Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 09 августа 2016 года
Постановление в полном объеме изготовлено 16 августа 2016 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пышкиной Н.Ю.,
судей Балакиревой Е.М., Терентьева Е.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Поповой Т.В.,
при участии в судебном заседании:
от истца - представитель Вайман А.Б. по доверенности N 908/16 от 08.08.2016,
в отсутствие иных лиц, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании 09 августа 2016 года в зале N 6 апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Маркет" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 11 марта 2016 года, принятое по делу N А65-30478/2015 (судья Савельева А.Г.),
по иску общества с ограниченной ответственностью "Квадратный метр", г. Казань (ОГРН 1131690089520, ИНН 1657136828),
к обществу с ограниченной ответственностью "Маркет", г. Казань (ОГРН 1071690003461, ИНН 1657064637),
третье лицо: Сулейманов Алмаз Рафикович, г. Казань,
о взыскании 4 003 772 руб. 90 коп. долга, 1 620 455 руб. 13 коп. пени,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Квадратный метр", г. Казань (далее - истец), обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Маркет", г. Казань (далее - ответчик) (с учетом уточнений иска в порядке ст. 49 АПК РФ) о взыскании 4 003 772 руб. 90 коп. долга, 1 620 455 руб. 13 коп.
Судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего требований относительно предмета спора, привлечен Сулейманов А.Р.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 11.03.2016 исковые требования удовлетворены.
С общества с ограниченной ответственностью "Маркет", г. Казань, в пользу общества с ограниченной ответственностью "Квадратный метр", г. Казань, взыскано 4 003 772 руб. 90 коп. долга, 1 620 455 руб. 13 коп. пени, 49 665 руб. расходов по госпошлине.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы, заявитель ссылается на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
В судебном заседании представитель истца, одновременно являющийся представителем третьего лица по доверенности, возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, считает, что судом первой инстанции вынесено законное и обоснованное решение, с учетом обстоятельств и при оценке всех доказательств, представленных сторонами, и просит оставить решение без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Другие лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.
В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся лиц.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Заслушав участников процесса, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены либо изменения решения суда первой инстанции исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, 01.03.2012 г. между ЗАО "Торговый комплекс ИКС Эль (далее - арендодатель) и ООО "Маркет" (далее - арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения N N XLБ-2012 (л.д. 24-35) в редакции дополнительных соглашений к нему от 01.11.2012 г., от 01.02.2013 г. (л.д. 121,36), по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору помещения: N,61а, 61б, 61в, 73, 90, 90а, 90б, 90в, 90г, 90д, 90е, 90ж, 90з, 90и, 90к, 93а, 94, 97, 97а, 97б, 98-101, 104, 105, 107, 107б, 108-112, 112а, 113-116, 116а, 116б, 117-124, 126-145, 148-152, 155-161, 163-167, 172-202, 203-229, 239-255, 257-273 (общей площадью 4146 кв. м), расположенные в цокольном этаже здании Торгового центра по адресу: гор. Казань, пр. Х. Ямашева, д. 97 за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется его принять и своевременно оплачивать арендную плату.
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.
Во исполнение договора арендодатель передал арендатору по акту приема-передачи от 01.03.2012 г. объекты аренды (л.д. 31).
Объект аренды предоставляется арендатору в целях розничной торговли согласно профилю коммерческой деятельности, для складских и административных целей, связанных с такой деятельностью (пункт 2.2).
Состояние помещения на дату передачи в аренду: пригодно для использования в целях, предусмотренных в пункте 2.2 договора.
Срок аренды помещения по настоящему договору 9 лет с момента передачи помещения арендодателем по акту приема-передачи помещения арендатору.
Условия и порядок платежей согласован сторонами в разделе 4 договора.
В пункте 5.4.10 договора установлено, что арендатор принимает на себя обязательства по истечении срока аренды или в случае досрочного расторжения договора незамедлительно вывести из помещения имущество арендатора, в том числе отделимые улучшения в соответствии с п. 7.2 договора. А также удалить все вывески, рекламные щиты, которые были установлены арендатором и исправить любой причиненный этим ущерб таким образом, который разумно удовлетворит требования арендодателя.
По окончании срока действия договора аренды арендатор обязан передать неотделимые улучшения и изменения, произведенные арендодателем в помещении, арендодателю по акту приема-передачи, а также передать арендодателю исполнительную и проектно-сметную документацию на неотделимее улучшения и изменения, возмещение затрат арендатора на и неотделимые улучшения и изменения помещения арендодателем не производится.
09.08.2013 г. ООО "Торговый комплекс "ИК Эль" согласно договору купли-продажи и акту приема-передачи передало в собственность ООО "Барс Синтез" помещения, по адресу: проспект Х. Ямашева, д. 97 (л.д. 44-63).
24.12.2013 г. ООО "Барс-синтез" согласно договору купли-продажи недвижимого имущества и акту приема-передачи к нему (л.д. 64-70) передало в собственность ООО "Квадратный метр" помещения по адресу, проспект Х. Ямашева, д. 97.
Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору аренды послужило истцу основанием для обращения в арбитражный суд с заявленным иском.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются в том числе в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.
В предмет доказывания по спорам о взыскании задолженности по арендной плате входит: факт передачи имущества арендатору; наличие задолженности за конкретный расчетный период; размер задолженности.
Исходя из практики применения норм материального права, регулирующих арендные отношения, определенной в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66, в силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.
Таким образом, обязательство арендатора по внесению арендной платы возникает с момента исполнения обязательства арендодателя по фактической передаче объекта аренды арендатору во временное владение и пользование.
В силу презумпции возмездности договора, закрепленного в пункте 3 статьи 423 Гражданского кодекса Российской Федерации, приняв имущество в арендное пользование, ответчик обязан вносить плату за это пользование своему контрагенту.
Согласно ч. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Смена собственника на сдаваемый в аренду объект является одним из способов перемены лиц в обязательстве.
Таким образом, по смыслу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу новый собственник имущества становится стороной договора аренды. Данный вывод согласуется с положениями статей 382 и 387 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающих перемену лиц в обязательстве на основании закона.
Как указано в пункте 23 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 11.01.02 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Заявленные истцом в рамках настоящего иска требования возникли из ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению платы за пользование имуществом в период с 01 апреля 2015 г. по 17 июля 2015 г. (фактическое принятие истцом помещения). При этом задолженность за пользование объектом предъявляется истцом лишь за период с 01.06.2015 г. по 17.07.2015 г., поскольку предыдущие периоды оплачены ответчиком добровольно, так и принудительно в силу исполнения судебных актов.
Как следует из материалов дела, решением Ново-Савиновского районного суда г. Казани от 08.08.2015 г. по делу N 2-5254/15 (л.д. 82-101) с ответчика в пользу Сулейманова А.Р. (новый кредитор) была взыскана задолженность за апрель - май 2015 г. в размере 315 000 руб. за апрель 2015 г. и 2 585 770 руб. - за май 2015 г.
Указанным актом также подтверждается, что до уступки прав требования Сулейманову А.Р. именно Общество "Квадратный метр" было кредитором ответчика в части арендных платежей за указанный период.
В связи с тем, что ответчиком была допущена просрочка оплаты арендной платы за апрель - май 2015 г., оплата произведена лишь в рамках исполнительного производства (л.д. 76-81), истец обратился с требованием о взыскании неустойки за периоды с 16.04.2015 г. по 27.11.2015 г. и с 16.05.2015 г. по 03.12.2015 г. - согласно уточненному расчету.
В соответствии с п. 1 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 382 ГК РФ).
Согласно ст. 384 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.
Исходя из формулировки пункта 1 договора уступки права требования от 20.05.2015 г. (л.д. 122), первоначальный кредитор уступил новому кредитору свои права требования исполнения обязательств по оплате задолженности по арендной плате за апрель, май 2015 г., включая и другие права и обязанности, связанные с неисполненными обязательствами по вышеуказанному договора.
Между тем, обе стороны договора (как первоначальный кредитор, так и новый кредитор) утверждают, что имели намерение передать лишь право требования взыскания суммы основного долга, без передачи права требования взыскания неустойки. Указанное подтверждается, в том числе, заключением в последующем договора цессии в отношении исключительно суммы штрафа, а также предъявлением требований новым кредитором (третье лицо) к ответчику только в отношении долга и штрафа.
В решении Ново-Савиновского районного суда г. Казани от 08.08.2015 г. по делу N 2-5254/15 также указано, что первоначальным кредитором было уступлено право требования арендной платы и право требования штрафа. Также в решении содержится указание на переход к третьему лицу только части прав по денежным обязательствам (л.д. 85).
Поскольку обе стороны договора цессии от 20.05.2015 г. утверждают, что воля сторон была направлена на передачу по нему исключительно права требования взыскания арендной платы, и последующие действия нового кредитора (предъявление требований в суд только в отношении долга по аренде) это подтверждают, суд пришел к выводу, что право требования взыскания неустойки в данном случае осталось у Общества "Квадратный метр" (истец).
При указанных обстоятельствах довод ответчика о том, что неустойка за этот период не может быть взыскана в пользу истца, поскольку она была уступлена третьему лицу, обоснованно признан судом несостоятельным.
Поскольку факт нарушения ответчиком сроков оплаты подтвержден материалами дела, с учетом положений статей 307, 309, 310, 329, 330, 331, Гражданского кодекса Российской Федерации суд первой инстанции, установив период просрочки исполнения обязательства и проверив представленный истцом расчет неустойки, исходя из того, что суд не вправе по собственной инициативе выходить за переделы заявленных требований, правомерно удовлетворил исковые требования, взыскав с ответчика в пользу истца неустойку в размере 589 984 руб. 77 коп.
Истцом заявлено требование о взыскании долга за период с 01.06.2015 г. по 17.07.2015 г.
Указанное требование ответчиком по существу не оспаривалось, доказательств того, что он не пользовался помещением в связи с прекращением договорных отношений или в отсутствие его вины материалами дела не подтверждено. Более того, как верно отмечено судом первой инстанции, решением Ново-Савиновского районного суда г. Казани от 08.08.2015 г. по делу N 2-5254/15 установлено, что с 10.04.2015 г. пользование помещением стало невозможным по причинам, зависящим от ответчика и данные причины находятся в зоне ответственности арендатора (л.д. 94).
Довод ответчика о том, что арендная плата была установлена дополнительным соглашением от 01.02.2013 г. равной 2 137 000 руб. и не менялась, правомерно отклонен судом, поскольку факт одностороннего изменения размера арендной платы до 2 585 770 руб. подтвержден надлежащим уведомлением и состоявшимся судебным актом по делу N 2-5254/15. При этом, при рассмотрении дела N 2-5254/15 размер арендной платы ответчиком не оспаривался (л.д. 85).
Доказательства, свидетельствующие о том, что в рассматриваемом случае имеет место быть злоупотребление правом со стороны арендодателя, на что также ссылается податель жалобы, в материалах дела отсутствуют.
На основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (пункт 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Решением Ново-Савиновского районного суда г. Казани от 08.08.2015 г. по делу N 2-5254/15 установлено, что договор между сторонами был расторгнут с 11.06.2015 г. (л.д. 89).
Доказательств возврата помещений суду не представлено.
Учитывая, что помещения были предоставлены ответчику по договору аренды, условия, сроки и порядок оплаты предусмотрены договором аренды, указанные в договоре сроки оплаты ответчиком нарушены, задолженность подтверждена материалами дела, доказательств уплаты долга на день рассмотрения спора суду не представлено, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 606, 614, 309, 310 Гражданского кодекса РФ, правомерно пришел к выводу о том, что требования истца о взыскании задолженности по арендной плате заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению.
Также не может быть признана состоятельной ссылка заявителя жалобы на неправомерное начисление неустойки после прекращения арендных отношений.
Истцом заявлено требование о взыскании неустойки за период с 16.06.2015 г. по 10.03.2016 г. в сумме 692 986 руб. 36 коп. и за период с 16.07.2015 г. по 10.03.2016 г. в сумме 337 484 руб.
В соответствии с абзацем вторым пункта 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35, в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств.
Судом принято во внимание, что арендодатель в отношениях с арендатором, не возвращающим имущество после прекращения договора аренды, не должен быть поставлен в худшее положение, чем в отношениях с арендатором, пользующимся имуществом на основании действующего договора (пункт 39 Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
На основании изложенного истец правомерно начислил неустойку на долг, обязанность по уплате которого возникла после 11.06.2015 г.
Таким образом, обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Выводы суда первой инстанции об отсутствии оснований для уменьшения договорной неустойки соответствуют обстоятельствам дела, статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также правовой позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда Российской Федерации N 263-О от 21.12.2000 г., пункте 42 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 6/8 от 01.07.1996 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", пунктах 2, 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 17 от 14.07.1997 г. "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 81 от 22.12.2011 г. "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" и Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 13.01.2011 г. N 11680/10, которыми установлены критерии несоразмерности неустоек, а также сформирована практика рассмотрения и применения судами указанной статьи Гражданского кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах, доводы заявителя апелляционной жалобы о неправильном применении судом первой инстанции статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат отклонению.
Приведенные в апелляционной жалобе доводы изучены судом апелляционной инстанции и признаны несостоятельными, поскольку данные доводы не опровергают установленные по делу обстоятельства и не могут поставить под сомнение правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права.
На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое заявителем решение принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 11 марта 2016 года, принятое по делу N А65-30478/2015, - оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Маркет", - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Н.Ю.ПЫШКИНА
Судьи
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.08.2016 N 11АП-5685/2016 ПО ДЕЛУ N А65-30478/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 августа 2016 г. по делу N А65-30478/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 09 августа 2016 года
Постановление в полном объеме изготовлено 16 августа 2016 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пышкиной Н.Ю.,
судей Балакиревой Е.М., Терентьева Е.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Поповой Т.В.,
при участии в судебном заседании:
от истца - представитель Вайман А.Б. по доверенности N 908/16 от 08.08.2016,
в отсутствие иных лиц, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании 09 августа 2016 года в зале N 6 апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Маркет" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 11 марта 2016 года, принятое по делу N А65-30478/2015 (судья Савельева А.Г.),
по иску общества с ограниченной ответственностью "Квадратный метр", г. Казань (ОГРН 1131690089520, ИНН 1657136828),
к обществу с ограниченной ответственностью "Маркет", г. Казань (ОГРН 1071690003461, ИНН 1657064637),
третье лицо: Сулейманов Алмаз Рафикович, г. Казань,
о взыскании 4 003 772 руб. 90 коп. долга, 1 620 455 руб. 13 коп. пени,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Квадратный метр", г. Казань (далее - истец), обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Маркет", г. Казань (далее - ответчик) (с учетом уточнений иска в порядке ст. 49 АПК РФ) о взыскании 4 003 772 руб. 90 коп. долга, 1 620 455 руб. 13 коп.
Судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего требований относительно предмета спора, привлечен Сулейманов А.Р.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 11.03.2016 исковые требования удовлетворены.
С общества с ограниченной ответственностью "Маркет", г. Казань, в пользу общества с ограниченной ответственностью "Квадратный метр", г. Казань, взыскано 4 003 772 руб. 90 коп. долга, 1 620 455 руб. 13 коп. пени, 49 665 руб. расходов по госпошлине.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы, заявитель ссылается на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
В судебном заседании представитель истца, одновременно являющийся представителем третьего лица по доверенности, возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, считает, что судом первой инстанции вынесено законное и обоснованное решение, с учетом обстоятельств и при оценке всех доказательств, представленных сторонами, и просит оставить решение без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Другие лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.
В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся лиц.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Заслушав участников процесса, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены либо изменения решения суда первой инстанции исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, 01.03.2012 г. между ЗАО "Торговый комплекс ИКС Эль (далее - арендодатель) и ООО "Маркет" (далее - арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения N N XLБ-2012 (л.д. 24-35) в редакции дополнительных соглашений к нему от 01.11.2012 г., от 01.02.2013 г. (л.д. 121,36), по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору помещения: N,61а, 61б, 61в, 73, 90, 90а, 90б, 90в, 90г, 90д, 90е, 90ж, 90з, 90и, 90к, 93а, 94, 97, 97а, 97б, 98-101, 104, 105, 107, 107б, 108-112, 112а, 113-116, 116а, 116б, 117-124, 126-145, 148-152, 155-161, 163-167, 172-202, 203-229, 239-255, 257-273 (общей площадью 4146 кв. м), расположенные в цокольном этаже здании Торгового центра по адресу: гор. Казань, пр. Х. Ямашева, д. 97 за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется его принять и своевременно оплачивать арендную плату.
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.
Во исполнение договора арендодатель передал арендатору по акту приема-передачи от 01.03.2012 г. объекты аренды (л.д. 31).
Объект аренды предоставляется арендатору в целях розничной торговли согласно профилю коммерческой деятельности, для складских и административных целей, связанных с такой деятельностью (пункт 2.2).
Состояние помещения на дату передачи в аренду: пригодно для использования в целях, предусмотренных в пункте 2.2 договора.
Срок аренды помещения по настоящему договору 9 лет с момента передачи помещения арендодателем по акту приема-передачи помещения арендатору.
Условия и порядок платежей согласован сторонами в разделе 4 договора.
В пункте 5.4.10 договора установлено, что арендатор принимает на себя обязательства по истечении срока аренды или в случае досрочного расторжения договора незамедлительно вывести из помещения имущество арендатора, в том числе отделимые улучшения в соответствии с п. 7.2 договора. А также удалить все вывески, рекламные щиты, которые были установлены арендатором и исправить любой причиненный этим ущерб таким образом, который разумно удовлетворит требования арендодателя.
По окончании срока действия договора аренды арендатор обязан передать неотделимые улучшения и изменения, произведенные арендодателем в помещении, арендодателю по акту приема-передачи, а также передать арендодателю исполнительную и проектно-сметную документацию на неотделимее улучшения и изменения, возмещение затрат арендатора на и неотделимые улучшения и изменения помещения арендодателем не производится.
09.08.2013 г. ООО "Торговый комплекс "ИК Эль" согласно договору купли-продажи и акту приема-передачи передало в собственность ООО "Барс Синтез" помещения, по адресу: проспект Х. Ямашева, д. 97 (л.д. 44-63).
24.12.2013 г. ООО "Барс-синтез" согласно договору купли-продажи недвижимого имущества и акту приема-передачи к нему (л.д. 64-70) передало в собственность ООО "Квадратный метр" помещения по адресу, проспект Х. Ямашева, д. 97.
Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору аренды послужило истцу основанием для обращения в арбитражный суд с заявленным иском.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются в том числе в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.
В предмет доказывания по спорам о взыскании задолженности по арендной плате входит: факт передачи имущества арендатору; наличие задолженности за конкретный расчетный период; размер задолженности.
Исходя из практики применения норм материального права, регулирующих арендные отношения, определенной в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66, в силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.
Таким образом, обязательство арендатора по внесению арендной платы возникает с момента исполнения обязательства арендодателя по фактической передаче объекта аренды арендатору во временное владение и пользование.
В силу презумпции возмездности договора, закрепленного в пункте 3 статьи 423 Гражданского кодекса Российской Федерации, приняв имущество в арендное пользование, ответчик обязан вносить плату за это пользование своему контрагенту.
Согласно ч. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Смена собственника на сдаваемый в аренду объект является одним из способов перемены лиц в обязательстве.
Таким образом, по смыслу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу новый собственник имущества становится стороной договора аренды. Данный вывод согласуется с положениями статей 382 и 387 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающих перемену лиц в обязательстве на основании закона.
Как указано в пункте 23 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 11.01.02 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Заявленные истцом в рамках настоящего иска требования возникли из ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению платы за пользование имуществом в период с 01 апреля 2015 г. по 17 июля 2015 г. (фактическое принятие истцом помещения). При этом задолженность за пользование объектом предъявляется истцом лишь за период с 01.06.2015 г. по 17.07.2015 г., поскольку предыдущие периоды оплачены ответчиком добровольно, так и принудительно в силу исполнения судебных актов.
Как следует из материалов дела, решением Ново-Савиновского районного суда г. Казани от 08.08.2015 г. по делу N 2-5254/15 (л.д. 82-101) с ответчика в пользу Сулейманова А.Р. (новый кредитор) была взыскана задолженность за апрель - май 2015 г. в размере 315 000 руб. за апрель 2015 г. и 2 585 770 руб. - за май 2015 г.
Указанным актом также подтверждается, что до уступки прав требования Сулейманову А.Р. именно Общество "Квадратный метр" было кредитором ответчика в части арендных платежей за указанный период.
В связи с тем, что ответчиком была допущена просрочка оплаты арендной платы за апрель - май 2015 г., оплата произведена лишь в рамках исполнительного производства (л.д. 76-81), истец обратился с требованием о взыскании неустойки за периоды с 16.04.2015 г. по 27.11.2015 г. и с 16.05.2015 г. по 03.12.2015 г. - согласно уточненному расчету.
В соответствии с п. 1 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 382 ГК РФ).
Согласно ст. 384 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.
Исходя из формулировки пункта 1 договора уступки права требования от 20.05.2015 г. (л.д. 122), первоначальный кредитор уступил новому кредитору свои права требования исполнения обязательств по оплате задолженности по арендной плате за апрель, май 2015 г., включая и другие права и обязанности, связанные с неисполненными обязательствами по вышеуказанному договора.
Между тем, обе стороны договора (как первоначальный кредитор, так и новый кредитор) утверждают, что имели намерение передать лишь право требования взыскания суммы основного долга, без передачи права требования взыскания неустойки. Указанное подтверждается, в том числе, заключением в последующем договора цессии в отношении исключительно суммы штрафа, а также предъявлением требований новым кредитором (третье лицо) к ответчику только в отношении долга и штрафа.
В решении Ново-Савиновского районного суда г. Казани от 08.08.2015 г. по делу N 2-5254/15 также указано, что первоначальным кредитором было уступлено право требования арендной платы и право требования штрафа. Также в решении содержится указание на переход к третьему лицу только части прав по денежным обязательствам (л.д. 85).
Поскольку обе стороны договора цессии от 20.05.2015 г. утверждают, что воля сторон была направлена на передачу по нему исключительно права требования взыскания арендной платы, и последующие действия нового кредитора (предъявление требований в суд только в отношении долга по аренде) это подтверждают, суд пришел к выводу, что право требования взыскания неустойки в данном случае осталось у Общества "Квадратный метр" (истец).
При указанных обстоятельствах довод ответчика о том, что неустойка за этот период не может быть взыскана в пользу истца, поскольку она была уступлена третьему лицу, обоснованно признан судом несостоятельным.
Поскольку факт нарушения ответчиком сроков оплаты подтвержден материалами дела, с учетом положений статей 307, 309, 310, 329, 330, 331, Гражданского кодекса Российской Федерации суд первой инстанции, установив период просрочки исполнения обязательства и проверив представленный истцом расчет неустойки, исходя из того, что суд не вправе по собственной инициативе выходить за переделы заявленных требований, правомерно удовлетворил исковые требования, взыскав с ответчика в пользу истца неустойку в размере 589 984 руб. 77 коп.
Истцом заявлено требование о взыскании долга за период с 01.06.2015 г. по 17.07.2015 г.
Указанное требование ответчиком по существу не оспаривалось, доказательств того, что он не пользовался помещением в связи с прекращением договорных отношений или в отсутствие его вины материалами дела не подтверждено. Более того, как верно отмечено судом первой инстанции, решением Ново-Савиновского районного суда г. Казани от 08.08.2015 г. по делу N 2-5254/15 установлено, что с 10.04.2015 г. пользование помещением стало невозможным по причинам, зависящим от ответчика и данные причины находятся в зоне ответственности арендатора (л.д. 94).
Довод ответчика о том, что арендная плата была установлена дополнительным соглашением от 01.02.2013 г. равной 2 137 000 руб. и не менялась, правомерно отклонен судом, поскольку факт одностороннего изменения размера арендной платы до 2 585 770 руб. подтвержден надлежащим уведомлением и состоявшимся судебным актом по делу N 2-5254/15. При этом, при рассмотрении дела N 2-5254/15 размер арендной платы ответчиком не оспаривался (л.д. 85).
Доказательства, свидетельствующие о том, что в рассматриваемом случае имеет место быть злоупотребление правом со стороны арендодателя, на что также ссылается податель жалобы, в материалах дела отсутствуют.
На основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (пункт 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Решением Ново-Савиновского районного суда г. Казани от 08.08.2015 г. по делу N 2-5254/15 установлено, что договор между сторонами был расторгнут с 11.06.2015 г. (л.д. 89).
Доказательств возврата помещений суду не представлено.
Учитывая, что помещения были предоставлены ответчику по договору аренды, условия, сроки и порядок оплаты предусмотрены договором аренды, указанные в договоре сроки оплаты ответчиком нарушены, задолженность подтверждена материалами дела, доказательств уплаты долга на день рассмотрения спора суду не представлено, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 606, 614, 309, 310 Гражданского кодекса РФ, правомерно пришел к выводу о том, что требования истца о взыскании задолженности по арендной плате заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению.
Также не может быть признана состоятельной ссылка заявителя жалобы на неправомерное начисление неустойки после прекращения арендных отношений.
Истцом заявлено требование о взыскании неустойки за период с 16.06.2015 г. по 10.03.2016 г. в сумме 692 986 руб. 36 коп. и за период с 16.07.2015 г. по 10.03.2016 г. в сумме 337 484 руб.
В соответствии с абзацем вторым пункта 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35, в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств.
Судом принято во внимание, что арендодатель в отношениях с арендатором, не возвращающим имущество после прекращения договора аренды, не должен быть поставлен в худшее положение, чем в отношениях с арендатором, пользующимся имуществом на основании действующего договора (пункт 39 Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
На основании изложенного истец правомерно начислил неустойку на долг, обязанность по уплате которого возникла после 11.06.2015 г.
Таким образом, обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Выводы суда первой инстанции об отсутствии оснований для уменьшения договорной неустойки соответствуют обстоятельствам дела, статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также правовой позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда Российской Федерации N 263-О от 21.12.2000 г., пункте 42 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 6/8 от 01.07.1996 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", пунктах 2, 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 17 от 14.07.1997 г. "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 81 от 22.12.2011 г. "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" и Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 13.01.2011 г. N 11680/10, которыми установлены критерии несоразмерности неустоек, а также сформирована практика рассмотрения и применения судами указанной статьи Гражданского кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах, доводы заявителя апелляционной жалобы о неправильном применении судом первой инстанции статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат отклонению.
Приведенные в апелляционной жалобе доводы изучены судом апелляционной инстанции и признаны несостоятельными, поскольку данные доводы не опровергают установленные по делу обстоятельства и не могут поставить под сомнение правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права.
На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое заявителем решение принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 11 марта 2016 года, принятое по делу N А65-30478/2015, - оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Маркет", - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Н.Ю.ПЫШКИНА
Судьи
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)