Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец (арендатор спорных помещений) полагал, что оснований для расторжения в одностороннем порядке договора аренды не имеется.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 сентября 2017 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 27 сентября 2017 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Столярова А.А.,
судей Беляевой Н.Г., Платоновой Е.А.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи И.В. Чемортан, рассмотрел в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Пермского края кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Британия" (далее - общество "Британия") на решение Арбитражного суда Пермского края от 21.02.2017 по делу N А50-22555/2016 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2017 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании, организованном посредством использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Пермского края, принял участие представитель общества "Британия" - Чудаков С.И. (доверенность от 28.09.2016 N 3).
Общество "Британия" обратилось в Арбитражный суд Пермского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Лента" (далее - общество "Лента") о запрете ответчику, а также иным лицам, действующим с его согласия или по поручению, совершать действия, препятствующие пользованию нежилыми помещениями, расположенными на втором этаже здания по адресу: г. Пермь, Бульвар Гагарина, 65 (помещения обозначены в техническом паспорте здания под N 1, 4, 7, 8 - 13, 15 - 34), общей площадью 641,6 кв. м, арендуемые истцом по договору аренды от 30.11.2015 N 01-03/00468, в том числе препятствовать свободному доступу в арендуемые помещения арендатору, сотрудникам и любимым третьим лицам (включая посетителей); прекращать подачу в арендуемые помещения воды, электричества, тепла.
Обществом "Лента" предъявлен встречный иск о выселении общества "Британия" из занимаемых им нежилых помещений, расположенных на втором этаже по адресу: г. Пермь, Бульвар Гагарина, 65, общей площадью 641,6 кв. м, принятый судом первой инстанции к совместному рассмотрению с первоначальным иском.
Решением Арбитражного суда Пермского края от 21.02.2017 (судья Богаткина Н.Ю.) в удовлетворении первоначально заявленных исковых требований отказано, встречные исковые требования удовлетворены.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2017 (судьи Полякова М.А., Дюкин В.Ю., Скромова Ю.В.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
В кассационной жалобе ее заявитель просит обжалуемые судебные акты отменить полностью, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. По мнению подателя жалобы, в материалах дела имеются доказательства наличия различных договоров аренды: долгосрочного и краткосрочного с различными суммами арендной платы в месяц. Как полагает кассатор, поскольку между сторонами не достигнута договоренность по существенным условиям договора, арендатор от подписания основного договора аренды отказался, подписав только дополнительное соглашение от 01.07.2016, условиями которого предусматривалось, что арендная плата за период с 01.07.2016 по 30.11.2016 начислению не подлежит, в связи с чем довод ответчика о наличии подписанного договора аренды в его редакции является недоказанным. По мнению заявителя, выводы судов о том, что у истца отсутствует право на оспаривание договора аренды от 01.06.2016 N Л-235-КАФЕ/16, который сторонами исполнялся, является необоснованными и не соответствуют материалам дела, поскольку в отсутствие в материалах дела подписанного между сторонами оригинала договора аренды, любые действия арендатора следует рассматривать в рамках договора аренды от 30.11.2015 N 01-03/00468. Общество "Британия" считает, что выводы судов о расторжении прежнего договора и заключении нового договора сделаны на единственном косвенном доказательстве протоколе осмотра доказательств от 14.12.2016, составленном нотариусом нотариального округа Санкт-Петербурга, между тем оценка условий договоров и их содержание судами не производилась, разумность и добросовестность поведения сторон судами не оценивались. Более того, анализ представленных сообщений свидетельствует о наличии между сторонами спора по условиям нового договора аренды. По мнению истца, воля арендатора не была направлена на расторжение договора, а его действия при наличии дополнительного соглашения от 01.07.2016, по досрочному расторжению договора характеризовались бы как злоупотребление правом, поскольку не имели своей целью продолжение договорных отношений, а были направлены лишь на получение возможности досрочно расторгнуть договор. По мнению кассатора, выводы судов о том, что Масленникова Яна являлась представителем истца и переписка со стороны истца велась с электронного адреса maslennikovayana@mail.ru не соответствует материалам дела, поскольку оригинал договора ответчиком не представлен, а в оригинале дополнительного соглашения от 01.07.2016 N 1 данный электронный адрес отсутствует, в качестве официального адреса ответчика указан иной адрес, в связи с чем представленная ответчиком переписка не подтверждает обстоятельство того, что она исходила от уполномоченных представителей сторон. Полагает, что суд, принимая встречное исковое заявление, нарушил правила о подсудности, поскольку п. 8.6 договора аренды от 01.06.2016 предусмотрено, что споры по договору подлежат рассмотрению в Арбитражном суде Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Кроме того, первоначальный иск основан на договоре аренды от 30.11.2015 N 01-03/00468, а основанием встречного иска являлся договор аренды от 01.06.2016 N Л-235-КАФЕ/16. Таким образом, по мнению заявителя, принимая встречный иск в нарушение правил о подсудности, суд фактически еще до рассмотрения дела сделал вывод о действительности договора аренды от 01.06.2016 N Л-235-КАФЕ/16.
В силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы.
Как следует из материалов дела и установлено судами, между обществом с ограниченной ответственностью "Выставочный центр Пермская ярмарка" (арендодатель) и обществом "Британия" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 30.11.2015 N 01-03/00468, по условиям которого арендодатель обязался передать, а арендатор принять во временное возмездное пользование нежилые помещения второго этажа, расположенные по адресу: г. Пермь, Бульвар Гагарина, 65 (помещения обозначены в техническом паспорте здания под номерами N 1, 4, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 15, 16, 17, 18 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34) общей площадью 641,6 кв. м. (п. 1.1 договора).
В силу п. 1.2 договора неотъемлемой частью договора (приложение N 1) является план, с обозначением на нем помещений, передаваемых в аренду (основанием для составления плана является кадастровый паспорт помещения).
Согласно п. 1.4 договора прием-передача помещений оформляется путем подписания сторонами акта приема-передачи помещения.
Как указано в п. 3.1 арендная плата устанавливается в приложении N 2, подписанного сторонами и являющегося неотъемлемой частью договора.
В соответствии с п. 5.1 договор считается заключенным с момента подписания его сторонами. Срок аренды помещения устанавливается сторонами с 01.12.2015 по 01.12.2018, при этом арендодатель своевременно (не позднее чем за 2 месяца до окончания срока аренды) письменно извещает арендатора об отказе в продлении договора и освобождении помещения либо предлагает арендатору пролонгировать данный договор.
Из материалов дела также усматривается, что между обществом "Лента" (арендодатель) и обществом "Британия" (арендатор) заключен договор аренды от 01.06.2016 N Л-235-КАФЕ/16, по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное пользование определенное договором имущество (п. 1.1 договора).
Данные об объекте, его площадь, целевое назначение, срок аренды, размер арендной платы и иные характеристики указаны в приложении N 1 (п. 1.2).
Согласно п. 4.1 договора срок аренды составляет с 01.06.2016 по 30.11.2018.
Помещения, предоставленные обществу "Британия" в аренду, принадлежат обществу "Лента" на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации от 24.05.2016 N АА 431113.
Письмом от 14.09.2016 ответчик уведомил истца о расторжении договора аренды от 01.06.2016 N Л-235-КАФЕ/16 с 01.10.2016 на основании п. п. 4.14 и 5.1.3 договора, а также просило освободить арендуемые помещения, расположенные по адресу: г. Пермь, Бульвар Гагарина, 65 в срок до 30.09.2016.
Ссылаясь на положения ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1.6 договора от 30.11.2015, в силу которых перемена собственника арендованного имущества не является основанием для изменения или расторжения договора, истцом направлено письмо от 28.09.2016 об отказе от требования в части освобождения занимаемых помещений.
Полагая, что оснований для расторжения договора в одностороннем порядке не имеется, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.
Поскольку договор аренды от 01.06.2016 N Л-235-КАФЕ/16 расторгнут арендодателем в одностороннем порядке, о чем арендатор уведомлялся письмом от 14.09.2016, арендатор спорные помещения не освободил, общество "Лента" обратилось в суд с рассматриваемыми требованиями.
Отказывая в удовлетворении первоначального иска и удовлетворяя встречный иск, суды из предусмотренного условиями договора аренды от 01.06.2016 N Л-235-КАФЕ/16 права арендодателя расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, известив об этом арендатора в соответствии с условиями договора. Поскольку истец о расторжении договора уведомлялся, суды пришли к выводу об отсутствии у арендатора оснований для занятия помещений, являющихся предметом расторгнутого договора.
Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции оснований для их отмены не усматривает.
Согласно п. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу п. 1 ст. 450 указанного Кодекса изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Как указано в п. 1 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (п. 2 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из материалов дела следует, что между сторонами в отношении спорного имущества заключен договор аренды от 01.06.2016 N Л-235-КАФЕ/16.
Учитывая, что договор заключен на срок более года, с 01.06.2016 по 30.11.2018, то в силу положений п. 1 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации он подлежал государственной регистрации.
В соответствии с п. 8.4 договора обязанность по государственной регистрации договора возложена на арендатора.
Доказательств регистрации указанного договора в установленном законом порядке в материалы дела не представлено.
В соответствии с п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Согласно п. 3 ст. 453 указанного Кодекса в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.
В силу п. 3 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (п. 3 ст. 1).
Из разъяснений, содержащихся в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", следует, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, и установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством.
Судами правильно установлено, что факт того, что стороны полагали себя связанными условиями договора аренды от 01.06.2016 N Л-235-КАФЕ/16 подтверждается не только электронной перепиской сторон, но и актом приема-передачи объекта от 01.06.2016, дополнительным соглашением к указанному договору от 01.07.2016 об изменении периода начисления арендной платы, платежными поручениями, свидетельствующими о внесении истцом арендной платы по указанному договору, в связи с чем принадлежность электронной почты конкретному лицу не имеет правового значения.
Таким образом, суды пришли к верному выводу о том, что с момента заключения договора аренды от 01.06.2016 N Л-235-КАФЕ/16 стороны изменили условия ранее заключенного договора аренды, связав себя условиями именно этого договора, в связи с чем истец не вправе оспаривать этот договор, ссылаясь на его незаключенность.
Пунктом 5.1.3 договора предусмотрено право арендодателя расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, известив об этом арендатора согласно условиям договора.
В соответствии с п. 4.14 договора о расторжении договора, когда это допускается в соответствии с законом и договором без решения суда (п. 5.1.3), арендодатель обязан известить арендатора, направив ему уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора. В этом случае договор считается прекращенным по истечении 7 календарных дней с момента извещения, если иной более длительный срок не указан в извещении.
Письмом от 14.09.2016, полученным обществом "Британия" 22.09.2016, арендодатель уведомил арендатора о расторжении договора аренды от 01.06.2016 N Л-235-КАФЕ/16, потребовав произвести возврат имущества в срок до 30.09.2016.
В соответствии с п. 1 ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Доказательств возврата имущества, являющегося предметом договора аренды от 01.06.2016 N Л-235-КАФЕ/16, истцом в порядке, предусмотренном ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса не представлено.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь вышеизложенными нормами права и разъяснениями пленума, учитывая условие п. 5.1.3 договора аренды от 01.06.2016 N Л-235-КАФЕ/16, предусматривающее право арендодателя на односторонний отказ от договора, принимая во внимание надлежащее уведомление арендатора об отказе от договора, суды пришли к правильному выводу об отсутствии у истца оснований для занятия спорных помещений, в связи с чем правомерно удовлетворили встречные исковые требования. Поскольку удовлетворение встречного иска исключает удовлетворение первоначального иска, суды отказали в удовлетворении требований, заявленных по первоначальному иску.
Доводы, изложенные в кассационной жалобе, сводятся лишь к переоценке установленных по делу обстоятельств. При этом заявитель фактически ссылается не на незаконность обжалуемых судебных актов, а выражает несогласие с произведенной судами оценкой доказательств, просит еще раз пересмотреть данное дело по существу, переоценить имеющиеся в деле доказательства.
Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом округа не установлено.
С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отмене не подлежат. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решение Арбитражного суда Пермского края от 21.02.2017 по делу N А50-22555/2016 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2017 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Британия" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 27.09.2017 N Ф09-5246/17 ПО ДЕЛУ N А50-22555/2016
Требование: Об обязании не чинить препятствий в пользовании нежилыми помещениями.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец (арендатор спорных помещений) полагал, что оснований для расторжения в одностороннем порядке договора аренды не имеется.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 сентября 2017 г. N Ф09-5246/17
Дело N А50-22555/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 26 сентября 2017 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 27 сентября 2017 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Столярова А.А.,
судей Беляевой Н.Г., Платоновой Е.А.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи И.В. Чемортан, рассмотрел в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Пермского края кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Британия" (далее - общество "Британия") на решение Арбитражного суда Пермского края от 21.02.2017 по делу N А50-22555/2016 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2017 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании, организованном посредством использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Пермского края, принял участие представитель общества "Британия" - Чудаков С.И. (доверенность от 28.09.2016 N 3).
Общество "Британия" обратилось в Арбитражный суд Пермского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Лента" (далее - общество "Лента") о запрете ответчику, а также иным лицам, действующим с его согласия или по поручению, совершать действия, препятствующие пользованию нежилыми помещениями, расположенными на втором этаже здания по адресу: г. Пермь, Бульвар Гагарина, 65 (помещения обозначены в техническом паспорте здания под N 1, 4, 7, 8 - 13, 15 - 34), общей площадью 641,6 кв. м, арендуемые истцом по договору аренды от 30.11.2015 N 01-03/00468, в том числе препятствовать свободному доступу в арендуемые помещения арендатору, сотрудникам и любимым третьим лицам (включая посетителей); прекращать подачу в арендуемые помещения воды, электричества, тепла.
Обществом "Лента" предъявлен встречный иск о выселении общества "Британия" из занимаемых им нежилых помещений, расположенных на втором этаже по адресу: г. Пермь, Бульвар Гагарина, 65, общей площадью 641,6 кв. м, принятый судом первой инстанции к совместному рассмотрению с первоначальным иском.
Решением Арбитражного суда Пермского края от 21.02.2017 (судья Богаткина Н.Ю.) в удовлетворении первоначально заявленных исковых требований отказано, встречные исковые требования удовлетворены.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2017 (судьи Полякова М.А., Дюкин В.Ю., Скромова Ю.В.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
В кассационной жалобе ее заявитель просит обжалуемые судебные акты отменить полностью, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. По мнению подателя жалобы, в материалах дела имеются доказательства наличия различных договоров аренды: долгосрочного и краткосрочного с различными суммами арендной платы в месяц. Как полагает кассатор, поскольку между сторонами не достигнута договоренность по существенным условиям договора, арендатор от подписания основного договора аренды отказался, подписав только дополнительное соглашение от 01.07.2016, условиями которого предусматривалось, что арендная плата за период с 01.07.2016 по 30.11.2016 начислению не подлежит, в связи с чем довод ответчика о наличии подписанного договора аренды в его редакции является недоказанным. По мнению заявителя, выводы судов о том, что у истца отсутствует право на оспаривание договора аренды от 01.06.2016 N Л-235-КАФЕ/16, который сторонами исполнялся, является необоснованными и не соответствуют материалам дела, поскольку в отсутствие в материалах дела подписанного между сторонами оригинала договора аренды, любые действия арендатора следует рассматривать в рамках договора аренды от 30.11.2015 N 01-03/00468. Общество "Британия" считает, что выводы судов о расторжении прежнего договора и заключении нового договора сделаны на единственном косвенном доказательстве протоколе осмотра доказательств от 14.12.2016, составленном нотариусом нотариального округа Санкт-Петербурга, между тем оценка условий договоров и их содержание судами не производилась, разумность и добросовестность поведения сторон судами не оценивались. Более того, анализ представленных сообщений свидетельствует о наличии между сторонами спора по условиям нового договора аренды. По мнению истца, воля арендатора не была направлена на расторжение договора, а его действия при наличии дополнительного соглашения от 01.07.2016, по досрочному расторжению договора характеризовались бы как злоупотребление правом, поскольку не имели своей целью продолжение договорных отношений, а были направлены лишь на получение возможности досрочно расторгнуть договор. По мнению кассатора, выводы судов о том, что Масленникова Яна являлась представителем истца и переписка со стороны истца велась с электронного адреса maslennikovayana@mail.ru не соответствует материалам дела, поскольку оригинал договора ответчиком не представлен, а в оригинале дополнительного соглашения от 01.07.2016 N 1 данный электронный адрес отсутствует, в качестве официального адреса ответчика указан иной адрес, в связи с чем представленная ответчиком переписка не подтверждает обстоятельство того, что она исходила от уполномоченных представителей сторон. Полагает, что суд, принимая встречное исковое заявление, нарушил правила о подсудности, поскольку п. 8.6 договора аренды от 01.06.2016 предусмотрено, что споры по договору подлежат рассмотрению в Арбитражном суде Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Кроме того, первоначальный иск основан на договоре аренды от 30.11.2015 N 01-03/00468, а основанием встречного иска являлся договор аренды от 01.06.2016 N Л-235-КАФЕ/16. Таким образом, по мнению заявителя, принимая встречный иск в нарушение правил о подсудности, суд фактически еще до рассмотрения дела сделал вывод о действительности договора аренды от 01.06.2016 N Л-235-КАФЕ/16.
В силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы.
Как следует из материалов дела и установлено судами, между обществом с ограниченной ответственностью "Выставочный центр Пермская ярмарка" (арендодатель) и обществом "Британия" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 30.11.2015 N 01-03/00468, по условиям которого арендодатель обязался передать, а арендатор принять во временное возмездное пользование нежилые помещения второго этажа, расположенные по адресу: г. Пермь, Бульвар Гагарина, 65 (помещения обозначены в техническом паспорте здания под номерами N 1, 4, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 15, 16, 17, 18 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34) общей площадью 641,6 кв. м. (п. 1.1 договора).
В силу п. 1.2 договора неотъемлемой частью договора (приложение N 1) является план, с обозначением на нем помещений, передаваемых в аренду (основанием для составления плана является кадастровый паспорт помещения).
Согласно п. 1.4 договора прием-передача помещений оформляется путем подписания сторонами акта приема-передачи помещения.
Как указано в п. 3.1 арендная плата устанавливается в приложении N 2, подписанного сторонами и являющегося неотъемлемой частью договора.
В соответствии с п. 5.1 договор считается заключенным с момента подписания его сторонами. Срок аренды помещения устанавливается сторонами с 01.12.2015 по 01.12.2018, при этом арендодатель своевременно (не позднее чем за 2 месяца до окончания срока аренды) письменно извещает арендатора об отказе в продлении договора и освобождении помещения либо предлагает арендатору пролонгировать данный договор.
Из материалов дела также усматривается, что между обществом "Лента" (арендодатель) и обществом "Британия" (арендатор) заключен договор аренды от 01.06.2016 N Л-235-КАФЕ/16, по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное пользование определенное договором имущество (п. 1.1 договора).
Данные об объекте, его площадь, целевое назначение, срок аренды, размер арендной платы и иные характеристики указаны в приложении N 1 (п. 1.2).
Согласно п. 4.1 договора срок аренды составляет с 01.06.2016 по 30.11.2018.
Помещения, предоставленные обществу "Британия" в аренду, принадлежат обществу "Лента" на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации от 24.05.2016 N АА 431113.
Письмом от 14.09.2016 ответчик уведомил истца о расторжении договора аренды от 01.06.2016 N Л-235-КАФЕ/16 с 01.10.2016 на основании п. п. 4.14 и 5.1.3 договора, а также просило освободить арендуемые помещения, расположенные по адресу: г. Пермь, Бульвар Гагарина, 65 в срок до 30.09.2016.
Ссылаясь на положения ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1.6 договора от 30.11.2015, в силу которых перемена собственника арендованного имущества не является основанием для изменения или расторжения договора, истцом направлено письмо от 28.09.2016 об отказе от требования в части освобождения занимаемых помещений.
Полагая, что оснований для расторжения договора в одностороннем порядке не имеется, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.
Поскольку договор аренды от 01.06.2016 N Л-235-КАФЕ/16 расторгнут арендодателем в одностороннем порядке, о чем арендатор уведомлялся письмом от 14.09.2016, арендатор спорные помещения не освободил, общество "Лента" обратилось в суд с рассматриваемыми требованиями.
Отказывая в удовлетворении первоначального иска и удовлетворяя встречный иск, суды из предусмотренного условиями договора аренды от 01.06.2016 N Л-235-КАФЕ/16 права арендодателя расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, известив об этом арендатора в соответствии с условиями договора. Поскольку истец о расторжении договора уведомлялся, суды пришли к выводу об отсутствии у арендатора оснований для занятия помещений, являющихся предметом расторгнутого договора.
Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции оснований для их отмены не усматривает.
Согласно п. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу п. 1 ст. 450 указанного Кодекса изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Как указано в п. 1 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (п. 2 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из материалов дела следует, что между сторонами в отношении спорного имущества заключен договор аренды от 01.06.2016 N Л-235-КАФЕ/16.
Учитывая, что договор заключен на срок более года, с 01.06.2016 по 30.11.2018, то в силу положений п. 1 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации он подлежал государственной регистрации.
В соответствии с п. 8.4 договора обязанность по государственной регистрации договора возложена на арендатора.
Доказательств регистрации указанного договора в установленном законом порядке в материалы дела не представлено.
В соответствии с п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Согласно п. 3 ст. 453 указанного Кодекса в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.
В силу п. 3 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (п. 3 ст. 1).
Из разъяснений, содержащихся в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", следует, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, и установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством.
Судами правильно установлено, что факт того, что стороны полагали себя связанными условиями договора аренды от 01.06.2016 N Л-235-КАФЕ/16 подтверждается не только электронной перепиской сторон, но и актом приема-передачи объекта от 01.06.2016, дополнительным соглашением к указанному договору от 01.07.2016 об изменении периода начисления арендной платы, платежными поручениями, свидетельствующими о внесении истцом арендной платы по указанному договору, в связи с чем принадлежность электронной почты конкретному лицу не имеет правового значения.
Таким образом, суды пришли к верному выводу о том, что с момента заключения договора аренды от 01.06.2016 N Л-235-КАФЕ/16 стороны изменили условия ранее заключенного договора аренды, связав себя условиями именно этого договора, в связи с чем истец не вправе оспаривать этот договор, ссылаясь на его незаключенность.
Пунктом 5.1.3 договора предусмотрено право арендодателя расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, известив об этом арендатора согласно условиям договора.
В соответствии с п. 4.14 договора о расторжении договора, когда это допускается в соответствии с законом и договором без решения суда (п. 5.1.3), арендодатель обязан известить арендатора, направив ему уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора. В этом случае договор считается прекращенным по истечении 7 календарных дней с момента извещения, если иной более длительный срок не указан в извещении.
Письмом от 14.09.2016, полученным обществом "Британия" 22.09.2016, арендодатель уведомил арендатора о расторжении договора аренды от 01.06.2016 N Л-235-КАФЕ/16, потребовав произвести возврат имущества в срок до 30.09.2016.
В соответствии с п. 1 ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Доказательств возврата имущества, являющегося предметом договора аренды от 01.06.2016 N Л-235-КАФЕ/16, истцом в порядке, предусмотренном ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса не представлено.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь вышеизложенными нормами права и разъяснениями пленума, учитывая условие п. 5.1.3 договора аренды от 01.06.2016 N Л-235-КАФЕ/16, предусматривающее право арендодателя на односторонний отказ от договора, принимая во внимание надлежащее уведомление арендатора об отказе от договора, суды пришли к правильному выводу об отсутствии у истца оснований для занятия спорных помещений, в связи с чем правомерно удовлетворили встречные исковые требования. Поскольку удовлетворение встречного иска исключает удовлетворение первоначального иска, суды отказали в удовлетворении требований, заявленных по первоначальному иску.
Доводы, изложенные в кассационной жалобе, сводятся лишь к переоценке установленных по делу обстоятельств. При этом заявитель фактически ссылается не на незаконность обжалуемых судебных актов, а выражает несогласие с произведенной судами оценкой доказательств, просит еще раз пересмотреть данное дело по существу, переоценить имеющиеся в деле доказательства.
Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом округа не установлено.
С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отмене не подлежат. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Пермского края от 21.02.2017 по делу N А50-22555/2016 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2017 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Британия" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
А.А.СТОЛЯРОВ
А.А.СТОЛЯРОВ
Судьи
Н.Г.БЕЛЯЕВА
Е.А.ПЛАТОНОВА
Н.Г.БЕЛЯЕВА
Е.А.ПЛАТОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)