Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Покупатель ссылался на то, что в процессе эксплуатации квартиры выявлены дефекты и недостатки строительных работ, исправить которые продавец отказался, фактическая высота потолков в квартире ниже указанной в кадастровом паспорте.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Нецветаева Н.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:
председательствующего Суханкина А.Н.
судей Зайцевой В.А.,
Ольковой А.А.
при секретаре Ч.
рассмотрела в открытом судебном заседании в порядке апелляционного производства гражданское дело по иску М. к закрытому акционерному обществу "РСГ-Академическое" о соразмерном уменьшении покупной цены, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, потерянного дохода, штрафа за неудовлетворение требований в добровольном порядке,
по апелляционной жалобе истца на решение Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от 04.04.2016.
Заслушав доклад судьи Зайцевой В.А., пояснения истца М., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика Н., действующего на основании доверенности от <...>, возражавшего по доводам жалобы, судебная коллегия
М. обратился с иском к ЗАО "РСГ-Академическое" о соразмерном уменьшении покупной цены, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, потерянного дохода, штрафа за неудовлетворение требований потребителя. В обоснование заявленных требований указал, что <...> истцом с ЗАО "РСГ-Академическое" был заключен договор N купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: <...>. В соответствии с условиями договора истцом была оплачена полная стоимость объекта в сумме <...> рублей. В процессе эксплуатации данного объекта недвижимости выявились дефекты и недостатки строительных работ. По данным фактам истцом в адрес ответчика были направлены претензии от <...> и <...>. Ответчик отказался удовлетворить в добровольном порядке претензионные требования. При проведении строительной экспертизы ООО "Лаборатория экологии и материалов" помимо заявленных в претензии дефектов и недостатков строительных работ, выяснилось, что фактическая высота потолков в квартире истца составляет <...> м. При оформлении договора истцу был передан кадастровый паспорт, в котором указана высота потолков <...> м. В связи с этим, истец с учетом уточненных требований просит взыскать с ответчика в свою пользу в счет уменьшения покупной цены сумму в размере <...> рублей, неустойку за нарушение срока исполнения требований потребителя в размере <...> рублей на <...>, <...> рублей в счет компенсации морального вреда, затраты на установку натяжного потолка <...> рублей, затраты на проведение ремонтных работ на сумму <...> рублей, также просил взыскать потерянный доход в размере <...> рублей, ввиду необходимости оформления отпуска за свой счет для участия в судебном заседании, и штраф в пользу потребителя.
Решением Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от 04.04.2016 исковые требования М. оставлены без удовлетворения.
Не согласившись с законностью и обоснованностью решения суда, истец М. подал апелляционную жалобу. В обоснование жалобы указал, что суд вынес решение с нарушением норм материального права. Считает, что судом неверно сделан вывод о том, что высота помещений объекта недвижимого имущества не относится к качественным характеристикам передаваемого недвижимого имущества. Полагает, что судом неверно применены нормы Закона "О защите прав потребителя".
Представитель ответчика Н. возражал по доводам жалобы, считая, что решение вынесено законно и обоснованно, полагает, что требования истца основаны на ошибочном толковании норм Закона "О защите прав потребителя", истец не представил надлежащих доказательств, обосновывающих его требования.
Заслушав истца, представителя ответчика исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии со ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не находит оснований для его отмены.
Судом установлено, что <...> между истцом и ЗАО "РСГ-Академическое" был заключен договор N купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: <...>. В соответствии с условиями договора истцом была оплачена полная стоимость объекта в сумме <...> рублей, что в судебном заседании не оспаривалось. <...> зарегистрировано право собственности истца на вышеуказанную квартиру. В обоснование требований о соразмерном уменьшении покупной цены истец указывает, что ответчик предоставил ему недостоверную информацию о высоте помещений приобретаемой квартиры. Высота помещений, указанная в кадастровом паспорте составляет <...> м. тогда как согласно заключению ООО "Лаборатория экологии и материалов" высота помещений составляет <...> м.
Ответчик указывает на то, что строительство многоквартирного дома по адресу: <...> осуществлялось на основании проекта N, разработанного ЗАО "Екатеринбурггорпроект". В соответствии с Разрезом <...> (стадия Р лист 37) высота этажа в указанном доме составляет <...> м. Кроме того на стадии заключения договора для всеобщего ознакомления информация об основных потребительских свойствах была размещена на сайте продавца, где высота потолков указана - <...> м.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что правила ст. 475 Гражданского кодекса РФ к недвижимому имуществу применимы в том случае, если это закреплено в ст. 557 Гражданского кодекса РФ, в договоре купли-продажи содержатся условия о его качестве.
Соглашаясь с такими выводами, суд апелляционной инстанции отмечает, что они подтверждаются имеющимися в деле письменными доказательствами, доводы, изложенные истцом в апелляционной жалобе, не позволяют признать их ошибочными.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 424 Гражданского кодекса РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
В соответствии с пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК РФ).
Исходя из норм данных статей, необходимым и достаточные условием реализации прав покупателя недвижимости на соразмерное уменьшение покупной цены является не только получение товара с недостатками, но и факт отклонения товара от условия о его качестве, которое содержится в договоре.
Сведений о том, что цена объекта недвижимости установлена за единицу его площади и общая его цена определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества, договор купли-продажи не содержит.
В соответствии со ст. 4 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" (Далее - Закона о защите прав потребителей) продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору.
При отсутствии в договоре условий о качестве товара (работы, услуги) продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), соответствующий обычно предъявляемым требованиям и пригодный для целей, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется.
Единственно правильная стандартная высота потолков для различных видов помещений нормативными документами не установлена. Существуют обычно нижний предел высоты, ниже которой строительство недопустимо. Современные СНиП относительно высоты потолков дают следующие рекомендации: жилые помещения, в том числе кухни (кухни-столовые) должны обладать следующей высотой потолков: не менее чем 2,7 м при постройке в климатический районах 1А, 1Б, 1Г, 1Д и 4А, а также не менее 2,5 м в других климатических районах.
Как обоснованно указал суд, в договоре купли-продажи здания отсутствуют условия, касающиеся качества передаваемого товара. При этом, кубическая площадь объекта недвижимого имущества не относится к качественным характеристикам передаваемого недвижимого имущества. Ссылка истца на кадастровый паспорт помещения, как на согласованное условие о качестве передаваемой квартиры несостоятельна ввиду отсутствия указания на это в тексте договора. Доводы о предоставлении недостоверной информации о товаре также несостоятельны ввиду того, что в соответствии с пунктом 2 статьи 10 Закона о защите прав потребителей установлено, что информация о товарах (работах, услугах) в обязательном порядке должна содержать сведения об основных потребительских свойствах товаров (работ, услуг). По отдельным видам товаров (работ, услуг) перечень и способы доведения информации до потребителя устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Информация о высоте потолков в передаваемом по договору купли-продажи жилом помещении содержится в проекте дома шифр 667.2700-5.7.3, разработанного ЗАО "Екатеринбурггорпроект". В соответствии с Разрезом 2-2 (стадия Р лист 37) высота этажа в указанном доме составляет 2,72 м. Кроме того на стадии заключения договора для всеобщего ознакомления информация об основных потребительских свойствах была размещена на сайте продавца, высота потолков там указана - 2.7 м.
В соответствии с п. 2 ст. 12 Закона о защите прав потребителей продавец (исполнитель), не предоставивший покупателю полной и достоверной информации о товаре (работе, услуге), несет ответственность, предусмотренную пунктами 1 - 4 статьи 18 или пунктом 1 статьи 29 настоящего Закона, за недостатки товара (работы, услуги), возникшие после его передачи потребителю вследствие отсутствия у него такой информации.
Поскольку высота потолка переданной истцу по договору купли-продажи квартиры соответствует рекомендациям СНиП, текст договора не содержит такого условия о качестве как высота помещения 2,8 м, указание в кадастровом паспорте помещения такой высоты при том, что в проекте, информации на сайте застройщик указывал высоту помещения 2,7 м не позволяет квалифицировать это как недостаток товара.
Таким образом, оснований для отмены решения суда не имеется, доводы апелляционной жалобы обусловлены неверным толкованием норм материального права.
Довод апелляционной жалобы со ссылкой на отчет оценщика о том, что в нем отражена высота потолка 2,8 м не может служить основанием к отмене обжалуемого решения, поскольку как уже было указано выше, такой критерий качества сторонами в договоре купли-продажи не согласовывался.
Руководствуясь п. 1 ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
решение Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от 04.04.2016, оставить без изменения, апелляционную жалобу М. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ СВЕРДЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 28.07.2016 ПО ДЕЛУ N 33-12681/2016
Требование: О соразмерном уменьшении покупной цены, взыскании неустойки, штрафа за неисполнение в добровольном порядке требований потребителя, затрат на установку натяжного потолка и проведение ремонтных работ, потерянного дохода, компенсации морального вреда.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Покупатель ссылался на то, что в процессе эксплуатации квартиры выявлены дефекты и недостатки строительных работ, исправить которые продавец отказался, фактическая высота потолков в квартире ниже указанной в кадастровом паспорте.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СВЕРДЛОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 28 июля 2016 г. по делу N 33-12681/2016
Судья Нецветаева Н.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:
председательствующего Суханкина А.Н.
судей Зайцевой В.А.,
Ольковой А.А.
при секретаре Ч.
рассмотрела в открытом судебном заседании в порядке апелляционного производства гражданское дело по иску М. к закрытому акционерному обществу "РСГ-Академическое" о соразмерном уменьшении покупной цены, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, потерянного дохода, штрафа за неудовлетворение требований в добровольном порядке,
по апелляционной жалобе истца на решение Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от 04.04.2016.
Заслушав доклад судьи Зайцевой В.А., пояснения истца М., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика Н., действующего на основании доверенности от <...>, возражавшего по доводам жалобы, судебная коллегия
установила:
М. обратился с иском к ЗАО "РСГ-Академическое" о соразмерном уменьшении покупной цены, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, потерянного дохода, штрафа за неудовлетворение требований потребителя. В обоснование заявленных требований указал, что <...> истцом с ЗАО "РСГ-Академическое" был заключен договор N купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: <...>. В соответствии с условиями договора истцом была оплачена полная стоимость объекта в сумме <...> рублей. В процессе эксплуатации данного объекта недвижимости выявились дефекты и недостатки строительных работ. По данным фактам истцом в адрес ответчика были направлены претензии от <...> и <...>. Ответчик отказался удовлетворить в добровольном порядке претензионные требования. При проведении строительной экспертизы ООО "Лаборатория экологии и материалов" помимо заявленных в претензии дефектов и недостатков строительных работ, выяснилось, что фактическая высота потолков в квартире истца составляет <...> м. При оформлении договора истцу был передан кадастровый паспорт, в котором указана высота потолков <...> м. В связи с этим, истец с учетом уточненных требований просит взыскать с ответчика в свою пользу в счет уменьшения покупной цены сумму в размере <...> рублей, неустойку за нарушение срока исполнения требований потребителя в размере <...> рублей на <...>, <...> рублей в счет компенсации морального вреда, затраты на установку натяжного потолка <...> рублей, затраты на проведение ремонтных работ на сумму <...> рублей, также просил взыскать потерянный доход в размере <...> рублей, ввиду необходимости оформления отпуска за свой счет для участия в судебном заседании, и штраф в пользу потребителя.
Решением Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от 04.04.2016 исковые требования М. оставлены без удовлетворения.
Не согласившись с законностью и обоснованностью решения суда, истец М. подал апелляционную жалобу. В обоснование жалобы указал, что суд вынес решение с нарушением норм материального права. Считает, что судом неверно сделан вывод о том, что высота помещений объекта недвижимого имущества не относится к качественным характеристикам передаваемого недвижимого имущества. Полагает, что судом неверно применены нормы Закона "О защите прав потребителя".
Представитель ответчика Н. возражал по доводам жалобы, считая, что решение вынесено законно и обоснованно, полагает, что требования истца основаны на ошибочном толковании норм Закона "О защите прав потребителя", истец не представил надлежащих доказательств, обосновывающих его требования.
Заслушав истца, представителя ответчика исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии со ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не находит оснований для его отмены.
Судом установлено, что <...> между истцом и ЗАО "РСГ-Академическое" был заключен договор N купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: <...>. В соответствии с условиями договора истцом была оплачена полная стоимость объекта в сумме <...> рублей, что в судебном заседании не оспаривалось. <...> зарегистрировано право собственности истца на вышеуказанную квартиру. В обоснование требований о соразмерном уменьшении покупной цены истец указывает, что ответчик предоставил ему недостоверную информацию о высоте помещений приобретаемой квартиры. Высота помещений, указанная в кадастровом паспорте составляет <...> м. тогда как согласно заключению ООО "Лаборатория экологии и материалов" высота помещений составляет <...> м.
Ответчик указывает на то, что строительство многоквартирного дома по адресу: <...> осуществлялось на основании проекта N, разработанного ЗАО "Екатеринбурггорпроект". В соответствии с Разрезом <...> (стадия Р лист 37) высота этажа в указанном доме составляет <...> м. Кроме того на стадии заключения договора для всеобщего ознакомления информация об основных потребительских свойствах была размещена на сайте продавца, где высота потолков указана - <...> м.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что правила ст. 475 Гражданского кодекса РФ к недвижимому имуществу применимы в том случае, если это закреплено в ст. 557 Гражданского кодекса РФ, в договоре купли-продажи содержатся условия о его качестве.
Соглашаясь с такими выводами, суд апелляционной инстанции отмечает, что они подтверждаются имеющимися в деле письменными доказательствами, доводы, изложенные истцом в апелляционной жалобе, не позволяют признать их ошибочными.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 424 Гражданского кодекса РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
В соответствии с пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК РФ).
Исходя из норм данных статей, необходимым и достаточные условием реализации прав покупателя недвижимости на соразмерное уменьшение покупной цены является не только получение товара с недостатками, но и факт отклонения товара от условия о его качестве, которое содержится в договоре.
Сведений о том, что цена объекта недвижимости установлена за единицу его площади и общая его цена определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества, договор купли-продажи не содержит.
В соответствии со ст. 4 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" (Далее - Закона о защите прав потребителей) продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору.
При отсутствии в договоре условий о качестве товара (работы, услуги) продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), соответствующий обычно предъявляемым требованиям и пригодный для целей, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется.
Единственно правильная стандартная высота потолков для различных видов помещений нормативными документами не установлена. Существуют обычно нижний предел высоты, ниже которой строительство недопустимо. Современные СНиП относительно высоты потолков дают следующие рекомендации: жилые помещения, в том числе кухни (кухни-столовые) должны обладать следующей высотой потолков: не менее чем 2,7 м при постройке в климатический районах 1А, 1Б, 1Г, 1Д и 4А, а также не менее 2,5 м в других климатических районах.
Как обоснованно указал суд, в договоре купли-продажи здания отсутствуют условия, касающиеся качества передаваемого товара. При этом, кубическая площадь объекта недвижимого имущества не относится к качественным характеристикам передаваемого недвижимого имущества. Ссылка истца на кадастровый паспорт помещения, как на согласованное условие о качестве передаваемой квартиры несостоятельна ввиду отсутствия указания на это в тексте договора. Доводы о предоставлении недостоверной информации о товаре также несостоятельны ввиду того, что в соответствии с пунктом 2 статьи 10 Закона о защите прав потребителей установлено, что информация о товарах (работах, услугах) в обязательном порядке должна содержать сведения об основных потребительских свойствах товаров (работ, услуг). По отдельным видам товаров (работ, услуг) перечень и способы доведения информации до потребителя устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Информация о высоте потолков в передаваемом по договору купли-продажи жилом помещении содержится в проекте дома шифр 667.2700-5.7.3, разработанного ЗАО "Екатеринбурггорпроект". В соответствии с Разрезом 2-2 (стадия Р лист 37) высота этажа в указанном доме составляет 2,72 м. Кроме того на стадии заключения договора для всеобщего ознакомления информация об основных потребительских свойствах была размещена на сайте продавца, высота потолков там указана - 2.7 м.
В соответствии с п. 2 ст. 12 Закона о защите прав потребителей продавец (исполнитель), не предоставивший покупателю полной и достоверной информации о товаре (работе, услуге), несет ответственность, предусмотренную пунктами 1 - 4 статьи 18 или пунктом 1 статьи 29 настоящего Закона, за недостатки товара (работы, услуги), возникшие после его передачи потребителю вследствие отсутствия у него такой информации.
Поскольку высота потолка переданной истцу по договору купли-продажи квартиры соответствует рекомендациям СНиП, текст договора не содержит такого условия о качестве как высота помещения 2,8 м, указание в кадастровом паспорте помещения такой высоты при том, что в проекте, информации на сайте застройщик указывал высоту помещения 2,7 м не позволяет квалифицировать это как недостаток товара.
Таким образом, оснований для отмены решения суда не имеется, доводы апелляционной жалобы обусловлены неверным толкованием норм материального права.
Довод апелляционной жалобы со ссылкой на отчет оценщика о том, что в нем отражена высота потолка 2,8 м не может служить основанием к отмене обжалуемого решения, поскольку как уже было указано выше, такой критерий качества сторонами в договоре купли-продажи не согласовывался.
Руководствуясь п. 1 ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от 04.04.2016, оставить без изменения, апелляционную жалобу М. - без удовлетворения.
Председательствующий
А.Н.СУХАНКИН
А.Н.СУХАНКИН
Судьи
В.А.ЗАЙЦЕВА
А.А.ОЛЬКОВА
В.А.ЗАЙЦЕВА
А.А.ОЛЬКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)