Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Во исполнение условий предварительного договора истцом была перечислена сумма аванса, в нарушение условий предварительного договора ответчик до настоящего времени не заключил основной договор купли-продажи нежилого помещения.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья суда первой инстанции: Буторина М.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Михалиной С.Е.,
судей Леоновой С.В., Шерстняковой Л.Б.,
при секретаре П.Т.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Михалиной С.Е. дело по апелляционной жалобе Ш. на решение Симоновского районного суда г. Москвы от 11 ноября 2015 года, которым постановлено:
В удовлетворении требований Ш. к ООО "Новые венчурные инвестиции" о признании права собственности на нежилое помещение, обязании передать нежилое помещение, обязании зарегистрировать право собственности - отказать,
установила:
Истец Ш. обратилась в суд с иском к ответчику ООО "Новые венчурные инвестиции" о признании за собой права собственности на нежилое помещение общей площадью *** кв. м, расположенное по адресу: *** обязании ответчика передать указанное нежилое помещение, обязании Управления Росреестра по г. Москве зарегистрировать право собственности, мотивируя свои требования тем, что 17.02.2014 года был заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью *** кв. м, расположенного по адресу: ***, по условиям которого стороны договорились в срок до 15 июля 2014 года заключить основной договор купли-продажи нежилого помещения, стоимостью *** дол. США. Во исполнение условий предварительного договора была истцом была перечислена сумма в размере *** дол. США, оставшаяся сумма по договору подлежала оплате разными частями после заключения основного договора, а также подписания акта приема-передачи нежилого помещения. В нарушение условий предварительного договора ответчик до настоящего времени не заключил основной договор купли-продажи нежилого помещения, в связи с чем истец обратилась в суд с настоящим иском.
В судебном заседании представитель истца на удовлетворении заявленных исковых требованиях настаивал.
Представитель ответчика в суде первой инстанции просил в удовлетворении требований отказать по доводам письменного отзыва на иск.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Москве в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, на основании п. 3 ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие представителя третьего лица.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого, как незаконного, просит истец Ш. по доводам апелляционной жалобы.
В заседание судебной коллегии представитель третьего лица Управления Росреестра по Москве не явился, извещался надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы ответчика в суде апелляционной инстанции, не представил доказательств уважительности причин своей неявки, об отложении дела рассмотрением не просил, в связи с чем, судебная коллегия на основании ст. ст. 167, 327 ГПК РФ сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица.
В силу ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.06.2012 года N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы в порядке ст. 327.1 ГПК РФ, выслушав объяснения представителя истца Д., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика ООО "Новые венчурные инвестиции" - П.А., полагавшего решение суда законным и обоснованным и не подлежащим отмене, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего законодательства.
Суд первой инстанции, разрешая спор по существу, принял предусмотренные законом меры для всестороннего и объективного исследования обстоятельств дела, полно и всесторонне проверил доводы истца, положенные в обоснование заявленных требований, возражения ответчика, правомерно руководствовался положениями закона, регулирующими спорные правоотношения, и пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.
Как было установлено в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции, 17.02.2014 года между ООО "Новые венчурные инвестиции" (продавец), с одной стороны, и Ш. (покупатель), с другой стороны, был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого стороны договорились, что в срок до 15 июля 2014 года будет заключен договор купли-продажи нежилого помещения площадью *** кв. м, расположенного по адресу: *** (п. 1.1. договора л.д. 35).
Согласно п. 4.1 предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 17.02.2014 года, стоимость помещения стороны определили в сумме *** долларов США, в т.ч. НДС 18%.
Обращаясь в суд с настоящим иском, истец указывала на то, что во исполнение п. 4.2 условий предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 17.02.2014 года, перечислила 18.02.2014 года ответчику ООО "Новые венчурные инвестиции" денежные средства в общем размере *** рублей, что эквивалентно *** долларам США. Оставшаяся часть денежных средств в соответствии с п. 4.2 договора в размере 487110 долларов США должна быть перечислена в течение 5 дней с момента подписания основного договора, сумма в размере *** дол. США - в течение 5 дней с момента подписания акта приема-передачи помещения.
Между тем основной договор в срок, предусмотренный пунктом 1.1 предварительного договора (до 15.07.2014 года), по вине ответчика заключен не был, продавец ООО "Новые венчурные инвестиции" в нарушение п. 2.1.1. предварительного договора основной договор купли-продажи недвижимого имущества не подписал, нежилое помещение истцу не передал.
Настаивая на удовлетворении заявленных исковых требований, истец указывала на то, что заключенный 17.02.2014 года между истцом Ш. и ответчиком ООО "Новые венчурные инвестиции" предварительный договор купли-продажи должен быть квалифицирован как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, в связи с чем спорное нежилое помещение должно быть передано истцу и на нежилое помещение общей площадью *** кв. м, расположенное по адресу *** должно быть зарегистрировано право собственности истца Ш.
Проверяя доводы искового заявления, суд первой инстанции проанализировал содержание предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 17.02.2014 года.
П. 6.4 указанного договора предусмотрено, что в случае нарушения сроков подписания основного договора, продавец обязуется вернуть покупателю все денежные средства, полученные в счет оплаты помещения, в течение 5 дней с момента получения соответствующего письменного требования покупателя.
Как следует из материалов дела, 13 июня 2015 года, 22 июля 2015 года 15 сентября 2015 года ответчик ООО "Новые венчурные инвестиции" направил истцу Ш. запросы о предоставлении информации о расчетном счете, на который могли быть перечислены уплаченные истцом по предварительному договору денежные средства в размере *** рублей, полученные в качестве обеспечительного платежа, в связи с прекращением срока действия предварительного договора.
Судом первой инстанции при разрешении спора было принято во внимание, что поскольку от истца не поступила никакая информация, то ответчик ООО "Новые венчурные инвестиции" 10 сентября 2015 года возвратил уплаченные истцом по предварительному договору денежные средства в размере *** рублей в соответствии со ст. ст. 327 и 316 ГК РФ на депозит нотариуса г. Москвы Ф., о чем 29 сентября 2015 года уведомил истца Ш.
В силу части 1 статьи 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В связи с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Согласно ст. 307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Положения статей 309, 310 ГК РФ предусматривают недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства.
Согласно пункту 1 статьи 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В силу пункта 4 статьи 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Пунктом 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Предварительный договор, будучи направленным на заключение основного договора и носящий поэтому организационный характер, непосредственно регулирует лишь конкретные отношения, возникающие по поводу создания сторонами юридических предпосылок для обязательного заключения основного договора. Регулирующая функция предварительного договора сводится исключительно к установлению обязанностей его сторон по заключению основного договора. Предварительный договор содержит не существенные условия основного договора, а условия, позволяющие установить существенные условия основного договора, т.е. перечень сформулированных существенных условий договора или только порядок их формулирования (пункт 3 статьи 429 ГК РФ).
Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению в будущем основного договора, а не обязательство по передаче имущества.
Разрешая заявленные исковые требования в порядке ч. 3 ст. 196 ГПК РФ и принимая решение об отказе в удовлетворении иска, исследовав обстоятельства дела, дав оценку представленным доказательствам по правилам ст., ст. 12, 56, 67 ГПК РФ, применяя приведенные выше нормы права, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что фактические отношения сторон свидетельствуют о прекращении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества и незаключении основного договора купли-продажи в установленный срок.
Анализируя содержание заключенного между сторонами предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 17.02.2014 года, дав толкование условиям предварительного договора по правилам ст. 431 ГК РФ, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что данный договор не является договором купли-продажи в собственном смысле, поскольку не содержит всех существенных условий, предъявляемых к такому договору, а его предметом является заключение в будущем основного договора купли-продажи нежилого помещения площадью 124,1 кв. м, расположенного по адресу: <...>.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что поскольку до окончания установленного предварительным договором срока основной договор сторонами не был заключен, обеспечительный платеж был возвращен истцу, стороны после истечения срока заключения договора не пришли к согласию по его условиям, с требованиями о понуждении к его заключению в порядке, предусмотренном п. 5 ст. 429, п. 4. ст. 445 ГК РФ ни одна из сторон не обратилась, обязательства сторон по предварительному договору прекращены по п. 6 ст. 429 ГК РФ, при этом обязательства по основному договору (купли-продажи) не возникли.
Суд первой инстанции отметил, что истец выбрал неверный способ защиты права, так как в силу п. 5 ст. 429, п. 4. ст. 445 ГК истец может обратиться в суд за защитой нарушенного права с требованиями о понуждении к заключению договора купли-продажи, в то время как законом не предусмотрено признание права собственности по основаниям и условиям предварительного договора.
Поскольку судом было отказано в удовлетворении иска о признании права собственности, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении иска в части обязания передать нежилое помещение и зарегистрировать право собственности на нежилое помещение площадью 124,1 кв. м, расположенное по адресу: <...>.
Оснований не согласиться с указанными выводами суда, у судебной коллегии не имеется, они соответствуют закону, материалам и обстоятельствам дела, установленным в ходе судебного разбирательства по данному делу. Мотивы, по которым суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении иска, приведены в решении суда, и считать их неправильными у судебной коллегии оснований не имеется.
Выводы суда мотивированы, подтверждены имеющимися в деле доказательствами и основания для признания его неправильными у судебной коллегии отсутствуют.
Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции, основанными на установленных обстоятельствах дела, полном и всестороннем исследовании собранных по делу доказательств и нормах материального права.
Довод апелляционной жалобы о неверной квалификации судом первой инстанции заключенного между истцом и ответчиком предварительного договора, судебная коллегия отклоняет, как несостоятельный, основанный на ошибочном толковании норм материального права в связи со следующим.
Судом первой инстанции при вынесении решения было учтено, что такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (пункт 3 статьи 555 Кодекса).
Согласно статье 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Таким образом, для признания предварительного договора договором купли-продажи будущей вещи должны присутствовать три обязательных условия, такие как:
- 1. товар должен отсутствовать в наличии у продавца в момент заключения договора;
- 2. товар будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара;
- 3. приобретатель имущества до заключения основного договора обязан уплатить цену недвижимого имущества или существенную его часть.
В связи с указанным, истец не верно толкует п. 2 ст. 455 ГК и не учитывает, что ни одно из перечисленных условий для квалификации предварительного договора, как договора купли-продажи будущей вещи, не имеется, суд первой инстанции правильно квалифицировал заключенный между истцом и ответчиком договор как предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества.
Довод апелляционной жалобы о необходимости квалифицировать заключенный между сторонами предварительный договор, как договор о продаже будущей вещи, является необоснованным, поскольку нежилое здание на момент заключения Предварительного договора фактически существовало, право собственности было зарегистрировано в ЕГРП за ООО "Новые венчурные инвестиции", о чем было указано в п. 1.2, 1.6. предварительного договора, полученные ответчиком денежные средства являются не оплатой за товар (ценой товара) по договору купли-продажи, а обеспечением исполнения истцом принятых на себя обязательств по предварительному договору, возвращенным истцу после прекращения предварительного договора.
Истец, как в исковом заявлении, так и в апелляционной жалобе полагает, что согласование сторонами в предварительном договоре таких условий как объекта недвижимого имущества, который будет являться предметом основного договора, цены объекта недвижимого имущества является основанием для квалификации предварительного договора как договора купли-продажи будущей вещи, с чем не может согласиться судебная коллегия в связи со следующим.
Согласно п. 1. ст. 555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
В предварительном договоре были согласованы все условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, как это определено в п. 3 ст. 429 ГК РФ, в противном случае в силу п. 3 ст. 429, п. 1 ст. 555 ГК РФ, не согласованная сторонами в предварительном договоре цена недвижимости привела бы к тому, что предварительный договор считался бы незаключенным.
Довод апелляционной жалобы о том, что у суда первой инстанции имелись все законные оснований признать за истцом право собственности на спорное нежилое помещение, судебная коллегия не может принять во внимание, поскольку в связи с прекращением действия предварительного договора, возвратом покупателю суммы обеспечительного платежа, а значит отсутствием у ответчика обязательств по отчуждению нежилого помещения общей площадью *** кв. м, расположенного по адресу: г. ***. кадастровый номер ***, указанный объект недвижимого имущества был продан ответчиком третьему лицу на основании заключенного договора купли-продажи недвижимости с третьим лицом. В связи с чем, как об этом указал сам истец и как это предусмотрено п. 1 ст. 398 ГК РФ, у истца отсутствует право требовать отобрания помещения у ответчика и передачи его истцу на предусмотренных предварительным договором условиях.
В соответствии со статьей 330 ГПК РФ, основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Таких оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного постановления в апелляционном порядке по доводам апелляционной жалобы, изученным по материалам дела, не имеется, в связи с чем, решение суда первой инстанции является законным, обоснованным и отмене не подлежит.
С учетом изложенного, судебная коллегия считает, что суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда не противоречат материалам дела, решение суда является законным, поскольку вынесено в соответствии с нормами материального и процессуального права, которые подлежат применению к данным правоотношениям, в решении отражены имеющие значение для данного дела факты, подтвержденные проверенными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости.
Согласно части 1 статьи 195 ГПК РФ, решение суда должно быть законным и обоснованным. Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 4 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Решение суда указанным требованиям закона отвечает в полном объеме.
Оснований для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия не усматривает.
На основании изложенного, руководствуясь ст., ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Симоновского районного суда г. Москвы от 11 ноября 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Ш. без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 08.04.2016 ПО ДЕЛУ N 33-12632/2016
Требование: О признании права собственности на нежилое помещение, обязании передать нежилое помещение, обязании зарегистрировать право собственности.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Во исполнение условий предварительного договора истцом была перечислена сумма аванса, в нарушение условий предварительного договора ответчик до настоящего времени не заключил основной договор купли-продажи нежилого помещения.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 8 апреля 2016 г. по делу N 33-12632
Судья суда первой инстанции: Буторина М.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Михалиной С.Е.,
судей Леоновой С.В., Шерстняковой Л.Б.,
при секретаре П.Т.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Михалиной С.Е. дело по апелляционной жалобе Ш. на решение Симоновского районного суда г. Москвы от 11 ноября 2015 года, которым постановлено:
В удовлетворении требований Ш. к ООО "Новые венчурные инвестиции" о признании права собственности на нежилое помещение, обязании передать нежилое помещение, обязании зарегистрировать право собственности - отказать,
установила:
Истец Ш. обратилась в суд с иском к ответчику ООО "Новые венчурные инвестиции" о признании за собой права собственности на нежилое помещение общей площадью *** кв. м, расположенное по адресу: *** обязании ответчика передать указанное нежилое помещение, обязании Управления Росреестра по г. Москве зарегистрировать право собственности, мотивируя свои требования тем, что 17.02.2014 года был заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью *** кв. м, расположенного по адресу: ***, по условиям которого стороны договорились в срок до 15 июля 2014 года заключить основной договор купли-продажи нежилого помещения, стоимостью *** дол. США. Во исполнение условий предварительного договора была истцом была перечислена сумма в размере *** дол. США, оставшаяся сумма по договору подлежала оплате разными частями после заключения основного договора, а также подписания акта приема-передачи нежилого помещения. В нарушение условий предварительного договора ответчик до настоящего времени не заключил основной договор купли-продажи нежилого помещения, в связи с чем истец обратилась в суд с настоящим иском.
В судебном заседании представитель истца на удовлетворении заявленных исковых требованиях настаивал.
Представитель ответчика в суде первой инстанции просил в удовлетворении требований отказать по доводам письменного отзыва на иск.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Москве в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, на основании п. 3 ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие представителя третьего лица.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого, как незаконного, просит истец Ш. по доводам апелляционной жалобы.
В заседание судебной коллегии представитель третьего лица Управления Росреестра по Москве не явился, извещался надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы ответчика в суде апелляционной инстанции, не представил доказательств уважительности причин своей неявки, об отложении дела рассмотрением не просил, в связи с чем, судебная коллегия на основании ст. ст. 167, 327 ГПК РФ сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица.
В силу ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.06.2012 года N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы в порядке ст. 327.1 ГПК РФ, выслушав объяснения представителя истца Д., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика ООО "Новые венчурные инвестиции" - П.А., полагавшего решение суда законным и обоснованным и не подлежащим отмене, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего законодательства.
Суд первой инстанции, разрешая спор по существу, принял предусмотренные законом меры для всестороннего и объективного исследования обстоятельств дела, полно и всесторонне проверил доводы истца, положенные в обоснование заявленных требований, возражения ответчика, правомерно руководствовался положениями закона, регулирующими спорные правоотношения, и пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.
Как было установлено в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции, 17.02.2014 года между ООО "Новые венчурные инвестиции" (продавец), с одной стороны, и Ш. (покупатель), с другой стороны, был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого стороны договорились, что в срок до 15 июля 2014 года будет заключен договор купли-продажи нежилого помещения площадью *** кв. м, расположенного по адресу: *** (п. 1.1. договора л.д. 35).
Согласно п. 4.1 предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 17.02.2014 года, стоимость помещения стороны определили в сумме *** долларов США, в т.ч. НДС 18%.
Обращаясь в суд с настоящим иском, истец указывала на то, что во исполнение п. 4.2 условий предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 17.02.2014 года, перечислила 18.02.2014 года ответчику ООО "Новые венчурные инвестиции" денежные средства в общем размере *** рублей, что эквивалентно *** долларам США. Оставшаяся часть денежных средств в соответствии с п. 4.2 договора в размере 487110 долларов США должна быть перечислена в течение 5 дней с момента подписания основного договора, сумма в размере *** дол. США - в течение 5 дней с момента подписания акта приема-передачи помещения.
Между тем основной договор в срок, предусмотренный пунктом 1.1 предварительного договора (до 15.07.2014 года), по вине ответчика заключен не был, продавец ООО "Новые венчурные инвестиции" в нарушение п. 2.1.1. предварительного договора основной договор купли-продажи недвижимого имущества не подписал, нежилое помещение истцу не передал.
Настаивая на удовлетворении заявленных исковых требований, истец указывала на то, что заключенный 17.02.2014 года между истцом Ш. и ответчиком ООО "Новые венчурные инвестиции" предварительный договор купли-продажи должен быть квалифицирован как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, в связи с чем спорное нежилое помещение должно быть передано истцу и на нежилое помещение общей площадью *** кв. м, расположенное по адресу *** должно быть зарегистрировано право собственности истца Ш.
Проверяя доводы искового заявления, суд первой инстанции проанализировал содержание предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 17.02.2014 года.
П. 6.4 указанного договора предусмотрено, что в случае нарушения сроков подписания основного договора, продавец обязуется вернуть покупателю все денежные средства, полученные в счет оплаты помещения, в течение 5 дней с момента получения соответствующего письменного требования покупателя.
Как следует из материалов дела, 13 июня 2015 года, 22 июля 2015 года 15 сентября 2015 года ответчик ООО "Новые венчурные инвестиции" направил истцу Ш. запросы о предоставлении информации о расчетном счете, на который могли быть перечислены уплаченные истцом по предварительному договору денежные средства в размере *** рублей, полученные в качестве обеспечительного платежа, в связи с прекращением срока действия предварительного договора.
Судом первой инстанции при разрешении спора было принято во внимание, что поскольку от истца не поступила никакая информация, то ответчик ООО "Новые венчурные инвестиции" 10 сентября 2015 года возвратил уплаченные истцом по предварительному договору денежные средства в размере *** рублей в соответствии со ст. ст. 327 и 316 ГК РФ на депозит нотариуса г. Москвы Ф., о чем 29 сентября 2015 года уведомил истца Ш.
В силу части 1 статьи 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В связи с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Согласно ст. 307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Положения статей 309, 310 ГК РФ предусматривают недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства.
Согласно пункту 1 статьи 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В силу пункта 4 статьи 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Пунктом 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Предварительный договор, будучи направленным на заключение основного договора и носящий поэтому организационный характер, непосредственно регулирует лишь конкретные отношения, возникающие по поводу создания сторонами юридических предпосылок для обязательного заключения основного договора. Регулирующая функция предварительного договора сводится исключительно к установлению обязанностей его сторон по заключению основного договора. Предварительный договор содержит не существенные условия основного договора, а условия, позволяющие установить существенные условия основного договора, т.е. перечень сформулированных существенных условий договора или только порядок их формулирования (пункт 3 статьи 429 ГК РФ).
Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению в будущем основного договора, а не обязательство по передаче имущества.
Разрешая заявленные исковые требования в порядке ч. 3 ст. 196 ГПК РФ и принимая решение об отказе в удовлетворении иска, исследовав обстоятельства дела, дав оценку представленным доказательствам по правилам ст., ст. 12, 56, 67 ГПК РФ, применяя приведенные выше нормы права, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что фактические отношения сторон свидетельствуют о прекращении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества и незаключении основного договора купли-продажи в установленный срок.
Анализируя содержание заключенного между сторонами предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 17.02.2014 года, дав толкование условиям предварительного договора по правилам ст. 431 ГК РФ, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что данный договор не является договором купли-продажи в собственном смысле, поскольку не содержит всех существенных условий, предъявляемых к такому договору, а его предметом является заключение в будущем основного договора купли-продажи нежилого помещения площадью 124,1 кв. м, расположенного по адресу: <...>.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что поскольку до окончания установленного предварительным договором срока основной договор сторонами не был заключен, обеспечительный платеж был возвращен истцу, стороны после истечения срока заключения договора не пришли к согласию по его условиям, с требованиями о понуждении к его заключению в порядке, предусмотренном п. 5 ст. 429, п. 4. ст. 445 ГК РФ ни одна из сторон не обратилась, обязательства сторон по предварительному договору прекращены по п. 6 ст. 429 ГК РФ, при этом обязательства по основному договору (купли-продажи) не возникли.
Суд первой инстанции отметил, что истец выбрал неверный способ защиты права, так как в силу п. 5 ст. 429, п. 4. ст. 445 ГК истец может обратиться в суд за защитой нарушенного права с требованиями о понуждении к заключению договора купли-продажи, в то время как законом не предусмотрено признание права собственности по основаниям и условиям предварительного договора.
Поскольку судом было отказано в удовлетворении иска о признании права собственности, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении иска в части обязания передать нежилое помещение и зарегистрировать право собственности на нежилое помещение площадью 124,1 кв. м, расположенное по адресу: <...>.
Оснований не согласиться с указанными выводами суда, у судебной коллегии не имеется, они соответствуют закону, материалам и обстоятельствам дела, установленным в ходе судебного разбирательства по данному делу. Мотивы, по которым суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении иска, приведены в решении суда, и считать их неправильными у судебной коллегии оснований не имеется.
Выводы суда мотивированы, подтверждены имеющимися в деле доказательствами и основания для признания его неправильными у судебной коллегии отсутствуют.
Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции, основанными на установленных обстоятельствах дела, полном и всестороннем исследовании собранных по делу доказательств и нормах материального права.
Довод апелляционной жалобы о неверной квалификации судом первой инстанции заключенного между истцом и ответчиком предварительного договора, судебная коллегия отклоняет, как несостоятельный, основанный на ошибочном толковании норм материального права в связи со следующим.
Судом первой инстанции при вынесении решения было учтено, что такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (пункт 3 статьи 555 Кодекса).
Согласно статье 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Таким образом, для признания предварительного договора договором купли-продажи будущей вещи должны присутствовать три обязательных условия, такие как:
- 1. товар должен отсутствовать в наличии у продавца в момент заключения договора;
- 2. товар будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара;
- 3. приобретатель имущества до заключения основного договора обязан уплатить цену недвижимого имущества или существенную его часть.
В связи с указанным, истец не верно толкует п. 2 ст. 455 ГК и не учитывает, что ни одно из перечисленных условий для квалификации предварительного договора, как договора купли-продажи будущей вещи, не имеется, суд первой инстанции правильно квалифицировал заключенный между истцом и ответчиком договор как предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества.
Довод апелляционной жалобы о необходимости квалифицировать заключенный между сторонами предварительный договор, как договор о продаже будущей вещи, является необоснованным, поскольку нежилое здание на момент заключения Предварительного договора фактически существовало, право собственности было зарегистрировано в ЕГРП за ООО "Новые венчурные инвестиции", о чем было указано в п. 1.2, 1.6. предварительного договора, полученные ответчиком денежные средства являются не оплатой за товар (ценой товара) по договору купли-продажи, а обеспечением исполнения истцом принятых на себя обязательств по предварительному договору, возвращенным истцу после прекращения предварительного договора.
Истец, как в исковом заявлении, так и в апелляционной жалобе полагает, что согласование сторонами в предварительном договоре таких условий как объекта недвижимого имущества, который будет являться предметом основного договора, цены объекта недвижимого имущества является основанием для квалификации предварительного договора как договора купли-продажи будущей вещи, с чем не может согласиться судебная коллегия в связи со следующим.
Согласно п. 1. ст. 555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
В предварительном договоре были согласованы все условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, как это определено в п. 3 ст. 429 ГК РФ, в противном случае в силу п. 3 ст. 429, п. 1 ст. 555 ГК РФ, не согласованная сторонами в предварительном договоре цена недвижимости привела бы к тому, что предварительный договор считался бы незаключенным.
Довод апелляционной жалобы о том, что у суда первой инстанции имелись все законные оснований признать за истцом право собственности на спорное нежилое помещение, судебная коллегия не может принять во внимание, поскольку в связи с прекращением действия предварительного договора, возвратом покупателю суммы обеспечительного платежа, а значит отсутствием у ответчика обязательств по отчуждению нежилого помещения общей площадью *** кв. м, расположенного по адресу: г. ***. кадастровый номер ***, указанный объект недвижимого имущества был продан ответчиком третьему лицу на основании заключенного договора купли-продажи недвижимости с третьим лицом. В связи с чем, как об этом указал сам истец и как это предусмотрено п. 1 ст. 398 ГК РФ, у истца отсутствует право требовать отобрания помещения у ответчика и передачи его истцу на предусмотренных предварительным договором условиях.
В соответствии со статьей 330 ГПК РФ, основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Таких оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного постановления в апелляционном порядке по доводам апелляционной жалобы, изученным по материалам дела, не имеется, в связи с чем, решение суда первой инстанции является законным, обоснованным и отмене не подлежит.
С учетом изложенного, судебная коллегия считает, что суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда не противоречат материалам дела, решение суда является законным, поскольку вынесено в соответствии с нормами материального и процессуального права, которые подлежат применению к данным правоотношениям, в решении отражены имеющие значение для данного дела факты, подтвержденные проверенными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости.
Согласно части 1 статьи 195 ГПК РФ, решение суда должно быть законным и обоснованным. Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 4 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Решение суда указанным требованиям закона отвечает в полном объеме.
Оснований для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия не усматривает.
На основании изложенного, руководствуясь ст., ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Симоновского районного суда г. Москвы от 11 ноября 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Ш. без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)