Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 08 сентября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 14 сентября 2016 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Гричановской Е.В.,
судей Волковой М.О., Дроздовой В.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кейбал М.С.,
в отсутствие лиц, участвующих в деле,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Тынды
на решение от 23 мая 2016 г.
по делу N А04-1998/2016
Арбитражного суда Амурской области,
принятое судьей Швец О.В.,
по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Тынды (ИНН 2808002210, ОГРН 1022800774370)
к обществу с ограниченной ответственностью "Веста" (ИНН 2808015629, ОГРН 1022800776448)
о взыскании 762 791,50 руб.
третье лицо: администрация города Тынды,
Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Тынды обратился в Арбитражный суд Амурской области с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Веста" 723 677,57 руб. задолженности по договору от аренды муниципального имущества N 402 от 01.01.2009 за период с 01.06.2013 по 31.03.2015 и пени за период с 01.05.2011 по 31.12.2013 в размере 39 113,93 руб.
Иск арендатора основан на положениях статьи 309, пункта 1 статьи 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по оплате арендной платы до выкупа муниципального недвижимого имущества в собственность по договору купли-продажи от 02.04.2015. Пени начислены за просрочку платежей в размере 0,05% по пункту 5.2 договора.
Ответчик иск не признает, считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат. По вине администрации общество своевременно не выкупило имущество, что подтверждается судебным актом по делу N А04-303/2013. В части взыскании пени за период с 01.05.2011 по 31.12.2013 в сумме 39 113,93 руб. ответчик заявил о пропуске срока исковой давности за период по 07.03.2013. Просит взыскать судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 50 000 руб.
Определением от 04.04.2016 судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация города Тынды, которая участие в рассмотрении дела не приняла, ходатайствовала о проведении судебного разбирательства без участия представителя.
Решением суда от 23 мая 2016 г. в иске комитету отказано за период незаконного уклонения администрации от реализации преимущественного права общества на выкуп арендуемого имущества, способствовавшего продлению срока аренды и увеличению размера арендной платы. В части взыскании пени за период с 01.05.2011 по 01.03.2013 счел срок исковой давности пропущенным. С истца в пользу ответчика взысканы судебные расходы по оплате услуг представителя частично в размере 25 000 руб.
Не согласившись с решением суда, Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г. Тынды обратился в Шестой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, иск удовлетворить. Имущество из владения ответчика не выбывало, поэтому обязанность оплатить арендную плату сохраняется до заключения договора купли-продажи. Судебным актом, на который ссылается истец, бездействие комитета не установлено.
В письменном отзыве ООО "Веста" решение просит оставить без изменения как законное и обоснованное. Считает правильными выводы суда о том, что ответчик не обязан платить арендную плату за тот период времени, когда истец не совершал действий в установленный Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ срок, причиняя ответчику убытки в виде арендной платы.
Администрация города Тынды письменный отзыв на жалобу не представила.
В судебном заседании представители сторон не участвовали. Неявка представителей сторон в судебное заседание, при их надлежащем извещении, не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.
Проверив законность судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, по договору аренды муниципального помещения N 402 от 1 января 2009 г. ООО "Веста" арендовало у Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Тынды муниципальное имущество общей площадью 103,70 кв. м - помещения N 1-8,35-37 по адресу: Амурская обл., г. Тында, ул. Красная Пресня, д. 39 для использования под сервисные услуги.
По акту приема-передачи от 01.01.2009 помещения приняты арендатором.
В соответствии с пунктом 5.2 договора арендатор обязан был вносить арендную плату в размере 10 878,83 руб. ежемесячно до 1 числа текущего месяца аренды на расчетный счет арендодателя.
Дополнительным соглашением N 1 от 01.03.2010 арендная плата изменена: арендатор обязан уплатить арендную плату единовременно за период с 01.01.2010 по 28.02.2010 в размере 25 674,04 руб., а за период с 01.03.2010 по 31.12.2010 ежемесячно в сумме 14 249,22 руб.
Срок действия договора продлен до 30.12.2010, с 31.12.2010 обязательства по предоставлению арендодателем муниципального имущества прекращаются (пункты 3.2, 3.6).
До этого действовали договоры аренды N 166 от 21.05.2002, N 166-П от 15.01.2003, N 271-П от 23.05.2003, N 0336 от 05.01.2004, N 089 от 11.01.2005, N 00338 от 30.01.2006, N 148 от 09.01.2007, N 201 от 01.01.2008, 18.02.2011 заключен договор N 402.
Решением Тындинской городской Думы от 25.12.2008 N 452 утвержден Перечень муниципального имущества, предназначенного для содействия развитию малого и среднего предпринимательства на территории муниципального образования город Тында. Встроенные нежилые помещения 1 этажа здания по адресу г. Тында, ул. Красная Пресня, 39 включены в указанный Перечень (пункт 9).
04.12.2012 ООО "Веста" обратилось в администрацию города Тынды, Комитет по управлению муниципальным имуществом по вопросу исключения помещений из указанного перечня, а также осуществления иных действий, необходимых для последующего отчуждения помещений в собственность общества, в чем ему было отказано.
Оспаривая законность отказа, ООО "Веста" обратилось в арбитражный суд, решением которого по делу N А04-303/2013 требования общества удовлетворены.
02.04.2015 между муниципальным образованием города Тынды в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Тынды (продавец) и ООО "Веста" (покупатель) заключен договор купли-продажи N 49-п спорных помещений, зарегистрирован 31.07.2015 (регистрационная запись N 28-28-009/28/009/003/2015-69/2).
До заключения указанного договора, ответчик арендную плату за период с 01.06.2013 по 31.03.2015 не платил, поэтому истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании арендной платы в размере 723 677,57 руб., пени за период с 01.05.2011 по 31.12.2013 в размере 39 113,93 руб.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции руководствовался положениями статьи 10, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - ФЗ N 159-ФЗ).
На основании пункта 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд принял во внимание установленные при рассмотрении дела N А04-303/2013 обстоятельства о незаконности бездействия администрации при реализации ООО "Веста" преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и отказал в иске.
Суд апелляционной инстанции приходит к другим выводам.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Исходя из положений статей 606, 611, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи.
Таким образом, арендодатель, требующий от арендатора внесения арендной платы, обязан доказать предоставление последнему имущества в пользование, а арендатор - факт внесения платежей за пользование этим имуществом.
Статья 624 Гражданского кодекса Российской Федерации разрешает выкупать арендованное имущество, если это предусмотрено законом или договором.
Статья 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (в ранее действующей редакции) регулирует условия преимущественного выкупа государственного имущества, арендованного субъектами малого и среднего предпринимательства.
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу этого Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 данного Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Решением арбитражного суда по делу N А04-303/2013 установлено, что арендуемое обществом помещение было включено в Перечень муниципального имущества после опубликования Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ и за несколько дней до возникновения у общества возможности обращения с заявлением о выкупе помещения. Действия администрации признаны судом направленными на воспрепятствование реализации им преимущественного права выкупа имущества, предоставленного данным Законом.
Вступившим в законную силу судебным актом по делу по делу N А04-303/2013 суд не обязывал администрацию заключить с обществом договор купли-продажи спорного помещения.
В качестве способа восстановления права суд, принимая во внимание, что администрацией не проверены иные условия реализации преимущественного права, предусмотренные Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, возложил на администрацию обязанность повторно рассмотреть заявление общества.
При повторном рассмотрении заявления, администрация, очевидно, сочла иные условия реализации преимущественного права, предусмотренные Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, обществом соблюденными.
Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г. Тынды были проведены мероприятия по оценке рыночной стоимости объекта, отчет составлен 30.06.2014, 02.10.2014 ответчик уведомлен о приостановке заключения договора купли-продажи с целью проведения мероприятий по изготовлению технической документации и выделения их в отдельный объект, постановки на кадастровый учет. Для изготовления технических планов и кадастровых паспортов заключался контракт в соответствии с требованиями Федерального закона от 21.07.2005 N 94-ФЗ (в действующей на тот момент редакции).
С учетом изложенного, учитывая, что после вступления в законную силу 13.07.2013 решения суда бездействие администрации по повторному рассмотрению заявления в судебном порядке не оспаривалось, а комитетом предпринимались меры к формированию предмета выкупа как самостоятельного объекта недвижимости, установлению рыночной стоимости выкупаемых помещений, довод о вине администрации в несвоевременном заключении договора купли-продажи с субъектом малого предпринимательства в соответствии с Законом N 159-ФЗ подлежит отклонению.
Кроме того, в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом, если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.
Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора.
Судам необходимо учитывать, что обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 5 настоящего Постановления, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).
Как следует из разъяснений абзаца 3 пункта 6 указанного Постановления N 73 в тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном ФЗ N 159-ФЗ, судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 ФЗ N 159-ФЗ в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.
По смыслу приведенных норм права арендная плата вносится за фактическое владение и пользование арендатором имуществом арендодателем до заключения договора купли-продажи.
Частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений.
В силу статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, исходя из их относимости и допустимости.
02.04.2015 между муниципальным образованием города Тынды в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Тынды (продавец) и ООО "Веста" (покупатель) заключен договор купли-продажи N 49-п спорных помещений, зарегистрирован 31.07.2015 (регистрационная запись N 28-28-009/28/009/003/2015-69/2).
На момент рассмотрения спора ответчик не представил доказательств внесения арендной платы до заключения договора от 02.04.2015 купли-продажи встроенного нежилого помещения, из пользования арендатора имущество не выбывало.
При таких обстоятельствах, исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.06.2013 по 31.03.2015 заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению.
Согласно пункту 5.2 договора аренды арендная плата перечисляется ежемесячно на расчетный счет арендодателя до 1 числа текущего месяца аренды, платежным поручением. За неуплату арендных платежей начисляется пеня в размере 0,05% от суммы просроченной арендной платы за каждый день просрочки.
Пени начислены за просрочку платежей за период с 01.05.2011 по 31.12.2013 в размере 39 113,93 руб.
При рассмотрении дела, ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности за период до 07.03.2013.
Общий срок исковой давности устанавливается в три года (статья 196 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации). По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.
Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
С настоящим иском истец обратился в арбитражный суд 02.03.2016, в соответствии со штампом арбитражного суда на исковом заявлении.
Таким образом, по исковым требованиям о взыскании пени за период с 01.05.2011 по 01.03.2013 трехгодичный срок исковой давности является пропущенным, судом первой инстанции правильно отказано во взыскании пени за указанный период.
Вместе с тем, за период с 04.03.2013 по 31.12.2013 пени составляют 10 963, 71 руб. и подлежат взысканию с ответчика в пользу арендодателя за просрочку платежа.
Учитывая вышеизложенное, обжалуемое решение подлежит отмене в обжалуемой части.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Амурской области от 23 мая 2016 г. по делу N А04-1998/2016 отменить.
Иск удовлетворить.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Веста" (ОГРН 1022800776448, ИНН 2808015629) в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Тынды (ОГРН 1022800774370, ИНН 2808002210) долг в размере 723 677,57 руб., пени в размере 10 963,71 руб., всего 734 641,28 руб.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Веста" в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 17 693 руб., по апелляционной жалобе 3 000 руб.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.09.2016 N 06АП-3809/2016 ПО ДЕЛУ N А04-1998/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 сентября 2016 г. N 06АП-3809/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 08 сентября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 14 сентября 2016 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Гричановской Е.В.,
судей Волковой М.О., Дроздовой В.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кейбал М.С.,
в отсутствие лиц, участвующих в деле,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Тынды
на решение от 23 мая 2016 г.
по делу N А04-1998/2016
Арбитражного суда Амурской области,
принятое судьей Швец О.В.,
по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Тынды (ИНН 2808002210, ОГРН 1022800774370)
к обществу с ограниченной ответственностью "Веста" (ИНН 2808015629, ОГРН 1022800776448)
о взыскании 762 791,50 руб.
третье лицо: администрация города Тынды,
установил:
Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Тынды обратился в Арбитражный суд Амурской области с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Веста" 723 677,57 руб. задолженности по договору от аренды муниципального имущества N 402 от 01.01.2009 за период с 01.06.2013 по 31.03.2015 и пени за период с 01.05.2011 по 31.12.2013 в размере 39 113,93 руб.
Иск арендатора основан на положениях статьи 309, пункта 1 статьи 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по оплате арендной платы до выкупа муниципального недвижимого имущества в собственность по договору купли-продажи от 02.04.2015. Пени начислены за просрочку платежей в размере 0,05% по пункту 5.2 договора.
Ответчик иск не признает, считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат. По вине администрации общество своевременно не выкупило имущество, что подтверждается судебным актом по делу N А04-303/2013. В части взыскании пени за период с 01.05.2011 по 31.12.2013 в сумме 39 113,93 руб. ответчик заявил о пропуске срока исковой давности за период по 07.03.2013. Просит взыскать судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 50 000 руб.
Определением от 04.04.2016 судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация города Тынды, которая участие в рассмотрении дела не приняла, ходатайствовала о проведении судебного разбирательства без участия представителя.
Решением суда от 23 мая 2016 г. в иске комитету отказано за период незаконного уклонения администрации от реализации преимущественного права общества на выкуп арендуемого имущества, способствовавшего продлению срока аренды и увеличению размера арендной платы. В части взыскании пени за период с 01.05.2011 по 01.03.2013 счел срок исковой давности пропущенным. С истца в пользу ответчика взысканы судебные расходы по оплате услуг представителя частично в размере 25 000 руб.
Не согласившись с решением суда, Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г. Тынды обратился в Шестой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, иск удовлетворить. Имущество из владения ответчика не выбывало, поэтому обязанность оплатить арендную плату сохраняется до заключения договора купли-продажи. Судебным актом, на который ссылается истец, бездействие комитета не установлено.
В письменном отзыве ООО "Веста" решение просит оставить без изменения как законное и обоснованное. Считает правильными выводы суда о том, что ответчик не обязан платить арендную плату за тот период времени, когда истец не совершал действий в установленный Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ срок, причиняя ответчику убытки в виде арендной платы.
Администрация города Тынды письменный отзыв на жалобу не представила.
В судебном заседании представители сторон не участвовали. Неявка представителей сторон в судебное заседание, при их надлежащем извещении, не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.
Проверив законность судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, по договору аренды муниципального помещения N 402 от 1 января 2009 г. ООО "Веста" арендовало у Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Тынды муниципальное имущество общей площадью 103,70 кв. м - помещения N 1-8,35-37 по адресу: Амурская обл., г. Тында, ул. Красная Пресня, д. 39 для использования под сервисные услуги.
По акту приема-передачи от 01.01.2009 помещения приняты арендатором.
В соответствии с пунктом 5.2 договора арендатор обязан был вносить арендную плату в размере 10 878,83 руб. ежемесячно до 1 числа текущего месяца аренды на расчетный счет арендодателя.
Дополнительным соглашением N 1 от 01.03.2010 арендная плата изменена: арендатор обязан уплатить арендную плату единовременно за период с 01.01.2010 по 28.02.2010 в размере 25 674,04 руб., а за период с 01.03.2010 по 31.12.2010 ежемесячно в сумме 14 249,22 руб.
Срок действия договора продлен до 30.12.2010, с 31.12.2010 обязательства по предоставлению арендодателем муниципального имущества прекращаются (пункты 3.2, 3.6).
До этого действовали договоры аренды N 166 от 21.05.2002, N 166-П от 15.01.2003, N 271-П от 23.05.2003, N 0336 от 05.01.2004, N 089 от 11.01.2005, N 00338 от 30.01.2006, N 148 от 09.01.2007, N 201 от 01.01.2008, 18.02.2011 заключен договор N 402.
Решением Тындинской городской Думы от 25.12.2008 N 452 утвержден Перечень муниципального имущества, предназначенного для содействия развитию малого и среднего предпринимательства на территории муниципального образования город Тында. Встроенные нежилые помещения 1 этажа здания по адресу г. Тында, ул. Красная Пресня, 39 включены в указанный Перечень (пункт 9).
04.12.2012 ООО "Веста" обратилось в администрацию города Тынды, Комитет по управлению муниципальным имуществом по вопросу исключения помещений из указанного перечня, а также осуществления иных действий, необходимых для последующего отчуждения помещений в собственность общества, в чем ему было отказано.
Оспаривая законность отказа, ООО "Веста" обратилось в арбитражный суд, решением которого по делу N А04-303/2013 требования общества удовлетворены.
02.04.2015 между муниципальным образованием города Тынды в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Тынды (продавец) и ООО "Веста" (покупатель) заключен договор купли-продажи N 49-п спорных помещений, зарегистрирован 31.07.2015 (регистрационная запись N 28-28-009/28/009/003/2015-69/2).
До заключения указанного договора, ответчик арендную плату за период с 01.06.2013 по 31.03.2015 не платил, поэтому истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании арендной платы в размере 723 677,57 руб., пени за период с 01.05.2011 по 31.12.2013 в размере 39 113,93 руб.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции руководствовался положениями статьи 10, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - ФЗ N 159-ФЗ).
На основании пункта 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд принял во внимание установленные при рассмотрении дела N А04-303/2013 обстоятельства о незаконности бездействия администрации при реализации ООО "Веста" преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и отказал в иске.
Суд апелляционной инстанции приходит к другим выводам.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Исходя из положений статей 606, 611, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи.
Таким образом, арендодатель, требующий от арендатора внесения арендной платы, обязан доказать предоставление последнему имущества в пользование, а арендатор - факт внесения платежей за пользование этим имуществом.
Статья 624 Гражданского кодекса Российской Федерации разрешает выкупать арендованное имущество, если это предусмотрено законом или договором.
Статья 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (в ранее действующей редакции) регулирует условия преимущественного выкупа государственного имущества, арендованного субъектами малого и среднего предпринимательства.
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу этого Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 данного Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Решением арбитражного суда по делу N А04-303/2013 установлено, что арендуемое обществом помещение было включено в Перечень муниципального имущества после опубликования Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ и за несколько дней до возникновения у общества возможности обращения с заявлением о выкупе помещения. Действия администрации признаны судом направленными на воспрепятствование реализации им преимущественного права выкупа имущества, предоставленного данным Законом.
Вступившим в законную силу судебным актом по делу по делу N А04-303/2013 суд не обязывал администрацию заключить с обществом договор купли-продажи спорного помещения.
В качестве способа восстановления права суд, принимая во внимание, что администрацией не проверены иные условия реализации преимущественного права, предусмотренные Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, возложил на администрацию обязанность повторно рассмотреть заявление общества.
При повторном рассмотрении заявления, администрация, очевидно, сочла иные условия реализации преимущественного права, предусмотренные Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, обществом соблюденными.
Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г. Тынды были проведены мероприятия по оценке рыночной стоимости объекта, отчет составлен 30.06.2014, 02.10.2014 ответчик уведомлен о приостановке заключения договора купли-продажи с целью проведения мероприятий по изготовлению технической документации и выделения их в отдельный объект, постановки на кадастровый учет. Для изготовления технических планов и кадастровых паспортов заключался контракт в соответствии с требованиями Федерального закона от 21.07.2005 N 94-ФЗ (в действующей на тот момент редакции).
С учетом изложенного, учитывая, что после вступления в законную силу 13.07.2013 решения суда бездействие администрации по повторному рассмотрению заявления в судебном порядке не оспаривалось, а комитетом предпринимались меры к формированию предмета выкупа как самостоятельного объекта недвижимости, установлению рыночной стоимости выкупаемых помещений, довод о вине администрации в несвоевременном заключении договора купли-продажи с субъектом малого предпринимательства в соответствии с Законом N 159-ФЗ подлежит отклонению.
Кроме того, в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом, если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.
Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора.
Судам необходимо учитывать, что обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 5 настоящего Постановления, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).
Как следует из разъяснений абзаца 3 пункта 6 указанного Постановления N 73 в тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном ФЗ N 159-ФЗ, судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 ФЗ N 159-ФЗ в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.
По смыслу приведенных норм права арендная плата вносится за фактическое владение и пользование арендатором имуществом арендодателем до заключения договора купли-продажи.
Частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений.
В силу статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, исходя из их относимости и допустимости.
02.04.2015 между муниципальным образованием города Тынды в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Тынды (продавец) и ООО "Веста" (покупатель) заключен договор купли-продажи N 49-п спорных помещений, зарегистрирован 31.07.2015 (регистрационная запись N 28-28-009/28/009/003/2015-69/2).
На момент рассмотрения спора ответчик не представил доказательств внесения арендной платы до заключения договора от 02.04.2015 купли-продажи встроенного нежилого помещения, из пользования арендатора имущество не выбывало.
При таких обстоятельствах, исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.06.2013 по 31.03.2015 заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению.
Согласно пункту 5.2 договора аренды арендная плата перечисляется ежемесячно на расчетный счет арендодателя до 1 числа текущего месяца аренды, платежным поручением. За неуплату арендных платежей начисляется пеня в размере 0,05% от суммы просроченной арендной платы за каждый день просрочки.
Пени начислены за просрочку платежей за период с 01.05.2011 по 31.12.2013 в размере 39 113,93 руб.
При рассмотрении дела, ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности за период до 07.03.2013.
Общий срок исковой давности устанавливается в три года (статья 196 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации). По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.
Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
С настоящим иском истец обратился в арбитражный суд 02.03.2016, в соответствии со штампом арбитражного суда на исковом заявлении.
Таким образом, по исковым требованиям о взыскании пени за период с 01.05.2011 по 01.03.2013 трехгодичный срок исковой давности является пропущенным, судом первой инстанции правильно отказано во взыскании пени за указанный период.
Вместе с тем, за период с 04.03.2013 по 31.12.2013 пени составляют 10 963, 71 руб. и подлежат взысканию с ответчика в пользу арендодателя за просрочку платежа.
Учитывая вышеизложенное, обжалуемое решение подлежит отмене в обжалуемой части.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Амурской области от 23 мая 2016 г. по делу N А04-1998/2016 отменить.
Иск удовлетворить.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Веста" (ОГРН 1022800776448, ИНН 2808015629) в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Тынды (ОГРН 1022800774370, ИНН 2808002210) долг в размере 723 677,57 руб., пени в размере 10 963,71 руб., всего 734 641,28 руб.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Веста" в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 17 693 руб., по апелляционной жалобе 3 000 руб.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Е.В.ГРИЧАНОВСКАЯ
Е.В.ГРИЧАНОВСКАЯ
Судьи
М.О.ВОЛКОВА
В.Г.ДРОЗДОВА
М.О.ВОЛКОВА
В.Г.ДРОЗДОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)