются ручками); межкомнатные двери (оборудуются ручками); окна (стеклопакеты из ПВХ профиля, оборудуются ручками); газоснабжение - выполняется газовый ввод с установкой 2-контурного газового котла и газовой плиты без духового шкафа. Газовый ввод оборудуется прибором учета; балконы и лоджии - балконы и лоджии выполняются в соответствии с проектом и конструктивным решением дома. Выполняется остекление и покрытие пола; отопление - отопление выполняется по проекту 2-контурного газового котла; вентиляция - монтируются вентиляционные межэтажные шахты с установкой отводов и вентиляционных решеток; холодное и горячее водоснабжение - выполняется монтаж стояков холодного водоснабжения с отводами с выполнением трубных разводок, с установкой сантехнических приборов, и подключением к 2-контурному газовому котлу. Для учета водопотребления в квартире устанавливаются приборы учета, выполняется горячее водоснабжение от 2-контурного газового котла с установкой сантехнических приборов по проекту; пожарное водоснабжение - выполняется отвод от стояка холодного водоснабжения. Отвод оборудуется запорной арматурой; канализация - монтируется канализационный стояк с установкой фасонных частей (отводов) с выполнением трубных разводок и установкой сантехнических приборов; электроснабжение - выполняется комплекс электромонтажных работ с установкой оконечных устройств; отделочные работы - выполняется чистовая отделка полов (ламинат или керамическая плитка в зависимости от помещения), с установкой плинтусов (кроме санузлов), выполняется облицовка стен керамической плиткой в ваннах и санузлах, выполняется оклеивание стен обоями и/или окраска, выполняется окраска потолков; слаботочные сети - осуществляется ввод в квартиру слаботочных сетей в квартиру с установкой оконечных устройств в соответствии с проектом. Подключение сигнала слаботочных систем выполняется Покупателем самостоятельно и за свой счет по отдельному договору после оформления (государственной регистрации) Покупателем права собственности на Квартиру; кондиционирование - установка/ подключение систем кондиционирования выполняется самостоятельно Покупателем после оформления (государственной регистрации) права собственности на квартиру и согласования в эксплуатируемой организации". Однако, продавец передал Квартиру Покупателю, несоответствующую условиям договора и приложения N 2 Предварительного договора.
Из претензий истца, поданных в адрес ответчика, истцом зафиксированы недостатки в квартире.
Истец смогла заехать в квартиру лишь 06 марта 2015 года, однако, по настоящее время состояние квартиры не соответствует условиям договора.
Истец направила в адрес ответчика претензию с требованием о безвозмездном устранении недостатков проданного товара в срок до 21 января 2015 г.
Ответчик оставил указанную претензию без удовлетворения.
Разрешая заявленные исковые требования, применяя положения ст. ст. 330, 333, 151, 469, 475, 557 ГК РФ, Закона РФ "О защите прав потребителей", исследовав представленные доказательства, в том числе показания свидетелей, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ответчиком нарушен срок безвозмездного устранения недостатков товара. При этом суд не согласился с периодом просрочки, заявленным истцом, с 22 января 2015 г. по 20 мая 2015 г., поскольку доказательств о нарушении ответчиком сроков устранения недостатков начиная с 07 марта 2015 года истцом суду не представлено, как следует из пояснений истца и показаний свидетелей, 06 марта 2015 года истец с семьей заехали для проживания в квартиру, где ответчиком уже были устранены недостатки. Таким образом, судом исчислена неустойка за просрочку устранения недостатков с 22 января 2015 года по 05 марта 2015 года в размере * руб. Применив положения ст. 333 ГК РФ суд постановил взыскать с ответчика неустойку за нарушение сроков безвозмездного устранения недостатков товара в размере * руб. В соответствии со ст. ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей" судом постановлено о взыскании компенсации морального вреда в размере * руб., в соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" взыскан штраф в размере * руб. При этом суд не усмотрел оснований для удовлетворения требования Ч. об обязании произвести ремонт в квартире, так как истцом не представлено доказательств по заявленным требованиям, не указано какие в настоящее время имеются недостатки по договору купли-продажи и приложениям к нему. Также отказано во взыскании убытков сверх неустойки, связанных с расходами на аренду жилья, поскольку истец не представила никаких доказательств, что была вынуждена снимать жилье в городе Москве за указанную ею цену в результате действий ответчика. Доводы ответчика о том, что истцом был подписан акт приема-передачи квартиры, в котором истец указала, что претензий к ООО "Адмирал" не имеет, суд признал несостоятельными, поскольку акт приема-передачи квартиры подписывался истцом в офисе ответчика до момента осмотра квартиры, в связи с чем, данный акт в части того, что истец не имеет претензий не может быть принят в качестве подтверждения передачи истцу квартиры согласно условиям договора купли-продажи. Иных доказательств подтверждающих, что квартира передана истцу в соответствии с условиями заключенного договора купли-продажи ответчиком не представлено, а судом не добыто.
Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
В соответствии с ч. 4 ст. 198 ГПК РФ, в мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд.
Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Согласно основам гражданского процесса, деятельность суда должна заключаться в даче правовой оценки заявленным требованиям лица, обратившегося за судебной защитой, и в создании необходимых условий для объективного и полного рассмотрения дела.
Требованиям закона обжалуемое решение не отвечает, поскольку судом первой инстанции допущено нарушение норм материального права.
Как следует из материалов дела, истец, заявляя исковые требования, исходила из того, что квартира должна быть передана ответчиком в соответствии условиями, изложенными в Приложении N 2 к Предварительному договору N * от 06 октября 2014 года.
В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В соответствии с условиями Предварительного договора от 06 октября 2014 года стороны договорились, что обязуются в срок не позднее 31 декабря 2014 года заключить договор купли-продажи квартиры на условиях, согласованных ими при заключении договора.
При этом в соответствии с п. 1.1.3 Предварительного договора стороны договорились, что работы в квартире будут выполнены в соответствии с перечнем работ, указанным в Приложении N 2 к договору. Квартира передается покупателю с установленным в квартире сантехническим оборудованием для ванных и туалетных комнат (ванной, раковиной/ами, унитазом, смесителем/ями), с кухонным оборудованием (газовой плитой), но без иного оборудования (кондиционер/ы и т.п).
23 декабря 2014 года между сторонами заключен договор купли-продажи квартиры, в соответствии с п. 3 которого квартира продается с установленным сантехническим оборудованием для ванных и туалетных комнат (ванной, раковиной/ами, унитазом, смесителем/ями), с кухонным оборудованием (газовой плитой), но без иного оборудования (кондиционер/ы и т.п).
Пунктом 13 договора купли-продажи установлено, что договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения договора.
23 декабря 2014 года сторонами подписан акт приема-передачи квартиры к договору от 23 декабря 2014 года купли-продажи, из которого следует, что квартира соответствует условиям договора, претензий по качеству не имеется.
Таким образом, с заключением основного договора действие предварительного договора прекратилось, основной договор не содержит обязательства ответчика ООО "Адмирал" передать квартиру с отделкой в соответствии с Приложением N 2 к предварительному договору, содержит весь объем соглашений относительно передаваемого недвижимого имущества.
Договор купли-продажи квартиры сторонами не оспаривался, недействительным не признан, фактически исполнен.
В соответствии со ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
Поскольку договор купли-продажи квартиры не содержит условий о передаче квартиры с отделкой в соответствии с Приложением N 2 к предварительному договору, у ответчика не возникло обязательства по производству такой отделки.
В связи с изложенным у истца Ч. отсутствуют правовые основания для требования к ООО "Адмирал" произвести ремонт в соответствии с Приложением N 2 к предварительному договору, прекратившему свое действие.
Поскольку у ООО "Адмирал" не возникло обязательства произвести ремонт в соответствии с Приложением N 2 к предварительному договору, не имеется основания и для применения последствий неисполнения обязательства в виде неустойки, возмещения убытков, компенсации морального вреда и штрафа в соответствии с Законом РФ "О защите прав потребителей".
Исходя из изложенного, выводы суда первой инстанции о том, что ответчик устранял недостатки товара, противоречит обстоятельствам дела.
В силу требований ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.
Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
В соответствии со ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положения о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
В соответствии с ч. 1 ст. 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
Согласно п. 1 ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что они возникли до передачи ему товара или по причинам, возникшим до этого момента.
Таким образом, обязанность доказывания того обстоятельства, что товар передан с недостатками, которые не могли быть обнаружены при его осмотре в момент передачи и которые проявились при его использовании, лежит на покупателе.
В подтверждение исполнения обязательств по договору купли-продажи квартиры от 23 декабря 2014 года ответчиком предоставлен акт приема-передачи квартиры, подтверждающий передачу квартиры соответствующей условиям договора.
Отсутствие предусмотренного договором купли-продажи сантехнического и кухонного оборудования является явным, а не скрытым недостатком и могло быть зафиксировано в акте приема-передачи.
Поскольку предмет иска заявлен в виде обязания ответчика произвести ремонт исключительно в соответствии с Приложением N 2 к Предварительному договору, прекратившему свое действие, положенные судом в основу решения показания свидетелей относительно отсутствия ремонта не отвечают принципу относимости и допустимости доказательств.
В соответствии со ст. 328 п. 2 ГПК РФ суд апелляционной инстанции при рассмотрении апелляционной жалобы, представления вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.
Поскольку судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права, что повлекло за собой принятие незаконного и необоснованного решения, судебная коллегия полагает необходимым отменить решение суда и принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
При отказе в иске в соответствии со ст. 98 ГПК РФ судебные расходы в пользу истца взысканию не подлежат.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Мещанского районного суда г. Москвы от 03 августа 2015 года в редакции определения Мещанского районного суда г. Москвы от 17 декабря 2015 года об исправлении описки, отменить.
В удовлетворении исковых требований Ч. к ООО "Адмирал" об обязании устранить недостатки товара, взыскании неустойки, убытков, компенсации морального вреда отказать в полном объеме.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 16.09.2016 ПО ДЕЛУ N 33-37135/2016
Требование: Об обязании устранить недостатки товара, взыскании неустойки, убытков.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указал, что между сторонами заключен договор купли-продажи жилого помещения, однако продавец передал покупателю квартиру, не соответствующую условиям договора, истец направил в адрес ответчика претензию с требованием о безвозмездном устранении недостатков проданного товара и уплате неустойки, связанной с нарушением сроков удовлетворения отдельных требований потребителя об устранении недостатков переданного товара, однако указанные претензии были оставлены ответчиком без удовлетворения.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 сентября 2016 г. по делу N 33-37135
Судья Смирнова М.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:
председательствующего Сергеевой Л.А.,
судей Смирновой Ю.А., Вишняковой Н.Е.,
при секретаре Т.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Смирновой Ю.А.
дело по апелляционным жалобам Ч., ООО "Адмирал" на решение Мещанского районного суда г. Москвы от 03 августа 2015 года, в редакции определения Мещанского районного суда г. Москвы от 17 декабря 2015 года об исправлении описки, которым постановлено:
исковые требования Ч. к Обществу с ограниченной ответственностью "Адмирал" об обязании устранить недостатки товара, взыскании неустойки, убытков, судебных расходов, компенсации морального вреда - удовлетворить частично.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Адмирал" в пользу Ч. неустойку в размере * рублей, компенсацию морального вреда в размере * рублей, штраф в размере * рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере * рублей, а всего сумму в размере * рублей.
В остальной части удовлетворения исковых требований отказать.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Адмирал" в доход бюджета г. Москвы государственную пошлину в размере * рублей,
установила:
истец Ч. обратилась в суд с иском к ответчику ООО "Адмирал", с учетом уточненного искового заявления, об обязании устранить недостатки товара, взыскании неустойки, убытков, компенсации морального вреда, ссылаясь на то, что 23 декабря 2014 года между ООО "Адмирал" и истцом заключен договор купли-продажи жилого помещения N *, в соответствии с п. 1.1. которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить 3-комнатную квартиру N * расположенную на 3 этаже, в жилом доме N *, расположенном по строительному адресу: *, расположенную на 3 этаже, общей площадью без учета лоджий и балконов - 84,6 кв. м, кадастровый (или условный) номер: *. В соответствии с абз. 2 п. 3 Договора "Квартира продается с установленным сантехническим оборудованием для ванных и туалетных комнат (ванной, раковиной/ами, унитазом, смесителем/ями), с кухонным оборудованием (газовой плитой), но без иного оборудования (кондиционер/ы и т.д.)". Согласно Приложению N 2 к Предварительному договору N * о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры от 06 октября 2014 г. к моменту передачи покупателю квартира должна была быть приведена в следующее состояние: Стены и перегородки - выравниваются все стены по периметру Квартиры и внутриквартирные перегородки под отделку; двери и окна - входная дверь (металлическая, оборудованная замками и ручками); двери на балкон и лоджии (стеклопакеты из ПВХ профиля, оборудуются ручками); межкомнатные двери (оборудуются ручками); окна (стеклопакеты из ПВХ профиля, оборудуются ручками); газоснабжение - выполняется газовый ввод с установкой 2-контурного газового котла и газовой плиты без духового шкафа. Газовый ввод оборудуется прибором учета; балконы и лоджии - балконы и лоджии выполняются в соответствии с проектом и конструктивным решением дома. Выполняется остекление и покрытие пола; отопление - отопление выполняется по проекту 2-контурного газового котла; вентиляция - монтируются вентиляционные межэтажные шахты с установкой отводов и вентиляционных решеток; холодное и горячее водоснабжение - выполняется монтаж стояков холодного водоснабжения с отводами с выполнением трубных разводок, с установкой сантехнических приборов, и подключением к 2-контурному газовому котлу. Для учета водопотребления в квартире устанавливаются приборы учета, выполняется горячее водоснабжение от 2-контурного газового котла с установкой сантехнических приборов по проекту; пожарное водоснабжение - выполняется отвод от стояка холодного водоснабжения. Отвод оборудуется запорной арматурой; канализация - монтируется канализационный стояк с установкой фасонных частей (отводов) с выполнением трубных разводок и установкой сантехнических приборов; электроснабжение - выполняется комплекс электромонтажных работ с установкой оконечных устройств; отделочные работы - выполняется чистовая отделка полов (ламинат или керамическая плитка в зависимости от помещения), с установкой плинтусов (кроме санузлов), выполняется облицовка стен керамической плиткой в ваннах и санузлах, выполняется оклеивание стен обоями и/или окраска, выполняется окраска потолков; слаботочные сети - осуществляется ввод в квартиру слаботочных сетей в квартиру с установкой оконечных устройств в соответствии с проектом. Подключение сигнала слаботочных систем выполняется Покупателем самостоятельно и за свой счет по отдельному договору после оформления (государственной регистрации) Покупателем права собственности на Квартиру; кондиционирование - установка/ подключение систем кондиционирования выполняется самостоятельно Покупателем после оформления (государственной регистрации) права собственности на квартиру и согласования в эксплуатируемой организации". Однако, продавец передал Квартиру Покупателю несоответствующую условиям договора и приложения N 2 Предварительного договора. 13 января 2015 г. истец направила в адрес ответчика претензию с требованием о безвозмездном устранении недостатков проданного товара. Истец повторно направил в адрес ответчика претензию с требованием об устранении недостатков проданного товара, а также требованием об уплате неустойки, связанной с нарушением сроков удовлетворения отдельных требований потребителя о устранений недостатков переданного товара. Однако указанные претензии были оставлены ответчиком без удовлетворения. Истец смогла заехать в квартиру лишь 6 марта 2015 года, однако, и по настоящее время состояние квартиры не соответствует условиям договора. На основании вышеизложенного истец просила обязать ответчика произвести ремонт в трехкомнатной квартире N *, расположенной на 3 этаже, в жилом доме N *, расположенном по адресу: *, общей площадью -- 86 м2 в соответствии приложением N 2 к Предварительному договору N * от 06 октября 2014 г.; взыскать с ответчика неустойку за период с 22 января 2015 г. по 22 февраля 2015 г. в размере * руб.; взыскать денежную сумму в размере * руб. в счет компенсации причиненных убытков (денежные средства в счет оплаты за аренду жилого помещения); взыскать штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 50 процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя; взыскать денежную сумму в размере * руб. в счет компенсации причиненного морального вреда; взыскать расходы по уплате государственной пошлины в размере * руб.; взыскать расходы по оплате услуг представителя в размере * руб.
Представитель истца в судебное заседание явился, уточненные исковые требования поддержал в полном объеме, на их удовлетворении настаивал.
Представитель ответчика Р., действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, против удовлетворения требований возражала, при этом пояснила суду, что между сторонами был заключен договор, сначала предварительный, на основании этого договора был заключен основной договор купли-продажи от 23.12.14. 23.12.14 между сторонами был подписан акт приема-передачи квартиры, где в п. 3 говорится, что квартира соответствует условиям о качестве, претензий о качестве не имеется. В п. 4 указанного акта говорится, что стороны выполнили свои обязательства по договору, и взаимных претензий они не имеют. Истец в своем исковом заявлении указывает недостатки квартиры, при этом, доказательств данных недостатков он не представляет. Двусторонний акт о недостатках до момента подписания акта приема-передачи в материалах дела отсутствует.
Суд постановил указанное выше решение, об отмене которого в части отказа в удовлетворении исковых требований просит истец Ч., ссылаясь на то, что судом необоснованно применены положения ст. 333 ГК РФ к неустойке; в связи с невозможностью проживать в квартире истец несла убытки, заключив договор найма, а также испытывала нравственные страдания.
Также об отмене решения по доводам апелляционной жалобы просит ответчик ООО "Адмирал", ссылаясь на то, что судом необоснованно в качестве доказательства приняты показания свидетелей; недостатки в квартире ответчиком не устранялись, поскольку их не было; договор купли-продажи квартиры не предусматривал обязанность продавца передать квартиру согласно перечню отделочных работ Приложения N 2 к предварительному договору; ответчик не несет ответственности за состояние квартиры после ее передачи без замечаний по явным недостаткам.
Истец Ч. в заседание судебной коллегии не явилась, о дате и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом, направила в суд представителя.
Представитель истца по доверенности К. в заседание судебной коллегии явилась, доводы апелляционной жалобы истца поддержала, против удовлетворения апелляционной жалобы ответчика возражала.
Представитель ответчика ООО "Адмирал" по доверенности А. в заседание судебной коллегии явилась, возражала против доводов апелляционной жалобы истца, доводы апелляционной жалобы ответчика поддержала.
Проверив материалы дела, выслушав явившихся лиц, изучив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда подлежит отмене с вынесением по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.
Так, судом первой инстанции установлено, что 23 декабря 2014 года между истцом и ответчиком ООО "Адмирал" был заключен договор N *, в соответствии с п. 1.1 которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить 3-комнатную квартиру N *, расположенную на 3 этаже, в жилом доме N *, расположенном по строительному адресу: *, расположенную на 3 этаже, общей площадью без учета лоджий и балконов - 84,6 кв. м, кадастровый (или условный) номер: *.
В соответствии с абз. 2 п. 3 Договора квартира продается с установленным сантехническим оборудованием для ванных и туалетных комнат (ванной, раковиной/ами, унитазом, смесителем/ями), с кухонным оборудованием (газовой плитой), но без иного оборудования (кондиционер/ы и т.д.).
Согласно Приложению N 2 к Предварительному договору N * о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры от 06 октября 2014 г. к моменту передачи покупателю квартира должна была быть приведена в следующее состояние: Стены и перегородки - выравниваются все стены по периметру Квартиры и внутриквартирные перегородки под отделку; двери и окна - входная дверь (металлическая, оборудованная замками и ручками); двери на балкон и лоджии (стеклопакеты из ПВХ профиля, оборудуются ручками); межкомнатные двери (оборудуются ручками); окна (стеклопакеты из ПВХ профиля, оборудуются ручками); газоснабжение - выполняется газовый ввод с установкой 2-контурного газового котла и газовой плиты без духового шкафа. Газовый ввод оборудуется прибором учета; балконы и лоджии - балконы и лоджии выполняются в соответствии с проектом и конструктивным решением дома. Выполняется остекление и покрытие пола; отопление - отопление выполняется по проекту 2-контурного газового котла; вентиляция - монтируются вентиляционные межэтажные шахты с установкой отводов и вентиляционных решеток; холодное и горячее водоснабжение - выполняется монтаж стояков холодного водоснабжения с отводами с выполнением трубных разводок, с установкой сантехнических приборов, и подключением к 2-контурному газовому котлу. Для учета водопотребления в квартире устанавливаются приборы учета, выполняется горячее водоснабжение от 2-контурного газового котла с установкой сантехнических приборов по проекту; пожарное водоснабжение - выполняется отвод от стояка холодного водоснабжения. Отвод оборудуется запорной арматурой; канализация - монтируется канализационный стояк с установкой фасонных частей (отводов) с выполнением трубных разводок и установкой сантехнических приборов; электроснабжение - выполняется комплекс электромонтажных работ с установкой оконечных устройств; отделочные работы - выполняется чистовая отделка полов (ламинат или керамическая плитка в зависимости от помещения), с установкой плинтусов (кроме санузлов), выполняется облицовка стен керамической плиткой в ваннах и санузлах, выполняется оклеивание стен обоями и/или окраска, выполняется окраска потолков; слаботочные сети - осуществляется ввод в квартиру слаботочных сетей в квартиру с установкой оконечных устройств в соответствии с проектом. Подключение сигнала слаботочных систем выполняется Покупателем самостоятельно и за свой счет по отдельному договору после оформления (государственной регистрации) Покупателем права собственности на Квартиру; кондиционирование - установка/ подключение систем кондиционирования выполняется самостоятельно Покупателем после оформления (государственной регистрации) права собственности на квартиру и согласования в эксплуатируемой организации". Однако, продавец передал Квартиру Покупателю, несоответствующую условиям договора и приложения N 2 Предварительного договора.
Из претензий истца, поданных в адрес ответчика, истцом зафиксированы недостатки в квартире.
Истец смогла заехать в квартиру лишь 06 марта 2015 года, однако, по настоящее время состояние квартиры не соответствует условиям договора.
Истец направила в адрес ответчика претензию с требованием о безвозмездном устранении недостатков проданного товара в срок до 21 января 2015 г.
Ответчик оставил указанную претензию без удовлетворения.
Разрешая заявленные исковые требования, применяя положения ст. ст. 330, 333, 151, 469, 475, 557 ГК РФ, Закона РФ "О защите прав потребителей", исследовав представленные доказательства, в том числе показания свидетелей, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ответчиком нарушен срок безвозмездного устранения недостатков товара. При этом суд не согласился с периодом просрочки, заявленным истцом, с 22 января 2015 г. по 20 мая 2015 г., поскольку доказательств о нарушении ответчиком сроков устранения недостатков начиная с 07 марта 2015 года истцом суду не представлено, как следует из пояснений истца и показаний свидетелей, 06 марта 2015 года истец с семьей заехали для проживания в квартиру, где ответчиком уже были устранены недостатки. Таким образом, судом исчислена неустойка за просрочку устранения недостатков с 22 января 2015 года по 05 марта 2015 года в размере * руб. Применив положения ст. 333 ГК РФ суд постановил взыскать с ответчика неустойку за нарушение сроков безвозмездного устранения недостатков товара в размере * руб. В соответствии со ст. ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей" судом постановлено о взыскании компенсации морального вреда в размере * руб., в соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" взыскан штраф в размере * руб. При этом суд не усмотрел оснований для удовлетворения требования Ч. об обязании произвести ремонт в квартире, так как истцом не представлено доказательств по заявленным требованиям, не указано какие в настоящее время имеются недостатки по договору купли-продажи и приложениям к нему. Также отказано во взыскании убытков сверх неустойки, связанных с расходами на аренду жилья, поскольку истец не представила никаких доказательств, что была вынуждена снимать жилье в городе Москве за указанную ею цену в результате действий ответчика. Доводы ответчика о том, что истцом был подписан акт приема-передачи квартиры, в котором истец указала, что претензий к ООО "Адмирал" не имеет, суд признал несостоятельными, поскольку акт приема-передачи квартиры подписывался истцом в офисе ответчика до момента осмотра квартиры, в связи с чем, данный акт в части того, что истец не имеет претензий не может быть принят в качестве подтверждения передачи истцу квартиры согласно условиям договора купли-продажи. Иных доказательств подтверждающих, что квартира передана истцу в соответствии с условиями заключенного договора купли-продажи ответчиком не представлено, а судом не добыто.
Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
В соответствии с ч. 4 ст. 198 ГПК РФ, в мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд.
Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Согласно основам гражданского процесса, деятельность суда должна заключаться в даче правовой оценки заявленным требованиям лица, обратившегося за судебной защитой, и в создании необходимых условий для объективного и полного рассмотрения дела.
Требованиям закона обжалуемое решение не отвечает, поскольку судом первой инстанции допущено нарушение норм материального права.
Как следует из материалов дела, истец, заявляя исковые требования, исходила из того, что квартира должна быть передана ответчиком в соответствии условиями, изложенными в Приложении N 2 к Предварительному договору N * от 06 октября 2014 года.
В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В соответствии с условиями Предварительного договора от 06 октября 2014 года стороны договорились, что обязуются в срок не позднее 31 декабря 2014 года заключить договор купли-продажи квартиры на условиях, согласованных ими при заключении договора.
При этом в соответствии с п. 1.1.3 Предварительного договора стороны договорились, что работы в квартире будут выполнены в соответствии с перечнем работ, указанным в Приложении N 2 к договору. Квартира передается покупателю с установленным в квартире сантехническим оборудованием для ванных и туалетных комнат (ванной, раковиной/ами, унитазом, смесителем/ями), с кухонным оборудованием (газовой плитой), но без иного оборудования (кондиционер/ы и т.п).
23 декабря 2014 года между сторонами заключен договор купли-продажи квартиры, в соответствии с п. 3 которого квартира продается с установленным сантехническим оборудованием для ванных и туалетных комнат (ванной, раковиной/ами, унитазом, смесителем/ями), с кухонным оборудованием (газовой плитой), но без иного оборудования (кондиционер/ы и т.п).
Пунктом 13 договора купли-продажи установлено, что договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения договора.
23 декабря 2014 года сторонами подписан акт приема-передачи квартиры к договору от 23 декабря 2014 года купли-продажи, из которого следует, что квартира соответствует условиям договора, претензий по качеству не имеется.
Таким образом, с заключением основного договора действие предварительного договора прекратилось, основной договор не содержит обязательства ответчика ООО "Адмирал" передать квартиру с отделкой в соответствии с Приложением N 2 к предварительному договору, содержит весь объем соглашений относительно передаваемого недвижимого имущества.
Договор купли-продажи квартиры сторонами не оспаривался, недействительным не признан, фактически исполнен.
В соответствии со ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
Поскольку договор купли-продажи квартиры не содержит условий о передаче квартиры с отделкой в соответствии с Приложением N 2 к предварительному договору, у ответчика не возникло обязательства по производству такой отделки.
В связи с изложенным у истца Ч. отсутствуют правовые основания для требования к ООО "Адмирал" произвести ремонт в соответствии с Приложением N 2 к предварительному договору, прекратившему свое действие.
Поскольку у ООО "Адмирал" не возникло обязательства произвести ремонт в соответствии с Приложением N 2 к предварительному договору, не имеется основания и для применения последствий неисполнения обязательства в виде неустойки, возмещения убытков, компенсации морального вреда и штрафа в соответствии с Законом РФ "О защите прав потребителей".
Исходя из изложенного, выводы суда первой инстанции о том, что ответчик устранял недостатки товара, противоречит обстоятельствам дела.
В силу требований ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.
Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
В соответствии со ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положения о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
В соответствии с ч. 1 ст. 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
Согласно п. 1 ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что они возникли до передачи ему товара или по причинам, возникшим до этого момента.
Таким образом, обязанность доказывания того обстоятельства, что товар передан с недостатками, которые не могли быть обнаружены при его осмотре в момент передачи и которые проявились при его использовании, лежит на покупателе.
В подтверждение исполнения обязательств по договору купли-продажи квартиры от 23 декабря 2014 года ответчиком предоставлен акт приема-передачи квартиры, подтверждающий передачу квартиры соответствующей условиям договора.
Отсутствие предусмотренного договором купли-продажи сантехнического и кухонного оборудования является явным, а не скрытым недостатком и могло быть зафиксировано в акте приема-передачи.
Поскольку предмет иска заявлен в виде обязания ответчика произвести ремонт исключительно в соответствии с Приложением N 2 к Предварительному договору, прекратившему свое действие, положенные судом в основу решения показания свидетелей относительно отсутствия ремонта не отвечают принципу относимости и допустимости доказательств.
В соответствии со ст. 328 п. 2 ГПК РФ суд апелляционной инстанции при рассмотрении апелляционной жалобы, представления вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.
Поскольку судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права, что повлекло за собой принятие незаконного и необоснованного решения, судебная коллегия полагает необходимым отменить решение суда и принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
При отказе в иске в соответствии со ст. 98 ГПК РФ судебные расходы в пользу истца взысканию не подлежат.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Мещанского районного суда г. Москвы от 03 августа 2015 года в редакции определения Мещанского районного суда г. Москвы от 17 декабря 2015 года об исправлении описки, отменить.
В удовлетворении исковых требований Ч. к ООО "Адмирал" об обязании устранить недостатки товара, взыскании неустойки, убытков, компенсации морального вреда отказать в полном объеме.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)